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1、黔西县城南新区城市综合体可行性研究报告目 录【第一部分 黔西县整体环境分析】一、黔西县城市概况二、经济社会发展三、黔西县经济发展思路四、城市规划思路五、交通发展规划六、黔西县城市总体分析【第二部分 黔西、毕节、贵阳等市场调研】一、调查目的二、调查方式三、黔西县商业、住宅调研与分析四、周边县市商贸业调查与分析【第三部分 项目资源研判】一、地块区位概况二、宗地现状三、项目资源研判（SWOT）四、综合评估【第四部分项目定位分析】一、项目定位原则二、项目定位依据三、主题定位分析四、功能定位分析五、业态定位分析六、配套定位分析七、市场定位分析八、辐射定位分析【第五部分 项目规划设计分析】 一、规划条件分
2、析二、规划指标建议三、规划设计定位【第六部分 项目开发总体建议】 一、开发节奏建议二、开发难点分析三、开发运营建议 附录一：黔西中国同心商贸城规划设计建议书附录二：黔西中国同心商贸城几点规划补充赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送【第一部分 黔西县整体环境分析】一、黔西城市概况（1）城市简介黔西，毕节市辖县，是中国杜鹃花都黔西位于贵州省中部偏西北、乌江中游鸭池河北岸。东距贵阳约117公里，西距毕节约115公里。2007年末划除金坡、仁和两个乡镇及红林乡石笋村、岩脚
3、村委托贵州百里杜鹃风景名胜区管理委员会管理后，辖26个乡镇360个行政村，10个社区居委会，16个街道居委会，居住着汉、彝、苗、布依、仡佬等18个民族。 （2）行政区划黔西县辖4个办事处、12个镇、4个乡、11个民族乡：杜鹃办事处、莲城办事处、水西办事处、文峰办事处、金碧镇、雨朵镇、大关镇、谷里镇、素朴镇、中坪镇、重新镇、林泉镇、五里布依族苗族乡、沙井苗族彝族仡佬族乡、金兰镇、绿化白族彝族乡、新仁苗族乡、钟山布依族彝族乡、铁石苗族彝族乡、协和彝族苗族乡、太来彝族苗族乡、甘棠镇、永燊彝族苗族乡、花溪彝族苗族乡、中建苗族彝族乡、定新彝族苗族乡、洪水镇、金坡苗族彝族满族乡、仁和彝族苗族乡、红林彝族苗
4、族乡、锦星镇。（3）交通区位黔西，是毕节市东大门。贵毕高等级公路横贯全境，交通便捷，区位优越。黔西县位于贵州中部偏西北、乌江中游鸭池河北岸，东经1054710626、北纬26452721间。东邻修文县，南邻清镇市和织势明显。县城距省会贵阳117公里，距毕节市行政中心七星关区115公里。 （4）自然条件黔西，是国家绿色农业建设示范单位。盛产烤烟、油菜、水稻、中药材等作物，适于大牲畜及家禽养殖。是发展果蔬、中药材种植、农产品加工的理想之地。黔西，素有“一枝花”美誉。旅游资源丰富，极具开发价值。境内有罕见的国家级森林公园百里杜鹃花区；有属旧石器时代并享有“北有周口店，南有观音洞”美誉的沙井观音洞；有
5、吸引王阳明亲临并写下象祠记的九龙山象祠；有湖面达80余平方千米的支嘎阿鲁湖；有风光秀丽的东风湖；有贵州境内三大淡水湖群之一的柯家海子群；有乌江源百里画廊精品旅游点二、经济社会发展（1）综合实力从2009-2011年黔西县GDP值增长对比图显示，黔西县国民经济运行一直保持着良好的运行态势，GDP值高速增长，增长率较高，总体上来说黔西县经济具有较强的运营活力，目前处于强劲的发展状态中。黔西县2009至2011年人均GDP快速增长，2011年人均GDP值达到13057元。国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2011年黔西人均GDP约130
6、57元人民币,目前黔西房地产市场发展处于快速发展阶段。缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求减缓发展期稳定发展期快速发展期启动期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元2011年黔西县产业结构进一步优化，从拉动经济增长的因素看，三次产业共同拉动经济增长，二产的增长对全市经济起到了决定性的拉动作用。在工业经济拉动下，产业结构得到重大调整。 （2）固定资产投资从2009-2011年的固定资产投资走势来看，黔西县固定资产投资逐年增长，
7、投资规模不断壮大。近三年来固定资产投资呈现高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现。（3）国内贸易黔西县社会消费品零售总额增长迅速，自2009年以来，每年保持了19%以上的增长率，居民消费迅速升温，居民消费力逐步增强。（4）人民生活从近三年的历史数据可以看出，黔西县城镇居民人均可支配收入逐年提升，增幅也保持在8.5%以上的增长率。黔西县城镇居民潜在消费能力较强。黔西县城镇居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在58%60%，消费特征明显。 2011年城镇居民消费恩格尔系数为41.2%。年末城镇居民人均住房建筑面积33.7平方米，人均增加1.9平方米。（5）财政和金融黔西县政府持续多年财政赤字，这
8、说明近几年黔西县地方政府加大政府投资，以拉动区域经济发展，城市处于一个快速发展的的时期；但是持续的财政赤字对国民经济的发展，存在一定的负面影响。2011年年末金融机构各项存款余额600791万元，比年初增加95322万元；城乡居民储蓄存款余额366623万元，比年初增加76525万元；金融机构各项贷款余额502424万元，比年初增加94752万元。（6）人口和城镇化率年末户籍总人口891081人，比上年末增加19945人，增长2.3%。按年末常住人口计算，黔西县城镇化率为33.82%，比上年提高0.79个百分点。年末县城区域面积12平方公里，县城城区年末常住人口16万人。城市化率达33.82%
9、，反应出房地产处于快速发展阶段。工业产业逐渐成为城市经济支柱。（7）交通运输、旅游业2011年公路货物运输量440.96万吨，比上年增长42.1%；旅客发送量1041.45万人次（公路客运量1016.95万人次，水运客运量24.5万人次），增长0.4%。年末机动车保有量86418辆，其中大中型汽车3298辆，小型汽车13555辆，普通摩托车69540辆。至2011年，黔西拥有星级宾馆8家，旅行社（含分支机构）5家，接待酒店55家，客房2111间，床位3582个。2011年共接待游客260万人次，实现旅游综合收入16.93亿元，比上年分别增长38.2%和30.0%。（8）黔西周边城市支柱产业分布
10、情况城市支柱产业黔西县煤炭、水电、旅游业大方县煤炭、中药织金县煤炭、电力、化工修文县磷化工产业、铝加工产业、现代物流产业、农产品深加工工业金沙县煤炭、煤电、茶业毕节市煤炭产业、焦叶产业、烤烟产业清镇市能源、铝工业和煤化工三、黔西县经济发展思路1、跨越发展工业强县为谋求黔西县经济的跨越发展，黔西县政府制定了“工业强县”的主战略，黔西县上下深入领会不发展工业，不加快工业现代化，就难以实现城市化的道理。2006年，提出并实施了“工业强县”战略，着眼于黔西县煤炭和水力资源丰富的优势，重点发展煤电产业，全面优化工业内部结构，黔西县工业经济快速发展，工业增加值年均增长26.3%，年均增速比生产总值高9.2
11、个百分点。从2007年起，黔西县开始规划岔白工业园区（现为毕节试验区黔西承接产业转移基地）和甘棠工业园区（现为黔西县循环经济产业园区）。2、开拓创新城镇带县城镇建设发展滞后，是长期制约黔西经济社会发展的一个重要因素。建立毕节试验区以来，黔西县结合县域经济社会发展的总体规划，抢抓机遇，先后实施“县城南移”工程和“城镇带县”发展战略，按照“构建框架、逐步配套、形成系统”的发展思路，持续完善城镇功能。在城镇建设布局中，突出县城的辐射带动作用，对各项重点工程充分考虑社会需求和品位要求，以新城区开发建设为重点，创新城市经营机制，坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理、高效能经营，加快城镇基础设施建设，城
12、镇规模不断扩大，功能日臻完备，城镇面貌日新月异，逐步形成以县城为核心的多层次、多功能的城镇化体系，人居环境进一步改善，城市品位不断提升。2010年末，县城面积9.5平方公里，人口15.5万人，城镇化率33.1%。目前已完成第四次县城总体规划的修编工作，并已通过省建设厅评审。近期建设范围和重点控制地区实现了控规全覆盖。“十二五”期间，力争黔西县城镇化率每年提高2.5个百分点，到2015年黔西县城镇人口达39.6万人，城镇化率达45.6%，中心城区建成区面积达14平方公里（年均增长0.9平方公里）。2011年黔西县城市建设项目共84个，总投资73. 15亿元。其中重大项目23个。杜鹃大道道路改造工
13、程投资2.6亿元、西南环线建设投资16亿元、水西古城建设投资10亿元、体育中心建设7亿元、黔金路道路改造工程（东出口）投资2亿元、阳光大酒店建设项目投资1.5亿元、国龙水岸大酒店建设项目投资1.5亿元、贯城河综合治理工程项目总长约9公里投资4.16亿元。3、固本强基农业稳县黔西县高度重视农业产业化建设，始终把加快农业产业化发展作为促进农业增效、促进农民增收的一项重要工作来抓，始终坚持推进“农业稳县”战略，狠抓玉米、水稻、油菜杂交良种的普及推广，组装配套育苗移栽、旱育稀植、测土配方施肥、病虫害综合防治等农业实用技术，黔西县良种推广率达98%以上，良法配套率96%以上，农业科技贡献率达到40%。目
14、前，油菜、烤烟、蔬菜等已上升为黔西县农业主导产业。“十二五”期间，黔西县制定实施特色农业产业“4322”发展规划，种植40万亩蔬菜花卉、30万亩经果林、20万亩茶药、20万亩草地生态畜牧业，到2015年，黔西县农业增加值将达到25亿元，特色农业在农业中的比重达70%以上，农民从特色产业中人均新增纯收入达1000元以上，累计转移农村劳动力 10万人。4、朝阳产业旅游活县为充分发挥旅游资源丰富的优势，黔西县着力将旅游业培育成为新兴后续支柱产业，各级各部门通力合作，多渠道筹措资金投入发展旅游业，旅游产业逐步发展，入县旅游与出县旅游互促互补，产业地位开始提升，产业功能走向配套，旅游服务业初成体系，行业
15、管理不断完善。 “十一五”以来，黔西县提出并深入实施“旅游活县”战略，着力将旅游产业培育成为新兴后续支柱产业，多渠道筹措资金投入旅游业，经过近年来的加速发展，旅游产业地位逐步提升，产业功能日趋完善，旅游服务业体系初步形成，行业管理日臻完善。“十五”期间，黔西县旅游总收入仅1.36亿元，“十一五”以来，旅游经济规模快速扩大，年接待游客和年旅游收入从2006年的28万人次和0.756亿元增长到2011年的260万人次和16.93亿元，年均增长率分别为66.65%和96.6%；今年1至7月，全县共接待游客284.7万人次、旅游创收24.42亿元，同比分别增长39.98%和111.26%，预计全年可实
16、现旅游收入35亿元以上。旅游规划体系逐步完善编制实施了黔西县旅游发展总体规划（20052020年）、黔西县乡村旅游规划等旅游总规、详规和专规，初步形成了黔西旅游规划体系。2008年，被中国花卉协会杜鹃花分会授牌命名为“中国杜鹃花都”，县城被评为省级文明卫生城市。此外，黔西山水花园旅游城市被列入全省50个省级重大项目；乌江源百里画廊三大连湖旅游度假区、柳岸水乡旅游度假区、柯家海子旅游度假区3个项目被列入200个省级重点项目；素朴镇被列入100个特色小镇项目；素朴镇屯江村、协和彝族苗族乡仡仲村 、钟山布依族彝族乡猫山村 、绿化白族彝族乡大海子村 、五里布依族苗族乡中心村5个项目被列入500个特色村
17、寨项目；金碧镇新富村被列入100个现代服务型村寨项目；化屋基被列入500个景区配套型村寨项目；这些项目为黔西旅游产业的发展奠定了多样化的发展格局和强劲的后发优势。旅游基础设施不断改善“十二五”以来，黔西县启动15条共110公里旅游公路建设，总投资33.38亿元，目前完成投资12.95亿元，9条总长为57公里的道路建成并投入使用（其中新建的6条25.63公里，改造建设的3条31.37公里）；截至目前，在建和筹备建设的旅游公路6条53公里，总投资20.43亿元；投入8.93亿元，完成6个城市旅游基础设施项目建设；启动14个城市旅游基础设施建设项目，预计投资76亿元。景区开发成效明显柳岸水乡旅游区、
18、韦寨农业旅游区、丘林红色旅游区等景区建成开放接待游客；东风湖旅游区、碧上园度假村、金州园度假村、大海子民族风情园等旅游景区逐步走向成熟，通过招商投资5亿元开发的索风湖旅游区完成一期游船项目投入运营；投资7.5亿元的水西古城旅游区和投资2.73亿元的谷里温泉旅游区已启动建设；柯家海子天然湖泊群旅游区、支嘎阿鲁湖旅游区和水西森林公园等旅游景区，以及沙井观音洞古文化遗址旅游区、象祠阳明文化旅游区、猫山布依族历史文化旅游区、李世杰墓等正步入规划开发轨道。如今的黔西县，已初步形成了“旅游区”、“度假村”、“休闲农庄”和 “农家乐”等多层次的产品结构和旅游业态。旅游接待能力大幅提升黔西县通过招商引资投入1
19、0多亿元，新建旅游饭店和对原有饭店进行升级打造，全县星级饭店达13家，其中待评五星级3家、四星级2家、三星级1家，三星级2家、二星级4家、一星级1家，星级总床位达1750个；打造经济型酒店14家，发展住宿业经营112户，全县旅游接待总房间2518间套，总床位4123个。四、城市建设思路黔西县按照“县城南移”的发展思路，提出了“向南、向南、再打造一座黔西新城”的目标，适时启动了南部新区的建设。新区规划用地总面积约2404.55公倾（包含水域和其他用地面积），城市建设用地面积2000多公倾。规划到2030年，新区人口规模达26万人，实现县城人口达40万人以上，黔西县城镇人口达60万人，城镇化率达6
20、0%。建设南部新区，是黔西县贯彻落实省、市城镇化带动战略和“城镇带县”战略的重要举措，同时也是黔西实现经济“大鹏展翅”、推动“一城两翼”发展的核心之“城”，对于加快把黔西建设成为贵阳遵义毕节“金三角”的重要节点城市、黔中经济区的明星县和毕节市的桥头堡，实现“撤县建市”目标，具有极其重要的意义。按照南部新区“两年完成路网，三年出形象，五年初具规模，十年再造一座新城”的战略目标。五、交通发展规划总思路：快速铁路、高速公路、货运铁路纳入规划“十二五”期间203亿资金注入黔西交通基础设施大动脉随着成贵快速铁路正式批复立项、黔织高速公路开工建设和林金货运铁路的纳入规划，黔西县在“十二五”期间交通建设将全
21、面驶入发展的快车道。五年后，黔西综合交通运输网络将进一步完善，从根本上解决黔西与贵阳、毕节及比邻县市的交通落后状况，促进区域经济资源优势互补，融入省会贵阳真正意义上的“一小时经济圈”。 1、成贵铁路年内动工成都至贵阳快速铁路经四川宜宾、毕节、大方、黔西至贵阳，项目正线全长516公里，总投资估算总额为620.6亿元，其中黔西境内里程56公里，投资约67.4亿元。成贵铁路客运专线将采用和谐号动车组，铁路为客运双线，时速为350公里，工期4年半，2013年建成通车，黔西设客运站一个。根据设计线路，成贵铁路黔西经过红林、洪水、林泉、城关、绿化、铁石和大关7个乡镇。目前，项目前期工作全面完成，国家发改委
22、已经正式批复立项，预计在今年下半年正式动工建设。项目的建成，将填补黔西无铁路的历史空白，缩短了黔西与省内外的时空距离，从黔西到贵阳和毕节最多30分钟，到成都只要2个小时，到广州最多也只需要4个小时。2、高速公路四通八达黔西县在“十二五”期间，根据贵州省高速公路网规划（678网），黔西至织金、黔西至大方、黔西至息烽和黔西至金沙（白腊坎）四条高速公路建设项目将陆续启动，而由于黔西至清镇高速公路没有列入贵州省高速公路网规划，贵阳和毕节两市区正在争取有关单位立项建设。这五条高速公路，均以黔西为中点，分别向五个不同的方向延伸到达终点：黔织公路终点与夏蓉高速纳雍段连接，黔大高速与杭瑞高速织金段连接，黔息高
23、速与贵遵高速息烽段连接，黔金高速与杭瑞高速在遵义白腊坎连接，黔清高速与贵阳市外环高速连接，五条高速公路总里程348.9公里，设计速度 80公里/小时，路基宽度21.5米，均采用四车道高速公路标准建设。五条高速公路建成后，将大大提升黔西向外的通行能力，使黔西与比邻县市的交通四通八达，真正驶入经济社会全面发展的快车道。3、货运铁路贯穿全境林歹至金沙货运铁路是毕节地区铁路规划网“一主一辅”两快速、“二纵两横”四主干的重要组成部分。林金铁路起点于贵阳枢纽湖林支线上的清镇林歹站，沿途设10个货运站，终点与金沙新化站接入遵义至云南昭通铁路。林金铁路经遵义向北可达重庆，向东达湖南，从大方向西经毕节可达云南昭
24、通，南下连接贵阳，进入国家铁路网络，逐步形成了一个沟通南北，连贯东西的货物交通运输体系。林金铁路设计等级为单线二级，全程总长度110.1公里，估算总投资43.13亿元。林歹至甘棠段是林金铁路的连接线，全程长72公里，其中黔西境内46.2公里，总投资28.2亿元，黔西境内投资18.1亿元，建设工期为3年，规划在“十二五”期间动工建设。 4、“三管齐下”破解区域“边缘化”黔西自贵毕高等级公路建成通车以来，一定程度上使黔西交通状况得到了改善。但是，黔西与省内其它县市而言，纵向比较和横向比较都存在强烈反差，交通基础设施仍然滞后，公路等级低、质量差、交通运输单一，运输通道不畅，交通基础设施仍然处于区域“
25、边缘化”状态，严重影响黔西对外开放和与其它经济发达地区的经济往来和人员流动，严重制约了黔西经济社会的快速健康发展。六、黔西县城市总体分析伴随新一轮的规划发展，黔西县城市正处于全面升级阶段。具体表现在如下方面：1、城市功能定位科学。依托传统城市，对城市未来的各大功能予以重新分区定位。产业、商业、居住等主要城市功能，按照科学发展理念，科学布局，全面升级。将大大增强黔西县城市的核心竞争力。2、城市空间结构前瞻。黔西县城市总体规划由内向外逐步拓展，而向南部新区发展，黔西的城市功能得以丰富，城市空间得以拓展。3、城市交通网络发达。成贵高铁、五大高速等现代交通网络的规划和建设，使黔西县与外界关系联系紧密，
26、大大增强黔西县的辐射能力。4、黔西城市建设高速发展，随着城市“中国杜鹃花都”的授牌，城市基建高速推进，房地产同时进入加速通道，房地产迅猛发展。5、随着城市“中国杜鹃花都”的冠名建设，黔西旅游产业高速推进，每年呈现较高的递增水平，黔西县旅游产业的不断发展，旅游消费水平的不断增强，黔西县的城市竞争力将不断加强，进而推动城市商贸业的加速发展。 【第二部分 黔西县市场调研】一、调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解黔西县住宅市场、专业市场供需空间和发展趋势及周边县市专业市场，确定目标客户群及其对项目的价值品质取向。以合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和
27、经济指标，开发出为适合黔西需要及可持续发展的产品。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。二、调查方式本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：考察走访黔西县及周边县市目前开发的住宅、经营中的大型商业网点，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况。三、黔西县住宅市场调研与分析(一)住宅市场调研（住宅楼盘分布图）项目名称杜鹃花大酒店项目位置文化路法院旁项目类型酒店式公寓户型面积29-48平方米销售价格8800元/平方米 前
28、三年24%返祖项目去化率40%左右交付时间酒店已交付使用开发商贵阳标大房地产开发有限公司主要宣传概念10年包租，10年110%回购项目名称翡翠逸城项目位置黔西县东出口项目体量20万平方米项目类型多层、小高层户型面积97.7平方米、128.75平方米、132.65平方米销售价格预计2700元/平方米项目去化率目前认筹中开盘时间 未定开发商黔西麒森房产主要宣传概念公园宜居 1千米文化旅游街 九天九重堂旅游景点项目名称翰林世家项目位置老城区东山路项目体量二期1.7万平方米项目类型多层5+1户型面积120-150平方米销售价格预计2600元/平方米项目去化率现剩余复式尾房交付时间尾盘，交付使用主要宣传
29、概念现房、老城区项目名称莲城度假中心项目位置花都大道项目体量两幢高层项目类型高层商住楼户型面积70-146平方米销售价格未开盘，未定开盘时间 未开始销售开发商重庆友兴房地产主要宣传概念度假中心、公园项目名称黔龙新城（共四期）项目位置迎宾路大转盘附近项目体量30万平方米项目类型纯住宅，部分底商户型面积88-137平方米 110-120平方米较好卖销售价格均价3050元/平方米客户来源85%黔西 其中个体户、公务员、教师占最多项目去化率90%，目前处于尾盘开盘时间 一期开盘2007年四期2012年交付时间2012年底开发商黔西新城房地产开发有限公司主要宣传概念水系景观 园林小区 物业服务和园林是最
30、大的卖点项目名称盛世花都项目位置迎宾路大转盘附近项目体量两幢楼3-4万平方米项目类型高层 商住楼户型面积120-150平方米销售价格18层的价格2981元/平方米客户来源85%黔西项目去化率90%，目前处于尾盘交付时间 2012年开发商嘉士城地产主要宣传概念商住楼 便捷项目名称世纪莲城项目位置文化路 法院旁项目体量二期1.7万平方米项目类型多层 高层户型面积79平方米 112平方米销售价格均价3050元/平方米客户来源80%黔西西城区项目去化率尾盘销售交付时间2013年4月开发商贵州黔西树立置业有限公司主要宣传概念城西河新区概念项目名称水西半岛项目位置花都大道电力小区旁项目体量30万平方米项目
31、类型多层、小高层、高层、复式、排屋户型面积123-270平方米开盘时间 预计10月份开发商黔西县城市建设投资发展有限责任公司主要宣传概念国际化风格项目名称阳光杜鹃花城项目位置县政府对面项目体量60多万平方米项目类型小高层、高层、酒店式公寓户型面积酒店式公寓86平方米 129平方米销售价格3200元/平方米项目去化率一期住宅5幢已售罄，目前在售杜鹃花大酒店开盘时间 一期尾盘二期待定交付时间酒店现房开发商贵州世纪阳光置业有限公司项目名称紫丁香城项目位置老城区项目体量6.5万平方米项目类型多层 小高层户型面积110-130平方米 129-181平方米复式销售价格2500-2600元/平方米客户来源老
32、城区客户项目去化率一期尾盘 二期销售中 去化60%交付时间一期交房：2013年3月；二期2013年、三期2014年开发商浙江黄岩安泰房产主要宣传概念易居空间（二）黔西楼市整体分析通过对黔西县楼市的初步调查研究，我们认为黔西县的楼市整体呈现出稳步、健康、理性发展的基本特征，具备优质的楼盘开发环境条件。具体分析如下：u 发展健康理性黔西县楼市近年一直保持健康稳步发展的态势，与经济发展，人民生活水准，城市发展等保持和谐的关系。房价与收入比基本平衡；自住型的刚性需求与开发量平衡；土地放量与市场需求平衡；近年的土地放量、楼盘开发量、房屋存量关系平衡。u 量价齐稳黔西县房价相比周边城市，售价偏低。目前在售
33、项目售价皆在25003200元/平米之间。其主力套间总价区间为2540万元。从三、四线城市特点及黔西县楼市趋势看，即使目前国内整体楼市处于风雨时期，量价回落趋势明显。但黔西县将仍然基本稳定，未来仍然稳中有升。 u 户型合理成熟黔西县目前比较畅销的是三室两厅、两室两厅结构户型，主流户型面积在90140平米之间，以90平米左右的两室以及120平米左右的三室最为畅销。显示了自住型的家庭需求。应该说，黔西县各开发楼盘在整体户型设计的合理性方面，显得比较成熟。u 后期体量激增随着黔西县新城建设的如火如荼进行，新兴房地产开发体量激增，未来几年，水西半岛、阳光杜鹃花城、翡翠逸城等大盘将成为黔西楼市的主力，后
34、期住宅体量激增。四、黔西县商贸流通业调查与分析（一）商业市场调研（商业分布图）商业名称水西大道商业街位置西起清毕路，东至大转盘商业规模全长1.3公里，约200家店铺商铺结构单铺面积20-50平米开间3.2-4米进深4-12米层高4-4.5米商铺租金核心区租金在10万到25万之间，转让费也在11万到25万之间75600元/平米月；租金自东往西逐渐递减，最北端为75元/平米月经营状况大转盘区核心区生意火爆，往西走，生意逐渐清淡辐射范围辐射黔西县为主进货渠道服饰、箱包、小商品以贵阳批发为主经营业态服饰、箱包、家纺、电子用品、家电人流量80-90人/分钟车流量40辆/分钟商业描述水西大道作为黔西县核心
35、商业街区，众多专卖店聚集于此，主要业态为服饰、家电、餐饮等。服饰品牌有意尔康，红蜻蜓、蜘蛛王、啄木鸟、老人头、康奈、日泰、奥康、露友、劲王、兽霸。运动品牌有耐克、Kappa、康踏、特步、飞克、安踏、乔丹等。 商业名称莲城大道商业街位置北起大转盘，南至迎宾路商业规模全长2公里约320家店铺商铺结构单铺面积20-120平米开间3.2-4.2米进深3.2-18.5米层高4-4.5米商铺租金建材、五金区段租金：5080元/平米服饰鞋类、箱包段租金：150450元/平米月经营状况商业街整体生意良好辐射范围辐射黔西城区为主，部分周边乡镇客户进货渠道服饰、箱包、小商品以贵阳批发为主，建材以厂家供货为主经营业
36、态服饰、箱包、餐饮、酒店、家纺、家电、建材、五金、卫浴人流量50-80人/分钟车流量30辆/分钟商业描述莲城大道连接黔西县新老城区，为黔西主干道，也是县城出城的主要道路之一，目前道路北半段以延续水西大道服饰、箱包、家纺等业态为主，南半段两边主要以陶瓷卫浴、家具建材、灯饰等业态为主。随着城市向南扩张，莲城大道也将向南延伸扩张，可以说，莲城大道见证了黔西县城市南扩的历史。 商业名称 华辰尚都国际广场位置莲城大道与迎宾路交汇处商业规模一层约7000平米，三层合计约2万平米商铺结构一层：开间5.4米，进深20米层高4.5米；二层：开间7-8米，进深8-9米层高4.5米。商铺租金一层：45-55元/平米
37、月；二层：30-45元/平米月经营状况2010年经营至今，经营两年以来，一楼生意较为乐观，二楼生意相对一般，三楼为红河广场统一经营。辐射范围主要以黔西地区，少量乡镇客户，购买比例约8:2。进货渠道厂家直接进货为主经营业态一楼建材、卫浴、地板、数码城二楼布艺、木门、灯饰、家私；三楼：家居城人流量20人/分钟车流量20辆/分钟商业描述华辰尚都国际广场作为黔西地区较为集中的商场式家居装饰材料城，自2010年开业以来，商铺入住率达到80%，沿街商铺生意较好，内铺生意一般，二楼出现退铺现象。市场缺乏统一的宣传推广。 商业名称 迎宾路商业街位置黔西迎宾路商业规模约45家店面商铺结构单铺面积约4050平米开
38、间3.5米-4米进深7-25米层高4-5米商铺租金一层30-40元/平米月商铺售价约3.2万元/平米经营状况沿街店面经营状况较好，内铺经营状况不佳。辐射范围辐射黔西城区为主进货渠道建材、家居类以厂家进货为主，土特产以周边县市收货为主经营业态服饰、家居、建材、土特产人流量15人/分钟车流量15辆/分钟商业描述迎宾路作为黔西新城区主要住宅区，其商业主要由黔龙新城、盛世花都、华辰尚都等住宅区的底商组成，该区域以发展家居、建材、土特产等商业为主，满足周边新小区的客观需求，但由于发展时间不长，生意较为一般。 商业名称 文化路商业街位置文化路商业规模约90家店面商铺结构面积：40-160平米开间：3.3-
39、3.6米进深：10-15米层高5米商铺租金40-70元/平米月经营状况生意较为一般，特别是新界步行街，多数店铺有转让退出的意愿辐射范围辐射黔西城区为主进货渠道服饰、箱包以贵阳批发为主，建材类以厂家直销为主经营业态服饰、箱包、建材人流量15人/分钟车流量15辆/分钟商业描述文化路商业街区是黔西向南发展而新发展的商业，其中以专业的步行街新界步行街为主体，其于2011年7月开业，整体尚在发展阶段，商业氛围不浓厚，整体开业率将近50%，部分商户持有退出的想法。 商业名称老街商业街位置城东路、城南街、商业街、民安街四大老街区组成商业规模约650家商户商铺结构单铺面积平米开间3-3.8米进深5-10米层高
40、3.5-4.5米商铺租金80-200元/平米月经营状况整体经营状况一般辐射范围辐射黔西城区为主，周边乡镇客户首选，比例达到7:3进货渠道服饰、箱包、小商品以贵阳批发为主经营业态服饰鞋类、箱包、餐饮、酒店、家纺、家电、建材、五金、卫浴，其中服饰鞋类用品占50%。人流量55人/分钟车流量15辆/分钟商业描述老街作为黔西最早的商业街，其在老城区的地位不可动摇，业态主要以服饰、鞋类、小商品、餐饮、副食品等配套服务为主，但由于商业业态的老化，且新商业区的不断推出，导致市场逐步萎缩。 商业名称旅游文化商品城位置迎宾大道，阳光大酒店对面商业规模两层商城，约7千平米，一层100多个内铺商铺结构内铺面积：8-1
41、2平米；开间：4米；进深：23米；层高：4米商铺租金一层外铺租金50-60元/平米月商铺售价街铺2.83万元/平米内铺1.252万元/平米经营状况新兴商业体，整体经营状况辐射范围辐射黔西城区为主进货渠道土特产由毕节及周边县市拿货为主经营业态整体定位为旅游文化商品城，一楼内铺尚在招商中，二楼招租健身房人流量20人/分钟车流量20辆/分钟商业描述旅游文化商品城，是黔西地区少有的专业市场。目前，市场正在进行招商中，周边氛围尚缺乏人气。 商业名称盛客隆商业广场位置水西大道与莲城大道交汇处（大转盘）商业规模约1.2万平米商铺结构外围沿街商铺内部场馆式分割商铺商铺租金一层沿街商铺600-800元/平米月；
42、二层300-500元/平米月三层60-100元/平米月经营状况整体经营状况较好辐射范围辐射黔西城区为主进货渠道沿街商铺主要以贵阳批发和厂家供货为主经营业态一层由新天地百货整体经营二层800平米品牌超市、珠宝、箱包、小家电、日用百货三层电子游戏城、童装、儿童用品、体育文化用品、图书、网吧、婚纱店四层健身房人流量100人/分钟车流量40辆/分钟商业描述盛客隆商业广场位于黔西县商业最繁华区域，作为黔西地区首家商场式商业，其整体经营由新天地百货和品牌超市构成主体，业态相对丰富，满足黔西地区百姓的日常需求。（二）商业现状及趋势研判 （1）零售商业迈上新台阶 新开张的中型购物中心让黔西县民体会到一站式购物
43、中心的便捷与舒适，将消费者传统的目的性购物消费升级为一场心情愉悦的休闲活动。未来黔西县商业市场将由现今单心的、单一的商业结构走向多心型、复合式的商业环境。（2）传统商业发展加速随着黔西县旅游产业的发展、外来人口的入驻，传统专业市场业态如百货、小商品、服装家纺、副食品市场等正在加速发展。整体上黔西县百姓的消费能力较同等城市强，市场整体的需求逐步加强，市场需求激增。（3）建材市场发展迅猛得益于房地产市场在黔西县的快速发展，近年来，黔西县家居建材类专业店飞速发展，竞争逐渐激烈。目前已形成由莲城大道商业和华辰尚都、迎宾路商业街环绕的成熟市场商圈。区域内经营户反应市场经营状况较往年难做。（4）缺乏辐射力
44、强的专业市场由于黔西县城市距离贵阳、毕节90公里，两城市经济社会发展水平都较黔西县发达，市场遭遇两大城市的正向辐射，导致区域内市场多以辐射本城区为主，甚至有部分中高端消费群体向外流失，尚未形成真正意义上的专业批发市场。（5）正处于升级换代的转型时期随着黔西县城市行政中心的转移、南部新区的建设，黔西县的城市发展又迎来新一个春天。黔西县的整体商业正由老城区的商业街逐步向莲城大道延伸的城南区域转移发展，这些主要面向黔西县本地及周边县市的消费者和经销商，以经营服饰鞋帽、床上用品、婴幼儿用品、日用品、干果品等为主。五、周边县市商业调研与分析黔西县周边县市的商业调研，通过对贵阳市、毕节市、织金县、金沙县、大方县、修文县地区的实地调研考察，进行相关分析。（一）商业调研1、贵阳市市场调研商业名称西南国际商贸城位置贵阳金阳新区西南部项目定位城市商业全新引擎商业规模总建筑面积1420万方，其中商业面积440万方，一期开盘220万方主力户型商业主力户型30-40平米规划业态一期规划业态金融、服饰、鞋类、箱包、皮具、文体用品、数码产品、工艺品、花卉、饰品、酒类、