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1、第 1 页 签订购房合同的注意事项 特征码 IcUeZiZhENeinfIhJtlg 第一项：五证、两书、三表要齐全 “五证”齐全：一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证， 有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国 有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。 这是买房能否办房产证的关键。 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能 提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的 有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产 证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及 使用和出售面积的多少。3、对
2、于承诺证件正在办理中的开发商， 可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款： 第 2 页 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此 导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返 还责任。 小常识：五证、两书、三表 开发商交房时必须具备五证两书三表。合理的交房程序应该是 业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费 用。以上文件齐全才有具备办理房产证的条件。 五证两书是什么？ 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五 证” 、 “二书” ，这是法律对销售方的基本要求。 “五证”是指 国有土地使用证 、 建设用地规划
3、许可证 、 建设工程规划 许可证 、 建设工程施工许可证(建设工程开工证)、 商品房 销售(预售)许可证 。 “二书”是指住宅质量保证书和住 宅使用说明书 。 签订购房合同的注意事项 五证两书是什么 国有土地使用证 签订购房合同的注意事项 五证两书是什么 建设用地规划许可证 签订购房合同的注意事项 五证两书是什么 建设工程施工许可证 签订购房合同的注意事项 五证两书是什么 建设工程规划许可证 第 3 页 签订购房合同的注意事项 五证两书是什么 商品房销售(预售)许可证 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预 售)许可证 ，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 商品房销售 (预售)许可证
4、的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必 看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产 开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承 担质量责任的法律文件和保证文件。 签订购房合同的注意事项 五证两书是什么 住宅质量保证书 住宅使用说明书 签订购房合同的注意事项 五证两书是什么 住宅面积实测表 签订购房合同的注意事项 五证两书是什么 分户验收记录表 签订购房合同的注意事项 五证两书是什么 竣工验收备案表 “三表”住宅面积实测表、竣工验收备案表、分户验收记录表。 第二项：合同文本要规范 使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改 文
5、本 ，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。 第 4 页 不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金。 就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同 一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与 开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊！否则到 时吃大亏就惨了。 第三项：开发商证明文件要有效 相关证明文件有效。如果是买期房（在建、未完成建设、不能 交付使用的房屋）要查看开发商是否有预售许可证，并要确认 自己所购之房在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有 该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了） 和新建住宅交付使用许可证 。并且还要核
6、对一下其营业执照 和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。 第四项：房屋交付要约定清楚 买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使 用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当 在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没 有取得新建住宅交付使用许可证的房屋使用交付。 第五项：违约责任要明确 明确具体时间和违约责任。对于期房，由于资金不足而延期交 房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的文本 ， 则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只 注明竣工日期，而不无交付使用日期；运用“水电气安装后、 第 5 页 质量验收合格后、小区配
7、套完成后”等一些模糊语言。对此， 购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为 “某年某月某日” ，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时 应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可 参考：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要 求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要 求；办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的 平等性。 第六项：公摊面积在合同中要注明 陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理， 这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面 积不变。依据合
8、同开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。 2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积， 双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款： 双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第_种方式处 理： 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积 的 3%以内据实结算，超出 3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如 第 6 页 果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的 1 平方米以 内据实结算。 第七项：关于房产证 陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限” 是指法定还
9、是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。 可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以 五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列 出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政 机关的违法行为。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的原因，导致其在交房后 360 日内不能为买受人 办理取得房产证的，双方选择以下第_种方式处理： 1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第 1 种第(1)项 的违约金计算标准承担责任。 2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责 任的约定承担责任。 如
10、果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出 卖人在交房后 360 日内不能为其办理取得房产证的，买受人按 照本合同第七条第 1 种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 第 7 页 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后 360 日内不 能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出 卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人 违约。 第八项：关于书面通知 陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不 能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约 定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。 对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违
11、约时，买受人 就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形 式通知对方，以备证据。 律师建议增加补充条款： 本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通 知对方。 第九项：所售房屋是否有抵押 陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而 将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人 得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。 对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。 2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证 责任。 律师建议增加补充条款： 第 8 页 出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受 人退
12、房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第十项：关于物业管理公约 明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远 觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方 约定的物业管理范围和收费标准。 陷阱：物业管理条例今年 9 月 1 日实施，其中明确规定买 受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订物业管理公 约 。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能 依法得不到房产证。 对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、 开发商与前期物业签订了物业管理公约 。3、买受人也应签 订三方都署名的物业管理公约 。 律师建议增加补充条款： 出卖人在出售房屋前
13、，应与招投标方式选择的前期物业管理企 业签订物业管理公约 。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署 名的物业管理公约 。 第十一项：关于各方责任范围 陷阱：如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又 抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有 界定。然而法律也没明确具体范围。 第 9 页 对策：1、根据民法通则以及 6 月 1 日的解释将实际损 失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如 下： 出卖人的责任范围： 1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性
14、付 款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利 率计算)。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售 价的升值差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实 物和相关票据为限)。 4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相 关手续的费用(包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。 第十二项：关于所售房屋的坐落位置 陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某 号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。 2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条
15、款： 第 10 页 出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小 区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 第十三项：房屋要验收 检查房屋质量。在签约时，应查看并检查住宅使用说明书 和商品住宅质量保证书的内容，并将商品住宅质量保证 书作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。 1验房是法律赋予业主的神圣权利。 2业主有权获得符合国家规范要求的合格商品。 3. 业主有权对自己购置的房屋进行检查验收。 4. 验房是科学评价房屋价值的重要依据。 5. 验房是先行维权的必要手段。 6集体验房是理性维权的基础。 7. 前期验房可避免初装修后造成人力物力材料的重复浪费和修 复不便。 8. 以事实为依据、以法律为准绳。验房缺陷将成为经济索赔的 法律证据。 9. 验房是精装修前的必要步骤。 10.验房，维护了业主的权益，监督了房地产市场的规范。 11.通过验房，对开发商和施工队伍重新洗牌、优胜劣汰。 12.通过验房，管理过硬、信誉良好的开发商、施工单位得到更 好的商机。 13.通过验房，管理混乱的企业被淘汰出局，有利于我国房地产 第 11 页 行业整体水平的提高。 14.专业验房使业主有了专业的支持，保证了在信息上与开发商 的基本对等。 15.专业验房可以监督房地产市场健康持续的发展。