长沙万国城二期房地产开发项目可行性研究报告_84页.doc

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1、万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 1 页 共 87 页 目目 录录 第第 1 1 章章总总 论论4 1.1.项目背景与概况4 1.2.主要技术经济指标8 1.3.问题与建议9 第第 2 2 章章项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究10 2.1.投资环境分析10 2.2.市场分析17 2.3.销售预测26 2.4.营销策略27 第第 3 3 章章建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件29 3.1.建设规模29 3.2.项目概况现状30 3.3.项目建设条件30 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案34 4.1.规划依据与原则及定位34 4.2.设计构思35

2、 4.3.规划布局36 4.4.公共服务设施规划37 4.5.道路交通规划37 4.6.绿化景观规划37 4.7.竖向设计38 4.8.建筑设计说明38 4.9.结构设计说明40 4.10.给排水设计说明44 4.11.电气设计说明49 4.12.暖通设计51 第第 5 5 章章节能节水措施节能节水措施54 5.1.设计依据54 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 2 页 共 87 页 5.2.节能设计措施54 5.3.节水设计措施55 第第 6 6 章章环境影响评价环境影响评价56 6.1.编制依据56 6.2.环境现状56 6.3.项目建设对环境的影响56 6.4

3、.环境保护措施57 第第 7 7 章章劳动卫生与消防劳动卫生与消防58 7.1.指导思想58 7.2.职业安全卫生健康对策与措施58 7.3.消防59 第第 8 8 章章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置62 8.1.组织机构62 8.2.人力资源配置62 第第 9 9 章章项目实施进度项目实施进度63 9.1.项目开发期63 9.2.项目实施进度安排63 9.3.项目实施过程控制措施63 第第 1010 章章投资估算投资估算65 10.1.投资估算的范围65 10.2.投资估算的依据65 10.3.投资成本费用估算65 10.4.用款计划66 第第 1111 章章资金筹措资金筹措6

4、8 11.1.资金来源与运用分析68 11.2.借款偿还计划69 第第 1212 章章财务评价财务评价7171 12.1.项目评估依据7171 12.2.财务评价基础数据的选择7171 12.3.销售收入和税金估算7272 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 3 页 共 87 页 12.4.财务评价7272 第第 1313 章章社会评价社会评价7575 13.1.项目对社会的影响分析7575 13.2.风险分析7676 13.3.社会评价结论7777 第第 1414 章章研究结论与建议研究结论与建议7878 14.1.可行性研究结论7878 14.2.建议7878 万

5、国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 4 页 共 87 页 第第 1 1 章章 总总 论论 1.1.项目背景与概况 1 1、项目名称：、项目名称：万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目 2 2、承办单位概况、承办单位概况 单位名称：单位名称：当代置业（湖南）有限公司 单位性质：单位性质：有限责任公司（法人独资） 注册资金：注册资金：人民币 20,000 万元 单位住所：单位住所：长沙市开福区芙蓉中路一段 6 号沙坪商务中心 业务范围：业务范围：房地产开发、经营、物业管理；提供房地产投资信息咨询服务；销 售建筑材料；经营商品和技术的进出口业务。 法定代表人：法定代表人：

6、张雷 企业负责人：企业负责人：张雷，战略管理家，1962 年出生于北京，法学本科、清华大学 EMBA、高级经济师，精通战略管理、风险控制、财务管理。曾在国家机关工作近十年。 自 1995 年始，先后担任北京中际房地产开发有限公司、北京当代城市房地产开发有 限责任公司、北京当代鸿运房地产开发经营有限公司、当代置业集团股份有限公司、 当代投资集团有限公司总经理、董事长等职。张雷先生在北京先后主持开发了满庭芳 园、当代城市家园、青云当代大厦、万国城、当代 MOMA、MOMA 万万树、上第 MOMA 等大型高科技住宅项目,具有丰富的地产开发管理经验，曾获得亚洲人居峰会颁发的 “居住改变中国内地十大影响

7、力人物奖” 。 建设单位简介：建设单位简介：当代置业（湖南）有限公司，于2005年9月注册成立于湖南省长 沙市开福区，成立时注册资本金为3000万元，2008年12月9日变更为20000万元。公 司法定代表人为张雷，公司主营范围为房地产开发、经营、物业管理；提供房地产 投资信息咨询服务；销售建筑材料；经营商品和技术的进出口业务。目前具有房地 产开发三级资质。公司现有员工75人，其中研究生以上学历3人，大学以上学历41人。 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 5 页 共 87 页 3 3、可行性研究报告编制依据、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议；

8、（2） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用 版） ； （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参 数（第三版） ； （4） 城市房地产开发经营管理条例 ； （5） 房地产项目经济评价方法 。 4 4、编制范围、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对用于万国城 MOMA（长沙）二 期项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设 组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险 分析等方面进行全面论证和研究。 5 5、项目提出的理由、项目提出的理由 （1）市场需求 长沙要努力

9、实现现代化，首先必须加快产业结构调整，优化升级，全面提高产 业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。目前房 地产业已成为经济发展的支柱产业之一，按目前经济所处的发展阶段（即人均 GDP 低于 8000 美元，城市化水平在 30%-60%之间） ，房地产将处于快速发展阶段。特别是 长株潭两型社会获批、北城板块的开发，意味着长沙房地产业将立足本地，面向长 株潭和“3+5”城市群扩展，进入新的发展阶段。建设本项目对发展长沙市房地产无 疑是一个有利推动,也为拓展地区房地产市场起到积极作用。 房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块，今后仍是人们消费的主要产 品，长沙市新一届

10、政府班子慎重提出“在五年内，长沙人人都有一套住房”的发展 目标。目前长株潭三市城镇化率达到 51%，但与发达城市相比还有一定差距。规划显 示，到 2020 年，全市总人口 688 万，其中城镇人口 482 万，城市化水平达到 70%。 上述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 6 页 共 87 页 房地产的需求。粗略估计未来几年内长沙市年均住宅需求量在 800-900 万平方米 （含经济适用住房和廉租住房） 。 （2）购买力 从发展的趋势来看，长沙市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提 高了市

11、民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持，前不久举行的长沙市 委扩大会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁，争 当中部地区的领跑者，长沙到 2012 年生产总值年均将增长达到 13%以上，财政收入 年均增长 20%以上，人均生产总值在 2000 年地基础上翻两番，这都为提高长沙楼市 的购买力奠定了基础。 （3）企业本身发展的需要 万国城 Moma（长沙）项目是当代节能置业股份有限公司在我国中南部地区拓展 的首要项目，该项目将成为长沙市节能省地型示范项目，带动该地区房地产开发的 发展，突破长沙市房地产开发的设计思路，环保理念的绿色智能化。 当代置业在长沙业内外的知名

12、度和美誉度得到确立，这将成为该公司在我国中 南部发展的坚实基础，推动该公司后续项目的发展。 6 6、拟建地点、拟建地点 本项目地处长沙市开福区政府东南面，位于住宅小区位于长沙市新世纪大道以 北，双河路以西，珠江花城东侧 200 米，原开福区综合农场渔业分场。本项目为万 国城 MOMA 二期项目，目前周边配套设施较齐全，具体有公园、学校等其他配套设施。 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 7 页 共 87 页 图图 1-11-1 项目区位图项目区位图 7 7、预期目标、预期目标 万国城 MOMA（长沙）项目为“国家级节能示范重点居住区” ，项目以可持续发展 为理念，将绿

13、色能源、可再生能源的高技术应用于项目，为市场提供高舒适度、高 环境品质、高效能比的 MOMA 系列科技住宅，为开福区政府重点支持项目。项目总用 地面积为 43 公顷，项目规划总建筑面积 134.64 万平方米，计划分为四期开发。其 中，一期占地 12.83 公顷，建筑面积约 29.7 万平方米。 本项目为万国城 MOMA（长沙）项目的二期，以 100-130 平米左右的 3 居户型为 主。总体规划为 20 栋高层住宅，总占地面积约为 105,000 平方米，规划总建筑面积 约为 244,879.51 平方米。户型设计上体现经济、实用、舒适、超前、规范和功能合 理。 8 8、主要建设条件、主要建

14、设条件 （1）土地概况：土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面的纠 纷。 （2）附着物：土地地上无附着物，地下与空中亦无障碍物。 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 8 页 共 87 页 （3）交通运输：项目被城市主干道围合，交通未有特别管制，因此，交通运输 无障碍。 （4）环保噪音与灰尘：项目周边近距离居民较少，场地空间开阔，加之项目采 用商品砼，现场无大型搅拌站，因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影 响。 （5）项目现有进程：建设用地许可证申请批复文件、土地规划许可证、土地规 划建设许可证已经办理，项目规划设计方案评审已获通过，施工方案设计正在

15、进行 细化中，三通一平正在进行。 （6）项目建设资金落实：自有资金共计 19,284772 万元，预计通过销售回款解 决 58136720 万元建设资金，项目建设尚有 30,000 万元资金缺口，正处于融资落实 中。 1.2.主要技术经济指标 表表 1-1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号项目单位数值 备注 1 占地面积亩 157.5 1.1 其中：规划净用地亩 101.4 1.2 道路（含绿化用地）亩 17.55 2 总建筑面积 244,879.51 2.1 住宅建筑面积 185,656.46 2.2 商业面积 19,641.65 2.3 物业用房 986.6 2.4 公厕 30

16、2.5 地下总建筑面积 38,568.8. 3 住宅平均层数层 24.03 4 总居住户数户 1,622 4.1 8090户型户（%）712（42.58） 4.2 110130户型户（%）798(50.72） 4.3 户型 分配 140160户型户（%）112（6.7） 5 总居住人数人 5,190 6 户均人口人/户 3.19 7 建筑密度 %18.39 8 容积率 3.05 9 绿地率 %42 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 9 页 共 87 页 地面停车位 个 205 地下停车位 个 103310 停车位 合计 个 1238 11 项目总投资万元 5556,

17、097492 13 项目总销售收入万元 107,178 14 财务净现值（税前）万元 2322,914713 15 财务内部收益率 % 5551.53 16 投资回收期年 1.96 54.6 17 贷款偿还期年 2 18 投资利润率 %1918.54 19 资本金利润率 %5552.7157 1.3.问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测 算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及长沙市 的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项

18、目发展期，则处于中国社会 经济的“非常”时期，尤其是未来 CPI 指数走向的不确定性，将为项目发展带来 “隐性”风险。因此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立“产品质 量与成本控制体系” 、 “项目发展风险防范处理方案” 。并且，项目工程与主材及设备 采取招投标管理制，于此同时，项目发展应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目 的“隐性”风险，以确保项目发展目标的顺利实现。 2009 年长沙市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白 炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制 工程成本和管理成本，注意风险控制。充分利用地块区域优势和景观资源；

19、与知名 专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合 理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 10 页 共 87 页 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.1.投资环境分析 1 1、国家政治经济形势及有关政策、国家政治经济形势及有关政策 我国房地产走过了十分艰辛的 2008 年，房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、 住房空转置率快速上升。受国际经济大环境影响，以及我国政府对房地产市场的调 节，房地产交易量迅速下降。为了抵御日趋严峻的国际经济环境对我

20、国的不利影响， 2008 年年底，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内 需促进经济平稳较快增长的措施，其中包括了 4 万亿元的投资计划。 2009 年，4 万亿元的投资计划发挥了良好的刺激作用，相对于 2008 年，全国房 地产市场有了回暖，2009 年 1-9 月，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为 58371 万平方米和 3.34 亿平方米，同比分别上升 44.8%和 24.7%，由于目前销售面积 仍高于竣工面积，暂时不会出现存货大量增加的局面，但如果两者增速继续保持较 大差距，存货情况有恶化可能。1-9 月，全国销售金额为 27532 亿元，同比增加 73.4

21、%。销售面积和销售金额增速较大。统计显示，2009 年 1-9 月，全国完成房地产 开发投资 25050 亿元，同比增长 17.7%，同比下降 8.8 个百分点。住宅完成投资 17582 亿元，增长 13.4%，同比下降 15.3 个百分点。 中央经济工作会议将 2008 年的调控政策定位于由“双防”政策转向为“一保一 控”政策，即由“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明 显的通货膨胀”政策转向为“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”政策。 2009 年是“保增长”政策（保持经济平稳较快增长） 。2008 年底，国家出台了一系 列相关措施：国家发改委加大如农产品收购、增

22、加种粮补贴等惠农政策；国务院会 议加强基础设施建设，核准一批项目的建设；财政部、国家税务总局提供税收优惠、 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 11 页 共 87 页 加大保障民生投入力度，央行连续下调利息和存款准备金率；出台扩大内需的经济 刺激措施，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策等一系列经济刺激措施。 2、项目城市投资环境分析 （1） 选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 1997 年湖南省委、省政府构思长株潭特大城市群，使之成为湖南经济发展的核 心增长级；2000 年，长株潭特大城市群列入国家“十五”计划；2001 年，长株潭特 大城市群成为世界银行

23、在中国首批实施城市发展战略（CDB）贷款支持计划的两大经 济区之一；2007 年 12 月经国务院同意, 国家发改委正式下文批准长株潭城市群为资 源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。 自 2005 年开始，伴随着长株潭地产开发、公交轻轨、金融通信、环境同治等等 “共融”工作相继展开，长株潭城市群区域发展规划出炉，2008 年 1 月开始实 施，长株潭一体化步入实质阶段，一个面积 2.8 万平方公里，人口 1300 万的现代化 大都市将由理想变为现实，按照“大长沙”、“大生态”、“大网络”的原则，扩 大城区发展空间，作为长株潭城市群的星马组团必将会被推向城市发展的最前面。 2008 年，

24、受国际国内经济形势影响，项目所在地长沙市整体经济还是保持较快、 平稳增长势头，2008 年长沙市全年实现地区生产总值(GDP) 3000.98 亿元，比上年 增长 15.1%，其中，第一产业实现增加值 172.38 亿元，增长 6.8%；第二产业实现增 加值 1567.41 亿元，增长 16.8%；第三产业实现增加值 1261.19 亿元，增长 14.3%。 按常住人口计算，人均 GDP 达 45765 元，突破 6600 美元（2008 年中国人民银行公布 汇率平均值），同比增长 14.0%。长沙市在全省引领地位进一步突出。长沙经济总量 在全省的占比为 26.9%，比上年提高 2.9 个百分

25、点，人均 GDP 为全省的 2.6 倍。经济 总量在长株潭三市中的占比达 65.7%，比上年提高 2.4 个百分点。与其他市州相比较， 长沙 15.1%的 GDP 增速遥遥领先。 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 12 页 共 87 页 图 2-1 长沙市各年国内生产总值（GDP）及增长率 （资料来源：长沙市统计局公报） 按照国际惯例，当一个国家的人均 GDP 在 300 美元时,住宅产业开始起步；在 600800 美元时,进入高速发展期；到 1300 美元时，进入稳定的快速增长期；到 8000 美元左右，进入住宅产业平稳期；超过 13000 美元时，住宅产业开始衰

26、退。 至 2008 年底，长沙人均 GDP45765 为元，约合 6600 多美元,按照年增长率 14 计算，预测到 2011 年就突破 8000 美元。由此看来，长沙房地产处于解决生存与改 善需求兼有的快速发展期，住宅产业仍将保持高速发展，住房总量需求处于增量型 发展阶段。另外，长沙城市化进程的发展也增加了对住宅的需求量。 GDP 的增长反映了长沙市经济实力的增强和市场规模的扩大，而人均 GDP 的增长 则反映了长沙市居民富裕程度及生活水平的提高。一方面，随着社会财富的增加及 个人收入的增多，在存款利率低而其它投资渠道不畅的情况下，越来越多的人选择 投资房地产以保值、增值。另一方面，生活水平

27、的提高使人们的居住观念发生了巨 大变化；而对于居住品质的追求，催生了一大批高档楼盘，拉动房价的上涨。 （2） 城市居民生活水平 2008 年，城市居民人均可支配收入保持了与城市经济同步的增长，表明城市居 民正享受城市发展所带来利好。但由于 2008 年，CPI 指数处于较高上升态势，实际 城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了 2 个百分点，表明了通货膨胀对 居民带来多年未有的生活压力。但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 13 页 共 87 页 的标准，这一指标反映了城市居民的生活状况。根据其标准，恩格尔系数在 0.

28、59 以 上为绝对贫困，0.50.59 为相对贫困，0.40.5 为温饱，0.3-0.4 为宽裕，0.2- 0.3 为相对富裕，0.2 以下则为绝对富裕。由此表明，即使城市居民因通胀因素，其 生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段。 另外，2008 年，城市居民人均住房面积有所下降，为 28.3 平方米，从整体平均 上分析，长沙城市居民已初步进入了康居水平，达到完全康居水平（人均 34 平方米） ，尚需 6 年努力。因此，未来房产需求将主要靠城市经济的发展与城市磁力进一步 提升，所吸纳的外来人口的刚性需求与投资性需求。 图 2-2 长沙城市居民生活水平指标示意图 （3）城市消费状况 据统

29、计，2008 年长沙市常住人口达 658.56 万人，比 2000 年增长了 10.59%，城 市化率由 2002 年的 46.2%提高到了 2008 年的 61.25%，增长了 15.05 个百分点。 2008 年，长沙市人口出生率为 11.12，死亡率为 6.03，自然增长率为 5.09。 不断增长的城市人口，住房需求直线上升。 城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级。抽 样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入 18282 元，增长 13.2%，剔除物价因 素，实际增长 7.6%。城市居民人均消费性支出 12960 元，增长 5.5%。平均每百户家 庭拥有家用

30、汽车 10.25 辆，家用电脑 60.5 台，人均住房建筑面积 28.3 平方米，增 加 0.55 平方米。 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 14 页 共 87 页 图图 2-32-3 长沙市历年城市居民人均可支配收入图长沙市历年城市居民人均可支配收入图 （资料来源：长沙市统计局公报） 图图 2-42-4 长沙市城市居民人均消费性支出图长沙市城市居民人均消费性支出图 （资料来源：长沙市统计局公报） 近年来，长沙市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳 步提高。2008 年，长沙城市居民人均可支配收入达到 18282 元，人均消费支出 12960 元

31、，通过对长沙市民收入与消费性支出的比较，2008 年长沙居民消费性支出 占到收入的 70.9，不难发现长沙是一个消费活跃的城市。其中，居住消费增幅居 8 大类之首,购房需求进入高增长阶段。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在 把握客户需求的基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。 3、开福区投资环境分析 （1） 项目区域概况 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 15 页 共 87 页 长沙作为湖南省的政治经济文化中心，政府在城市环境改造和开发运营方面投 入了很大的人力和物力。政府在 20002020 年城市总体规划中已经明确提出了“一 主、两次、四组团”的长沙城市空

32、间结构，并将市区中的湘江、橘子洲、岳麓山作 为保护的重中之重，将把长沙建设成为融“山、水、洲、城”为一体的历史文化名 城。 在这个背景下，政府提出“南移北拓”的城市发展战略，未来的开福区将建成 经济富强的大区、文明开放的新区、文化繁荣的名区、环境优美的园区，将是名副 其实的仓储运输基地、新兴工业基地、水陆联运中心、旅游文化中心。 开福区政府北迁是长沙五个区政府中最早的，显示了政府拓展城区边境，并带 动金霞片、新世纪片区发展的决心。同时在市政建设方面更是加大力度投入，以最 大限度改善区域整体形象。全面启动以“两馆一厅” （市图书馆、博物馆、音乐厅） 为重点的新河三角洲的开发、火车北站的搬迁以及开

33、福寺旅游商贸城的建设加之政 府两馆一厅的规划等等，可以预见，不久的将来，开福区的城市环境将得到极大改 善，也将成为长沙市最具潜力的发展区域之一。 项目行政辖区开福区，位于长沙市北部，辖 1 个副县级洪山旅游区管理局、 12 个街道办事处和 3 个镇，面积 188 平方公里，人口 42 万人。 开福区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江一桥、二桥和长 石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，京广铁路、京珠高速贯穿南北， 长石铁路横卧东西，319 国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线 纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的经纬图轴。 开福

34、区发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市 最有发展潜力、最具发展空间的城区。随着区委、区政府实施“倾力拓展城区面积、 精心营造商务中心、培育壮大支柱产业、全面提升开福形象”发展战略，以城区道 路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市建设高潮迭起，渐渐隆起的高楼大 厦，逐步完善的基础设施，使该区已呈现出现代化大都市的轮廓；以松桂园、中山 亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、新 火车北站为依托的青竹湖外商城建设全面启动，带动着工商业发展和城建开发的全 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 16 页 共 87 页 面

35、提速。 开福区人文荟萃，集山、水、园林、寺庙于一体，环境优雅，风景秀丽，旅游 资源丰富，娱乐设施齐全。 开福区商机无限。麦德龙、家乐福、崇光百货、梅塞德斯奔驰等众多世界一流 知名企业来区投资兴业，霞凝深水港、湘江大道、月湖水上公园、金鹰文化城、芙 蓉北路、四方新城、青竹湖外商城等 42 个重点工程的实施，开福区正凸现巨大的商 机，成为长沙新一轮的投资热点。 项目区域经济环境 开福区 2005 年起，随着城市交通网络体系的完善与城市产业集群的形成，区域 经济呈现高速发展，各项指标快速递增。详细综合指标如下： 表 2-1 开福区近二年社会经济运行指标一览表 序号指标名称2007 年2008 年 1

36、 地区 GDP(亿元) 209.5253.3 2 GDP 增速 16.7%15.5% 3 规模工业总值(亿元) 76.893.93 4 工业增速 26.3%21.8% 5 全社会固定资产投资(亿元) 239.1317.2 6 投资增速 43.4%32.8% 7 全社会消费品零售总额(亿元) 181.1225.5 8 消费增长 23.6%24.5% 注：数据来源于开福区统计局 上述指标对比表明，近二年来，开福区整体经济正处于较高平台上加速运行。 从 2007-2008 经济运行指标对比分析看，显示开福区经济保持稳定快速的增长势头， 处于强势发力阶段。尤其是工业经济的高速发展，凸显产业集群的积聚效

37、应已发生 核裂变；而投资的稳步增长，表明投资环境日趋完善，建设步入提速提质轨道。总 之，开福区社会经济总体上保持着经济、投资、消费良性增长的态势。 项目区域相关政策环境 2007 年一系列调控措施的出台，房地产市场供应结构明显改善，土地违规行 为大幅减少。特别是 2008 年全球金融危机的爆发，以及由此导致的经济减速，更加 积压了房地产市场的水分。在经历过一轮洗牌后，市场逐渐回归理性，房地产价格 也趋于合理。面对错综复杂的国内外形势，2008 年以来，我国宏观调控政策经历了 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 17 页 共 87 页 迅速而大幅度的调整：从“双防”转向

38、“一保一控” ，再转向“保增长、扩内需” 。 2009 年我国经济渐渐回暖，房地产市场的人气也随之回升。 长沙出台房地产救市政策： 政策一：城市无房困难户可获8万元购房补助； 政策二：二手房交易税由1.981%调整为1.1%，简化二手房交易手续，实行一站 式服务； 政策三：多项房地产税费减免或延迟收取； 政策四：公积金贷款首付降为 20%，贷款最长期限由 20 年调整为 30 年，贷款额 度逐步由 15 万元提高到 30 万元。 2.2.市场分析 1 1、长沙市房地产发展基本概况、长沙市房地产发展基本概况 （1） 长沙楼市 2009 上半年分析 房地产开发投资：受大环境影响，有所下降。 200

39、9 年 1-6 月，长沙市房地产开发投资完成约 214 亿元（见图 2-5），同比减 少 2%，虽然有中央及长沙市政府的“保增长、扩内需、调结构”政策措施，由于有 2008 年市场行情的延续，加上开发商资金短缺影响，长沙上半年房地产开发投资略 有下降。 但长沙未来市场总体供应量较大，和记黄埔、中粮、保利、中信等外来开发商 纷纷在长沙跑马圈地，这几家大开发商的土地拥有数量合计达 5200 亩，加上万科、 卓越等近 30 家粤派开发商，20 家闽派开发商，20 多家京派、海派开发商，可以预 测，在宏观调控期过后，长沙市场将会出现投资和供应跳跃式“井喷行情”。 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发

40、项目可行性研究报告 第 18 页 共 87 页 63.19 81.79 122.56 175.54256.35 303.86 412.99 469.5 214 91.30% 46.90% 49.84% 43.20% 46.04% 18.53% 35.90% 13.70% -2% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 房地产开发投资（亿元）同比增长 图图 2-52-5 长沙市历年房地产投资情况示意图长沙市历年房地产投资情况示意图 土地成交：谨慎拿地、流拍

41、情况仍然存在 综合今年上半年土地成交情况，土地推出 127 万平方米，但成交量只有 63 万平 方米，同比下降了 75%，其中 6 月份推出土地 14 宗，面积 36 万平方米，成交 11 宗， 成交面积为 16 万平方米；说明 2009 年上半年长沙市土地出让流拍情况仍然比较严 重，开发商仍未走出“谨慎拿地”的情绪。 市场供销：供销比在降低，市场上相对存量在减少 据长沙市房地产信息中心数据显示，上半年全市新建商品房供销比为 0.77：1， 其中新建住宅供销比为 0.74：1。而且，供销比有进一步降低的趋势，市场上的相对 存量继续减少，说明年初中央的经济刺激政策和长沙市的救市政策已取得成效，长

42、 沙房地产市场已逐渐红火。 表表 2-22-2 20092009 年上半年长沙全市及各区县新建商品房供销对比年上半年长沙全市及各区县新建商品房供销对比 区域 项目 开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区长沙县望城县浏阳市宁乡县 全市 新建商品房 1.300.460.730.810.580.751.321.030.420.77 其中：住宅 1.320.430.660.810.640.761.210.690.380.74 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 19 页 共 87 页 61.38 0.02 11.48 13.12 0 86 24.54 28.33 35.14 17.3

43、 9.58 114.892.5 0 0.33 0.76 0 0.75 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 0 20 40 60 80 100 120 140 开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区内五区 供（万）销（万）供销比 图图 2-62-6 长沙市长沙市 20092009 年年 6 6 月份市内五区商品房供销对比图月份市内五区商品房供销对比图 全市各区商品房供销比除开福区大于 1 外，其他均小于 1，其中芙蓉区和天心区 供销比为 0，说明上半年房地产销售市场火热，6 月销售量更是突破历史最高值。这 反映了当前市场上刚性需求仍在，同时，销售的大幅回升使市民改善自身居住条件， 又让去年

44、以来积累的存量商品房得到了盘活、消化，这将有利于开发商加速回笼资 金，进行下一步开发，从而推进长沙房地产市场向前发展。今年上半年商品房供销 比是小于 1 的，但并不意味着整体市场供不应求，结合去年全年供销量来看，当前 市场供应仍然较为充足，但去年至今年上半年的总供销比已经大大降低，并开始趋 向供销均衡。 图图 2-72-7 20082008 年以来各月长沙内五区新建纯商品房、住宅供销比例趋势年以来各月长沙内五区新建纯商品房、住宅供销比例趋势 市场价格：波折前行。 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 20 页 共 87 页 上半年，长沙内五区新建纯商品房均价为 4254

45、 元/，其中，商品住宅平均售 价为 4019 元/。从各区情况来看，芙蓉区均价最高，商品房、商品住宅均价分别 达到 4882 元/、4282 元/；岳麓区均价最低，商品房、商品住宅均价分别为 3876 元/、3693 元/。 从长沙市商品住宅各月均价走势可以看出（如图 2-11），长沙市场潜在需求量 依旧坚挺，房价虽有所下降，但并未因市场变动出现如深圳、广州那样大幅下降， 2009 年上半年，长沙市内五区纯商品房均价在 4254 元/，商品住宅均价在 4019 元 /。按单月算，6 月份，内五区商品房均价为 4031 元/，商品住宅为 3914 元/。 （2） 未来三年，长沙房地产发展状况观点

46、性预测 宏观经济稳健发展，房地产市场日趋红火 年初中央及长沙市政府为“保增长、扩内需、调结构”推行的一系列政策措施， 宏观经济保持良好态势，长沙整体经济及房地产市场持续发展，未来三年将保持良 好的发展趋势。 安居工程稳步推行，供销矛盾逐渐缓解 包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工程政策的实施，激活市场，增 加需求；同时，市场价格平稳波动、市场销售面积和销售总额迅速攀升，市场交易 日渐活跃，市场上存量房的加快消化，供销矛盾进一步缓解，促进长沙房地产的健 康发展。 地铁效应逐步释放，沿线楼盘开始升温 图图 2-82-8 长沙内五区新建纯商品房、住宅单月均价走势图长沙内五区新建纯商品房、住宅单

47、月均价走势图 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 21 页 共 87 页 地铁作为城市新的交通形式，在缓解城市地面交通的同时，还能强化沿线土地 的利用类型和方面，带来商圈的组团发展。长沙地铁规划的出台和地铁的修建，将 促进长沙房地产市场的分布格局，带来沿线土地的开发和楼盘项目的建设。上半年 地铁沿线的部分楼盘价格出现上涨，大部分楼盘的成交量上升幅度都较大。随着地 铁效应逐步释放，普通百姓对地铁认知加强、开发商“地铁盘”营销力度的增强， 未来几年地铁沿线楼盘将保持升温，价格和成交量都将不同程度上升。 市场结构渐趋合理，地价房价平稳波动 上半年长沙市房地产一级市场平稳发展

48、、二手房市场交易活跃、租赁市场发展 迅速，全市一、二、三级市场三者之间的结构得到相对合理调整。在今后几年将延 续这一趋势，市场结构渐趋合理，房价也将稳中有升。 2 2、开福区房地产发展基本概况、开福区房地产发展基本概况 开福区房地产开发从 2001 年以来，保持较快的发展速度，从 2001 年至 2008 年 间房地产投资额从 2001 年的 5.27 亿元提高到 2008 年的 71.5 亿元，年均增长 49.44%。 其中，如果除去 2005 年增速较缓和 2008 年负增长外，其他年均增长 68.36%。 5.27 8.65 17.97 27.73 29.27 49.93 72.4 71

49、.5 35.34 64.14% 107.75% 54.31% 5.55% 70.59% 45.00% -1.24% 49.44% -0.2 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20012002200320042005200620072008 平均值 房地产投资（亿元）增长率 图图 2-92-9 历年来开福区房地产投资趋势图历年来开福区房地产投资趋势图 2008 年，商品房供应状况 从各区商品房供应结构上分析，2008 年开福区商品房批准预售面积为 276.31 万 平方米，结构比例为 22.45%，在全市位列第二。芙蓉区供应量处于末位，其原因是 所辖区域土地可供量减少，而汽车东站片区建设开发尚在初始期。 万国城 MOMA（长沙）二期房地产开发项目可行性研究报告 第 22 页 共 87 页 表表 2-32-3 20082008 年市内各行政区商品房供应状况一览表年市内各行政区商品房供应状况一览表 序号序号区域名称区域名称批准预售面积批准预售面积( (万万)结构比例结构比例 1 开福区 276.3122.45% 2 天心区 198.191