物流中心项目可行性研究报告.doc

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1、 泰州市（靖江）物流中心项目 （大新华物流苏北运营中心） 可行性研究报告 1 前 言 泰州市是长三角地区的重要城市，也是苏中地区的重要经济中心之一。近年来，随着 长三角一体化进程的不断推进，产业梯度的转移加快，泰州已经进入了工业化、城市化和 国际化加速发展的重要阶段，经济增长的基础和内在动力进一步增强。 随着泰州市沿江开发战略的实施，特别是两岸联动开发，为靖江加快发展带来了重大 历史机遇。2007 年 7 月，靖江市正式提出了“以港兴市，港城相依”的主体战略，即以建 设现代化的靖江港为目标，以发展港口经济为核心，以推进港城互动为追求，大力建设中 高端制造业基地、现代物流基地，着力构建宜居的生活

2、环境和良好的生态环境。 靖江经济技术开发区及泰州市其他几个江苏省批准的省级技术产业开发区，是江苏沿 江地区经济增长的较快的地区之一。近年来 GDP、出口创汇额、利税总额等各项指标均以 高速度持续增长。 近年来，靖江市经济发展步伐加快，特别是对外贸易的高速增长，现代物流业务在数 量上急速增加。同时，靖江市经济开发区各园区内以高新技术为主的生产制造业，原材料 成本高、生产方式先进、产品附加值高，从而对原材料国际采购及产成品的仓储、生产物 流、成品全球范围内分拨配送等方面也提出更高的要求，物流速度要求加快，可靠性要求 高，对客户的响应速度要求大幅度提高。 目前，开发区的物流设备、设施相对落后，服务水

3、平不高，物流服务匮乏。为了完善 靖江经济技术开发区的功能，进一步改善靖江经济技术开发区的投资环境，为区内企业国 际化运作节省物流成本，提高他们的国际竞争能力，大新华物流有限公司计划在靖江经济 技术开发区新港工业园内建设物流中心。 大新华物流泰州（靖江）物流中心（即大新华物流苏北运营中心）是以散杂件、集装 箱、电子商务物流、航空快递为主要业务领域，集仓储、运输、配送、交易、融资和信息 功能于一体的，辐射泰州市及苏北地区的专业第三方物流园区。 本项目将依托海航集团整体物流资源，与大新华物流核心业务紧密结合，发挥海航集 团物流业务综合优势，建设成为海航集团大新华物流在苏北地区的运营中心。 受大新华物

4、流有限公司的委托，由上海 SDJ 投资咨询有限公司编制大新华物流泰州 （靖江）物流中心项目可行性研究报告。 2 目 录 前 言 .1 第 1 章 项目概述 .10 1.1 大新华物流有限公司 10 1.2 项目概况 10 1.3 项目投资机遇 11 1.4 项目功能定位与布局规划 11 1.4.1 总体定位 11 1.4.2 功能定位 11 1.4.3 布局规划 12 1.4.4 配套设施 12 1.5 项目发展目标 13 1.6 项目开发模式 13 1.7 项目经营模式 13 1.8 项目投资与资金运作 14 1.9 项目财务测评 14 1.10 项目投资风险 .15 1.11 项目成功核心

5、要素 .15 1.12 编制依据 .16 第 2 章 项目建设的必要性 17 2.1 发展苏北地区专业第三方物流服务的需要 17 2.2 发展苏北地区现代物流产业的需要 17 2.3 促进苏北地区经济结构优化和产业升级的需要 17 2.4 为苏北地区电子商务提供物流配送的需要 18 2.5 为苏北地区快递市场提供配套的需要 18 2.6 发展靖江地区长江航运业务需要 18 2.7 发挥新华港务码头优势、做好物流配套服务的需要 18 2.8 促进靖江产业结构调整的需要 19 第 3 章 泰州市、靖江市整体经济环境及发展前景研究 20 3.1 泰州市经济现状及发展前景 20 3.1.1 泰州市经济

6、规模与经济结构 20 3.1.1.1 经济规模 20 3.1.1.2 经济结构 21 3.1.2 泰州市人口规模与消费结构 23 3 3.1.2.1 人口规模 .23 3.1.2.2 消费结构 23 3.1.3 泰州市主导产业与特色经济 23 3.1.4 泰州市经济发展研究结论 24 3.2 靖江市整体经济环境及发展前景 24 3.2.1 靖江市经济规模与经济结构 24 3.2.1.1 经济规模 24 3.2.1.2 经济结构 25 3.2.2 靖江市人口规模与消费结构 27 3.2.2.1 人口规模 27 3.2.2.2 消费结构 28 3.2.3 靖江市主导产业与特色经济 28 3.2.4

7、 靖江市发展前景研究结论 29 第 4 章 泰州市、靖江市交通运输情况研究 30 4.1 泰州市水运市场现状及发展前景 30 4.1.1 泰州市水系现状 30 4.1.2 泰州市干线航道概况 31 4.1.3 泰州市域过江设施 34 4.1.4 泰州市内河运输概况 34 4.1.5 泰州市水运发展前景 34 4.1.6 泰州市沿江港口概况 35 4.1.6.1 基本概况 35 4.1.6.2 主要经营业务 36 4.1.6.3 泰州港相关规划 36 4.2 泰州市公路运输概况 38 4.2.1 基本概况 38 4.2.2 主要经营业务 38 4.2.3 未来发展前景 38 4.3 泰州铁路运输

8、概况 38 4.3.1 基本概况 38 4.3.2 主要经营业务 38 4.3.3 未来发展前景 39 4.4 泰州周边机场 39 4.5 靖江市交通状况 39 4.5.1 靖江市水系状况 40 4 4.5.2 靖江市公路运输概况 40 4.5.3 靖江市铁路运输概况 41 4.6 研究结论 41 第 5 章 泰州市、靖江市物流业现状、政策规划及发展前景研究 42 5.1 泰州市物流行业概况 42 5.1.1 泰州市物流体系总体格局 42 5.1.2 泰州市物流企业现状 42 5.1.3 泰州市三大物流园区地理位置、规模、功能分区和级别 42 5.2 物流园区总体定位与战略目标概况 44 5.

9、2.1 泰州市物流园区总体定位及战略目标 44 5.2.1.1 泰州市物流园区总体定位 44 5.2.1.2 泰州市物流园区总体目标（2011 年2015 年） .44 5.2.2 泰州市三大物流园区定位及战略目标 44 5.2.2.1 三江现代物流园区 44 5.2.2.2 高港现代物流园区 44 5.2.2.3 城北现代物流园区 45 5.3 物流园区经济发展和招商引资概况 45 5.3.1 泰州市经济发展和招商引资概况 45 5.3.2 泰州市三大物流园区经济发展和招商引资概况 46 5.3.2.1 三江现代物流园区 46 5.3.2.2 高港现代物流园区 46 5.3.2.3 城北现代

10、物流园区 46 5.4 物流园区产业特征与产业基础概况 46 5.4.1 泰州市产业基础概况 46 5.4.1.1 泰州市各产业基础概况 46 5.4.1.2 泰州市未来发展目标 47 5.4.2 泰州市物流园区总体产业特征及产业基础概况 47 5.4.3 泰州市三大物流园区产业特征及产业基础概况 48 5.4.3.1 三江现代物流园区 48 5.4.3.2 高港现代物流园区 49 5.4.3.3 城北现代物流园区 50 5.5 泰州市物流园区相关政策、税收及其他优惠政策概况 50 5.5.1 物流园区发展的主要措施及制度保障 50 5.5.1.1 物流园区发展的主要措施 50 5.5.1.2

11、 物流园区发展的制度保障 51 5 5.5.2 物流园区的税收及其他优惠政策 51 5.5.2.1 外商投资企业优惠政策 51 5.5.2.2 内资企业优惠政策 52 5.5.2.3 物流企业优惠政策 52 5.5.2.4 物流项目优惠政策 53 5.6 物流园区受国家、长三角及本地宏观经济政策的影响 53 5.6.1 国家及地区宏观经济政策 53 5.6.1.1 国家宏观经济政策 53 5.6.1.2 江苏省宏观经济政策 53 5.6.2 泰州市物流园区受宏观经济政策的影响 54 5.6.2.1 江苏省及泰州市加快服务业发展政策 54 5.6.2.2 泰州市建设现代服务业聚集区政策 54 5

12、.6.2.3 泰州市沿江开发政策 54 5.7 物流园区标准厂房租金和空置概况 55 5.7.1 物流园区的建设模式 55 5.7.2 泰州市三大物流园区标准厂房（仓库）租金和空置概况 55 5.8 物流园区优势与劣势对比分析 56 5.8.1 泰州市物流园区优势与劣势对比分析 56 5.8.1.1 泰州市物流园区的优势 56 5.8.1.2 泰州市物流园区的劣势 57 5.8.2 泰州市三大物流园区优势与劣势对比分析 57 5.9 物流园区发展前景预测 57 5.9.1 泰州市物流市场需求预测 57 5.9.1.1 物流总费用 57 5.9.1.2 综合货运量 58 5.9.2 泰州市物流园

13、区发展趋势预测 58 5.10 泰州市物流园区现状与发展前景研究结论 .59 第 6 章 项目建设条件 .60 6.1 项目建设外部条件 60 6.1.1 经济规模 60 6.1.2 产业结构 61 6.1.3 交通设施 63 6.1.3.1 泰州及周边水系状况 63 6.1.3.2 泰州及靖江公路状况 63 6.1.3.3 泰州及靖江铁路状况 64 6 6.1.3.4 泰州周边机场状况 64 6.1.4 物流需求 64 6.2 大新华物流资源条件 65 6.2.1 海航集团物流资源优势 65 6.2.2 大新华物流基本背景 65 6.2.3 大新华物流五大核心业务 66 6.2.3.1 海运

14、业务 66 6.2.3.2 空运业务 67 6.2.3.3 船舶制造与维修 67 6.2.3.4 码头管理 67 6.2.3.5 综合地面物流及增值服务 68 6.2.4 海航集团及大新华物流其它资源与业务 69 6.2.4.1 新华港务 69 6.2.4.2 快递公司 70 6.2.4.3 长江沿线散杂件运输 70 6.2.4.4 物联网 71 6.2.4.5 电子商务 71 6.3 大新华物流投资建设泰州（靖江）物流中心的雄厚实力和专业优势 72 6.3.1 第三方物流业务 72 6.3.2 快递业务 72 6.3.3 长江航运业务 72 6.3.4 电子商务物流业务 72 6.3.5 其

15、他相关业务优势 75 6.3.6 业务网络资源 76 第 7 章 可以借鉴的典型物流中心案例研究 .77 7.1 云南钢材物流中心案例 77 7.1.1 云南钢材物流中心简介 77 7.1.2 云南钢材物流中心资源概况 77 7.1.2.1 地理位置 77 7.1.2.2 基础设施 77 7.1.3 中心荣誉 78 7.1.4 中心功能介绍 78 7.1.4.1 交易功能 78 7.1.4.2 中转仓储功能 78 7.1.4.3 加工配送功能 79 7 7.1.4.4 融资功能 79 7.1.4.5 价格发现功能 79 7.1.4.6 信息处理功能 80 7.1.5 市场发展历程 80 7.1

16、.5.1 计划经济时代 80 7.1.5.2 艰难转型期 80 7.1.5.3 改制发展期 81 7.1.5.4 腾飞壮大期 81 7.2 山东盖世国际物流集团简介 81 7.2.1 发展历程 81 7.2.2 经营现状 82 7.2.3 品牌荣誉 82 7.2.4 山东盖世国际物流集团物流业务介绍 83 7.2.4.1 仓储物流 83 7.2.4.2 商贸物流 83 7.2.4.3 农业物流 83 7.2.4.4 冷链物流 83 7.2.4.5 第三方物流 83 7.2.5 山东盖世国际物流集团战略目标 83 第 8 章 项目功能定位及布局规划 .85 8.1 项目功能定位及布局规划原则 8

17、5 8.2 地块说明 85 8.3 项目总体目标 85 8.4 项目功能定位及布局规划 86 8.4.1 综合服务区 87 8.4.2 仓储物流区 89 8.4.2.1 仓储物流区主要功能 .89 8.4.2.1.1 仓储转运功能 89 8.4.2.1.2 配送/集散中心功能 .90 8.4.2.1.3 物流信息中心功能 91 8.4.2.1.4 CY(集装箱堆场业务)、CFS(集装箱转运业务)功能 .92 8.4.2.2 仓储物流区基本作业流程 92 8.5 项目经营方式 94 8.6 项目营销策略 95 第 9 章 项目选址和建设条件 .97 8 9.1 项目选址 97 9.2 建设条件

18、97 9.2.1 地理环境 97 9.2.2 交通条件 97 9.2.3 给水 97 9.2.4 排水 97 9.2.5 电力 97 9.2.6 通信 97 9.2.7 燃气 97 9.2.8 消防 98 第 10 章 项目组织机构及人员 99 第 11 章 项目实施进度 .100 11.1 项目实施原则 100 11.2 项目实施安排 100 第 12 章 投资估算、资本金、资金筹措和资金运用计划 .101 12.1 投资估算基础 101 12.1 投资估算范围 101 12.1.2 投资估算依据 101 12.2 投资估算 101 12.3 收入预测 103 12.4 成本、费用及税金预测

19、 104 12.4.1 成本费用预测 104 12.4.2 税金预测 105 12.5 财务效益分析 105 12.5.1 净现值和内部收益率 106 12.5.2 投资回收期 106 12.5.3 敏感性分析 106 第 13 章 社会效益分析 .107 13.1 减少企业物流支出，降低成本 107 13.2 帮助大新华物流朝综合化、专业化的现代第三方物流公司迈进 107 13.3 提高苏北地区专业性第三方物流服务水平 107 13.4 提升苏北地区电子商务物流配送服务水平 107 13.5 促进苏北沿江地区长江航运业务的发展 108 13.6 促进苏北地区现代物流产业的发展 108 13.

20、7 促进苏北地区商贸市场和运输市场的发展 108 9 13.8 确保地方税源的稳定和税收的增长 108 13.9 优化泰州及苏北地区经济结构 加快产业升级步伐 .108 13.10 促进区域社会经济的可持续发展 .108 第 14 章 大新华（靖江）物流中心项目风险分析与规避对策 .110 14.1 风险分析 110 14.1.1 政策风险 110 14.1.2 市场风险 110 14.1.3 管理风险 110 14.1.4 财务风险 111 14.2 规避风险对策 111 14.2.1 规避政策风险对策 111 14.2.2 规避市场风险对策 111 14.2.3 规避管理风险对策 112

21、14.2.4 规避财务风险对策 112 14.3 大新华（靖江）物流中心项目风险防范能力评估 112 第 15 章 大新华（靖江）物流中心可行性研究结论 114 15.1 大新华物流有限公司发展战略 114 15.2 投资机遇分析 114 15.3 进出壁垒分析 114 15.4 财务因素分析 114 15.5 风险因素分析 114 15.6 成功核心要素 115 附件 1 泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划摘要 .116 附件 2 泰州市城市总体规划摘要 .119 附件 3 泰州市工业结构调整与产业升级“十一五”专项规划摘要 .124 附件 4 泰州市服务业第十一个五年发展规划 .12

22、6 附件 5 靖江市关于加快发展服务业的政策意见 .129 附件 6 泰州市沿江开发总体规划纲要 .131 附件 7 实地调研访谈记录 .133 附件 8 企业调研名录 .138 附件 9 大新华（靖江）物流中心经营模式的选择 .141 附件 10 上海恒大陶瓷建材市场案例 142 附件 11 其他商铺、港口及设备租金情况调研 148 10 第 1 章 项目概述 1.1 大新华物流有限公司 大新华物流控股有限公司是海航集团旗下投资与发展现代化物流产业的大型企业集团。 大新华物流是国内首家致力于打造海、陆、空立体化物流产业形态的新锐企业，依托海航 集团强有力的战略支持和丰富的航空运输资源，走自主

23、发展与资本运作相结合的道路，整 合国际、国内的海陆空物流产业资源，立足海上、空中、地面运输“三网合一”的产业制 高点，培育发展包括快递与港口管理等利润和资产增长点在内的全物流产业模式。 大新华物流目前旗下有大新华轮船有限公司、扬州育洋海运有限公司等海运企业，拥 有海航集团下属的客机腹舱网络和专业航空货运资源，已在北京、上海、天津、西安、深 圳、广州、宁波、大连等 14 家大中城市设立物流分支机构，并计划扩展到中国大陆 160 个 城市，成立了靖江新华港务有限公司并将以此为基础发展专业的管理公司投资于港口管理 产业。 根据公司发展规划，未来大新华物流发展目标是发展成为首家以中国为基地、业务覆 盖

24、全球、提供海、陆、空一体化运输服务的综合物流服务的供应商，为客户提供限时、无 缝隙的“门”至“门”高品质物流服务。 借助空运和海运资源，采用投资、并购、租赁、合作等方式，搭建海陆空一体的运输 服务和网络平台，拥有一定数量核心客户群体，设计特色快递产品，建立大新华物流服务 品牌。 1.2 项目概况 大新华物流泰州（靖江）物流中心项目（以下简称：大新华（靖江）物流中心）位于 长 江下游江苏省靖江市辖区的章春港，即江苏省靖江市经济技术开发区新港园区内，计划用 地 400 亩。 11 项目北边紧接沿江公路和靖江粮食产业园，园区南侧紧邻在建的大新华码头工程；隔 江与张家港市相望，地理坐标为东经 1202

25、4，北纬 3203。 大新华（靖江）物流中心（即大新华物流苏北运营中心）是以散杂件、集装箱、电子 商务物流、航空快递为主要业务领域，集仓储、运输、配送、交易、融资和信息功能于一 体的，辐射泰州市及苏北地区的专业第三方物流园区。 本项目将依托海航集团整体物流资源，与大新华物流核心业务紧密结合，发挥海航集 团物流业务综合优势，建设成为海航集团大新华物流在苏北地区的运营中心。 1.3 项目投资机遇 近年来，靖江市为了加快产业结构升级，出台了一系列加快服务业特别是物流业的发 展规划和政策。 大新华（靖江）物流中心自身发展条件良好，道路交通畅达，配套码头借助良好的水 路优势，将承接相关基础货物的装卸、仓

26、储及运输业务。 靖江市第三方物流企业处于“多、小、散、弱”的格局，拥有一体化服务的物流企业 较少，物流资源有待整合。 本项目将涉足散杂货物流行业，目前靖江市的散杂货物流中高规格、大容量的仓库不 多，缺乏专业化的散杂货运输车队，市场上散杂货物流服务有一定投资空间。 1.4 项目功能定位与布局规划 12 1.4.1 总体定位 大新华（靖江）物流中心（即大新华物流苏北运营中心）是以散杂件、集装箱、电子 商务物流、航空快递为主要业务领域，集仓储、运输、配送、交易、融资和信息功能于一 体的，辐射泰州市及苏北地区的专业第三方物流园区。 1.4.2 功能定位 本项目分为仓储物流区和综合服务区，以散杂件、集装

27、箱、电子商务物流、航空快递 为主要业务领域，集仓储、运输、配送、交易、融资和信息功能于一体。 功能分区功能分区位置位置占地面积（亩）占地面积（亩）功能组合功能组合 建筑面积（建筑面积（） 层数层数项目内容项目内容 商务办公园区管理、商务办公、物流信息中心、金融服务等 综合服务 商业配套 5,0004 餐饮、便利店、零售等社会配套 A10 休闲绿地 - 配套绿地公园 综合服务区综合服务区 小计 10 建筑密度 19%容积率 0.75 5,000 物流中心综合管理及商业配套服务区 B160 货运配载 10,0001 2 栋，可以容纳 50 个小型物流公司 B230 停车场 - 300 个停车位 B

28、3180 物流仓库 70,0001 7 个专业物流仓库 B B4120 堆场 - 集装箱及散杂件堆场 仓储物流区仓储物流区 小计 390 建筑密度 30%容积率 0.30 80,000 专业物流园区 总计总计 400400 建筑密度建筑密度 30%30%容积率容积率 0.320.32 85,00085,000 辐射泰州及苏北地区的专业第三方物流园区辐射泰州及苏北地区的专业第三方物流园区 (1) 综合服务区功能 此区域占地 10 亩，包含有商务办公楼和相关配套设施。 商务办公楼和相关配套设施的总建筑面积为 5,000 平方米，为 4 层建筑，提供园 区管理、商务办公、金融服务等功能。 (2) 仓

29、储物流区功能 仓储物流区将为大新华物流有限公司自营物流、入驻第三方物流企业提供仓储、 运输配送、装卸搬运、信息管理等服务。 (3) 货运配载区功能 货运配载区将为大新华（靖江）物流中心和周边物流需求提供运输配送、装卸搬 运、信息管理等服务。 (4) 堆场区功能 向短期存放周转或货值较低货物提供运输配送、堆放、加工、装卸搬运等系列服 务。 13 1.4.3 布局规划 物流中心规划占地 400 亩，分为综合服务区和仓储物流区。 1.4.4 配套设施 1)七通一平 中心基础设施建设标准为“七通一平”，即道路、供水、供电、通讯、网络、排污、 燃气七通和场地平整。 大新华（靖江）物流中心是由大新华物流有

30、限公司自主开发经营，因此，大新华物流 有限公司必须做好“七通一平”配套设施建设。 2)物流设施、装卸设备 中心堆场配有大型龙门吊，方便钢材等大型物资装卸；综合仓库内配有叉车便于开展 物流作业。 3)办公楼 大新华物流有限公司投资建设办公楼，供中心管理机构使用。 4)信息系统 信息系统建设有助于提高物流企业运营效率，提高物流企业竞争能力，是行业发展的 大趋势。 1.5 项目发展目标 大新华（靖江）物流中心的发展目标是国内知名的服务高效、管理科学、业务面广泛、 辐射范围大的专业第三方物流中心、大新华物流集团苏北运营中心。 物流中心占地400亩，提供仓储、运输、配送、交易和信息等全方位服务。 本项目

31、将发展成为众多知名生产、销售和物流企业的区域分拨中心、国内知名的专业 物流园区，2012年业务收入将达到六千万元，税后净利润千万元，辐射和影响泰州市及苏 北地区。 1.6 项目开发模式 大新华（靖江）物流中心采用大型企业主导开发经营模式，即大新华物流有限公司 14 负责开发物流中心并率先在中心展开经营，带动和引导物流企业入驻中心经营，并开展电 子商务物流等业务，实现中心业务多元化发展。 大新华物流有限公司负责“七通一平” 、仓库、办公楼、信息系统等基础设施建设，同 时组织中心项目招商。 大新华物流有限公司成立专门的中心管理机构对中心企业进行统一管理，并提供相应 的配套服务。 1.7 项目经营模

32、式 大新华（靖江）物流中心的运营机制采用大型企业主导开发，即大新华物流有限公司 负责开发物流中心并率先在中心内展开经营，带动和引导物流企业及相关行业企业入驻经 营，逐步实现物流中心涉及的相关产业在中心内的聚集。 大新华物流有限公司负责中心的“七通一平”建设，重要公用设施（如停车场）、仓 库、办公楼等基础设施建设；同时，组织中心项目招商，建设中心内的公共物流信息平台。 大新华物流有限公司成立专门的物流中心管理机构对入驻企业进行统一管理，并提供 相应的配套服务。 1)综合服务区经营模式 公共物流信息平台由大新华物流有限公司负责经营和管理。 综合服务区由综合服务部负责运营，投资兴建综合办公楼以及相关

33、配套服务，以 餐厅、超市等基础设施为资产，为过往车辆人员提供餐饮、购物、休息等服务。 综合办公大楼是物流中心的主体建筑，包括信息交易大厅、办公室、信息管理中 心等。其作为大新华物流有限公司办公场所，同时，可向入园企业出租办公场所。提 供综合办公、园区管理、餐饮、银行、邮政等服务。 2)仓储物流区经营模式 投资兴建7座专业物流仓库，建筑面积总计70,000平方米。 其中，2座用于煤炭、矿石、建材、粮食等产品的散杂件仓储，2座用于电子商务 物流的配套仓库，3座用于第三方物流业务的中转仓库。 购置一定数量的卡车、叉车等物流设备，出租于各物流需求方，满足其仓储、装 卸、运输配送的要求。 建设货运配载区

34、，建设 2 栋楼可容纳 50 个物流企业，采取招商引进社会第三方物 流企业，以满足物流中心内的相关物流需求。 15 仓储方面，由大新华物流有限公司牵头的项目公司自行兴建 120 亩的堆场，用于 集装箱及散杂件的堆放；购置一定数量的大型卡车，为物流中心内的相关需求企业提 供物流配送服务。 1.8 项目投资与资金运作 本项目开发总投资约 22,152 万元，包括土地费用、前期费用、建安费用、配套费用、 设备采购费用等。 1.9 项目财务测评 本项目在2010年开始建设, 2011年底工程全部竣工，2012年全面投入使用。项目启动 后，从2012年开始产生现金流入，2012年将获得税后利润1,159

35、万元，以后各年税后利润将 保持较好的增长态势。 截止2030年项目累计净现值为13,447万元；项目内部报酬率13.59%。静态投资回收期： 9.41年；动态投资回收期：12.31年。 从敏感性分析看出，本项目对经营成本敏感，经营收入对项目影响较小。 本项目投资收益较好，符合物流园区项目投资收益平均水准、收益会比较稳定。 1.10 项目投资风险 大新华（靖江）物流中心具有一定的政策风险、市场风险和财务风险，管理风险则相 对较为明显。 1) 政策风险，主要是政府的服务业发展政策，推动经济结构调整的政策及物流行业发 展的政策等相关政策执行的实际效果。 2) 市场风险，主要是中心与当地相关行业发展前

36、景关系密切，以及各物流中心之间的 激烈竞争。 3) 管理风险，主要是物流中心经营管理的专业经验和专业人才不足。 4) 财务风险，主要是项目投资额大，若招商、管理上出现问题，必将使项目现金流受 到较大影响，从而影响中心的发展。 其中，政策风险防范能力一般，市场风险具备一定防范能力，管理风险具备一定防范 能 力，财务风险防范能力较好。 1.11 项目成功核心要素 要确保项目顺利地开发运营，在项目进行过程中应注重以下几点成功核心要素： 第一，强化国资背景，争取有关部门在项目建设以及市政配套费用补贴与减免等方面 的支持，降低项目开发成本，控制项目风险。 对中心开发产生新增税收，建议由税务部门按比例返还

37、，建立中心发展基金，用于发 16 展中心的硬件及软件设施，改善中心内的环境，吸引更多的企业入驻，形成良性循环，进 一步促进中心的发展。 第二，贯彻“先企业集中，后产业集聚”的开发原则，推进土地利用的有序化、合理 化、科学化。 第三，强化品牌效应，加强招商力度，避免因招商不力、资金周转困难带来的财务风 险和市场风险。 第四，招商阶段，初期可适当降低入驻门槛，促进具有一定规模和知名度的企业进入 中心，创造知名企业品牌，发挥示范作用，集聚人气，培育市场，创造良好的产业集聚的 环境。 第五，根据中心规划及本地块控制性详规的具体要求，结合入驻企业的需求，把握市 场行情变化的趋势与产业集聚的情况，可以对土

38、地规划与利用进行进一步研究与完善。 第六，建立和完善管理机制，组建专业经营管理团队，与政府、行业协会、大型企业 集团及各种机构广泛结盟，加强推广、树立品牌、扩大影响。 1.12 编制依据 国家发改委、商务部、公安部、交通部、铁道部、海关总署、税务总局、民航总局、 工商总局联合制定的关于促进我国现代物流业发展的意见 ，2004 年 8 月； 国家计委综合交通体系发展“十五”重点专项规划 ； 江苏省关于加快发展现代服务业的实施纲要 ； 国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知 ； 江苏省委省府关于加快发展现代服务业的实施纲要 ； 泰州市城市总体规划纲要（2002-2020） ； 泰州市国民经

39、济和社会发展第十一个五年规划纲要 ； 泰州市城镇体系规划 ； 泰州市综合交通发展“十一五”专项规划 ； 泰州市沿江开发总体规划纲要 ； 靖江城市总体规划（2005-2020） ； 靖江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ； 靖江市物流业规划 ； 靖江市沿江工业园区新港园区规划 。 17 18 第 2 章 项目建设的必要性 2.1 发展苏北地区专业第三方物流服务的需要 随着社会化分工的不断深入，制造企业的功能正在被逐步缩小，以帮助其回归到最核 心的任务制造。其他的经销、物流业务都开始转而由其他的独立部门完成。因此，第三方 物流也在逐步进入中国企业的视野之内。 苏北地区聚集着大量装备制造、商

40、贸流通、电子信息的工业企业，具有明显的第三方 物流服务需求。传统的工业制造企业大都直接购入原材料，在企业内部进行加工生产，这 种“大而全”的思想不利于提高企业的核心竞争力。 大新华物流有限公司做为一家专业的第三方物流服务供应商，可以为苏北的工业企业、 商贸物流企业提供专业的第三方物流服务：减少苏北地区工业企业在物流领域的投资，降 低物流作业成本；企业将物流相关的业务外包，可集中精力于所擅长的核心业务，从而专 注于所从事的专业领域，增强核心业务的竞争力；同时随着信息化的发展和第三方物流成 本的降低，苏北地区企业可以借助第三方物流的操作，充分整合供应链，实现国际化的发 展。 2.2 发展苏北地区现

41、代物流产业的需要 苏北地区主要分布在长江以北及淮河以北,经济发展相对滞后于苏南、苏中地区,成为 江苏经济整体提升的主要“瓶颈”之一。因此苏北欲实现快速发展,必须要走新型工业化道 路,而物流水平的落后是苏北地区实现新型工业化的一个重要障碍。然而苏北城市是重要的 经济、交通枢纽,有物流发展的需求压力和有利的发展条件。 国内航运、物流业巨头海航集团及其下属公司具有海陆空综合物流资源和专业优势， 可以满足苏北地区物流行业软件、硬件综合条件和运作水平提升的需要。 2.3 促进苏北地区经济结构优化和产业升级的需要 经济是构成人类社会生活的一个重要活动，流通是经济活动中的一个重要功能，而物 流是流通的重要组

42、成部分。它们之间有着密切的关连：物流变化，会给整个经济带来影响； 经济发生变化，物流也不得不发生变化。 靖江港区地处长江北岸，上接泰兴下连南通，借助江阴长江大桥连接江阴和张家港两 市。作为泰州港三大港区之一，靖江港区主要服务于靖江市和黄桥以南宁靖盐高速公路两 侧的泰兴市部分地区。 随着腹地经济的发展，未来靖江港区将是泰州港实现跨江联动和沿江市镇联动、辐射 苏北区域经济发展的主体港区。考虑靖江港区规模所能辐射的范围和周边其他港区发展情 况，靖江港区的直接经济腹地为靖江市，间接腹地为苏中、苏北及苏南沿江地区。 本项目的建成，会带动靖江本地相关产业发展，推动整体经济的崛起。 19 同时，由于本项目的

43、辐射范围包括苏中、苏北及苏南沿江地区，再加上靖江港区的间 接经济腹地作用，本项目的建成运营将会为苏中、苏北及苏南沿江相关产业的发展和整体 经济的崛起起到一定的推动作用。 本项目建成后，每年新增的巨大交易额无疑将对靖江市的经济发展和财政收入的提高 有着巨大的推进作用，促进靖江经济更好更快的发展。 2.4 为苏北地区电子商务提供物流配送的需要 电子商务作为一个新兴的商务活动，为物流创造了一个虚拟性的运动空间。 本项目可以做为阿里巴巴、淘宝、慧聪网、eBay 中国、京东商城等著名的 B2B、B2C 电子商务网站在苏北地区的配送、分拨中心。 世界第一大零售商沃尔玛高效率的配送中心成为沃尔玛制胜的法宝之

44、一。沃尔玛的供 应商根据各分店的订单将货品送至沃尔玛的配送中心，配送中心则负责完成对商品的筛选、 包装和分检工作。 大新华（靖江）物流中心项目拥有优越的海运、陆运运输条件，明显的区位条件，辐 射全国东南区域，且土地利用成本相对较低，可以满足苏北地区电子商务物流业务的需要。 2.5 为苏北地区快递市场提供配套的需要 电子商务的发展,从某种程度上来讲带领快递业进入了一个全新的发展时期。 快递物流与电子商务是新经济时代两个发展密切相关、业务互为支撑的行业。电子商 务物流已经成为快递产业发展新的增长点。电子商务与快递服务的结合是一个相互促进、 共赢发展的过程,电子商务不仅带动了快递业的快速增长,而且有

45、利于快递提升服务质量,加 大产业结构调整力度,加快向现代服务业转型；同时,优质的快递服务也是推动电子商务新 型模式发展的关键环节和重要基础。 本项目可以作为全国快递企业在苏北地区的网络、节点、中转、分拣和分拨中心。 2.6 发展靖江地区长江航运业务需要 长江航运业务主要是煤炭、矿石、黄砂、非金属矿、建材等干散货、石油、集装箱运 输，液化气、滚装、散装水泥及沥青等特种运输服务。航线覆盖长江 2600 多公里干线及其 支流，辐射沿海、近洋、远洋，其中远洋石油运输航线已达美洲。 在近期举行的长江港航工作座谈会议上提出了奋力推进长江航运发展新跨越的总体思 路。 本项目位于长江沿岸，可提供散杂件堆场服务

46、，满足长江航运业务的需要。 2.7 发挥新华港务码头优势、做好物流配套服务的需要 20 新华港务有限公司成立于 2007 年 6 月，是大新华物流集团成立后投资兴建的第一家码 头企业。经营 40,000 吨级多用途泊位 1 个，50,000 吨级散杂货泊位 2 个，码头岸线总长 度 800 米，前沿水深达-15 米，设计年吞吐量为 320 万吨，主要经营的货种包括集装箱、 钢材、水泥、木材等，码头计划在 2010 年底竣工投产。 本项目的建设在为江苏靖江、泰州以及长江流域的港口腹地提供仓储服务的同时，可 以成为大新华物流集团新华港务有限公司在长江流域的物流基地，为新华港务有限公司的 散杂件、集

47、装箱业务在长江流域的发展提供保障（包括江海联运的换装、集散等业务） ，创 造良好的经济效益和社会效益。 2.8 促进靖江产业结构调整的需要 靖江市二、三产业增加值占 GDP 比重逐年上升，三次产业结构由 2008 年的 3.760.435.9 调整为 2009 年的 4.258.936.9，第三产业的比重进一步加大。2009 年全部工业实现产值 1319.28 亿元，全年完成工业增加值 199.86 亿元，同比增长 16.9%。 靖江的经济发展模式已经完全成为工业主导型。 近年来，靖江市工业经济发展加快，2009 年全部工业实现产值 1,319.28 亿元，同比 增长 38.9%。形成船舶制造

48、、特色冶金、粮食物流、木材加工、能源石化为临江主导产业， 建成全国微特电机及控制产业基地、省船舶出口基地和全国最大的民营船舶制造基地。在 靖江市工业经济中，规模企业支撑带动作用明显，2009 年全市工业销售收入过亿元的企业 达 99 家，比上年增加 24 家，其中 10 亿元以上的企业有 15 家，比上年增加 4 家；利税超 1,000 万元的企业 83 家，比上年增加 8 家,其中过亿元企业有 12 家，比上年增加 2 家；江 苏新时代造船股份有限公司、新扬子造船利税超 10 亿元。 近年来，靖江的第二产业一直占主导位置，整个产业结构呈现“二三一”态势。 本项目建成后，将进一步带动二、三产业

49、的蓬勃发展，无疑推动靖江市产业结构更加 合理化。 21 22 第 3 章 泰州市、靖江市整体经济环境及发展前景研究 3.1 泰州市经济现状及发展前景 3.1.1 泰州市经济规模与经济结构 泰州市地处沿海和长江“T”型产业带的结合部，西连扬州，北面和东北毗邻盐城，东 依南通，南与苏州、无锡、常州三市以及镇江所辖扬中市隔江相望，地理位置优越。 3.1.1.1 经济规模 泰州市经济实力在长三角地区中处于第三层次，生产总值早在 2006 年就突破了千亿 大关，2009 年达 1,651.02 亿元。 1)泰州市国内生产总值（GDP）近五年来呈现稳步增长的态势 图 3-1 泰州市国内生产总值（GDP）近五年来状况（单位：亿元） 资料来源：泰州市统计局 2005 年至 2009 年，泰州市 GDP 的年增长速度分别为： 15.3%、15.7%、13.5%、13.8%，平均增长速度在 14.58%。 2)泰州市财政收入近年来增长迅速 如图 3-2 所示，泰州市 2009 年的财政收入是 2005 年的 3.02 倍，年均增长率在 31.9%。 图 3-2 泰州市财政收入状况（单位：亿元） 资料来源：泰州市统计局 23 3.1.1.2 经济结构 图 3-3 2009 年泰州市产业结构 资料来源：泰州市统计局