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1、1 09 房地产 10 强研究成果发布【金地进前五名】 7 月 23 日本来应该是很平常的一天，但是，下午15：30 分在土地交易中心的拍卖现场，一 场“土地风暴”骤然而至。上海今年最大的纯住宅用地“青浦区赵巷镇特色居住区10 号地 块” 在上海房地交易中心五楼进行拍卖。这个不大的拍卖现场， 却聚集了上海滩的诸位大佬。 龙湖地产、华润置地、金地集团、仁恒地产、万科地产、保利地产、招商地产、新鸿基地产 等 11 家业内知名开发企业悉数到场。这样的场面，在今年几次住宅用地拍卖现场也并不多 见。本次土地招标以 “暗标” 的方式进行， 各家公司一次性报价。据业内人士介绍， “暗标” 方式比此前一贯采用
2、的轮番加价的“竞拍”方式要理性，但没想到依然诞生了今年新地王。 仅仅用时十分钟的拍卖会，以金地集团30.48 亿的惊人价格将该地块收入囊中。金地也 凭此成为今年当之无愧的“地王”。 根据拍卖的结果计算出来的楼板价为14495 元 / 平方米， 该地块最终成交价格比起拍价9.46 亿溢价 222。比 07 年龙湖拿的8 号地块楼板价涨了4 0.5 。 金地今年以来就成为业内关注的“拿地大户” ，今年四月金地集团以5.6 亿元拍得上海 徐泾镇 3 号地块，总价超出底价82， 该地块成为当时2008 年以来上海溢价率最高的地块。 “地王”是谁？ 中国不动产研究中心这样描述金地集团：“金地，内地品牌房
3、企！如果在脑海中素描一 个金地， 金地是一个什么样的公司？最大的特点是什么？在 A股市场， 房地产“招保金万” 四大家是机构和散户的首选，而金地则更倾向于将自己定位于排名前三。不过， 对这个排名， 房地产行业内显然有不少挑战者存在，毕竟H股和内地红筹地产股同样有很多优秀的房企。 显然，这还不算最真实的金地。” “文科万科、理科金地、工科中海？”当年深圳媒体资深人士蔡照明对行业龙头三甲的 企业性格描述，被广为流传。“理科金地”反映了金地一个时代的企业特质，也获得了金地 的高度认同，从蔡照明后来曾经任职于金地首席营销就可窥一斑。不过，对于“理科金地” 这个称号， 当前的金地似乎已不再完全认同，伴随
4、着金地的发展，这个称号已有局限。现在 金地更想突出的是“科学筑家”，也就是说“科学金地”、“精品金地”。金地紧随万科的 学习能力， 也曾让王石 （王石博客 , 王石新闻 , 王石说吧 ）感叹，“可怕的是金地， 太善学习， 万科走了十几年的路，金地三年就完成了”。金地借鉴了万科的长处和经验，绕过了万科走 过的弯路。但两者又有显著区别，各有长短，企业文化、操作风格完全不同，一个高调、浪 漫，一个低调、沉稳。 八年前，金地仅仅拥有深圳金海湾一个项目。以股权合作的方式，收购了北三个项目。 这是金地的起步。随后第二年，2002 年，金地开始全国第一步战略布局，首先是在深圳、 上海、北三地。作为房地产公司
5、上市后的首批试点单位，2001 年金地凭借IPO 壮大了企业 的实力， 从一个资产不过千万的地区级企业，壮大到现在拥有资产350亿的 “百亿俱乐部会 员”。 这次青浦赵巷的10 号地块，金地再一次厚积薄发，站在了舞台的中央。 “地王”出价震动业界 对于 23 日下午的拍卖结果，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示惊讶，他觉得这个 价格会比当初龙湖拿地要高，但是没有想到有如此之高。但是，随后陆骑麟又表示，金地拿 了这幅土地，也是可以预期到这个这个价格还是能够接受的。 陆骑麟认为金地本身就擅长打造高端项目，而赵巷地块又本身定位为高端项目聚集地。 两者之间不谋而合，金地还有很强的销售能力。无论从产品开
6、发和销售把控上都具有优势。 但是， 业内也有一些资深人士表示对此并不看好。沪上一位资深的媒体人认为，金地向 来以严谨的“慢工出细活”作风立足于市场，以其近期的两个代表项目“未未来”和“湾流 域”为例， 销售前期的企划工作可以长达两年之久，而一个地块既有高端别墅产品，又有普 通小户型公寓的规划又折射出金地缺乏自信心的弱点。如此“摸着石头过河”的谨慎态度， 未来极有可能融入万科现有的风格。 当时就在现场的一位开发商代表告诉记者：“这个地块的打造难度不小。”他认为，“楼 板价已经快接近1.5 万/ 平方米了， 加上建安成本、 税收、营销成本、 银行利率等各种支出， 最终要 25000 元/ 平方米的
7、单价才能平衡收支。” 还有开发商对这样的价格，表示难以理解。 连之前各界一直预测“志在必得”的龙湖地产负责人也认为：“龙湖出的价也已经很高了， 虽然离 30 亿不远，但是也没有想过土地成本上30 亿的大关。” 实际上，金地近年来在上海的表现上佳，今年前几个月的业绩也是保持持续上涨态势。 但是金地集团的业绩表现还是落后于大市，其在上海的可开发用地不多，几个在建项目都处 在中后期， 蓄地需求明显。分析师薛建雄认为，和当年高价拍花木地块一样，金地高价拿热 门地块的另一个目的，在于确立金地在高市场的品牌形象。而其他到场的豪宅开发商，虽然 有实力做这个地， 注意力主要放在地块的开发回报率和风险上。金地多
8、出了对品牌和进入高 端市场的需求，所以对回报的要求相对较低，而愿意承担更大的风险。 24 日早晨，记者拨打了金地集团的相关负责人的电话。该负责人表示，目前公司高层 均不在上海，正在外地开会，暂时不接受任何采访，稍后会有集团公告给到各家媒体。 “地王”频现，利与弊 地王现象并不是只有金地这一家，就在金地豪夺青浦赵巷地块的同一天。离上海只有2 小时车程的杭州，也出了“地王”价。23 日下午 2 点 34 分，在杭州公共资源交易中心，一 幅位于杭州上城区的18 号地块开始书面竞价。其初始总价为100100 万元，楼面地价10937 元/ 平方米。与金地在上海的舍我其谁报价方式不同，杭州的竞争显得更为
9、惊心动魄。上述 地块共历经24 轮报价，从14 点 50 分至 15 点 9分，标注为9 号竞价单位的绿城已报价8 次，第 23 轮时更报出了188800 万元的有效报价。然而，义乌小商品城还是一举跳升至189 000 万元，最终硬生生从绿城口中夺取了这幅地块，也创下了20650 元/ 平方米的今年杭州 楼市住宅用地单价最高水准。 从今年上半年来看土地平均溢价达到了48， 而去年全年土地出让平均溢价只有13。 “地王”的出现是受楼市影响还是楼市影响了地市？中原地产研究部经理马冀对于金地在赵 巷如此大手笔拿地，是持积极态度的。他认为，金地敢如此豪气，是因为金地是有底气的。 金地对于后市看好，第一
10、，该地块将来可能受虹桥大枢纽的利好，极具潜力；第二，金地本 身在别墅市场的占有率不高，而赵巷又是一个成熟的别墅区，金地可以用心打造一个高端的 联排和叠加别墅区。整个开发计划预计要2 年时间结束， 那时， 昆山的台湾人来沪买房的可 能性大大增加， 国内别墅产品的稀缺性也会使地块有个全新的价值重估；第三， 上海西部大 发展将会在大规划上帮助地块价值的提升。 据调查， 赵巷板块目前有15-20 家开发商在同时开发，基本都是以别墅项目为主。在别 墅土地停批之前开发的基本以独栋别墅为主。中海翡翠湖岸（查看地图 ）目前均价在25 000 元/ 平方米以上；恒联名人世家（查看地图 ）三亩大宅的独栋中式别墅目
11、前均价在30 000 元/ 平方米以上，单栋在2000-3000 万/ 套；古北佘山独栋别墅二手房目前挂牌单价为3 2000 元/ 平方米左右；凯迪 ?澳澜湾的双拼别墅目前售价仅18000-20000 元/ 平方米；合生朗 廷（查看地图 ）联排别墅目前售价为180-300 万/套。 金地这个项目虽然是没有了“7090” 的限制，但是纯做独栋别墅的想法也很难实现。而 按照成本核算和1.0 的容积率来看， 金地是不可能去做公寓住宅，那么其联排或者叠加的售 价就要至少28000-30000 元/ 平方米，而这个价格已经与现有的独栋别墅相当，不知道将来 这个产品将如何定价。面粉贵过面包，可以做蛋糕；但
12、是如果面粉贵过了蛋糕，还可以做什 么？ “金地”的谋略 如此大手大脚， 一面是金地的确看到了土地价值，另一面我们却又不能不忽略到金地自 身的一个原因。据中国不动产研究中心的数据报告显示：2009 年金地的发展战略是，完成 证券市场股权融资、项目回款和利润均衡发展，同时重新开始投资增加土地储备。加强了住 宅产品的规划与研发工作，并通过开展战略总包降低项目的建设成本通过加强研究能力， 提高对土地成本的系统性的把握将产品线研发提升到发展战略地位。计划新开工135 万平 方米，在建450 万平方米，竣工170 万平方米，销售额137 亿，增长20。计划投资支出 50-100 亿，100 亿上限考虑了股
13、权融资的实现情况（2009 年 6 月，金地增发41 亿获批准） 。 金地希望2009 年投资 50-100 亿拿地。 金地认为， 如果公司能够实现137 亿的销售回款， 假设 2009 年税金和费用支出为30 亿，工程投入60 亿，在基本不增加贷款规模的基础上， 可供投资的资金在40-50 亿左右。此外，公司计划2009 年股权融资40 亿左右，项目合作 融资 30 亿左右。 如果以上两项进展顺利，则足以提供100 亿的投资资金。 同时公司还打算 盘活经营性物业，公司目前拥有北金地中心以及分散的商铺、车库等物业账面价值20 亿左 右，估计市场价值在40-50 亿，目前年租金净收益仅数千万，收
14、益率较低。金地打算出售 一些经营性物业，以提高资金的使用效率。 金地 2009 年经营策略里面重要的一条就是：加大土地投资；从长期来看，目前的土地 价格是相对合理的，因此在2009 年希望增加土地储备。 这是一条显而易见的策略轴线：从良好的销售和快速的回款，这时土地的不足，使得快 速的销售反而显得尴尬，存量房销售过快，而土地储备跟不上，就造成无项目可开。加大土 地的储备，是为了取得更好的更持久的长线发展，以谋取股价的上升和银行资信额度的增加， 股价上升，配股，增发再次融资，账面利润更加美观，进而有钱再拿地，再开发, 这是一 个循环，期间要与多家基金和投资商合作，金融参与地产，地产利用金融，完美
15、的现代大型 开发企业的模式。 图 1：金地土地开发节奏变化 （以上数据均来自于中国不动产研究中心金地：41 亿元增发对冲高地价一文） 图 2：金地集团土地储备分布 （以上数据均来自于中国不动产研究中心金地：41 亿元增发对冲高地价一文） 金地在一线城市项目储备有待补充。从土地储备的区域分布来看，长三角占到24。 2 008 年，上海地区取代公司的传统优势地区珠三角，成为公司营业收入及利润的最大来 源地。但金地在上海的后续项目，如同在珠三角、北一样匮乏。 从结算面积上，上海地区的项目仅占了公司结算面积的25，但从主营业务毛利上， 上海地区的项目贡献了将近43。而珠三角无论在结算面积、还是在主营业
16、务毛利上，都 只有 20左右的贡献。导致公司内部沪强粤弱利润格局的原因有，珠三角是本轮房地产市 场调整幅度最大的区域，市场严重萎缩的客观原因，但更关键的原因还是金地在珠三角高质 量的项目储备较为缺乏。截止 2008 年末，金地在上海的格林世界、未未来、湾流域三个 项目的已售未结销售款合计仍高达29.1 亿元，预计2009 年金地的利润来源仍可保持由上 海项目挑大梁的格局。但随着未未来、湾流域两个重点项目在2009 年的陆续结转，公司在 上海地区将只剩格林世界一个重点项目，因此在上海公司同样也是面临着后续项目缺乏的局 面。 表 1：金地 2009 年主要开发项目 项目 位置权益规划可售面积项目资
17、源权益面积 （平米）（平米）（平米） 深圳梅陇镇宝安区 80 418,617 107,861 86288.8 深圳上塘道宝安区 100 125,739 125,739 125739 深圳名座（ 104 项目）福田区 100 26,479 26,479 26479 佛山九珑璧禅城区 51 217,311 217,311 110828.61 广州荔湖城增城区 80 2,382,000 2,237,222 1789777.6 东莞格林庭院（大岭山项目）大岭山镇 100 189,316 144,960 144960 珠海工业园香州区 100 847,710 780,336 780336 东莞博登湖（新
18、世纪塘厦项目）塘厦镇 51 315,991 289,328 147557.28 珠海红山楼项目香州区 100 31,522 31,522 31522 北格林小镇6 通州区 100 159,299 55,667 55667 北名（四惠项目）朝阳区 100 102,527 102,527 102527 天津格林世界津南区 100 711,328 488,232 488232 上海格林世界嘉定区 70 861,073 526,468 368527.6 上海格林郡青浦区 75 238,337 44,471 33353.25 上海未未来（高行项目）浦东新区 100 154,950 154,950 154
19、950 上海湾流域（三林项目）浦东新区 100 188,413 169,993 169993 南名（所街项目）建邺区 100 152,604 152,604 152604 南板桥项目雨花台区 100 1,023,003 1,023,003 1023003 杭州自在城（三墩24、25 地块）西湖区 60 406,454 406,454 243872.4 武汉国际花园武昌区 18.40 196,500 196,500 36156 武汉金银湖项目东西湖区 100 239,111 239,111 239111 西安芙蓉湖畔雁塔区 100 164,404 135,682 135682 西安南湖曲江池项目
20、雁塔区 70 884,924 884,924 619446.8 西安南湖项目雁塔区 100 315,600 315,600 315600 沈阳国际花园浑南区 100 218,172 122,185 122185 沈阳滨河国际（长青项目）浑南区 100 1,393,575 1,393,575 1393575 合计 11,964,959 10,372,704 8897973.3 目前金地总土地储备约1133 万平方米，权益土地储备982 万平方米，可供未来3 年发 展所需。不过，在2007 年内地房地产市场泡沫期，金地的高速扩张行为战略缺憾造成 高成本，使其当前面临很大的经营压力。金地新获土地储备中，70都是 2007 年获得的， 这一比例显著高于行业内标准（保利、万科介于30-40 ）。仅2007 年金地的土地支出 就高达 161 亿元。对市场形势判断的失误，以及拿地节奏把握的失误使得金地面临计提存 货减值压力，并将制约金地未来的盈利能力。 图 3 金地近年来收入和净利润情况