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1、阳光花园小区可行性研究报告 姓名：学号 ：指导教师：日期：2011.01.07 目录一.总论(一) 项目概括41.1 地块位置41.2 地区简介41.3 规划方案5（二）建设条件52.1 建设地点条件5（三）投资环境分析63.1 宏观环境分析63.2微观环境分析6（四）市场分析与价格分析74.1银川住宅市场分析74.2西夏区住宅市场具体分析84.3市场发展前景分析9（五）、项目投资估算及盈利分析105.1项目投资估算及盈利分析105.2 项目建设指标105.3 投资估算115.4销售收入115.5 营业税及附加125.6 盈利能力分析12（六）项目实施计划126.1 工程建设实施计划126.2
2、销售计划及营销策略13（七）风险分析147.1 项目盈亏平衡分析157.2 敏感分析15（八）结论15一.项目概括1.1地块位置该地块位于银川西夏区贺兰山路和同心路岔口。对面紧接宁夏大学北校区和宁夏大学新华学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，。项目占地126亩，该地用于住宅用地，。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。1.2 西夏区简介西夏区 位于自治区首府银川市的西部，总面积9
3、87.2平方公里，人口约24万，辖2镇6个街道办事处。西夏区委、政府在三区划界后，结合西夏区的资源优势和区情，提出了建设“工业基地、教育重地、旅游胜地”的工作思路，使西夏区迎来了跨越式发展的春天。今年，西夏区以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻党的十六大和十六届三中全会精神，树立全面、协调、可持续和以人为本的科学发展观，落实“兴工强区”战略，狠抓工业项目建设和招商引资，进一步优化发展环境，使西夏区经济建设和社会各项事业有了长足的发展。1-7月底，西夏区完成国内生产总值1824 亿元，本级财政收入18455万元，分另比同期增长 148和 165。1.3 规划方案阳光花园小区规划总用
4、地面积126亩，居住人口1.59万人，规划以居住为主，周边拥有配套的商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。总建筑面积为160000，其中住宅建筑面积为152000，商铺建筑面积8000；建筑密度20.1，容积率为2.0。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。1.3.1形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。住宅设计健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，
5、以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。1.3.2住宅基本户型 小区设计有三种住宅类型，共63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95140平方米（套内面积）。二 建设条件2.1 建设地点条件2.1.1周围环境与设施（1）小区对面站点 经过101,106,49
6、等公交车站；（2）怀远市场大型购物广场以及同心路浙江商城；（3）宁夏大学，宁夏化工。宁夏大学新华学院等高校环绕；（4）西面有玫瑰公园仅几步之遥（是缓解压力和运动的好地方）；（5）周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。（6）容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。（7）拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中三、投资环境分析3.1、宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对
7、存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年15月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。3、国家、宁夏回族自治区，银川市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得银川市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了西夏区住宅用地用地的商业价值，成为银川房地产商家的必争之地。3.2、微观环境分析1、银川投资环境良好，政策比较优惠，特别是建发房地产公司与银川市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在银川
8、的发展创造了较为宽松的条件。2、建发房地产在银川成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。西夏区A8地块的继续开发，将是建发品牌优势的有效利用和发挥。3、拟开发项目与玫瑰公园相对，距宁夏大学仅300米，与同心市场一路之隔，独特的地理位置，为建发房地产开发该项目提供了极其便利的条件。已建的建发现代花园小区在银川具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，银川现代花园小区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们建发物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应
9、，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优式。 （四）市场分析与价格分析4.1 银川住宅市场分析4.2 西夏区住宅市场具体分析银川去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据银川市建设局市场调查统计：银川市今年房价总体上涨了16.8%。现介绍一下西夏区最新房价：附表一序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2）1运盛美之苑小高层（复式）360038002名城多层公寓3200（均价）3格林花园多层公寓3000（均价）4阳光水岸小高层3500（均价）5丽景苑高层4500（均价）综上；新区的住宅均
10、价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。4.3 市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、银川市场供需状况等方面情况调查表明，西夏地区房地产业发展前景看好，主要表现为：1、 房价将持续稳中有升2、 近几年，银川商品房价格与周边城市相比涨幅较高，因此受宏观调控影响较大，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。3、 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势4、 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加
11、房地产市场的整体需求。5、 二手房市场活跃对新房的促进6、 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。7、 政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进银川这座最佳人居城市的规划建设，跻身中国精品居住城市行列，并吸引更多人群到银川购房居住。8、 房地产营销方式的改变9、 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。4.4、目标客户的定位目标客户群主要分为四类：
12、1 是钟爱于银川居住环境、人居品牌的购房群体；2 是追求货币保值的投资市场；3 是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；4 是致力于银川投资置业的购房群体。所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3800元/ m2 。五、项目投资估算及盈利分析5.1编制依据1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；2）、各种费率依据国家相关文件。5.2 项目建设指标附表二序号项目单位数量1总用地面积亩1262总建筑面积平方米1600002.1住宅面积平方米1520002.2商铺面积平方米80003容积率2.04物业经营管理用房平方米11205可售住宅面积平方米1508805.3
13、投资估算投资估算表 附表三序号项目单价数量金额（万元）1土地费用120126150002前期费用10016000016002.1勘测设计费201600003202.2各类规费8016000012803工程费用1200160000192003.1建安工程费1100160000176003.2室外工程501600008003.3机电工程501600008004销售费用按销售收入的2%提计11005管理费用按销售收入的3%提计17006资金成本19007总投资505005.4销售收入根据工程所处位置、周围环境和银川西夏区房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定
14、位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：附表四序号项目单位数量价格金额（万元）1住宅元/ m2150880350056979.262低层商铺元/ m2800050004053.083合计61032.345.5 营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。5.6 盈利能力分析财务现金流量表 附表五序号项目合计1现金流入61032.341.1销售收入61032.341.2其它收入02现金流出539082.1成本投资505002.2营业税及附加34083税前利润额129004项目税前利
15、润率29.4%六 项目实施计划6.1、工程建设实施计划1、按银川市对西夏区A8地块的总体规划及拍卖公告，将在2010年8月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2011年开工需要。2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅，回收资金后再开发商业网点、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为2年（20112012年），2011年拟开发面积86300，2012年拟开发面积73700。3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进
16、行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。6.2、销售计划及营销策略6.2.1、销售计划根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为三年：2011年销售收入25612万元；2012年销售收入29984万元；2013年销售收入1222万元；附表六 销售总收入预测表 分类可销售面积（m2）建议销售价（元/m2）销售收入（万元）多层住宅第一期第一批312103300102993000第二批24311350085088500第二期第一批25333370093732100第二批342163900133442400第三期第一批2131241008737
17、9200第二批15618430067157400商铺第三期第一批5346500026730000第二批2654520013800800合计6103234006.2.2、营销策略秉承企业“广厦千万、诚信建发”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户
18、。通过沟通，利用客户群（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用建发的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略
19、，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。七、风险分析） 本项目的不确定性因素主要有：建设成本，销售价格，建设周期，可建设面积等。这些因素可能受当地政策，经济，社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济的实现。7.1 项目盈亏平衡分析 假设本项目总投资不变，而且销售价格与投资回进度如基准方案所设，则可计算得；当销售率为88.3%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率=70%时项目风险最低。本项目的盈亏平衡点的销售率为88.3
20、%，可见其风险程度比较大。7.2 敏感分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格水平。根据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率）。财务净现值FNPV=7844.6(万元) 财务内部收益率FIRR=11.8% 投资利润率=17.6%九、结论本项目总成本53908万元，总收入61032.34万元，税前利润12900万元，税后利润为9492万元，净利润率为17.6%，内部收益率为11.8%，投资回收期为3年，这些指标都优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目具有较好的投资效益,本项目可行。16