磁器口旅游开发可行性研究报告 (3).doc

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1、 磁器口旅游开发可行性研究报告 1 总 论1.1 项目概况 项目名称：磁器口古镇保护建设与旅游开发 项目业主：重庆磁器口保护开发有限公司 法人代表：- 项目建设地址：重庆市沙坪坝区磁器口古镇 项目建设规模：磁器口古镇已经批准的规划保护区，面积1.12平方公里。 项目总投资：总投资3亿元。 项目资金来源：以招商引资开发为主，可独资开发，也可合作开发。1.2 项目开发单位重庆磁器口保护开发有限公司系磁器口古镇保护开发区管理委员会与沙坪坝滨江建设开发有限公司共同出资组建的股份制公司，于2001年12月成立，注册资本100万元人民币，其中磁器口古镇管委会持股90，其执行董事为公司法定代表人，公司下设5

2、个部室，现有人员18人，其经营范围是组织磁器口古镇开发建设及相关产业的开发。公司主要股东磁器口古镇管委会。在公司成立之前，一直负责磁器口传统街区的规划、保护工作，并组织完成了宝轮寺拆迁安置、磁器口正街青石板路面铺砌、部分街区供电线路及设施改造、磁器口街区部分景点如磁器口赋、华子良铜像、牌坊等的建设，具有古镇传统街区保护与开发的经验。1.3 项目编制依据中华人民共和国城市规划法中华人民共和国文物保护法中华人民共和国环境保护法重庆市城市总体规划重庆市历史文化名城保护规划沙坪坝中心片区规划沙坪坝区磁器口控制性详细规划重庆市旅游发展纲要 重庆市沙坪坝区计委沙计经社2001002号文关于“沙坪坝区磁器口

3、传统保护街区申请批复项目建议书的请示”； 重庆市计委渝计委社2001197 号文件关于“沙坪坝区磁器口传统街区保护工程项目建议书的批复”； 重庆市人民政府渝府(2000)l10号文件“沙坪坝区磁器口历史街区保护规划设计方案的批复”； 关于项目可行性研究报告的委托书。 与项目可行性研究相关的法律法规。1.4 报告研究范围重庆市沙坪坝区磁器口古镇旅游综合开发项目可行性研究报告的研究范围如下： 项目的背景及建设的必要性； 项目的旅游资源条件分析； 项目的客源市场前景分析； 项目的开发建设总体思路; 项目的功能分区与活动设计； 项目的建设地址及建设条件； 项目的环保、消防及安全； 项目的投资估算及资金

4、筹措； 项目的经济效益及社会效益评价。 2 建设条件分析2.1 磁器口古镇基本情况2.1.1 范围及区位条件 磁器口古镇地处重庆市最具文化氛围的沙坪坝区北部，东北临嘉陵江与江北区相望，东南邻沙坪坝街道，南与覃家岗镇相望，西接童家桥街道与井口镇，西北同石井坡街道紧相连接，占地面积为43.58公顷。 磁器口古镇距重庆市第二商业中心沙坪坝三峡文化广场约3.5公里，距重庆市政府驻地约15公里，是重庆市主城区内唯一的古镇。 相对于重庆市其它古镇，磁器口交通区位最好。有国道、省道、高速公路等从这里经过；至江北国际机场只有20分钟车程；至重庆火车北站（沙坪坝站）公里；至菜园坝火车站约15公里；至朝天门码头约

5、18公里。 磁器口为沙磁文化的发源地，地处最具文化氛围、文化气息的沙坪坝区，仅高校学生便是磁器口旅游业的一个潜力极大的市场，古镇旅游有很好的市场区位。 磁器口位于嘉陵江畔，歌乐山东侧，这里有山、有水、有岸，环境优雅。综上所述，磁器口市场区位、交通区位、环境区位都比较好，为发展旅游业提供了良好的区位条件。2.1.2 地理环境磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔，境内小山脉和小溪相间，具有典型的山城山水特色，而形成明显的冲沟地形。地区北部从石井坡和童家桥境内自西而入的金碧山、马鞍山伸展到东部江边，由西自东倾斜，从歌乐山上流下的凤凰溪（小街溪）和从杨公桥流入境内的清水溪（新街溪），穿插在金碧山、马鞍山、凤凰

6、山之间，将磁器口分割成新街（金沙街）、磁器口正街（金蓉正街）和小街（金碧正街）三部分。南部凤凰山高高突起，俯瞰全境。中部地区处于金碧山和凤凰山之间，除马鞍山主峰外，其余是一个较大的平坝，东面是低洼的河岸和一片数百亩的鹅卵石碛坝。北部金碧山奇峰再起，金碧街沿凤凰溪半山而建。清朝时修建的人寿桥、新街大桥、金碧桥多年来连接着三街，每当洪水季节，三座石拱桥被淹没，磁器口正街便成为孤岛。1984年建成的磁器口大桥，横跨在马鞍山、凤凰山之间，最大洪水时也可通行。凤凰山为辖区内最高点，海拔高度为262米，嘉陵江边为辖区内最低点，海拔高度为168米。境内地形起伏、沟谷环境，房屋建筑临溪依山，直至山顶。嘉陵江位

7、于境内一段，河床开阔，枯水季节江面较窄，汛期江面较宽，中小洪水不会造成损害。磁器口正街及马鞍山一带，若从高处歌乐山、江北区等地望去，由正街河边逶迤相延至童家桥、五灵观，长达5华里，气势磅礴，从大貌视之，宛若隐伏的一条巨龙，有吞天噬日之态。由此，亦有说龙隐镇之名源于此。2.1.3 历史文化背景磁器口古镇迄今已有1 800余年，因其水陆交通的便利，明朝逐渐形成了水陆交汇的商业码头，致使镇上商贾云集，热闹非凡，到清末及民国时期，更是“白天里千人拱手、入夜后万盏厨灯”，极盛时期，从大码头到童家桥，沿街商店，货栈千余家，苫铺磷次栉比，沿岸碗厂林立，船只往来穿梭，因其繁荣，故有“小重庆”之称。抗战爆发后，

8、随着全国许多学校、科研及医疗卫生机构、工厂及国民党政府机构迁入沙坪坝和歌乐山糟，促进了磁器口商业贸易和文化的空前繁荣，其人口从抗战前不足30000人猛增到1940年逾10万人。同时，以古镇为根基和依托的现代文化沙磁文化在沙坪坝和磁器口地区悄然崛起，使这里不仅成为当时重庆文化的圣地，而且也是国内文化精英集中最多、层次最高的地方，沙磁文化的灵魂体现在全民抗日救亡运动中的爱国主义精神。抗战胜利后，磁器口地区又战为红岩文化的发源地之一，是中国共产党开展地下斗争的重要场所。在沙磁文化和红岩文化时期，许多文化名人和革命者都在磁器口留下了足迹，如梁漱冥、胡庶华、丰子恺、丁肇中，韩子栋等。古镇磁器口不仅具有享

9、誉全国的沙磁文化和红岩文化，而且因其历史悠久，积聚了丰富的地方文化遗产，如佛教名刹宝轮寺；古道观遗址；具有重庆传统特色的民居；极具巴渝文化韵味的庙会、茶馆文化、川剧清唱、传统手工作坊、饮食文化及地方特产等。磁器口商贸和文化的繁荣一直延续到上世纪60年代，以后随着公路运输的发展，水运地位的逐渐下降，磁器口也随之衰落，但其繁盛时期的风貌依然如故，虽显沧桑，仍魅力不减，极具旅游、观光价值。2.1.4 街区风貌及建筑特色 街区风貌磁器口背靠歌乐山，面向嘉陵江，中部马鞍山自西向东蜿蜒伸展横担整个街区。区内地形起伏多变，相对高差达60m，加之磁器口独特的山水相间、山环水抱自然环境，其街区结构布局依山就势，

10、街道与建筑沿嘉陵江及两条溪沟环绕马鞍山呈台梯形分布，具有三维立体空间形态，并有机地与山水自然环境浑然一体、交相辉映，具有独特的山地风貌特色。这种与周围环境的相互契合，表达了山地居民与自然环境相互依存的密切关系，充分体现了中国传统的“天人合一”思想。磁器口街区以两条主要街道正街和横街为骨架，街宽3-6.5m，它们将嘉陵江水运码头、宝轮寺及外围交通干道联为一体。与这两条主要街道垂直分布有42条巷道，沿马鞍山脊和溪沟边缘呈枝状发展，形成明显的树枝状特征平面布局，巷道宽1.5m-4.5 m，顺应地势，随高就高、随低就低、随弯就弯，不拘一格。商业设施分布于两条主要街道，沿巷道两侧布局住宅院落，形成清晰的

11、街区社会组织模式，具有典型的山城特色。 建筑特色磁器口是重庆市历史上的四大古镇之一，也是目前唯一保持完好的古镇，街区建筑主要为祠庙会馆、传统店宅，构造类型丰富多样。磁器口现存祠庙有宝轮寺和宝缮宫。其中宝缮宫目前已作为居住使用。宝轮寺座落在磁器口嘉陵江西岸的白岩山上，又名白岩寺，是重庆的重要名刹，现存大雄宝殿和药师殿两幢建筑，后期建有天王殿、鼓楼、藏经阁仿古建筑。其中大雄宝殿为明代建筑，台梁式构架，重檐下斗拱硕大，具明显的明代建筑风格，上重檐呈网状如意斗拱，极富地方建筑特色。磁器口街区建筑大多是清末和民国时期遗留下来的民居宅院和商业店铺，按空间形式可分为前店后宅式、下店上宅式和上店下宅式三种，按

12、结构类型可分穿逗式构架和混合式结构两种。这些建筑具有典型的重庆山地建筑特征，包括小天井、小进深、小面宽、穿逗结构、清瓦屋面、夹壁墙、吊脚楼、大挑檐等多种建筑样式，其中采用捆绑法的吊脚楼形式在国内独具特色。建筑立面丰富，门、窗、檐、柱等形式多样，具有典雅、古朴、集中紧凑、灵活多变、顺应地形的鲜明特征，充分体现了人与建筑，建筑与自然的亲和与随意。2.2 古镇项目建设背景2.2.1 目前社会经济概况磁器口街区常住人口1.8万人，其中流动人口0.3万，7000多户（含流动户），而注册人口接近7000人，由于居住环境较差，交通不便，近年来该地区人口呈逐年下降的趋势，人员外流现象较为严重。现状人口中，老年

13、人（55岁以上）占27%，少幼年（18岁以下）占19%，呈现出两头大，中间少，人口结构不合理，老龄化现象突出。人口整体文化水平偏低，文盲占总人口的23%，大专以上学历的只占1.8%，缺乏知识型人才。而且，人员就业率偏低，下岗、待业人员过多，由此而带来社会问题也比较突出。磁器口是以居住职能为主的街区，区内也有少量企业，如家具六厂、丝纺厂、酿造厂、轮船公司、火花塞厂、竹器社等。自上世纪六十年代以来，随着市区公路交通的不断完善，磁器口地区过去作为水陆交汇商业码头的优势地位逐渐丧失，失去了耐以繁荣的有利条件，经济日渐衰落。特别是改革开放以来，其原有的传统工业及手工作坊式企业，均因产品缺乏市场竞争力或经

14、营不善，其中大部分企业已经倒闭破产或濒临破产，如丝纺厂、酿造厂、竹器社、火花塞厂、家俱六厂等。同时区位优势的丧失，致使商业贸易发展缓慢，明显落后于周边地区。致使磁器口一带工商业发展状况不佳，街区财政收入每年不足100万元，反映出此地的工商业经营状况普遍不佳。居民家庭经济收入普遍低下，约8000元左右，自我改善居住环境的能力极差。2.2.2 基础设施状况磁器口地区由于受经济发展状况的制约，基础设施较差，旧城区内设一所中学、两所小学、三所幼儿园、两个托儿所。小学位于山顶上，交通不便，不利于学生上、下学；幼儿园规模较小，形成不了配套的服务设施，服务质量和服务环境较差。区内医院由于服务范围较广，经营尚

15、可，但设备陈旧。另外，区内还设有居委会、市场、工商所、邮电所、电影院等公共设施，设备均落后陈旧，场所经营不善；排水设施极其缺乏，居民生活污水就近排入溪沟；区内居宅大多无卫生间，公厕数量明显不足；街区无专门垃圾站，只能沿溪岸指定地点堆放，环境污染状况严重；该地区部分区域辅设了108天然气管，仍有部分区域仍未通气；由于街区房屋多为木结构建筑，配电线路老化，消防设施又不完善，火灾隐患严重。给水设施基本完备，给水主干管管径DN300。沿渝碚路铺设，从磁童路引入DN200的次干管。下水设施极其缺乏，居民生活污水就近排入溪沟。区内电力线路基本完备，在区域边缘有10KV电力线通过。区内部分区域铺设了108的

16、天燃气管，部分区域不通气。由于居民住宅内大多无卫生间间，故公厕数量明显不足。区内无垃圾收集站，只是沿溪岸指定点堆放，污染环境。2.2.3 影响磁器口古镇建设的诸多因素磁器口传统街区的特有风貌，得益于其自然的山水环境，若水体受到污染，山体遭到破坏，山地风貌特色也将荡然无存。目前磁器口街区清水溪、凤凰溪上游污染严重，使得原本清澈见底的溪流变成了污水沟，而马鞍山、凤凰山和金碧山的绿化不断被侵蚀，秀丽的山水风光正在逐渐消失。区内历史建筑及街区环境是与特定的生产力条件和生活方式相适应的，与居民现代生活方式和需求存在巨大矛盾，特别是基础设施和环卫设施建设的严重滞后，使当地居民生活质量受到极大影响，由此产生

17、居民乱搭、乱建、乱架(电力、电讯线)、乱堆(垃圾)等行为，破坏了街区传统的空间环境特色。由于街区内传统建筑多为砖木结构、许多房屋已破损不堪，目前已有35以上质量较差建筑，其中15属于危房，大部分建筑均已老化损坏并面临倒塌的危险，加之保护维修资金的严重缺乏，直接威胁着传统建筑的保护和延续。2.2.4 磁器口传统街区保护的机遇和契机磁器口传统街区悠久的历史，深厚的文化底蕴，极具重庆地可特色的街巷格局及建筑，丰富的旅游资源受到国内外专家学者的广泛关注，重庆市政府及沙坪坝区政府对磁器口传统街区保护项目也非常重视。1998年6月，根据重庆市城市总体规划，编制了沙坪坝区磁器口控制性详细规划，1 998年1

18、 2月，国务院对重庆市城市总体规划(国函1 99808号文)予以批复，1999年3月，重庆市政府发出关于贯彻执行重庆市城市总体划的通知，在这三个文件中，均特别强调要重视对磁器口具有悠久历史传统街区的保护，并将其纳入重庆市历史文化名城护规划之中。沙坪坝区“十五发展计划中，也将“加快开磁器口古镇旅游，保护好明清建筑风貌，展现巴渝民俗风情为其发展的目标。随着今年市政府投资5亿元的“清水溪流域生态环境综合治理项目”的启动，给磁器口传统街区保护创造了极为有利的外部条件，磁器口古镇管委会在沙坪坝区政府的支持下，通过多渠道筹资已经投入700万元，根据磁器口传统街区控制性详细规划要求，对项目区内的基础设施配套

19、工程进行了前期整治，这对本项目的全面实施创造了有利条件，并积累了宝贵经验。2.3 项目建设必要性2.3.1 是实施重庆市历史文化名城重点保护项目不可缺少的组成部分磁器口是历史上重庆发展的四大古镇之一，也是目前唯一保持完好的古镇，具有保护的条件和环境，同时1998年国务院对重庆市城市总体规划的批复中，也明确了磁器口传统街区是重庆市主城区两个必须保护的历史街区一。磁器口浓缩了重庆“山城”、“江城”的典型特色，1993年宝轮寺被列为市级文物保护单位，其大雄宝殿是我国现有的最大全木结构古建筑，以自然山水环境为基础的街区建筑依山就势、高低错落、丰富多变，具有鲜明的三维空间结构特点，山、水，城浑然一体、交

20、相辉映，街区传统居民、饮食文化、民间艺术活动极具重庆地方文化特色和内涵，是重庆市现存较为完好、条件十分具备的天然博物馆，是留存重庆市的一笔丰富历史文化遗产。因此磁器口传统街区的保护已成为重庆历史文化名城保护的重要内容。2.3.2 是实施重庆市政府“退二进三”的城市发展战略，实现沙坪坝区“经济强区、文化名区”发展目标的重要措施之一为了充分利用国家实施西部大开发这一有利条件，同时面对加入WTO后给我市经济发展带来的挑战和机遇，市政府提出了“退二进三”的城市发展战略，即通过大力发展第三产业来推动我市产业结构的调整，培育新的经济增长点，而积极开发我市的旅游资源，特别是发展具有重庆地方特色的旅游项目，无

21、疑是实施这一战略的必要措施。在磁器口传统街区保护项目的建设规划中，明确了项目以发展旅游为核心，并集旅游、文化娱乐、商业、居住等多功能于一体，在进行传统街区、历史文化的恢复和保护的同时，形成具有重庆浓郁地方文化特色的旅游景点。因此，本项目建设符合重庆市的城市发展战略，项目的成功实施，必将成为沙坪坝区新的经济增长点。建国以来，我市一直将沙坪坝区作为文化区进行保护和发展，沙磁文化、红岩文化更是闻名全国，在重庆市城市总体规划中，也明确了沙坪坝区应建设成为重庆市“科技、文化中心”的发展方向和目标，磁器口传统街区的保护是继承和发扬文化区优良传统的一个具体步聚，是对沙坪坝总体建设规划的必要补充。2.3.3

22、是磁器口地区城市建设的需要，也是当地居民对于提高生活质量、改善居住环境的迫切要求。目前，磁器口是以居住功能为主的街区，区内企业生产普遍景气，滞约了街区商贸业的发展，财政收入欠佳，市民生活水平低下，排水设施不齐备，部分地区仍未通气，基础设施建设严重滞后，周边水体污染、山体破坏严重，街区环境状况恶劣，目前辖区内1 5的危旧房得不到有效维护，面临倒塌的危险。为此，市、区、街道各级政府高度重视，并拟通过统一规划、统一整治、综合治理来实施对磁器口传统街区的保护工作，同时以旅游业发展为核心，来带动相关产业如商贸、饮食、传统手工艺、文化娱乐、金融业的发展，恢复磁器口的经济活力，实现街区的可持续发展，这必将扩

23、大当地的就业途径，从根本上提高居民的生活质量，改善居住环境。因此项目的建设也是为民办实事的“民心工程”。2.4 项目投资环境分析2.4.1重庆市宏观投资环境 重庆都市良好的经济发展重庆市是西部唯一的直辖市，其都市区是长江上游经济带的核心，西部大开发战略的重要增长极，西南地区的重要城市，在国家经济发展格局中起着承东启西的作用。都市区是重庆市域中心城市，辐射带动全市发展，影响范围远达达川、黔、滇、藏、陕、鄂、湘等省份。重庆都市区将是国家六条铁路干线和九条高速公路干线的交汇点，长江上游最大的内河航运枢纽，是西部地区唯一具有水、陆、空三位一体交通条件的枢纽城市，拥有已开通多条国际航线的国际机场。重庆都

24、市区一直以来都是西部地区极具活力和增长潜力的地区，由于国家西部大开发战略的实施和三峡工程的建设，受宏观政策倾斜以及直辖效应的带动，发展势头更加迅猛。世界银行研究局2003年对国内32各大城市的城市投资环境做了分析研究，重庆综合排名仅次于杭州、上海、广州和深圳，高于西安、成都、贵阳和昆明，在西部参评城市中位列第一。作为西南地区和长江上游重要的中心城市，重庆是全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，加上相关的优惠政策和良好的投资环境以及前景广阔的可开发市场，使得重庆成为今年的投资热土。重庆市发展的目标是：把重庆建设成为长江上游经济中心；综合实力居中国西部第一；建设国际大都会。为实现重庆市综合实力的

25、又一次飞跃，重庆市从2003年至2012年的10年内，将投入18000亿元的巨资用于加快经济发展。表21 20002004年度重庆市GDP情况年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP（亿元）1590.341750197522502650 表22 20002004年重庆市社会消费品零售总额变化情况年份2000年2001年2002年2003年2004年总值（亿元）638699.33762835.53950增长速度7.68.78.99.513.5 磁器口作为重庆市主城区内唯一的古镇，其发展必然依托于重庆都市社会经济良好的运行。 城市规划近几年来，随着城市发展的加快和规划管理的需要

26、，重庆市开展了各个领域各个层次的研究和规划工作，开展了重庆特大城市空间发展战略研究，完成了重庆市市域城镇体系规划、重庆市主城区综合交通规划、重庆市主城区山水园林城市规划以及旅游、文物、水利、环境等方面的专项规划，同时综合城市新拓展区的发展编制了一系列概念规划。重庆市都市规划区为渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区九个行政区的全部辖区，总面积5473平方公里。主城区的城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”。“一城”即主城。“五片”指按两江四山的山水格局，将主城分为东、南、西、北、中部五大片区，各片区在空间上相对独立。“多中心”指城市中心和多个城市副中心。

27、“组团”指片区内由于地形地貌条件或其他因素分割，相对独立的城市建设区域。都市区中心是面向西部地区和重庆市域的中心，主要指中央商务区，由江北城、解放碑和弹子石滨江地区共同组成。在建设都市中心的同时，还要完善沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪四个城市副中心，新规划西永、茶园两个城市副中心。六个城市副中心要着力培育为区域性的商务办公区，同时完善商贸服务和文化娱乐功能，分担部分市级公共服务设施。其中观音桥辐射北部片区，沙坪坝、杨家坪辐射中部片区，南坪辐射南部片区，西永辐射西部片区，茶园辐射东部片区。 基础设施及交通运输基础设施方面，重庆市将进行大的投入，加强城市的基础设施建设。届时，重庆市的面貌又将有一个很

28、大的改观。交通方面，重庆历来是长江上游与西南地区重要的交通枢纽和内河口岸，重要的物资集散地和商贸中心。素有“装不完的重庆，填不满的汉口”之誉。如今，重庆市将在水路、公路、铁路、航空、管道等五方面“五管齐下”，打造西部领先的立体交通网。其中，江海联运，大型船队可直达世界各地，运输费用将减少40，这些在西部是独一无二的。基础设施和交通运输的完善必将带来都市社会经济的快速发展，并成为旅游业发展的基础保障。 政策环境市委、市政府以建设“诚信重庆、知识重庆、礼仪重庆、文明重庆”为品牌，创建一流软环境的工作也取得了显著的成效，将为入驻企业提供优质，高效，热情，周到的服务。重庆市的优惠政策包括沿海开放地区的

29、优惠政策、西部大开发的优惠政策和三峡库区开发优惠政策。其中，三峡库区开发优惠政策为重庆独有，其力度远远大于其他省（市、区）。政策环境的不断优化，可以提高招商引资水平，打开招商引资新局面。2.4.2 项目所在地沙坪坝区投资环境分析 沙区发展概况 行政区划：沙坪坝区是重庆主城区最重要的行政区之一，位于嘉陵江畔，地处长江以北、嘉陵江以南，属重庆市区西部。全区总面积396平方公里，常住人口82万，每天外来人口平均30万人次，总人口达100多万人次。城区面积约40万平方公里，下辖11个街道、12个镇和1个经济园区。周边与渝中区、江北区、九龙坡区、高新区、北碚区几个主城区相连。 经济发展：沙坪坝区经济实力

30、雄厚。2004年，实现国民生产总值138.6亿元，同比增长13.5；地方财政总收入20亿元，增幅达42.6，其中地方预算内收入8.66亿元，同比增长99；完成固定资产投入84.9亿元，同比增长27.1；全年完成工业增加值60.7亿元，同比增长14.6；其中规模以上工业增加值完成40.7亿元，增幅达20；全区亿元企业累计达26家。全年实现商贸销售总额178.7亿元，同比增长41；社会消费品零售总额62.5亿元，同比增长19.2。农村经济总收入23.8亿元，同比增长45.7；城镇居民人均可支配收入9295元，同比增长13.6；农村居民人均收入3814元，同比增长14.4；城乡居民储蓄存款余额155

31、亿元，比年初增长20。金融机构贷款余额171.6亿元，比年初增长14.7。沙坪坝区社会经济发展基础好，古镇项目具有较大发展空间。 交通状况：沙坪坝区有便捷的交通，完备的城市功能，通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。沙坪坝区是重庆铁路网和高速公路网的重要结点。境内有成渝、湘渝、湘怀、渝遂铁路干线以及全国铁路集装箱重庆结点站和西南地区最大的铁路编组站；有成渝、渝碚、渝遂、上界高速公路；石门大桥和高家花园大桥跨江而过，驱车半小时可达全天候江北机场和主城各区；规划中的重庆地铁一号线贯穿全境。区内有6个火车站，包括西南最大的铁路编组站重庆东站和3个国家2二级火车站。5条国道、省道穿区而过，成渝高

32、速公路、渝长高速公路的起点均在沙区。水运有嘉陵江航道与长江黄金水道相连。沙坪坝良好的交通状况是古镇项目建设优良的客源通道和外部条件。 科技教育：沙坪坝区科技教育发达，是重庆的科技文化区。区内有重庆大学、西南政法大学、四川外语学院、重庆师范大学、第三军医大学等大专院校12所，中等专业学校、中小学113所。在校学生约有20多万，在校大学生约8万人。区内有科研院所67个，中级以上各类专业技术人员6万多人。学生和教职员工占人口三分之一。民营科技企业260家，是全国“科技工作先进区”，人口素质高、科技优势突出。同时这部分人收入较高，消费潜力很大。众多的科研单位构成古镇文化旅游的基础市场保证。 工业基础：

33、沙坪坝区工业基础雄厚，是“重庆市十强工业区县”，拥有46家大中型工业企业和3家上市公司，10家企业获得过“重庆市工业企业50强”称号，是中国重要的摩托车、发动机及零部件制造基地。此外，还拥有轻工纺织、化工医药及电子电器三大支柱产业。区内有全国文明的嘉陵摩托、力帆集团、西南药业、康明斯发动机有限公司等大中型企业46家。沙区工业进一步建设，将带动区域经济的极大发展，并构成古城周末、节假游憩的基础市场。 三产经贸：沙坪坝区第三产业发达，全区形成了百万人口的消费市场。市场潜力巨大，是重庆重要的物资集散地和商贸区。三峡广场商贸中心区是重庆五大商圈之一，是国家级“百城万点无假货”示范街区。马家岩板材市场、

34、梨树湾钢材市场等生产资料专业市场生意兴隆。人才市场、科技市场和房地产市场正在蓬勃兴起。每天流动人口达30万人以上，年购买力在50亿元以上。沙坪坝区正努力建设重庆市第二商贸中心。商贸中心的发展将积聚大量的人气，这种对区域外人员的商业吸引所产生积聚效应，也将扩大古镇旅游市场。 行政服务：在沙坪坝区委、区政府的关系和支持下，沙坪坝区行政审批服务大厅于2003年1月16日正式对外办公。沙坪坝区行政审批服务大厅以“廉洁、勤政、务实、高效”为基本工作原则，实行“开放式办公、一条龙服务、并联式审批、阳光下作业、规范化管理”的运作模式，在沙坪坝区委、区政府的直接领导下努力探索改革和实施行政审批制度，完善行政审

35、批运行机制。优良的行政服务将带给项目投资者极大地便利。 沙区未来发展规划根据“十一五”发展规划思路，沙区发展的总体目标是建设具有鲜明特色的现代都市产业示范区及人才聚集高地、科技文化高地，道2010年建成长江上游经济强区、科教文化名区，道2015年全面建成小康社会、率先在重庆实现现代化。发展规划的重点以“一城三中心三高地“为中心开展，在“十一五”期间全面推进建设工作。 打造重庆西部新城沙区西部区位条件优越，槽形地带地势平坦开阔，是重庆市主城东、西拓展少有的良好空间，是重庆市构建特大城市空间的重要一翼；沙区西部产业发展潜力巨大，完全有条件建成科技教育领先、工业商贸发达、物流集中畅达、生态环境优美、

36、基础设施完善的现代化新城。 重庆“三中心”建设 巩固提升重庆市科教文化中心沙区科教文化积淀深厚，是红岩精神发祥地之一，区内现有大专院校12所、科研院所60多所、医疗机构359所；早在上世纪90年代中期通过国务院批准的重庆市城市总体规划中，将沙坪坝区定位为重庆市科技、文化中心；古镇磁器口已被国务院批准为主城区唯一的历史文化街区；重庆大学已建成影视学院，四川美术学院已入驻沙区；2003年沙区科教文化中心地位更加明显，重庆市大学城落户沙区西部，驻区高校将发展到15所，重庆市图书馆业将落户沙区。 全面构建重庆市铁路物流中心沙区货运基础条件好，境内有8个火车站，6条铁路，5条高速公路，西南地区最大的编组

37、站已规划在沙区回龙坝，全国铁路集装箱网络重庆中心站已由铁道部和市政府定点团结村，将形成铁路货运枢纽；沙区物流业发展已有较好基础，上桥地区初具规模，重庆金属材料现货交易市场、马家岩装饰材料批发市场、西南物资交易市场、联芳建材市场等专业批发市场规模仍在快速扩张。 建设重庆市最具有文化艺术特色的商贸中心沙区文化氛围浓郁，占地8万平方米的三峡广场蕴藏着深厚的文化内涵；沙区人气旺、市气旺、财气旺，以三峡广场为核心的三角碑中心商圈日均人流量在25万人以上，中心商圈的大型商贸零售企业经营业绩突出，知名商家踊跃入驻；沙坪坝区人才聚集，智力优势突出，具备发展中介、咨询、信息等现代服务业的有利条件；沙区旧城改造步

38、伐日益加快，中心商圈还有巨大的发展提升空间。沙区打造重庆“三中心”的战略发展目标的提出，将极大提升沙区在重庆都市圈中的地位与作用，为古镇未来的发展提供良好的起飞平台。 重庆生产力布局的“三基础” 打造重庆市重要的高新技术产业基地拥有国家级重庆大学科技园的品牌、技术、人才和政策优势，有条件建成重庆市工业技术原创中心，形成集研发、孵化和产业化一体的高新技术产业园；区内高校、科研单位研发成果丰富，生物医药、光机电一体化、电子信息、新材料及安全环保等高新技术产业发展优势明显，重庆大学内清洁生产中心为发展循环经济提供有利的技术保障，有条件成为重庆市循环经济示范区；通过大竹林嘉陵江大桥的连接，可以和重庆市

39、北部新区互动发展，形成重庆市的高新技术发展长廊。 重庆市重要汽车摩托车及装备制造业基地沙区摩托车产业总量大、体系全、企业多、份额重；区内不少摩配企业调整结构，向汽车领域发展；电气、内燃机、兵器和煤矿安全等装备产业有较好的发展基础和较强的发展优势；力帆、嘉陵、康明斯、渝安、华洋、煤科院等企业表现出极强的带动能力和竞争实力。 重庆市文化产业基地沙区文化事业发达、产业发展潜力巨大。有代表性的发展方向是图书音像制品、出版印刷、文艺培训及中介服务、文博及艺术品展示交易、国际学术科研交流、山地健身运动等。结合旅游资源的整合开发，富有文化内涵的名山名镇游将是重庆市精品旅游线路的重要组成。 沙区商业发展现状2

40、003年，沙坪坝区商贸销售总额126.7亿元，同比增长15.6；社会消费品零售总额52.5亿元，同比增长14.9。按照国际通行标准，超过12的增长率即进入快速增长期，沙区商业发展处于较高速度的增长阶段，未来5年将逐步进入平稳增长期。全区拥有商业面积85万平方米，按照全区人口112万统计，人均拥有商业面积0.76平方米。其中，以三峡广场为核心的中心商业区营业面积为54万平方米，占全区商业总面积的53。中心商业区年销售额21.7亿元，占全区的41。表23 沙坪坝区大型商业统计一览百货商场营业面积重百沙坪商场1.5万平方米明日百货0.7万平方米新世纪凯瑞商都1.4万平方米立洋百货1.5万平方米北京华

41、联2.0万平方米总计7.1万平方米 3 旅游资源分析3.1 资源现状磁器口建镇已有1006年，历史悠久。得嘉陵江水运之利，在明朝就形成了水陆交汇的商业码头，呈现“白日里千人拱手，入夜来万盏明灯”的繁荣景象。抗战时期磁器口发展达到鼎盛，结合地形地貌，又有“小重庆”之美喻。磁器口镇历史文化遗存丰富，是日益现代化的重庆主城区内唯一规模最大、最具巴渝传统民居、民俗、民风特色的古镇。1998年经国务院批准为“传统历史文化保护街区”。 图31 磁器口古镇旅游资源类型结构3.1.1 旅游资源以人文旅游资源为主体 宝轮寺千年古刹宝轮寺是磁器口镇最大的古庙，座落在白岩山上，距今逾千年历史。宝轮寺依山傍水，掩映于

42、绿荫之中，显得格外静谧，浩浩嘉陵江日夜不息地从它脚下流过。寺内原有“圣可法师碑”、“龙隐禅院”大匾、“古龙隐山”石刻；明永乐年间十年刻本华严经八十一卷等珍贵历史文物。 民居建筑典雅别致磁器口民居多为穿逗式屋架，当地居民在建筑民居时善于利用地形，因势修造，不拘成法，造成屋顶高低的配合，加上一般屋檐不高，绿影婆娑，润泽可悦，使人感到温适而明快。民居屋面轻巧，造成明秀轻松的外观。隔江望去，板墙黑瓦在丛林溪流映照下，层层叠叠，素雅清淡，韵味无穷。磁器口古建筑的特点是：灶壁粉白墙，手拱架挑梁，木柱雕龙凤，房顶盖青瓦，中间青石板、房屋立两旁。在磁器口地区，居民依地势而建的吊脚楼，体现了居民们在房屋建筑中对

43、空间的合理巧妙利用。房屋空间布局自由，利用率高，内部关系紧凑，充分展示了人们顺应自然的聪慧。吊角楼外形灵巧，建筑风格上千变万化。 码头文化个性鲜明嘉陵江岸的老码头及各种坎道所反映的历史文化景观体现了重庆地区独有的“码头文化”。 沙磁文化历史积淀深厚最能显现沙磁文化时代精神和政治特色的是文化区内的抗战文化运动。这一文化运动的主体是学生救亡运动，活动以深入城乡，唤起民众，团结御海为主要内容。单以戏剧活动而论，在古镇磁器口演出的节目就有20多个抗战剧目。在磁器口还创办了现代读物、民族文学等八种刊物。雕塑家王临乙的“汪逆跪像”立于磁器口镇街，充分表现了中华民族对汉奸的仇恨之情。徐悲鸿、丰子恺等名家的画

44、在这里深入人心，磁器口凤凰山作为国民政府教育部美术教育委员会驻地，聚集了众多画家、美学家和艺术工作者。在嘉陵江边有一石刻，上面刻有“华子良脱险处”，华子良为小说红岩中的人物。他的原型韩子栋同志于1947年8月18日下午四时许，在磁器口码头搭小船渡过嘉陵江脱险。这段故事令人再次回味起了红岩精神。 石梯小巷老重庆遗风磁器口的街区小巷均为长条石板铺制而成，石板路依地势而建，所以高低不平，陡缓不已。街上保持了原有的步行空间，没有汽车通行，加之依山傍水，自然环境好。正所谓“一条石板路，千年磁器口”。 民风民俗淳朴自然由于磁器口具有相对的封闭性和独立性，至今仍保留着淳朴自然的庙会、川剧玩友、书场茶馆、舞龙

45、、传统手工作坊等许多民风民俗，虽显沧桑但魅力不减 古镇小吃地方风味浓郁毛血旺、软烩千张、椒盐花生曾被誉为磁器口的“三宝”。不仅是一道道精美的小吃，更是一个个优美的传说。3.1.2 自然旅游资源为辅助磁器口境内小山脉和小溪相间，具有典型的山城山水特色。有山、有水、有岸、有沙滩、有阳光，森林资源丰富，更有浓雾缭绕的歌乐山“云顶烟雨”绝景。这里空气清新，绿树成荫，没有汽车干扰，环境污染较少，基本上保留了原有的生活风貌。3.2 旅游资源特色 古镇依山磅水，境内小山小溪相间，重庆保存最完整的山地传统建筑格局的历史文化街区； 文化积淀深厚，事实文化丰富； 古镇延续着老重庆的市井生活、码头文化，是唯一活着的

46、山城文化的载体3.3 旅游容量由于古镇是以特有的名风、名俗为主体吸引旅游者的，游客的活动重在体验，所以旅游者的心理容量比其他旅游地要大。根据经验性调查，此类旅游地的旅游者心理容量为每6平方米1人。磁器口占地面积为43.58公顷，按现有古镇的建筑格局，估计总面积中有30%的地块可供旅游者活动，如此推算，磁器口每天的最大游客容量为20000人次。旅游容量较大。3.4 资源等级我们依据国家标准化管理委员会发布的旅游资源分类、调查、评价中规定的指标体系对磁器口旅游资源进行定性评价。 旅游资源定量评价体系由“旅游资源共有因子综合评价”赋分和“附加值”赋分两部分组成。其中，旅游资源共有因子综合评价赋分设“

47、评价项目”和“评价因子”两级。一级指标 二级指标资源质量 观赏游憩使用价值历史文化科学价值珍稀奇特程度规模、丰度与机率完整性开发潜力 知名度和影响力美誉度市场前景适游期和使用范围附 加 值 名誉称号可进入性污染与环境保护 计算方法根据对旅游资源的评价，得出该资源单体共有综合因子赋分值和附加值，二者之和为该单体评价总分，其中附加值因子中的名誉称号不可重复计分。评价项目和评价因子用量值表示，每一评价因子分4个档次，其因子分值相应为4档，总分100分（分配如表1）：表31 磁器口旅游资源评价评价要素评价项目评价标准评价得分综合因子赋分值资源要素价值70分观赏游憩使用价值25分21历史文化科学价值15分13珍稀奇特程度10分6规模、丰度与机率15分12完整性5分4开发潜力3