论文__青岛奥林匹克帆船中心开发建设游艇俱乐部项目的可行性研究.pdf

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1、中国海洋大学 硕士学位论文 青岛奥林匹克帆船中心开发建设游艇俱乐部项目的可行性研究 姓名：王宜美 申请学位级别：硕士 专业：工商管理 指导教师：王淼 20070601 青岛奥林匹克帆船中心开发建设游艇俱乐部项目舸行性研究 摘要 项目投资决策是否正确，直接关系到项目的成败与企业的命运。尤其是我国 加入世界贸易组织一一W T O 后，经济实行全方面的开放，企业都要参与国际全球 化经济的激烈竞争。我国经济发展速度、质量、结构是否适应国际市场竞争，企 业能否站稳脚跟，立于不败之地，关键在于投资方向与投资决策是否科学、正确， 是否能达到投入少、产出多的最佳经济效益。所以，青岛东奥开发建设集团如何 利用公

2、司有限的资源、选择新的投资项目，是一个面临的新问题。 长期以来，奥运场馆的赛后利用问题一直是奥运会举办城市面临的一个难 题。如果没有科学合理的规划管理，场馆在奥运会后很有可能成为城市未来发展 的“包袱”。第2 9 届奥运会帆船比赛项目将在青岛举行，如何从规划建设布局、 功能设计和投资运营体制等各个方面入手，力争将“包袱”变为宝贵遗产，这对 青岛来说，是机遇也是挑战。 本文从青岛东奥开发建设集团的经营现状分析开始，详细阐述了在我国现有 宏观政策背景下，帆船中心工程建设完成后集团公司面l 晦的转型以及必要的应对 方法，说明青岛东奥开发建设集团进行新项目投资的必要性：并在项目投资的行 业选择、技术可

3、行性分析、市场可行性分析、经济可行性分析等方面进行了详细 说明，提出了开发建设游艇俱乐部的可行性，并进行了制度性风险分析。 关键词：投资决策；奥运场馆；赛后幂l j 用；游艇俱乐部 AS t u d ya b o u tt h eF e a si b iI i t yo nt h eP r o j e c to ft h e D e v e l o p m e n ta n d C o n s t r u c t i o no fAY a c h tC I u bb y 0 i n g d a o0 I y m p i CS a il in gC e n t e r A b s t r a c

4、 t T h eS U C C E S So rf a i l u r eo fap r o j e c ta n dt h ed e s t i n yo fa ne n t e r p r i s e d i r e c t l y d e p e n do nw h e t h e rt h ep r o j e c ti n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n gi s c o r r e c to rn o t ，p a r t i c u l a r l ya f t e ro u rc o u n t r yj o i n sW o

5、r l dT r a d e O r g a n i z a t i o n W T O ，t h ee c o n o m yh a so p e n e dt ot h ew o r l d ，a n d t h e e n t e r p r i s ea 1 1n e e d st op a r t i c i p a t ei nt h eg l o b a lc o m p e t i t i o n w h e t h e rt h er a t e ，q u a l i t y ，a n ds t r u c t u r eo fo u rc o u n t r y e c o

6、 n o m i c d e v e l o p m e n ta d a p t st ot h ei n t e r n a t i o n a lm a r k e tc o n p e t i t i o n ，W h e t h e rt h e e n t e r p r i s es t a n df i r m ，W h e t h e rw ec a na c h i e v em o r eb yi n v e s t i n gl e s s1 i e i nt h ec o r r e c ta n ds c i e n t i f i ci n v e s t m e

7、 n tt r e n d sa n dt h ei n v e s t m e n t d e c i s i o n m a k i n g T h e r e f o r e ，H o wt ou s et h ec o m p a n y s1 i m i t e dr e s o u r c e s a n dc h o o s et h en e wi n v e s t m e n tp l a ni sa n e wq u e s t i o nw h i c hQ i n g d a oD o n g a o c o n s t r u c t i o ng r o u pf

8、 a c e s S i n c el o n ga g o ，h o wt ou s et h ef a c i l i t i e sa f t e rt h e0 1 y m p i cG a m e s i sa l w a y sad i f f i c u l tp r o b l e mt h ec i t yf a c e s I ft h e r ei sn os c i e n t i f i c a n dr e a s o n a b l ep l a n n i n g t h ef a c i l i t i e sm i g h tb e c o m et h e

9、o b s t a c l e so f t h ec i t y sf u t u r ed e v e l o p m e n ta f t e rt h eO l y m p i cG a m e s T h es a i l i n gs h i Pe v e n to ft h e2 9 t h0 1 y m p i cG a m e sw i l lb eh e l di n O i n g d a o ，s oh o wt om a k et h ef a c i l i t i e sb e c o m ep r e c i o u si n h e r i t a h o e

10、i sn o t o n l ya no p p o r t u n i t yb u ta l s oa nc h a l l e n g e f o rQ i n g d a ob ya 1 1m e a n sf r o m p l a n n i n gc o n s t r u c t i o nl a y o u tf u n c t i o n a ld e s i g na n di n v e s t m e n to p e r a t i o n s y s t e m T h ea r t i c l ea n a l y z e st h ep r e s e n t

11、s i t u a t i o no ft h em a n a g e m e n to f O i n g d a oD o n g a oC o n s t r u c t i o nG r o u p ，a n de l a b o r a t e si nd e t a i lt h et r a n s t e r a sw e l la st h e - m e t h o d so ft h ec o m p a n ya f t e rt h ec o n s t r u c t i o no ft h es a i l i n g s h i pc e n t eu n d

12、 e ro u rc o u n t r ye x i s t i n gm a c r o s c o p i cp o l i c yI ta l s oi n d i c a t e s t h ei n v e s t m e n tn e c e s s i t yf o rt h ec o m p a n y T h ea r t i c l eg i v e sad e t a i l e d e x p l a n a t i o no fm a n ya s p e c t sf r o mt h ep r o f e s s i o nc h o i c eo fi n v

13、 e s t m e n t ，t h e f e a s i b i l i t ya n a l y s i so ft e c h n o l o g ym a r k e tt o f i n a n c e I tp r o p o s e st h e f e a s i b i l i t yo fd e v e l o p i n ga n dc o n s t r u c t i n gay a c h tc l u ba n dh a sc a r r i e d o nt h ei n s t i t u t i o n a lr i s ka n a l y s i s

14、 K e yw o r d s ：I n v e s t m e n td e c i s i o n m a k in g ；O I y m p i cG a m e sf a c iIi t y ；u s e s a f t e rt h eg a m e s ：Y a c h tC I u b 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，或其他教育机构的学位或证书使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示谢

15、意。 学位论文作者签名：立盟爹、签字只期形7 年月x 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后 适用本授权书) 学位论文作者躲立宜藏、 导师签字 签字日期，腑月2 日 签字日期 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 电话： 邮编： 莎月“ V F I 青岛奥林匹克帆船中心开发建设游艇俱乐部项甘的町行性研究 1绪论

16、1 1研究背景 青岛东奥开发建设集团公司是青岛奥林匹克帆船中心的项目法人单位，承担 着青岛市浮山湾区域内的市政基础设施配套建设以及2 0 0 8 年北京奥运会帆船比 赛场地( 青岛奥林匹克帆船中心) 的规划、招商引资、开发建设、工程施工、建 成后的经营管理及青岛市东部地区开发项目相关管理工作。 目前，帆船中心区域内奥运会帆船比赛项目必备项目的建设已完成，在顺利 通过2 0 0 6 青岛国际帆船赛测试以后，再经2 0 0 7 年奥运会帆船测试赛检验，将正 式迎接2 0 0 8 年奥运会帆船赛在该中心的举行。 作为项目法人单位，帆船中心区域内的陆域及水工设施在0 8 年奥帆赛比赛 以后的充分利用问

17、题曰渐突出，东奥集团在重点按照市委市政府指示精神承担好 城市基础设施建设任务的同时，坚持多元化战略，积极关注各行业状况，谋求集 团公司做大做强的发展道路。 游艇经济在我国已进入发展萌芽期。按照国际惯例，当某地区人均G D P 达到 3 0 0 0 美元以上，就具备了发展游艇产业的经济基础。中国内地特别是长三角地 区的游艇热潮一浪高过一浪。而目前国内只有屈指可数的几个适合游艇出入的优 良港口。坐落在知名旅游城市青岛的奥林匹克帆船中心同时具有发展建设游艇俱 乐部所必要的陆域配套设旌、水域设施及港口，自然条件和地理位置十分优越。 1 2 研究意义 项目投资决策是否正确，直接关系到项目的成败与企业的命

18、运。尤其是我国 加入世界贸易组织一一W T O 后，经济实行全方面的开放，企业都要参与国际全球 化经济的激烈竞争。我国经济发展速度、质量、结构是否适应国际市场竞争，企 业能否站稳脚跟，立于不败之地，关键在于投资方向与投资决策是否科学、正确， 是否能达到投入少、产出多的最佳经济效益。所以，青岛东奥开发建设集团如何 利用公司有限的资源、选择新的投资项目，是一个面临的新问题。 同时，长期以来，奥运场馆的赛后利用问题一直是奥运会举办城市面临的一 个难题。如果没有科学合理的规划管理，场馆在奥运会后很有可能成为城市未束 发展的“包袱”。第2 9 届奥运会帆船比赛项目将在青岛举行，如何从规划建设布 局、功能

19、设计和投资运营体制等各个方面入手，力争将“包袱”变为宝贵遗产， 这对青岛来说，是机遇也是挑战。本文将着重于青岛奥运会帆船比赛场地的建设 规划，在能够确保场地满足国际奥运比赛要求的同时，着日艮于本地区在奥运会举 办之后的长期可持续性发展，探讨开发建设游艇俱乐部的可行性。 1 3 研究思路及内容 本文从青岛东奥开发建设集团公司的经营现状分析开始，详细阐述了在我国 现有经济社会背景下，东奥公司投资现状及问题，说明东奥公司进行新项目投资 的必要性：并在项目投资的行业选择、技术可行性分析、市场可行性分析、财务 可行性分析等方面进行了详细的说明；在项目的运营管理方面，通过对游艇俱乐 部项目的特性分析，提出

20、了项目的组织与管理建议：最后，对本项目投资存在的 制度性风险进行了剖析。 本文的研究思路为： 青岛舆林吐克帆船中心开发建设湔艇俱乐韶项日的吖行性t F D l ： 东奥公司投疑问题的提出 U 新项目投资鳆行业选择 匦叠产 匦雯逦塑匾垂固 图卜l 项目可行性研究逻辑框架图 2 首岛奥林世克帆船中心开发建设游艇俱乐邦更蚓的口j 行性研究 2 青岛东奥开发建设集团公司及其现有投资项目概况 2 1青岛东奥开发建设集团公司概况 青岛东奥开发建设集团公司是由原市东部地区开发指挥部和原市东部开发 管理办公室经两次体制调整沿革而来。1 9 9 2 年5 月，青岛市政府做出了关于 加快市区东部开发建设的决定，为

21、减少管理层次、提高办事效率，保证东部开 发的顺利实旖，成立了帝东部地区开发指挥部。1 9 9 7 年5 月，随着东部开发建 设任务的基本完成，市委、市政府对指挥部体制进行了调整，决定撤消指挥部， 成立市东部开发管理办公室，为隶属市建委管理的自收自支事业单位，负责完成 东部开发建设的各项收尾工作，对国有资产进行管理和经营。 北京申奥成功后，2 0 0 1 年l1 月，市政府研究决定将市东部开发管理办公室 改组为青岛东奥开发建设集团公司，隶属市建委，具有独立事业法人资格，主要 负责奥运场馆、中央商务区、浮山湾区域的项目管理、融资、开发建设和奥运设 施的后期管理工作，继续负责原市东部开发管理办公室承

22、担的职责任务。经市编 办核准，机构规格( 副局级) 和经费来源( 自收自支) 延续原东管办不变，配备 事业编制5 0 人，领导职数6 人，其中：总经理1 入( 副局级) 、副总经理3 入、 总会计师1 人、总工程师1 人( 均为正处级) ，内部机构设综合部、资金管理部、 工程管理部、招商经营部、项目策划部和东部开发管理办公室6 个部门，配备主 任( 正处级) 6 名、副主任( 副处级) 8 名。 东奥集团组建成立以来，除了继续履行原市东部丌发管理办公室职能以外， 主要承担2 0 0 8 年奥运会青岛帆船比赛基地的筹备、规划和建设任务。同时，集 团公司还拥有新东房地产有限公司、新东物业管理公司、

23、新东大酒店、加油站等 经济实体。 近几年，集团公司以青岛奥林匹克帆船中心的建设工作为重中之重，目的已 建设完工奥帆赛必备项目运动员中心、媒体中心、后勤保障中心及全部的水工工 程、陆域停船区等附属配套设施。2 0 0 7 年底，帆船中心区域内所有项目将全部 竣工。同期，集团公司下属各经济实体的经营也得以持续发展。 2 2 青岛东奥开发建设集团公司现有投资项目 青岛国际帆船中心建设地址位于浮山湾畔原北海船厂厂区内，陆域面积约4 3 万平方米，海域面积约64 万平方米。项目建设分为奥运必备项目和商业开发 项目两大部分。 。 同时，奥运必备项目由陆域项目和海域项目构成：陆域项目主要包括比赛行 政管理中

24、心、奥运村、运动员中心、媒体中心、后勤保障中心、陆域停船区、船 只丈量大厅、机械设施等；海域项目主要包括船只下水坡道、船只停泊码头、船 只丈量大厅码头、防波堤、岸线码头、港湾清淤及航道疏浚等。经测算，必备项 目总投资约3 3 亿元，其中北海船厂搬迁补偿费1 3 3 3 亿元，贷款利息约3 亿元， 项目建设费约1 6 6 7 亿元。 商业开发项目；一是在整体规划的基础上，对赛场周边的可丌发地块，在赛 前或赛后进行市场化开发利用，现已通过挂牌出让由海信房地产、颐中泰山房地 产摘得，用于商业住宅开发；二是对奥运必备项目在赛后进行市场化运作下的转 化利用，奥运村、运动员中心、媒体中心等陆域单体建筑及丈

25、量大厅码头、船只 停泊码头等的赛后商业开发问题。 青岛奥林匹克帆船中心开发矬改游艇俱乐部项目的可行件研究 在以青岛奥林匹克帆船中心建设工作为集团公司工作任务重中之重的同时， 下属各实体的经营管理也平稳运行。 新东大酒店进一步加强内部管理，创新经营手段，强化职工培训，控制经营 成本，目前通过开办酒店网站、推出网上订房业务、开展“节能降耗月”、“优质 服务月”活动等一系列措旌，保持了健康发展的势头，同时也为参评四星级酒店 打下了基础。2 0 0 6 年，新东大酒店共实现营业收入1 6 7 8 万元，较上年增长了 2 6 5 。 新东物业公司把帆船中心的物业管理作为重点，针对场地开阔，车辆、船只、

26、人员多，人员、物资流动性强的特点，制定了完善的管理制度和岗位职责，全体 同志任劳任怨，全力做好安保、保洁和相关设施的管理维护工作，为帆船中心的 正常运转和克利伯帆船赛、全国帆船帆板锦标赛、测试赛等重大赛事活动的圆满 举办做出了贡献，并立足管好用好现有资产资源，努力拓展场地、房屋租赁业务， 超额完成全年经营目标，负责管理的远洋广场、中商广场保持了整洁良好的环境， 在“创城”复检中获得好评。2 0 0 6 年房租收入9 5 万元，场租收入3 6 万元，物 业管理收入5 0 万元。 东海路加油站在油品价格大幅攀升、采购困难、设备老化、面临扩建的不利 情况下，积极挖掘市场和内部潜力，通过采取疏通渠道组

27、织油源，努力降 低购油和运营成本，发展新客户，提高服务质量等措施，实现了销售 收入、利税双增长，2 0 0 6 年实现销售收入2 4 1 6 万元，利润总额2 1 8 万元，净利润5 0 万元，完成了年度经营目标，并始终把安全放在首位，全 面落实消防安全责任制，不断增强职工的消防安全意谚 ，保证了全年的安全 生产。 新东房地产公司抓紧做好东天山小区土地拍卖后续工作，办理了土地交接、 土地勘查、规划调整、资料移交和剩余土地的用地、规划、环境评审、投资计划 等手续，妥善处理了地块内住户的搬迁安置问题，并积极开辟外部市场，丌展了 房地产市场调研，有针对性地就相关项目的合作开发与合作方进行了洽商，为拓

28、 展主营业务打下了基础。 2 3 青岛东奥开发建设集团公司现有投资项目的风险分析 根据以上分析，青岛东奥开发建设集团公司现有项目投资中具有以下风险： ( 1 ) 主业相对单一 湖南创远投资集团现有下属的几家企业均是因青岛东部开发而衍生，基本属 于历史遗留资产。2 0 0 1 年集团公司成立至今，青岛奥林匹克帆船中心的建设成 为全部工作的重中之重，主业单一，虽然在建设过程中，公司经营管理逐步走上 正规化，树立了良好的企业的品牌效应，在青岛市树立了良好的美誉。但单一的 重点项目投资建设业务给公司带来了非常大的政策性经营风险，是公司( 企业) 经营值得非常关注的问题。 ( 2 ) 易受政策影响 青岛

29、东奥开发建设集团公司属于事业单位，全部资产国有，在比较易于获得 重点工程项目建设任务的同时，也给集团公司带来另一种风险，即极易受政府政 策左右，特别是领导个人意志的影响。 2 4 小结 以青岛奥林匹克帆船中心建设为工作重心，青岛东奥开发建设集团公司将在 青岛奥林匹克帆船中心开发建设游艇俱乐部项廿的日，行性研究 2 0 0 7 年底完成全部奥运场馆建设，同时下属的酒店、物业、加油站、房地产公 司平稳运行，且各自所属市场日趋饱和，东奥集团在城市重点工程领域具有较强 的竞争优势，但产品结构相对单一，在受政府政策影响较大的城建开发业，抗风 险的能力差。完全有必要进行多元化投资，寻求具有更大发展I ；

30、f 途的产业，进行 新的项目投资，提高企业抗风险的能力。 青岛奥林匹克帆船中心开发建游艇俱乐部项目的o J 行性研究 3 奥运会承办城市赛后场馆利用现状及问题 3 1 历届奥运会承办城市基础建设和场地遗产嘲 3 1 1 1 9 7 6 年蒙特利尔奥运会 蒙特利尔因在1 9 6 7 年成功地举办了世博会而在6 0 年代后期变得很有名。 1 9 7 6 年成功地举办了世博会，因此在2 0 世纪6 0 年代后期很有名。为了纪念这 一成功的国际盛事，蒙特利尔市长杰德皮恩做出大胆决定，那就是竞争1 9 7 2 年夏季奥运会的主办权。这一竞选之所以有名，是因为德皮恩在向国际奥委会作 陈述时，表示会提供运动

31、员所有的住宿费、键饮费、甚至可能提供交通费。虽然 这次申奥未成功，但它为蒙特利尔赢得1 9 7 6 年奥运会主办权作了铺垫。1 9 7 6 年 奥运会最后被证明是德皮恩这一届政府的污点而不是纪念。最初他们宣称奥运会 将花费1 2 4 亿美元，然而一系列项目由于计划和运营失误，最终超过了1 5 亿美 元，超过了预算的十倍，致使当地人民现在还在还债。有人估计当时的花费高达 3 0 亿美元。许多人认为对政治和其它方面偏爱的人在场地建设( 其中包括奥林 匹克体育场) 中获利，但却导致了巨大花费的滥用。伦敦泰晤士报评论说“这次 奥运会充满坏猪肉和蛆的恶臭”。 蒙特利尔奥运会的无用设施的标志是此次奥运会的

32、主体育场奥林匹克 体育场。它始建于1 9 7 3 年4 月，但1 9 7 5 年建筑工人6 个月的罢工使得它无法按 时完工。1 9 7 6 年奥运会开始时，体育场还没有完工，所以许多项目都在仓促搭 建的f 临时场所进行，而且在一个场地要举行多项活动。体育场预算为6 0 0 0 力美 元，而最后费用为l O 亿美元。体育场原计划要有一个由塔悬空的屋顶，这样就 会象摩天大楼那样高，但屋顶最后建成是在闭幕式结束后十多年。尽管它花费很 高，但它是后期使用率最高的奥运会场所之一。它是蒙特利尔博览会队的主场， 后为联合棒球队所有。这意味着在2 0 0 2 年赛季它最少能得到8 1 次预定。但不幸 的是，蒙

33、特利尔博览会队在技术及经济方面下滑，所以2 0 0 2 年赛季后联合棒球 队接收了它。随后种种迹象表明曾购买过它所有权的球队都不会把主场放在蒙特 利尔。2 0 0 3 - - 2 0 0 4 年棒球赛季中联合棒球队把波多黎各和其它城市作为主场。 2 0 0 4 年9 月，联合棒球队宣布把所有权返给华盛顿特区。后来加拿大足球联盟 中的蒙特利尔阿洛特斯队把它作为延长赛的主场( 这个队在1 9 7 6 年后7 个赛季 中进行了延长赛) 。它还被用作摇滚音乐会场地或迎接教争的来访。1 9 8 8 年屋顶 建成后，装了新的地板，其中包括必要的线路和管道工程以使它对展览者更具吸 引力。 。 1 9 9 2

34、 年，棒球比赛场地中的边远地区座位被设计成可收缩式，以便于其地 板和附近运动塔及中心的地板相连，从而成为加拿大最大的围绕式展览中心。总 之，没有一丁点基础设施的改善可以归功于1 9 7 6 年奥运会，因为9 年前为了举 办世博会，这些设施已建成。 3 I 2 1 9 8 4 年洛杉矶奥运会 由于蒙特利尔的负债情况，洛杉矶成为1 9 8 4 年奥运会的唯一竞选城市( 1 9 7 6 年奥运会后的第次竞选) 。其实当时有新闻报道况由于蒙特利尔的失败，夏季 奥运会可能将生存不下去了。 我们会发现蒙特利尔奥运会和洛杉矶奥运会策划者的思想是完全不同的。彼 得尤倍罗斯意识到洛杉矾有适合大多数奥运会项目的运

35、动场所。所以，1 9 8 4 年奥运会将不要政府部门的支持。他们将利用已有的洛杉矶纪念体育场作田径场 6 青岛奥林匹克帆船中心开发建酚暂艇俱乐豁项甘的可行蚀研究 地，福勒姆体育场作篮球场地，玫瑰碗体育场作足球场地。对奥运会2 4 个比赛 项目，他们没有特地修建场地。接受蒙特利尔的教口l l ，洛杉矾城市议会通过决议， 不要政府帮助管理奥运会。尤伯罗斯，个旅行社的经营者，大力将奥运会推向 市场化。通过拍卖赞助权和电视转播权，大大提高了收入。甚至于火炬接力中的 火炬手都是通过在拍卖中获胜赢得的。加利福尼亚当地人民可以购买纪念洛杉矾 奥运会的牌照，所有这些资金都用于已有设施的升级。 我们可以设想如果

36、不单为奥运会修建新场地，在奥运会后也不会出现新场地 能否使用的问题。既然那些场地在奥运会前就存在，那么它们在奥运会后就会继 续发挥作用。 纪念体育场奥运会后曾是美国职业足球队的主场，现在仍是南加利福尼亚大 学的主场。在2 0 0 0 年成为商品中心之前，福勒姆是洛杉矶湖人队和国王队的主 场。玫瑰碗体育场现在是加利福尼亚大学洛杉矶学院的主场。纪念体育场和玫瑰 碗体育场都曾被用来举办职业足球赛。1 9 9 4 年世界杯总决赛也在玫瑰碗体育场 举行。道奇体育场，洛杉矾蒙特利尔联合棒球队的主场，曾被用作棒球比赛的场 地。许多大学同意对奥运会期间使用过的设施进行升级，这包括U c L A 的网球场 和I

37、 J S C 的游泳馆。 1 9 8 4 年奥运会没有投入大量资金进行基础设施的建设。最明显的例外就是 洛杉矾国际机场的扩建。在航站又加了一个舱面以便于离歼和到达的飞机有它们 各自的跑道。 3 1 319 8 8 年汉城奥运会 汉城奥运会设计了许多宏大的场地。南朝鲜把奥运会作为向世人展示它现代 化的窗口。他们除了想得到奥运会期间快速的收入增长，还希望提高世界游客对 南朝鲜的关注，从而加大长期旅游项目的开发。有些人甚至认为申奥和准备奥运 会扩大了南朝鲜的民主运动。1 9 8 8 年汉城奥运会组织者采用的方法兼顾了蒙特 利尔奥运会和洛杉矶奥运会的经验教训，为奥运会新建了1 3 个场所，有2 1 个

38、原 有场地经改造服务于奥运会。主要场地集中在汉江( 这条河将汉城一分为二) 的 汉城体育中心。汉城体育中心始建于1 9 7 7 年，也就是申奥成功前四年。主会场 1 9 8 4 年开始运营。奥运会结束后，这些场所或被适度利用，或被修缮。奥林匹 克公园每年要花8 0 0 万美元来维修，现在它成为运动和文化联合中心。奥运村有 8 6 座公寓，3 9 6 2 个单元，现在已卖给公众。举重馆现在成为拳击、摔跤和柔道 场地。 汉城的基础设施在奥运会的筹备过程中得到了改善。城市街道得到扩展、升 级。金浦国际机场也得到了扩建。会浦与城市中心之I 日J 修建了一条新的高速公路 和一条她铁。据政府报道，他们投资

39、了3 5 亿美元进行场地及设施的完善。 有人希望奥运会能促进南北朝鲜的统一。但这一理想没有实现。有趣的是事 实正好相反。北朝鲜表示它应与汉城共同举办1 9 8 8 年奥运会，但这一提议被国 际奥委会拒绝。这一事件激起了北朝鲜和古巴等国的抵制。由于无法解释这一失 败提议，北朝鲜也修建了奥运设施，虽然大家都知道他们不能成为主办者。 3 1 41 9 9 2 年巴塞罗纳奥运会 巴塞罗纳利用奥运会对它的海滩进行重建以便使它能吸引更多游客。他们新 建了1 5 个体育场，又翻新了1 0 个体育场来为奥运会服务。有6 0 ，0 0 0 个座位的 奥运会体育场修建于蒙图帝克公园，这里是1 9 2 9 年世博会

40、的原址。它与本文中 提到的其它体育场相比，面积略小。在蒙图帝克公园还修建了一个体育馆和两个 游泳馆。这些场地现在仍被人们用来举办体育活动。主会场现在用来举办足球赛， 7 青岛奥林匹兜帆船中心开发建设游艇供乐都项目的a ，行恽研究 摇滚音乐会，在欧洲足球联赛中还是巴塞罗纳的主场。 政府部门投入7 0 亿美元来开发海滩，把荒凉的仓库拆除，修建了奥运村。 原来这两地中间被铁道隔断，现在这里修建了供游客散步的道路，从而把奥运村 与市中心连接起来，也连接了几处回收开垦的海滩。 他们促进旅游业的目的好象很成功。大家到巴塞罗纳旅游时都会到蒙图帝克 公园和奥运会体育场看一看。 9 9 2 年巴塞罗纳在欧洲最受

41、欢迎旅游地中排名1 6 ， 而到1 9 9 9 年，它已上升到第3 位。 3 1 51 9 9 6 年亚特兰大奥运会 亚特兰大获得1 9 9 6 年奥运会主办权后，希腊奥运会组织者大失所望，因为 他们希望现代奥运会百年诞辰之际能回到雅典。然而国际奥委会对雅典在各方面 的调动能力还是很感兴趣的。 一开始，亚特兰大奥运会沿袭了洛杉矶奥运会的模式，没有要求政府部门的 帮助：而在开幕式I 临近时，各项准备工作无法按时完成，所以他们还是请求了政 府部门的帮助。政府的投入预期为2 5 亿到3 3 亿美元，而到开幕时，政府支出 已达到1 0 亿美元。 组委会在场地建设方面采取了新奇的方法，多数场地为新建项目

42、。而且修建 了临时场地来进行另外一些项目的比赛，因为这类场地无人愿意赛后长期承接， 这些项目包括自行车赛、射箭和划艇。如果能找到赛后承接者，那么这些设施就 会按长期保留的品质来修建，而且它的设计及建设问题会考虑承接者的意见。有 许多项目的比赛场所在赛后要交给当地政府、大学或私人赞助者，比如射击场、 网球场、马术场、水上项目中心、划艇和独木舟比赛的设旄。沙滩排球场最近把 它的沙地更换为普通地面，用于举办婚礼和音乐会。 奥运会主会场则转给了私人团体，这是所有场地转换中最典型的一个。它是 在亚特兰大一福尔敦体育场( 蒙特利尔联合棒球队勇敢者队在亚特兰大的主会 场) 附近的草坪上修建的。奥运会结束后。

43、作为主会场的它被改装成捐j 有5 0 ， 0 0 0 个座位的勇敢者队的新主场，并且随勇敢者队主人的名字被改名为泰纳体育 场。而亚特兰大一福尔敦体育场被拆除。 奥运村后来成了乔治亚科技大学的学生宿舍。这次奥运会最显著的遗产就是 奥运会百年纪念公园。它处于亚特兰大闹市区，占地2 l 英亩，有大片绿地、喷 泉和池塘。 这次奥运会充当了亚特兰大基础设旄改善的催化剂。尤其是它的飞机场又添 了一个国际航站。城市地铁大幅度扩展，而且投入1 亿美元来改善附近糟糕的环 境。 3 1 ，62 0 0 0 年悉尼奥运会 澳大利亚上次主办奥运会是1 9 5 6 年在墨尔本，许多运动员花了几个星期 到达比赛地，当时是

44、1 1 月底1 2 月初，南半球的夏天。 总结墨尔本竞选1 9 7 2 年奥运会的经验，悉尼奥组委决定为参加2 0 0 0 年奥运 会的运动员提供交通费。这一点和蒙特利尔奥运会挺相象，他们对运动员的帮助 都超越了自己的能力。他们修建了1 5 个新场地，是已有赛场的两倍。 许多场地都建于郊区霍姆布什港，那儿环境污染严重，曾是电影迷雾追魂 手的拍摄地。所以组织者很自豪，因为他们把一个工业废地变成了注重资源维 护的绿色奥运的举办地。 随着政府投入的增多，组织者面临着越来越大的压力，他们必须找到撒轻 政府负担的方法。他们找来了私人团体荚建两个主要场地：作为主会场的有1 1 0 ， 青岛奥林匹克帆船中心

45、开发建啦游艇俱乐部项目的吖行性研究 0 0 0 个座位的澳大利亚体育场，和作为篮球比赛场地的室内竞技场。这两个场地 都显得有点多余，因为在悉尼附近有许多政府所有的设施。后来，澳大利亚奥运 会体育场的座位被减到8 0 ，0 0 0 个，但仍没有太多人预约，在2 0 0 2 年只举办了 8 次比赛。竞技场也面临同样的问题，2 0 0 4 年进入受监管状态。这一问题的原因 是离市中心太远，而且在市中心也有类似的设施。为了减轻体育场所有者的负担， 2 0 0 2 年他们拟订了奥运场地管理计划，而在未来1 0 到1 5 年间对其进行民用和 商用开发，目的是把它转化为悉尼郊区的居住区，把大量人口转向此处。

46、这一转 变的结果违背了绿色奥运的想法。2 0 0 2 年8 月政府官员说他们计划用十年时间 拆除一些奥运场地。据估计澳大利亚纳税人每年要花3 2 0 0 万美元维修场地。 悉尼的基础设施得到了改善。除了对霍姆布什港的治理外，还修建了连接机 场和市中心的地铁。市区环境也得到了改善。总的来说，政府投入8 6 亿美元进 行体育场建设和基础设施的改善。从机场到市中心的铁路项目也面临经济问题， 因为它属私有。奥运会结束后，这条地铁的经营者为了避免破产，从政府领取了 巨额补助。 3 1 72 0 0 4 年雅典奥运会 虽然讨论雅典奥运会场所的后期使用还太早，但现在一些麻烦已经有了苗 头。他们似乎已经忘了蒙

47、特利尔的教训，投入1 2 0 亿美元，比包括蒙特利尔奥运 会在内其它奥运会都高。另外，希腊是人口最少的主办国，所以不得不考虑希腊 能否从2 0 0 4 奥运会的花销困境中走出来。有报道说，希腊政府2 0 0 4 年财政赤字 将是它国内生产总额的5 ，其中有一半的赤字来源于奥运会的举办费用。其场 地维修费预计每年要达到l 亿美元。奥运会商投入的原因之一是超额投入3 0 一 5 0 ，这些超额投入是因为修建场地的过程很拖拉，而为了迎接奥运会，不得不 在短时闻内迅速完工。这些场地的赛后使用问题仍在讨论中。而非体育用地被用 于低利润的住宅、会议中心、政府办公场所、商场及警察培训学校。这一计划虽 然看上

48、去与亚特兰大奥运会的方法很相象，但却不够精密。与亚特兰大奥运会不 同，雅典奥运会组织者没有找到很多接收者，而且接受者没有投资计划。另一个 问题是一些地方政府虽然是理所应当的投资者，但他们却不愿接收这些场地，因 为他们认为如果没有私人团体赞助，他们将不得不投入大量资金。此外，还有一 些计划想要拆除那些在希腊不太流行的项目( 如垒球、棒球和曲棍球) 场地。 雅典因为基础设施得到改善而受益。在那罩新建了一个机场，地铁系统得到 了扩建，公路也得到了升级。其中有6 0 的费用有欧盟建筑扶助组织提供。 雅典奥运会的经历使人们认为象希腊这样的d 、国没有能力承担主办奥运会 所要面l 临的经济负担。政府和奥委

49、会希望这次奥运会能推动雅典旅游业的发展以- 增大其在经济发展中所占的比重，从而使他们的付出有所回报。 3 2 奥运场馆建设与运营分析 为了满足所有资金所有人的利益，商业管理原则应改说被证明是奥运场馆的 建设与运营成功实现的中心环节。 以前历届奥运会的经验向人们展示了较强的、操作良好的商务管理会带来更 为成功的收益。对于北京2 0 0 8 年奥运会来讲，这种成功至关重要，而且将为今 后带来更为稳定且管理更为成功的场馆运营方式。对于青岛，则更是如此。因为 早在申奥之初，青岛市就做出了不花政府一分钱，办成功奥运的承诺。 不论是在2 0 0 8 奥运会还是赛后，每一个奥运场馆以及相应在运动、技术、 产品服务方面最终将需要，也必须需要实现它们的商业生存。因此，在前期计划 青岛奥林匹克帆船中，0 开发建殴游艇俱乐部项日的a ，行性研究 以及同步审查中，都需要本着最小化和包含一切J x L 险的观点对每个项目及分项目 进行精确而现实的分析。作为青岛奥林匹克帆船中心的项目法人，青岛东奥开发 建设集团公司则要在社会效益和经济效益之间寻找最佳平衡点。 同时，对于项目管理、场馆运营计划、正确的规范和实现程序、市场调查、 甚至某种商