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1、生态农业观光综合开发项目可 行 性 研 究 报 告 大 洼 县 清 水 镇 政 府项目概况项目名称：生态农业观光综合开发项目建设单位：大洼县清水镇政府建设地址：大洼县清水镇南岗村建设投资：4200万元占地面积：2.77公顷；41.55亩；27700 建筑面积：19393 容 积 率：0.70建筑系数：53%营业收入：5500万元收回投资：2.93年绿化面积：3600m2；绿化率：13%办公生活：7%第一章 总论1.1项目建设背景改革开放以来，我国农业生产得以快速发展，取得举世瞩目的成绩，特别是种植业，我们用世界上7的耕地养活24的人口。但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对
2、农村经济发展贡献的比重在逐步递减。生态农业产业链是提高农业科技含量和产业结构的调整的关键，是转变经济增长方式、促进农民增收的产业链接。十七大报告指出促进经济增长”由主要依靠第二产业带动向依靠第一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。”生态农业产业链恰恰是第一、二、三产业的链接。2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的“中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的 决定”，提出了加快推进社会主义新农村建设，大力推动城乡统筹发展，夺取全面建设小康社会新胜利，开创中国特色社会主义事业新局面的新思路。由此可见，
3、我们党对三农问题的高度重视，三农问题关系党和国家的发展全局，解决三农问题的根本就是增强农业综合生产能力，以此推动农业经济的发展。此前，中共中央20061号文件，即中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见；2005年中央1号文件中共中央国务院关于进一步加强农村工作，提高农业综合生产能力若干政策的意见。目前我国农业发展还存在着农产品总量大，精品少；企业多，链条不健全；生产标准低，外销产品少等问题。我国加入世贸组织后农业发展又面临新的市场形势，既是机遇又是挑战因此，要不失时机地加快农业产业调整，尽快把生态农业做成大产业。党的十七大提出“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”，为规模化
4、生态农业带来了新的发展机遇。盘锦市委市政府明确地提出了；“生态立市、产业强市、工业兴市”的发展方略，近年来，盘锦市农业得到了较快发展由相对独立产业向综合开发产业链迈进，产业化链条明显延伸，市场销售网络进一步完善和规范，整体科技水平和综合开发能力显著加强。综合生产能力明显提高，农业的发展促进了农村经济发展，增加了农民的收入。1.2生态农业的起源和发展60年代以前，我国农业种植以农家有机肥为主，病虫害防治以草木灰、低毒性农药(666粉、DDT)为主，以天然雨水、和无污染的江、河、湖、井水为农业灌溉，构成了原始的、天然的种植，畜牧、家禽、水产养殖的生态农业产业链。70年代以后，随着化学工业的迅猛发展
5、，导致了我国基本农田全部施用无机化肥和剧毒农药，随着土壤结构的变化，有机物的大量减少，植物耐肥性、病虫害和杂草的抗药性不断增强，造成化肥和农药施用量的不断提高，大量的有毒有害物质污染着江、河、湖、泊、海洋地下水源，使水产品的品种和数量不断减少，残留有毒物质的粮食、果菜、水产品、水源在逐步的威胁着人类。80年代以后，散养的畜牧、家禽逐步的改为圈养，原来的年猪、年鸡、年鸭在90年代后用上含有大量激素的精饲料后两三个月就可以出栏，含有残留毒物的饲料、和超量激素的肉、蛋也在时刻威胁着人们。超量的农药化肥，污染着粮食和果菜、污染着水产品、污染着水源；饲喂污染饲料和污染水源的畜、禽同时污染着人类，人类赖以
6、生存的生态链已被破坏怡尽，显而易见的污染时刻威胁着人类的健康和生活质量。使人们感悟最深的是：现在饭没饭味、面没面味、果没果味、菜没菜味、肉没肉味，究其原因就是现代农业污染所致。就是只注重产量没有注重质量；只注重发展没有注重环境；只注重吃饱没注重健康；只注重自己没注重老祖宗给我们留下的绿地蓝天。那麽我们现在应该做些什么，将来还要做什么？本项目就是充分利用清水镇的有利资源，建设开发现代生态农业，形成生态农业产业链，向市场提供生态绿色食品，依托红海滩风景区发展生态农业旅游观光产业，让走过的路过的游客不错过观赏令人瞩目的清水镇自然生态农业保护区。1.3丰富的地热温泉资源 盘锦清水乡地下蕴藏着丰富的优质
7、地热温泉资源，距地表约1800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温42度，出水量大（4000立方米/小时）。温泉中富含多种有益健康的微量元素，对人体的多种疾病有良好疗养功效，不同成分对人体作用不同，氡元素能有效治疗如慢性支气管炎、哮喘、便秘、胃痉挛、胆结石、慢性支气管炎、痛风、神经衰弱、失眠、各种神经痛、末梢神经炎、荨麻疹、冻疮等病症，对心律和血压的调节更能起到立竿见影的疗效！此外“氡”还有减肥的效果；温泉中的一些离子，如钾、钙能增强心脏血管功能，调节神经细胞和内分泌（荷尔蒙）腺活动；此外，镁对神经系统具有镇静的功效，钠对肌肉收缩有重要作用；碘、镁还有轻度
8、降压作用。近年来研究还发现，温泉浴能够促进机体的免疫功能，调整植物神经系统，所以还有一定的保健和延年益寿作用。1.4项目依据及内容1.4.1项目依据借助滨海大道开发滨海地带；依托湿地红海滩景观；充分利用生态水资源、有机肥资源、肥沃的土地资源、地下温泉资源，开发生态种植业养殖业，形成人工再造自然生态农业自然保护区。依托滨海开发新区与盘锦形成的环线，形成4平方公里的自然生态农业观光旅游区。1.4.2项目内容整合打造1个观光生态农业风景区；开发五个各具特色的生态观光项目；以最核心的资源打造最顶级的项目，五为一体，打造生态观光未来之城。1.4.3项目规模与开发模式建设用地面积约400公顷， 总投资金额
9、：2亿元。采取引进战略投资者合作开发（由战略投资者控股，土地参股），发挥各自优势，先开发核心项目，带动区域综合开发。盘锦市作为国家资源型城市转型试点市，清水作为生态农业开发的试点镇，作为农业产业结构调整的链接生态农业观光旅游项目，争取享受相应的优惠政策；一是争取列入省里重点支持的旅游项目和新农村建设项目；二是争取列入省级生态农业综合开发项目，三是在新农村规划、土地利用规划上取得市县的大力支持。1.5编制依据1.5.1法律法规盘锦市人民政府：盘锦市国民经济和社会“十一五”发展规划；盘锦市计委、市旅游局：盘锦市旅游业“十一五”发展规划；盘锦市旅游局：辽河三角洲湿地旅游开发规划；盘锦市旅游业发展总体
10、规划（20062010）；中国人民共和国环境保护法全国人民代表大会常务委员会；中华人民共和国水法全国人民代表大会常务委员会；中华人民共和国土地管理法全国人民代表大会常务委员会；中华人民共和国自然保护区条例中华人民共和国国务院；中华人民共和国植物保护条例中华人民共和国国务院；中国旅游业发展“十五”计划及2015年、2020年远景目标纲要近三年的中共中央1号文件1.5.2建设项目经济评价方法与参数第三版；1.5.3该公司提供的有关资料和数据；1.5.4新建项目的有关法律法规及政府文件；1.5.5该公司与辽宁忠诚工程造价事务所有限公司签定的咨询协议。1.6编制原则1.6.1贯彻国家经济建设方针、政策
11、，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。1.6.2合理配备资源，满足项目建设要求要求。1.6.3优化设计、合理布置、节约用地 、节约投资。1.6.4优化流程、节省人、财、物。1.7研究结论该项目是生态农业产业化经营一条龙项目，整合当地资源，生产生态粮食（含反季粮食保鲜）、果、菜、畜禽肉蛋和水产品，促进了生态农业的的良性循环，顺应人们对生态食品和生态环境的怀念，顺应老知青对乡土故里的恋情。利用自然生态农业资源、利用地热温泉资源、利用双台河生态水资源，开发生态农业观光旅游资源。本项目以推进社会主义新农村建设为指导，以开发农业多种功能，健全发展现代、特色农业的产业体系，健全农业产业化龙头企业为发展目
12、标，以科研为先导，开发建设生态农业观光旅游产业基地，形成一站式产业链，增加经济附加值及提高产品质量，带动相关产业向产业化方向发展，促使社会效益、企业经济效益和农民增收同步提高。第二章 市场需求及预测2.1市场现状2.1.1生态农业市场现状 目前国内的粮食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的市场供应多为污染超标的食品，在市场很难买到无污染的生态绿色食品，货真价实的生态食品那还是40年前的回忆，难怪过来人说：“现在啊，肉没肉味、果没果味、菜没菜味、鱼虾没鱼虾味”，过去的东西再也吃不到了！通过本项目的示范建设，就是要返回生态的人居环境、生态的饮食环境。根据城市不同层次抽样调查结果表明：经商的老板对生态绿色食
13、品的需求和价位是：全部食用价位可以高3倍；公务员和白领阶层的需求是：全部食用价位可以高两倍；一般市民的需求是：部分食用价位可以高1.5倍。红海滩过路旅游者：体验庄家院生活、观光生态农业，洗矿泉浴，吃生态食品还要买上带走价位可以高23倍。事实是通过食用生态食品，可平衡人体需求的各类维生素，无污染的生态食品可以杜绝引发各类疾病，食用无激素的肉食品可以杜绝引发少儿早熟和软骨病，并且生态食品味道纯正、甜美。2.1.2生态温泉市场现状我国温泉利用虽然已有数千年历史，但温泉旅游的发展却只有几十年过程，分别经历了温泉资源的原始利用、温泉疗养院到温泉旅游度假区的发展阶段。第一代（洗浴）第二代（疗养）第三代（戏
14、水）第四代（多元化）。近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、休疗养等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展康体旅游、娱乐旅游、体育旅游、商务旅游、会议旅游、旅游地产等多功能的综合性旅游度假区，温泉开发正在由汤治、保养、休养向观光、娱乐、休闲、度假转换。虽然各游地的客源市场、游客行为和生命周期具有不同的特征，但总体来说，生态农业观光旅游作为一种特殊的具有特色的旅游产品，其市场和产品特征具有一定的规律，据有关问卷调查结果显示：露天温泉特色、整
15、体环境、温泉医疗功能；户外观光娱乐型和综合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。2.1.3市场定位2.1.3.1生态农业观光旅游生态农业观光旅游产品属于区域性产品，游客以中近程游客为主，近90的国内游客来自一级客源市场和二级客源市场，近80的游客集中在4小时交通半径范围内的区域。旅游地淡旺季受气候的影响变化不大，一般而言，春冬寒冷季节所在月份是温泉旅游的旺季，而炎热的夏秋季节是生态农业观光旅游旺季。第二代温泉旅游产品的消费者近60是月收入2000元以上的高收入阶层。第三代温泉旅游产品消费者则主要是商务和公务游客。2.1.2.2游
16、客行为露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能是影响游客决策行为的主要因素；生态农业观光度假和温泉旅游度假是游客喜好的旅游地类型。观光度假是游客出游的主要目的，其中以观光为主，度假为辅。大约30的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要方式，这是现阶段高门票的温泉和生态农业观光综合旅游地兴旺的重要因素。旅游产品口碑是影响游客决策行为的主要因素，近70的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。2.1.2.3生命周期以单一的客房式度假旅游为特点的第一、二代温泉旅游产品竞争力差，可替代性强，生命周期短，目前大多已经进入消亡期。以露天温泉为特色的第三代温泉旅游产品目前处于巩固期，要维持较长的生命周期，必须在
17、强化温泉旅游文化特色的同时，不断更新项目。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。体验农家小院生活，就地观、采、钓、宰购就地加工和带走，篝火晚宴观光生态农业观光生态放牧又是度假旅游的一大特色。2.2市场分析2.2.1生态旅游产品以红海滩自然保护区旅游、以自然生态农业观光、以天然地热温泉为媒介；以本市及周边城市消费群体为媒介；以电视、广播广告为媒介。本启动项目达产后的生态农产品将呈供不应求的局面。向游人展示：用生态水源、生态有机农肥、用人工伴机械播种和中耕除草、用低毒无公害农药和激光杀虫；生长的生态有机水稻、玉米杂粮、水果蔬菜。展示：用生态饲料和水喂养、生态环境放养的鸡、鸭、
18、猪；用生态水草和自然环境生长的鱼、虾、蟹。展示：地热温泉资源给与人的健康与快乐。向游人提供：生态农业的独特风光和绿地蓝天；保健生态有机食品；地热温泉理疗与健康；捕捞垂钓、采摘、捡蛋、现场宰割加工畜禽肉食产品的乐趣；老知青回访的乐趣；农家院现采、现捡、现钓、现宰现做的乐趣；作为红海滩和鼎祥小区旅游景点的集散地，建设顶级宾馆、温泉浴场、农家大院、知青大院供游人休憨和观光农业。2.2.2区域旅游市场近年来盘锦旅游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的引力增强。2007年盘锦市接待旅游人数760多万人，入境游客突破5万人次。盘锦市2005-2007年旅游统计主要指标对比攀升见表 2005年 2006
19、年 2007年 国内旅游人数 260万人次 512万人次 760万人次 国内旅游收入 15.75亿元 29.93亿元 51亿元 入境旅游者 1.4万人次 3.1万人次 5.3万人次 旅游外汇收入 723万美元 1275万美元 2324万美元 旅游总收入 16.35亿元 30.9亿元 52.7亿元 据盘锦市旅游局在2007年“十一”黄金周旅游主要有以下特点：旅游接待人数和旅游综合收入实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客134.8万人次，旅游收入5.4亿元，分别比去年同期增长62%和65%。旅游业带动其他行业突显。2007年“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加，住宿、餐
20、饮、交通客运兴旺，兴隆台区旅游饭店住宿率比上年同期提高25%以上，市区主要宾馆2日至5日入住率达90%以上，1日至7日入住率达85%；相关旅游餐饮也有明显的同比增长；旅游客运非常繁忙，车辆客运比去年同期增加18%。2.2.2.2盘锦游客调查分析根据盘锦市旅游发展总体规划及相关市场调查资料，得到盘锦旅游的游客的消费行为具有以下特征。1、旅游客源增长特征分析盘锦市1995年接待国内旅游者5.13万人次，2005年为260万人次，平均增长率高达61%。2006年接待旅游者512万人次，旅游总收入完成30.95亿元人民币，分别比2005年增长97和90%，相当于全市GDP的6，占第三产业增加值的38。
21、由于在旅游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介绍期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。2、客源市场地域结构特征分析盘锦市2006年接待旅游者512万人次，其中盘锦市的居民占40%，沈阳地区占22%，京津地区的占18%，其他地方的旅游者占20%。这一旅游者构成比例说明，盘锦市的居民仍是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来盘锦市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海外商务、生态等旅游者数量预计将有较大增长。2.2.2.3盘锦客源市场地域构成旅游动机与消费行为特征分析：据盘锦市2004年抽样调查，旅游者来盘旅游
22、动机按比重排列依次为：探亲访友、休闲观光度假、商务、会议、文化科技体育交流、健康疗养、宗教朝拜及其他。盘锦市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景观、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。抽样调查显示，目前来盘锦国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施空白，项目单一等有关。2.2.2.4旅游者的人口学特征分析1、年龄构成不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，盘锦市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势，占到76，45-64岁和15-24岁
23、，其次分别为19.43%和4.57%，而14岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。2、职业构成不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。盘锦市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到12.57%。盘锦市国内旅游者职业组成职业 比重（%）工人 6.8 农民 12.5 军人 3.2 教师 7.9 学生 2.1 公务员 10.5 私营业主 20.9 公司职员 8.9 离休退休人员 2.1 企事业管理人员 6
24、.8 专业技术人员 4.2 其它 14.1 3、收入构成调查结果表明，盘锦市旅游者在收入构成上以收入1000元月以下和1000-1999元月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49。盘锦市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以服务于广大中等收入的工薪阶层与农民为主。国内旅游者收入构成月收入（元） 比重()1000以下 31.75 1000-1999 40.74 2000-2999 13.76 3000-4999 8.995000以上 4.76 第三章 项目建设的必要性 盘锦是最具发展潜力和战略投资价值的城市，其中建设生态农业产业链，向
25、市场提供绿色生态食品是关系国计民生、造福子孙的基本国策，而“生态农业观光旅游产品”则是最具战略投资价值的项目。3.1重大区域发展战略的交汇点地处辽宁环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽中城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。3.2世界罕见的资源环境随着我国工业化、城市化进程不断加快，宜食、宜居、宜旅、宜业的高品质生态区域越来越少，稀缺性越来越强。盘锦拥有两大垄断性稀缺资源，世界罕见的“红海滩”奇观和亚洲面积最大、生态系统保存最完整的湿地。同时，盘锦汇集了五种环境景观资源：一是滨邻渤海
26、，有独特的北方滨海景观，海岸线从大辽河口至大凌河口，全长118公里；二是辽河入海，近海滩涂30万亩，浅海水域面积120万亩，海洋生物和滩涂贝类资源丰富，河口沼泽，盘锦海域滩涂总面积3.55万公顷；三是古镇渡口：主要包括田庄台渡口、三汊河渡口、下口子渡口、双台子渡口、沙岭后壕渡口等；四是湿地温泉，盘锦市处在地热带上，有丰富的地热和温泉资源；五是水库水网：盘锦市地上水系发达，境内有7座水库，总蓄水量18380万立方米，水面面积超过60平方公里，大、中、小型河流21条，境内总流域面积3750.3平方公里。其中，全程流域面积大于5000平方公里的大型河流有4条，中型河流有1条，小型河流有16条。其中，
27、外辽河与新开河是辽河与大辽河的连通河道。五大配套资源形成综合环境优势，以湿地为核心品牌，整合历史文化、江河资源、工业旅游多种资源于一体，成为休闲、娱乐、健身、户外运动中心，有条件成为国际性自然生态农业观光和湿地旅游的目的地。3.3多元市场的汇集 我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善，盘锦与环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一。因此，必将出现大规模的、近距离的外部消费群体向该区域汇集。环渤海地区、京津唐地区、东北地区将成为盘锦市场的三大支撑性区域市场。“营（口）盘（锦）”地区基础市场，以商务、休闲和房地产
28、等市场消费为主；辽中城市群及东北周边地区是核心市场，以假日休闲、会议培训、休闲度假等市场消费为主；京津唐地区是拓展市场，以休闲度假及度假房产等市场消费为主，从而形成多元消费市场的组合。3.4国家战略与政策的扶持盘锦是国务院确立的11个资源型城市转型试点城市之，国家在资金、政策等方面都给予了有力的支持，在建立社会保障体系、构筑维护社会稳定的措施，资助试点城市修复城市基础设施,进行棚户区改造，在产业规划、财政转移支付、金融信贷等政策方面对试点城市给以倾斜。3.5城市拓展向沿海转移在辽宁沿海经济带开发建设规划城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展的总体
29、趋向。根据盘锦市城市总体规划，从城市结构调整和城市发展走向来看，盘锦旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。3.6土地整合开发的必要性以红海滩自然保护区为媒介，以整合生态农业为支撑，以开发建设观光旅游区为动力，促进生态农业产业化经营与第三产业的链接，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下，消费群体和消费量剧增，为该公司的建设项目提供了必要性。3.7符合生态立市、产业强市的发展战略该项目属生态农业良性
30、循环经济，同时拉动旅游经济快速发展。将成为我市可持续增长的后续产业之一，该项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进农业产业和产品结构调整，向市场推出生态绿色食品和旅游产品，从而推进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力，建设资源节约型、环境友好型，明显提高资源利用率，为市民创造良好的生活与工作环境，为子孙后代留下蓝天绿地。该项目以转变经济增长方式、提高经济增长质量、提高产业层次为目的；以增强产业集约能力，建立以市场为导向的生态农业发展战略。第四章 策划方案4.1区址选择与资源整合4.1.1区址选择以建设滨海大道快速发展环渤海经济带为契机，以红海滩自然保护区为媒介，以自然生态农业观
31、光为为支撑，项目选址在清水镇南岗村大赵公路（连接305国道和大锦公路）两侧，占地400公顷，地处红海滩风景区入口处，西1公里临滨海大道，距离盘锦市区20公里，距盘海高速公路入口1 5公里，盘锦火车站25公里，盘锦港33公里，沈阳桃仙两大国际机场不到200公里，地理位置优越，交通方便快捷。辽油兴6变、兴6转油站坐落在项目区内，区内路南一侧井架林立为本项目提供了供电、和采油景观。4.1.2资源整合清水镇人口2.3万，水稻耕种面积5.7万亩，属双台河冲积平原土质肥沃，水源取自双台河下游水质优良，生态水源充足。清水镇的养殖业闻名国内，年饲养存栏头数鸭1500万只；鸡350万只；猪1万头；牛1千头，年产
32、生态有机肥16万吨，生态肥源充足。该地区拥有丰富的地热和温泉资源，主要蕴藏在馆陶组及下第三系、前第三系潜山储热层中，为中型地热田。距地表约1800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温42度，出水量4000立方米/小时。为生态旅游提供了温泉祛病、保健洗浴资源。4.2项目策划方案4.2.1规划定位借助滨海大道开发滨海地带；依托湿地红海滩景观；充分利用生态水资源、有机肥资源、肥沃的土地资源、地下温泉资源，开发生态种植业、养殖业。依托滨海开发新区与盘锦形成的环线，整合打造1个4平方公里的自然生态农业观光旅游区。开发五个各具特色的生态观光项目；1、 生态农业观光：生
33、态养殖种植、果菜采摘、捡蛋、2、 淡水湖捕鱼、垂钓、游艇、湖岛鸟林及园景。3、 温泉露天浴、温泉理疗浴、瑜伽浴。4、 知青大院。5、 庄园驿馆、采油景观。以最核心的资源打造最顶级的项目，五位一体，打造观光农业自然生态小镇。第一步：整合生态水、肥、土地资源，在区域内调整产业和产品结构，种植生态水稻150公顷，生态玉米50公顷，生态蔬菜50公顷，生态水果50公顷，淡水湖养殖水面100公顷，生态、养殖放牧面积50公顷。保鲜稻谷、玉米1000t，水果1200t，蔬菜3000t。第二步：依托生态食品和生态农业观光资源、地下温泉资源，在第一步的基础上，打造自然生态农业观光小镇。区域内设置生态果菜采摘区，湖
34、面荡舟、垂钓、捕鱼采购区，温泉洗浴区，生态畜禽养殖、放牧区，新鲜禽蛋捡拾区，畜禽肉现场屠宰采购区，新鲜大米、玉米现场加工采购区，知青回访区，农家旅游度假村，区域内路边设置宾馆、温泉洗浴中心、商务、通讯、餐饮娱乐功能齐全。4.2.2客户群定位主客户群定位：本市及邻市经销商，盘锦本地及三大城市板块中商务、会议及培训等消费市场，及商务度假市场。亚客户群定位：国内临省市各类商务度假市场及旅游消费群体。4.2.3文化、特色定位以生态农业观光为主题，以地热温泉为特色，以生态食品休闲度假为品牌4.2.4功能定位生态农业产业开发、地热温泉开发，观光旅游，观光商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性观光旅游
35、项目。4.2.5档次定位 按5A级景区打造。第五章 项目建设内容5.1生态养殖淡水湖水面面积100公顷，水容积200万m3，土方工程200万m3，可养鱼500万尾，可年产淡水鱼虾7000t。利用湖面放鸭15万只。可灌溉生态农田200公顷。湖四周设置渡口、放置各类游船50艘，周边设置钓鱼台，湖中心设置景观岛，岛上构成丘陵起伏状，设置观赏亭台、种植花草乔木、引养各种鸟类，湖边种植花草乔木和绿化林同时设置园艺甬道，建设格调以自然生态为主题。项目总投资5000万元。5.2生态有机农田改造面积200公顷，其中生态有机水稻150公顷，利用淡水湖移出的土方，改造旱田种植生态有机玉米及杂粮50公顷。水选择双台
36、子河的生态无污染水；肥料选择以畜、禽粪为主（氮、钾），磷肥为辅。种子选择抗病力强、耐有机肥、营养价值高口感好产量较高的品种。选择低毒无公害的生物农药或采用电子激光杀虫。采用机械除草。预计可年产水稻1100t；年产玉米及杂粮300t。项目总投资2000万元。5.2生态有机果、菜园利用淡水湖移出的土方改造果、菜园各50公顷，水选择双台子无污染河水，选择有机农家肥，果树苗、种子选择抗病力强、耐有机肥、营养价值高口感好产量较高的品种。选择低毒无公害农药或采用电子激光杀虫，选择人工伴机械播种、中耕，预计可年产各类有机水果1500t，年产有机蔬菜6000t。项目总投资3000万元。5.3生态畜、禽养殖场生
37、态养鸭场：年养成鸭100万只，选择樱桃谷鸭和北京鸭品种，占地面积180亩，建筑面积7.6万m2，投资3000万元。 生态养鸡场：年养成鸡100万只，选择三黄鸡种，占地150亩，建筑面积6.8万m2，投资2800万元。生态养猪场：年养成猪1万头，选择夏洛克、长白品种，占地60亩，建筑面积30000m2, 投资1500万元。饲料加工厂：年产饲料3.5万吨，其中鸡鸭饲料2.9万吨、猪饲料0.6万吨，占地20亩，建筑面积1600m2,投资150万元。有机肥厂：年产有机农家肥25000t，其中稻田施用4500t，杂粮田施用1500t，果、菜田施用4000t,外销15000t，占地30亩，建筑面积3000
38、m2,投资500万元。放牧猪、鸡及自然生青饲料面积320亩。生态养殖场占地50公顷（750亩），项目总投资150万元。5.4地热温泉度假城近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、休疗养等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展康体旅游、娱乐旅游、体育旅游、商务旅游、会议旅游、旅游地产等多功能的综合性旅游度假区，温泉开发正在由汤治、保养、休养向观光、娱乐、休闲、度假转换。露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能；户外观光娱乐型和综合型温泉旅游地是两
39、大游客喜好的温泉旅游地类型。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。室外过廊套环式温泉池：景区温泉是稀缺资源，以适应各类群体打造泉池特色，应着重创意景色、格调和造型打造。泡池区用假山石头和热带雨林植物做景观装饰。开设天然温泉浴池、药浴池（以盘锦湿地矿物温泉和芦苇等中药为基础，结合中医针灸、推拿、按摩等形成特色生态水疗。如：泰式磁疗SPA、浴盐按摩SPA等）、花瓣池、水果池、亲亲鱼疗池、古井温泉池、儿童戏水池等。69月份以后启用屋顶太阳能采光和温泉加热，四周加彩钢板夹保温苯板墙壁。建筑面积12000m2,采用古、现代相结合的建筑风格，木框架结构，彩钢瓦夹心苯板附设太阳能装置屋
40、顶，彩钢夹心苯板活动密封墙体，内墙彩绘现代浪漫色彩的壁画。湿地温泉水上瑜伽馆：充分利用温泉资源，开辟瑜伽专用池，建筑面积3000m2，6层框架结构，投资聘请专业瑜伽教练，成立瑜伽健身会所，推广温泉瑜伽。有温泉作为载体，湿地环境为依托，水上瑜伽可以一年四季开展。温泉水上瑜伽比任何瑜伽都更有利于健身、减肥和疗养身心。水上瑜伽特别适合老年人健身，但温泉的水温不能太热。将温泉与湿地环境与瑜伽相结合，让游客的身心一起得到深层净化。温泉水疗中心：建筑面积3600m2，6层框架结构，开设大型水疗消闲中心，提供集中、港、泰式和香熏按摩、美容美甲、五花八门特色水疗池，如：高温按摩池、脚底按摩池、漩涡池、针浴、水
41、床、浮浴、站浴、冰水池、维其浴、儿童池、特色鱼疗池、高温干/湿蒸气房、特色低温干蒸房等，为游客洗涤身心疲惫。温泉度假城占地面积4公顷，总建筑面积18600m2,总投资4200万元。5.5特色驿馆自然生态宾馆：建筑面积24000m2,20层框架结构，主题创意突出自然生态，集住宿、餐饮、娱乐、休闲于一体，含道路、绿化、景点总投资5000万元。庄家院驿馆：已入住农户为主体建筑面积20000m2,单层北京平砖混结构，四合院格局，投资2400万元。知青回访驿馆： 恢复南井子青年营旧貌，增设老知青回访馆驿，建筑面积2000m2,青年营分四个连队，每个连队一栋宿舍一头做食堂，同时设有青年活动俱乐部，均为一层
42、砖混结构，建筑面积2000m2；驿馆为6层框架结构，建筑面积3000m2,内收展当年老知青生活回顾、现在老知青天各一方的成长在线及名人轶事,投资800万元总占地6公顷，总建筑面积49000m2,总投资8200万元。5.6餐饮娱乐区建筑面积8000m2,10层框架结构，特设豪华VIP房、麻将房、多功能商务房，供客享用中西日韩式特色美食之餐饮区、自助健康水果吧、自助饮料吧，迷你私人影吧、网吧、英式桌球、开放式多功能电影厅、氧气吧、露天休息吧、聊天区、模拟游戏机、跳舞机、塔罗牌（Tarrot）、V5等等个性化的娱乐空间，吃喝玩乐尽在其中。项目占地1.5公顷，建筑面积8000m2，总投资2000万元。
43、5.7购物区分别开设消闲购物街，路一侧云集中高档次的服装店、理发店、便利商店、咖啡厅、饭店、茶馆及消费品商店。路另一侧开设农副产品市场，向游人提供生态大米、生态杂粮；生态蔬菜、水果；生态畜禽肉、蛋；生态水产品。同时配备生态食品检测中心,以保证生态食品质量、以维护消费者的利益、维护生态小区的信誉。休闲之余可尽享购物之乐。在任何季节、天气都可轻松悠闲的享受购物乐趣。购物广场建筑面积5000m2,4层框架结构；生态农牧产品市场建筑面积6000m2，单层、钢构轻钢结构。占地2公顷，建筑面积11000m2,投资2000万元。5.8生态粮食、水果、蔬菜保鲜 95%以上的农家及各粮、果储备仓库，以储备不霉烂
44、为目的，造成反季的粮、果、蔬菜由于水分流失，水分流失后的粮食、水果、蔬菜不但色、味、口感退减，营养成分也相对降低，建设保鲜仓库使不同的粮食、水果、蔬菜按不同要求的水分含量和温度，实行恒温、恒湿度控制的保鲜。让人们反季吃到新鲜的大米、玉米棒子、水果和蔬菜。比如早熟品种的大米、暖棚的反季水果、蔬菜虽然品味欠佳，但价值却成倍增长，况且反季的暖棚果菜不能成为生态食品。项目占地1公顷，建筑面积5000m2，项目投资1200万元。5.9小区建设规划农户入住400户，预计1500口人，其中粮食种植100户；水果栽培30户；蔬菜种植30户；畜禽水产养殖140户；其余户数及人口负责绿化及市政设施服务。采用私建公助的原则，规划占地10公顷，建筑面积32000m2，投资4000万元，其中公助2000万元。设小区管委会及附属管理部门，规划占地1公顷，建筑面积3000m2，投资500万元小区建设规划占地11公顷，建筑面积35000m2，投资2500万元。第六章 小区总体规划 以南岗村大赵公路为主线， 序号设备名称 规格型号单位数量一物流设备1电线、电揽、电器套12变压器160KVA台 13珩吊10t30m台 44龙门吊20吨20台25叉车3、5t台 46运输汽车10、15、20t辆 207计算机及附属设备（含软件）联想天骄i668套 88热水