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1、第 1 页 我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策 特征码 WbtvmSRJepCIfPcCAPFe 一、我市房地产行业发展的趋势和动向 目前，我市注册登记的房地产企业有 1083个，其中市区 774个，市直属企业 144个。正常运行的公司约有 60-70家。 从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。 (一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市 房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全 市房地产企业的 80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐， 纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。 第 2 页 (二)市区内房地产开发的重心转移。主要
2、转向旧城改造、城中 村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目 比较集中。 (三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市 区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及 有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎 缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成 本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价 相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在 起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。 二、房地产企业项目运作及会计核算特点 （一）项目运作的程序 第 3 页 一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
3、 第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、 招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正 式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程 规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核 发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局 将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、 勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进 行审查） 。 第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施 工企业进场施工。 第 4 页 第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度 或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得 房屋
4、主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必 须到房管部门办理产权交易手续。 （二）会计核算特点： 1、收入核算 房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入” 、 “商品 房销售收入” 、 “配套设施销售收入” 、 “代建结算收入” 、 “出租 产品租金收入” 。 2、开发成本核算 第 5 页 （1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、 前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金） ；开发成本 （建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费） ；开发间接 费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳保费等） （2）开发成本核算及结转的方法。
5、目前多数房地产企业结转开 发成本的方法为： 可售面积单位工程成本成本对象总成本可销售总面积 销售成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 第 6 页 由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与 实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减 少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开 发周期一般又在 1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目 早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期 成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐 接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价 款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关
6、开 发产品的成本。 （三）税金的计算特点 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有： 第 7 页 1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或 销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的 5%交纳营业 税及附加，对出租开发产品的出租收入，按 5%交纳营业税，同 时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。 2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况 根据国税发【20XX】83 号文规定，采取预售方式销售开发产品 的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于 15）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计 算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 三、房地产企业
7、的税务违法行为及分析 第 8 页 （一）隐匿收入 1、 “预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的 房款在“预收帐款”或 “其他应付帐款”科目中长期挂帐不作 销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间， 有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营 业税、企业所得税申报纳税滞后。 2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申 报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售 的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业 有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务 人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在 3302项目中，
8、未将与住房一起出售的小房面积 2000多平米并入销售面积。 3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房 第 9 页 抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在 商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀 盐房地产公司 1996年 6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶 了应付市供热公司的 240万元热力集资款，造成少缴营业税及 附加 38.6万元。 4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所 需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分 房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分 土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的
9、使用权取得部 分房屋的所有权。 （二）虚增成本方面 1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转 销售成本的方法是以每平米的单位造价销售面积的金额来结 转成本。由于项目开发周期跨度一般在 1年以上，企业开发项 目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发 第 10 页 早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单” ，所以在会计 核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一 些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平 米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。 2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的 行业较多，一个项目的开发包括设计
10、、建筑施工安装、加工业、 建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不 仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也 容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。 3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。 4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转 至“固定资产” ，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经 营成本” 。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本 243万 第 11 页 元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成 本。 （三）超标准列支费用 1、利息支出问题。 （1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金 量大，利息支出
11、较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用 全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。 （2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷 款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。 第 12 页 2、销售费用列支问题 （1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工 资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员 数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税 计税依据计算不准确。 （2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确 规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付 销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将
12、一些“灰色” 成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐， 挤占税前利润。 第 13 页 （3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费 支出企业混入“会议费” 、 “销售费用”等其他科目中，减少 “业务招待费”等明细科目的账载金额。 四、检查的方法和技巧 (一)项目检查法 以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从 项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入 和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作 为检查的重点。 第 14 页 (二)基础资料、数据的收集法 基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本 的保障。房地产企业纳
13、税检查需要收集的基础资料有：企业基 本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、 开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的 登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分 析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到 数据共享，提高检查效率。 (三)数据间的逻辑关系分析法 掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料 中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。 第 15 页 如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面 积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业 提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑 安装许
14、可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。 开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一 览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是 否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入 是否存在差额。 (四)整体测算法 由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税 检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体 测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。 第 16 页 从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为： （1）各规费支出的依据和比例 土地契税【土地局按土地评 估价格的 4代征】 ；土地出让金【土地局按土地评估价格的 40收取】
15、房屋产权交易费【房管局按房产证面积以 3元/收 取】 ；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用， 大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房 屋售价的 2收取】 、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以 73元/收取】 、墙改费【收费局按总建筑面积以 5元/收取】 、 公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以 50 元/收取】 、渣土处理费【城管局按总土方面积以 5元/收取】 、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼 50元/、写 字楼 100元/收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按 30003500 元/户收取】 、规化验收费【收费局按总建筑面积以 2元/
16、收取】 ；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以 3元 /收取】 ；代收业户维修基金【房屋价格的 2】 第 17 页 （2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般 掌握在：多层住宅（4-6 层）造价为 550-650元/m2,小高层住 宅（7-17 层）造价为 980-1100元/ m2，高层造价为 1400-1500 元/ m2。其中土建、安装大致占总造价的 75和 25。 (五)实地核实法 针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地 盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存 在的疑点。 (六)帐内检查与外调相结合法 第 18 页 由于房地产开发企业涉及的
17、关系单位较多，一个项目的开发包 括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、 物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的 工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐 载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。 (七)对往来帐户的检查 房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的 业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对 “其他应收款” “其他应收付款”进行重点审查，对往来账向 挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因， 常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中， 企业在“其他应收款”中支付职工旅游补
18、助 81800元，在“其 他应付款”中支付盐务局 90人奖金分红 1134000.00元，长期 挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计 230193元。 第 19 页 四、关于对房地产行业税务检查的几点建议 针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的 针对性 (一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度 检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单 位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一 年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能 适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显 的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进
19、行 检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收 违法行为。 (二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌 握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房 第 20 页 管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销 售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。 (三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业 情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同， 结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准， 以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证 数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的 效率；还可以将企业
20、开发的相关资料存档监控，防止事后擅自 更改情况的发生。 (四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、 往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实 做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方 法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃 税款的行为的发生。 第 21 页 (五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的 买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多 为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检 查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公 安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增 收
21、，保证税款及时足额入库。 五、关于房地产业税收征管方面的几点建议 (一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房 地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算， 应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样 做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到 控制。 (二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地 产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收 第 22 页 据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规 范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。 (三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。 通过现
22、场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度， 特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实 性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额 入库。 (四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与 房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协 同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我 市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。 (五)完善规范二手房转让的登记、申报制度。针对二手房 的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方 多为个人的特点。首先通过与房管部门的联系和配合，及时掌 握二手房转让的纳税人及交易额的情况，规范卖房人的纳税申 报制度，为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介 机构的管理，对二手房的交易活动进行全程监控。 第 23 页 (六)重点项目定期报告制度。对以地换房、城中村改造、旧城 改造、开发规模较大，资金投入较多的项目，实行定期向税务 主管部门报告制度，便于税务机关及时掌握开发情况，结合具 体情况适时地调整征管办法。