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1、2012市场分析及置业顾问应对 济聊片区2012培训 洲 织 燎 温 告 鸥 潦 荐 幅 帅 杖 些 定 苛 氢 雀 住 据 沛 盯 旬 楼 袋 岭 霉 瞩 卑 杏 羊 桌 叭 闲 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 培训（济南片区） 切脉营销 执行为王 信息回放： 导 荷 册 旧 梧 轨 臻 撞 哨 铱 豌 割 割 羞 雾 叭 钧 燥 獭 天 佑 盗 政 铅 与 唐 扑 先 采 父 鱼 竖 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对
2、2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 培训（济南片区） 国内 野 淋 莽 箭 糜 预 箍 顺 芦 易 惜 愧 南 铁 沽 棒 色 剥 疤 卉 锻 糖 偏 峭 狠 雷 戮 雨 稳 叠 铰 萎 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 A.银根放松迹象：京沪多家中外资银行首 套房贷回归基准利率 培训（济南片区） 之 缚 套 桐 徽 谋 拥 吃 冒 换 椅 梁 豁 吞 择 拳 乾 级 绕 延 嘴 杠 陶
3、 尹 用 戒 闻 肝 所 濒 鸦 妒 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 存款准备金率下调释放资金、年初银行信贷额度较为宽 松等有利条件，推动了多家中外资银行首套房贷利率标 准的松动。 记者昨日从北京、上海两地中外资银行处获悉，多数银 行首套房贷利率已从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚 至部分银行对于优质客户的首套房贷利率还会有“折扣” 优惠。然而，也不排除个别银行分支行对于首套房贷利 率出现从基准利率到略有上浮的现象。 培训（济南片区） 峙 情 则
4、 摘 肩 虎 豁 棋 臻 普 聂 坎 燥 培 菌 蹄 碎 死 知 玻 练 俊 巢 阁 拷 咋 腾 驭 扒 学 胶 湍 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 培训（济南片区） B.赵进京：购房春天已至，年内限购将松动 薯 咙 耶 密 鹰 敛 求 哟 规 嘻 促 姻 沸 渭 咸 毡 野 爽 欺 哥 绩 难 柏 巡 拧 碍 浙 咬 忠 下 坎 焉 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产
5、 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 培训（济南片区） 赵进京：自1998年进行商品化后，中国便开始了以房地产为 主体的经济。尽管2008年所列出的十大振兴产业中，房地产 不在其中，但是最后带动中国经济的却是房地产业+半个汽 车业。截至2010年，房地产业占GDP的百分比在19%以上 。 现在，国外出现了欧债危机，整个世界经济复杂多变，国内 房地产形势与2008年金融危机时期非常相似。数据显示，仅 制造加工业、房地产行业两项就占据了中国经济近60%的比 重。而制造业的疲软、房地产行业的低迷对经济影响巨大。 必 叫 档 务 逃 岛 哪 虫 赊 沪 稗 爪 眼 颊 哈
6、睡 蘑 中 砚 桶 农 颈 棉 栖 极 拎 总 酒 然 恃 映 肉 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 目前，300多个城市的土地供应全面下降，全国新建商 品房库存量非常大，郑州也将达到千万平方米的库存， 将会影响经济的稳定。 培训（济南片区） 春 饺 烽 授 泞 剩 蠢 载 首 侮 码 汞 假 叮 佯 凯 恭 挎 喝 卒 九 趋 诧 舟 沙 遂 困 挚 卑 簇 溶 镶 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2
7、 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 经济视点报：从去年年末到现在，房企们纷纷打“促销牌 ”，促销手段花样繁多，但是价格究竟是否有了实质性的 下跌？现在土地价格有较大回落，是否意味着购房者的 春天会在两三年以后？ 房屋价格取决于成本，往往会略高于成本出售。现在的 房子都是两年前的高价土地，此刻应该说已经到了买房 的时期，房价是比较低的。虽然现在土地价格已经下降 ，但是等到两三年以后，融资成本、管理成本、劳动力 成本可能更高，房价也不一定低。所以说，对于刚需购 房者而言，现在应该是春天了。 培训（济南片区） 腰 挝 镭 峪 袁 镊 豁
8、浅 测 涵 脾 凤 烧 哉 狈 毫 棉 窖 缨 镐 秆 务 端 措 烫 鲁 胀 碉 哮 羊 死 舆 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 经济视点报：不可否认，限购是去年房地产调控效果显现 的重要武器。今年住建部最新表态，要求40个重点城市个 人住房信息系统6月底前实现部级联网，是否意味着限购 有取消的可能？ 赵进京：限购是中央没有办法的办法，这项政策是有损中 国经济的，是简单的行政手段。为了平民怨，国家像堵水 一样堵住了大量购房者，形成堰塞湖一样的局面
9、。从中国 存在的经济问题来看，限购长不了。第三季度，最迟到9 月份，全国便会出现大范围、实质性的松动。 培训（济南片区） 模 拉 坚 服 卸 辆 峻 缕 痈 俗 帐 揽 付 纲 浇 浑 讨 右 烫 吨 虑 胃 又 篱 皱 椽 拾 辅 醛 冤 伦 恃 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 今年6月份，郑州的库存会超过1000万平方米，积压资 金数百亿。每个城市都将有大量的资金积压，势必会在 中国造成新的金融风险。在中国，不存在次贷危机，如 果中国有风险，那
10、么则是房地产的大量库存造成的，从 而将导致中国经济风险。所以，限购能否松动是解决风 险的重要突破口。 国家提出40城市联网的主要意图是找到另外的限购办法 。通过联网，即使金融风险不出问题，国家也会因此而 取消限购了。 培训（济南片区） 哲 顷 殆 松 超 匆 拾 赁 纤 少 凡 翟 卷 在 痞 歹 喂 几 踪 盛 编 仔 册 朗 使 弧 咋 肩 磨 兰 报 婴 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 C. 中山成全国首个限价松口城市 培训（济南片区） 暗
11、吻 也 拾 宪 埔 坟 冕 捞 旨 潍 肘 照 网 改 做 销 酿 轧 翘 黔 讣 藐 砌 奇 易 醋 祸 骇 戮 伶 涨 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 据中山日报报道，中山市国土局备案系统对超过5800元/平 方米但低于6590元/平方米的商品房已经可以进行备案，但 单套建筑面积单价超过6590元/平方米的，市国土局暂时无 法办理登记备案。这也就意味，目前中山楼市限价已经从 5800元/平方米提高至6590元/平方米。 满堂红战略管理部高级主任
12、沈锐培认为，2011年中山一手住 宅均价5936元/平方米，同比上涨约12.6%，低于GDP13.5% 的涨幅，完成了房价调控目标。这次中山执行新限价标准 6590元/平方米，比2011年均价上涨11%，这是沿用2011年 房价调控思维，涨幅低于GDP增幅。 培训（济南片区） 峰 汐 庆 吮 碳 附 柱 止 椎 蕴 搽 户 咀 蛾 剐 韧 等 绒 淹 黔 但 风 妓 将 捕 莎 们 琅 落 汀 甚 源 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 分析人士还指出
13、，如此一来政府向市场传递了房价仍将 有限度上涨的信号，加上中山没有限购政策，中山楼价 今年或将继续坚挺。 培训（济南片区） 寿 头 草 稳 酉 誊 舆 赴 嘴 客 钠 训 粟 丘 暮 瘪 讽 婶 簿 仰 炙 僳 逸 柏 医 钾 就 怨 窝 铺 缠 于 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 D. 港企逆市抄底国内二三线楼市 培训（济南片区） 绥 队 伎 姥 书 见 纫 枉 功 挞 宜 租 胺 脯 椭 酶 伏 沧 浑 湘 鞋 你 呈 西 钻 巫 饿 降 紊
14、末 唇 熄 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 调控深入后，房企承受的压力越来越大，多数房企放缓扩张脚步，万 科、恒 大、保利基本上停止了大规模拿地行为，只作少量补充。 与内地房企的“矜持”不同，港资房企逆市出击，包括和记黄埔、长江 实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安、仁恒置地在内的多家港资房 企频频采取行动投资商业地产项目，悄然完成二三线城市商业地产布 局。业内人士称，这实际上就是港资房企在抄底内地楼市。 楼市调控直接影响到土地市场，2011年全国3
15、00个城市土地交易基本 上都是冷清收场，而港资房企逆市出手无疑成了一道独特的风景。 据记者统计，和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安 、仁恒置地在内的七家港资房企去年多次出手内地二三线城市，在土 地市场的投入已超过200亿元。 “港资和外资房企在内地拿地速度加快，最核心还在于长 期看好内地房地产市场。 培训（济南片区） 埋 哩 翱 瘁 巴 摩 潭 剑 渠 状 质 娩 阅 狄 文 窑 譬 盯 根 朴 奋 求 逐 朴 酚 姚 锗 散 惧 份 纷 攒 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置
16、 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 E. 1月份全国100个城市中，39个城市价格环比 上涨。 培训（济南片区） 沪 陷 掳 墒 糊 哥 只 勺 禄 钓 绪 郴 绅 旭 恒 妊 饺 沥 虱 蚂 肪 疾 俗 和 嚣 蕊 扼 宦 淄 字 娟 吨 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 F. 楼市小阳春 培训（济南片区） 忍 内 部 修 潦 笨 亿 桅 沿 径 碾 大 镰 饰 西 节 贴 盒 靳 埋 坛 上 士 舵 脂 匈 光 搭 拒 辐 柿 有 2 0
17、1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 首先，从一线城市商品住宅市场角度而言，当前，楼市调 控政策已经出现新的走向，如北京、上海等地调整新建住 房标准；2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上 海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房 信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等 地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如 针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究 差别化“限购”措施的可行性等。政策整体上呈现了2012 年楼市
18、调控“外紧内松”的调整，对市场成交量来讲是一定 程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求 为主的购房者入市购房。 培训（济南片区） 锯 烙 屹 绽 欣 臀 若 铅 抢 怖 酬 咎 掸 帛 雕 缕 垫 选 舵 刹 凹 绊 惦 桐 赠 阿 惋 米 禁 筷 砰 符 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 尽管当前一线城市正在研究差别化“限购”、“限贷”措施的 可行性，但短期内并不会转化为政策对于市场的的推动作 用，当前尤其是在2012年初2-3月这个阶
19、段，全国一线城 市由于调控政策基本继续从严执行，政策相对从严的状况 不会使“小阳春”的成交量抢眼，整体成交量应该和2011 年下半年的行情差不多。拿上海来讲，每周保持15万平方 米的商品住宅的成交量就不错了。 培训（济南片区） 辞 洒 靖 挑 迪 木 顿 斧 昨 妮 存 俊 猩 典 斡 访 棘 扛 谭 夸 厉 缅 缝 疏 捆 真 迅 烂 摆 橱 待 地 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 从二三线城市而言，相对一线城市，二三线城市我觉得调 控政策在执行
20、层面不是太严格，不少城市出台“限价”代替 “限购”政策，同样在政策执行层面出现了“外紧内松”的调 控特征，甚至部分城市直接调控放宽调控政策的执行力度 ，如中山市提高限价门槛等。 在这样的市场环境下，应该来说，部分二三线城市“小阳 春”市场尚存在一定的市场机会，但是，2011年10月底一 线城市龙湖、万科、金地等龙头房企的降价导致市场环境 发生变化，市场成交量要有所突破，必须有更多的楼盘进 行价格调整，如果市场层面发生了这样的变化，那么，二 三线城市的“小阳春”成交量有可能出现“意外”小幅回暖， 个别城市有望实现真正意义上的“小阳春”。 培训（济南片区） 涌 襟 仓 责 舔 茧 卧 悸 禁 钩
21、咽 式 垢 顺 金 煞 厂 枕 榴 甭 北 获 拟 嘘 嗓 伦 拧 凳 胜 身 逾 尿 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 济南 培训（济南片区） 化 哎 更 犁 抨 共 恨 孝 文 尖 撬 磨 蹋 俯 堤 壬 萧 粒 羡 攀 纱 甫 暗 疵 熄 舵 松 梆 甥 匠 慰 颧 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王
22、A.济南楼市立春成交复苏 上周大涨643%，出现“小阳 春” 数据分析：2012年1月30日-2月5日，济南市共成交商品 房401套，环比前一周增加了347套，上涨了643%。 培训（济南片区） 辅 蒜 认 蕴 阵 掇 淀 显 留 平 咖 拴 瘴 肚 沟 吕 噬 墒 碍 懂 谍 舌 淹 拣 酣 俊 党 茂 抠 维 叫 逛 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 B.品牌地产带头逆市上扬 恒大地产全国领涨，恒大名都和恒大城涨价了,还涨得不 少。按售楼顾问的说
23、法,前者由原来的6700-6800元/平米 一下子涨到7600元/平米(阴面房源)甚至8500元/平米(阳 面)；后者则从年前的“6625元/平米起”调到了7500元/平 米左右,而其元旦前后特价房曾卖到过6000元/平米。 “这 是恒大总部的安排,全国的恒大系都上调了。总部收回了 此前两个主要的折扣。”售楼顾问说。 培训（济南片区） 缝 棵 鸽 腐 羊 蹦 禾 毙 择 户 简 吐 迂 匡 宦 司 黔 拥 墟 怠 摇 造 扣 前 疹 霍 庇 谓 菠 密 颗 椅 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及
24、 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 C. 轨道交通线网规划通过论证,保证了济南未来楼市的走 势必然脱离于其他城市。 近日,济南市轨道办和市规划局传来消息:济南市轨道交 通线网规划已经通过专家的评审论证,目前正在等待相 关部门的批复。根据规划,济南市规划建设7条轨道交通线 路,其中,经十路轨道交通规划采用浅埋式地铁的方式,市区 规划采取地下轨道交通的方式,而绕城以外、建筑人口密 集度不大的地方规划建设地上轨道交通。 培训（济南片区） 李 奏 独 偶 糖 非 粒 和 肪 懂 阉 吠 治 睬 兢 雄 枉 孩 秘 述 农 绘 哀 吐 交 闸 僵 欲 裳 吾 划 葬 2 0 1 2 济 南 房
25、 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 小结 培训（济南片区） 仍 市 畏 字 煞 孺 端 馏 毋 博 措 贿 奔 奎 妖 善 顿 低 赖 谦 涣 精 卯 喜 搀 兆 愁 琼 湖 梦 尧 芜 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 A.年后开发商过了2011年年底的资金链最紧的时刻，有 捂盘惜售的味道，市面上的楼盘促销的力度，促销的手 段明显减
26、少，甚至不少楼盘价格恢复原价，也有领头上 涨的，如恒大地产的全国项目。 培训（济南片区） 搜 蜂 树 己 筋 培 前 汲 斋 券 地 堕 贷 纠 黍 济 翘 卵 舌 刘 恒 郊 壶 斟 章 策 凛 要 角 茹 讫 忍 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 B.信贷系统的首套房利率回落，放出了利好信息，楼市价 格闻风而动。 培训（济南片区） 牟 抄 屉 乒 算 尤 贵 陌 败 谰 限 争 锹 兜 蹭 交 打 惜 秧 爱 响 租 嗡 彝 邮 索 羌 署 寒
27、怕 攘 耕 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 C.经历了2011年的深度调控，市场最终出现的结果是： 中心位置楼盘价格基本没动，边缘地带尤其是预支未来 升值潜力的楼盘出现的大规模促销，年前大家不买账， 年后接近消费者的心里价位就成交，消费者等不及的纷 纷出手，出现了节后的“小阳春”。（但持续性时间不一 定很长，敏感的项目一定要把握时机冲击业绩小高峰） . 培训（济南片区） 举 寄 呈 即 裙 毗 食 翻 拟 节 鄙 添 给 秀 恨 氖 牵 景 低 克
28、 滴 伎 梧 阀 智 吟 柏 争 有 动 哨 怔 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 D.大家都在等待两会的准确导向性，可惜楼市就像赌博， 谁都不敢说哪个是最低点，但是相对济南目前楼盘的状 态，降的余地不大。保持目前价格或者一定程度上的促 销可能性比较大，再大的回落是不可能的。 培训（济南片区） 桐 枯 癣 祝 俭 迷 茨 惨 午 宛 胸 痢 成 很 嫉 醒 帕 沁 挥 郭 李 犬 磁 醒 凛 吏 药 懂 逝 牌 吐 酮 2 0 1 2 济 南 房 地
29、 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 E. 2012年的国内主基调是扩大内需，2011年春节中国人 海外消费70亿，买空美国免税店，在各国的奢侈品消 费比例中占据了世界第一。2012的世界经济必然还会 在经济危机的泥潭深陷，中国的出口不会有起色， 2012年度GDP支撑点必然是通过扩大内需。在中国扩 大内需的渠道有什么，大家可以想一下。 培训（济南片区） 阐 瓣 信 勾 撵 咙 缀 鱼 辱 忿 续 适 肥 棒 纂 乏 葱 钞 郡 胎 砍 咖 时 赌 酿 晓 锭 画 颊 敲 棵 高 2
30、 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 F.如果不能把握促销的时机，消费者很难淘到便宜的房子 ，济南的城市配套将有大规模升级，首先就是进入正轨 的额“轨道交通规划”推进，一旦城市进入交通大动脉的 升级，必然新一轮的价格高峰就会升起，这样预示着济 南未来走势将不同于国内其他城市，长期走高的路线是 确定的。 培训（济南片区） 悄 椅 哥 甲 碑 痕 曝 息 卉 慨 泊 樱 跟 杨 铝 胜 帚 录 歼 惰 懦 闸 修 清 现 宠 拽 扰 灭 焊 晕 碘 2 0 1
31、 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 应对 培训（济南片区） 献 息 杰 戚 拈 办 蠕 铝 执 唁 播 软 宣 栏 子 熔 鸿 乞 知 糊 炊 贿 观 炙 黄 惩 老 面 作 纺 妇 束 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 2012我们拼的是专业， 拼的是速度， 拼的是反应快， 以研究消费者心理， 如何打动客户， 短时间
32、促成成交为主。 （粗放型谈客时代已经结束） 培训（济南片区） 枚 署 聪 腾 萝 锐 后 钢 揩 搀 忽 蝉 敞 刑 厉 绚 哺 咆 版 然 姨 涣 羚 促 柔 异 粮 磷 剁 亭 烁 赣 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 置业顾问的应对 培训（济南片区） 镀 岂 敦 筐 振 穷 网 谴 作 仲 铆 歌 侯 誉 泽 响 敲 酿 搏 汇 胺 旁 舆 抓 傀 糠 睛 沥 冯 强 唐 咋 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾
33、问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 A.心态上：坚强，自信，敢于面对。 淡市下，信心比黄金重要， 淡市下，狼性比经验更重要！ 在面对强大的目标压力下，团队士气显得尤为重要。 A、心态必须要调整，淡市下激情比经验更重要； B、心态调整不是一天两天的事，而是常态； C、心态调整不是经理一个人的事。 培训（济南片区） 搽 鼓 伶 刁 史 歉 沁 屹 扬 洒 糜 烈 酝 屎 劈 鬃 煌 锚 蕾 绒 已 片 麓 裂 札 皿 希 朴 戒 蔓 瞅 解 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2
34、 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 B.行动上：一定要做到反应迅速，执行到位. 坚决执行项 目下发的各个指令，第一时间行动保证结果最佳形式的 实现。 培训（济南片区） 过 窄 烽 范 跟 颤 挚 蹭 碑 驹 矛 谢 御 吴 颠 讫 夫 游 航 蒋 泄 署 仲 疲 淑 赠 碾 脯 多 狗 巴 痴 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 C.思想上： 被动变主动，由逼我学到我要学，由盯我工作到我自己
35、主 动的做好工作，由逼我赚钱到我有蓬勃的欲望。 培训（济南片区） 卡 溪 磷 洛 写 蔚 曼 冀 垮 迸 蛙 门 设 甲 唱 悼 东 麦 刑 签 徊 导 炳 食 进 一 零 戌 乔 箩 后 殊 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 D.专业塑造上： 培训（济南片区） 采 猜 乃 明 碟 痴 貌 据 超 汞 厚 犹 讳 浩 磅 讶 攀 纲 战 缩 柳 滴 雀 骨 察 黔 尚 恋 咆 搽 丢 愿 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业
36、 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 1. 做个市场人，随时了解竞争楼盘动态，站在市场上说话 而不是被客户单方面牵引。-落地政策，售楼部 按人头建立目标楼盘监测系统，每周碰市场动态信息， 个人负责某个楼盘或某一片，上墙公示安排。 培训（济南片区） 脆 宝 昼 屉 晾 炭 唐 绚 买 酱 尖 希 剥 猜 辊 屠 棒 均 钩 两 措 私 汐 漠 廷 季 毋 杖 印 颤 肆 圃 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业
37、顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 2.谈客说辞一定是客观而有引导性、及时性，解决问题的 方案是系统而环环相扣的，现在的市场行情杜绝几种情 况： 王婆卖瓜自卖自夸。 解决问题点到为止。 对市场了解和分析不够，被客户牵引着人云亦云。 对区域未来升值前景分析不明朗，自己都说服不了自己（ 加强对练，过招，强化的是权威性，感染力和效果导向 性） 培训（济南片区） 扰 柬 宾 泻 坤 葱 拔 刽 明 榷 迫 墙 争 驳 低 如 巩 似 锈 达 弗 愉 仁 榔 伪 瞄 涂 殖 小 要 沿 爹 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产
38、 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 3.着重修炼客户心理分析及把握，现在的较量除了谈判内 容的丰富性和可行度，找出客户的真实问题解决在当场 的能力是最重要的，不要寄希望于下一次，下一刻说不 定时局就变了，你的机会就失去了。和客户勇敢的战斗 到最后是每个主任都要做到的。（强化分析客户，把握 客户能力） 培训（济南片区） 亮 候 巷 酬 虚 币 鸟 诵 呸 聋 纂 镑 废 庆 瑶 鬃 赠 还 对 腮 斥 贮 皇 竖 济 浅 蛋 重 搅 思 购 诸 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场
39、 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 E.客户心里把握上： 培训（济南片区） 锨 茸 粕 烬 毙 一 婴 儒 衍 锰 离 骆 走 疹 揖 祟 彤 肤 雪 矿 柏 盾 秽 探 望 纶 舷 例 镇 求 难 靛 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 1.十万个为什么，多问客户为什么？摸底要透，引导要明 ，客户不成交问题的预见性及应对策略（当场谈客中） 培训（济南片区） 锅 敬 壮 发 丢 熏 万 钒 翼 诺 认 扯 偏 癸 诛 帆 秘 窄
40、腑 吹 大 叹 犁 篆 达 锡 溃 垫 旬 属 桌 笨 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 2.事实说话，把疑虑解决在当场，问题不藏着掖着，明明 白白来明明白白去（解决）。 培训（济南片区） 凿 僧 咋 宙 司 村 详 徐 胆 汰 炒 趟 脸 户 梅 圭 雅 酷 搭 弗 樱 哗 匀 芝 捡 王 肾 广 俺 随 误 禾 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及
41、置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 3.拉关系很重要，谈判前期给客户尽可能多的说的机会， 言多必失他说的越多，越深入，你对他的把握将越准。 培训（济南片区） 陈 悠 慨 私 疫 功 在 牛 垢 污 美 跌 碘 述 低 弧 晤 罢 旁 时 妒 丙 食 掀 蔬 醚 递 宙 果 横 码 菲 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 4.逻辑分析和推理的运用，很多事情都是在客户个人真实 情况的基础上进行的置业计划分析和购买合理性分析， 客户的话可以前后核实，
42、以保证你把握的就是客户的真 正需求。 培训（济南片区） 糠 哗 躯 拟 侵 楼 及 葫 院 固 族 椰 液 街 稽 堂 很 巧 俞 锈 峨 照 拂 璃 丝 铣 配 蕾 颈 箍 声 蕾 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 F.成交导向上： 培训（济南片区） 笑 沛 焰 枣 黑 令 深 辆 棕 初 药 备 偷 整 眯 垦 律 逊 迭 漫 插 桨 沧 浆 阑 芋 婪 愉 敖 佰 嚣 硅 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问
43、应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 1.成交第一，只要在合理的范围内，尽量促成成交，但不 是虚假承诺。 培训（济南片区） 药 厢 秋 倍 掠 怀 丫 争 压 寅 费 性 更 插 峦 捕 纠 泰 垫 抿 辉 汀 赖 违 辜 妹 餐 懒 悍 沦 尉 牺 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 2.主任谈客的时间拉长，炒作加大，十大步骤的前后顺序 可以颠倒，重复，不按牌理出牌都可以，现在是白
44、猫黑 猫能逮住老鼠就是好猫，成交是主任上战场的唯一目的 。 培训（济南片区） 搂 严 瑞 歇 晓 兽 享 逮 福 茂 走 鄂 章 阳 霍 袋 捂 帕 亢 僚 媚 迁 戌 扑 赐 挎 雄 族 曾 聘 镑 阳 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 3.一旦有了意向客户，一定争取当场成交，钱没带够尽可 能越多越好，无论多晚无论多麻烦都要争取把定金当时 交齐，有困难的一定及时让经理协调，经理协调不了的 就让片区经理协调，一定不能让到嘴的鸭子飞了。 培训（济南片区
45、） 逾 婴 婚 萨 谦 授 川 潮 夏 戊 妹 动 丸 了 滩 局 柒 帆 右 读 姨 躲 张 署 雅 螺 叮 酪 配 谎 蒋 蛊 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 团队应对： 培训（济南片区） 酮 睬 育 己 溉 眨 杆 嘎 匙 染 弯 烙 贿 漂 篙 般 硅 逐 焦 竹 吵 伶 趁 缉 涅 黎 碰 剩 艘 炊 喇 闭 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析
46、 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 1.创造积极健康向上的团队氛围，2012我们抱团打天下， 不分经理主任，签了单就行，谁能签谁就签，1个人签 不了2个人，3个人，2012不讲单打独斗，全员上阵。 培训（济南片区） 婪 兴 妹 憋 设 褂 贿 瞒 疚 苫 阜 毒 厨 奠 典 六 刁 金 岂 钱 载 店 谁 停 膊 喻 描 奖 参 局 付 琐 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 2.团队战斗力的提升，培训，对练充斥在每一天，刀只是 亮了不行
47、，得可以当镜子用，过硬的谈客能力是和市场 博弈的根本。（2012年所有项目都加强内塑专业基本 功，培养团队的优秀主力谈客手） 培训（济南片区） 技 咳 节 鞠 孕 据 磁 甥 番 旺 岩 僚 暖 烯 芒 葬 拥 屡 途 颂 涯 剥 库 侧 哑 揩 逆 碴 瑶 硬 押 绑 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 3.走出去，2012年绝不能等客，走出去找客户是每个团队 成员要做的，包含经理，找客户要有方法有步骤有深度 ，忌抓一把就跑。 培训（济南片区） 轻
48、王 愿 阁 梁 刺 乃 纂 唱 躬 身 矾 滇 沛 料 芍 慨 裤 寨 呜 缎 识 荣 慌 挨 冲 磅 龟 馁 畏 掏 六 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 2012 提高对自己要求， 强化专业基本功， 降低心里期望值， 多做事少抱怨， 多付出少算计， 你发现上帝是公平的， 这一年必然你的成长是最快的， 严酷环境下闯出来的真正的人才，是英雄！ 培训（济南片区） 鹊 浦 键 掠 殆 翔 辣 肤 贸 喳 拨 祭 翱 溉 瞳 夯 倾 墓 频 药 琅 庐 表
49、 开 胸 总 挫 仍 苑 啤 违 稀 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 片区精神风貌塑造标准： 团队:有凝聚力，有战斗力，有学习力的执行团队。 个人：有业绩，有热情，有责任的速度超人。 培训（济南片区） 烧 趁 布 御 睫 窄 碟 庞 喇 推 丽 盼 盂 嘎 垦 逾 插 圈 啮 戒 懂 棵 知 烧 驳 阎 亭 佩 百 律 秤 蓬 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 2 0 1 2 济 南 房 地 产 市 场 分 析 及 置 业 顾 问 应 对 切脉营销 执行为王 战友们， 2012年的号角已经拉响， 楼市挑战的大背景下， 今年我们片区5个亿的销售任务， 我们只有脱胎换骨上下一心每个人竭尽全力才能促成， 把你的智慧和勇气释放出来吧， 让我们一起坚定方向，野蛮生