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1、第一章 前 言我公司通过对XX市新区XX路人民法院对面13万平方米的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX市和新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。把握国家相关产业政策，结合XX市地区住宅建设的实际情况，拟在钢结构、墙体、节能环保、新型能源、成品住房等绿色建筑方面进行探索应用，采用太阳能与建筑一体化生活热水技术、太阳能光伏LED灯具、低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术；采用中水回用、雨水渗透和有机生化垃圾处理
2、等环保技术；采用居住区智能化物业管理技术。实现住宅部品通用化，大力推行新建住宅一次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统一。我国钢结构住宅起步很晚，大规模研究开发、设计制造、施工安装钢结构住宅还是近二三年才发展起来。目前在北京、天津、山东莱芜、安徽马鞍山、上海等地开展低层、多层和高层钢结构住宅试点工程，已经建成30多万平方米，最近北京赛博思金属结构有限公司将建造12万平米外企职工公寓，XX国立工程设计咨询有限责任公司为包头市设计了10万平米的钢结构住宅，这些都说明了钢结构住宅发展势头良好。 本项目总建筑面积7万平方米，项目总投资18000万元。经测算项目销售总收入23100万元，项目净利润1
3、991万元，因此项目在经济上具有较强的可行性。一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 二、报告编制依据 1、XXXX市规划局规划方案；2、国家建设部及XX颁布的与房地产相关法律与政策；3、现场勘察和实地调研所得资料；4、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；5、钢结构工程施工质量验收规范（GB50205-2001）。三、项目概况1单位名称：XX市XX房地产开发有限责任公司2成立时间：2007
4、年5月3注册地址：XXXX市4经营地址：XXXX市XX镇四十二号村西南5法定代表人：6注册资本：500万元7执照注册号：1526020000010018企业类型：有限责任公司9主营业务：房地产开发业务等XX市XX房地产开发有限责任公司现有员工45人，具有本科以上学历的员工占52，具备中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争需要管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正
5、以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。XX市地处晋冀XX三省区的结合部位，素有XX自治区“南大门”之称,是自治区对外开放、发展外向性经济的窗口和前沿,也是内地经济向边远少数民族地区转移的过渡地带。地理坐标为北纬401827404828,东经11247311134718。XX市距呼和浩特飞机场160公里，距大同机场50公里，距首都机场380公里。铁路有京包线、大（同）准（准格尔）电气化铁路横贯市区，公路有208国道、呼阳省级公路纵横全市。“金港住宅小区”位于XX市新区XX路人民法院对面，北临已建成的新区主干道,西临二广高速，东临金牛建材城。由此该地块系XX市新市区的最佳路段
6、，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来居住小区环境及其独特的新天地。根据XXXX市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。该方案初步确定项目主要技术指标如下详见（附表一）： 用地面积：13万平方米容积率：1.373总建筑面积：7万平方米 其中：地上建筑面积6万平方米地下建筑面积1万平方米建筑密度：21.42%绿化率：32.88%。第二章 项目开发经营环境分析国内环境：中国房地产还有20年以上的好景。 上海新国际博览中心，第七届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会
7、无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米。”在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济及相关产业的发展比较
8、协调。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。一、 XXXX市房地产市场分析1、 经济状况XX市经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，XX市社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣。XX市的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。XX市财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一，正在向自治区一流旗县市的目标迈进。我市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市，2006年、2007年连续两年跻身全国最具投资潜
9、力的中小城市百强县市行列。2、房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。XX市的房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。XX市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。随着经济发展、收入增
10、加、居住水平的提高而不断演变，XX市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。二、有利投资经济形势成因分析1、国家宏观经济的影响2、XXXX市经济发展势头良好3、全国整体房地产市场发育发展情况良好在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说金港住宅小区项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章 项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。一、投资地块的地理环境XX市总面积2705平方公里
11、，其中城区面积35平方公里，辖3乡5镇、5个街道办事处，总人口34万，其中城内人口15万。有蒙、汉、回、满等15个民族，少数民族人口约3400人，其中蒙古族1200多人。XX市具有独特的区位、交通优势，是自治区“三横九纵十二出口” 的重要公路网络，融入了京津冀4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，XX市同京津冀和呼包鄂的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给XX市带来接受发达地区强辐射的新机遇。二、区域分析本项目位于XXXX市新区，地块规整，东临XX市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。三、消费者调查分析为了使本项目更适应市场
12、发展，满足XX市当地居民的购房要求，我们对XX市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：钢结构、环境好、装修方式、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。从以上问卷调查汇总中，我们可以看出XX市人对钢结构能接受，不再局限在以前的混硬土的房子，说明XX市客户希望居住条件能更好。随着XX市客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。第四章 项目开发经营优势点现对该项目真正的、突出于XX市住宅市场的优势点集中如下。1、钢结构住宅建筑是住宅建筑的一个分支，与砖石结构、钢筋混凝土结构、木结构一样是住宅建筑
13、的重要组成部分，它以工厂化生产的钢梁、钢柱为骨架，同时配以新型轻质、保温、隔热、高强的墙体材料作为围护结构建造而成，其主要承重骨架是由钢构件或钢管（园管或矩形管）混凝土构件所组成。它在美国、英国等国家的发展应用已有上百年历史，由于具备其他结构无法比拟的优点。2、金港住宅小区的自然环境，在XXXX市得地独优；3、金港住宅小区可作为新区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；4、金港住宅小区拟在钢结构、墙体、节能环保、新型能源、成品住房等绿色建筑方面进行探索应用，采用太阳能与建筑一体化生活热水技术、太阳能光伏LED灯具、低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术；中水回用、雨水渗透和有机生化
14、垃圾处理等环保技术；居住区智能化物业管理技术。实现住宅部品通用化，大力推广住宅全装修，推行新建住宅一次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统一。5、现浇砼需要连续施工，在我国北方地区受到施工季节的影响。钢结构的大部分构件在工厂生产，运往现场通过焊接或螺栓进行整体组装，可全天候作业。施工现场作业量小，减少了施工临时用地，与传统建筑材料相比，对周围环境污染小，提高了施工的机械化水平。由于钢结构本身可作为劲性结构承担结构荷载和施工荷载，施工时可以节省支模、拆模的材料，由此降低成本，大大加快施工速度。资金价值在施工中充分体现，减少资金成本，对开发商的销售和资金回笼极为有利。上述优点的正确运用，有利于
15、开发项目打造良好的基础。第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将钢结构、区域、交通环境、配套设施等各种因素综合考虑。1、金港住宅小区虽位于新区，但紧邻市行政中心，这决定了主体目标对象为XX市的中高层消费群。2、开发区各项基础设施和市政设施都已跟进。第六章 钢结构工程安全施工方案目前，国内的建筑业生产效率较低，尚属劳动密集型产业，而钢结构住宅属于高技术高效率的产业，加快对钢结构住宅的研究，将促进建筑业向技术密集型产业转化，并将带动建材、冶金、信息机械尤其是钢铁企业的发展。钢结构住宅的发展将带动住宅施工行业的革
16、新。如果说钢筋混凝土结构的发展使施工从手工业进入了机械化，那么钢结构的应用就将使住宅施工实现现代化。“钢结构是环保住宅，钢结构符合可持续发展概念”。有专家预言：3年内钢结构住宅将成为建筑现代化发展的一个重要标志。21世纪钢结构将占领广阔的建筑市场。钢结构建筑是一种新型的节能环保的建筑体系，被誉为21世纪的“绿色建筑”之一，是一种节能环保型、能循环使用的建筑结构，符合我国发展节能建筑和经济持续健康发展的要求。在此建筑楼内，地下是车库，地上是居住楼（其外窗使用PVC塑钢窗以及中空玻璃）。承载重量的框架是箱形截面柱和H型梁，这些柱使用的都是马钢生产的Q345B型钢，并且都是在工厂车间加工生产的。楼面
17、是施工现场浇筑混凝土，为保温屋面，我们使用PVC卷材防水聚乙脂发泡。内墙板使用南京产ALC，外墙直接在ALC板（蒸压轻质加气混凝土板）刷涂料。在房屋内，水和电走的都是暗线，在和梁交叉的地方要走梁腹板并事先留好孔。由于屋内的空间很大，精装修，这样更能发挥出钢结构的优势作用。一、主要施工方法1、 对于钢结构加工制作箱型柱，一般使用钢板。对于加工以及钢结构构件的除锈和焊接都在加工车间完成。1.1 箱型柱制作工艺 钢板拼接。因为各段柱高均在十二米之下，为了确保在下料后钢板的直线度，我们首要做的是把两块钢板拼接在一起。注意，要在钢板的两端开坡口。划线下料。要依据排料图划线，在划线时，长度方向留余量五十毫
18、米（并沿着划线每隔5米钻8mm孔），宽度方向三毫米。注意，中间的隔板划线不再留余量。使用2台半自动切割机一同沿着划线中心进行切割。注意，每隔5米要留出100毫米不切割，要等到其冷却之后在进行切割。组装焊接。我们要采用H型钢作为暂时的组装平台，并组装焊接衬板以及在两个腹板上划上组装线。注意，在组装之前，我们要将平台用水准仪找平，同时稳固并垫实H型钢。定位焊。在衬板内侧每隔300mm焊10-20mm焊缝。将一腹板与隔板组对，定位焊。组对两盖板。定位焊。组装腹板，定位焊。把三根相同长度的箱体并排起来，同时两点焊。在设置自动焊接轨道时，我们可以用两边的箱体。焊接：采用2台埋弧自动焊沿着相同的方向去焊接
19、两条焊缝。注意，在焊缝的两边要加上一百毫米的熄弧焊以及引弧板。继一层焊接完成后，要把箱体翻过来，焊另一面的两条焊缝。其方法与上述的相同。等到焊接完成再把箱体翻身去焊接另一面的两条焊缝去。焊接完成后，我们就要把引熄弧板在离母材五毫米处切断，同时要使用砂轮机将其修磨平整，然后对其切割面做检查。注意，不能使用锤子将其击落。焊缝无损检测，使用超声波探伤。探伤长度为每条焊缝的20%，按JB11345的规定不低于级。1.2 梁及连接板加工及组焊 下料。我们在下料时，型钢要使用型钢切割机。钢板要使用半自动切割机。钻孔。在构件上，我们首先要使用划针与钢尺划出孔的中心与直径，在孔的四周，大约九十度的位置，打4个
20、冲孔，然后进行检查。高强度螺栓摩擦面处理。喷砂处理高强度螺栓摩擦面的表面粗糙度：喷砂压力约6Kg/c，石英砂的粒度1.54mm，加工后的钢材表面呈现灰白色；我们在打磨钢板的表面时应使用电动砂轮机。在这里要注意，打磨的范围要在螺栓直径的四倍以上，打磨的过程当中不要在钢板的表面磨出清晰的凹坑，同时，打磨的方向要垂直于受力的方向。2 、钢结构安装2.1 箱型柱安装 在实际的施工过程中，箱型柱的完成要依照五步：材料采购加工运输吊装连接。所以，在刷防锈油漆前，我们应把钢结构表面的铁锈、油污等清除掉。注意，机械除锈达到Sa2，手工除锈达到St2.在此工程四层以下裙楼立柱是四十八根，主楼立柱是三十七根。截面
21、的形状应该是箱形。剪力墙框架立柱为150*150H型钢。立柱单根（其最大设计重量为三点五吨，最小设计重量为一点八八吨）最长是十二点五米，最短的是四点五米。吊装顺序的基本思路是从中心向四周拓展，进而确保框架在安装时的对称以及牢固。立柱安装吊装采用QTZ-80型塔式起重机，利用柱顶临时设计连接耳板为吊装吊点进行吊装。立柱连接采用临时连接板和临时螺栓进行连接，形成稳定的单元框架后调整焊接及UT检测。 2.2 钢梁安装 对于安装钢梁，我们可以将其分为主梁（其材质是Q345B轧制H型钢）安装，次梁安装以及外挑梁安装。同时要注意，在立柱形成单元后，主梁要使用捆绑串吊施工，依据此工程的设计要求吊装的数量应在
22、两到四根。因为空间与接点的现实情况，次梁与剪力墙框架梁通常使用单根吊装。2.3 高强螺栓安装 在当前的建筑钢结构连接方法中，高强螺栓可以说是最先进的。高强螺栓的特征有以下三点： 可以拆换。 方便施工。 传力平均。在此工程的设计方案中，高强螺栓使用的是摩擦型连接。紧固的方法是我们使用专用的棘轮扳手与扭矩扳手在经过初拧与终拧之后完成。2.4 栓钉焊接 在高层钢结构施工环节中，栓钉焊接是不可或缺的。我们通常看到两种方式栓钉焊接：直接的焊接在钢梁上。在穿过压型钢板后焊接在钢梁上。此工程使用的方式是第一种。3、混凝土施工 在本工程中，混凝土部分主要有两个部分：现浇混凝土楼面。核心筒筒壁。混凝土主要通过砼
23、泵竖向运输。依据工程的结构特点，楼面模板支撑方案使用H型梁下翼缘支撑小规格H型钢，并在其上放置竹胶板和钢筋。箱型柱内浇混凝土所使用的方法是借助泵的压力把混凝土从下往上压入箱型柱，即顶升法。在未混凝土顶升时，对顶升入口处的管壁，要与设计方做出具体的验算，来保证顶升压力保持在规定的强度之内，另外，要在柱下部侧壁安装特种压力表，以便我们不论何时都能监测柱内混凝土的压强变化。同时，为了确保混凝土的坍落度在二百毫米以上，我们要严格要求混凝土的配合比。4、外墙板安装 我们使用的外墙板是厚为一百七十五毫米的 ALC板。这种板全部是在工厂生产，然后运输到施工现场吊装的，使用的吊装设备是塔吊。TU平板4600多
24、块，TU艺术板5180块。施工过程要依据厂商提供的施工图纸，楼面的通长角钢用墙板内侧膨胀螺栓固定并与ALC板上的专用联结杆连接。采用嵌缝砂浆和密封胶对缝隙进行密封。5、内墙板安装 在安装内墙板时，我们使用的都是南京产C型厚度是125的ALC板。这种板都是在工厂加工生产，再运输到现场进行安装。由于其操作简单，因此不会受到天气等的约束及影响。卫生间等部位的墙板我们使用的是特别的PVC密封胶。安装内墙大体上和安装外墙是相同的。二、小区配套设施 采用太阳能与建筑一体化生活热水技术、太阳能光伏LED灯具、低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术；采用中水回用、雨水渗透和有机生化垃圾处理等环保技术；采用居住
25、区智能化物业管理技术。实现住宅部品通用化，大力推广住宅全装修，推行新建住宅一次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统一。三、抗震条件根据中国地震烈度区划图和XX综合等震线图，XX市地震基本烈度为7度，地震动峰值加速度0.10g，区内无泥石流、滑坡及塌陷等不良地质灾害现象。相同的荷载，钢结构截面最小，相同的截面，钢结构承载力最大。在抗震设防区，钢筋砼结构尽管有许多不足之处，但是钢结构重量轻，六层轻钢住宅的重量仅相当于四层砖混结构的重量，因此，本身所受的地震作用小；而且，钢材具有高延性，有较好的耗能能力，因此，抗震性能好，结构安全度高。四、环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念
26、已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。五、道路交通设计交通设计以安全、便捷为宗旨，人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。六、消防设计根据建筑灭火器配置设计规范，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵
27、盐干粉灭火器两具。根据规范要求，室外消火栓系统用水量为20Ls，高层住宅、沿街商业建筑、地下车库的室内消火栓系统用水量为20Ls，火灾延续时间为2小时。七、绿化景观设计中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水、草坡为构图主体，点缀亭台桥，极力渲染“小桥、流水、人家”的生活意境，强调自然、生态的居住理念。上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第七章 环境和生态影响分析一、环境和生态现状（一）社会经济条件目前XX正处于工业化、城镇化加速发展阶段，XX的住宅需求将保持快速增长趋势，而同时人民生活水平的提高对环境保护又提出了更高要求，低碳生活已逐渐成为人
28、民群众的共识，节能环保、绿色经济在政府工作中的重要性日益突出。（二）自然条件1、地形与地貌本项目地面自西北向东南倾斜，平均坡降为千分之零点四。项目场地土壤主要分布有灰褐土、草甸土2个土类。工程地质基本为玄武岩层覆盖，地耐力为1000kPa。2、气候特征XX属典型中温带大陆性气候，日照充足，雨热同期，昼夜温差大，降水量少，无霜期短。日照时间：2873小时，主导风向：西南，最大风速21m/s；平均风速3m/s，年平均气温5.4，高气温36.5，最低气温-37.5，冰冻期长，冬季冻土层最大厚度176厘米。降雨季为6月-9月，降雪期为11月3月，最大积雪厚度24cm，年平均降雨量为400毫米，日最大降
29、雨量54.4毫米。3、工程地质条件地层为第四系全新统，属河湖相沉积层，以河流山洪积亚砂土粘土夹粉细砂为主，岩性岩相稳定性中等，承载力一般为100-150kPa。（三）生态环境条件本项目拟建场址周围无污染源和污染排放物，场址周围环境良好。二、生态环境影响分析生态环境是人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。保护和建设好生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。实际工作中应加强法制建设，依法保护和治理生态环境，大力推广先进适用的科技成果。本项目的建设，可改善当地的居住和生活环境，努力建设资源节约型、环境友好型社区，促进城市及区域生态环境向绿化、净化、美化、活
30、化的可持续生态系统演变。本项目是居民居住的主要场所，无明显产生污染的项目。项目在建设过程中充分考虑到对生态环境的正负面影响，采取切实有效的环保措施，在项目建成后使区域内整体生态环境质量有所提高。项目施工建设期间，产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的大气环境、生活环境产生一定影响。施工单位在施工前应办理环保手续，并按环保要求，严格控制噪声，抑制粉尘飞扬，降低对环境的污染程度。三、环保措施1、环境质量标准及排放标准环境空气质量标准（GB3095-1996）地表水环境质量标准（GHZB1-1999）城市区域环境噪声标准（GB3096-93） 大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）
31、污水综合排放标准（GB8978-1996）2、主要污染源、污染物及防治措施本项目主要污染物为卫生洗浴等生活污水、固体废弃物及噪声等。主要污染物详见下表：序号污染类别污染物1废水生活废水2固体废弃物生活垃圾等3噪声动力设备及其它设备噪声综上所述，本项目所产生的污染项均得到有效控制，对环境影响较小，从生态环保角度考虑，该项目的建设是可行。四、特殊环境影响拟建项目周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，不会对这些造成不利影响。第八章 项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法和XX发改委关于实施XX建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法的通知的相关规定，确定该项目的招标方案。一、项
32、目单位基本情况本项目承办单位为XX市XX房地产开发有限责任公司。具有房地产开发暂定资质。二、建设项目基本情况1、项目名称XX市金港住宅小区2、项目的建设规模及主要建设内容XX市金港住宅小区规划总用地面积13万平方米其中：总建筑面积7万平方米 地上建筑面积6万平方米地下建筑面积1万平方米所有建筑全部为钢结构。3、新技术、新材料、新工艺的应用项目建筑材料均采用新型节能建筑材料。4、建设地点本项目位于XX市新区XX路人民法院对面。5、项目承办单位：XX市XX房地产开发有限责任公司。 法人代表：王晓强 联系人：李克敏联系方式：13304748448三、具体招标范围本项目拟对建筑工程、设备及安装工程、勘
33、察设计和工程监理进行招标。四、招标组织形式建设项目建筑工程、设备及安装工程、勘察设计和工程监理采取委托招标方式进行招标。建筑工程要求二级资质以上，监理单位要求乙级以上。五、招标方式项目的勘察设计、建筑工程、工程监理，都采用公开招标方式进行招标（详见附：表五）。六、其他内容本项目工程采用招投标价款一次性包干，其材料采购由投标单位自行采购。在XX招标投标综合网等指定媒介发布招标公告。第九章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本
34、地块占地13万平方米，因此必须对地块进行整体规划。2、分期实施。该项目开发总建筑面积达7万平方米，预计总投资18000万元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块北部为突破口。其依据有：地块北面紧靠新区主干道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。 3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所
35、不具备的雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在XXXX市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于金港住宅小区的品牌，可迅速提升开发公司在XXXX市房地产业界的知名度。5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二、项目投资估算项
36、目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为18000万元人民币。更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。1、建设投资 建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。 建设投资估算依据：（1）整个项目从2013年6月开始，2016年6月底全面完成。（2）各种税费按XXXX市目前的取费标准计取。（3）整个项目按中、高水平计算。1.1土地取得费用土地取得费用为1600万元。1.2前期费用 根据XXXX市市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费、审图等前期费用为
37、180万元。1.3建安工程费用建安工程费用为15381万元。1.4各种配套规费 根据与XX市人民政府协议确定，包括建筑设施配套费、人防费、墙改费、扶散费、再就业基金，建管费、地方教育附加费、预销售证管理费等费用，总费用为110元。1.5不可预见费不可预见费用为100万元。1.6项目管理费项目管理费用为248万元。1.7销售费用销售费用为广告费、销售费及相关登记费等，总费用为362万元。 2、建设期利息建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款来实现。项目的财务费为232万元。3、项目总投资本项目总投资18000万元。详见表五。三、项目实施进度安排 整个项目
38、建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成两期，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第一期），整个项目从2013年6月开始，至2016年6月结束，历时近3年，项目实施进度计划详见（附表二）。四、项目投资与筹资计划XX市XX房地产开发有限责任公司自愿与上海现代房地产公司合作，实施住宅产业现代化BT信托模式转变过去的房地产发展方式，本公司将开发项目资产委托信托公司管理，并在信托公司中注明用销售收入优先清偿总承包工程款。采用住宅产业化BT信托方式转变房地产发展方式，提高工程、功能和环境质量，彻底反利
39、润与增加建设成本剥离，通过市场化购房补贴反商品房销售转变为普通商品房供给，保持原商品房开发利润却规避风险。按XXXX市市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。 由于项目建设期较长，实际运作中，上一年项目的销售收入中一部分可用于下一年的建设资金。在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排： 工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。第十章 项目开发经营状况分析本章对金港住宅小区项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本
40、、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量。金港住宅小区项目中包括地上建筑面积6万平方米、地下建筑面积1万平方米。其中，商业面积采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用。故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。一、项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 商业房单价 3400元/m2住宅单价 3400元/m2 地下单价 400
41、0元/m2二、项目销售计划根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定金港住宅小区项目销售计划表。 三、项目销售收入估算根据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，具体测算该项目销售总收入为23100万元（详见附表三）。 四、项目经营成本结算：项目经营成本包括：成本、税金。其中：成本=（当年建筑面积/项目总建筑面积）总建筑投资上述公式仅为近似计算。营业税为1561万元。所得税为1326万元。土地增值税为9万元。五、项目利润估算根据金港住宅小区项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，本项目可实现净利润1991万元。第十一章 项目开发经营风险分
42、析本章拟对金港住宅小区项目进行经营风险分析，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目销售收入两项因素进行。1、项目总投资由于金港住宅小区占地面积较大，开发周期比较长，期间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果投资额增加10%，那么从全部资金的现金的情况来看,项目仍然可行。2、项目销售收入在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位
43、，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金的情况看，财务净现值下降，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险 项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居
44、住需求，而且具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与金港住宅小区同一区位、同一档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从XX市居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，对金港住宅小区同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。但是本项目仍须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着XX市新区发展、各项设施的
45、兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。2、项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。3、企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十二章 结论与建议一、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，XX市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了