（房地产）新项目可行性研究测算表汇编—经济指标部分.xls

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1、新新项项目目可可行行性性研研究究测测算算表表 编编号号：JH-QR-LZ04JH-QR-LZ04 经经济济指指标标部部分分 版号：A/0 页码：第XX页 共XX页 填填表表指指引引 1、开发与销售计划表应与工程及销售部门共同完成，开发面积应包括配套资产面积， 其合计数应与建筑面积相等； 2、成本情况表数据取自经济测算表成本部分，其中资本化利息取自现金流量表， 期间费用应联系开发销售计划确定；规划要点与成本部分相同； 3、税费说明中应指出可能存在的税费优惠，但新项目经济指标计算中原则上不考虑优惠； 4、利润表应注意计算分年投资净利率； 5、现金流量表中开发间接费支付不含资本化利息；累计净现金流量

2、最大值应加上相应的资金成本； 6、经济指标从其他表取数，无须填列，新项目经济指标考核增加单单位位面面积积净净利利指标和分分年年度度投投资资净净利利率率指标； 7、勾稽关系表无须填列，表中检查式数值应为“0”。 8、建筑产品类型超过三种、开发期超过五年，请自行调整。 9、除“填表指引”和“勾稽关系”外，其余各表均应附在可行性研究报告文本之后。 10、如果该项目容积率发生变化，则应按新容积率重新测算。 各各表表间间勾勾稽稽关关系系检检查查表表 项目名称地价及规划成本估算税费说明开发及销售计划现金流量利润预测检查式 建筑面积 可可售售面面积积 类型1 类型2 类型3 销销售售收收入入 类型1 类型2

3、 类型3 项项目目总总投投资资 总地价 开发成本 期间费用 营业税金及附加合计 企业所得税 项目利润 税税后后利利润润 现金流入 现金流出 净现金流 资金成本 检查式合计 备注 各各表表间间勾勾稽稽关关系系检检查查表表 项项目目名名称称： 可可行行性性研研究究经经济济指指标标 敏感系数：100% 项目指标值计算式说明 核心指标： 1、内部收益率%0.0%使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率%0.0%项目净利润/销售收入100%项目净利润=项目利润-期间费用-所得税 参考指标： 3、单位面积净利0项目净利润/销售面积 4、销售毛利率%0.0%项目利润/销售收入100%项目利润=销售收入-开发

4、成本-营业税及附加 5、资金峰值比例0.0%资金峰值/项目总投资资金峰值为累计负向净现金流量的最大值 6、地价支付贴现比0.0%各期支付地价现值之和/地价总额贴现率为10% 7、各年资金占用回报率 第1年第2年第3年第4年第5年 0 0. .0 00 0% %0 0. .0 00 0% %0 0. .0 00 0% %0 0. .0 00 0% %0 0. .0 00 0% % 核核心心指指标标的的基基本本要要求求（参参考考）： 1、内部收益率25% 2、销售净利率9% 审审核核人人：填填表表人人： 各各表表勾勾稽稽关关系系正正确确 地地价价及及规规划划要要点点 土土地地及及 地地价价 总占地

5、面积建筑用地（净地）绿化率% 总建筑面积 规划容积率建筑密度% 计容积率建筑面积 不计容积率建筑面积 地价（万）土地协议中的地价其他相关成本合计说明 1、政府地价及市政配套费 其中：土地出让金 土地使用费 市政配套费 政府收益金 应交契税 其 他 2、合作款项 3、红线外市政设施费 4、拆迁补偿费 合 计 单位地价（元/m2） 楼面地价（元/m2） 按总占地面积按净占地面积按计容积率建筑面积按总建筑面积按可售建筑面积 地地价价支支付付节节奏奏 规规划划要要 点点 产品组合占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例平均每户面积 住宅 类型1 类型2 类型3 类型4 类型5 小计 公建 商业网点

6、 地上车库 地下车位 幼儿园 配套用房 会所 物业用房 学校 其它用房 合计 总户数 说明 楼面地价（元/m2） 按可售建筑面积 成成本本估估算算汇汇总总表表（本本表表从从成成本本部部分分取取数数） 敏感系数：100% 序号成本项目 总成本（万元）可售面积单位成本（元/平米） 合计类型1类型2类型3平均类型1类型2类型3 建筑面积 可售面积 一一土土地地获获得得价价款款 1政府地价及相关费用 2合作款项 3红线外市政设施 4拆迁补偿费 二二开开发发前前期期准准备备费费 1勘察设计费 2报批报建增容费 3三通一平费 4临时设施费 三三主主体体建建筑筑工工程程费费 1基础工程 2结构及粗装修工程

7、3门窗工程 4公共部位装修 5室内装修 四四主主体体安安装装工工程程费费 1室内水暖气电管线设备 2室内设备及安装费 3室内智能化系统费 五五社社区区管管网网工工程程费费 1室外给排水系统 2室外采暖系统 3室外燃气系统 4室外高低压系统 5室外消防系统 6室外智能化系统 7其他 六六园园林林环环境境费费 1环境设计费 2绿化建设费 3建筑小品 4道路广场建造费 5围墙建造费 6室外照明 7室外零星工程 8其他 七七配配套套设设施施费费 1会所 2幼儿园 3学校 4游泳池 5球场 6 地下室 7其他 八八开开发发间间接接费费 1工程管理费 2资本化利息 3营销费用 4物业完善费 5不可预见费

8、开开发发成成本本 九九期期间间费费用用 1管理费用 2销售费用 3财务费用 项项目目总总投投资资 开开发发销销售售计计划划 敏感系数：100% 项项目目 第1年第2年第3年第4年第5年 合合计计 一一、开开发发计计划划（m2m2） 一期/区 二期/区 三期/区 四期/区 五期/区 竣竣工工面面积积小小计计 二二、销销售售面面积积（m2m2） 类型1 类型2 类型3 小小计计 三三、销销售售单单价价（元元/m2/m2） 类型1 类型2 类型3 销售均价 四四、销销售售额额（万万） 类型1 类型2 类型3 小小计计 税税费费说说明明 1、地地价价票票据据合合法法性性情情况况 合同中关于票据之规定情

9、况： 2 2、预预计计税税费费情情况况税税率率%计计税税依依据据或或应应税税所所得得预预计计税税额额 营业税5%营业收入- 其中：售楼营业税5%营业收入 合作建房营业税 城建税7%营业税额- 教育费附加3%营业税额- 营营业业税税金金及及附附加加5.50%- 地方教育发展费%营业税额 副食品价格基金 堤防费%营业税额 土地增值税%土地增值额 印花税建筑承包合同、购销合同 契税%成交价 企企业业所所得得税税33%应纳税所得额 3、项项目目税税收收优优惠惠政政策策情情况况 1、所得税 2、营业税 说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。 综合营

10、业税税负为 单位：万元 计计算算说说明明 营业收入*5% 营业收入*5% 营业税额*7% 营业税额*3% 营业税额*% 营业税额*% 合同金额* 出让地价*% 应纳税所得额*33% 税税费费说说明明 利利润润测测算算表表 敏感系数：100%金额单位：万元 项项 目目合合计计 利利润润体体现现 说说明明 第1年第2年第3年第4年第5年 结结算算面面积积 类型1 类型2 类型3 营营业业收收入入 类型1 类型2 类型3 营营业业税税及及附附加加 销销售售成成本本 类型1 类型2 类型3 项项目目利利润润 期期间间费费用用 其中：管理费用 销售费用 财务费用 税前利润 所得税（33%） 税税后后利利

11、润润 单位毛利(元/m2)项目利润/结算面积 单单位位净净利利( (元元/m2)/m2)税后利润/结算面积 销售毛利率%项目利润/销售收入100% 销售净利率%项目净利润/销售收入100% 各各年年资资金金占占用用回回报报率率% % =-各年项目净利润/各年累计净现金流（含利息 ）100%，当净现金流为正时，将该值设为无穷 大 现现金金流流量量及及内内部部收收益益率率 敏感系数：100%金额单位：万元面积单位：平方米 项项目目第1年第2年第3年第4年第5年第6年合合计计 一一、现现金金流流入入 销售面积（m2） 销售额 回款额 小小计计 现金流入现值NPV 二二、现现金金流流出出 1、付地价款

12、 2、付工程款 3、开发间接费 4、期间费用 项目投资合计 5、营业税及附加 6、所得税 小小计计 现金流出现值NPV 三三、净净现现金金流流量量 四四、累累计计净净流流量量 五五、平平均均资资金金占占用用 六六、资资金金成成本本 七七、资资金金计计划划 1、资金期初余额 2、筹资计划 来源 归还 3、资金期末余额 八八、内内部部收收益益率率IRR 九九、资资金金峰峰值值比比例例 十十、地地价价支支付付贴贴现现比比 说明： 2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等； 3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4； 4

13、、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）； 5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况 6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算； 7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算； 8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。 9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%； 敏敏感感因因素素的的影影响响 金额单位：万元面积单位：平方米 一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价 敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%） 销售均价(元/m2) 营业收入 项目利润 税后利润 单位净利 销售毛利率% 销售净利率% 敏敏感感系系数数（净净利利率率） 二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本 敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%） 单位开发成本(元/m2) 开发总成本 项目利润 税后利润 单位净利 销售毛利率% 销售净利率% 敏敏感感系系数数（净净利利率率） 说明： 该表敏感系数为100%时，指基于可行性报告测算的指标。 该表自动计算。