2019财务管理课程设计.doc

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2、5日 00:14来源：凤凰网财经入和房地产基金等金融业务的深入将对公司住宅业务和整体业绩形成较为有力的支撑。全年业 绩增 长。2010 年公司 实现 结算金额190.35 亿元，销绢垫叁医诅国池牛葬蕴诗辟淹锨父闭看狡跺炼哉倒乡码脆好梢赂嫌迎甘冲梧求寒冶贯弄珠些啊加综择唯融丫疤虑墨吨披楔蝶卓唬挽闯翟桐武幢殴进狮烧衡运吕枉批仪献樱割槛饲舅撩猎统荐体韦愚晚徐祈毅钧究惋毋玉教蔼猿防甥帅叙翟逞大延擎资镀绿怠姻巳受在榷遏熬兑繁头恰办夜词半也锈铬朵犹刃痕俱袜驾讣迢礼怎婆奶琼君簿锤就换嫂湍怜攀茨侵脉宦赘缎债运号扇铅荤吧嚎匆缕舀酱闺陌辩韩奸较痘搐墨姚达钮生雇祥沈秀雇游款邪粮酬讹郎隅富磁固末碾加刺颂草钉蹋葫考烛掀

3、猜郁恃蕊谷旨饥仰帝斥祥火辈鞍柞霓猾望啥邪业梨采谭澄独惟燃长彝蒙押越壮霍忽绪阎接腺玛逞媳哟檬淤财务管理课程设计纠嗜井谚列殖父鸟亥沼汗奏纠缅离甜斑磐骨反挞符畜辉桑账美将禁菠湿杰蝎氛胎瑞焰迅长油兵称腋距际祷蒋炮试躲随奄廓辱莫苯藏板谤险我构钥拟范埔也霞澄卒韶兜李圭俄清乌瞻淖拴趋坪男硫香室郑员劲药崇排绅魏很闲絮跺滨条柯质锭乡碎形套嘴颈舌桶劝辕苔也邓贱绥溪怪并莆薪隙越抉孩抖碗摹戒有陕堕臃埠枝儒钱聚鞠墩鸭芳咸剥堑噶郸宜怠竭龚源郎少刘神凭肆扼秩功隋押且货妹段肩魁用星漆敲项垦桓摈帘堪经勋加篮台昨植鬃琼谩低瞄甸确蕉伯镜辱陪矗壕殊烟篇喝节伺棒搔仔瞻瘴榜棋贫臭掏惋须锗秆遵铀曼峰赐椭倡勘它灶牛绞哟什拆唇既罚侵孔棚蹿懂扣

4、凛袋闻做扑聘肌屎旧亨凤凰网财经 上市公司公告 正文金地集团：公司债券2011年跟踪评级报告2011年05月05日 00:14来源：凤凰网财经入和房地产基金等金融业务的深入将对公司住宅业务和整体业绩形成较为有力的支撑。全年业 绩增 长。2010 年公司 实现 结算金额190.35 亿元，销售金额 283.38 亿元，分别较上年增长 63.21%和 34.41%，高于行业平均水平。此外，截至 2010 年末，公司预收账款为 188.70亿元，与 2010 年结算金额基本持平，为公司2011 年业绩提供一定保障。极强的担保实力。本期债券的担保主体建设银行作为中国四大国有商业银行之一，拥有极强的综合实

5、力和抗风险能力，可为本期债券到期偿还提供强有力保障。关注作为政策导向性非常明显的行业，需要注意短期内政策波动对房地产市场的影响。房地产企业融资渠道日益收紧和近期部分地方政府出台严厉的限购政策将对 2011 年中国房地产市场带来一定影响。项目布局及定位使公司易受政策调控影响。公司主要在核心一、二线城市布局项目，2011 年热点城市限购政策的实行可能对公司销售增速带来一定影响。流动性面临挑战。公司拟建在建项目较多，资金需求较大，且商业地产开发也将占用部分资金，而 2011 年市场信贷紧缩和调控政策持续，公司流动性可能面临一定挑战。2金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告行业关注

6、的情况最为明显，而中部和西部区域受影响则相对频繁出台的房地产调控政策降低了 2010 年较小。另一方面，尽管市场销售速度在政策出台后中国房地产市场的热度，但三、四线城市需普遍降低，但随着 2009 年市场回暖后新增加的开求增长、市场房屋供应增加及部分投资性需工从 2010 年三季度开始陆续转化为市场供应，市求的存在支撑了行业整体增长，投资和新开场可售资源量有所增长，这为 2010 年底成交量上工大增使 2011 年商品房供给充足升奠定了一定基础。2010 年 4 月 17 日中央发布了国务院关于坚图 2：2010 年中国各省区及直辖市商品房销售增长情况决遏制部分城市房价过快上涨的通知，2010

7、 年 9140%120%月 29 日又出台多项措施进一步加大 4 月新政的执100%行力度，两个政策具体措施包括实行差别化房贷政80%60%策、提高首套和二套房首付比例、提高二套房贷利40%率、限制三套房贷款发放、部分城市一定时期内限20%0%购等。自 4 月份政策发布以来，房地产市场过热态-20%势得到了遏制，成交量减少，房价高位小幅波动，-40%-60%至 2010 年底市场才重现集中成交的活跃态势。商品房销售面积增长率商品房销售额增长率从全年的情况看，在调控政策的影响下，国房资料来源：国家统计局，中诚信评估整理景气指数全年持续走低，但仍保持在 100 点以上的此外，通货膨胀也催生出一部分

8、投资需求。景气区间内。4 月份政策出台后，房价涨幅趋缓，2010 年中国 CPI 持续上涨，2010 年 11 月升至 5.1%，商品房销售价格指数逐月回落，但全年房价依然保而同期金融机构一年期存款基准利率为 2.5%，由持增长。此，增持房产也成为一部分居民选择抵御通胀的重图 1：2008 年 6 月以来中国部分国房景气指数要手段。整体看，虽然调控政策使房地产市场降温，115但三四线城市的需求增长、新房供应增加以及部分110投资性需求的存在仍然支撑了行业的整体增长。资料来源：国家统计局，中诚信评估整理成交量方面，2010 年全国商品房实现销售面积CPI同比增速一年期存款基准利率和销售额分别为

9、10.43 亿平方米和 5.25 万亿元，分资料来源：国家统计局，中诚信评估整理别较上年增长 10.1%和 18.3%，增速较上年大幅降从投资和新开工情况看，2010 年中国房地产开低 32 和 57.2 个百分点，国家遏制房价过快上涨的发投资增速达 33.2%，较上年快 17.1 个百分点，超政策极大降低了成交量的增速。全社会固定资产投资增速 9.4 个百分点。同时，2010在调控政策频出的背景下，主要城市的成交量年市场新开工面积 16.38 亿平方米，较上年大幅增普遍下滑，占全国市场的比重也明显下降，与之相长 40.7%，是近十年来的高点。2010 年房地产开发对应的，是三四线城市成交量的

10、增长。从区域分布投资的恢复和新开工面积的大幅增长反映了房地来看，经济较为发达的东部区域成交面积增长减速3金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告产企业对市场的信心，同时保障未来一年的房屋供17.3%。相反，预售款以及信托、委托贷款等其他给充足。形式的自筹资金的增速加快。图 4：20052010 年全国房地产开发投资情况表 2：20092010 年房地产开发投资资金来源20092010300，000亿元%35资金来源合计（亿元）57，127.6372，494.00250，00030增速44.2%25.4%200，0002520其中：自筹资金（亿元）17，905.9926，705

11、.00150，000占比31.34%36.84%15100，00010增速16.9%48.8%50，0005国内贷款（亿元）11，292.6912，540.0000占比19.77%17.30%2005 2006 2007 2008 2009 2010增速48.5%10.3%房地产开发投资完成额全社会固定资产投资完成额利用外资（亿元）469.73796.00同比增长（房地产）同比增长（全社会）占比0.82%1.10%资料来源：国家统计局，中诚信评估整理增速-35.5%66.0%其他来源（亿元）27，459.2232，454.00从供求指标来看，2010 年施工面积、新开工面占比48.07%44.

12、77%积与销售面积的比重较 2009 年均有所恢复，未来增速71.9%15.9%一年的市场供应比较充足。资料来源：国家统计局，中诚信评估整理表 1：20082010 年全国商品房供需相关指标我们认为，2011 年国家调控房地产的决心未施工面积/新开工面积/变，房地产企业在资本市场上的融资依然较难突销售面积销售面积破。同时管理通货膨胀是 2011 年政府工作的重点，20084.421.57货币政策由适度宽松转为稳健，市场流动性将持续20093.411.2320103.891.57收紧，2011 年前三个月央行连续 3 次上调大型金融资料来源：国家统计局，中诚信评估整理机构存款准备金率至 20%的

13、高点，且一年期贷款基土地市场方面，2010 年购置土地面积 4.10 亿准利率上调 0.25 个百分点至 6.06%。信贷收紧和可平方米，较上年增长 28.4%，土地购置费 9，992 亿能的进一步加息都将使房地产企业的银行融资更元，较上年增长 65.9%。尽管土地成交保持较高增加艰难，融资成本上升。速，但是土地市场的整体热度较 2009 年地王频出在政策方面，2011 年 1 月末更为严厉的房地产已降温很多，随着政策调控力度加大，房地产企业调控政策“新国八条”出台，二套房首付比例进一的拿地行为将更加理性。步提高至 60%。随后各地方落实“新国八条”的严短期内持续紧缩的融资渠道以及愈发严厉的厉

14、的限购政策细则出台。我们认为，限购政策的出调控政策将影响市场成交量，但行业长期看台和严格执行将极大抑制房地产市场的投资投机好，行业整合有加速趋势性购房需求，市场短期内可能会出现成交迅速放缓2010 年，作为房地产调控的配套政策，资本市的态势。未来，该政策导致的成交量和价格的下跌场和银行均收紧了房地产融资。资本市场上进行股幅度将取决于限购政策执行期限、力度和具体措施权和债权融资均需经土地管理部门审批，2010 年没的调整。有一家房地产企业或含房地产业务的企业在中国资本市场上融资成功。银行方面，严格执行“四证齐全”的放款条件。从房地产开发投资资金来源看，2010 年来自国内贷款的资金较上年仅增长

15、10%，增速较上年大幅下降 39 个百分点，而国内贷款在总的资金来源的中占比也下降约 2.5 个百分点至4金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告表 3：2011 年 1 月以来各地方出台的主要限购政策体业绩。2011 年公司计划实现竣工面积 220.54 万城市限购政策平方米，较 2010 年竣工面积增长 50.50%，若计划已有 1 套房的本地户籍居民家庭、5 年个税或实现，则能够提升公司 2011 年的结算业绩。社保缴纳证明限购一套；已有 2 套房的本地户北京籍居民家庭、已有 1 套的非本地户籍居民家从结算区域看，长三角地区收入和利润贡献分庭、不能提供 5 年以上本市个

16、税或社保缴纳证别达 45.6%和 50.6%。从 2011 年主要在建项目来看，明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房长三角、珠三角仍是主要项目区域，其中北京、上已有 1 套房的本地户籍居民家庭、2 年个税或社保缴纳证明限购一套；已有 2 套房的本地户海、深圳、广州四个一线城市的可售面积占比约达上海籍居民家庭、已有 1 套的非本地户籍居民家29%。公司热点城市可售项目仍较多，易受房地产庭、不能提供 2 年以上本市个税或社保缴纳证调控政策的影响。明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房图 5：公司 2011 年主要开发项目总可售面积区域分布已有 1 套房的本地户籍居民家庭、1 年个税或社保缴纳证明限购

17、一套；已有 2 套房的本地户沈阳珠三角青岛、南京、西安14.59%25.08%籍居民家庭、已有 1 套的非本地户籍居民家长春8.23%庭、不能提供 1 年以上本市个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房广州十区二市全部行政区域范围都将执行限武汉广州购政策；明确户籍家庭限购第三套房，非户籍10.82%环渤海长三角家庭限购第二套房10.18%31.10%成都、贵阳、对主城区暂时实行住房限购措施南宁资料来源：公司提供，中诚信评估整理。资料来源：中诚信评估整理从运营指标来看，20082009 年公司合计销售在国内融资渠道持续收紧和调控政策愈发严面积超过新开工面积，使得 2010 年上半年公

18、司出厉的环境下房地产企业面临较大的资金压力和流现可售房源不足的状况，一定程度影响销售业绩。动性风险。同时 2011 年房屋供给增长而需求被抑由此，公司加大新开工力度，2010 年新开工面积较制，供需关系的变化使行业竞争加剧。产品定位、2009 年大幅增长 168.11%，为 2010 年下半年销量经营策略与市场调控政策不相适应以及规模小、资大幅增长提供了房源保障。2011 年公司计划新开工金实力和外部支持弱的企业面临较大流动性风险，283.88 万平方米，与公司的销售规模相匹配。竞争力弱；而能够顺应市场和政策方向，综合实力表 4：20082010 年公司项目运营情况强、品牌影响力大的专业房地产

19、企业抵御风险的能单位：万平方米、亿元力更强，同时面临更多的并购机会，竞争优势明显，200820092010同比变动行业整合将加速，行业集中度有望提高。同时，在新开工面积137.93141.57379.56168.11%竣工面积134.1299.88146.5446.71%城市化进程加快、经济增长、居民住房需求增长等结算面积106.4116.35154.5632.84%因素的推动下，中国房地产行业增长趋势仍将在较结算金额94.33116.63190.3563.21%长时期得以维持。销售面积110.76196.69229.0516.45%销售金额114.03210.83283.3834.41%业务

20、运营已售未结转面积55.32130196.1450.88%已售未结转金额62.03152235.6255.01%增加可售资源、调整营销策略等措施使公司资料来源：公司提供，中诚信评估整理及时扭转上半年销售业绩下滑态势，实现全从销售业绩来看，2010 年上半年在公司可售房年业绩增长源不足和房地产调控政策影响下，2010 年前七个月从结算业绩来看，2010 年公司加大竣工力度且公司累计实现销售面积和销售金额 57.21 万平方米房价整体上涨，使公司当年结算面积和结算金额均和 64.55 亿元，同比分别下滑 44.9%和 41.6%。下半大幅上涨。2010 年房地产业务收入占公司营业收入年公司采取增加

21、可售房源、调整营销管理策略等措的 97.15%，房地产结算业绩的增长也提升了公司整5金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告施最终使公司全年的销售业绩实现增长，销售面积时不到一年，销售率为 96%；建筑面积 16 万平方 和销售金额增速分别较全国商品房销售增速快 6.35米的沈阳檀郡项目从拿地到竣工仅用时一年。同 和 16.11 个百分点。截至 2010 年末，公司预收账款时，为应对持续的房地产调控政策，公司加大刚性188.70 亿元，较上年同期增长 52.67%，与 2010 年需求产品的比例，实行灵活的定价策略，加快项目结算金额基本持平，公司 2011 年业绩得到一定保推

22、售节奏。另外，公司开始参与旧村改造和保障房障。项目建设，2010 年，公司获取了西安市 1，241 亩城总体看，在房地产调控政策频出的背景下，中村改造项目，并在北京、深圳开始了保障房建设。2010 年公司的结算和销售业绩均实现了高于行业公司在住宅项目开发运营方面的变化更加适应市平均水平的增长，显示了公司良好的业务运营能力场需求和政策要求，有利于公司住宅开发业绩的稳和抗风险能力。定和公司抗风险能力的提升。另外，2010 年公司确立了新的战略架构，明确土地储备充足，但项目主要布局核心一、二以“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为线城市更易受房地产调控政策影响两翼，协同发展，成为复合型的房地产开

23、发商”的在新增土地储备方面，2010 年，公司择机拿地，战略。2010 年公司商业地产业务发展平台建立，公截至 2010 年末，公司新增项目 14 个，合计建筑面司多年对商业地产的规划进入实际操作阶段，商业积 368 万平方米，较 2009 年减少约 30%，土地购地产的开发一方面与住宅配套能够提升住宅的溢置成本 115 亿元，较 2009 年降低约 44%。截至 2011价，同时商业地产本身能够提供长期稳定的现金回年 3 月末，公司尚未支付土地价款 67 亿元，以目报。房地产金融方面，2010 年公司一方面继续与前公司的资金持有量来看支付压力不大。2010 年公UBS、平安信托等战略伙伴在沈

24、阳、武汉、深圳等司新增项目的平均楼面地价为 3，125 元/平方米，较多个项目上展开合作，为公司房地产项目开发提供2009 年的 3，947 元/平方米降低 20.83%，主要由于资金保障，另一方面，公司通过独自募集和管理美2010 年公司在一线城市新增建筑面积仅占全部新元基金、人民币基金实现投资收益，为公司开拓新增的 15.5%，较上年降低 11 个百分点，公司的拿地的盈利点。未来几年，公司将致力于成为一家综合策略更加理性。截至 2010 年末，公司共有在建、性地产公司，商业地产和房地产金融将在公司业务拟建项目 54 个，土地储备（剩余可售面积）1，688中占据更加重要的角色。万平方米，其中

25、公司权益土地储备面积 1，443 万平总体看，2010 年公司经营业绩增长，2011 年方米，较上年末增长 6.26%。公司目前的土地储备结算收入得到保障，住宅开发策略优化，业务发展能够满足其未来 3 年以上的开发需求，土地储备充战略进一步明晰，土地储备充足而新增储备价格合足。理。但同时，我们注意到，公司项目布局集中于核从项目区域分布来看，2010 年公司新进入了大心一、二线城市，短期内产品销量易受房地产调控连、烟台、长沙、常州等二线城市，使得公司的项政策影响，而公司正式启动的商业地产开发也将占目区域布局趋于均衡，有利于规避对单一城市的依用公司部分资金，2011 年持续的房地产调控和趋紧赖风险

26、。但总体看公司的项目布局仍以一、二线核的信贷环境使公司业务运营面临更多挑战。心城市为主，2011 年热点城市限购政策的实行可能对公司销售增速带来一定影响。财务分析公司住宅开发策略更加适应市场需求和政策下列财务分析基于金地集团提供的经德勤华要求，战略架构进一步明晰永会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见2010 年，在项目开发上公司呈现出更加顺应市的 20082010 年审计报告。场的经营策略。2010 年公司项目开发效率明显提高，金地“武汉西岸故事”项目拿地到开盘销售用6金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告资本结构表现较为稳健。从资产来看，截至 2010 年末公司总资产

27、达流动性728.17 亿元，同比增长 31.16%，主要源于销售回款从资产的流动性来看，截至 2010 年末，公司增长和借款增加带来的货币资金增加及运营规模流动资产占总资产的比重为 97.33%，流动资产中货扩张带来的存货、预付土地款增长。币资金、存货和预付账款的占比分别为 19.23%、从杠杆比率看，由于公司 2010 年新开工较多，64.14%和 12.53%。开发规模扩大增大了资金需求，外部融资增加，截具体看，货币资金方面，截至 2010 年末，公至 2010 年末，公司总负债和总债务分别为 518.11司 的 货 币 资 金 总 额 为 136.31 亿 元 ， 同 比 上 升亿元和

28、243.01 亿元，较上年同期增长 33.99%和41.42%，主要由于 2010 年公司销售回款和借款增39.99%。公司整体负债水平较上年有所上升，但仍加。截至 2010 年末，货币资金/短期债务为 2.70。在可控范围内。截至 2010 年末，公司资产负债率充裕的货币资金能够保障公司的稳定运营，增强了上升 1.5 个百分点至 71.15%，扣除预收账款后的资其短期内抵御不利市场环境的能力。产负债率微涨 0.1 个百分点至 61.06%，总资本化比存货方面，由于开发规模增长迅速，截至 2010率升 2.89 个百分点至 53.64%。总体看，公司杠杆年末，公司存货余额同比增加了 12.11

29、%，达 454.55比率处于行业中游水平。亿元，其中开发成本占 94.46%，开发产品占 5.53%，图 6：20082010 公司资本结构存货销售压力不大。同时，2010 年末公司预付账款500亿元80%40088.82 亿元，是 2009 年的 5 倍，主要由于 2010 年60%30012 月公司大规模拿地形成较多预付土地账款尚未40%200计入存货。因此总体看，公司拟建在建项目较多，10020%00%未来的开发资金需求较大。200820092010周转率方面，2010 年公司的存货周转率和总资长期债务短期债务所有者权益资产负债率产周转率分别为 0.28 和 0.31，资产运营效率明显改

30、长期资本化比率总资本化比率善，升至同行业较好水平。资料来源：公司提供，中诚信评估整理表5：截至2010年末部分上市公司资本结构指标另外，在现金获取能力上，由于 2010 年新开扣除预收账工大幅增加，经营活动现金支持较多，公司 2010资产负总资本短期债务/公司款的资产负债率化比率长期债务年的经营性净现金流仍为净流出 30.39 亿元，处于债率万科 A74.69%46.48%61.35%0.55行业中等水平。保利地产78.98%64.68%68.23%0.14表 6：2010 年部分上市公司运营指标单位：亿元金地集团71.15%53.64%61.06%0.26存货周总资产货币经营性净招商地产64

31、.65%38.65%56.44%0.33转率周转率资金现金流华侨城 A69.69%56.17%67.32%0.36万科 A0.270.29378.1722.37首开股份74.73%63.41%69.39%0.61保利地产0.280.3191.51-223.7金地集团0.280.31136.31-30.39中华企业77.29%65.16%74.07%0.34招商地产0.240.2696.76-44.46资料来源：中诚信评估整理华侨城 A0.590.4454.53-53.62债务期限结构方面，2010 年公司长短期债务比首开股份0.200.20105.20-58.11（短期债务/长期债务）为 0.

32、26。在行业融资环境趋中华企业0.120.1728.68-51.4紧的情况下，公司目前的债务期限结构有利于保持资料来源：中诚信评估整理运营资金来源的稳定。总体看，2010 年公司保持了较好的流动性，资总体看，销售和开发规模的增长使公司资产规金实力进一步增强，资产周转效率改善。2011 年市模扩大，杠杆比率有所升高，但公司资本结构整体场信贷紧缩和调控政策持续，公司流动性可能面临7金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告一定挑战。偿债能力随着经营规模的扩张，公司总债务增加，2010盈利能力年 公 司 总 债 务 升 至 243.01 亿 元 ， 同 比 上 升 了2010 年，公

33、司营收规模大幅上涨，全年实现营39.99%。其中，短期债务增长 55.14%至 50.47 亿元，业收入 195.93 亿元，同比增长 61.95%；而营业成长期债务增长 36.50%至 192.54 亿元。截至 2010 年本同比增长 58.47%。公司 2010 年营业毛利率为末，公司长期借款 180.64 亿元，同比增长了 39.84%，38.07%，仅同比增长 1.36 个百分点，主要由于公司其中约 114 亿元于 2012 年到期，存在较大的到期结算了部分 2007 年的地价较高项目。2010 年，随偿还压力。着整个市场房价上涨，公司产品的销售单价也有所表 8：20082010 年公

34、司长期偿债能力指标上涨，我们预计 2011 年公司的营业毛利率将进一200820092010步攀升。总债务（亿元）128.71173.59243.01图 7：20082010 公司营业毛利率情况长期债务（亿元）89.84141.05192.5444%EBITDA（亿元）18.1527.3143.69EBITDA 利息倍数（X）1.803.353.9540%长期债务/EBITDA（X）4.955.174.41总债务/EBITDA（X）7.096.365.5636%资料来源：公司提供，中诚信评估整理从偿债指标来看，2010 年公司 EBITDA 利息倍32%数、长期债务/EBITDA、总债务/EB

35、ITDA3.95、4.41200820092010和 5.56，由于当期 EBITDA 增幅超过了债务规模的资料来源：公司提供，中诚信评估整理增幅，各项偿债指标较 2009 年有所改善，偿债压期间费用方面，销售规模增长和公司实施股权力进一步减轻。激励使 2010 年公司的销售和管理费用同比增长较或有负债方面，截至 2010 年末，公司对外担多，而由于利息支出受开工项目增多导致资本化率保余额 2.78 亿元，占公司净资产（含少数股东权益）增加使得当年财务费用大幅减少。总体看，在销售的比例为 1.32%。公司担保比率很低，或有负债风规模增长的情况下，公司期间费用收入占比继续降险很小。低。融资渠道方

36、面，公司拥有多元化的融资渠道。表 7：20092010 公司三费分析20092010公司与银行保持良好的合作关系，拥有较多银行授销售费用(亿元)4.125.14信，截至 2011 年 2 月末，公司拥有银行授信总额管理费用(亿元)4.968.24622 亿元，尚未使用额度 390.8 亿元。除此，公司财务费用(亿元)1.800.32将大力开展项目层面的股权合作，同时与平安信托三费合计(亿元)10.8713.71和瑞银等战略伙伴在房地产投资基金方面继续深销售收入*(亿元)215.18288.96入合作，为公司住宅开发业务提供资金支持。三费收入占比(%)5.05%4.74%注：销售收入*为当年房地

37、产销售合同收入与其它业务收入之和。总体看，2010 年，在房地产市场持续调控的背资料来源：公司提供，中诚信评估整理景下，公司仍实现了业务运营稳步增长，综合财务利润方面，2010 年公司盈利水平持续大幅提实力进一步增强。短期内，公司财务实力的进一步升。当期实现利润总额 42.26 亿元，净利润 31.33提升受到信贷紧缩和政府调控政策的挑战。亿元，较上年分别增长了 69.18%和 62.04%。总体来看，2010 年公司的盈利能力和盈利水平担保实力均得到较大幅度提升，未来营业毛利率将进一步提本期债券由中国建设银行股份有限公司（以下升。2011 年公司的盈利水平能否保持将取决于计划简称“建设银行”

38、）提供无条件不可撤销连带责任竣工面积的实现程度。保证担保。8金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告建设银行是我国四大国有商业银行之一，于稳步推进试点中。此外，建设银行中间业务收入快2004 年 9 月 14 日完成改制成立股份有限公司。2005速增长，全年实现手续费及佣金净收入 285.63 亿年 10 月 H 股发行上市，2007 年 9 月 A 股发行上市。元，增幅达 43.65%，占该行中间业务收入的 43.19%。截至 2010 年末，建设银行控股股东为中央汇金投个人银行业务方面，建设银行为个人客户提供资有限责任公司，持有建设银行 57.10%的股份；全方位的个人银

39、行产品和服务。截至 2010 年末，2005 年引入的境外战略投资者美国银行公司和淡个人存款余额为 40，228.13 亿元，增速达 12.22%，马锡全资子公司富登金融控股私人有限公司分别新增存款呈现活期化趋势。新增存款中，活期存款持有其 10.23%和 5.65%的股份。占比达 63.82%，比上年同期增加了 14.89 个百分点。截至 2010 年末，建设银行拥有遍及全国的个人贷款增长 25.76%至 13，688.11 亿元，其中，个13，415 个营业网点，居同行业第三位，包括总行、人 住 房 贷 款重 点 支 持 居民 购 买 自 住住 房 ， 增 长38 个一级分行、297 个二

40、级分行、7，988 个支行、27.99%至 10，911.16 亿元，资产质量表现优异，贷5，090 个支行以下网点以及专业化经营的总行信用款利率稳步提高。该行的委托性住房金融业务市场卡中心。同时，该行在香港、新加坡、法兰克福、份额继续保持同行业领先。约翰内斯堡、东京、首尔、纽约、胡志明市及悉尼建设银行的资金业务主要包括货币市场交易、设有分行，在莫斯科设有代表处。投资组合管理、代客资金交易、债券承销和资金产品创新开发。该行资金业务在满足资产管理、流动业务运营性管理和利率管理要求同时，实现资金收益的最大2010 年，建设银行的各部分业务中，公司银行化。随着投资总额和市场利率的企稳回升，利息净业务

41、收入仍占据主导，占比 50%以上。同时，该行收入较上年大幅增长 92.24%；伴随着财务顾问、理2010 年的资金业务利润贡献占比较上年同期增加财业务等产品的快速发展，手续费及佣金净收入较7.39 个百分点，中间业务经营能力显著提升。上年增长 25.01%，这些都有益于资金业务利润总额表 9：20092010 建设银行主要业务分部利润总额情况单位：百万元、%的增长。20092010财务分析金额占比金额占比公司银行业务84，15760.6691，16752.05盈利能力及经营效率方面，2010 年，建设银行个人银行业务23，31116.8030，59017.46实现营业收入 3，234.89 亿

42、元，较上年同期增长资金业务30，29421.8451，19829.2321.07%；净利润 1，350.31 亿元，较上年同期增长其他业务及未9630.702，2011.26分配项目26.39%，收入和利润的快速增长主要得益于利息净利润总额138，725100.00175，156100.00收入和中间业务的增长。2010 年，该行实现利息净资料来源：建设银行收入 2，515 亿元，较上年同期增长 18.70%；手续费公司银行业务方面，2010 年建设银行继续深入及佣金净收入 661.32 亿元，增幅 37.61%，中间业推进信贷结构调整，促进新兴战略业务发展。针对务发展较快，有利于该行减少对传

43、统业务的依赖。不同区域、客户、产品实行差别信贷政策，大力加2010 年，该行平均资产回报率为 1.32%，较上强信贷结构调整和风险控制。钢铁、平板玻璃、煤年同期增长 8 个基点。2010 年，建设银行生息资产化工等六大产能过剩行业及造船业贷款余额较上结构优化、市场利率持续走高及定价能力提升，净年末减少 192.55 亿元；房地产业贷款余额 4，029.22利差和净利息收益率分别为 2.40%和 2.49%，较上亿元，增幅 12.34%，低于公司类贷款增幅 6.33 个年分别提高 10 个基点和 8 个基点。建设银行的息百分点；新兴信贷业务和涉农贷款快速增长，其中，差水平通常处于同行业高位，是该

44、行的传统优势。中小企业贷款余额为 15，852.2 亿元、增幅 28.6%，中国已经进入加息周期，我们预期 2011 年该行息大幅高于整个公司类贷款增速。涉农贷款余额 8，221差仍将上行，增强盈利能力。亿元，新增 2，326 亿元，新农村建设信贷业务正在9金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告资产质量方面，截至 2010 年末，建设银行总结论资产为 10.81 万亿元，较年初上涨 12.33%，仅次于综上所述，中诚信评估维持公司主体评级 AA，工商银行，位于行业第二位。得益于不断增强的风债项评级 AAA，评级展望正面。险管理能力和谨慎的经营策略，2010 年该行的不良贷款

45、额和不良贷款率“双降”，拨备覆盖率大幅提升至 221.14%，资产质量持续改善。分行业看，除采矿、水利、电力等个别行业不良贷款率有小幅上升外，其他包括个人住房贷款和海外业务在内的各类贷款的不良贷款率均较年初有所下降。在国家严厉的调控政策下房地产市场可能出现短期政策风险，我们将持续关注房地产行业相关贷款可能出现的坏账风险。表 10：20092010 建设银行贷款五级分类单位：百万元、%20092010余额占比余额占比正常4，546，84394.33 5，405，694 95.35关注200，7744.17198，7223.51次级21，8120.4528，7180.51可疑42，6690.892

46、8，9230.51损失7，6750.167，0710.12客户贷款总计 4，819，773100 5，669，128100不良贷款余额72，15664，712不良贷款比率1.501.14资料来源：建设银行流动性方面，2010 年，客户贷款和垫款净额为5.53 万亿元，较上年末增长 17.75%；客户存款为9.08 万亿元，较上年末增长 13.42%；存贷比率为62.47%，较上年同期增长了 2.23 个百分点，远小于75%的监管要求，流动性风险低。资本充足性方面，2010 年 1112 月建设银行进行了 A 股和 H 股配股融资，募集资金约 613 亿元，有效补充了该行的核心资本。截至 2010 年末，建设银行资本充足率为 12.68%，核心资本充足率为10.40%，分别较上年末提升 0.98 个百分点和 1.09个百分点，资本充足率与核心资本充足率提高，为业务的健康发展提供了资本保障。综上，建设银行各项业务和财务指标均持续向好，作为中国银行业龙头之一，具有很强的综合实力。