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1、第 1 页 买卖合同:避税背后的利益博弈：假合同引发二手房 悔约1 特征码 jFEbRXWrAvZFFszEBCAf 20XX 年，北京市房屋价格从年初到年尾，可谓一天一个样。惊 人的涨幅带来的一个现象，就是法院受理的悔约官司增多，房 主刚签了卖房合同没两天，就不愿按原价出售了，有的房主宁 愿赔上 10 万元违约金，也要悔约。北京市赵天庆律师事务所的 赵天庆律师，就代理了多起此类案件，并成功地为一名买主拿 到了房子。 二手房以 205 万成交 朝阳区的张先生在青年路拥有一套面积为 110.52 平方米的 房屋。去年初，张先生看着连连上涨的房价，盘算着如果卖了 这套房子，比买房时能赚不少钱，于是
2、他找到中介，把房子挂 牌出售。 去年 4 月 4 日，中介带来了买主李女士。此时，张先生尚 未拿到房屋产权证，而且还有人租住在里边。但购房心切的李 女士在看了房屋结构后，感到非常满意，当场表示同意买房。 张先生作为出卖人，和作为买受人的李女士签订了北京市存 量房屋买卖合同(经纪成交版)及补充协议。合同约定，张先 生把其青年路的住宅卖给李女士，成交价 205 万元，签约当日 第 2 页 李女士应给付定金 10 万元。房屋首付款 120 万元，除定金 10 万元外，在 20XX 年 4 月 30 日前给付 50 万元，6 月 20 日前给 付 60 万元，剩余房款 85 万元由李女士办理贷款，并让
3、银行把 贷款直接转入张先生的账户。 合同还约定，张先生在取得房屋产权证后，双方应在房产 证下发之日起 20 个工作日内办理贷款和过户的相关手续，任何 一方因自身原因不配合办理贷款和过户手续，均视为违约，应 赔偿 10 倍定金。此外，张先生应在 20XX 年 1 月和租房的住户 解除租房协议，交付房屋。 5 个月里房价疯涨 100 万 合同签订后，李女士给付了 10 万元定金和 120 万元购房款， 尾款只剩下 75 万元。20XX 年 9 月 8 日，张先生拿到了产权证， 并把产权证复印件交给中介公司，由中介公司通知李女士办理 贷款。 此时，距双方签订合同的日期已经过了 5 个多月，这 5 个
4、 月里，北京市的房屋价格又疯涨了不少。张先生的这套房子， 按 9 月份的房价，能多卖出差不多 100 万元。想想这房子现在 虽然还在自己手里，但房价却是 5 个月前的房价，张先生心有 不甘。正好，中介公司拿来的网签合同，为张先生悔约提供了 口实。 中介拿来的网签存量房屋买卖合同 ，已经有李女士的签 名，只待张先生签上名后，就可以拿到房管部门报备，银行立 第 3 页 刻就能放款。但是，张先生拒绝签名，他认为，网签合同中把 房屋成交价写成了 95 万元，而这是故意逃税的违法行为。 中介公司几次和张先生交涉，张先生均拒绝签字。转眼间， 已经超过了合同规定的产权证下发之日起 20 个工作日内办理贷 款
5、及过户的日期。 房主以守法为名状告买家 20XX 年 10 月，张先生把李女士告到了朝阳法院。在起诉 书中，张先生表示，中介公司拿来的网签合同所列内容故意虚 构事实，这是违反法律规定的行为，他拒绝在虚假陈述事实的 网签合同上签字的行为，是在遵守中国的相关法律和政策。 张先生认为，在他取得产权证并向李女士提交产权证后的 20 个工作日内，李女士并未按照合同的规定办理相关的贷款及 过户手续，已构成违约。因此张先生向朝阳法院提交诉状，要 求该院判决解除双方的房屋买卖合同，并判令张先生不退还 10 万元定金，只退还房款 120 万元。 接到诉状后，李女士急得要命。半年前买的房子，现在要 飞了，即使拿回
6、房款，按现在的房价，在青年路只能买 60 平方 米了，这岂不是亏死了?无奈之下，她找到赵天庆律师，希望能 通过赵律师的代理，帮她拿到房子。 录音证明 有避税事实 张先生除了手里拿有一份虚构房价的网签合同外，还有一 第 4 页 道杀手锏，那就是他和中介公司的员工对话的电话录音。 在录音中，张先生问：“为什么不能用之前 205 万的那个 合同呢?我是 205 万卖的啊。 ”中介员工说：“说白了，就是客 户她想省一部分的税钱，现在国家对这一块儿呢，规定了一个 最低指导价，天鹅湾那儿属于 4.5 级土地，土地指导价是每平 方米 5586 元。只要咱们的成交价不低于 5586，都是可以的。 所以我是按照
7、 5600 乘以 110.52 平方米，大概 65 万元左右。现 在因为李女士是贷款客户，要贷 75 万元，所以成交价就改成 95 万啦。 ” 张先生说：“这属不属于犯法，偷税不是犯法的吗?我真害 怕，你明白吗?”中介员工说：“国家对这一块也是睁一只眼闭 一只眼。如果国家不允许的话，就不应该规定最低过户价。出 了五环是 4800，五环以内四环以外是 5586，四环以内三环以外 是 6850，二环以内不低于 11800，国家规定一环一环的价格是 这样，所以咱们可以按照 5600 去做。 ” 名律铁案 本期主讲 赵天庆律师 赵天庆律师是北京赵天庆律师事务所主任，他执业近 20 年， 为大多数行业和
8、国家政府部门提供过法律服务，积累了丰富的 办案经验。赵天庆律 第 5 页 律师十多年来连续为金融机构提供法律服务，经办金融案件一 百多起，为金融机构追回损失近百亿元。赵天庆律师事务所是 北京首批个人所，该所统一接受客户委托，律师按专业能力和 特长，分工负责客户委托的各项业务，全所对客户统一负责。 律师 支招 提高定金数额 加大毁约成本 提起 20XX 年代理的几起房屋买卖合同纠纷案，赵天庆律师 深有感触。有的当事人两次委托他打悔约官司，但一次是当事 人不愿卖房了要毁约，一次是当事人要买房但对方毁约了。赵 律师说，在经济利益的驱动下，房屋买卖的当事人不尊重合同 的严肃性，有的房主在毁约时，甚至直
9、接把房子又卖了，并且 很快办了过户手续，致使和原买主的合同事实上无法履行，给 原买主造成很大的经济损失。 因此，赵律师建议，买二手房时，一定要提高定金数额， 加大房主的毁约成本。 J161 买主反诉要求履行合同 赵天庆律师分析了案件情况后，对李女士说，张先生想规 第 6 页 避 合同义务，但最近最高法出台了一个司法解释，要求尊重合同， 和谐平安地执行合同，网签起到的只是一个备案作用，并不能 以此来否定合同。在是否违约的问题上，赵律师拿到了李女士 到银行办理的贷款手续等相关资料，来证明李女士并未违约。 至于张先生所说的避税问题，赵天庆律师认为，此案是合 同关系，而非税收关系。此外，赵律师还调取到
10、一份有利证据， 来证明张先生本人是同意避税的。这份证据就是张先生在出售 房屋之前，和中介公司签署的授权委托书，委托事项为“委托 人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的 合法代理人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约 手续” ，该委托书上记载的房屋交易总价是 66 万元。这说明张 先生对于网签合同时通过降低成交价来避税的行为是明知，而 且授权中介公司如此操作的。 在赵律师的建议下，李女士向 法院提交反诉状。在反诉状中，李女士认为，张先生寻找各种 理由和借口，妄图在已经收取了 130 万元购房款的情况下，解 除买卖合同，从而达到非法毁约的目的，以便日后将房屋再次 加价转卖，
11、牟取非法利益。李女士认为，依法签订的合同，是 受到法律严格保护的，请求法院判令双方继续履行合同，判令 张先生立即配合她办理诉争房产的贷款和过户手续。 法院判决合同有效 在法庭上，赵律师提交了一份网签合同，证明李女士同意 第 7 页 按照 205 万元的价格签署网签合同，但张先生还是拒签。经过 法官询问，张先生表示其不同意再按照 205 万的价格签署网签 合同。 朝阳法院审理后认为，李女士确于合同约定的时间到银行 办理了贷款手续，并没有违约行为，故张先生据此要求解除合 同、扣除定金，法院不予支持。至于网签合同有违法行为的问 题，因张先生也有授权中介公司以虚假价格签署网签合同的行 为，且双方并未实际按照虚假价格签署网签合同，故张先生据 此要求解除合同，法院也不予支持。 最终，朝阳法院判令双方在判决生效后 7 日内，按照原合 同办理贷款及过户手续。李女士如愿拿到了房子。