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1、,西安新乐汇 华润万家项目可行性研究报告,西安新乐汇,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,报告日期：二九年九月 报告项目名称：西安新乐汇 企业名称、报告单位： 西安曲江华平置业有限公司 西安曲江通济置业有限公司,西安新乐汇位于曲江新区国家4A景区大雁塔旁，北接大雁塔南广场，西临雁塔南路，东至大唐不夜城东路，南至雁南一路，处于曲江新区规划的核心商业前沿位置。 总占地面积42,133平方米，总建筑面积107,164平方米，总投资达72,949万元。项目建设单位为西安曲江大
2、唐不夜城文化商业有限公司；项目运营商是西安曲江华平置业有限公司、西安曲江通济置业有限公司；项目投资商是美国华平投资集团。 该项目地上3层，地下2层。区内规划三大广场：饕餮广场、家庭广场、时尚广场；三条特色步行街：红场酒吧街、寰宇美食街、时尚展示街。地上建筑面积：52762，地下建筑面积：54402 。分为：A2会所酒吧区、A5休闲美食区、A6主题生活馆、A7时尚品牌店组合区。此外，本项目在地下一层、二层及地面一层共备有670个停车车位。,摘 要,第一部分 美国华平投资集团、西安新乐汇简介 第二部分 项目概述 第三部分 项目背景及必要性 第四部分 选址及选址评价 第五部分 项目市场容量、商圈分析
3、 第六部分 项目总之和工程建设方案 第七部分 停车场及交通分析 第八部分 项目建设设计方案 第九部分 华润万家品牌魅力 第十部分 机构设置和合作团队 十一部分 项目实施进度 十二部分 消防、卫生环境保护及安全 十三部分 项目投资测算及财务预测 十四部分 可能存在的风险及对策 十五部分 结 论,目录/contents,第一部分 美国华平投资集团、西安新乐汇简介,美国华平投资集团简介 1936年在美国纽约创立,是全球规模最大的产业投资集团之一，管理基金达370亿美元 ； 投资重点为医疗、科技、制造、金融、媒体、能源、零售、消费品、地产等领域 ，40余年在全球各地、各行各业、有近550个项目的直接投
4、资经验 ； 1995年进入中国，是进入中国最早的全球专业直接投资机构, 已投资十几亿美元在中国的信息科技、医药、零售、消费品、房地产等行业的30多家企业，其中十余家已在美国、香港、新加坡上市； 2008年4月，华平投资集团在西安的全资子公司西安曲江华平置业有限公司正式挂牌成立，负责投资运营西安新乐汇 。,西安曲江华平置业有限公司简介 新乐汇项目是大唐不夜城六个仿唐街区的A地块，是大唐不夜城最核心的商业龙头 ； 西安新乐汇是曲江新区耗巨资重点打造的文化商业综合体，也是目前曲江新区规模最大的商业项目； 西安新乐汇将仿唐建筑与现代商业融合，提出“快乐体验”理念，首创国内首座家庭主题非常体验街区 ；
5、西安新乐汇规划三大广场：饕餮广场、家庭广场、时尚广场；三条特色步行街：漫步酒吧街、寰宇美食街、时尚展示街。区内组团有： A2会所酒吧区、A5主题餐饮区、A6主题生活馆、A7时尚品牌店组合等。涵盖精品百货、大型连锁超市、品牌旗舰店、时尚餐饮、休闲娱乐中心、儿童体验中心等，是集购物、休闲、娱乐、观光等功能于一体的大型商业街区。,新乐汇夜景效果图,可行性研究报告编制依据（后附文件复本）,西安市商业网点发展规划（2004 2020） 国务院批复的西安城市总体规划（2008年2020年） 西安商贸业“十一五”发展规划 西安市开设大型商业网点听证制度实施细则 西安市建设用地规划许可证（2007）曲008
6、西安市建设工程规划许可证（2007）曲006 建筑工程施工许可证（西曲建施2007 011） 西安市公安消防支队建筑工程消防验收的意见书（2009）第0010号 西安市公安消防支队建筑工程消防验收的意见书（2009）第2025号 西安市公安消防支队建筑工程消防验收的意见书（2009）第0084号 西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司国有土地使用证（2008出）第010号,第二部分 新乐汇项目概述,项目概述 项目名称：西安新乐汇 项目建设单位：西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司 项目运营商：西安曲江华平置业有限公司、西安曲江通济置业有限公司 项目投资商：美国华平投资集团 项目位置 西安新乐汇位于曲
7、江新区国家4A景区大雁塔旁，北接大雁塔南广场，西临雁塔南路，东至大唐不夜城东路，南至雁南一路，处于曲江新区规划的核心商业前沿位置。 建设规模 总占地面积42,133平方米，总建筑面积107,164平方米。 整体以二层建筑结构为主，局部三、四层。地下三层，其中地下三层为人防工程，地下一、二层位大型停车场，约450个停车位。,新乐汇项目区位图,项目总投资 投资总额：72,949万元 房屋：成本：62,179万元 契税：1,660万元 大修理基金：1,110万元 工程改造：8,000万元 经营范围 A2，会所酒吧区 A5，休闲美食 A6，主题生活区 A7，时尚品牌店组合,西安新乐汇共分4个功能区，集
8、购物、餐饮、酒吧、休闲娱乐于一体,新乐汇经营区域划分,A2区会所酒吧区,A5区休闲美食区,A6区主题生活区,A7区时尚品牌店组合,新乐汇1F整体平面图,新乐汇2F整体平面图,新乐汇各个楼层平面布局图,新乐汇3F整体平面图,第三部分 项目背景及必要性,项目建设背景 西安经济持续、稳定、健康的发展，为项目建设创造良好的经济环境 固定资产投资的高速增长为项目实施提供了有力保障 西安市社会消费品市场购销活跃，人民群众收入水平不断提高，为项目建 设提供了巨大的市场空间。 西安市关于大力发展区域性商贸中心的规划，为项目建设提供了政策支持,项目建设的必要性 该项目的建设能够带动曲江新区商贸业的发展 曲江新区
9、的持久性发展需要新乐汇的示范带动 该项目运营能带动周边经济繁荣与发展，增强曲江商圈影响力 有利于推动城南商业市场的进程，带动其他相关产业的发展 有利于增加地方财政收入，带动曲江新区经济发展 有利于缓解劳动就业压力，起到良好的社会效益 最有效解决曲江新区及周边居民购物难的问题,第四部分 选址及选址评价,项目选址及选址评价 西安新乐汇属于大唐不夜城的核心商业中心。北接西安城市名片大雁塔，南靠贞观文化广场，西依曲江新区城市主干道和曲江新区重点打造的文化景观大道雁塔路景观步行道，交通便利，区位优势得天独厚。 人文及地理环境分析 西安新乐汇地处曲江新区核心商业区和西安新老城区的交汇处，即可以享受老城区的
10、繁华和居民消费力，又可以享受曲江新区的现代时尚和未来40万的财富红利，未来发展潜力巨大。 未来曲江新区40万的高消费人群，120万的高校学子，年3100万的旅游人士，曲江新区消费潜力巨大。,新乐汇区位环境图,交通环境 西安新乐汇交通极其便利，四面临路。西面为亚洲最大的景观步行街，连结大雁塔景区和贞观文化广场，成为大雁塔景区的有机组成部分。南边为雁南一路，为双向4车道。东侧紧邻不夜城东路，为小巷，主要起聚客的作用，北面为大雁塔环线，交通十分快捷便利。 车流量及人流量 公交线路,雁南路车流、客流实测数据,西安新乐汇主要临路车流、人流高峰分别为 09:0010：30 11：3014：30 15：30
11、18：00 18：0021：00,新乐汇周边公交线路列表：,西安新乐汇周边共有5处公交站，公交线路26条：,商业和竞争环境 周边商业网点存在的竞争情况 目前新乐汇周边还未有大型商业步行街或者购物中心经营，未来1-2年内新乐汇几无大型竞争项目。未来秦汉唐、御锦台，龙湖天街等项目面世，他们缺乏大型主力店得支撑，只能是新乐汇的有益补充。 新乐汇对周边商圈的影响 新乐汇宏伟体地区量和一站式的体验消费购物理念，必将使大雁塔商圈成为城南地区一个新的商圈，成为继钟楼商圈、小寨商圈之的又一处辐射全市的综合性商业中心。,第五部分 项目市场容量、商圈分析,市场容量分析 汇集曲江3100万世界游客； 吸引120万高
12、校学子； 辐射曲江新区20万财富新贵； 拢聚西安800万常住人口。 商圈影响分析 【大雁塔商圈】 进一步建设雁塔北广场商业街。雁塔北广场商业街是集文化广场、水色景观、塔林、壁画、浮雕、商贸配套设施为一体的综合性广场商业街。 【曲江商圈】 以雁塔南路纵向为主线，纬二街特色商业街为横向次线，迎宾园为旅游服务区南湖新城、区南新景、雁栖新科三个区域商圈为辅，形成旅游商业、生活服务、名品市场为主题的商业网络主体。形成大唐不夜城雁塔南广场雁塔北广场的曲江新区南北轴线商圈。,第六部分 项目宗旨和工程建设方案,项目宗旨 本项目的建设宗旨在完善曲江新区内的旅游商业配套环境，催进本地区旅游商业业态升级，从而进一步
13、推动西安现代化旅游商贸业发展。 新乐汇项目建设规模 项目占地面积为：42,133平方米 项目建筑面积为：107,164平方米 项目的主要技术数据和经济指标 建设周期 ：本项目预计2009年底建成投入运营。 投资总额 ：总投资 72949万元 资金筹措 ：项目建设资金由西安曲江华平置业有限公司和西安曲江通济置业有限公司自筹解决。,工程建设方案 主要建筑概况 生活给水系统 生活污水系统 雨水排水系统 暖通空调工程 空调系统 通风、排风烟系统 电力 10KV变配电所 电缆选择及敷设方式 电气照明 防雷及接地 公共广播系统及火灾自动报警系统 网络、电话通讯系统 闭路电视监视系统 室外电气部分 燃气 无
14、障碍设施,第七部分 停车场及交通分析,停车场 新乐汇停车场分为地面停车场和地下停车场,共规划车位670个。地面停车场规划220个车位；地下停车场位于“西安新乐汇” A5地下一层、A6地下二层，面积17000平方米，共规划450个车位,新乐汇停车场的启用将在解决项目自身停车需求的同时也有效缓解大雁塔景区周边的停车压力。 地下停车场（库）设在A5地下一层、A6地下二层，既能减少交通噪声，又能降低交通废气污染的影响，同时又做到机动车停车场与营业楼彻底分离。 地下停车场在不夜城东路自北向南依次设置北入口、中出入口、南出口，车场有效的利用现有场地，合理的安排了停车位，服务区、消防安全区、人行通道独立，符
15、合防火安全要求，共分为6个防火分区，安装有防火卷帘、喷淋灭火系统、声光报警系统、消火栓灭火系统、感烟报警系统、10条疏散出口；方便了司乘人员及紧急预案的处置。 停车场按照小轿车、面包车、非机动车、残疾人车道，分区域停放，注重弱势人群的方便，将为残疾人提供明显的服务区、警示牌。这样，使司乘人员的纵向与横向净距的要求达到标准，符合建设部最新对各类用地规定的泊位标准。 地下停车场和设备间安装中央空调系统和地下室送风系统。,新乐汇地面停车场平面示意图,交通组织分析 新乐汇项目对于机动车交通、非机动车交通及行人交通进行了有效区分及组织，针对不同交通参与者的出行特征，通过科学合理的交通组织，确保其安全、有
16、序、通畅、便捷的达成出行目的才能有利于优化道路的不同交通功能，充分发挥整体路网的作用。 机动车交通组织分析 非机动车交通组织 行人交通组织,注：由于雁塔南路相关路段目前正在对道路及交通设施进行施工改造，预计于2009年10月1日前完工，此处附上改造规划效果示意。,环评分析 我们对评价因子汽车排放的废气中主要污染物CO和NO2进行环保处理，满足GBZ22002工业场所有害因素职业接触限值中的浓度限值要求，达到排放量较小，排气口较低，污染物扩散范围也较小，所以交通影响及分析对周边交通环境和对大气环境质量不会造成影响。对此，我们采取两点措施：一是排风口的高度，二是排风口的气流噪声，由地下停车场排气口
17、引至裙楼（广场）顶部，按照汽车库建筑设计规范（JGJ10098）中的规定：地下汽车库的排风口应设于区域主导风向的下风向，为此，我们对排风口作一定的景观处理。 在满足上述条件的情况下，本项目所建的地下停车场不会对周边交通状况造成影响，450辆车的规模，在西安商业圈内还是很大的，从某种意义上讲，解决了停车难、停车不便的问题，也解决了大雁塔旅游景点、车行道停车问题，对市容、市貌有促进作用，提升了交通主干道的质量，缓解了曲江新区、大雁塔景点、大唐芙蓉园及周边停车问题。,第八章 项目建设设计方案,设计依据 民用建筑设计通则JGJ37-87 建筑设计防火规范GBJ16-87 商店建筑设计规范JGJ48-8
18、8等。 都依据国家及地区现执行有关法令、法规执行。 总图设计 项目建筑物的主立面面临雁南路城市主干道，现建设成主要的步行街区，客流的主出、入口面向西面及北面，将人流、车流、物流三者相融合，具备方便快捷的流动方向。 立面设计 设计均采用具有体现大唐文化建筑群体和优美典雅的古城街区景观，突出大雁塔南广场的震撼效果，使区域夜景浩大宏伟和绚丽多彩，与大雁塔南广场遥相呼应。,新乐汇项目立面效果图,平面设计 本项目采用框架结构，柱距99米，净高度灯带以下3.13.6米，商业区内装中央空调，闭路监控、广播系统，各层之间设有自动步道梯、垂直货梯，观光电梯、超市设有坡道梯。 采用导视系统设计 建筑群主入口处、垂
19、直交通中部分客梯、观光电梯，采用导视系统要求设计，营业场所有醒目购物标志和导视系统，保障了购物人流畅通无阻。服务总台、各楼层营业厅的服务台、收银台、导示牌等，也均考虑采用导视系统设计的要求。,第九部分 华润万家品牌魅力,华润万家简介 华润万家（CR Vanguard）是国有控股企业集团华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业品牌，经过24年的发展，华润万家已经快速成长为中国最具规模的零售连锁企业品牌之一，并与华润苏果一起共同成为华润零售业务的主力军。 截止2008年12月，华润万家在全国拥有门店2698家，员工人数超过10万人，2008年销售额突破600亿元，蝉联中国连锁超市第一位。 陕西华
20、润万家生活超市有限公司下属5家法人企业，分别为陕西华润万家生活超市配送有限公司、咸阳华润万家生活超市有限公司、甘肃华润万家生活超市有限公司、青海华润万家生活超市有限公司、西安爱家超市有限公司，总计注册在陕西拥有21家门店，加上08年收购的爱家超市，现总计门店32家，遍及省内西安、咸阳、宝鸡、渭南、汉中、安康等地市。,商圈划分 主要商圈初步划定 根据华润万家雁塔南路购物广场的规模和周边的实际情况，我们将该项目的主要商圈进行初步划定，即为：小寨东路、西影路芙蓉西路雁南五路翠华路。该地区地处曲江新区大部，为曲江新区的主要商业区和居民区。 一级商圈即以项目地为圆心，半径1公里左右所围成的区域；二级商圈
21、根据本区域商业分布实际情况划分。 区域内消费者构成及特征 项目位于西安曲江，这些人员的平均月收入为2000元左右。 竞争分析 项目2公里商圈内没有存在竞争的业态,核心商圈人口,接上页,第二商圈人口,通过实地的调研，一级商圈人口户数为22484户，二级商圈人口户数为10204户。每户按照3.2人计算，即，一级商圈人口数量为71949人，二级商圈人口数量为32653人。 项目周边约40%为新建及在建住宅，商圈人口预计每年将增加3-5万人。考虑到销售预测的准确性，故在测算中暂不计入在建小区建成入住后本区域内可能增加的人口及户数。,主力运营商华润万家综合超市组织机构设置,机构设置和劳动定员,新乐汇华润
22、万家岗位编制情况列表,项目销售额测算及财务分析 营业额预测 润万家雁塔南路购物广场项目综合超市营业额预测 来店频率预测 市场占有率预测 客单价预测 销售额预测 华润万家雁塔南路购物广场项目出租商业年收入预测,华润万家雁塔南路购物广场项目营业收入预测 根据开业华润万家已开业店历史数据，新开业店销售年增长率按各店最低增长率取整计：第二年、第三年增长10%，第三年起达到正常经营。,项目投资额估算 估算依据 本报告所述建筑方案 以往项目投资额指标 华润万家北区发展中心提供该建筑形式的单位面积造价 投资估算汇总,单位：万元,项目财务分析,超市损益表,单位：万元,接上页（超市损益表 ）,接上页（超市损益表
23、 ）,出租商业损益表,单位：万元,可能的风险及对策 市场竞争的风险 迅速扩张的风险 品牌总结 该项目店址所用土地状况良好；商圈内的消费市场容量较大；项目周边交通通达情况较理想，人口较集中；商业气氛一般，商业竞争激烈程度较低，有利于项目实现盈利，此处应适宜建店。 该项目选址适合战略发展思路，周围居民稠密，人员结构合理，交通十分便利，位于环线与射线交汇口处，竞争环境较弱，区内发展空间巨大，故该项目为较理想选址地块。,第十部分 机构设置和合作团队,机 构 设 置,合作团队,招商机构：上海传世房地产经纪有限公司,景观设计：日本M.A.O.一级建筑师事务所,建筑设计顾问：日本丹青创艺设计咨询有限公司,物
24、管服务：DTZ,整合推广：HELVEN,投资运营：西安曲江华平置业有限公司,第十一部分 项目实施进度,项目实施进度表,第十二章 消防、卫生环境保护及安全,消防 该项目按一类一级防火设计，必须满足商场建筑防火规范的要求。设集中消防控制室，为保证消防给水，建设消防水池。 环境保护 在相关部门的指导下参照现行环保标准，根据本项目实际情况，重点分析项目建成后废气、废水和施工期的扬尘、噪声可能产生的环境影响，提出治理措施。 安全与卫生 编制依据 安全防护措施 劳动卫生 卫生防疫措施,第十三部分 项目投资测算及财务预测,投资估算 投资总额：72949万元 房屋：成本：62179万元 契税：1660万元 大
25、修理基金：1110万元 工程改造：8000万元 资金筹措 西安曲江华平置业有限公司,西安新乐汇销售预测表（A2/A5首年）,西安新乐汇销售预测表（首年）,西安新乐汇销售预测表（A6首年）,西安新乐汇销售预测表（A7首年）,西安新乐汇销售预测表（首年总计）,第十四部分 可能存在的风险及对策,市场竞争的风险 国际知名零售业巨头纷纷进入西安市场 ；国内大型商业企业加快在西安布点的步伐 ；西安本土的商界“大腕” 也进行了大举扩张。新乐汇将依靠新理念、多业态、大品牌、全时空的定位，奠定在曲江商业中龙头地位。 经营运作的风险 “新乐汇”作为一个全新现代SHOPPING MALL，经营内容包罗万象，商铺面积
26、从几十平米到上万平米不等，经营形式、合作模式也呈多样性，这种局面给项目筹建、开业、营运、调整及日后发展带来极大经营困难。 针对经营运作中的风险，对国内外的同类型项目进行对比研究，曲江新区管委会对项目在软硬件上大力支持，公司 “专业人做专业事”的操作原则，从容应对和化解从筹建到开业再到运营过程中出现的每一个问题 。 市场培育的风险 新乐汇项目所处的大雁塔商圈是西安市的新兴商圈，曲江新区内开发的各个楼盘尚未到达入住高峰期，形成了一定的市场培育风险。通过政府、企业及商家的多种推广、宣传及有效经营，从而最大化的规避有可能的市场培育风险。,第十五部分 结 论,该项目采用框架混凝土结构建筑，由西安曲江大唐
27、不夜城文化商业有限公司仿唐古建设，由中国建筑西北设计研究院设计，由陕西省第三建筑工程公司施工，由陕西省华建工程管理咨询有限责任公司监理。因此，项目技术上可行。 从新乐汇首年销售预测表中可以看出，项目财务上视为可行。 新乐汇项目创造了西安商界继钟楼商圈、小寨商圈、高新商圈后的又一个新兴商圈，对于推动曲江新区的整体发展、完善商业配套、拉动周边高端社区的入住率、提升项目周边物业的价值起到了决定性作用。本项目不仅可以增加大量地方财政收入，还可以大大缓解社会就业的压力。体现出了良好的社会效益。,技术评价,财务评价,社会效益评价,附件：企业资质及相关政府批复证件,地方税务登记证,国家税务登记证,1、土地证
28、,2、建设用地规划许可证,3、建设工程规划许可证,4、建筑工程施工许可证,5、商品房预售许可证,6、房产证（16栋）,17栋房产证,18栋房产证,20栋房产证,21栋房产证,21栋房产证,22栋房产证,建筑工程消防设计审核意见书,建筑工程消防验收意见书,建筑工程消防设计审核意见书,建筑工程消防验收意见书,环境评估批复书,THANKS,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZg
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