经济型饭店项目投资可行性研究——开封市黄河水院酒店筹建为例00782.pdf

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1、河南大学 硕士学位论文 经济型饭店项目投资可行性研究-开封市黄河水院酒店筹建为 例 姓名：李俊涛 申请学位级别：硕士 专业： 指导教师：魏剑锋；刘占军 2011-06 I 中文摘要 经济型酒店起源于美国，在欧美等旅游业发达地区已经发展的相当成熟。在我国， 由于旅游业的大众化进程刚刚开始，旅游刚从一种奢侈品变成日常消费品。因此，经济 型酒店发展迅速，市场需求前景广阔。自如家酒店在美国纳斯达克上市之后，经济型酒 店的投资在全国遍地开花，呈现迅猛发展态势。但是，由于盲目跟风，许多投资是非理 性的，结果出现了损害投资者利益甚至地方形象事件的不断发生。 我们认为，在投资之前进行投资可行性研究是保障投资收

2、益的先决条件，因此，为 了保障投资者利益，避免盲目投资现象，有必要对经济型酒店的投资可行性进行深入研 究。目前，国内外学者虽然对经济型酒店的研究不断深入，但是，涉及到投资可行性的 研究相对较少。 本文对国内外经济型酒店的相关研究文献进行了分析， 并通过对文献的分析找出了 研究经济型酒店投资可行性的理论框架，然后分析了一系列的投资决策方法，为经济型 酒店的投资可行性研究提供了一个可以参照的案例。通过研究我们得出如下结论： 在对经济型酒店进行投资可行性研究时， 要在充分了解经济型酒店的内涵和特点的 前提下，认真做投资前的市场投资环境分析、市场竞争状况分析、市场进入时机分析、 市场定位分析、市场区位

3、分析，同时还有认真考虑投资成本和投资收益，选择合适的投 资决策方法。最后，还要认真考虑和防范投资风险，综合各方面因素做出最终的决策。 在理论框架提出以后，本文以开封市黄河水院酒店的投资可行性分析为例，进行了 实证研究。并通过研究，得出了具有科学性和可行性的最后结论，为投资者进行投资决 策打下了基础。 本论文的创新之处对经济型酒店的投资可行性进行了系统的研究， 并形成了一套可 以操作的理论，并将之应用于开封市黄河水院酒店的投资可行性分析之中。通过分析， 判断投资的可行性。 关键词：经济型酒店，投资收益，可行性，风险评估 III ABSTRACT Economy hotels originated

4、 from the United States, and have become mature in Europe、America and other regions where the tourism industry has fully developed. In China, the popularization process of tourism industry has just begun and tourism has just changed into daily consumables from luxuries, so the economy hotels develop

5、 quickly and their market prospects are broad. Since Rujia hotel being listed in NASDAQ Stock Market of America, the investment of economy hotels spread all over the country, showing the tendency of dramatic development. However, due to the aimless imitation, many investments are irrational, and thi

6、ngs which are harmful to the investors benefits even local images are happening. Its believed that only the investment feasibility research is done prior to investing, can the investment profits be ensured. Hence, in order to guarantee the investors profits and avoid aimless imitation, it is necessa

7、ry to do far-reaching research about the investment feasibility of the economy hotels. At present, though many scholars at home and abroad have done many researches about the economy hotels, there are comparatively fewer researches about investment feasibility. This paper analyses those relative res

8、earch references about the economy hotels at home and abroad, and through this analysis, it puts forwards the theoretical framework of the research about the investment feasibility of the economy hotels. This paper also analyses a series of ways of investment decision, providing a referential case f

9、or the research of the investment feasibility of the economy hotels. Through these researches, we can get following conclusions: When doing research about the investment feasibility of the economy hotels, it is necessary to do the researches carefully about market investment environment, market comp

10、etitive situation, time to market, market positioning, market location before investment under the premises of full understanding of the IV connotations and features of the economy hotels. Meanwhile, it is necessary to consider the investment cost and the investment profit so as to choose the reason

11、able investment plan. The final decision should be made after carefully considering the investment risks and risk precaution as well as other factors. After offering the theoretical framework, this paper, taking the investment feasibility research of the Huanghe Shuiyuan hotel of Kaifeng for example

12、, does a case research. Through this research, it gets final scientific and practical conclusions, providing a basis for those investors to make the investment decisions. The innovating points of this paper lie in that it does some systematic researches about the investment feasibility of the econom

13、y hotels, and that it formulates a set of operable theories and applies them to the investment feasibility research of Huanghe Shuiyuan hotel of Kaifeng. Through analysis, the investment feasibility can be judged. KEY WORD: Economy hotel, investment profit, feasibility, risk appraisal II 绪 论 1 绪 论 1

14、、研究的背景及意义 （1）理论意义 经济型酒店起源于美国 20 世纪 60 年代中期高速公路旁的汽车旅馆,其最初特征是 为驾车旅游者提供住宿和简单的早餐等有限的服务。如今，经济型酒店在欧美发达国家 已成为一种成熟的酒店产品。以干净、舒适、方便、实惠为主要特征的现代经济型酒店 于上个世纪 90 年代引入我国后，最近几年经历了高速增长。据商务部统计数据显示， 经济型酒店在我国以每年 200%的速度增加。 目前，由于经济型酒店在旅游酒店业内的地位越来越重要，国内外许多学者对此都 有一定的研究，研究内容主要集中在三个方面：经济型酒店的概念和特点、经济型酒店 的发展现状及存在的问题以及经济型酒店的投资决

15、策研究。通过这些学者的研究，形成 了以下主要成果： 在研究经济型酒店的概念和特点时，国内外的学者大多从目标市场、市场定位和 横向比较的角度去研究，通过研究对经济型酒店的内涵进行了清晰的界定，对其他研究 者进行后续研究提供了方便。 在研究经济型酒店的发展现状及存在的问题时， 国内外学者从我国旅游酒店业的现 状出发，通过对我国经济型酒店的管理模式、人力资源现状、产权状况、竞争情况、投 资情况和规范制度等方面的研究， 对我国经济型酒店存在的现状和存在的问题进行了研 究，并且提出了相应的解决办法，同时总结出了有中国特色的发展模式。这些成果对我 国经济型酒店的理论研究和实践应用都有十分重要的意义， 客观

16、上促进了我国经济型酒 店的发展。 在研究经济型酒店的投资决策和投资收益方面， 国内外学者从投资环境、 投资时机、 投资项目定位等方面进行了研究；有些学者还用定量的方法，对经济型酒店的投资收益 进行了预测；同时，研究者还对我国经济型酒店投资过热的现象进行了反思，并提出了 一些解决的办法。 经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 2 但是以上研究，很多就比较注重理论推导，缺少理论在实践应用中的案例展示和 分析，不利于理论对实践工作的指导。我的研究以收集、调查的事实资料为基础，来印 证理论的准确性，从而为经济型酒店的投资做出可行性研究。 （2）实践意义 开封是中国八大古都之一，是中

17、国著名旅游城市，但是，由于历史原因，开封市的 酒店业的布局和结构一直存在失调的问题。特别是广大旅游者需求强烈的经济型酒店， 发展尤其缓慢，这种现状造成了开封旅游业只赚人气不赚钱的局面，严重影响了开封旅 游业的发展。开封市在城市规模、经济发展水平、旅游资源等方面在国内具有代表性和 典型性，因此，以开封为例对经济型酒店投资进行可行性研究，其研究成果不仅对开封 市旅游业战略规划和经济型酒店投资决策具有重要的参考价值， 而且对国内其他城市发 展经济型酒店也有重要的参考价值。 2、国内外研究现状 （1）经济型酒店的分类及特点的研究 经济型酒店分类方式上是多元化的，没有一个单一的、完善的分类标准。通常按照

18、 不同的依据来划分酒店业。在全世界，有多少个国家就有多少个划分标准，而经济型酒 店也在不同划分标准中体现其不同的内涵特点。 下面是几种有代表性的学者专家的对经 济型酒店的分类和特点： 华侨大学旅游学院的范向丽，郑向敏（2007）在经济型酒店的“经济型”理解与 分析中对经济型酒店进行了分类，从目标市场角度，分为“商务型酒店、观光型酒店、 背包型酒店”；依据消费者的经济背景不同分为高端型、中端型、低端型经济酒店。 廖静娴（2006）在我国经济型酒店的现状及发展策略探析中这样阐述经济型酒 店的特征：市场定位大众化，定位于对价格敏感的普通消费大众；选址重交通；规范化、 专业化基础上的有限服务；设备及人

19、员配备精简；投入少，回收快；价格经济实惠。 哈尔滨商业大学 MBA 教育中心的周莉（2006）在浅谈经济型酒店的发展机会和经 营模式通过与欧美国家酒店业的对比、分析，总结了中国经济型酒店的主要特点：与 绪 论 3 星级酒店相比，经济型酒店的投资成本明显要少许多；运行成本低；房间性价比高，服 务上、软硬件标准达到或接近三星级酒；品牌服务良好。 赵建强（2005）在简述中美经济型酒店的内涵与特征中阐述到由于中美经济型 酒店概念上的不同直接导致了两国经济型酒店不同的行业特征，具体表现如下：市场特 征：定位十对价格敏感的普通消费大众；服务特征：以提供住宿服务为主服务规范化专 业化；组织特：人员配置非常

20、精简，通常是一人多岗；经营特征：投资额不高，设备的 简单实用。 （2）我国经济型酒店发展现状及存在问题的研究 我国经济型酒店建设还刚刚起步，存在很大的缺口，无论从发展水平、规模数量还 是规范程度上，管理水平上看，都处于较低水平，存在诸多问题，现将一些研究的主要 问题归纳如下： 于其华（2006）在经济型酒店在我国的发展机会中对经济型酒店的发展现状进 行了分析： 国内经济提升推动经济型酒店快速发展； 收益稳定赢得行业青睐； 发展迅速. “中国特色”模式渐成，表现在功能简化；性价比高；成本节约。 武红，蒙玉玲，王卓亚（2006）在我国经济型酒店发展研究中阐述了我国经济 型酒店因盈利性好发展迅速，同

21、时许多国外酒店挤身中国市场，形成积累竞争局面，后 又总结了经济型酒店存在问题，即管理理念不明确、竞争手段少和盲目投资等一系列问 题。 廖静娴（2006）在我国经济型酒店的现状及发展策略探析中阐述了我国经济型 酒店存在的问题：酒店实施涉外管理制度产生了两套基本隔离的酒店行业管理体制；面 临外资经济型酒店的激烈竞争；专业化人才短缺；产权不明晰，市场行为不规范；分散 经营，竞争力弱，缺乏规范的、符合国际水准的经济型酒店。 郭利娟（2005）在经济型酒店发展中的问题和对策中分析了我国经济型酒店在 内部认识和瓦卢布发展上存在的问题。即内部认识上：对一星到三星的酒店是否都属于 经济型酒店认识不清；对经济型

22、酒店是否也要搞好餐饮认识不清。在外部发展上存在的 问题：国内经济型酒店属起步阶段，重视程度不够，发展也不规范；外资经济型酒店的 威胁以及酒店业内部高低两端竞争对手的威胁。 经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 4 （3）投资决策方面的研究 在投资决策方面，国内有很多学者都对此有一定的研究，并且具有一定的深度： 厦门大学的丁云彪（2006）在经济型酒店的投资与经营策略中，通过对建筑物、 选址、建筑面积等方面的分析，对经济型酒店的投资收益进行了预测，并提出了创立品 牌、控制成本和连锁经营等经营策略，以提高投资收益。 湖南师范大学旅游系的邓新华（2004）在酒店投资的可行性研究中

23、，从投资时 机、 投资环境、 投资项目定位和投资项目建设方案等六各方面分析了酒店投资的可行性， 并根据中国酒店业的现状提出了投资酒店项目的原则。 南开大学旅游系的张凌云在（1988）关于我国酒店投资失控的问题思考中，从 我国旅游业发展的实际出发，提出了酒店的投资受到旅游预算收入软化、内资酒店与合 资酒店竞争地位不平等、旅游法规和行业政策不完善和社会对旅游酒店的“特殊偏好” 等方面，分析了我国酒店投资失控问题的原因，并提出了解决办法。 李霞和白晓娟（2009）在国内外酒店投资研究概况中，通过分析酒店投资的特 征、动机和影响因素，对酒店投资进行了深层次的剖析，并对国内外酒店投资的研究情 况进行了综

24、述。 李博（2005）在国有酒店筹建问题分析中，通过对酒店筹建误区的分析，论述 了国有酒店在计划经济体制下筹建过程中存在的问题， 并提出了发挥专家主导作用等建 议。 湖南师范大学和华侨大学的伍蕾和郑向敏（2009）在基于 AHP 方法的我国酒店投 资决策体系研究中，结合酒店投资的特点, 运用层次分析法(AHP) 的理论及算法,对 酒店投资中出现的影响因素进行了综合比较,构建金融、区位、经济、多元化和相互关 系五大因素组成的酒店投资决策指标体系,定量研究酒店投资决策。作为一种分析复杂 问题的简便方法,它从定量和科学的角度剖析了酒店投资决策指标体系。在指标体系评 价过程中,AHP 方法用权重诠释了

25、各个指标的相对重要性,为投资者提供了决策依据。 浙江商业职业技术学院的魏洁文（2008）在基于波特模型的浙江省星级酒店竞争 分析与对策中，用波特的“五种竞争力模型”，对影响浙江省星级酒店市场的竞争作 用力进行分析，揭示发展中的问题、威胁和挑战；指出优化产业结构，推进酒店多元化、 国际化、品牌化和专业化发展，是提升浙江省星级酒店市场竞争力的有效策略。 绪 论 5 潘雅芳（2007）在经济型酒店投资现状与发展对策以杭州为例中，通过分析 杭州经济型酒店的投资现状， 指出了在投资过程中存在的问题， 并提出了明确经营目标、 控制成本等解决方法。 浙江工业大学的张梦芳、黄亮（2009）在经济型酒店投资风险

26、的马氏链仿真预测 中，以投资回收期作为效益指标,建立经济模型。收集整理近年来类似经济型酒店的年 净现金流量，并进行数据统计分析。 采用马氏链仿真方法，确定年净现金流量状态及 一步转移概率矩阵，建立计算机仿真模型,预测经济型酒店拟建项目的投资风险，并对 仿真结果进行了精度估计。 在投资前期分析预测经济型酒店项目建成后获利的可能性 有多大,或者其所承担的风险有多大。从而避免盲目投资，为投资者提供科学的依据。 田憬汪（2009）在酒店筹备十大核心理念中，通过对降低成本问题、提炼更高 的劳动力价值、完善筹备过程、物品采购等问题的分析，对酒店筹备过程提出了指导性 建议。 王剑（2006）在我国产权式酒店

27、投资分析中，通过对我国产权式酒店存在的问 题进行分析，找出了我国产权式酒店存在的三大问题，并根据问题分析，提出了规避风 险的办法。 赵建明（2002）在影响星级酒店投资效益的因素分析中，分析了影响星级酒店 投资效益的因素，并提出了自己的看法。 华侨大学旅游学院的陈雪琼 （2006） 在 中国高星级酒店投资前市场分析研究综述 中，对中国高星级酒店投资前市场分析的研究背景及研究综述进行详细的阐述，构划出 中国高星级酒店投资前市场分析的研究思路。 唐娟（2007）在中国经济型酒店的投资模式与投资风险中，分析了经济型酒店 的投资模式，提出了经济型酒店投资的两对矛盾和三类风险，并提出了相应解决办法。 湖

28、北大学的马勇和王勇（2005）在中外酒店投资的盈利模式研究中，提出了经 营增长盈利模式、物业增值盈利模式、资本运营盈利模式和品牌创新盈利模式，并对这 些盈利模式进行了分析和对比。 但是以上研究，很多就比较注重理论推导，缺少理论在实践应用中的案例展示和分 析，不利于理论对实践工作的指导。我的研究以收集、调查的事实资料为基础，来印证 理论的准确性，从而为经济型酒店的投资做出可行性研究。 经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 6 3、本文的研究思路和结构安排 基于近年来开封市政治、经济、社会、文化、生态、旅游等各方面的不断发展，特 别是郑汴一体化进程的加快，开封西城区的大力建设，

29、开封老城区的改造开发以及众多 旅游景区的资源整合，为开封市酒店行业的发展带来了难得的历史机遇。在此，对开封 市酒店行业的发展情况及建设环境进行一次专业的调查研究显得十分必要。 本文通过实地调研，根据国内外现有的研究成果，采用实证研究的方法，对开封市 酒店业的现状做全面的分析和研究，在此基础上，结合开封黄河水院酒店项目建设的实 际需求，对此项目的投资可行性做了较为深入的研究。 研究主要从经济型酒店的投资前的市场分析、投资收益、投资决策和投资风险等方 面研究投资可行性决策的理论框架，并采用实证研究的方法，通过对开封市宏观经济环 境和开封市酒店行业整体概况、酒店行业经营情况、市场发展预期、行业竞争力

30、分析等 方面的研究，对开封市黄河水院酒店项目从酒店行业环境、项目 SW0T 分析、市场消费 者分析、目标市场分析、市场营销策略等方面进行了论述，同时，从项目合作方式、管 理机构、建设内容、建设进度计划投资预算、经营收入预测、投资净现值、内部报酬率、 投资利润率、投资回收期、盈亏平衡分析等方面对项目进行了评析，从而对投资项目提 出了合理化意见。希望通过本研究能对开封市酒店行业有一个相对准确、客观、科学的 行业情况研究，同时对酒店行业的发展与建设提供专业性和可操作性的建议。 4、研究方法和创新 （1）研究方法 文献分析法 对已经掌握的国内和国外的文献进行系统的、动态的分析比较，对国内外酒店业投 资

31、的研究状况进行综述， 了解国内外酒店投资的特点和发展趋势， 为论文提供理论背景。 定性与定量分析结合法 本文介绍了酒店投资的特点以及其发展现状，并提出了酒店业投资的相关内容。根 据数据进行定量的分析，使文章中分析的内容更具说服力。 宏观与微观分析结合法 绪 论 7 我国酒店业投资分析以我国的酒店业作为研究的背景， 不仅在宏观上对整个酒店业 的投资环境，以及相关的投资内容进行了阐述；也从微观上分析了具体的酒店业市场的 投资情况。在分析酒店业投资的经济环境时也进行了微观和宏观经济环境的分析。 （2）本文创新之处 本研究的创新之处在于，采用多种调查研究方式，多渠道多层次的收集资料，较 全面地搜集了开

32、封市旅游业和酒店业发展现状的相关资料，并深入地分析了其发展趋 势。在研究方法上，采取了从整体到局部全面分析方法、同时采取了从微观到宏观的 推理分析方法。对开封黄河水院酒店项目投资进行了可行性分析。 经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 8 1 经济型酒店投资前的市场分析 1.1 经济型酒店概念、特征及其发展现状 1.1.1 经济型酒店的概念 （1）国内外学者关于经济型酒店的概念 （1）国内外学者关于经济型酒店的概念 对于经济型酒店, 在国内外并没有公认的概念。贝尔（Bale）认为，美国的经济型 酒店指的是只经营客房（大约 150 间左右），房价总体低于中档酒店的 25%-5

33、0%。史密 斯认为(Smith Travel Research Definition), 经济型酒店指的是保持低廉价格, 针对 20%低端消费市场的价格敏感的消费者的饭店。这样酒店通常只提供住宿服务, 不提供 餐饮服务或仅有十分有限的餐饮服务, 价格低廉。国内的WTO 现代酒店及餐饮业管理 百科全书中，对经济型酒店的定义是:经济型酒店一般为廉价酒店，该酒店通常只经 营客房，酒店本身没有餐饮管理设施或仅有十分有限的餐饮服务，价格低廉。该定义和 上述史密斯旅行研究定义行的定义相近，只不过没有指出低端市场的比例。 我国学者王强认为， 衡量一个酒店是否是经济型酒店, 可以从两个角度来考虑: 一 是从供

34、给角度讲, 主要涉及酒店硬件的配置, 服务项目的设计, 酒店的档次投资总额 等指针: 二是从需求和市场角度讲, 主要涉及入住酒店消费者的经济水平和消费满意 度的主观评价, 客房价是最重要衡量指针。 只要是符合相应标的酒店都可以划为经济型 酒店这一类。该学者从供给和需求两个角度分析了经济型酒店，对认定经济型酒店很有 启示，有利于人们对经济型酒店的了解。从上述定义中，我们可以看出，上述定义都是 突出了酒店的价格定位、服务的范围及针对的目标市场，这对我们理解经济型酒店的含 义很有帮助。 （2）对经济型酒店的概念的具体界定 （2）对经济型酒店的概念的具体界定 综合国内外学者的观点，本文将经济型酒店定义

35、为：定位于普通消费大众，投资较 低，具有良好服务质量而租金低廉的, 硬件达到或者接近二、三星级酒店标准, 且能提 1 经济型酒店投资前的市场分析 9 供相应标准服务，以经营客房服务为主的酒店。根据细分市场的不同，其形式还表现为 汽车旅馆、青年旅舍等。 1.1.2 经济型酒店的特征 一般认为，经济型酒店具有以下特征 （1）从服务角度看，经济型酒店是有限服务的酒店 （1）从服务角度看，经济型酒店是有限服务的酒店 经济型酒店提供的是相对于中高档酒店的全套服务中的有限服务， 主要体现在以提 供住宿服务为主。这是与现存大量的社会旅馆的本质差别。在有限服务中，突出服务的 专业性， 把客房作为饭店经营的重中

36、之重， 这是经济型酒店与其他类型酒店的本质区别。 经济型酒店也经营一定的餐饮，但是餐饮设施十分有限，经济型酒店最终是以经营客房 为主，一般也不特别注重客户的休闲设施和娱乐设施建设，因此，经济型酒店的周围都 有社会性餐饮、休闲和娱乐设施，这体现了有限服务。 （2）从服务方面看，经济型酒店突出服务的重要性 （2）从服务方面看，经济型酒店突出服务的重要性 经济型酒店的有限服务并不是代表服务质量的下降， 仅仅是在投资兴建时设计的标 准较低，配套设施相对较少，服务质量不仅不能下降，更要把服务质量的提高作为管理 工作的重点，要用服务质量的提高让顾客感到物超所值，成为回头客和酒店口碑的传播 者。因为，随着市

37、场的不断变化，消费者对经济型酒店的要求已不仅是安全、卫生、符 合基本生活需要的要求， 而且对服务和环境等条件的要求也越来越高。 在这里我们强调： 目前市场上大量出现的招待所、旅社等住宿接待企业并不是真正意义上的的经济型酒 店，他们最多也只是具备了成为经济型酒店潜力。 （3）从投资和规模来看，投资不高、规模不大 （3）从投资和规模来看，投资不高、规模不大 一般来说，从投资额度和规模来看，经济型酒店有着投资不高和规模不大的特点， 这个特点是由经济型酒店的“经济型”特征确定。但是，经济型酒店的投资至少要满足 客人的基本需求，要简单实用，要具备为客人提供高质量的服务的物质基础。 （4）从客源对象和价格

38、看，酒店定位于低端客户 （4）从客源对象和价格看，酒店定位于低端客户 随着中国经济和旅游业的不断发展，酒店的客源市场开始不断增大，客户类型也开 始逐渐增多。而经济型酒店所选定的目标市场主要是低端客户，包括国内旅游者、中小 工商企业商务旅行者等。这部分客户对酒店的要求是干净、舒适、快捷、价廉。目前， 经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 10 随着我国商务活动和旅游业的不断发展，这部分客源市场规模越来越大，而且市场需求 稳定。 （5）从管理与组织的角度看，经济型酒店的组织结构呈现扁平化趋势 （5）从管理与组织的角度看，经济型酒店的组织结构呈现扁平化趋势 由于经济型酒店追求快捷

39、和成本优势，因此，在管理模式和组织机构设置方面，经 济型酒店注重的是效率和效益并重，在组织机构的设置上呈现了扁平化的趋势，在机构 设置时在以人为本的基础上，注重机构设置的高效性，精简人员配备，让每一个员工的 能力发展到最大限度。同时，在员工招聘和培训方面下大力气，争取提供超越“经济型” 的高品质服务。 总之，经济型酒店就是为消费者提供经济、舒适、快捷的具有现代特色的服务，又 为酒店经营者带来经济的管理成本和较快的投资回报， 是以较少的投入来获得较高的投 资回报率的一种酒店类型。 1.1.3 我国经济型酒店的发展概况 随着我国经济的发展和国民收入的不断提高， 我国的旅游活动越来越呈现出大众化 的

40、趋势。这为我国经济型酒店的发展提供了良好的机遇，目前，随着如家、锦江之星、 格林豪泰等品牌的出现，标志着我国的经济型酒店已经发展到了一个新的阶段。但是， 由于多方面原因，经济型酒店在发展过程中还存在着很多问题，主要表现在以下几个方 面： （1）整体呈现“小、散、弱、差”的特点 （1）整体呈现“小、散、弱、差”的特点 经过十几年的发展，我国的经济型酒店已经形成了一定的规模，特别是伴随着如家 集团在美国的上市，似乎代表着中国经济型酒店蓬勃发展的趋势以及光明未来。但是， 由于发展速度过快，我国的经济型酒店用十年的时间走过了国外酒店几十年的路程，因 此也存在很多问题，这些问题可以用四个字概括，即“小、

41、弱、散、差”。 一是体现在行业集中度普遍比较低。尽管经过十余年的发展，我国经济型酒店也形 成了一定的规模，出现了一些具有代表性的经济型酒店连锁企业，但是，这些企业在整 个行业在所占的比重较低，而且单体规模较小。因此，整体上呈现“小”和“散”的局 面。 1 经济型酒店投资前的市场分析 11 二是由于我国经济型酒店的盲目投资，许多酒店的经营管理跟不上，缺乏对细分市 场的细致研究，因此，许多经济型酒店所提供的产品和服务同质化现象日益明显。在这 种情况下，经济型酒店之间的竞争就被迫陷入价格竞争的漩涡中，这也使得许多经济型 酒店的出租率和利润的不断下滑，使得本就不够强大的企业越来越弱，甚至有许多经济 型

42、酒店已经出现了亏损的情况。因此，我国的经济型酒店整体上也呈现实力“弱”和经 营状况“差”的特点。 （2）供需结构性失调，机遇与挑战并存 （2）供需结构性失调，机遇与挑战并存 虽然我国目前经济型酒店的需求很大， 市场前景广阔。 但是由于我国经济型酒店小、 弱、散、差的特点，许多经济型酒店没有对细分市场进行过深入和细致的研究，提供的 产品难以较好的满足顾客的需求，因此，目前大部分经济型酒店在市场定位、服务设施 等方面与市场的要求有较大差距。也就是说，一方面，经济型酒店市场需求旺盛，市场 潜力巨大，另一方面，市场上缺少真正意义上的经济型酒店，市场上供需结构失调的现 明显。在这种情况下，如果要选择进入

43、经济型酒店这个市场，既有较大的机遇，同时也 有着一定的挑战。 （3）企业运营成本持续上升 （3）企业运营成本持续上升 根据国家旅游局的统计，2007 年，新开业的经济型酒店的平均投资额比 2006 年增 长 18， 物业租赁成本平均上涨 29， 店长平均年薪上涨 24， 而营收增幅仅为 11， 企业的利润空间进一步压缩，投资回收期也相应延长。之所以出现这种现状，与经济型 酒店扩张过快有很大关系。由于扩张过快，专业管理人才和合适经营的物业相对缺乏， 这一矛盾也进一步制约了经济型酒店的良性发展。因此，经济型酒店要解决这个问题， 就要不断提高对管理人员的培训，注重人才对于酒店发展的重要性，通过提高管

44、理人员 的水平不断提高酒店的管理水平。同时要注重品牌建设，利用品牌和连锁经营的模式不 断壮大企业的实力，以降低成本，提高竞争力。 1.1.4 开封市旅游酒店业概况 （1）开封市星级酒店概况 （1）开封市星级酒店概况 来自开封市旅游局 2010 年的数据资料显示，开封市城区内现共有星级酒店 26 家， 其中五星级酒店两家，四星级酒店一家，三星级酒店 13 家，一、二星级酒店 10 家。星 级酒店客房总数为 2763，床位总数为 5346 张，餐位总数为 12835 位。为方便研究，将 经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 12 其分为三星级以上酒店、三星级酒店、三星级以下酒店

45、等三个群组。现将这三组酒店的 基本情况汇总如下表： 酒店类别 客房 总数（间） 所占 比例 床位 总数（张） 所占 比例 餐位 总数（位） 所占 比例 三星级以上 651 24%1172 22%2905 23% 三星级酒店 1349 49%2535 47%6460 50% 三星级以下 763 27%1639 31%3470 27% （数据资料来自开封市旅游局） 由以上数据可知，开封星级酒店中，三星级酒店在数量、客房、床位、餐位等各方 面基本上都占 50%，可以说在市场格局上占据了相当的地位，三星酒店在市场上是毫无 疑问的主力，其市场需求量较大。 此外，虽然四、五星级酒店的数量少，但是在总体规模

46、上并不比一二星级酒店相差 太多， 可以说其市场竞争力相当强劲。 总体上来说， 开封市酒店行业发展水平还比较低， 其经营管理水平，从业人员素质，品牌影响力，服务质量等等都还需进一步的提升。 （2）开封市酒店业经营情况 （2）开封市酒店业经营情况 近年来开封旅游业发展迅速，其接待旅游人数连年攀升，相关产业得以快速发展， 同时也新增了诸多就业岗位，为开封市的经济发展大局起了巨大的带动作用。据政府统 计报告，2009 年开封市共接待旅游人数达 3095 万人次，旅游综合收入 108 亿元，直接 从业人员 4 万人。 在这种形势下， 酒店行业也该是最为直接的受益行业。 综合分析 2009 年度星级酒店经

47、营情况表，我们不难得知以下情况： 盈亏情况 2009 年开封市所有星级酒店年度总营业收入总和为 24499 万元，年度利润总为 -2966 万元，其中年度总利润为负的酒店共有十家，占总酒店数的近 40%。同时，收入 在百万元以上的只有开封中州国际酒店一家，收入在 50 万元到百万元之间的也仅有两 家，收入在 50 万元以下 10 万元以上的酒店不过七家。 收入来源 1 经济型酒店投资前的市场分析 13 2009 年开封市所有酒店的客房收入总和为 10662 万元， 餐饮收入为 11770 万元， 康 乐收入 64 万元，其他收入 283 万元。其中客房收入和餐饮收入分别占总营业收入的 43.5

48、%、48%，而康乐收入与其他收入之和仅占总营业收入的 8.5%。 客房出租率 2009 年开封市所有酒店客房品均出租率为 47.5%， 其中出租率超过 50%的酒店有 11 家，占酒店总数的 42%，客房出租率超过 70%的酒店只有四家。 客房平均价格 2009 年开封市五星级酒店客房平均价格为 466 元，四星级为 240 元，三星级为 145 元，一二星级为 87 元。 历年发展趋势 就近些年的历史数据来看，酒店行业的营业收入总额，客房出租率，酒店从业人员 人数等都在不断增长，不过增长较为缓慢。 总体上来看，开封市酒店行业整体效益较差，竞争较为激烈收入来源较为单一。除 客房餐饮外，其他业务

49、需求不太大，这反映市场消费者大都以旅游为主，进行商务，会 议的客户较少。客房出租率，客房平均价格过低，这反映出开封市酒店行业竞争的激烈 程度。 1.1.5 国家相关政策法规 2004 年 7 月 2 日，国务院发布国务院关于投资体制改革的决定和其附件政府 核准的投资项目目录(2004 年本)。从宏观角度来看， 国务院关于投资体制改革的决 定和其附件政府核准的投资项目目录 2004 年本)对推动酒行业发展，消除体制性 障碍，减少政府在经济领域不必要的行政控制，改善营商环境与效率等方面，产生相当 深远的正面影响。从微观角度看，这些政策改变了酒店和各行业在投资和运营环节上的 某些行政审批、许可程序，亦即更改了这些投资项目在相关环节上的“合法性标准”。 对于所有新建项目、重组和并购项目和融资项目，各个环节的合法性必然是境内外投融 资主体的关注重点之一。根据决定，投资总额较小的酒店项目，由地方投资主管部 门审批。这些规定对经济型酒店的投资在某种程度上都起了一定的促进作用。 尽管我国已经出台了一些与酒店业有关的政策法规，但是，目前我国关于经济型酒 店的一些政策、法规和行业标准还比较少，特别是一些政