中关村科技园区海淀园商业发展计划.pdf

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1、1 / 20 中关村科技园区海淀园商业发展规划 ，包括中心区和发展区，面 积359平方公里，其中中心区73平方公里，发展区286平方公里。规划 重点是中心区和发展区的商业模式、布局结构和服务功能。 。 2 / 20 调研与预测报告 对园区现状的调查分析和对2018年的人口规模、科技与经济发展、 市场供求状况的预测。 参照体 美国硅谷、台湾新竹及日本筑坡等科技园区的商业模式及发展情 况。 营业面积： 150万平方 M ；科 技商品会展交易中心营业面积：40万平方 M ； 人均占有消费品零售业 150 510 13% 其中：餐饮服务业营业收入( 亿元 15 60 15% 营业总面积 营业面积 ：1

2、:3.9 ； 6 / 20 商业设施地区结构 (发展区和中心区面积比例：1:1.5 ； 商业网络化发展水平(连锁商业和电子商务销售额占社会消费 品零售额的比重 ：58-60% ； 商业设施集中化程度(集中于大型购物中心、地区商业中心的 店铺占零售业总营业面积的比重：60% 以上。 商业规模及区域分布 工程总量中心区发展区 消费品零售业营业 面积是园 区高新技术产业研发、生产基地和科技人员家庭及部分原住居民的生 活区域。区内居住的众多高科技人员和创业者家庭是区域商业的主要 目标顾客。发展区中西部集群以一个庭院式商业中心为主体，并配备 完善的小城镇商业体系，分别执行满足发展区内近10万高中收入家

3、庭、富有阶层生活消费及休闲娱乐需求和原住居民需求的职能。 2发展区东部集群：发展区东部地区( 京包铁路线以东 是园区普 通科研人员、高校教师和一般职工家庭的生活区。居住人口密度高， 比邻发达城区，进出交通条件好，该区域商业除满足本地生活消费需 求外，对外也应有很强的幅射力。发展区东部集群以一个大型多功能 购物中心为主体，与地区商业中心相结合，执行满足园区居民生活需 10 / 20 要和幅射全市乃至全国及海外的商旅景观的职能。 3中心区集群：中心区是园区对外商务活动的窗口和园区社会经济活 动的中心，推介展销科技产品和技术服务、满足商务交际和高质量生 活消费需求是该区域商业活动的主要内容。中心区集

4、群以产业服务型 商业街区和生活服务型商业街区为主体，执行常年展卖高新技术产品 和服务、满足一般生活需求、时尚需求、商务交际需求的职能。 生活服务商业面 积( 万 会展商业面积(万 永丰科技园 1.5 0.7-0.8 3.2 生命科学园 0.3-0.4 0.1-0.2 3.2 上地信息产业基地 4-5 2.4-3.0 1.4 软件园 _ 0.1-0.2 2.0 在园区中心位置建设科技会展中心。 在中心地或办公人口集中地段，500人以上应设置1个便利店、1-2 个餐饮 店； 1000人以上应设置一个200-300 小型超市和2-3 个餐饮设施；办公人数较分 散的地段，可适当设置自动售货机。重点满足

5、员工临时、应急购买和商务交际需 求。 小 城 镇 满足镇内 原居民日 常生活消 规划城镇镇中心人口 ( 万人 商业规划面积 ( 万 温泉镇3.0-3.5 2.1-2.8 上庄镇1.3-1.5 0.8-1.1 13 / 20 费需求。苏家坨1.3-1.5 0.8-1.1 西北旺2.0-2.5 1.4-1.8 北安河1.2-1.3 0.8-0.9 人口 2-3 万人的小城镇，商业配置以一个综合超市和一个社区菜市场为主， 辅设 2030家中小型购物、餐饮、服务店铺，总营业面积1-1.7 万，人口 12 万的小城镇，商业营业面积相应减小。 ，形成社 区商业中心。 三）中心区商业布局及功能配置 中心区是

6、海淀区的政治、经济和文化中心，是园区的发祥地，也 是高校及科研院所集中的地区，其商业对外具有较强的幅射力。其今 后的发展方向，必然会定位在园区商贸中心和高新技术产品展示、销 售中心上。一方面形成以西区为核心，与分布在其周围及科学园等地 15 / 20 众多科技会展中心、科技商品交易中心共同构成园区科技市场网络体 系。另一方面形成以双榆树-大钟寺商业区为核心，与万柳、西直门、 五道口、北太平庄、德外商业区互争互补、关联互动的生活消费品市 场体系。由于中心区土地资源紧张，设施建设尽可能利用地下空间。 具体布局和功能配置是： 中关村西区 科技会展交易场所。西区是未来国际高新技术企业总部、办 事处所在

7、地，具有一流的设施环境。作为园区最大的科技会展交易场 所，应当承担展示、销售园区内外高新技术企业的新技术、新产品， 宣传、推介高新技术产业的相关科研成果、产品信息发布、交流的职 能。 生活服务设施。作为中心区商业集群的一部分，应当承担满 足商务区就职人群、通勤人员就餐、交际、临时购物需求以及部分消 费者的时尚消费需求。为此，除集中设置时尚精品和餐饮服务设施 外，还要在商务楼群中配置一定数量的常时间营业的便利店式的中小 型超市和西餐咖啡店；同时设置用于举办各类小型酒会、庆祝会、研 讨会和群体交际宴会的设施。 发挥海龙大厦等商业设施的作用，并对现有周边的华奥商厦、图 书城等商业设施进行调整改造，使

8、之成为西区商业服务职能的配套组 成部分。 双榆树 -大钟寺商业区 双榆树地区目前已经形成以双安商场、当代商城为核心、幅射全 市的大型商业中心。大钟寺地区将与现双榆树商业区连为一体，形成 功能更为齐全、设施更为完善的双榆树-大钟寺市级商业中心，发挥满 16 / 20 足中心区综合性生活服务消费需求，及截留由东南方向前往西区人流 的作用。 地区商业中心 中心区人口居住密集，已经并正在形成多个地区商业中心区。 万柳地区。该地区是规划中的规模较大的新型住宅区，周边1 公里内有高档住宅区20个，2公里范围内 3年后入住人口将达25万，其 中50% 是“高收入、高职位、高消费”家庭。因此有必要在万柳地区建

9、 设具有较大规模的、能够满足当地居民日常需求的商业服务设施，并 发挥截留由西南方向通往西区人流的作用。 西直门外地区。该地区不仅有大量当地居民，而且是未来进 入海淀园的主要入口和交通枢纽，应安排较大规模用于科技产品交易 的商业设施，及较大规模的、能够满足大量流动人群生活购物和餐饮 需求的设施，发挥截留由市区通往核心区的人流作用。 其它地区。中心区内的五道口、北太平庄、德胜门外地区都 是北京市规划中的地区商业中心，并已经初具规模，应当按地区商业 中心标准配置商业设施，规模控制在5-10万平方M 之间。 社区商业 距离市级及地区级商业中心1公里以外的居民社区，原则上2-3万 居民人口应设一个综合性

10、的社区商业中心，营业面积3000-5000平方 M ，以一家中小型综合超市和一家菜市场为骨干， 同时配备其它生活服务设施，满足社区居民日常生活需要。园区 内有大量的高校和科研院所，要根据校园需求特点配置校园商业，商 业配置标准参照社区进行安排，并适当增大书店、网吧、便利店等设 施规模，提供便利的生活服务，并逐步实现校园商业服务社会化。 17 / 20 中心区商业布局及功能配置 规划地区 定位设施构成及主要设施形式设施规模 西区及周 边街区 科技产品 流通及配 套服务 由产业服务型展销中心和生活服务型商业街组合 而成的大型商业区，地上部分以科技商品会展、 交易为主，充分利用地下空间，在地下部分安

11、排 生活服务型商业，周边辅以配套服务设施。分三 个板块：产业服务型展销区为一板块；生活服务 型商业街分时尚精品和餐饮服务两个板块。 以西区建筑群商业设施 为主。总营业面积25- 32万，其中科技商品 营业面积 15-20 万。 双榆树 - 大钟寺地 区 全市性综 合生活服 务 调整大钟寺地区商业功能，发展大型专业市场、 综合超市、仓储商店等，结合对知春里地区小型 商业街的改造，使之与双榆树地区共同构成市级 商业中心，截留通往西区的人流。 营业面积 20万。 万柳地区 大型地区 综合性服 务 以一个购物中心或超级中心为核心，配以专卖 店、专营店、中小型超市、便利店及餐饮店，形 成地区商业中心，截

12、留通往西区的人流。 营业面积 12万，其中 购物中心或超级中心7- 8万。 西直门外 地区 科技产品 流通和地 区综合性 服务 由科技商品交易场所及大型零售店铺、专卖店、 专营店、中小型超市、便利店、餐饮店形成商业 群落，其中科技商品交易场所、生活消费品零 售、餐饮服务按4：3：3比例配置 , 截留通往西区 的人流。 营业面积 8-10万，其 中科技商品交易场所3- 4万。 其它地区 商业中心 地区综合 性服务 以一个大型零售店铺为核心，配以专卖店、专营 店、中小型超市、便利店及餐饮店，形成地区商 业中心，满足当地居民的日常生活需求。 营业面积 5-10 万。 社区商业 社区综合 性服务 以一

13、家中小型综合超市和一家菜市场为骨干，同 时配备其它生活服务设施，满足社区居民日常生 活需要。 营业面积 3000-5000 。 五、实施步骤与政策建议 一）实施步骤 园区商业工程建设要根据其重要程度和与相关建设进度配套分步 18 / 20 实施。 近期重点建设工程 北清 MALL 。位于园区的东大门，是未来园区商业标志性设 施，要尽早启动。力争2002年内完成详细规划的制定，并开始国际招 标，到 2003年初步建成，规划设施 70% 开业，2004年全部建成开业。 西区商业区。西区是园区科技商业的龙头，也是西区科技配 套服务的重要内容。 2003年西区建设完成后，科技会展、交易中心80% 以上

14、开业，生活服务区50% 以上的店铺开业；到 2005年规划商业设施全 部开业。 双榆树 - 大钟寺商业区。该商业区是规划中的市级商业中心， 到2002年要完成知春里地区中小商业店铺的改造工程；到2003年完成 大钟寺地区功能的升级与转移；到2004年完成双榆树地区的全面改 造。 其它建设工程 稻香湖庭院式商业中心: 随发展区高尚住宅区入住进度适时 启动招标和建设工程。 新建地区商业中心: 包括万柳地区和回龙观地区，随当地住 宅开发同步建设。 改造地区商业中心：包括西直门外、五道口、北太平庄、德 胜门外地区，随各地区整体改造进度同步建设或完善提高。 各科学园内设施 : 随各科学园整体建设同步建设

15、。 小城镇商业中心: 设计应一步到位，建设应随撤乡建镇的速度 同步启动，加速进行。其中上庄镇多功能商业中心的建设要随着周边 东方科普乐园等旅游设施的建设，根据市场需要适时进行。 19 / 20 社区商业中心和高尚住宅区便利店铺: 适应人口入住程度，逐 步完成店铺配置。 园区电子商务网络: 根据园区市场需要和商业建设的速度，鼓 励社会投资，加速建设实施。 二）政策建议 园区商业建设不仅规模大、周期长，而且具有整体性，需要政府 从规划阶段起就制定出一套能够长期适用的政策和科学合理的制度， 创造一种保障园区商业健康发展的运行机制。 商业发展规划应列入园区发展规划 园区商业是园区社会保障体系的重要组成

16、部分，是园区投资创业 环境建设的重要内容，因此商业发展规划应列入园区发展规划之中, 与 园区建设同期展开。 定期发布建设指南 根据园区建设规划要求，滚动提出商业建设的阶段性目标，定期 发布建设指南，向社会公示阶段性的鼓励、允许发展和限制、禁止建 设的设施工程的类别，引导社会投资。 重要工程实行公开招标 对重要商业工程的建设按照设施功能要求，实行政府统一组织招 标，吸引国际著名商业开发商和零售商业集团投标。 建立“商业开发商”制度 园区商业建设要引进发达国家近10年来普遍实行的“商业开发商” 制度，即商业设施建设由具有商业开发能力和资质的专业机构承接。 商业开发商可以自己经营承建的设施，也可以出

17、租、委托经营或转卖 承建的设施。商业开发商应该具有商业开发的经历和业绩；有物业管 20 / 20 理的经验和业绩；有与商业经营相关业务的知识和能力；有国际视野 和商业设施设计能力。 特殊制度安排 为实现园区商业发展目标，建立市场化运作与政府引导调控相结 合的园区商业建设机制，需要政府作出的一些特殊政策安排是： 商业用地制度 : 规划明确的商业用地，实行一定时期的预留、 保留制度；保留地实行优惠价格；按设施启用期定价。结合竞卖方式 建立价格形成机制。 鼓励外资进入 : 鼓励境外商业资本参与园区商业建设，必要时 可允许国际著名商业合资进入。 商业设施建设准入:3000 平方M 以上商业设施，只能设在规划 指定区域内。园区内只能设立规范化的社区菜市场，对现有的露天市 场2年内完成改造。发展区各科学园和高尚住宅区配 套的中小便利店铺，鼓励具有规范运作和高品质服务能力的连锁 企业进行经营。