购物中心(大型超市）项目可行性研究报告（甲级） .doc

《购物中心(大型超市）项目可行性研究报告（甲级） .doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物中心(大型超市）项目可行性研究报告（甲级） .doc（90页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、#购物中心（大卖场）项目项目 可行性研究报告可行性研究报告 *公司公司 二二一一年二月一一年二月 目目 录录 第一章 总 论1 第一节 项目基本情况 .1 第二节 项目主要技术经济指标 5 第二章 项目背景及必要性 .7 第一节 项目背景.7 第二节 项目必要性 .9 第三章 市场分析 19 第一节 投资市场分析 .19 第二节 消费市场分析 .19 第四章 项目选址与建设条件 22 第一节 项目选址 .22 第二节 项目建设条件 .22 第五章 经营规模和营销方式 30 第一节 经营规模 .30 第二节 货源采购及配送34 第六章 技术设备 37 第七章 项目建设方案 .40 第一节 总平面

2、布置 .40 第二节 建筑方案 .42 第三节 配套工程 .50 第八章 组织机构和人员安排 61 第一节 组织机构设置 .61 第九章 项目实施进度 .63 第十章 环境保护与安全 .63 第一节 环境保护 .63 第二节 卫生防疫 .68 第三节 消防安全 .68 第十一章 投资估算与资金筹措 70 第一节 投资估算 .70 第二节 资金筹措与投资计划 72 第十二章 财务分析 .72 第一节 商品销售收入和销售税金及附加估算72 第二节 总成本费用估算73 第三节 项目利润及分配情况分析.74 第四节 财务现金流量和资金来源与运用分析75 第五节 贷款偿还能力分析77 第六节 敏感性分析

3、77 第七节 项目风险分析 .79 第十三章 综合效益评价 .82 第一节经济效益分析.82 第二节 社会效益分析 .83 第三节 研究结论及建议85 附件： 附件 1 项目平面布置概念图 附件 2 项目立体效果概念图 1 第第一一章章 总总 论论 第第一一节节 项项目目基基本本情情况况 一一、 、投投资资方方基基本本情情况况 1、#县购物中心（大卖场）项目投资商是上海投资商胡明仕等 3 股 东，引进香港华润苏果超市有限公司总部直营，并与台湾永和豆浆欢乐餐 厅管理有限公司(YON HO)、台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公司 等 30 个以上国际、国内知名品牌商合作（加盟）。 投资商有着雄厚的

4、经济实力及丰富的商贸管理经验，投资商在上海 有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼 的物业管理和中新城家具市场的日常管理，公司和澳大利亚厂商合资注 册了南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和 从事有关的建材经营、批发等。 2、由投资商引进的苏果总部外埠直营店: 苏果超市有限公司成立于 1996 年 7 月 18 日。其前身是江苏省果品食杂总公司下属的果品科。 “苏果” 二字，取自“江苏省果品食杂总公司”。苏果超市是江苏最大的连锁超市企 业，根据 2010 年 3 月份权威机构公布的排名，苏果在全国连锁企业当中 已连续 10 年位列前十强，全国快速

5、消费品零售企业前四强。 2009 年，苏果实现销售规模 332 亿元，网点覆盖江苏、山东、 河北、湖北、河南等六个省份，网点总数 1950 家。据专业评审机构的测定， 苏果品牌价值达 60.34 亿元。 2 多年来，苏果一直坚持业态组合、低成本扩张、开拓农村市场、区域 集中发展、直营加盟双轮驱动等五大战略，使企业取得了超常规发展，走 出了一条具有自身特点、符合当地实际的民族连锁商业发展之路。同时， 积极创新业态、创新营销、创新管理、创新激励，弘扬企业文化，使企业发 展呈现出蓬勃生机和无限活力。 苏果长期致力于农村市场开拓，60%的网点开设在县及县以下农村， 50%的销售来自农村市场。苏果的做法

6、和经验得到了党和政府高度评价。 国务院总理温家宝同志对苏果发展先后三次作出重要批示（时间分别为 2002 年 1 月 28 日、2005 年 7 月 13 日、2006 年 1 月 3 日），并分别于 2005 年 10 月 23 日和 2009 年 1 月 10 日两度亲临苏果视察指导。2007 年、 2006 年，商务部和中华全国供销合作总社分别在江苏召开现场会，总结 推广苏果经验。 苏果建设了华东最大的单体物流中心：苏果马群物流配送中心。该中 心采取先进的物流技术，软硬件环境在国内企业专属物流当中居领先地 位。 作为本土零售商业的领军企业，苏果的健康发展赢得政府和社会的 充分认可。199

7、9 年起，苏果连年北评为“江苏省优秀企业”；2003 年，苏果 被授予江苏省电子商务示范单位；2003 年，苏果被评为纳税信用等级 A 级单位；2004 年，苏果被授予“中国商业名牌企业”；2005 年，苏果 CEO 马 嘉樑继 2003 年之后，蝉联“中国零售业十大风云人物”；2006 年，苏果被 授予“中国零售业区域明星企业”；2006 年，苏果被评为银行资信评级 3A 3 级单位；2007 年，苏果被授予“中国零售业十大优秀特许加盟品牌”； 2008 年，苏果 CEO 马嘉樑被授予“中国商业服务业改革开放 30 周年功勋企业 家”；2008 年，苏果排名中国连锁业第七位，超市业第四位；2

8、008 年，苏果 被中国连锁经营协会授予“中国零售业最佳雇主”；2008 年，苏果被授予 “中国商业服务业改革开放 30 周年功勋企业”；2009 年，苏果董事长马嘉 樑荣获“中国合作经济年度人物评委会特别奖”。 使命承载荣誉，创新引领未来。展望充满希望的 2011 年，苏果将继 续加快推进自身发展战略实施，不断巩固“全国一流，区域第一”市场地位， 真正实现“中国苏果，百姓生活”品牌定位。 二二、 、项项目目基基本本情情况况 1、 、项项目目名名称称：#购物中心（大卖场） 2、 、建建设设单单位位： ：*公司 3、 、项项目目地地址址： ： 4、建建设设性性质质：新建 5、 、经经营营范范围围

9、： ：百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、 药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。 6、 、商商业业类类型型： ：仓储式零售 7、 、经经营营规规模模： ：总占地面积 6885 平方米，总建设面积 54290 平方 米，其中商业建筑面积 13120 平方米（超市营业用房面积为 9000 平 方米），地下建筑面积 11000 平方米，正常年零售营业额为 40248 万元。 4 8、 、项项目目投投资资： ： 项目总投资：项目投资总额为 19500 万元人民币。 注册资本： 2000 万元，人民币现金出资。 9、 、经经营营组组织织方方式式： ：零售 10、 、项项目目宗宗旨旨：

10、：引进苏果超市有限公司先进的营销技术和管理经 验，利用#良好的投资环境和未来三年#在区位交通等方面的有利 条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。 同时通过本项目的实施，推动#商业同国际、国内市场接轨，促进 #商业向现代化水准发展，扩大全县城乡居民储蓄余额 256103 万元，同比 增长 20.6;人均储蓄额 11284 元。由此可见，随着经济的发展#溪的人 均购买力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于#周边的四个县市人 均收入和#不相上下，再加上外地流动人口和集团购买力等，#县的现 实社会购买力及购买力潜力较大。 从发展的观点看，伴随着#经济的发展和收入的多元化，城乡居民

11、 收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促 进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的 发展与繁荣。 二、#西区消费环境 1、#西区目前尚无大型超市等商业网点 #西区开发建设 5 年来，在首期开发区内相继建成了一批住宅、 商贸和公益设施建筑，以及一批商店、宾馆、学校、银行、医院和具有 综合服务功能的邻里中心。目前西区常住人口已超过 2 万，再加上附 近居住小区和村庄人口将更多。随着园区的建设和发展原有的商业网 点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城 21 区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足， 方便附近居民

12、的购买，也符合工业园区发展的需要。 2、#工业园区市场消费潜力较大 此处略去 三、苏果超市的市场竞争优势 1、苏果超市商品供应优势 随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特 产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极 大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，苏果专门设立了采购中心， 负责苏果超市商品的统一采购，由于苏果市场采购力较强，进行商品统一 采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心负有对消费者需求商 品进行市场分析的职责，因此苏果超市的商品品种构成符合消费者的消 费与购物倾向。本项目所需国外商品将通过苏果国外配销网络进行采购， 本项目具有较

13、强的商品供应优势。 2、苏果超市商品销售优势 苏果超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论 是零售商还是个体消费者，均能在苏果超市购得其所需的各种商品（包括 食品、非食品等）。商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为苏果超市广 受欢迎的关键因素。同时本项目引进苏果超前的服务理念和先进的管理 模式，本项目具有较强的商品销售优势。 从以上分析中可以看出，#地区投资环境和消费环境较好，再加上 22 苏果超市优质的服务和先进的管理模式，苏果超市具有较强的市场竞争 优势，市场发展潜力较大。 第第四四章章 项项目目选选址址与与建建设设条条件件 第第一一节节 项项目目选选址址 此处略去 第第二二

14、节节 项项目目建建设设条条件件 一、当地社会经济条件 1、#地区社会经济条件 近年来，在国家实施￥江城市带承接产业转移的宏观环境下，通过 扩大内需，增加投入，加快基础设施建设等措施，#县经济社会获得了 较快发展，经济实力不断增强，人民生活水平不断提高。截至 2009 年 底，据初步统计，全年完成生产总值 27.51 亿元，按可比价计算，比上 年增长 14.2%，其中：第一产业增加值 6.44 亿元，增长 7.0%，第二产 业增加值 11.39 亿元，增长 19.5%，第三产业增加值 9.68 亿元，增长 11.7%。按常住人口计算，人均生产总值 15500 元。三次产业结构由 2008 年的

15、24.9:40.1:35.0 调整为 2009 年的 23.4:41.4:35.2。#县及周边 县市历年社会经济发展情况见下表 4-1。 表 4-1#及周边县历年社会经济发展情况统计 23 年份 生产总 值（亿 元） 人均生 产总值 （元） 第一产 业增加 值（亿元） 第二产 业增加 值（亿元） 第三产 业增加 值（亿元） 财政总 收入 （亿元） 0720.31114555.247.727.341.85 0824.41137136.079.788.562.77# 0927.51155426.4411.399.683.80 0757.60117319.0026.3022.302.77 0867.

16、51377610.3032.0025.203.40 0973.001460010.9034.227.904.00 0781.572141512.1440.5228.9110.08 0898.002553412.7051.7033.6012.50 09114.92976713.164.537.3015.20 0730.6386407.7310.2812.622.81 0835.90101069.0012.1714.723.53 0941.63116949.5115.7816.344.45 0713.3488933.934.714.71.03 0815.07100333.795.605.681.4

17、0 0917.30114564.007.106.201.85 注：数据源自统计年鉴及 2009 年统计公报 改革开放以来，#的经济和社会发生了巨大的变化，人民的生活水 24 平不断提高。#县国民经济得以快速稳定健康的发展。2010 年，#的国 内生产总值达 33 亿元，比“十五”末翻了一番，在全省三类县中名列第一。 财政收入为 5.3 亿元,比“十五”末增加 4.6 倍，年均增长 40.9%。 ；全社会固 定资产投资 73 亿元以上，增长 30%以上；规模以上工业增加值 17 亿元以 上，增长 22%以上；城镇居民人均可支配收入增长 10%以上；外贸进出口 总额 5380 万美元;三次产业结构

18、得到较大改善，可望由“十五”末的 26.5：38.9：34.7 调整为 2010 年的 18.0：46.0：36.0;年接待境内外旅游者 110 万人次，旅游收入 3.9 亿元；全县职工人均工资 28422 元，农民人均收 入 5089 元，城市居民可支配收入为 7812 元,进入中国最具投资潜力 200 强示范县（市）。目前县委、政府已全面启动了生态工业园扩园升级各项工 作。按照转变经济发展方式，大力培育新兴能源产业要求，我县正着力发 展低碳经济和无烟工业，总投资 83 亿元的抽水蓄能电站项目顺利启动。 近年来，#县交通运输业有了较大的发展。目前该县已形成公路、 铁路、航空配套的交通网络。该

19、地段是#城区中心位置，北邻 S217 省道 和长途汽车客运站、二级火车站及绩-黄、绩-宁高速和#至黄山风景区 快速通道出口处，北通京福高铁、杭黄铁路客运专线、￥赣线扩能改造新 双线货场，相邻占地面积 4.3 平方公里的新站新区，水电配套设施建设完 善，交通及卫生条件较好，年末货运周转量 8.6 亿吨公里，分别比去年增 长 13.5%。铁路旅客发送量 92.3 万人次，货物发送量 57.9 万吨，货物到达 量 108.8 万吨。 以三条铁路、三条高速公路为支点，一个现代化的综合交通运输网络 25 正加快形成，￥南交通枢纽城市的前景也正阔步向#走来。#建设交通 枢纽城市的良好预期，也为区域经济的发

20、展带来了不可估量的美好前景。 对此，在 2009 年#县推进全面大建设动员大会上，#县委、县政府向 全县人民发出号召，提出了“六年分作两步走，力争三年翻一番”的发展目 标，即 2010 年实现在老 2、本项目的建设符合#县城市发展总体规划和国民经济和社会发 展“十二五”规划发展要求; 85 3、本项目的建设能有效地提高#现代商业经营管理水平，推进# 商业现代化发展，并带动#及及￥南地区农特产品通过苏果系统在国内 的配销网络销往全国。项目的建设对促进#商业的迅速发展和提高# 及￥南地区的对外开放水平具有较大的意义; 4、本项目所在地社会经济条件较好，投资环境与消费环境优良，可 为本项目的顺利建设

21、与经营提供坚实的基础保证。 5、本项目可以获得良好的经济效益与社会效益。本项目建设是可行 的。 本项目通过对项目背景、项目定位、项目市场、项目建设内容的分析 研究，确定了项目的建设方案、投筹资方案，并就项目的经济、社会效益 进行了分析。结果表明：本项目属国家支持的项目，符合第三产业政策发 展方向，符合“三区一廊”规划，对我县人民生活品质的提高、对扩大城市 品位、提升旅游业上台阶、上档次将起到有力的促进作用，对县域经济上 水平、上档次、壮大公司规模，将发挥积极而有效的作用。 二、存在的问题及建议 1、本项目在建设过程中应严格按国家及当地有关基本建设程序办理 相关手续； 2、建议本项目的产品尽量选择#及长三角的名、特、优产品，并加 强在国外市场的宣传力度，以不断提高#及长三角产品在市场上的知名 度； 3、建议本项目超市所需产品尽量在周边地区采购，以降低采购成本 86 及运输成本； 4、建议在经营管理过程中，注意学习国外超市及苏果超前的经营理 念及先进的管理模式，以不断提高自身的经营管理水平。