《20110531深圳星河盛世公寓精装修建议27p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20110531深圳星河盛世公寓精装修建议27p.ppt（26页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、解决两个问题,作为走量产品，还是标杆产品？ 装修风格保持统一，还是提供多种风格供客户选择？,前期沟通回顾,确定两栋公寓全部带精装修，其余产品一律毛坯交房。,公寓基本指标,J1栋（住宅性质） 总建面：15000平米 套数：336套 户均面积：45平米52平米,J2栋（商务公寓性质） 总建面：6000平米 套数：168 户均面积：42平米,参考：2010.08规划及建筑设计方案,J1 15000平米 336套,J2 6000平米 168套,本次建议内容,关于产品档次的思考,关于装修风格的思考,关于产品档次的思考,关于装修风格的思考,主要制约因素,加息,保障房,限购,目标,房产税,限价,2011年1
2、季度CPI同比增5%，三月增5.4% 通胀问题愈发严重，年初至今两次加息，通胀仍未得到有效控制 通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务,十二五3600万套，2011年1000万套，李克强亲自督导 各地强制执行，地方政府与中央政府签下“军令状” 公共租赁房占据未来保障房主流位置，发挥保障功能,截至1季度末，全国608个城市出台房价控制目标 多数以GDP增速和人均可支配收入增速为参考标准 此后，国务院督察组到各地督察调控落实情况,上海、重庆试点房产税 两个城市实施2个月以来上缴税款寥寥无几,调控力度持续加强，政策不确定因素多,“国八条”规定全国直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策，其中
3、户籍限购2套，非户籍限购1套 目前全国已有39个城市出台新版限购令及执行细则,持续多常时间？ 开发商纷纷转现楼销售抑制政策，保证产品实现高价,J1栋为住宅指标，受政策影响风险较大；J2栋为商务公寓，政策风险较小。,星河使命,政策趋严 VS 品牌提升 需要保证热销，树立市场口碑，赢得市场的认可，达到速度与口碑的双赢,第一次精装修的尝试， 既是挑战自我，完成星河品牌的提升， 又是为星河后续精装修产品线奠定基础。,关于产品档次的思考,J1栋（走量产品）： J1为住宅指标，无论现售或预售，都有一定的政策风险； 面积较大，户数较多，对舒适度有一定的影响； 首次尝试精装修，需重点保证产品的销量和市场的口碑
4、。,J1走量产品 15000平米 336套,建议J1可作为走量产品，保证快销，迅速建立市场影响力,J2标杆产品 6000平米 168套,关于产品档次的思考,J2栋（标杆产品）： J2栋为商务公寓，短期内暂无政策风险的可能性； 户数相对适中，可尝试附加高价值的精装修，建立市场口碑；,建议J2作为标杆产品，提升项目整体形象，提高企业精装修品质的知名度。,市场精装修项目档次对本项目的参考,高档装修：50006000元/,中档装修：25003000元/,市场主流精装修项目分为三档： 高档装修： 5000-6000元/ 中档装修： 2500-3000元/ 经济型装修： 低于2000元/ 单一项目内一般采
5、用统一标准进行装修 （除东方银座公馆提供可选套餐）。,低档装修：2000元/以下,具体案例见附件,本项目精装修档次,建议： J1栋成本控制在1500-2000元/平米,建议J1栋可参考目前市场中高端项目，如东方银座公馆、中信果岭公寓、御河堤、京基凤凰印象的精装修，实际成本可控制在1500-2000元/平米，对外报价可达3000-4000元/平米。,建议J2栋可参考市场较高端项目，如大中华IFC、岸芷汀兰、香山里一期的精装修，实际成本可控制在2000-3000元/平米，对外报价可达5000-6000元/平米，如稍微提高使用品牌的档次，对外报价可再提升。,建议： J2栋成本控制在2000-3000
6、元/平米,关于产品档次的思考,关于装修风格的思考,客户对于精装修的关注点： 风格简洁、色调柔和：使用现代简洁的装修风格，色调柔和，方便客户后期的个性化搭配； 注重实用性：仅作基础的精装修即可，注重空间的实用性； 高品质打造：注重把控材料的选择和对施工细节控制，通过品质展示提升项目形象，增强客户信心； 一线品牌配置：鉴于客户普遍对厨、卫所使用的品牌关注度较高，建议本项目所使用的品牌标准需保证国内或国际一线品牌； 合理的收纳空间：充分考虑收纳空间的设计，方便客户的物品摆放。,精装修的打造要点,对市场部分精装修项目客户进行满意度调查，总结出客户的主要关注点，对本项目的精装修具有一定的借鉴意义,本项目
7、精装修风格定位,风格建议：整体根据市场趋势，以现代简约为主 J1栋 装修风格：建议选择现代简约方向的精装修风格，配合精细化的细节处理，显示项目的人性化；具体风格可参考东方银座公馆、中信果岭公寓等项目。 J2栋 装修风格：建议选择现代方向的装修风格，配合高品质的材质选择，展现项目的高档次；具体风格可参考岸芷汀兰、大中华IFC等项目。,备注：由于J1、J2栋的装修标准不同，因此可选择不同风格的厨卫进行搭配,本项目精装修风格定位,具体装修风格： 墙面：建议统一白墙交楼，方便客户日后个性化墙纸的选择； 地板：建议可根据客户的喜好，提供深色、浅色两种色系的地板供客户选择； 厨房墙面瓷砖、石材：也可设置两
8、种色系供客户选择，但色系需能够与厨具合理搭配； 卫生间地砖、石材：可提供两种花色做参考，整体色系需和洁具保持统一； 其余：建议除地板、瓷砖、地砖等可供客户选择，其余保持统一标准，方便后续管理。,东方银座公馆,仅地板和楼梯的颜色可供客户选择,深色,浅色,参考案例,本项目装修标准建议（J1栋）,可采用高档品牌中相对低端的产品系列,本项目装修标准建议（J2栋）,可采用高档品牌中相对中高端的产品系列,附件： 部分项目精装修标准参考,带家私家电豪装,大中华IFC 6000元/（售价50000元/ ）,电器、橱柜、洁具都是德国一线品牌豪装,希尔顿的酒店服务,岸芷汀兰5000元/（售价：45000元/平米）
9、,标准户型装修材料：,家私家电洁具交楼标准：,采用博洛尼橱柜、德国杜拉维特卫浴、汉斯格雅龙头、施奈德轻点系列开关插座、能率热水器、西门子油烟机、朗思威新风系统等品牌。,香山里一期5000元/（售价38000元/平米）,采用宏耐地板、欧卡罗橱柜、乐家卫浴、西门子厨房电器、丝吉利娅窗式通风器、ABB开关插座等品牌。,红树湾果岭公寓3000元/(售价30000元/ ，所有家私家电齐全),红树湾打造的高端酒店公寓，运用国际知名品牌，注重品质感和档次感打造。,御河堤对外3000元/，实际2000元/（售价30000元/ ）,其特点是国际品牌的运用，以及强调品质感。,京基集团为数不多的小户型公寓，注重高标准精细化打造，适合年轻白领居住或投资,京基凤凰印象2500-3000元/（售价25000元/ ）,仅带部分家电家私,东方银座3000元/（售价27000元/ ）,厨卫以一线国际品牌为主，注重打造品牌及品味、精品酒店式服务。,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,