1、ICSCCSB3308浙江省衢州市地方标准DB33O8TXXXXXXXX特定地域单元的生态产品价值评估指南Guide1.inesforpricingtheva1.ueofecosystemforprojects（征求意见稿）XXXX-XX-XX发布XXXX-XX-XX实施衢州市市场监督管理局发布前II引III1范惘42规例性引用文件43术语和定义I4工作原则55工作流程5附录A标准地羟管开发类型（权利清单8附录B标准地价格评估方法9附录C评估报告参考提纲12参考文献H本文件按照GB，T1.1.-2020标准化工作导则第I部分标准化文件的结构和起草规则3的规定起草.木文件由衢州市发展和1革委员会
2、提出并归口。木文件由蔺州市发展和改革委员会狙织实施，本文件起草单位：衢州市发展和改革委员会、中国科学院生态环境研究中心、北京空间机电研究所。本文件主要起草人：刘红飞、欧阳志云、韩宝龙、米自像、孙晓他.为拓宽绿水柠山转化金山银山路径,深入实践衢州市生态开发“标准地”改革试收区建设方案3.推进标准地价格评估规范化，制定木文件。本文件可为“标准地”交易、生态修亚补偿、经首开发融资等生态产品开发经营活动技术支撑.IH特定地域单元的生态产品价值评估指南1范围本标准规定了特定堆域单元的生态产品价位评估所涉及的工作原则、1：作流程、生态产丛给落开发分类、特定地域单元的生态产品价值评估方法，并给H1.评估报告
3、考提纲，本标准适用于指导各机构对特定地域单元生态产品价值评估、生态开发标准地”价格评依、特定地域单元的生态产品价依if优指南工作.2规色性引用文件下列文件中的内容的过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。凡是注日期的引用文件，仅所注口期的版本适用于本文件.凡是不注口期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件.GB.T4754-2017国民经济行业分类GBT18972-2017旅游能源分类、调杳与评估TD/T1061-2021自然镒源价格评估通则3术语和定义下列术语和定义适用于本文件.特定地域单元specificgeographicunitforecosystemdeve1.
4、opmentprojects用于某一生态产品经昔开发项目的生态生产加台及其空间范国3.2生态资产ecosystemassets可用于牛态产品经营开发的生态系铳，3.3生态产品ecosystemproduct生态系统为羟济活动和其他人类活动提供且被使用的货物与眼务贡献,包括物质供给、调节触务和文化服务三类.3.4物质供给provisioningservices态系线为人类提供并被使用的物质产品,如根食、油料、范菜、水果、木材、生物质能源、水产品、中洋药、牧草、花卉等物质产品.3.5调节服务regu1.ationservices生态系统为维持或改善人类生存环境提供的惠苴，如水源涵养、城少泥沙淞枳、
5、面源削、防风JN沙、洪水谑落、空气净化、水质净化、同定二仪化碳、气候谣节噪声消收等.3.6文化服务cu1.tura1.services生态系统为提高人类生活顺fit提供的II：物质惠蕊,如灵感激发、旅游观光、休闲娱乐、美学体验、制神嫉悦等，3.7基准价格benchmarkprice通过实际统计和模型演算得出的，可根据右场供需变化进行波动的指导价格，3.8生态开发标准地standardized1.andforecosystemdeve1.opment用于生态产品短管开发的特定地域电元.3.9生态悟复朴偿价值va1.ueofeco1.ogica1.restorationcompensation为实
6、现生态产品经营开发项目中的生态产M价值管控目标所需付出的生态怪红成本3.10 10假设开发法hypothetica1.deve1.opmentmethod假设开发法是在Hi计项目开发完成后的总开发价值（或项目开发完成后的总价格）的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业黄用利息、利润及相关税费等，以价做余额来估算恃估顼目价格的方法.3. 11收祓法incomeapproach收益法是指将项目未来各期正常年收益，以适当的还原率还原,从而侪熨待估项目价格的方法.4. 12市场比较法marketcomparisonapproach依据市场上与待估项目类似的项目交易时的价格来估津被评价项目可预期收益的
7、方法.3.13成本法costapproach根据建设项目时的投痰成本（或更新IE置成本、成I1.原!RW成本）测tr项目可Hi期收拉的方法。含为r维特特定的生态产品价值管控目标所需开展的生态修史成本.5. 14影子工程法shadowproject影子工程法又称傅代1：程法.足种I：程科代的方法.项目假设采用某项实际效果相近但实际上并未进行的工程，以该工程建造成本背代持评估项目给济价值的方法.4工作原则5.1 坚持生态优先,合理规划利用严守生态保护红税和生态安全边界，合理规划特定地域单元利用方式,科学划定特定地域单元评估葩阳.5.2 强化防控风险，面向保值增值加强对特定地域单元利用条件的分析，强
8、化各类风险防控，促进特定地域单元的保值增值.实现各类生态管控目标。5.3 透循市场规则.促进社会参与坚持巾场价值导向，参照各行业投融资评价规范.提现利益相关方诉求，提升生态产品经营开发项目价格评价结果在市场各方和金网皱域的认可度,促进社会参与.5.4 显化生态价值，落实保护受英由视特定施域单元生态产品经营开发价使形成中的生态贡献，进步显化生态环境价值.使评估结果能婚在生态修女、生态补偿中应用，促进保护者受拄,5工作流程5.1 明确特定地域单元范困考虑生态产品经营开发项日儒变,根据生态系统的关联性、可及性及生态系统承极力.Jfi晰确认受W估的特定地域单元出让年限，及具体位置、界戕,结合遥感、GP
9、S等技术手段，以图再为以小编元,明确评估的困内不同生态系统类型、面枳与分布,潍刷特定地域单元空间分布图.5.2 编制特定地域单元内的生态资产权属清单根据特定地域电元内存类生态生产现状，依据现行的有关政宽文件及相关产权证明文件、法定奴据,具体界定各类生态能产类型、色园、权国、羟着现划及资产现状等.同时，梳理特定地域单元范围内,生态产出经营开发项目所需的辅助要素.形成特定地域单元生态资产及辅助要素权属清单，5.3 3编制可开发产品（权利）清单按照物质供给、调节服务、文化服务三类功使血性，调查分析区域内可开发产品的使用权、类别、&1.i1.分布、规模等信息，形成可开发产品（使用权清单（见附录A）5.
10、4 明确特定地域单元各类生态产品经营开发权利利用条件根据权利所对应的不同类别产品经营模式，以及当培的自然资源利用和生态环境保护等方面的要求.明确各类产茄经营开发权利利用条件.5.5 评估特定地域单元生态产品经营开发权利价值根据权利所对应的不同类别产品经营模式选用适宜的核算方法测见得出（详见附录B）.权利价值中应扣除不可变现价值部分。5.6 明确生态产品价值管控目标根据生态产品价（ft管理要求,为项目经营开发期内设置合理管控目标.5.7 评估所需生态修好补偿价值根据生态产品价值管控目标,评估生态资产经首开发过程中可能对实现管控目标的影响.以及达成该目标所需生态他里价的（详见附录B）.58评估特定
11、地域单元生态产品经营开发项目基准价格为特定地域单元生态产品经弦开发权利价值与所需牛.态修发价值之和（详见附录B）5.9 解析项目基准价格中的生态贡献在“标准地”权利价值中剔除人类劳动和人工设施所贡献的价值（详见网泵B）。5.10 编制基准价格评怙报告根据上述评估过程将成果汇蛹为评估报告，格式参照附录C.图1.特定地域单元的生态产品价值评估指南工作流程（资料性）生态产品经菅开发类型（权利清单）产鼻知（1产嘴（11健方式（1errx（11烫）物质供供类生态产品文化服务类生态产晶农林枚潮类n技交易I.销传优般农林牧酒业产U如fa类、Hi.果皮类等I2.选,农林牧渔，雄游一项U%1.祚他体&席内娱乐.
12、安耕乐国等.林深加工1、打过特色农林牧渔产（B1.如龙必发料,法山山茶油.衢州陈年封缸酒等t2.”地加工处理果选般食.点都等促进产业增值,如生产果蔬脆片.果蔬粉、破酒禽和产品生JW或热IW等，3、打造休木花卉观猿项目.水费源产品自然景观服务收接久幼进行区域水权攵身、取水权交妫、灌溉用水户水权交M等.林深加工KfeiBHhK对水能源进行加工利用如注发电、化工.印案等行业发挥作II1.依北优美自然环境进行南业历地产项H的出租,WiVI等.依托优关生态环境灶酒店.此宿等冏I!.旅游服务休闱据务嫉游开发提供空间依托优美自法14光、古村落文化等适度开犍收满景点项11.里造IP引海,打造多业态产钟超等.借
13、助I1I能环境优势.笔度搭建娱乐谀舟打过娱乐项目等.打造康养项目等.打造以青山、行水等为主的现心生态研学小目乐举办登山徒步，体日赛事项目布。组织户外亲子体两拓网等.为附近市民提供HM.生活及节假H体出游:秒场所.词IKK务类生态产丛固定:仅化碳水源活系松的交易以磷汇产柚为代发的生态权也类产柚交易.水质净化防风圃沙依托产业必体问枪实现域或发收对所在区域水质、土填.空气.气候等地域货源及自然生态环境行天然依陵性和产格要求的加工业，引入环境政感5!制造业等。气帔调节啖赤浦M空气净化生态补偿用于对项目开发产生的潜在加害进行补便.灌水调箫而源消减H少泥沙淤积季生态产品第一产业应按交易时农、林.枚、油业（
14、不含农、林、牧、渔服务业）的通始产丛近接进行售矣。第二产业开采矿产包括煤炭开采和洗选业.石油和天然1开采业和共触柔矿业，fit深加工包括农副fr品加工业.食品制地业.饮料制造业.烟草制必业、妨愠业、妨织服装.鞋.帽制造业、皮革、毛皮、竹、棒、称、草IWia业、家具IW造业等.电力热力、燃气及水生产和供应包括电力、热力的生产和供应业.燃气生产和供应业、水的生产和供应业.土木St设历屋和土木工狎it筑业、世城安装业、建筑装饰业和欢他江筑业.第三产业提供服务例如住宿、长饮、批发、零售、敦育、H生、交通运给等等.MKB（规范性）特定地域单元的生态产品价值评估方法A.1特定地域单元的生态产品价值评估指南
15、开股项目基准价格评估.按照公式（I）核咏.V=P+P（I）式中：I，一项H荔在价格：?一项目开发羟售过程中所涉及的权利价If1.（当有多种权利时，为各类权利价值之和）；P实现生态产茄价值管控目标所储生态脩笈工作价值.A.2项目开发经营过程中所涉及的权利价值核算A.2.1概述项目开发姓营过程中所涉及权利价值，按公式（II）进行核竦，P=G-C-R（II）式中，P项目开发授甘过程中所涉及的权利价值；G一项目开发总收益；C一项目开发成木：Af发言合理利润或运营利洞.A.2.2项目开发总收会核算A.2.2.1概述G=Gt-Gk1.（IID式中：G项目开发总收益：Gr一项H所产生的所有产品的总价值，根据
16、项目开发类型可选择成木法、市场比较法、收益法.假设开发法.影子工程法：Q1.-项目所产生的所有产品中不可变现的俄分的总价值.A.2.2.2成本法V=C+T+R（IV）式中IV一待估项目的价值IC一主要包括初段生产资料取得成本、开发建设成木、期间运苜成本等：T一税黄（规费：R一利息、投资利润、增值收益等.若项目属性呈现一一年期,则需进行年期修正；式中：K,一一年期修正系数：n一一使用期年期；I还原本.A.2.2.3假设开发法根1整体赋能确定的用益物权权能.在预i1.J1.我完成后的项目&开发价值菱琳匕扣除演计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利涧及相关税费等，以价格余额来估灯恃估顶H价格的方法
17、V=A-B-C(V1.)式中：V一待估项目价格；A一总开发价依；B一整个项目的开发成本IC一开发者合理利润或运营利洵.总开发价但可采用市场比较法或收益还原法等评估方法测KA.2.2.4市场比较法根据替代原理，将恃侑项目与近期市场上已羟发生交易的类似交易案例迸行比较,并对关似交易案例的成交价格进行适当修正，以此估。待估标准地价格的方法，V=VOXKCXK1.XKXK.X&XKY(VB)式中:V恃估项目价值，VO一美似交就案例价格；Kc-交易情况修正系数；Kt一交易葩准Uf如E系数：Kn一自然因索修正系数：KC一社会势济因索性正系攻：KS-特殊因素修正系数；KV-使用年期修止系数.A.2.25收
18、裁法F舟ti,式中：V一侍估项目的价的；n-项目预计经世开发年期Ia恃估项目第t年纯收2Mr一还Ifi车.A3实现生态产品价值管控目标所需生态修复工作价值P=二-1.g式中：P-实现生态产丛价(ft竹控口标所徜;生态传发工作价值:e一待修复的生态系统烫型数，RmI-第m类生态系统的生态产局价值管控目标；%.2一项目开发后，3m类生态系统的纳入管控的生态产储价假实际情况；n一项目预期姓苏开发年期；n.一生态偲过程中的低效年期：Cm一办m类生态系统的单位面积生态修及成本IIOS1.iI第m类生态系统纳入管拉的生态产品的年位面积价位谷类牛.态产砧价侑的评估方法可参照生态产丛生产总值接口规布：(试行,
19、3。A.4生态贡献价值核算E=P-h(X)式中：E一生态费越价伤；P一项口开发经首所涉权利价(Ibh-人类劳动和人工设施所贡赋的价俄.PMtO（规范性）评估报告叁考提纲C.1主要内容评估报告应包括标及文号、13条、声明.摘要.正文、附件.C.2声明的内容评估报告声明应包括I评估人员恪守独立、客观和公正的K1.则.遵守花关法律、法政和行业标准的规定,并承担相应的看任I提息评估报告使用看关注评估报告特别职项说明和使用限制I其他需要声明的内容.C.3报告摘要的内容应梃供评估目的、评佐对象及范因、价俄类型、评估基准日、评估实施过程、评的方法、评估结论.报告使用有效期：特别事项说明等.C.4报告正文评估
20、报告正文应当包括：委托人及其他资产评估报告使川人、评估H的、评估对象和评估范惘、价值类型和述义、评估基点H期、评估依据、评拈方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别磔丁说明评估报告使用限IM说明、评估报告出具H期、押估人员签名和评估机构印章.C.5报告使用者评估报告使用弄包括评估委托方、业务约定书中的定的其他评4报告使用者和国家法律、法烧娓定的评估报告使用否.C.6钱明的评估目的评估报告缴明的谛拈目的庖唯一，表述应明确、C.7评估对象和评估登国评估报告中应鼓明评估对象和评估兔图，应具体描述评估对薇的麻本情况，通常包括法律权M状况、住济状况和物理状况等.C.8价值类型及其定义评估报
21、告应明晰价值类型反典定义,应说明选择价值类型的理I1.I。C9评估基准日评估报告应栽明评估珞准日,应。业务约定的评估结准日保杼一致.评估报告应说明选取评估准I1.时Jft点考虑的因素,评估君准H可以是现在的时点，也可以能过去或者将来的时点.C.10评估依据评估报告应说明评恰遵M的法律依据、标ift与准则依据、权M依据及取价依据喘.C.11评估方法评估报告应说明所选用的评估方法及其Wi1.1.1.C.12评估程序实族过程和情况评估报告应说明评后程序,文施过程中现场调自、资料收生与分析、评定估期等主要内容.评估报告应披阳评后假设及其对济仙结论的影响.C.14评估结论评估报告校以文字和数字形式清晰说
22、明评估结论.评估结论应是病定的数位,经与评估委托方沟通,评估结论也可使用区间值衣达.C.15特别事项说明评估报告的特别事项说明包括权属等主要资料不完修或有存在瑕疵的情形：未决小项、法律纠不礴定因素：取要的利用专家工作情况I，衣大期后小项。C.16报告使用限制说明评估报告使用限IM说明应当我明：使用低Ith委托人或者其他评估报告使用人未按照法律、行法规规定和评估报告我明的使用范困使用W估报告的，评估机构及其评估人员不承担责任;除委托人、评估委托合同中约定的J1.r他评估报告使用人和法律、行政法规规定的评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为评估报告的使用人，评估报告使用人应当正的理解评估结
23、论.评估结论不等同于评估财象可实现价位.评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证。C.17评估报告日评估报告就明的评估报告日应为评估人员形成以终专业意见的日期，C.18附件评估报告应包括的w件，评估对歆所涉及的卞耍权W证明材料I评估委托方和相关当m方的承诺函；评估机构及评估人员的摄辰、资格证明文件；评估对象所涉及苑图的谷种图面资料。考文献IDHJ1173全国生态状况谢杳评估技术规范一生态系统服务功能评估12中华人民共和国国家发展和通革委员会国家统计蝴生态产品总值核。规范（试行）3联合国环境经济核体系一生态系统核纣3SystemofEninnnenu1.EconomicAccountin
24、gEcosystemAccounting4生态产品总ff核鸵技术规范（试行）5衢州市区推行“标准地”制度改革实施方案（试行）16）建设项目基准收益率参数EH中国资产评估协会资产评估基本准则（财资（2017）43号）中国货产评估协会资产部估执业准则一一森林资源资产（中评协（2017）41号9中国资产评估协会资产评估执业准则一资产评估报告（中评协：2018）35号“01中国资产评估协会资产评估执业准则一资产评估程序（中评协（2018）36号）UI1.中国资产评估协会资产评估执业准则一资产评估档案（中评协（2018）37号）”2中国资产评估协会资产评估执业准则一一不动产（中评协（2017）38号）13中国资产评估协会资产僻估执业准则一一资产评估方法（中评协（2019）3S号）14中国资产评估怖会资产评估价值类型指导源会（中评协（2017）47）
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