福建省牡丹园度假村项目可行性研究报告.pdf

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1、1 俄博沟牡丹园度假村项目可行性研究报告俄博沟牡丹园度假村项目可行性研究报告 编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司 可行性研究报告按用途可行性研究报告按用途 (1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究 报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销 计划、管理方案、技术研发等实际作方案 (2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报 告告、项目建议书项目建议书、项目申请报告项目申请报告，该文件是根据中华人民共和国

2、行 政许可法和国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决 定而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研 报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业 在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。 (3)用于银行贷款的可行性研究报告用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风 险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银 行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专 家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方 案合理， 分析正确， 信息全面。 另外在申请国家的相关政策支持资金 、 工商注册时往往也需要编写可

3、研报告， 该文件类似用于银行贷款的可 研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。 (4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告， 企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编 2 写可行性研究报告或项目申请报告、 报给国家发展和改革委或省发改 委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要 可行性研究报告和项目申请报告。 (5)用于企业上市的可行性研究报告用于企业上市的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要 出具国家发改委的甲级工程咨询资格。 经略智成为多家创业板和中小 板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已

4、经上市和正准备上市 的） ，积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、 一流的市场调查和行业分析能力、 高素质的复合型人才以及丰富的上 市公司可行性研究报告编写经验。 (6)用于申请政府资金用于申请政府资金（发改委资金发改委资金、科技部资金科技部资金、农业部资金农业部资金） 的可行性研究报告的可行性研究报告， 这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级 工程咨询资格. 前前 言言 自改革开放以来，人民的生活水平走向了一个崭新的台阶。社会 的快速发展，科学的进步，文化素质的普遍提升，物资生活的迅猛提 高，给人们的生活方式带来质的变化，在城市钢筋水泥中，快节奏生 活的人们有了放松心情，

5、享受大自然青山绿水的需求，休闲娱乐和旅 游观光，已成为人们的一种高雅的消费方式。在新的潮流下，发展旅 游事业已成为一种促进经济可持续发展的朝阳事业。 俄博沟牡丹园，位于青海省门源县城以东 17 公里处的俄博沟口 磨滩。北依俄博沟口岗青公路，南邻大通河北岸，占地面积 150 亩， 园内种植了 12 种颜色品种各不相同的牡丹，每年 7 月，这里便成了 牡丹花的世界，旅游的天堂。而且在门源县周边的自然风光与历史胜 3 迹，也一样是美不胜收、精彩绝伦。在终年积雪山峰映衬下的数十万 亩油菜花，一片金黄殊胜，是假日休闲者赏心悦目、放飞心情的绝好 景致；在东川、克图的卡约、辛店等文化遗址和雍正年间年羹尧题写

6、 的“得胜川”遗址，还有海鸳鸯、鸾城翔凤等古八景，更成为古文化 追溯者的寻根之所。 现代人们的生活水平提高了，而且还有相当的一部分人，迈上了 小康生活的阳光大道。这种经济基础的夯实，使人们有了寻找自己生 活乐趣的机会，有了旅游的愿望，有了寻求民族文化底蕴的需要。 在 旅游区内尽情畅游，欣赏着美景，呼吸着清新的带着泥土和鸟语花香 的自然空气，吃着田园人家的小吃，仰慕着我们民族的文化，欣赏着 炎黄的国粹，更是一种惬意的放松与生活的享受。俄博沟牡丹园度假 村项目的开发，正是在这种顺天应人的条件下，应运而生的好项目。 目目 录录 第一章项目概况 第二章项目建设背景和必要性 第三章项目建设的条件分析 第

7、四章建设分期与规划目标 第五章建设规模及规划布局 第六章基础设施规划 第七章环境卫生、安全消防、节能 第八章居民点调控规划 第九章旅游营销策划 4 第十章保证体系规划 第十一章投资估算与资金筹措 第十二章效益评价 第十三章项目实施建议 第十四章总结 第一章第一章项目概况项目概况 1.11.1 项目名称项目名称: : 1.21.2 项目负责人：项目负责人： 1.31.3 项目建设地点：项目建设地点： 1.41.4 项目施工单位：项目施工单位： 1.51.5 项目概况：项目概况： 从 2011 年 9 月 20 日兴建，到 2016 年 9 月 20 日竣工，计划利用 5 年时间完成全部工程建设。

8、 整个项目分三期进行， 建设周期为五年， 计划总投资 1500 万元。 其中：机动资金 200 万元，包括预备费 150 万元，涨价预备费 50 万元； 项目一期计划总投资 350 万元，建设周期为 10 个月（2011 年 9 月 202012 年 6 月 20 日） ，主要进行筹建准备与规划工作，对度 假村的整体布局进行绿化工作和度假村基础设施建设， 基础设施建设 主要由牡丹园景观区、购物区、餐饮区、住宿区、俄博祭祀区、得胜 5 川遗址留影区、和珍贵动物（白牦牛、白唇鹿）留影区七部分组成， 配套建设道路、绿化、亮化工程。 项目二期计划总投资 600 万元，从 2012 年 6 月2014

9、年 6 月， 主要是餐饮住宿区二期扩建、休闲游乐区，包括歌舞厅、KTV 包厢、 游泳池、游乐场、垂钓休闲处等。 项目三期计划总投资 550 万元，从 2014 年 6 月2016 年 9 月， 以养殖区和种植园区为主。养殖区拟建 2000 平方米的大型鱼塘两处 和 5000 平方米的禽笼，主要饲养金鳟、红鳟、黄河鲶、当地浩门河 水系特有的裸鲤等高产鱼种及一些适合饲养的野生禽类； 种植园区拟 种植：青海云杉、四季丁香、四季梅、红瑞木、垂榆、国槐等高档苗 木及花卉。 1.61.6 项目编制的依据和原则项目编制的依据和原则 1.6.11.6.1 指导思想指导思想 以科学生态建设为指引， 以人与自然相

10、和谐的可持续发展道路为 依据，围绕全面建设小康社会这个中心，按照利国利民的发展战略， 创新机制，实行种养业与旅游业相结合的经营。抓住机遇，结合种养 业与旅游观光业的工程，优化门源县周边地区的产业结构，建设比较 完备的自然生态体系和比较发达的旅游产业体系， 以带动周边上下游 产业的跨越式发展，最大限度的满足项目区及周边群众，日益增长的 生态需求和经济发展需求。在此基础上，我们还要以“科技种养” 为 辅助，以“生态旅游”为核心，以旅游观光业为品牌，打造现代旅游 度假的新概念。将度假村规划成为体现地方特色和引进新、奇、特项 6 目相结合， 突出文化旅游、 名胜旅游、 自然观光、 休闲度假为一体的，

11、具有乡土气息及地区文化内涵的自然、清新、质朴的旅游度假村。 1.6.2 规划依据 （1） 中华人民共和国森林法 （2） 中华人民共和国环境保护法 （3） 营造林工程建设项目文件组成及深度要求中华人民共和 国行业标准，LY5141-99，国家林业局 （4） 森林公园管理办法 （原林业部，1999） （5）风景名胜区规划规范（国家技术监督局，GB50298-1999） （6）国家林业局、青海省人民政府颁布的生态环境建设和生态 旅游开发相关文件 1.6.31.6.3 规划原则规划原则 （1）整体协调原则 门源县俄博沟牡丹园度假村， 既是门源地区旅游业发展的重点地 域， 也是门源地区经济特色的重要组成

12、部分， 其功能布局、 交通组织、 生态环境等应与周边发展相衔接，度假村相关规划，应坚持前瞻性、 可持续性为主导，尊重自然规律和经济规律的原则。 （2）生态效益优先原则 门源县俄博沟口牡丹园度假村的规划，要坚持坚持生态优先、 环 境保护优先的原则，科学、合理的安排各项用地，做到近期开发和远 期发展相结合，努力提高经济效益和景观效果，把度假村的生态环境 保护与地区经济发展，科学的结合、共同的促进。 7 （3）前瞻性与现实性结合的原则 度假村布局既要充分考虑现状和实际可操作性，又要放长眼光、 立足现实。同时，度假村的规划，还应尽可能保持适度的弹性，提高 土地的利用率，科学的开发土地资源，创造可持续发

13、展的环境基础。 （4）特色原则 度假村的资源特点、地理位置，以现有资源为依托，提高规划起 点，发挥自身优势，因地制宜，突出自然风光特色、文化名胜特色与 休闲度假特色，使规划既有前瞻性，又具先进性与可操作性。 第二章第二章项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性 2.12.1 项目背景项目背景 近年来，随着中国经济的发展和人们生活水平的提高，休闲度假 已经日渐成为人们生活必不可少的一部分。 2011 年，旅游度假在全世界，年产值达到 2500 亿美元以上，它 被普遍看作是传统大众旅游升级换代的最佳替代产品，代表了 21 世 纪旅游发展的方向。 旅游度假村是社会进步和旅游产业走向成熟的产 物。随着

14、各国经济的增长，人们收入的提高及带薪假日的延长，越来 越多的游客已不满足于在各个旅游点之间长途跋涉、 疲于奔命的旅游 方式，旅游目的也从传统的开阔眼界，增长见识，向通过旅游使身心 得到休息放松、陶冶生活情趣等方面转变，这是现代旅游的新价值取 向。因此，以生态度假、康体为主要目的的休闲旅游成为旅游业中的 8 热点。有资料显示，在欧洲和北美，旅游客源输出的 70以上是度 假休闲。据美国专家预测，到 2030 年，旅游业将成为全世界 80以 上人员的生活必需，可见生态度假旅游具有广阔的国际市场前景。 随着我国人民生活水平的提高和“双休日”及节假日的推行， 休 闲度假旅游已成为寻常百姓关心的话题。回归

15、自然、返朴归真，是人 类共同的天性，是现代文明社会中人们的一种迫切要求。尤其是在市 场竞争日益激烈、工作与生活节奏都明显加快的今天，人们希望能利 用闲暇时间从工作的劳累与紧张中解脱出来，放松精神、陶冶情趣、 锻炼身体、调节生活。因此，他们大多希望到气候宜人、环境幽静、 风景优美、空气清新、没有污染的地方去康复自己的身心，希望休闲 地能提供多样化、大众化的娱乐、休闲和康体项目。显然，像门源县 俄博沟牡丹园度假村这样的风景优美之地， 是发展生态度假旅游的首 选之地。同时，我们通过科学的规划，高效的利用项目区丰富的土地 资源和优越的自然条件，运用种养业的合理生态配置，必会实现门源 地区旅游度假业和相

16、关产业的全面发展，带动地方经济水平的提升。 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 门源县俄博沟牡丹园度假村总体规划是在积极响应国家 “旅游产 业经济”号召、贯彻青海省大力发展第三产业政策的基础上，充分利 用本地区绿色生态、自然环境、人文名胜、乡土文化、生活风情等旅 游资源，通过发展休闲、度假、生态观光旅游，带动地方经济的发展 和人们整体生活文化水平的提高，同时，也为周边城市居民提供了一 个参与休闲活动、体验地方风情、享受生态环境，与大自然和谐共处 9 的机会和场地。该项目的社会效益主要体现在： 2.2.12.2.1 发展经济的需要发展经济的需要 休闲度假可引起旅游客源地的财富向旅游目

17、的地转移， 在一定程 度上使财富进行再分配。按常规说，经济较发达的地区外出旅游的人 数较多，经济欠发达的地区外出旅游的人数较少。当经济欠发达的地 区的旅游资源足以吸引经济发达地区的居民前往旅游时， 这些旅游者 在旅游目的地的旅游消费，对当地的旅游生产显然是一种外来的刺 激。这种刺激，不仅对当地旅游业的发展是促进，而且由于旅游业的 联带性，对当地整个社区经济社会的发展也是促进。经济欠发达地区 通过兴办旅游产业，促进经济发展，做到一业兴而百业旺，可以摆脱 贫困，走向富裕。 通过该项目的规划和建设， 将带动本地乃至周边地区和县市的经 济发展，这对于改变门源县及周边地区经济薄弱的现状、改善门源县 第三

18、产业不发达的状况、 促进人们思想观念的转变， 具有独特的作用。 2.2.22.2.2 社会效益的需要社会效益的需要 俄博沟牡丹园度假村的运营， 不仅能使门源县原有的经济保持继 续增长的势头，而且能够形成新的经济增长点，促进或带动其它产业 的发展。在就业方面，也能起到促进的作用。就业问题不仅关系着劳 动者个人的切身利益，而且关系着整个社会秩序是否稳定，历来为各 级政府所重视。与其它行业相比，旅游度假产业可为劳动者提供更多 的就业机会。 2.2.32.2.3 保护文化的需要保护文化的需要 10 旅游业的发展，对于独特的特色建筑、特色文化具有促进和保护 的作用，尤其是在经济欠发达地区。特色建筑的保护

19、、特色文化的保 存，需要有大量的财力和物力、人力的投入，而单凭国家投资或社会 集资是不可能完成应有功能的。只有通过发展旅游，在经济效益的驱 动下，才能使我国独特的建筑和文化得以保存。 2.2.42.2.4 美化生活的需要美化生活的需要 旅游度假村的生活环境和便民设施， 是构成吸引旅游者前往游览 的重要因素之一。因此，该项目要想成功的运作，就要美化原有的环 境，建设适合度假旅游的生活设施。旅游者总是渴望明媚的阳光， 新 鲜的空气，乐意到幽静美丽、鸟语花香的大自然环境中去，然而， 一 般项目所在地的生活环境，也并非尽如人意。所以，只有经过改造与 美化，才能起到锦上添花的作用。然而，俄博沟牡丹园度假

20、村项目， 所起到的就是让环境更美、更利于环保、更利于休闲度假、更利于地 区经济发展的作用。 第三章第三章项目建设的条件分析项目建设的条件分析 3.13.1 自然地理概况自然地理概况 3.1.13.1.1 地理位置地理位置 俄博沟牡丹园项目位于距门源县城以东 17 公里处的俄博沟口磨 滩，北依俄博沟口岗青公路，南邻大通河北岸，占地面积 150 亩， 园 内种植了 12 种颜色品种各不相同的牡丹，每当夏季来临，各种颜色 11 的牡丹花争相惊艳、姹紫嫣红、美不胜收。该项目全部竣工后，我们 所有配套设施，可以让休闲度假的人士饱受眼福的同时，还可以让其 得到身心的调整、心情的愉悦，并带到地区文化的弘扬与

21、经济发展水 平的提升。 青海省门源回族自治县，位于青海省东北部，祁连山脉西侧， 全 县平均海拔 2500 米，行政关系隶属于青海省海北藏族自治州，人口 近 16 万，其中回族占 41，汉族、藏族和其他民族占 59。门源县 经济主要成分是农牧业，由于这里海拔较高，平均气温较低，农业以 油菜籽、青稞种植为主，畜牧业以牦牛、绵羊放牧为主。农牧民收入 在青海省属于中等水平。每年 7 月，门源县的数十万亩油菜花一片金 黄，一眼望不到头，在终年积雪的山峰映照下，美不胜收，是摄影、 旅行的绝佳去处。每年 7 月 15 日前后，是门源县的“油菜花节” ， 自 驾车的朋友，还可以到附近的榨油厂购买一些刚榨出的菜

22、籽油，可以 品尝到原汁原味的菜籽油，可以说门源县的旅游观光资源非常雄厚， 该项目建成后，可以科学的整合利用门源县周边的旅游资源，为旅游 度假者提供最完备的集休闲、娱乐、观光为一体的超值享受。 3.1.23.1.2 气候气候 该项目所在地区门源县， 在青藏高原的东北边缘， 总面积6902.26 平方公里,打开中国地图，东西绵延 156.24 公里、南北纵深 103.99 公里.山地面积占 83.1%， 盆地面积占 16.9%， 海拔高度在 2388-5254 米之间，县府浩门镇海拔 2861 米。门源属高原大陆性气候，地处中 纬度西风带区。冬半年受来自西伯利亚干冷气候影响，气候比较寒冷 12 干

23、燥。夏半年受孟加拉湾的西南暖湿气流影响，气候凉爽湿润。具有 春季多雪多风， 夏季凉爽多雨， 秋季温和暂短， 冬季寒冷漫长的特点。 全年日照时数 2264.8-2739.8 小时，年太阳辐射 130.68-154.0 千 卡/平方厘米，气温日较差 11.6-17.5，年平均气温 0.8，年平 均降水 520 毫米，年蒸发量 100 毫米。 3.1.33.1.3 资源资源 门源主要有农牧、矿产、水能、旅游、动植物五大资源。全地区 耕地面积 60 万亩，其中县属 45 万亩，农作物以油菜、青稞为主， 兼 种豌豆、 小麦、 马铃薯、 蔬菜等， 油菜年产量达 3 万吨 （全地区数字） ， 出油率高达 4

24、0%，素有“门源油、满地流“的美称，年产油菜花蜜 1500 多吨， 花粉 30 多吨， 蜂王浆 20 多吨。 境内各类草场面积 686.4 万亩， 其中可利用草场 583 万亩，存栏各类牲畜 56 万头以上，而且该县是 青海省重要的商品油料基地、藏区青稞良种繁育基地、牛羊育肥贩运 基地。 全县森林总面积 420 万亩，覆盖率为 38.25%。境内已探明的矿 产资源有煤炭、金、银、铜、锌等 16 种，被誉为“黑珍珠“的无烟煤 广泛分布于我县宁缠和一棵树地区，是全省最大的无烟煤生产基地； 境内仅流域面积 50 平方公里以上的河流有 31 条， 水能理论蕴藏量为 56 万千瓦。以大通河为主可建 32

25、 座装机容量 33 万千瓦的水电站； 境内有众多的野生动物和食用药用野生植物资源。 中国最大的油菜花 海、中国最美的祁连山草原、青海最大的仙米林区等壮美的自然景观 和多姿多彩的人文景观，构成了高原回族之独特的旅游风景线。 13 3.1.43.1.4 历史历史 青海北大门上的门源回族自治县， 是古老的黄河文明早期发祥地 和传播地之一，自古以来游牧文化和农耕文化在此融合，丝绸之路、 甘青通衢在此交汇，众多民族和民族文化在此交融。门源为古羌地， 秦汉以来，月氏、匈奴、吐谷浑、吐蕃、党项等众多民族先后游牧生 息。清代设卫，1929 年正式建县，1953 年门源回族自治县成立，实 行民族区域自治，现辖

26、4 镇 8 乡 109 个村。门源建县虽晚，但历史文 化氛围浓厚，岁月的更迭使这里积淀了丰厚的文化遗产。 清朝初年有位地理风水学家，在门源县境内寻访风水宝地时， 来 到现今俄博沟地区，见此地两沟有水夹一山，前围浩门河，此山名曰 鱼儿山，形状很像一条鱼，风水术语谓“金盆养鱼” ，是一方富贵长 驻、财源连绵的风水宝地，遂在山顶立俄博一座，意在压住鱼头风水 地脉，使之不随浩门河涛涛河水流失。从此每年农历五月初一当地居 民都要在此举行隆重的祭俄博活动，企盼来年风调雨顺、家畜兴旺、 五谷丰登，俄博沟由此得名。随后在俄博沟周边也出现了一些富甲一 方的大户，如当时的姚家、常家、陈家等。而鱼儿头在 70 年代

27、修民 门公路被挖毁了形象。不论怎样，人们的向往是美好的，当今喜逢盛 世，天随人愿，地合人意，天地运转，趋吉避凶，可使断者续，缺者 补，富贵永驻。今在此建牡丹园是因牡丹花大而艳丽，一向被人们视 为富贵昌盛的象征，应其运、合其气，有花开富贵，财源茂盛之意。 清朝中期，年羹尧受任抚远大将军不久，青海的漠西蒙古，和硕 特部台吉罗卜藏丹津就趁准喀尔部被清军击败的机会，称霸西陲， 发 14 动叛乱。年羹尧立即率兵到青海作战，并在北大通境内（现门源县） 由东向西长驱直入，一举歼敌近万，焚其寨十七、庐舍七千余座， 为 炫耀赫赫战功，将北大通川更名为“得胜川” ，命人在俄博沟口的鱼 儿山红石崖峭壁上铭刻了“得胜

28、川”三个大字，并在鱼儿山顶举行了 隆重的祭俄博仪式， 在此后的几年内年羹尧的仕途逐步达到了人生的 辉煌。 “得胜川”这三个大字在 20 世纪 70 年代仍依稀可见。 3.23.2 旅游业发展现状旅游业发展现状 门源是一片自然的雄奇与柔美交相辉映完美结合的神秘土地。 23005254 米的海拔高差，山、沟、川、谷相间的复杂地貌，冰川 与温泉，湖泊和长河神奇结合的丰沛水系，构成了它内涵深邃丰厚的 神韵和峻朗飘逸的气质。 门源县北靠冷龙岭、南临大坂山所形成的门源盆地，时值夏季金 黄色的油菜花临风摇曳， 花香百进而， 蜜香沁人心脾。 东西向的长川， 平畴如织，阡陌纵横，是一派高原特色的田园风光区，是青

29、海最大的 油菜基地，金灿灿的油菜花，冠以这里“门源油，满街流”的美誉， 将其推至中国北方小油菜基地和全省蜂产品重地的显赫位置。 每年仲 夏 7 月，门源县都要举行隆重热烈的油菜花节。以芬芳醉人的油菜花 为媒， “文化搭台，经济唱戏” ，届时游人如织，四方商贾纷至沓来， 一项项新的建设蓝图由此绘就，浩门川的美名蜚声海内外，在“祁连 山之夏油菜花节” 上， 你会感受到一缕菜花的芳香， 蜂蜜的洁白， 祁连春牌青稞油的醇烈，滴落在浩门四季的风景中。花儿会、华热歌 会、民族篝火晚会、大型广场舞表演、赛马会高潮不断。 15 目前，门源县的旅游业主要有“三大版块”的高原自然风光和遍 布全县的众多历史、人文景

30、观组成。县城东部有全省面积最大的仙米 天然林区，被称为全省最大的国家级森林公园，林区中许多地方的景 观胜过九寨沟；中部有堪称高原奇观的百里油菜花海；西部有苏吉、 皇城为主的大草原风光；境内有闻名遐尔的花海鸳鸯、鸾城翔凤、 朝 阳涌翠、冷龙夕照、骆驼曲流、狮子崖古八景；有东川、克图的卡约、 辛店文化遗址、浩门古城（宋代） 、旱台红山三角城（汉代） 、克图三 角城（宋代） 、金巴台古城（唐代） 、完卓古城（西夏） 、边墙（明代） 、 岗龙岩雕（东晋）等众多的历史古迹；有 70 余座清真寺及仙米、珠 固古佛寺，亚洲第一高位大坂山隧道，从西到东贯穿门源全境的浩门 河上有装机容量 10 万 KW 的水电

31、站 7 座，被誉为青海“水电走廊” ， 坝区风景等现代人文景观十分壮观。 门源县是西北地区的主要油料产区， 这儿的油菜花同样繁盛而壮 美。每年的 6 月中旬是花开季节，西起青石嘴，东到玉隆滩，北到与 甘肃交界的冷龙岭，南到大坂山，油菜花绵延几十公里，像金黄的大 海一样。由于田地多向着河道方向倾斜，所以站在河岸上向两边看， 铺天盖地的都是金黄色，大通河在中间流淌，这种景色就像镶了两道 金边的银丝带，在随风蜿蜒飘舞、精美绝伦、叹为观止。 俄博沟牡丹园度假村项目建成后， 平坦的硬化公路可直通俄博沟 牡丹园度假村门前，而且我们还要通过互联网、电视等媒体方式， 不 断向外界推广、宣传，扩大影响，提高知名

32、度，预计年平均游客达 20 万人，可直接安排就业人员 60 人以上，并力争以每年上升 10的 16 客流幅度，以此来为度假村的发展奠定一个坚强的基础，为门源县的 经济可持续发展插上新飞的翅膀。 3.33.3 开发建设条件的开发建设条件的 SWOTSWOT 分析分析 SWOT 分析是为了更客观的反映与分析项目建设的优劣势、面临 的机遇和挑战。SWOT 分析法，即态势分析法，对项目开发的优势 （Strength） 、 劣势 （Weakness） 、 机遇 （Opportunity） 和挑战 （Threats） 进行分析。 3.3.13.3.1 优势分析优势分析 （1）打造生活品味的需求 随着社会发

33、展的步伐越来越快，人们的生活水平也在逐渐提高， 但实际的质量并不让久居城市的人们满意。在“快餐文化”盛行的今 天，我们餐桌上的食物，不是农药超标，就是激素养殖，合格的标线 越来越低，正是这样，如今重视养生、关爱健康的现代人，开始把眼 光放在原生态上，原生态养殖才是最天然无污染，从根源保证品质的 无公害绿色产品源，在人们日益提高的生活要求面前，我们的种养业 可为消费者，提供绿色无污染的肉食和果蔬。 （2）提升生活质量的需求 自改革开放以来，社会的快速发展，科学的不断进步，文化素质 的普遍提高，使人民的生活水平走向了一个崭新的台阶。物资生活的 迅猛提高， 给人们的生活方式也带来质的变化， 城市越是

34、快速的发展， 越使人们憧憬那种“返璞归真”的原生态生活。在城市钢筋水泥中快 节奏生活的人们，也更有了放松心情，享受大自然青山绿水的需求， 17 在原生态的环境下，真正融入到纯天然的休闲度假和旅游观光之中， 这是当今人们的一种高雅的消费方式。在新的潮流下，发展旅游度假 业，更成为一种促进地区经济可持续发展的朝阳事业。 3.3.23.3.2 劣势分析劣势分析 管理人才是企业发展的基本要件，现代企业的崛起，离不开人才 的发掘工作。 高素质的管理人才， 将为度假村的发展发挥智囊的作用。 现代旅游度假业与我们所熟悉的旅游业业有着本质的区别， 其经营管 理方式与要求都截然不同。现代的旅游度假业，必须以可持

35、续发展为 基础，以为消费者提供环保、绿色与健康的旅游休闲项目、养生健身 的内容，只有这样才能满足消费者多样化的。而且度假村所涉及到的 生态种养、旅游度假、文化寻根和休闲健身，几乎都是新事物，是典 型的知识经济的产物，因此度假村的建设与运营，也需要大批新一代 的管理、营销、服务与技术方面的人才。 3.3.33.3.3 机遇分析机遇分析 改革开放以来，在国务院做出“建设生态文明”的重要部署后， 相关部门也做出了相关的新举措。 环保总局提出要构筑新的环境经济 政策体系，综合运用法律、经济、技术和必要的行政办法解决环境问 题。对开发、保护、使用环境资源的纳税单位和个人，按其对环境资 源的开发利用、污染

36、、破坏和保护的程度进行征收或减免税收，对于 环境友好行为，实行税收优惠政策。在间接融资渠道，推行“绿色贷 款” ，对环境友好型企业或机构提供贷款扶持并实施优惠利率。 国家林业局将从三个方面推动生态文明建设：全力加强生态建 18 设，并大力建设和保护好生态系统，夯实造林绿化和森林资源保护工 作。努力加快林业产业发展，建立起发达的林业产业体系，满足全社 会对自然、绿色、可再生、可降解的林产品的旺盛需求，并为生态建 设提供坚实的资金保障和不竭的发展动力；要大力加强生态文化建 设，生态文明的核心是人与自然和谐相处。还通过发展林木文化、 历 史文化、生态旅游度假文化、绿色消费文化等措施，大力弘扬人与自

37、然和谐相处的核心价值观和文化内涵。 3.3.43.3.4 挑战分析挑战分析 （1）度假村内的基础设施有待完善，现在的基础设施还不能满 足开发的需要。 （2）现在度假村的核心竞争力不强，与中国其他省市的度假村 相似，差异性较小，没有完全发挥出特色优势。在这方面还需要在今 后的开发中，着重提升核心竞争力，做到人无我有，人有我优的策略 与措施。 第四章第四章建设分期与规划目标建设分期与规划目标 4.14.1 建设分期建设分期 规划建设期限为 5 年。 项目一期从 2011 年 9 月 20 日2012 年 6 月 20 日，建设周期为 10 个月，主要由牡丹园景观区、购物区、餐饮区、住宿区、俄博祭

38、祀区、 “得胜川”遗址留念区和白牦牛、白唇鹿留念区七部分组成， 19 配套建设道路、绿化、亮化工程。 项目二期从 2012 年 6 月2014 年 6 月，主要是休闲游乐区，包 括餐饮住宿区二期扩建、歌舞厅、KTV 包厢、游泳池、游乐场、垂钓 休闲处等。 项目三期从 2014 年 6 月2016 年 9 月，主要以养殖区和种植园 区的建设为主， 养殖区拟建 2000 平方米的大型鱼塘两处和 5000 平方 米的禽笼，主要饲养金鳟、红鳟、黄河鲶、当地浩门河水系特有的裸 鲤等高产鱼种及一些适合饲养的野生禽类；种植园区拟种植：青海云 杉、四季丁香、四季梅、红瑞木、垂榆、国槐等高档苗木及花卉。 4.2

39、4.2 规划目标规划目标 4.2.14.2.1 总体规划目标总体规划目标 根据国家对生态旅游度假行业用地管理的法律法规和各项方针 政策，结合门源地区自然地理条件、社会经济状况，确定门源县俄博 沟牡丹园度假村总体目标是：经过总体规划和持续的建设，度假村将 成为一个经济、社会、环境协调发展，以旅游度假为主体，以文化休 闲为平台，综合生态种养业为特色，具有生态环境保护、旅游度假综 合开发、优良植物栽培、林产品展示、休闲观光等多功能的，现代休 闲度假村。 4.2.24.2.2 近期目标近期目标 到 2012 年 6 月，实现绿化工程的全部竣工，并且要求绿化工作 与整体的布局相和谐，使生态环境改善达到国

40、家标准，初步走向生态 建设和旅游度假产业发展的良性循环，通过生态绿化与科学种植， 实 20 现牡丹园景观区、购物区、餐饮区、住宿区、俄博祭祀区、得胜川遗 址留念区和珍贵动物（白牦牛、白唇鹿）留念区七大部分，及亮化、 绿化工程的完工，使得度假村的开发能够走上良性发展的轨道。 4.2.34.2.3 中远期目标中远期目标 到 2014 年 6 月，建成歌舞厅、KTV 包厢、游泳池、游乐场、垂 钓休闲处，使得度假村成为集观光旅游、餐饮住宿、休闲娱乐为一体 的大型综合服务场所；到 2016 年 9 月 20 日之前，实现种植区、养殖 区的全部完工，以及其它所有配套设施的全部竣工。 第五章第五章建设规模及

41、规划布局建设规模及规划布局 5.15.1 度假村性质与规划理念度假村性质与规划理念 5.1.15.1.1 度假村性质度假村性质 根据俄博沟牡丹园度假村的资源状况和开发建设条件综合分析， 确定俄博沟牡丹园度假村性质为： （1）旅游、休闲、度假和地区文化 的发掘； （2）环保与种养相互结合，打造生态环境的和谐发展。 5.1.25.1.2 规划理念规划理念 俄博沟牡丹园度假村总体规划的主要理念是： （1）突出休闲度假业、种养业、旅游观光业的发展，以体现其 生态保护与经济效益性共同发展。 （2）营造有别于城市及其它地方的景观，打造融自然生态环境、 人文历史文化、休闲娱乐及田园野趣于一体的氛围。 21

42、（3）致力历史文化知识和环境保护知识的宣传和普及，夯实可 持续发展的产业基础。最大程度地满足游人游、赏、娱、憩、购等多 种需求。 5.25.2 总体布局总体布局 5.2.15.2.1 功能定位功能定位 （1）观光休闲度假功能：利用地区丰厚的旅游资源和开发后的 区域观光文化，让消费者享受休闲度假、养生保健的同时，饱览大自 然鬼斧神工的风光。 现代高科技林业经济可持续发展的重要补充手段。 （2）经济生产功能：种植区以青海云杉和其它珍贵苗木为主， 养殖区以鱼类和野生禽类为主，在实现丰厚的种养经济收入的同时， 打造绿色休闲旅游与生态环保并行不悖的发展。 （3）科学教育功能：面向学生和市民的学林实践基地

43、，也是休 闲旅游区。 5.2.25.2.2 功能分区功能分区 根据度假村总体规划，从项目地所在位置的实际情况出发，拟将 度假村规划为牡丹园景观区、 购物区、 餐饮区、 住宿区、 俄博祭祀区、 得胜川遗址留念区、 游乐区、 珍贵动物留念区和种养区九大功能区块。 5.2.35.2.3 分区概述分区概述 （1 1）景观区）景观区 位于度假村的主入口， 由巨石牌匾、 停车场、 主入口大门等组成， 主要承担车辆停放、人流集散、游客服务、产品展销及园内物资、 产 22 品进出管理等。 在主入口大门视觉的焦点处可配植高大的四季常青乔 木、布置度假村的招牌、标志物和吉祥物。标志物和吉祥物可以进一 步作为旅游纪

44、念品开发；度假村停车场位于大门入口处，为了方便交 通组织，停车场进出口独立设置，内部交通实施单向行驶。并分别设 置摩托车、小车和旅游大巴停放站场。整个停车场要种植常绿的乔木 给予遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分 隔，使停放的车辆掩荫在绿色的“车库”中，尽显生态、自然的丰姿； 巨幅度假村游览平面示意图矗立在大门的一侧，给人更为直观的介 绍；进入大门后首先是一个大型的广场，广场的西侧是一个大型的假 山瀑布。在度假村内还有星罗棋布的别墅，可供度假者居住。还有风 格迥异的楼台亭榭等景观不胜枚举。 (2)(2)种养区种养区 度假村种养区是现代休闲度假与科学环保并行发展的产物。 不

45、但 给休闲度假增加了看点与口福， 而且对环境的保护与循环经济的发展 都起到了促进的作用。 青海云杉种植 种植区以青海云杉扦插种植为主（从 7-8 年生云杉侧枝剪取 15-20cm 枝条，经中国林科院最新研制的 ABT 生根粉浸泡处理后直接 扦插种植） ，种植面积 60 亩，每亩种植 9000 棵，两年后每棵市场价 保守估计 25 元，成活率按 70%计算，每亩毛利润为 15.7 万元，60 亩 毛利润为 945 万元，除去人工工资、农药、化肥、防晒网等各项开支 145 万元，纯收入可达 800 万元。 23 .家庭田园 为了顺应城市人群厌烦城市生活紧张的心情， 我们推出田园度假 项目，田园总面

46、积为十亩，设在专门划定的范围内，以 67 平米左右 为一个单位，划出一百个区间，每个区间配套简易的温室、房屋及其 内部简朴实用的设施， 出租给有兴趣的家庭利用假日前来体验农家的 生活， 以品味回归大自然的野趣， 饱览美丽的田园风光。 其特点在于， 一家人在久居城镇，繁忙工作之余，通过来到田园共同的劳动，如种 植农作物，采摘果实，收获蔬菜等，增加家人互爱，有利于父母与女 子之间的沟通与交流，享受天伦之乐。作为一种另类的休闲，相信通 过精心宣传和包装，会有很大的市场需求。度假田园种植的农作物由 参与者自定，可以自带种籽、种苗、亲手种植果树蔬菜，平时管理可 以委托由度假村代管， 度假村收取每户的管理

47、费用和租房费用为每月 2 千元，按半年的旅游期算，每年可获纯收入 100 万元。 牡丹园 20000 株牡丹、芍药成活率按 75%计算应该是 15000 株，平均每 株按 30 元出售，可实现年销售收入 45 万元。 养殖区 养殖业投入 16 万元，拟建 2 亩左右鱼塘 2 个，8 亩围网野 生珍禽养殖场 1 个。共占地 10 亩，每年可实现纯利润 50 万元。 （）珍稀动物留念区 珍稀动物留念区，饲养 3 头白牦牛和一只白唇鹿，可为游客提供 照相业务。3 头白牦牛和一只白唇鹿，平均每头牦牛每天接待 150 人 24 次，白唇鹿接待 200 人次，每次收费 20 元，按 30 天计算，可实现年

48、 收入 39 万元。 （）住宿区（）住宿区 主要用于城市家庭、学生等周末、小黄金周或长假度假，还有一 部分旅游达人，夏季的避暑与观光，我们都可以为其提供比家更舒适 的休息环境。拟建高档标间 15 处，普通标间 20 处，可接待 100 人住 宿，住宿以标准间 200 元，普通间 100 元，以 100 天计算，收入可达 50 万元。 （）游乐区（）游乐区 游乐区，包括歌舞厅、KTV 包厢、游泳池、游乐场、垂钓休闲、 童趣游乐园和自行车越野运动等，预计每年可获年收入 100 万元。 上 述的项目中童趣游乐园和自行车项目， 是其它度假村看不到的游乐项 目，所以我们把它拿出来单讲。 童趣游乐园 童年

49、游戏场，集中展示来源于农村，如今即将消失的游戏项目， 这些项目全部都可以提供给游客参与玩耍， 让游客在游玩中开启尘封 已久的幻想，重返其乐无穷的童年生活，体味其中丰富的情感，共享 摇篮诗情并娱悦身心。 童趣游乐园可设置的项目有： 滚铁环、 抽陀螺、 射箭、玩弹弓、做纸艺、打弹珠、抬轿子、踢毽子、玩堆沙、甩沙包、 摔泥炮、荡秋千、捉鱼、造琥珀、剪纸、套圈儿等活动。 自行车越野运动场 中国是自行车王国，自行车主要是作为交通工具，以自行车进行 25 体能、耐力和骑术锻炼的越野运动和休闲活动的人较少。国际上自行 车越野运动渐趋热门，以家庭式的越野运动也渐普遍。近年来，广东 沿海城市的年轻人，开始玩自行车的也越来越多。有些旅游景区， 也 备有各式自行车（单人骑的、双人骑的）供游客租玩。自行车运动是 需要大量氧气的运动，骑自行车，使得血液循环加速，大脑摄入更多 的氧气，再加上吸入大量的新鲜空气，使人觉得脑筋更清醒，心情更 愉悦。骑自行车不仅可以减肥使身体匀称，还可以强化心脏功能， 增 强骨骼。总而言之，从骑自行车到玩自行车，由于好处多多，已经受 到人们的欢迎，也必将受到越来越多人的欢迎。度假村范围较大， 正 是建立自行车越野运动场，推广玩自行车的好地方。 （6 6）餐饮区）餐饮区 餐饮区拟建