《融科重庆鸳鸯湖北区33号地块项目可行性研究报告及建议.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《融科重庆鸳鸯湖北区33号地块项目可行性研究报告及建议.pdf（17页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、北部新区经开园鸳鸯湖北区北部新区经开园鸳鸯湖北区 33 号地块号地块 项目可行性研究报告及建议项目可行性研究报告及建议 重庆融科智地房地产开发有限公司重庆融科智地房地产开发有限公司 2005- 1- 14 1 目目 录录 第一部分：决策背景 1 一、内部因素1 二、外部环境1 第二部分：项目情况 2 一、项目位置及四至2 二、项目基本资料4 三、面积及地价情况4 四、土地出让综合价金支付方式4 五、交地时间与交地方式4 六、其他事项4 第三部分：竞买程序 6 第四部分：初步设计方案. 10 一、设计思路10 二、规划指标10 三、设计要点10 第五部分：开发计划及投资收益测算. 11 一、开发
2、计划11 二、售价估算11 三、成本及投资收益测算11 四、敏感性分析13 第六部分：结论和建议. 15 一、综合比较及结论15 二、建议15 1 第一部分：决策背景第一部分：决策背景 一、内部因素一、内部因素 1、本地块位于蔚城 4 号地块的东北角，并且和 4 号地块紧紧相连，能够形成蔚城 4 号地 块对称的完整性，取得较好的景观效果； 2、该项目可以纳入到蔚城项目中， 可以节省项目的管理费用等开发成本， 取得规模效益； 3、项目条件比较成熟，不需要拆迁或者拆迁工作已经完成。 二、外部环境二、外部环境 1、项目所在片区投资开发建设的力度不断加大， 周边的各大楼盘都将在这一两年内推出， 居住的
3、良好氛围将在近年形成，片区的人气将逐渐旺盛，项目具有良好的市场前景； 2、项目规模较小，而且夹在蔚城 4 号地块和鸳鸯北湖郡之间，在开发经营本项目上，公 司占有很大的优势，因此在获取本项目时也具有较大的优势。 33地块 2 第二部分：项目情况第二部分：项目情况 一、项目位置及四至一、项目位置及四至 1、项目位置 本项目位于北部新区经开园鸳鸯街道柿子村 9 社范围内，蔚城项目和鸳鸯北湖郡之 间，金开大道旁。 项目区位图一 项目所在地项目所在地 3 项目区位图二 2、项目四至 项目的四至方面，东面为金开大道，西面和南面都是蔚城项目 4 号地，北面为鸳鸯北 湖郡。 33地地 蔚蔚 城城 4 W E
4、N S 二、项目基本资料二、项目基本资料 总建设用地 面积（M2） 用途 土地级别 出让年限 容积率 建筑密度 绿地比 起始价 （万元） 17037 商业 居住 住宅 8 级 商业 7 级 住宅50年 商业40年 3 35% 30% 1516 三、面积及地价情况三、面积及地价情况 总建设用地面积 17037 平方米 （合 25.56 亩） ， 其中出让面积约 13570 平方米 （合 20.36 亩） ，市政道路分摊用地面积 3467 平方米（合 5.2 亩） 。 土地出让综合价金起始价为 1516 万元，每亩单价为 1516 万元/20.36 亩74.31 万元/ 亩。 四、土地出让综合价金
5、支付方式四、土地出让综合价金支付方式 1土地出让金、控规及地灾防治规划分摊费按出让合同约定支付。 2土地成本 599.265 万元在签收成交确认书时缴纳。 五、交地时间与交地方式五、交地时间与交地方式 在出让合同中约定交地时间，按现状交地。 六、其他事项六、其他事项 1、该项目建设必须符合北部新区总体规划和北部新区经开园鸳鸯组团控制性详细规划。 5 2、宗地的水、电、气、讯等管网及相关市政道路的建设事宜由竞得单位与重庆经济技术 开发区管委会约定办理。 3、土地的征地、拆迁、补偿安置事宜以及地上、地下管网按现行规划需要拆除的由管委 会在交地前完成。 33地现状图地现状图 6 第三部分：竞买程序第
6、三部分：竞买程序 33地竞买程序说明：地竞买程序说明： 一、报名阶段一、报名阶段 1、时间：、时间：2004 年 12 月 31 日至 2005 年 1 月 19 日 2、报名须提交资料：、报名须提交资料： （复印件应提交原件供核对） （1） 国有土地使用权竞买申请书 ； 拍卖 确定底价 现场竞价 确定买受人 挂牌 确定底价 提交挂牌竞价单 更新挂牌价结果 确定竞得人 招标 确定底价 投标 开标、评标 确定中标人 招标拍卖 挂牌阶段 现场开启集体确定底价资料卡 签署成交确认书 成交确认阶段 报名资格审查 审查合格后缴纳保证金 土地交易中心核发受理竞买申请通知书 报名阶段 开发商索取报名资料、
7、填写后提交 土地竞土地竞买流程买流程图图 7 （2） 国有土地使用权竞买报名表 ； （3）单位工商营业执照副本（复印件，已通过年检的） ； （4）房地产开发资质证明副本（复印件，已通过年检的） ； （5）银行资信证明（开户行出具并盖章） ； （6）法定代表人身份证明（复印件） ； （7）单位及法定代表人签署的授权委托书（原件） ； （8）受托人身份证明（复印件） ； （9）草签的国有土地使用权出让合同 ； 3、竞买保证金、竞买保证金 报名者在参与竞投标报名时，须同时向重庆市土地交易中心提交人民币 152 万元的保 证金。 履约保证金应于报名截止日期之前提交到交易中心，否则视为无效。 （1）如提
8、交的银行支票、本票、汇票在有效期内出现不能兑现或者不能完全兑现， 视为报名无效； （2）如成功竞得，已缴纳的保证金则作抵土地出让综合价金； （3）如单位未竞得，可在成交日之后 5 个工作日内办理退还手续； 如交易后竞得人放弃竞得地块的，则保证金不予退还。竞得人还应按成交额的 20%支 付违约金，如该地块在以后的公开出让价格低于本次成交价格，差额部分由竞得人赔偿。 经审核符合报名条件，由土地交易中心核发受理国有土地竞买申请通知书 。 受理 国有土地竞买申请通知书是竞买单位参加土地使用权招标拍卖挂牌活动的凭据。 二、出让方式及时间二、出让方式及时间 1、土地出让方式、土地出让方式 （1）报名参与竞
9、买单位有 3 家以上（含 3 家） ，采用招标或拍卖方式； （2）报名参与竞买企业在 2 家以下的，自公告截至后第二个工作日起 10 个工作日进行挂 牌。 2、挂牌时间：、挂牌时间：2005 年 1 月 21 日 9：00 时2005 年 2 月 3 日 12：00 时 3、招标、拍卖时间：、招标、拍卖时间：在挂牌时间段内，另行通知。 8 三、招标、拍卖、挂牌程序及竞得方式三、招标、拍卖、挂牌程序及竞得方式 1、招标：、招标： （1）出价最高者得，但报价不得低于底价； （2）有两家以上出价相同且价格最高，采用现场竞价方式，出价最高者得，但报价 不得低于底价。 （3）提交的标书必须密封并加盖单位
10、公章； （4）有下列情形之一的标书为无效标书： 报价低于出让综合价金底价的； 标书未密封的； 标书未盖投标单位印鉴的； 标书未经法定代表人或授权代理人签署的； 提交标书时间超过规定时间的； 标书内容有虚假现象的； 其他出让方认为无效标书的情形。 2、拍卖：、拍卖：符合竞买条件，出价最高者得。 3、挂牌：、挂牌： （1）在公告期内只有一家报名的，在挂牌期限内由报名方密封标书交土地交易中心， 报价不低于公告起始价，并符合其他条件的，挂牌成交； （2）在挂牌期限内有两个竞买人报价的，出价最高者为竞买人；在挂牌期限内申请 用地者可多次报价；竞买双方应在挂牌首日首次报价，首次报价应密封报价单交重庆市土
11、地交易中心，报价较高者为挂牌起始价，以后报价幅度不得低于重庆市土地交易中心确定 的竞价幅度；首次报价相同的，先提交报价单为竞得人，但报价低于底价者除外。 （3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的， 挂牌不成交。 （4）在挂牌期限截止时仍有两个竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现 场竞价，出价最高且高于底价者为竞得人。 四、成交确认阶段四、成交确认阶段 通过招标、拍卖或者挂牌取得地块的竞得人，须在本地块挂牌期届满后 3 个工作日内 到重庆市土地交易中心签收国有土地使用权成交确认书并支付首期成本，33地应支 9 付的首期成本为 599.265 万元。此时保证
12、金 152 万作抵土地出让综合价金，因此，在这个 阶段还应缴纳 447.265 万元。 竞得人还须在签收过于土地使用权成交确认书后 30 天内与重庆市国有资源和房 屋管理局签订重庆市国有土地使用权出让合同 ，并按合同约定严格执行。竞得人未按 规定签收国有土地使用权成交确认书或签订重庆市国有土地使用权出让合同的， 应承担违约责任，出让人可取消其竞得资格，违约人缴纳的保证金不予退还，并按成交价 支付 20%的违约金，成交的土地使用权由出让人收回另行公开出让，另行出让成交价低于 原成交价的，违约人还应就差额部分承担赔偿责任。 如因规划方案更改导致容积率改变的，容积率低于公示容积率的，原缴纳的土地出让
13、 金不予退还，容积率高于公示容积率的，应补交土地出让金。 10 第四部分：初步设计方案第四部分：初步设计方案 一、设计思路一、设计思路 蔚城项目的原规划不变， 本地块结合周边已有设计， 利用组团关系将蔚城 4#地与 33# 地联系组织成整体。 二、规划指标二、规划指标 总建筑面积 29100 平米 住宅建筑面积 27790 平米 公共服务设施面积 1110 平米 容积率 2.14 住宅总户数 236 三、设计要点三、设计要点 延续蔚城 4#地块中组团道路的设计，在道路西侧分布 2 栋 6F，6 栋 4F 的多层住宅。 道路东侧分布 1 栋 6F，2 栋 9F，2 栋 11F 及 1 栋 18F
14、。沿金开大道设计有商业集中广场， 在 18F 高层下设计 2F 商业群房。沿金开大道高层及小高层的设计延续了蔚城 4#地块的设 计手法，使得整个沿道路面完整，在空间上具有统一性。同时在入口处的广场设计具有标 志性作用。组团内部的设计结合蔚城 4#地块绿地及道路划分方式，统一景观元素。方案平 面图如下： 33地地设计设计方方案平案平面图面图 融科融科蔚城蔚城 4地地 11 第五部分：开发计划及投资收益测算第五部分：开发计划及投资收益测算 一、开发计划一、开发计划 取得该地块之后，安排在蔚城四期统一开发。 二、售价估算二、售价估算 技术经济指标及售价预测技术经济指标及售价预测 类型 内容 套均建筑
15、 面积(m2 ) 总套数 建筑面积 (m2 ) 均均价价 （元（元/m 2 ) 合合计计(万元万元) 84 58 4872 3450 1680.84 116 84 9744 3450 3361.68 多层 洋房 经济型 (4/6F) 117 22 2574 3450 888.03 住宅 （总体） 高层 (18F) 150 72 10800 3350 3618.00 类型 内容 建筑面积 (m2 ) 均均价价 （元（元/m 2 ) 合合计（万元）计（万元） 公共 服务 设施 （总体） 商业 1110 7000 777.00 总计 （万元）总计 （万元） 10325.55 三、三、成成本及本及投投
16、资资收益测算收益测算 1、测算说明测算说明 将 33地安排在蔚城四期的时间开发，本报告将其与蔚城项目进行统一核算，通过比 较统一核算和原蔚城项目的相关财务指标，判断 33地的经济可行性。 此外，33地的地价按公示的出让综合价金起始价 74.31 万/亩测算。 2、统统一一核算的成核算的成本及本及收益测算收益测算 （1）融科融科蔚城蔚城加入加入 33地地后统后统一一核算的核算的分分摊成摊成本及本及费用费用： 成成本项目本项目 合价合价(万元万元) 建建筑筑面积面积（万（万 m 2） 单 ） 单位面积位面积的投的投资金资金额（元）额（元）所所占比例占比例 土地土地成成本本 68,626 88.72
17、 774 42.36% 2 开发开发前期准备费前期准备费 9,642 88.72 109 5.97% 4 室室外外工程成工程成本本 17,329 88.72 195 10.67% 5 不不可可售售建建筑投筑投资资 11,493 88.72 130 7.12% 6 不不可可预见费预见费 4,715 88.72 53 2.90% 7 开发间开发间接费用接费用 3,782 88.72 43 2.35% 8 资本资本化利息化利息 13,733 88.72 155 8.48% 9 期期间间费用费用 12,365 88.72 139 7.61% 10 流转税流转税 20,300 88.72 229 12.
18、53% 11 合合计计 161,985 88.72 1827 100.00% （2）融科融科蔚城蔚城加入加入 33地地后统后统一一核算的收益核算的收益： 12 加入加入 33地的融科蔚城分期利润表地的融科蔚城分期利润表 利润体现利润体现 序号序号 项项 目目 单位单位 合计合计 （万元）（万元） 一期 二期 三期 四期 五期 六期 销售面积 万 m 2 84.31 12.39 10.61 13.88 22.30 11.10 14.02 1 一、营业收入 万元 300745 41165 36944 46121 80754 43200 52561 2 二、营业税金及附加 万元 17293 2367
19、 2124 2652 4643 2484 3022 3 三、土地增值税 万元 3007 442 379 495 795 396 500 4 四、开发成本 万元 212119 32026 26760 33366 54655 29011 36301 5 五、项目毛利 万元 68326 6330 7681 9608 20661 11309 12738 6 六、项目公司期间费用 万元 11422 1678 1438 1880 3021 1505 1900 6 其中：销售费用 万元 9022 1326 1136 1485 2386 1188 1501 6 管理费用 万元 2400 353 302 395
20、 635 316 399 7 七、总部费用 万元 943 139 119 155 249 124 157 8 八、税前利润 万元 55961 4513 6124 7572 17390 9680 10681 9 九、所得税 万元 18467 1489 2021 2499 5739 3194 3525 10 十、项目净利润 万元 37494 3024 4103 5073 11652 6486 7156 销售毛利率% 22.72% 15.38% 20.79% 20.83% 25.58% 26.18% 24.23% 销售净利率% 12.47% 7.35% 11.11% 11.00% 14.43% 15
21、.01% 13.62% 成本净利率 % 17.68% 9.44% 15.33% 15.20% 21.32% 22.36% 19.71% 总投资回报率% 16.70% 8.93% 14.49% 14.33% 20.11% 21.17% 18.66% 13 3、融科蔚城的成本及收益测算、融科蔚城的成本及收益测算 （1）融科蔚城的分摊成本及费用：）融科蔚城的分摊成本及费用： 序号序号 成本项目成本项目 合价合价(万元万元) 建筑面积（万建筑面积（万 m 2） ） 单位面积投资金额 （元单位面积投资金额 （元）所占比例所占比例 1 土地成本土地成本 66,795 85.81 778 42.28% 2
22、开发前期准备费开发前期准备费 9,352 85.81 109 5.92% 4 室外工程成本室外工程成本 16,998 85.81 198 10.76% 5 不可售建筑投资不可售建筑投资 11,523 85.81 134 7.28% 6 不可预见费不可预见费 4,572 85.81 53 2.88% 7 开发间接费用开发间接费用 3,767 85.81 44 2.39% 8 资本化利息资本化利息 13,401 85.81 156 8.48% 9 期间费用期间费用 12,027 85.81 140 7.61% 10 流转税流转税 19,603 85.81 228 12.39% 11 合计合计 15
23、8,038 85.81 1840 100.00% （2）融科蔚城的收益（见下页融科蔚城分期利润表）融科蔚城的收益（见下页融科蔚城分期利润表） 4、收益比较及经济可行性分析、收益比较及经济可行性分析 销售净利率 原蔚城项目 12.11% 加进 33地后统一核算 12.47 从上表可知，加入 33地后统一核算得到的销售净利率为 12.47%大于原蔚城项目的 销售净利率 12.11%。因此，以 74.31 万/亩取得 33地并实施本报告提出的规划建设方案 在经济上具有可行性。 四、敏感性分析四、敏感性分析 土地均价（万/亩） 74.31 80 85 90 95 100 综合价金总价（万元） 1516
24、 1628 1730 1832 1934 2036 蔚城 统一核算的销售净利率 12.47% 12.44% 12.41% 12.38% 12.35% 12.32% 12.11% 续上表如下： 土地均价（万/亩） 105 110 115 120 125 130 135 综合价金总价（万元） 2137 2239 2341 2443 2544 2646 2748 蔚城 统一核算的销售净利率 12.29% 12.26% 12.24% 12.21% 12.18% 12.15% 12.12% 12.11% 如上表所示，当地价在 135 万/亩以下时，对 33地实行本报告提出的方案并与原融 科蔚城项目统一核
25、算得到的销售净利率大于原融科蔚城项目的相应指标值。 14 融科蔚城分期利润表融科蔚城分期利润表 利润体现利润体现 序号序号 项项 目目 单位单位 合计合计 （万元）（万元） 一期 二期 三期 四期 五期 六期 销售面积 万 m 2 81.40 12.39 10.61 13.88 19.39 11.10 14.02 1 一、营业收入 万元 290419 41165 36944 46121 70429 43200 52561 2 二、营业税金及附加 万元 16699 2367 2124 2652 4050 2484 3022 3 三、土地增值税 万元 2904 442 379 495 692 39
26、6 500 4 四、开发成本 万元 206316 32227 26933 33584 47834 29200 36539 5 五、项目毛利 万元 64500 6129 7508 9390 17854 11120 12499 6 六、项目公司期间费用 万元 11113 1691 1449 1895 2647 1516 1914 6 其中：销售费用 万元 8713 1326 1136 1486 2075 1189 1501 6 管理费用 万元 2400 365 313 409 572 327 413 7 七、总部费用 万元 914 139 119 156 218 125 158 8 八、税前利润
27、万元 52473 4298 5940 7340 14989 9479 10427 9 九、所得税 万元 17316 1418 1960 2422 4946 3128 3441 10 十、项目净利润 万元 35157 2880 3980 4918 10043 6351 6986 销售毛利率% 22.21% 14.89% 20.32% 20.36% 25.35% 25.74% 23.78% 销售净利率% 12.11% 7.00% 10.77% 10.66% 14.26% 14.70% 13.29% 成本净利率 % 17.04% 8.94% 14.78% 14.64% 20.99% 21.75% 1
28、9.12% 总投资回报率% 16.10% 8.46% 13.96% 13.80% 19.81% 20.59% 18.09% 15 第六部分：结论和建议第六部分：结论和建议 一、综合比较及结论一、综合比较及结论 1、由于本地块的特殊位置，能够使蔚城 4 号地块形成对称的完整性，取得较好的景观效 果；并且，该项目可以纳入到蔚城项目中，能够节省项目的管理费用等开发成本，从 而取得较好的综合效益。 2、通过以上分析，当 33地的价格在 135 万/亩以下时，本报告提出的规划建设方案与融 科蔚城项目统一进行核算得到的销售净利率都大于原蔚城项目的相应指标值，在经 济上具有可行性。 二、建议二、建议 1、参与竞买，取得 33地块。 2、在我司取得该地块后，还应该与经开区国土局、规划局沟通，进行以下工作： （1）与经开区国土局明确签订土地合同及补充协议条款与蔚城 12、24地块等同； （2）将 33地纳入蔚城整体规划； （3）33地的土地证并入蔚城 4地整体土地证； （4）33地的后期付款纳入蔚城项目的土地大合同进行付款。