邻里中心(社区公共服务中心)可行性研究报告.doc

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1、X XX X 市市邻邻里里中中心心（社社区区公公共共服服务务中中心心） 建建设设项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 二二零零一一二二年年八八月月 目目 录录 第第一一章章 总总论论 .1 1.1 项目概况 .1 1.2 可行性研究报告编制依据和原则.3 1.3 主要研究结论和建议 .5 1.4 问题和建议 .7 第第二二章章 项项目目建建设设背背景景及及其其建建设设的的必必要要性性 .8 2.1 项目提出的背景 .8 2.2 项目建设的必要性 15 2.3 项目建设的可行性 17 第第三三章章 项项目目建建设设条条件件分分析析 18 3.1XX 市地理概况 18 3.2 场址现状 18 3

2、.3 自然条件 18 3.4 社会经济条件 20 3.5 交通条件 21 3.6 环境保护条件 21 3.7 施工条件 21 3.8 结论 22 第第四四章章 项项目目的的建建设设内内容容和和规规模模 23 4.1 项目建设的基本思路 23 4.2 项目的主要功能 23 4.3 项目建设内容和规模 23 第第五五章章 工工程程技技术术方方案案 27 5.1 本项目设计依据 27 5.2 指导思想及原则 27 5.3 邻里中心定位 28 5.4 公建设施规划设计 29 5.5 结构设计 33 5.6 道路交通设计 34 5.7 公共绿地和广场 39 5.8 其它公共设施 41 第第六六章章 公公

3、用用工工程程 42 6.1 给排水系统 42 6.2 空调通风工程 45 6.3 强电工程 47 6.4 弱电和智能化设计工程 50 6.5 防雷 51 6.6 供热设计方案 52 6.7 燃气工程 52 6.8 管线敷设方案 52 第第七七章章 环环境境保保护护 54 7.1 概述 54 7.2 设计依据 54 7.3 环境影响分析及保护措施 55 7.4 建议 62 7.5 环境影响评价 63 第第八八章章 节节能能 64 8.1 用能标准及节能规范 64 8.2 指导性文件 64 8.3 国家行业标准及规范 65 8.4 节能措施 66 8.5 节能管理 67 第第九九章章 劳劳动动安安

4、全全卫卫生生和和消消防防 71 9.1 劳动安全卫生 71 9.2 消 防 73 第第十十章章 项项目目建建设设管管理理机机构构 75 10.1 组织机构 .75 10.2 管理措施 .76 第第十十一一章章 物物业业管管理理组组织织机机构构与与劳劳动动定定员员 78 11.1 管理组织 .78 11.2 工作制度 .79 11.3 劳动定员 .79 11.4 人员培训 .79 11.5 物业管理 .80 第第十十二二章章 项项目目招招标标 81 12.1 编制依据 .81 12.2 招标方案 .81 12.3 投标、开标、评标和中标程序 .83 12.4 对投标方的要求 .84 第第十十三三

5、章章 工工程程进进度度安安排排 85 13.1 项目实施计划 .85 13.2 建设进度安排 .85 第第十十四四章章 投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措 87 14.1 投资估算 .87 14.2 资金筹措 .89 第第十十五五章章 社社会会效效益益分分析析 90 15.1 社会效益分析 .90 15.2 社会影响分析 .93 15.3 互适性分析 .94 15.4 结论 .95 第第十十六六章章 项项目目风风险险分分析析 96 16.1 项目主要风险因素识别 .96 16.2 风险程度分析 .97 16.3 防范和降低风险措施 .99 第第十十七七章章 结结论论与与建建议议 .101 1

6、7.1 结论 101 17.2 建议 102 1 1 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目项目概况概况 1 1. .1 1. .1 1 项项目目名名称称 XX市邻里中心（社区公共服务中心） 建设项目 1 1. .1 1. .2 2 项项目目建建设设性性质质 新建 1 1. .2 2. .3 3 建建设设地地点点 拟建项目位于XX市南部片区葡萄园北侧。 1 1. .1 1. .4 4 项项目目建建设设单单位位 XX市机关事务管理局 1 1. .1 1. .5 5 项项目目建建设设单单位位简简介介 XX市机关事务管理局为全额预算管理事业单位，机构规格相当正科 级，是XX市人民政府直属事业单位

7、，其职责任务、内设机构和人员编制 配置如下。 1、主要职责任务 （1）根据党和国家有关机关后勤事务管理工作的政策、规定和要求 ,研 究拟定市直机关事务管理工作规划、计划和规章制度，并组织实施； （2）负责市直机关四套班子房产综合管理工作，会同有关部门制定 房产管理制度和措施； 2 2 （3）负责市直机关四套班子和机关的安全保卫、清洁卫生、义务劳 动的组织实施工作； （4）负责办公楼房管理及公共设施的养护和维修工作； （5）负责管理市直机关四套班子后勤人员以及协调市直机关四套班 子办公室做好机关后勤服务工作； （6）承办上级和有关部门交办的其他工作。 2、内设机构 根据上述职责任务， XX市机关

8、事务管理局设置 2个职能股（室） 。 （1）后勤综合管理办公室 协调处理局机关日常工作，负责文秘、机要、档案、收发和接待群 众投诉等工作；负责局办公室财务支出和预算，做好机关四套班子后勤 服务保障工作。 负责检查、协调机关服务部门的工作和机关办公楼水、暖、电、污 水的管理与维修；挂职领导和机关单身干部的食宿管理；市直机关房产 管理和公共设施的养护与维修；市直机关四套班子报刊征订以及信函、 包裹等邮件的接收、发放等工作。 （2）机关食堂 负责做好市直机关挂职领导和机关单身干部的饮食服务工作。 1 1. .1 1. .6 6 建建设设内内容容概概述述 XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目占地

9、面积 15644.8平 3 3 方米，建筑面积12000平方米。邻里中设有1项必备功能（超市、药店、 银行、书店、邮政、维修店、 餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、 美容美发店、卫生所） ，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、 多品种的配套设施，如世界连锁品牌肯德基、星巴克等。 1.21.2 可行性研究报告编制依据和原则可行性研究报告编制依据和原则 1 1. .2 2. .1 1 可可行行性性研研究究报报告告编编制制的的依依据据 1、 投资项目可行性研究指南 ； 2、 中国建设项目管理实用大全 ； 3、 建设项目经济评价方法与参数 第三版； 4、 国务院关于加强和改进社区服务工作的意

10、见 ； 5、 民政部关于在全国推进城市社区建设的意见 ； 6、 XX市城市总体规划 （20112030年） ； 7、XX市国民经济和社会发展 “十二五”规划纲要； 8、国家建设部颁布的 房地产开发项目经济评价方法 ； 9、工程建设相关法律法规及设计规范； 10、工程咨询服务协议书； 11、项目建设单位提供的其他有关材料。 1 1. .2 2. .2 2 可可行行性性研研究究报报告告编编制制 范范围围 1、项目建设背景 4 4 2、项目建设的必要性 3、项目建设条件 4、项目工程技术方案 5、环境保护 6、节能 7、劳动安全卫生和消防 8、组织机构与人力资源配置 9、物业管理 10、项目招标 1

11、1、项目实施进度 12、投资估算 13、社会效益分析 14、风险分析 1 1. .2 2. .3 3 可可行行性性研研究究报报告告编编制制的的原原则则 1、充分选用先进成熟可靠适宜的工程技术方案，最大限度的降低项 目投资和成本，节约能源、节约资源、节省人力。 2、在可行性研究报告编制中，把节约和合理利用能源放在重要位置 加以考虑，积极采取节约措施，选用运行可靠的节能设备，综合利用能 源，尽量降低能耗，降低成本，减少投资，提高项目的抗风险能 5 5 力。 3、认真贯彻执行国家及地方的环境保护，“三废”治理综合利用， 劳动保护，安全卫生，安全消防方面的法律、法规，做到点源治理和集 中处理相结合，

12、“三废”必须达标排放，尽量减排，使项目在获得社会效 益的同时也获得较好的环境效益。 4、严格执行国家有关法律法规和行业设计规范标准，有完善的预防 事故设施，控制事故设施，减少事故影响设施等设计。 5、按照国家关于政府（国家专项资金）投资项目前期工作内容要求 及建设单位的委托意见，对工程建设的必要性、可行性进行分析论证； 对工程方案、选址、建设规模及工程内容、总图布置、建设工期及进度 提出方案意见；对项目进行初步投资估算；提出项目的社会效益、环境 影响的分析评估意见；在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可 行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策 和资金筹措提供比较可靠

13、的依据。 1.1.3 3 主要研究结论和建议主要研究结论和建议 1 1. .3 3. .1 1主主要要结结论论概概述述 XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目占地面积 15644.8平 方米，建筑面积12000平方米。邻里中设有12项必备功能（超市、药店、 银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、 美容美发店、卫生所） ，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、 多品种的配套设施，如世界连锁品牌肯德基、星巴克等。 1、本项目的建设旨在服务社区居民，为居民提供方便快捷和交往平 6 6 台配套服务的居住模式。邻里中 心的开发建设，是构建 XX市新型居住服 务网络的需要

14、，是谋求可持续发 展的重要实践。 2、项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配 套条件较好；建设规模适中，符合规划要求，设计方案优化合理。 3、所需建筑材料容易采购，项目所在地有丰富建筑材料，该项目所 需主要材料可就地解决。 4、本项目的立项和建设符合国家政策，项目建成后与区域规划具有 相容性。 1 1. .3 3. .2 2建建设设期期限限 自开工之日起1年内完成项目全部工程，达到运营条件。即建设期从 2012年8月2013年7月。 1 1. .3 3. .3 3建建设设投投资资及及资资金金筹筹措措 本项目总投资共计2400万元，资金来源为申请政府资金。 1 1. .3 3.

15、 .4 4主主要要技技术术经经济济指指标标 主要经济技术指标见表 1-1： 表1-1 主要经济技术指标 序号指标名称单位数量备注 1 建设规模 7 7 1.1 占地面积 m215644.8 1.2 建筑面积 m212000 2 建设期年 1 3 总投资万元 2400 4 政府资金万元 2400 1.41.4 问题和建议问题和建议 1、本项目的可行性研究报告批准后，应抓紧时间与有关专业人员签 订工作协议，保证项目的顺利运营。 2、本项目的可行性研究报告批准后，建设单位应抓紧初步设计的编 制和审批工作。 3、本项目的可行性研究报告批准后，建设单位应抓紧与设备、材料 供应商洽谈设备定货、供货协议，保

16、证项目建设顺利实施，早日运营。 4、在项目设计阶段,项目建设和设计单位要深入周边居民调查询访， 详尽了解当地居民对邻里中心建设的想法、愿望和要求。根据实际需要， 体现美观、实用、舒适，力求建成一个符合当地居民意愿的新型社区公 共服务中心。 5、在项目设计方案确定以后，建设单位要确保设计方案的严肃性， 加强管理，严格按既定方案施工建设，充分体现新型社区公共服务中心 的时代风貌。 8 8 第二章第二章 项目项目建设背景及其建设的必要性建设背景及其建设的必要性 2.12.1 项目提出的背景项目提出的背景 1、城市社区建设存在的问题 近十年来，我国在各种理念下，加快了城市与社区建设的步伐，千 篇一律、

17、功能单一的住宅区和高楼大厦以及大面积的广场草坪在城市与 社区中不断增加。这种盲目的建设高潮，本质上只是沿袭西方国家那种 已经遭到淘汰的现代主义城市与社区建设运动模式的翻版，并因此带来 了城市社区不可持续的规划资源、土地资源等方面的种种浪费。 事实证明：单一功能的住宅区、商业区、工业区组成的城市社区规 划设计模式并不科学实用，这种城市和社区片面追求外在表现的结果似 乎没能给置身其中的居民带来便利。如某些城市的功能分区、低密度的 主干道、大草坪的行列式大板楼等。这些都着力于强调规整、几何的形 式，却在社区结构上没有完整的系统，因此带来了混乱拥堵的交通和呆 板的城市景观，缺乏适宜居住性和审美文化内涵

18、的表达。更重要的是， 这些盲目的规划设计还代表了一种资源浪费、审美文化偏差和工作生活 效率低下；人、财、物过多地在城市中交叉流动；无论长短路途对机动 车交通的高度依赖；城市节能和运转效率低下；土地和能源过度浪费及 依赖导致污染大量产生；千篇一律的城市面貌破坏特色文化的传承进而 形成文化沙漠等。 我国正处于高度城市化的阶段，越来越多的人纷纷融入到城市社区 9 9 空间。作为居民工作、生活、学 习的重要场所，不适宜的社区空 间给 人们工作和生活带来不便，影响到 生活质量和工作效率。然而，几十年 前在西方已经过时的劣质城市社区 模式如今充斥着我国的大中小城市。 我们有限的资源不足以支撑这种没有社区感

19、、功能效率低下、过度消耗 能源和浪费土地、缺乏审美文化和邻里联系的模式。为了更有效地利用 有限的土地资源，节约匮乏的能源，提高居民的物质和精神生活质量， 发挥社区特有的邻里文化凝聚力，创造更加适宜的居住环境，我们必须 去寻求新的模式。 2、邻里中心概念的提出及新加坡的应用经验 梁思成早在 1945 年的文章中就引入了西方邻里中心的理念，但是 在当时并没有得到应用。 1991 年开始，新加坡建屋发展局开始推行新 的邻里中心模式。新加坡的邻里中心理念在规划中的应用主要是针对新 建城镇、组屋，因为旧城改造的时候应用邻里中心模式不容易看到效果。 目前新加坡建屋发展局的做法是：为 10001200 套住

20、户配建设一 个邻区商店；为 60008000 套住户配套系建设一个邻里中心；为 4000060000 套住户配套建设一个新镇中心。店对组屋的比例为1127 平方米对个单位组。一般来讲，服务人口规模越大，吸引范围就越大， 公共服务设施配建水平（配建项目及面积指标）越高，服务等级和提供 的商品档次越高。 新镇中心以经营高档商品为主，邻区中心商店以经营生活必需品为 主。邻里中心以经营中档商品为主，必备功能有： 超市、药店、银行、 书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容 美发店、卫生所。随着新加坡人 1 10 0 民购物习惯的改变以及交通条件 的改变，建屋发展局计划进一步 优化

21、 商用产业规划，以不断满足居民在 物质、文化交流生活上的需求。这种 基本模式的经验，后来在江苏省苏 州市中新合作建设的新加坡工业园取 得了极大的成功，带动了国内很多城市邻里 中心建设的更新和发展。 3、苏州工业园邻里中心的成功经验 苏州正是在新加坡工业园区规划的时候应用的，这在苏州是一个全 新的模式，规划中提出建设居住中心，便利中心和邻里公园的方案，这 就为邻里中心模式的应用和研究提供了很好的条件，也为改变工业园区 居民生活方式和质量提供了基础。 我国和新加坡政府合作开发苏州工业园区的时候，大胆吸收了新加 坡邻里中心的成功经验并使之成为苏州工业园区的特色。和新加坡组屋 区的邻里中心一样，苏州工

22、业园区的邻里中心已成为居民满足日常生活、 购物休闲与文化交流需要的重要部分。 在苏州工业园区， “邻里中心”的名字和园区的名字一样响亮，吸引 了很多到园区和邻里中心参观的考察团，以借鉴园区邻里中心的社区商 业规划与营运模式。 苏州工业园区的居住区引入合理的商业配套和生活配套，分钟距 离内的邻里中心让市民以家为乐园。其以居民生活的观景、生活、社交 等需要为导向，规划设计丰富的园林景观，配置充足的健康设施，打造 轻松的邻里交流平台，真正让人而不是建筑成为社区的主角。当老城区 居民需奔波于拥堵的道路，还仅仅把旧式楼房内的家当作生活的唯一空 间时，园区带来了时尚的建筑和通透的房型以及庭院、景观和园林，

23、把 人们从室内吸引到了室外。园区商业中心、邻里中心还给居民带来了会 1 11 1 所、商业街和广场，给每一个居 住于此的人搭建起了人文交流互 动的大 平台。可见，先进的邻里中心规 划设计思想，深深地影响着苏州园区发 展的进程。 苏州工业园区在居住规划上充分吸收了新加坡新镇规划的思路，将 全区划为三个居住镇，每个镇区 310万户，含个4000000户的邻 居，每个邻里设邻里中心，一个邻里中心包含若干 300700户的组团， 组团内一般不设或只设极少的公共设施，如配电室、组团绿地和很小的 组团商店等。这样，居住社区主要的配套设施一般都集中在邻里中心， 由专门的机构负责建设，而其周围各个组团则作为对

24、外招商出让进行住 宅开发的基本地块单元。 按中新苏州工业园区整体规划，将遵循 “有序、规范、配套”开发 邻里中心的原则，在 70平方公里的整个工业园区内按住宅区的分布建成 17个邻里中心。1公里左右的半径辐射范围拥有一个邻里中心，每个邻里 中心建设成一个综合性商贸大厦，每个邻里中心服务 6000至8000户，2 至2万人口。这十年中，苏州工业园区已经成功建成了新城、贵都、玲珑、 湖东、师惠、沁苑、翰林七个邻里中心。 1996年园区开始开发建设第一个居住邻里，约 4000套大众住宅，到 1998年，建成的1000余套住宅大部分售出。与此同时，在规划相应的公 共设施配套用地内建设了邻里大厦、小学、

25、幼儿园和绿地广场，其中邻 里大厦规划建筑面积 18000平方米。 1998年5月30日，苏州工业园区内的第一个新城邻里中心正式建成全 面开业，这种为社区居民提供综合性、全方位、多功能服务的居住配套 新理念的实施，立即引起市民的高度兴趣，促进园区大众住房的销售。 邻里中心根据市场需求设置功能， 1 12 2 既满足不同层次居民的各种物质 与精神需求，也扩大了入驻商家 的盈利 空间，增加了管理公司自身的经 济和发展后劲。 邻里中心努力营建处处体现人文关怀，具有独特的集商业、休闲、 文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。为体现以人为 本、以邻里交往为本的设计理念，建筑环境主题鲜明，交通流

26、线通畅有 序，功能分区清晰便捷，空间形态体现建筑技术与实用相结合、高效利 用土地，把室外环境引入室内空间，把室内空间延伸到室外，营造出人 与环境水乳交融、动感和谐的中国社区商业服务第一品牌。 人是具有社会属性的，需要满足心理上的归属感和认同感。因此邻 里中心是园区最不可缺少也是最让人留恋的地方，这里使人们在快节奏 生活与虚拟信息界面中得到缓冲。第三方调研机构上海市商业经济研究 中心顾客满意度调查数据显示： “56.4的消费者在园区内购物、餐饮 等消费选择了邻里中心，其次是大型超市。另外，还有高达 86.7的消 费者对邻里中心的总体满意度表示认可，显示这引进自新加坡的社区商 业服务概念已深入民心

27、，邻里中心的发展是园区逐步繁荣的一个缩影。 苏州工业园区管理部门对社区公共设施配套建设的思路是：配套先 行，政府出资，建立苏州工业园区邻里中心管理平台。 1997年，苏州工业园区邻里中心管理有限公司正式成立，并由此拉 开了园区内邻里中心的建设序幕。苏州工业园区邻里中心发展有限公司 成立于1997年11月，为苏州工业园区管理委员会直属有独资企业。公司 在开发、运营等方面逐步形成了中国式 “邻里中心”完整、独特的设计 理念，将商业和公益项目有机结合，成为苏州工业园区借鉴新加坡公共 管理经验的成功典范之一。 1 13 3 目前该公司已经在苏州工业 园区成功开发、运营了个邻里 中心， 总投入近.5亿元

28、，总建筑面积超过12万平方米。邻里中心对每一个项 目都精益求精，将其建设成区域 商业、服务业亮点，并带动周边居住品 质的提升。 邻里中心持续推进名牌战略，品牌经营与资本运营并举发展，目前 已形成“邻里中心” 、 “邻里假日” 、 “邻里1+1” 、 “邻里生鲜”一主三副 的品牌群格局，以12项必备功能为核心产品，从 “油盐酱醋茶”到“衣 食住行闲”：餐饮店、超市、邻里生鲜、美容美发店、书店、药店、卫 生所、银行、邮政通讯、洗衣房、维修店、文体活动中心，充分满足了 居民的物质文化生活与交往需求。 经过多年努力，邻里中心逐渐确立了在国内居住商业的领先优势， 专业能力获得权威认同， “邻里中心”自2

29、000年成功注册商标以来， 2005、2006年先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌，不断放大 的品牌效应已经赢得业界的尊敬和市场的认同，成为 “邻里中心”品牌 战略进程中的重要标志。 2006年月，邻里中心管理平台获得国家商务 部认定的首批“全国社区商业示范称号，平台建设在商业服务中心运 营和管理方面的多年探索和宝贵经验得到了高度肯定。 根据发展计划，管理公司在未来几年内将适时适地建设运营好 17个 邻里中心，同时，在全国各地实施邻里中心综合性商业服务中心特许经 营战略和社区商业项目的区域合作开发，输出品牌、管理方法和经营模 式，以商业手段推动居住品质的提升，使 “邻里中心”模式走向全国

30、。 4、邻里中心在中国其他地方的发展 中国其他地方也吸收借鉴了新加坡 “邻里中心”和苏州工业园区规 1 14 4 划实践的经验，高度重视人性关 怀，对推动全国人居环境的提升 起到积 极的作用。如上海新江湾邻里中 心、常熟市滨江区邻里中心商业区等。 新江湾城社区商业中心在新江湾城街道辖区内的淞沪路东、江湾城 路西、殷行路北地块，以 “集中块状式”的社区商业中心，面积约万 平方米左右，主要业态布置： 社区型购物中心、生鲜食品超市、便利店、邮局、银行、专业店、 专卖店并配娱乐、餐饮、休闲、体育等。充分体现了人的主体地位，关 心居民的动态活动，参与性及心理、生理方面的舒适感等，贴近居民生 活的休闲娱乐

31、也满足了普通大众对精神场所的需求。 常熟市滨江区邻里中心商业地块功能齐全，有商业办公、银行、邮 电、电信、酒店、宾馆、特色餐饮、超市、商业零售以及休闲娱乐等组 成，建筑面积20000左右，设计时从基地及周边的整体环境出发，充 分利用内部的自然水域资源、探索建筑在滨水空间环境塑造、交通重组、 地域标志性、商业建筑形象等方面的因素，各功能单元灵活布局，重视 人与物和环境间双向互动的关系。 南京市也在吸收邻里中心思想的基础上，立足于自身特点在 2004年 颁布了南京新建地区公共配套设施标准规划指引 。这套标准主要针 对南京新建地区，通过改革布局方法和相应的配套指标确保各类公共设 施的“规划落地，以实

32、现城市生活高效、完备、便捷， 邻里中心概念的发展始终贯穿着以人为本、以交往为本的思想， 其最初是源于新城的建设，逐渐成为城市建设的理念。创造健康、充满 活力和独特的城市环境，这也为应用 “邻里中心”概念提供了基础。 邻里中心有效地利用了有限 1 15 5 的土地资源，节约匮乏的能源， 提高了居民的物质和精神生活质 量， 发挥社区特有的邻里文化凝聚力， 创造更加适宜的居住环境，对我国城 市社区的更新换代，对建设具备和 睦邻里关系的可持续的世界先进新型 城市都有重要意义。 XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目就是 在以上背景下提出的。 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 1、符合

33、XX市“十二五”规划 XX市国民经济和社会发展 “十二五”规划纲要中提到要“加强基础 设施建设，提高经济社会发展承载能力 ” 、 “加大城市基础设施投入。加 快城市建设步伐，突出城市生态环境建设和可持续发展，提高城市综合 功能” 。 4、可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程 为实现XX市经济的超常规、跨越式的发展， XX市加快了城市的建设， 并制定了一系列的优惠政策，加大了招商引资的力度，城市经济得到迅 速发展。本项目的实施，不仅可进一步完善城区的配套基础设施，而且 能够改善城市居民的生活条件，提高城市服务功能，改善投资环境，势 必推动城市建设的快速发展。 2、是构建XX市新

34、型居住服务网络的需要，是谋求可持续发展的重要 实践。 邻里中心自引进新加坡经验直到中国本土化的实践，如今已经成为 一种中国最新的商业性服务新业态，形成一种符合中国国情，旨在服务 社区居民，提供方便快捷和交往平台配套服务的居住模式。各邻里中心 1 16 6 的开发建设，是构建 XX市新型居住服务网络的需要，是谋求可持 续发展 的重要实践。 3、本项目建设是推进社区建设、提高居民生活质量的迫切需要。 随着经济的发展，居民收入从居住环境到基础设施，从生活服务到 文化生活，从治安秩序到人际关系等等，都提出了越来越多的需求，希 望得到多方面的服务。比如社区环境问题，社区服务问题，社区治安问 题，以及生活

35、方便不方便、卫生不卫生、居住舒适不舒适、精神文化生 活丰富不丰富等，迫切需要通过推进社区建设来解决。推进社区建设就 是要使社区有能力解决这些问题，通过调动和发挥社区的积极性，依靠 社区的力量加强社区的综合管理，进而不断提高居民群众的生活质量， 为居民群众创造一个安全、舒适、整洁、方便的生活环境。 4、有利于拓展社区服务领域。 社区居民群众参与社区建设和社区活动的热情很高，社区已成为凝 聚民心的重要基层组织，建成、完善社区服务设施，对于满足社区居民 不断增长的物质和文化需要，丰富和提高人们的思想文化素质，从而构 建和谐社区，全面推进小康社会建设具有非常重要的作用，该项目的建 设将进一步拓展社区服

36、务领域，使社区更好地为群众服务。 5、顺应“构建和谐社会”的时代精神。 和谐社会建设包括经济、政治、文化等各个方面，建设和谐社区是 构建和谐社会的一个必不可少的部分，该项目的建设为为居民提供了社 会交流的场所，重新塑造了社区形象，对于繁荣和发展社区文化，丰富 居民业余文化生活，培养居民群众建立新的生活方式，形成和谐的邻里 关系和文明社区具有非常重要的 1 17 7 作用，并有利于增强社区内居民 的凝聚力。打破了现代主义 “住宅小区” 的单调呆板的模式，从而真正 实现了从住宅区向社区的转变，顺应了 “构建和谐社会”的时代精神。 综上所述，本项目的建设不仅改善城市面貌，而且对 XX市的经济、 文化

37、发展产生巨大的拉动作用。因此， 该建设项目的开发建设是十分必 要的。 2.32.3 项目建设的可行性项目建设的可行性 1、建设资金来源有保障 本项目建设得到 XX市委、市政府的高度重视，目前，已完成土地征 用、土地平整及地基夯实等前期工作，申请援疆资金可作为项目资金投 入。因此，项目建设资金是有保障的。 2、建筑材料来源有保障 工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地采购，水泥可由附近 的生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。 3、施工条件有保障 本项目建设地址位于地点设在 XX市南部片区葡萄园北侧 ，临近206 国道，交通便捷，施工所需水、电供应有保证。选用具有丰富建筑

38、建设 经验、合格的建设队伍，施工设备配套，能够适应工程建设的需要。 1 18 8 第三章第三章 项目建设条件分析项目建设条件分析 3.1XX3.1XX 市地理概况市地理概况 XX 市地处阿尔泰山南麓、准噶尔盆地北缘，位于东经8653 8837，北纬 47274838。东、南与福海县接攘， 西与布尔津县相邻，西南一隅与吉木乃县交界，北面与蒙古人民共和国 接壤，边境线长 96 公里。XX 市距乌鲁木齐市公路距离 670 公里，航空 距离 450 公里。全市东西宽 117 千米，南北长 156 千米，面积 1.08 万 平方千米。人口约 17 万人。民族有哈萨克、汉、维吾尔、回、蒙古、 塔塔尔等。

39、XX 市是 XX 地委、 行署所在地，是 XX 地区政治、经济和文化中心， 是我国西北边陲重镇，素有 “金山”之称，历史悠久、资源丰富、幅 员辽阔,是新疆畜牧业生产主要基地之一。 3.23.2 场址现状场址现状 3 3. .2 2. .1 1 地地理理位位置置 本项目建设地址位于地点设在 XX 市南部片区葡萄园北侧，临近 1 19 9 206 国道，交通便捷，施工所需 水、电供应有保证。 3 3. .2 2. .2 2 场场址址现现状状 建设用地现为空地，地形较为平坦，平均坡度0.1%。 3.33.3 自然条件自然条件 3 3. .3 3. .1 1 地地形形地地貌貌 XX市辖区大部分位于阿尔

40、泰地槽褶皱系中段，仅西南一角跨入准噶 尔地槽褶皱系的北缘。两褶皱系间以额尔齐斯大断列相隔。具有典型的 山麓地貌牲。自北向南，呈明显的梯降式垂直分布，自上而下，可分为 北部山区、南部丘陵区、山间冲积平原区 3个自然地貌单元。有额尔齐 斯河、克兰河、苏木达依列河三大水系，大小湖泊上百个。 项目拟建场地较为平坦，且场地简单，地基土层次稳定，适宜进行 工程建设。 3 3. .3 3. .2 2 地地震震烈烈度度 根据建筑抗震设计规范 附录A和中国地震烈度区划图 (2008年版)项目拟建区域地震基本烈度： 8度，设计地震分组 1组，设 计基本地震加速度 0.10，本工程按8度设防。 3 3. .3 3.

41、 .3 3 气气候候特特征征 XX市地处中温带，为典型大陆干旱气候。受全球环流西风带影响， 冬季北冰洋气团控制时间长，夏季暖湿气团活跃期短。西风气流，北风 气流，南风气流呈 “T”状进入北屯，直接影响区域气候。日照时间长， 太阳辐射量丰富，无霜期短；春秋不分明，冬季长而严寒，夏季短而炎 2 20 0 热；气候年较差、日较差大，蒸 发量大，多风暴。 年平均气温4.5，年均降水量 191.3毫米，年均蒸发量 1682.6毫 米，年均无霜期 146天，境内气候属北温带大陆性气候，气候特征具有 温带、寒温带和寒带呈梯形带分布的特征，三个自然地貌单元气候又独 具特色。北部山区 3200米以上为永久积雪带

42、，属寒带气候区；中部丘陵 盆地，属中温带冷凉气候区；南部平原区，夏季干旱炎热，降水较少， 蒸发量大，昼夜温差大，冬季严寒，积雪较少。从南部平原到中部丘陵 盆地区再到北部山区，积雪厚度比为 1:3:8。一年中的上半年盛行偏东 风，夏季盛行偏西风，北部山区风力较小，各气候区以春、夏季风力最 大，冬季为最小。 3 3. .3 3. .4 4 水水文文 XX市是新疆的丰水区，额尔齐斯河、克兰河、苏木达依列克河三大 水系横贯市境，河流总长 667公里，年径流量 60亿立方米，XX市水产资 源丰富。 地表水：拟建项目只有额尔齐斯河水系。额尔齐斯河北屯段多年平 均径流量33.8亿m3,占额河年径流量的 30

43、%，多年月均流量 104.87m3/s。 径流量年内分配不平均， 57月水量占全年水量的 65%-75%。 地下水：额尔齐斯河现代河谷发育较弱，河床下切于第三纪泥岩， 无地下水补给。开垦后由于大量灌溉水渗入地下，受其下层第三纪泥岩 顶托，形成浅层地下水。 188团、187团地下水埋深在 1.11.5m以内， 矿化度13g/升。由于第四纪透水层薄，地下潜水储量不大。 2 21 1 3.43.4 社会经济条件社会经济条件 近年来，XX市各级党委、政 府以科学发展观统领经济社会发 展全 局，团结带领各族干部群众，大力 实施优势资源转换战略，抢抓机遇， 求真务实，开拓创新，扎实工作， 努力培育壮大畜牧

44、、矿产、旅游、能 源等特色优势产业， 经济发展方式得到转变，经济结构明显优化，经济 发展质量显著提高。 2011年，全地区生产总值（ GDP）162.94亿元，比上年增长 12.00%（可比价） ，其中：第一产业增加值 32.50亿元，增长4.00%； 第二产业增加值 76.61亿元，增长15.70%；第三产业增加值 53.83亿元， 增长12.40%。一、二、三产业占地区生产总值的比重分别为 19.95%、47.02%和 33.03%，第一产业所占比重比 2010年下降了1.98个 百分点，第二产业所占比重比 2010年提高了3.58个百分点，第三产业所 占比重比2010年下降了1.60个百

45、分点。人均国内生产总值达到 26799元， 按可比价计算同比增长 10.88%。居民消费价格总指数比上年上涨 5.49%；商品零售价格上涨 6.06%；农业生产资料价格上涨 5.62%。 呈现出第一产业比重逐年下降，第二产业比重迅速提高，第三产业 比重稳步上升的发展态势。科技、教育、文化、卫生、体育、计划生育、 广播电视等各项社会事业全面发展，民族团结、社会稳定的政治局面进 一步巩固。 3.53.5 交通条件交通条件 本项目建设地址位于地点设在 XX市南部片区葡萄园北侧 ，临近206 国道，对外交通十分便捷。 2 22 2 3.63.6 环境保护条件环境保护条件 厂址周边无古迹、文物，也无自然

46、保护区。另外，周围其他企业及 设施对本项目的环境影响不大。 该场地选择符合环境保护的要求。 3.73.7 施工条件施工条件 项目建设地点的施工场地用电、用水等条件，可就近从北屯镇接入， 满足施工要求。 3.83.8 结论结论 综上所述，本项目区位条件优越，基础设施配套，经济社会条件良 好，完全具备各方面的建设条件。 2 23 3 第四章第四章 项目的项目的建设内容和规模建设内容和规模 4.14.1 项目建设项目建设的基本思路的基本思路 1、因地制宜、实事求是，按照 “实用、够用、经济、安全 ”的原 则合理确定建设方案。积极配合上级部门落实责任，防止项目资金的流 失，以确保专款专用。 2、认真贯

47、彻国家关于社区建设的有关方针政策，遵守国家有关法规， 满足相关规定、规范及技术标准要求。 3、以解决社区服务功能问题，改善社区服务能力、功能为中心，着 力加强社区基础设施建设，提高社区广大居民的文化生活水平。 4、遵循可持续发展原则，在建设规模上保留一定的人口和经济发展 空间。 4.24.2 项目的主要功能项目的主要功能 邻里中设有12项必备功能：超市、药店、银行、书店、邮政、维修 2 24 4 店、餐饮店、社区活动中心、洗 衣房、净菜场、美容美发店、卫 生所， 并结合现代人休闲和消费需要， 设立了多层次、多品种的配套设施，如 世界连锁品牌肯德基、星巴克等。 4.34.3 项目建设内容和规模项

48、目建设内容和规模 XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目选址 XX市南部片区葡 萄园北侧，占地面积 15644.8平方米，建筑面积12000平方米。新建多层 大厦一幢，邻里中心大厦设有 12项必备功能：超市、药店、银行、书店、 邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、 卫生所。并在大厦周围建设娱乐健身等设施（购置健身器材、乒乓球台 等） 、铺设硬化道路并设置路灯，新建绿化草坪及广场。 主要技术指标详见表 4-1。 表 4-1 主要技术指标表 序号名称单位数量 一规划用地面积 m215644.8 二总建筑面积 m212000 1 地上总建筑面积 10000 2 地下总

49、建筑面积 2000 三容积率 0.77 2 25 5 采用合理的竖向功能布局：将人流密集的餐饮、超市、美容美发、 净菜场布置于一层及二层，餐饮布置在三层，四、五层为书店、药店、 特色店、教育培训，并在大厦门口或楼梯边缘为居民提供便捷选择的银 行、邮政、电信及维修等服务。室内交通：设商场扶梯 2 部/层、1 部 专用消防电梯，另设步梯通道 2 条，宽 1.2 米。具体指标见表 4-2。 表 4-2 建筑明细一览表 序号项目名称 建筑面积（m2）楼层分布层数 一总建筑面积 12000 1 地上建筑面积 10000 1.1 超市 10001-22 1.2 净菜场 20011 1.3 银行 40011 1.4 洗衣房 50011 1.5 美容美发店 20021 1.6 餐饮 30001-33 2 26 6 1.7 邮政 50011 1.8 维修店 10011 1.9 社区活动中心 100041 1.10 卫生所 20041 1.11 特色店 90041 1.12 文体中心及教育培训机构 18004-52 1.13 商管用房 20055 2 地下建筑面积 2000 2.1 设备机房 200-