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1、自强苑安置房建设项目可行性研究报告自强苑安置房建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目提要1、项目名称：XX区XX镇XX工程自强苑项目2、建设单位概况名称：XX市XX区XX建设投资有限公司住所：XX市XX区新都镇香城北路88号法定代表人：XX注册资本：人民币（X亿元） 公司类型：有限责任公司（国有独资）经营范围：房地产开发经营（凭相关资质证书经营）；项目投资、投资管理及投资咨询（不含金融、证券、期货）；统建房、廉租住房、经济适用房、限价商品房和商品房的开发建设；土地整理；城市配套基础设施、公共设施、环境整治的投资、建设和管理；其他无需许可或审批的合法项目。3、编制依据成都市新都区县域总
2、体规划（2007-2020）；新都区泰兴镇总体规划；新都区泰兴镇控制性详细规划（2008.12）；成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）；新都区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）；成都市新都区规划局中华人民共和国建设项目选址意见书（编号：51011420111014号）；成都市新都区规划局中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第510114201120025号）；其他相关资料。4、研究范围我公司受业主的委托，对项目进行可行性研究，主要研究内容包括：项目的提出背景及建设的必要性、项目业主单位、项目选址与建设条件、项目建设方案、节能节水措施、环境影响评价、项目建设管理、工
3、程实施进度计划、投资估算、社会效益和项目风险分析等。5、项目提出的背景、必要性和社会意义成都市“十二五”规划提出了城乡统筹发展的具体方向；成都市走廊发展控制规划带来的发展契机；新都区“北部新城城市重点发展区”的定位推进新型城镇化建设；“一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局展现区域农业发展新形象；项目的建设是推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要；项目的建设是贯彻落实泰兴镇城市总体规划、构建新型城乡形态的需要；项目的建设是顺利完成“鹤舞天乡”项目用地拆迁、保障“鹤舞天乡”项目的需要；项目的建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要，有利于提高被拆迁农户的生活质量。1.2 项目概况1、项目选址本项目
4、为XX区XX镇XX工程自强苑项目，自强苑是龙门花园的组成部分，位于龙门花园南部，紧邻8米宽的规划道路。龙门花园项目用地位于规划二号线东侧，将军街以南，泰北街以西，南临一条8米宽的规划道路。2、建设内容及规模建设内容：项目的建设内容为3栋住宅楼（含架空层地上车库）、1栋公服配套用房和门卫及其他用房，包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。建设规模：项目规划用地7370.98（11.06亩），总建筑面积为19720.54，其中住宅楼3栋，为17层框架剪力墙结构，建筑面积16588.17；公服配套用房1栋，为11+1框架剪力墙结构，建筑面积1217.05 ；门卫及其
5、他用房20；地上车库为架空层，建筑面积1895.32。3、主要建设条件建设地地形、地貌以及工程水文地质条件符合建设要求；有良好的区域环境，便捷的交通，基础设施较完善，具备相应的供水、供电、供气、排水、通信条件。4、项目施工进度安排根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟定项目建设工期为21个月时间（含前期工作），具体进度安排如下：2011年10月底前完成前期工作；2011年11月-2012年11月完成本工程各项建设内容； 2012年12月底，项目通过竣工验收并交付使用。5、项目总投资及资金筹措项目总投资3672.32万元，其中工程费用3250.57万元，工程建设其他费用314.79万元，
6、基本预备费106.96万元。项目建设所需资金全部来源于政府专项资金（新居工程），属于泰兴镇财政预算内资金，项目投资将根据工程进度计划投入。1.3 结论、存在的问题及建议1、结论本项目建设条件基本具备，项目所需资金来源有保证，社会效益显著，项目的建设是必要、可行的。2、存在的问题与建议项目的建设资金全部来源于政府专项资金（新居工程），由泰兴镇财政预算内资金安排。为了保证工程的顺利实施，业主单位应根据年度资金使用计划和项目实施进度计划，积极与泰兴镇财政部门沟通协调，做好建设资金的拨付工作，以保证建设工程达到预期效果。项目业主应对工程质量严格控制，同时也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规
7、及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。建议有关部门批复本可行性研究报告，以利于业主尽快实施项目计划，促进项目早日建成，实现各项建设目标。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第二章 建设背景及必要性“十二五”期间，成都市将按照建设世界现代田园城市“三步走”的战略步骤，把建设“新三最”城市作为“十二五”发展总目标，建成“中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强”的现代特大中心城市，这一宏伟愿景为新都区的发展提出了更高要求。新都区以“世界现代田园城市示范区”为建设目标，在新一轮的发展规划中继续推进区域经济发展和城乡统筹，奋力打造宜居新区、文化名区和
8、产业强区。这一崭新规划也为泰兴镇带来了巨大的历史发展机遇。2.1 建设背景1、成都市“十二五”规划提出了城乡统筹发展的具体方向国家“十二五”规划明确提出要统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展。成都市“十二五” 规划确立了综合示范的规划目标，即综合体现“世界现代田园城市”内涵，全面展示现代城市、现代农村、现代产业、生态环境和人文环境，展示新型城乡形态，体现产业发展、社会和谐、环境优美；提出了统筹集成的具体方向，即与城乡统筹综合示范、土地综合整理、城乡环境综合整治、四大新城建设、战略功能区建设、现代农业示范片建设、场镇改造等相结合。这些指导性意见
9、都为泰兴镇的发展指明了方向。2、成都市走廊发展控制规划带来的发展契机成都市走廊发展控制规划是对成都市城市发展形态的控制规划。依据资源条件，规划决定采用“走廊发展模式”，依据现有基础和未来发展趋势，规划“一区两带六走廊”。 “一区”为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区；“两带”为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区；“六走廊”指以中心城为核心形成六条交通走廊来串联市域主要城镇，包括成新走廊、成灌走廊、成温邛走廊、成龙走廊、成青走廊和南部走廊，依托高速路、快速路、轨道交通等基础设施，高度集聚各类生产生活要素，
10、集中集约发展。泰兴镇位于成青走廊范围内，和青白江一起成为成青走廊的“工业发展区”，并与东南部的编组站和新石公路相结合，使泰兴镇成为一个交通方便的物资货运中转站，将带动镇域的商贸产业发展。成都市“走廊式”的发展规划，为泰兴镇发展带来了契机。3、“北部新城城市重点发展区”的定位推进新型城镇化建设新都区按照世界现代田园城市示范区的建设目标，以产业结构调整升级为突破口，以建设两条示范线、三条生态带、五大产业园区为路径，构建“北部新城城市重点发展区”为核心的世界现代田园城市示范中心区，构建“新繁、石板滩组团”为核心的统筹城乡发展示范区，构建“成德、成彭、蜀龙、成青四条走廊”为核心的统筹城乡发展动力区，加
11、快推进新型城镇化建设，最终形成多中心、组团式、网络化的城乡空间格局，构建新型城乡形态。泰兴镇位于石板滩次区域内。结合成青走廊规划和自身区位特点以及泰兴铁路编组站的建设，确定泰兴城镇性质为：新都工业集中发展区和铁路编组站的配套区之一，以居住为主的新型市镇。依托丰富的生态资源、便利的交通和坚实的物流基础，泰兴镇将成为新都工业园区配套完善的居住区，成为新都市重点发展区域之一。4、“一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局展现区域农业发展新形象“一三产业联动”是指依托生态环境、区位交通优势，推进第三产业由零星散落向特色集群转变。2010年8月四川省委农工委、省农业厅、省旅游局在成都共同签署合作框架协议，共同
12、推进乡村旅游和休闲农业发展。该框架协议签订后，四川将创建一批国家级休闲农业与乡村旅游示范县和休闲农业示范点，打造一批国家级星级示范企业，大力引导和带动全省乡村旅游和休闲农业发展，通过第一产业和第三产业联动，发展现代农业。泰兴镇位于世界现代田园城市示范线二号线，是现代高科技农业综合展示区域。根据泰兴镇城市总体规划，城市发展方向以现有老城区为基础，跨越成青快速路，沿新石路向西、北两方向发展，城市规划布局在功能上形成“两轴一心两片”的结构形式。同时，按照区委区政府倾力打造示范线的工作要求，泰兴镇以新石路、成青路沿线为重点，将工业东区与白鹤岛“鹤舞天乡”项目相结合，加快一三产业联动发展，突出展现现代城
13、市农业新形象。白鹤岛“鹤舞天乡”生态休闲观光养生公园项目为泰兴镇2011年初成功引进的综合生态旅游区，采用“统筹城乡+养生度假+生态居住”的综合开发模式，总投资20亿元，规划总面积2400亩，项目建成预计将解决2000人就业。“鹤舞天乡”项目成为推动泰兴镇镇域经济发展的加速器。2.2 项目建设的必要性本项目作为泰兴镇的新居工程建设，列入了新都区2011年的区级重点项目计划，对加快城乡一体化进程，完善泰兴镇的居住环境有着重要作用。1、项目建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要围绕“新市民安居社区”主题，高标准规划建设集中居住小区，是改善人居环境、提高城市化水平的重要途径。长期以来泰兴镇城镇居住
14、环境差，设施配套不齐全，布局散乱，不集中；办公、居住混杂，商业分布零散，规模小；公用工程用地零星，绿化用地偏少，城镇景观缺乏。而本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施配套不完善，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较为薄弱，人居环境不佳。本项目的建设，对拆迁农民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区居民，生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，居民可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原
15、则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用功能配置与空间视觉体验两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是泰兴镇政府取之于民、用之于民、富民强镇政策的具体体现。2、项目建设是推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要土地是
16、城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。本项目区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘该区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为泰兴镇未来城市发展提供可观的用地保障。同时，本项目的建设，可以推动农民向城镇集中，解决工业东区和编组站的配套住宅问题，为泰兴镇引入规模化企业提供发展空间，进而增加当地居民的
17、就业机会和收入，更进一步提高他们的生活水平和生活质量，推进“三个集中”的统筹实现。3、项目建设是顺利完成“鹤舞天乡”项目用地拆迁，保障“鹤舞天乡”项目顺利建设的需要泰兴镇生态条件优越，毗河生态景观带与成青走廊均穿过泰兴镇，适于发展生态旅游业。位于新都县泰兴镇毗河上的白鹤岛，是毗河生态旅游带上的重要风景区，由三个河心岛和两岸风景区组成。白鹤岛附近水流缓有大片湿地，是观鹭和野鸭的好地方。2011年初泰兴镇成功引进白鹤岛“鹤舞天乡”生态休闲观光养生公园项目。该项目以白鹤岛优越的生态自然环境为依托，将白鹤岛母子岛作为主景，辅以毗河两岸茂林修竹中的农家乐和300亩高效农业观光园，索桥、楼台、亭阁等精致建
18、筑配套，构成成都近郊一处集休闲、聚会、运动、观光、科考于一体的综合生态旅游区。本项目的建设既是泰兴镇当地的新居工程，又是“鹤舞天乡”项目的拆迁安置配套工程，直接解决了“鹤舞天乡”项目拆迁农户的住房问题，极大地减小了该项目用地拆迁的阻力，有助于保障该项目顺利地建设实施。4、项目建设是贯彻落实泰兴镇城市总体规划的需要 成都市和新都区的“十二五”规划（草案）都提出了统筹城乡发展、加快宜居新区（镇）建设的奋斗目标。围绕这一目标，泰兴镇总体规划提出将规划区作为新都工业集中发展区和铁路编组站的配套区，配套完善的居住区，形成“两轴一心两片”的功能结构布局，其中“两片”即指成青快速路以南的以老镇区为主的居住片
19、区以及成青快速路以北的居住新区。本项目正是处于这一区域的规划居住小区。本项目的实施，有利于完善泰兴镇的城市化布局和形态，增强小城镇的公共服务和居住功能，构建新型城乡形态。综上所述，本项目的建设对改善人居环境，加快城镇化进程，节约集约利用土地，发展地方经济，落实总体规划都有着非常重要的作用，是一项重要的民生工程，所以建设本项目是非常必要的。第三章 项目业主单位3.1 单位基本情况成都市新都区兴城建设投资有限公司成立于2007年6月。公司是按照现代企业制度的要求组建，实行自主经营、独立核算的国有投资公司，注册资本1亿元人民币。公司主要从事新都区统建房、廉租、经济适用房、限价商品房的开发建设与土地整
20、理与开发，新都区城市配套基础设施、公共设施、环境整治的投融资、建设和管理以及其他非行政许可的经营项目。3.2 单位人员基本情况公司现有董事会成员5人，监事会成员5人。公司董事长、总经理张谨。全体董事、监事都具有大专以上学历。公司现设有办公室、财务与资产管理部、投资发展审计部、工程技术与造价管理部、征地拆迁安置部，共有职工38人。其中大专以上学历32人，具有高级职称2人，中级专业技术职称12人，初级专业技术职称5人。董事会监事会总经理征地拆迁安置部工程技术与造价管理部投资发展审计部财务与资产管理部办公室图3-1 组织机构图3.3 单位承建项目情况公司自成立至今，已承担兴城大道、万和北路、清源路、
21、学院路、蜀龙路北延线、绕城路、体苑路、新园路、桂河路、天香西路、同仁路北延线、五桂小区道路、体育公园、育英路南段、曲景大道、惠民路、学院东路、货运大道、小城故事西侧道路、金鹏路北段、清源东路、红星小区南侧道路等20余条道路、绿化、路灯的建设任务。目前公司在进行建设的道路工程有兴城大厦、文广中心、金融服务中心；毗河印象，美好小区等安居工程。3.4 单位经营目标和财务状况经营目标：以新都区重点项目投资为主，开展多元投资，实现资产的保值增值。财务状况：截止2010年12月，公司总资产435,467万元，其中，流动资产49,178万元，非流动资产386,289万元（固定资产114万元、在建工程126,
22、883万元、无形资产259,292万元）；负债94,920万元，其中，流动负债21,530万元，非流动负债73,390万元；所有者权益340,547万元。资产负债率21.80%，流动比率2.28。可以看出，公司资产质量比较好，结构合理。第四章 项目选址与建设条件4.1 项目选址自强苑项目用地位置“三个集中”一直是成都统筹城乡发展、推进城乡一体化的重要方法和基本原则。本项目充分考虑到农民向城镇和新型社区集中和土地向适度规模经营集中的原则，选址于泰兴镇城镇规划区泰兴镇高筒社区，区域交通比较便利，市政水、电、气、通讯、网络等基础设施较完备。图4-1 项目位置图本项目建设地位于泰兴镇城镇规划区内，用地
23、性质属于规划的二类住宅用地，项目用地取得了成都市新都区规划管理局本项目建设用地规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证，批准该项目建设，因此项目建设用地符合当地城镇规划要求。项目用地为当地政府配置的集体建设用地，基本完成了拆迁工作，建设条件具备。4.2 项目建设条件4.2.1 区位条件新都区位于成都市北郊，居“天府之国”川西平原腹地，素有“天府明珠”和“香城”之称。全区幅员面积482平方公里，六分之五为平原，六分之一为浅丘。新都区现辖13镇4乡，全区总人口62万人。新都区是成都市科技文化旅游卫星城，在成都市总体规划中被确定为都市区，其中32.6平方公里为都市区。新都区同时被定位为成都
24、市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇、新繁镇均为四川省历史文化名城。据四川省优先发展“成都一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等10个中等城市”的平原都市群发展战略，新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的“成（都）-德（阳）-绵（阳）”高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大盘上占据着极其重要的位置。图4-2 新都区位置图泰兴镇位于成都市北郊，地处川西平原腹心地带，在毗河沿岸和龙泉山脉的浅丘边沿，浅丘平坝各半，坐落在新都区城东南5公里处。全镇幅员面积29.1平方公里，境内南北长约8.5公里，东西宽约8公里，东与青白
25、江区祥福、日新、龙王等乡镇接壤，南与本县的石板滩、木兰两镇交界，北与新都、龙虎两镇相连，西与三河镇为邻。成青快速路至西向东、县道新石路至南向北从规划区内穿过。隔毗河与新都区工业集中发展区相望，南临泰兴编组站。图4-3 泰兴镇位置图4.2.2 用地条件泰兴镇内现状用地主要集中于新石公路以南泰兴镇老城区内，新建高筒小区、成青路以北安置小区和美泉小区，其余均为农田和以林盘为主的民宅用地。现状居住用地以二类住宅和村民农用房为主，其中二类住宅用地主要集中于泰兴镇老城区，村民农房散点分布在规划区内。公共服务设施用地以市属行政办公用地为主，还包括零星商业设施、一家老年活动中心、泰兴镇公立医院一座和泰兴畜牧站
26、等；工业用地主要集中于泰北街和泰南街两侧，主要有成都通灵中药饮片精选有限公司、牛皮厂、养鸭场、泰兴镇汽修厂、康达光学元件厂、惠民空心砖厂、美泉预制厂、美泉油厂、美泉祥松酒厂、华泰公司植物厂、泰兴煤厂、华泰油厂、工贸公司面粉厂等；仓储用地主要为位于兴隆街南侧的泰兴镇粮站；市政公用设施用地有高筒加油站、泰兴镇供电所、泰兴镇电信分局、泰兴镇邮政支局、泰兴镇水务站、泰兴镇自来水厂等。现状居住用地面积37.93hm2（其中3.88 hm2为居住区级公共服务设施），占规划总用地的63.35%，村镇居住用地面积6.71hm2，占规划总用地的5.53%。现状总人口3500人。表4-1 现状用地统计表序号用地类
27、别名称面积(hm2)比例(%)人均用地面积(m2/人)1二类居住用地37.9331.25108.37其中住宅用地34.05占居住用地比例(%)89.7797.29公共服务设施用地3.8811.411.092公共服务设施用地3.993.2911.4其中行政办公用地1.11商业用地0.42金融保险业用地0.63市场用地1.05文化娱乐业用地0.04医疗卫生用地0.63教育科研用地0.113工业用地2.772.287.914仓储用地0.730.62.09其中普通仓储用地0.735道路广场用地10.248.4429.26其中道路用地10.246市政公用设施用地1.451.194.14其中供水用地0.1
28、3供电用地0.42交通设施用地0.19邮电设施用地0.717绿地0.380.311.09其中园林生产用地0.388水域和其他用地63.952.64182.57其中水域2.1耕地55.09村镇居住用地6.71合计规划总用地121.39100346.83本项目建设用地面积11.06亩，符合新都区泰兴镇控制性详细规划（2008.12），符合供地条件，已经取得新都区国土资源局建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。4.2.3 区域自然条件1、水文、气象特征地表水岷江流经新都区境内的主要河流有两条，均由西北向东南贯穿全境。北有青白江，源于都江堰蒲柏闸分流，其上游称为蒲阳河，蒲阳至人民渠分流口下称为青白江
29、，从任家沟进水口入境，流经高宁、利济、清白、清流、新农等八个镇，在邓家坝出境进入广汉市，于金堂县赵镇东南部与毗河、北河相汇成沱江，境内流程33.4km，河宽4050米，多年平均流量37.6m3/s，枯水期流量5m3/s；南有毗河，以都江堰内江支流柏条河，徐堰河在石堤埝处分水进入区境，境内流程37.8km，水量充沛，河道弯道大，河床宽80100m，比降2.5，多年平均径流量15.3 m3/s，在下游金堂县城赵镇处注入沱江。河流穿境过程中散流分岔，纷繁如网，密布全区，形成自流灌溉网络，灌溉面积达42.28万亩，占总耕地面积的93.4%，可利用水量丰水年为14.2亿m3，平水年12.1亿m3，枯水年
30、10.3亿m3。各河流的水量变化与区域降水变化紧密相关，年度内丰水期为69月，枯水期12翌年3月，其余为平水期。地下水境内地下水主要储存于弱风化带孔隙中，具有分布广、埋藏浅、储量少等特点。气候新都区属中亚热带湿润季风气候区。其主要气候特点是：季风气候明显、冬无严冬、夏无酷暑、气压低，湿度大；春季气温回升快，但不够稳定，夏季雨水集中，易出现局部洪涝，秋季气温下降快，绵雨天气偏多，冬季霜冻较少，干冬现象较普遍。2、人文地理条件泰兴镇地处川西平原腹心地带，位于新都城南赤岸山麓东段，东与青白江区祥福、龙王接壤，南同石板滩镇、木兰镇交界，西与三河街道为邻，北跟新都镇相连，隔毗河与新都区工业集中发展区相望
31、。镇域东西宽8.3公里，南北长7.3公里。幅员面积29平方公里，平坝、浅丘各半。秀美的毗河穿境而过。有耕地23797亩，全镇下辖13个村、148个村民小组，1个居委会。全镇农民（含失地农转非人口）27154人，镇区有各类常住人口3500人，其中有非农业人口1521人。4.2.4 基础设施交通：项目区内成青高速公路由西南向东北穿过，西南至成都，东北到青白江。县道新石路由北向南穿越规划区，北接新都主城区，东南接石板滩镇。泰龙公路连接木兰镇和泰兴镇。项目区对外交通发达。供水：根据成都市新都区县域总体规划（2007-2020），泰兴镇用水将统一纳入成都市城市供水体系，由成都市水六厂五期BOT输水管线提
32、供，沿新石路敷设至泰兴镇。规划用水量为1.28万吨/日。供电：根据规划，泰兴镇镇区电源由新都区泰兴镇总体规划规划的110kV泰兴变电站提供。110KV规划变电站向泰兴镇镇区出线6回。供气：根据规划，气源由中石化石板滩分输站提供，在泰兴镇镇区外，新石路以北、小龙门斗渠以南规划一座配气站。为确保供气安全可靠，气压稳定，本规划区内燃气配气干管的布置采用环状。配气干管主要沿成青快速路、新石路规划2号路及将军街道路敷设，支管则沿10-16m道路敷设。在主干管上接支干管时，应设置阀门井。通信：项目区内现有1处电信模块局，交换机容量4000门，现已装机3200余门。项目区内电信线路均架空。污水处理：根据成都
33、市新都区县域总体规划（2007-2020），项目区污水由工业东区污水处理厂统一处理达标后排放。邮政：项目区内现状邮政支局一座。4.2.5 场地工程地质条件项目用地现状图根据成都市新都城建勘察测绘有限公司提供的白鹤岛拆迁安置小区新居工程丽景苑、自强苑岩土工程勘察报告：项目拟建场地位于新都区泰兴镇高筒社区，原为农田、空闲地和旧房拆除地。场区位于成都平原腹地，远离龙门山和龙泉山两大构造断裂带，根据区域地质资料和勘察资料综合分析，场区内无影响场地稳定性的断裂构造，属无破坏性地震区。场地地貌单元为冲积平原一级阶地，地形较平坦，第四系覆盖层厚度达十余m，基底（白垩系砂泥岩）较稳定。场地及周边无重大影响工程
34、稳定性的不良工程地质作用存在。在拟建范围内未发现有不利于工程建设的地下埋藏物。场地交通方便，环境幽静，适宜人居建筑。场地土类型属中硬场地土，场地类别为II类建筑场地。抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计特征周期为0.45s，设计地震分为三组。场地属建筑抗震不利地段。场地环境水及土对混凝土、钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性。地下水对天然地基浅基础施工有影响。场地内饱和粉土为不液化土；卵石土之上厚度1.0m的细砂属中等严重液化影响土，拟取卵石土作为天然地基持力层，可将液化细砂层全清除。4.2.6 项目通过审批情况2011年3月16日，取得成都市新都区规划局中华人民共和国建设项
35、目选址意见书（编号：51011420111014号）；2011年3月28日，取得成都市新都区规划局中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第510114201120025号）。4.2.7 建筑材料供应条件1、工程所需水泥、钢材等可在本地市场购入，硅酸盐砌块在本地可以解决。2、当地建材丰富，片、块石料、砂、砂砾、砾石、生石灰可以就近解决。3、当地矿渣、煤渣来源丰富，泥岩、泥质砂岩等其他换填材料，可通过调查及土地开发情况选取。综上所述，项目场址地质构造单一，无不良工程地质现象，交通方便，基础设施能满足建设要求，故项目场址已经具备建设条件。第五章 建设方案本项目为新都区泰兴镇新居工程自强苑项目，自强苑
36、是龙门花园的组成部分，位于龙门花园南部，紧邻8米宽的规划道路。龙门花园项目位于规划二号线东侧，将军街以南，泰北街以西，南临一条8米宽的规划道路。建设内容为3栋住宅楼（含架空层地上车库）、1栋公服配套用房和门卫及其他用房，包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。自强苑图5-1 项目具体位置图5.1 建设内容和规模1、拆迁安置情况本项目为“鹤舞天乡”一级土地整理项目的配套项目，“鹤舞天乡”一级土地整理项目拆迁2500亩，涉及人口2950人，同时，根据政府统筹安排其他项目涉及的部分拆迁人口约900人，共计约3850人。表5-1 项目拆迁统计村组人口张庵社区1社38先
37、锋小区90高筒社区4社3高筒社区5社100高筒社区6社154高筒社区7社136高筒社区8社116高筒社区9社289高筒社区10社407高筒社区11社52高筒社区12社143高筒社区13社278高筒社区16社145高筒社区17社169高筒社区18社226高筒社区19社202高筒社区20社156高筒社区21社143高筒社区22社103其他项目900小计3850根据成都市新都区人民政府关于印发成都市新都区城市规划区征地统建房暂行办法的通知（新都府发【2006】120号），被安置对象按每人35平方米建筑面积进行统建安置，同时，考虑到当地的一些特殊政策，比如对独生子女双份补偿即独生子女按每人70平方米进
38、行安置；还有一些目前没有统计到但可计入安置人口的，需要考虑预留，因此为“鹤舞天乡”一级土地整理项目配套的农民新居工程建筑面积206854.82平方米（人均53.73平方米）是合理的。根据泰兴镇规划，为“鹤舞天乡”一级土地整理项目配套的农民新居工程确定在两处集中安置点先锋花园和龙门花园，由当地政府根据实际拆迁安置情况进行统一安置，分期建设。2、建设规模本项目位于龙门花园安置点内，规划总用地面积7370.98（11.06亩），规划总建筑面积19720.54，其中住宅建筑面积16588.17，公服配套用房建筑面积1217.05，门卫及其他用房20，地上车库建筑面积1895.32。 3、主要建设内容3
39、栋住宅楼（含架空层地上车库）均为17层框架剪力墙结构；1栋11+1框架剪力墙结构公服配套用房；门卫及其他用房；包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。4、交房标准项目建成后，实现水、电、气、有线电视、固定电话“五通”；装修标准为：外墙贴面砖，室内为乳胶漆天棚、墙面，厨房、卫生间为地砖地面、瓷砖墙面，外门窗为塑钢门窗，内门为普通木门，进户门为防盗门，卫生洁具及灯具为普通型。5.2 建设方案设计说明龙门花园按统一规划、分期建设的原则推进，自强苑为龙门花园的一部分，各项指标均以统一规划为前提，因此本项目综合技术经济指标和建设方案描述也以龙门花园为整体进行介绍。表5-
40、2 龙门花园综合技术经济指标项目名称计量单位数值一、规划建设净用地面积(不含代征地)：29010.49二、规划总建筑面积:97140.89(一)地上计入容积率的建筑面积：88233.901、住宅建筑面积：86996.852、非住宅建筑面积：1237.05(1)11+1公服配套用房建筑面积：1217.05(2)门卫及其它：20.00（二）地上不计入容积率的建筑面积（架空停车层）8906.99三、容积率：总容积率：3.0住宅容积率：2.9四、基底面积：建筑基底总面积：5822.50五、建筑密度：总建筑密度：%20.07%六、总绿地面积：8877.21其中、临街集中绿地面积：659.00七、绿地率：
41、%30.60八、机动车位：辆441（一）地上停车位：辆241（二）地上架空层停车位：辆200九、非机动车位：辆907住宅非机动车位（地上）：辆870商业非机动车位（地上）：辆37十、全民健身场所：800表5-3 自强苑综合技术经济指标项目名称计量单位数值一、规划总用地面积：7370.98二、规划总建筑面积：19720.541栋住宅建筑面积：5126.932栋住宅建筑面积：6301.903栋住宅建筑面积：5159.3411+1配套建筑面积：1217.05门卫及其他：20.00地上车库建筑面积：1895.321、建设方案规划设计思想本项目以开发小户型为主，合理布置建筑和环境，力争在本地块内做出较好
42、的建筑品质。整体风格以现代简洁的风格，要求要与周边建筑风貌协调。强调创造良好的自然环境，并与自然采光、通风、遮阳、隔热、节能等相结合，注重生态环境的保护，创造环保型，可持续性发展的居住环境。沿路布置商业网点和配套设施，便于提高商业氛围和价值。设计户型为方正实用的小户型，要有可变性。按照人车分流的原则规划道路交通系统，合理的布置交通、进行消防设计，结合用地布局和空间组织，以形成宜人的居住环境。严格执行规划条例对建筑退界与间距的控制要求，在满足自身日照要求及邻里住宅的日照要求等各项指标的情况下，取得土地的最大合理性与充分性利用。2、建筑设计总体布置A、总平面西南角布置11+1公服配套用房，其余部分
43、布置住宅，总图分区明显。各栋住宅分组团布置，创造出围而不合的空间，实现了开敞的内部环境，又合理地处理了与外界联系的过度关系。B、交通：设置小区主要出入口于基地南侧道路上、另一主要出入口位于基地西侧，出入口承担了小区车行，小区人行，两股动线，道路宽度满足疏散要求，小区内充分实现人车分流的设计构思。C、绿化：小区内公共建筑部分与住宅区通过绿化景观进行软性隔离，并在各个住宅组团内布置中心绿化景观，并且不受车行的干扰，强调内部空间的舒适度和景观的均好性。D、地面机动车停车位采用一个车位一棵树的生态车位，尽量减小对小区内部环境的影响。单体设计严格遵守规划主管部门对该地块在立面形式、颜色控制上的规定，适当
44、调整了屋顶的方式，使本项目不但与周边环境建筑互相协调，更具有自己独立的“性格”特征。户型设计的原则： 舒适性原则 经济性原则 实用性原则A、舒适性：满足户型必要的生活配套，主人房和客厅尽量争取好的朝向，并且具备良好的观景视野，餐厅相对独立；功能分区独立，户内交通简洁合理，多方面地满足生活需求。B、经济性：控制户型面积，在有限的面积基础上，创造出户型的可变性，各功能房间方正，套内实用率高。C、实用性：住宅平面考虑到了经济性与实用性相结合，平面使用率高 ，套内交通面积节约，主功能空间无穿通，餐厨配合密切，所有户型均具有极高的实用率。总体造型设计建筑以现代简洁风格设计，强调建筑的整体性，在统一的前提
45、下创造出其自身具有的气质和气势。3、结构设计根据我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组，拟建工程所在地的地震基本烈度为七度，建筑物的抗震设防烈度为七度。根据建筑抗震设防分类分类标准，本工程抗震类别为丙类。根据建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）, 本工程结构设计使用年限为50年；根据建筑结构可靠度设计统一标准（GB 500682001）,本工程建筑结构安全等级为二级。材料：混凝土：C40C25；钢筋：HRB400级和HRB335级热轧钢筋，CRB550级冷轧带肋钢筋，HPB235级热轧钢筋；钢材：Q235钢。上部结构选型：根据建筑的使用功能需求及建造成本的经济性，本工程高层住宅拟采用钢筋混凝土剪力墙结构，地面停车场采用钢筋混凝土框架结构。基础形式：高层住宅拟采用平板式筏形基础，地面停车场框架柱下拟采用独立基础。4、给排水设计给水系统A、水源本项目拟从道路的市政给水管道上引入管道在室外成环，供应本建筑生活及消防用水量。给水引入管上配用LXLC-150型水平螺翼式水表。B、用水量生活用水，最大时用水量56.73m3/h,最大日用水量543.9m3/d。消防用水量：设计本小区同一时间内的火灾次数为1次，灭火时间2小时。C、水表设计在每一栋户外设置计量水表。室外生活给水管布置成环状。建筑红线内，市政自来水管接管处设置总水表(市政自来水管接管处