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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 重庆水投集团仙女山项目 取地可行性研究报告 重庆中原顾问事部 Chong Qing.04.2010 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 认识项目认识项目 核心问题界定核心问题界定 市场分析市场分析 项目战略方向项目战略方向 经济测算经济测算 取地可行性取地可行性 Code of this report | 3
2、Copyright Centaline Group, 2010 武隆县在重庆的位臵仙女山在武隆县的位臵本案在仙女山的位臵 项目位于重庆市武隆县仙女山镇新区北部，距离重庆约2小时车 程内，属于最佳出行距离范围内 渝湘高速通车后，武隆至重庆主城区仅需1.5小时车程，武隆到本项目所在仙女山新区只要20分 钟车程，项目交通通达性良好，此距离属于最佳出行范围内。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 项目占地1321亩，在仙女山新区中属于大规模项目，但项目中的 地质灾害区面积较大，一定程度上增加了开发成本 项目位于仙女山新区西北部
3、，西环线 边上，隆鑫花漾的山谷对面，总占地 1321亩，容积率为0.5； 项目中地质灾害地面积：地质灾害高 易发区48亩，地质灾害中易发区288亩 ，地质灾害低易发区985亩。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 项目地块地势不平整，地形地貌复杂，以坡地为主，但地块可塑 性较强 项目地块内部地势不 平整，有一定落差的坡 地 和较大面积的平地； 但易修建筑，改造园林 和水系景观等，地块可 塑性较强； 项目地块周 边有仙女山 新区公路环 绕，地块内 部目前无成 熟交通道路。 地块内长有树木，后期 可移植用于园林建设。 地块
4、内部坡地易于建造山地园林和水系， 约20米的深沟可形成水池或湖泊景观。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 项目享有仙女山优越的大气候条件，但地块内部资源条件一般 本项目地块享有仙女山优越气候资源，夏 季可乘凉避暑，冬季可观雪赏景，良好的气 候条件利于独家氛围社区； 项目地块内部植被比较稀疏，植被面积较 小，局部有小型林体。 地块内部有组团森林组团森林可视为景观价值较好之处，且 位于易修建筑的平地位臵，后期可加以利用作小区 林园景观。 Code of this report | 7 Copyright Centalin
5、e Group, 2010 项目属性界定 仙女山新区具有一定资源的大规模旅游地产项目仙女山新区具有一定资源的大规模旅游地产项目 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 认识项目认识项目 核心问题界定核心问题界定 市场分析市场分析 项目战略方向项目战略方向 经济测算经济测算 取地可行性取地可行性 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 核心问题：核心问题： 重庆水投集团能否取仙女山重庆水投集团能否取仙女山新区新区13211321亩亩地块？地块？ 其他问题
6、：其他问题： 如果能取地，多少价位比较合适？利润分别是多少？如果能取地，多少价位比较合适？利润分别是多少？ Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 问题的结构化梳理 能否取仙女山能否取仙女山新区新区13211321亩亩地块？地块？ 战略 层面 多少价位比较合适？多少价位比较合适？ 策略 层面 可以拿地不可以拿地 利润分别是多少？利润分别是多少？ Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 研究方法 能 否 取 仙 女 山 新 区 1321 亩 地 块
7、？ 仙女山旅游资源及旅游地产 在重庆市场中的地位分析 仙女山新区规划分析 仙女山新区土地市场分析 仙女山新区房地产市场分析 项目分析项目战略发展方向经济测算 市场可行性 经济可行性 推导 评估 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 认识项目认识项目 核心问题界定核心问题界定 市场分析市场分析 项目战略分析项目战略分析 经济测算经济测算 取地可行性取地可行性 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山旅游资源及旅游仙女山旅游资源及旅游地产地位分
8、析地产地位分析 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 重庆还处于粗放型区域性旅游城市，主要以自然山水资源为主， 目前正处于起步阶段向发展阶段过渡 重庆旅游资源的构成较为丰富，但国内外有 美誉度、有影响力的旅游大项目少，同时各 旅游项目投资分散，整合力不强，呈现各自 为政的局面，区域旅游资源的整体吸引力和 影响力还较为有限。 目前重庆市旅游市场正处于起步阶段向发展 阶段过渡，游客数量上升，新建豪华酒店， 景区娱乐商业活动也进一步发展，交通正在 规划和建设中，并主动吸引游客和投资。 Code of this report
9、| 15 Copyright Centaline Group, 2010 世界自然遗产是对仙女山风景区的旅游资源价值充分的肯定，在 重庆休闲旅游市场中占有着不可比拟的地位 从景区评定的标准来看，重庆市仅有两处风景区评为了世界文化遗产，其中一处就是位于仙女 山区域内的天坑地缝景区；著名导演张艺谋也选中了天坑地缝景区作为大片满城尽是黄金 甲的拍摄景点。 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 目前重庆周边主要景区除长江三峡外，仙女山所具备的旅游资源 强势度和吸纳游客能力都是鹤立鸡群的 景区景区核心看点核心看点核心竞争力核心竞
10、争力交通配套交通配套吸引游客能力吸引游客能力接待游客能力接待游客能力综合评价综合评价 仙女山山景、雪景、参与项目 金佛山山景、雪景 黑山谷山景、峡谷 四面山山景 缙云山山景、城市景观 长江三峡峡谷自然风光 大足石刻佛教历史石刻 长寿湖湖景 从重庆周边主要旅游景区各方面综合分析，除长江三峡外数仙女山拥有较强势的旅 游资源，景区核心竞争力与吸纳游客能力较强。 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山独特的地势和生态植被形成良好的小气候，形成名副其实 的天然氧吧 仙女山属于亚热带季风气候区， 温暖湿润，年平均气温17.4
11、，月 均温20左右，最热的7月、8月， 最高温度也不超过30。 在空气质量方面，据测定，空气 含富氧离子是重庆主城区的108倍 ，是名副其实的天然氧吧。 专家认为，人类居住最佳纬度为 20-30度，仙女山新区处于北纬29.2 度，海拔在11001200米，人体在 这个海拔高度对大气压感觉最佳， 非常适合人居。 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山年接待游客数量对比重庆周边以山为主要资源的景区，其 吸引游客的数量远远超过同类景区 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 大
12、足石刻仙女山金佛山四面山黑山谷 2008年 2009年 资料来源：重庆市统计年鉴、旅游局官网 在重庆周边同类资源的景区 中，仙女山依靠起独特的高山 草原和天然卡斯特地貌的天坑 地缝组成强势的旅游景观带， 同时依托武隆政府的大力推广 ，吸引了大量游客； 从08年各景区吸引游客量来 看，仙女山优势并不明显，但 09年仙女山一枝独秀； 仙女山旅游市场的繁荣也为 旅游地产的发展奠定了坚实的 基础。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 重庆旅游地产项目主要分布在离都市区1.5小时车程范围内，旅 游资源强势度最高的仙女山供应项目
13、占据了大半 仙山流云 隆鑫花漾的山谷 仙女山1号 依云美镇 21度洋房 芳草地雪岭仙山 夏宫假日国际社区 晋愉戴斯大卫营 塞拉维假日 仙山逸境 蓝湖熙岸 洛维四面山水 会龙别院 享湖云居 金佛美庐 上邦高尔夫 1.51.5小时车程范围小时车程范围 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 目前重庆周边景区的旅游地产中，仙女山在售项目价格远超过其 他景区，引领这重庆旅游地产的发展 景区景区项目项目目前价格（元目前价格（元/m/m2 2）预计下期价格预计下期价格 仙女山 仙山流云5600-7000（别墅） 隆鑫花漾的山谷450
14、0（一期）6500（二期） 仙女山1号3800 依云美镇42004400起 21度洋房39004000起 芳草地雪岭仙山4200 夏宫假日国际社区3900 四面山会龙别院2000 长寿湖蓝湖熙岸3800 资料来源：中原实地调研及访谈 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 小结 仙女山旅游资源和吸纳游客的能力在重庆旅游市场中处于强势地位， 为旅游地产的发展提供了良好的平台，从旅游地产无论是供应量还 是售价在重庆旅游地产市场中也处于绝对领导者地位； 仙女山在重庆旅游资源和旅游地产的强势地位预示未来区域旅游地 产发展前景良好
15、。 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区规划分析仙女山新区规划分析 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区规划范围包括现状仙女山镇中心区及附近用 地，新区规划一个1010平方公里平方公里的“天然大公园”。按照 规划，到20112011年年，新区建成面积达到新区建成面积达到4 4. .6 6平方公里平方公里，常住常住 人口达到人口达到2 2. .5 5万万。到20162016年年，建成区面积达到建成区面积达到1010平方公里
16、平方公里 ，常住人口达到常住人口达到5 5万万，同时，以仙女山新区为核心，辐射 周边的仙女山镇、双河乡、土坎镇，带动当地5万人实现 小康目标; 具体范围：具体范围：北到现状仙女山镇希望小学和“武天路”（ 武隆天坑三硚）沿线；西至“北环路”（现状村道） 沿线，南至“武仙路”（武隆-仙女山）以南的旗子堡一 带；用地属仙女山镇行政辖区。 仙女山新区规划面积10平方公里，具有良好的规划前景 一期规划范围 （4.6平方公里） 二期规划范围 （5.4平方公里） Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区规划分为四个区：旅游度
17、假接旅游度假接 待区待区、文化娱乐休闲运动区文化娱乐休闲运动区、行政服务区行政服务区 和旅游商品农牧产品加工贸易区和旅游商品农牧产品加工贸易区。计划把 “仙女山新区”建设成为重庆市高寒地区重庆市高寒地区 新农村建设示范片和全国生态旅游接待基新农村建设示范片和全国生态旅游接待基 地和户外运动中心地和户外运动中心。 新区规划建设目标：到2011年，建成区面 积达到4.6平方公里，常住人口达到2.5万 。到2016年，建成区面积达到10平方公里 ，常住人口达到5万，以新区为核心，辐 射周边仙女山镇、双河乡、土坎镇550平 方公里，带动5万人全面实现小康目标。 仙女山新区将建设成为重庆市新农村示范区，
18、并成为全国旅游 基地和户外运动中心，规划具有清晰的目标 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区正在升级的道路交通系统和规划中的飞机场，届时支线机场、高 速公路、铁路、水路、干线公路之间的便捷的“水、陆、空”立体交通网络 体系 上山道路连接高速路下道口，现 已建成投入使用，车辆沿道路上 仙女山；下山道路沿仙女山另一 侧顺势连接至土坎位臵，并沿巫 江行使进入武隆县上高速，预计 今年年底建成通车。 上山道路和下山道路分开，以保 证旅游高峰期道路交通畅通有序。 同时下山道接入武隆县，对县内 的经济发展有一定推动作用。
19、 2010年底开工建设的飞机场，将 使仙女山的旅游市场扩展到全国 乃至整个亚洲，届时仙女山将会 迎来高速发展。 至土坎至土坎（在 建旅游环 线） 规划机场方向规划机场方向 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 教育和医疗配套教育和医疗配套运动休闲配套运动休闲配套商业配套商业配套 中小学校生态休闲公园土特产产品交易市场 医院文化娱乐中心中药材交易市场 网球场30片日用百货市场 羽毛球场30片 7个四星级以上酒店 （2个超五星、5个四星） 篮球场10片民俗风情一条街 攀岩登山运动场欧陆风情一条街 儿童游乐场渝东南旅游商品批
20、发市场 群众体育运动中心会展中心 游客接待中心 新区客运中心 规划完善的配套不仅满足了仙女山旅游市场的需求，同时也为 仙女山新区的发展提供了良好基础的条件 表：仙女山新区规划配套项目情况 从仙女山镇规划处获悉以从仙女山镇规划处获悉以 上配套规划会在上配套规划会在5 5年之内建年之内建 成成，届时完全可以满足游届时完全可以满足游 客休闲客休闲、度假度假、运动运动、观观 光光、娱乐娱乐、购物需求购物需求。 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山基础设施规划和逐渐建设，生活配套不断完善，逐渐满足 当地居民生活需要和游客
21、的各类需求 仙女山 新区快 速发展 基础设 施规划 和建设 生活 配套 不断 完善 旅游 配套 逐步 建成 目前仙女山镇水、电、天然气、有线电视,、电话等均已开通，学校、医院、派出所、储蓄所 等市政基础设施也一应俱全，基本满足当地居民生活需要。 文化娱乐、运动休闲、百货商场的配套不断升级和四星级以上酒店、商业街区的建成，届时完 全可以满足游客休闲、度假、运动、观光、娱乐、购物需求。 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 小结 作为重庆旅游市场重点发展区域和武隆经济的重要增长极，在仙女 山景区的带动下，仙女山新区有着高规
22、格且清晰的规划目标，随着 交通等基础设施的逐渐升级、各项配套不断完善，将使仙女山新区 的发展加速，也将催使旅游地产市场的快速发展。 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区土地市场分析仙女山新区土地市场分析 注：本节数据均出自“中国土地交易网”和中原项目组仙女山 新区规划局访谈。 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区已建成区域主要集中在仙女镇的武仙路沿线区域，随 着旅游地产的发展，逐渐以仙女山镇为核心向周边区域扩张 仙女山新
23、区已建成区域 2007年4月，县政府成立仙女山新区管委会，正式 启动新区建设； 2007年6月武隆申遗成功，成为重庆继大足文化遗 产后的首个自然遗产； 随着仙女山新区建设的确定和“申遗”的成功， 仙女山新区城镇建设进入了快速发展阶段，催生土 地市场的活跃和发展。 仙女山新区截至目前协议控地6000亩 左右（政府每年按一定量挂牌出让）， 其中已建成2000亩左右。 建成区域 协议控地区域 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 近年仙女山新区成交土地明细（单幅一公顷规模以上地块） 项目位臵项目位臵面积（平米）面积（平米）
24、容积率容积率总建筑面积总建筑面积成交价格（万元）成交价格（万元）楼面地价楼面地价土地用途土地用途合同签订时间合同签订时间土地使用权人土地使用权人 武隆县巷口镇仙女山镇111470.77802.9275.88353.56 普通商品住房用地2010-1-18自然人 武隆县仙女山镇112470.77872.9278.355353.56 高档住宅用地2009-12-25自然人 武隆县仙女山镇875100.5437552156.3762492.83 高档住宅用地2009-12-25 重庆双汇房地产开发有限责任公 司 武隆县仙女山镇633330.531666.51900.667600.21 高档住宅用地2
25、009-12-25重庆阔江房地产开发有限公司 武隆县仙女山镇92450.54622.5227.4327492.01 高档住宅用地2009-12-25自然人 武隆县仙女山镇669150.6401491458.0765363.17 高档住宅用地2009-12-3重庆市金霸房地产开发有限公司 武隆县仙女山镇200000.5511000436396.36 高档住宅用地2009-8-24重庆千鸿房地产开发有限公司 武隆县仙女山镇700000.7490001524.589311.14 高档住宅用地2009-8-20重庆中坤房地产开发有限公司 武隆县仙女山镇石梁子村133330.45333.2188.025
26、3352.56 高档住宅用地2009-5-4重庆竣强房地产开发有限公司 武隆县仙女山镇石梁子村960000753.2高档住宅用地2008-10-29 武隆县仙女山镇石梁子村337300164.4387高档住宅用地2008-8-18 武隆县巷口镇仙女山镇666670.533333.51380.9921414.30 高档住宅用地2008-7-30重庆远大臵业有限公司 武隆县仙女镇666670404.3206普通商品住房用地2008-7-28 武隆县仙女山镇667000.7466901261.63270.21 高档住宅用地2008-1-11重庆芳草地房地产开发有限公司 武隆县仙女山镇石梁子66700
27、0.7466901280.27274.21 高档住宅用地2008-1-11重庆中坤房地产开发有限公司 武隆县仙女山镇石梁子村700000.535000840.0041240.00 高档住宅用地2008-1-11重庆宇昌海实业有限公司 武隆县仙女山镇石梁子村667000394.53高档住宅用地2008-1-5 武隆县仙女山镇石梁子村667000466.53高档住宅用地2008-1-5 武隆县仙女山镇石梁子村700000420.0021高档住宅用地2008-1-5 武隆县仙女山镇975050.548752.5995.65204.23 高档住宅用地2007-9-13重庆千鸿房地产开发有限公司 武隆县
28、仙女石梁子996360.6564763.41033.53159.59 高档住宅用地2007-9-13重庆长德臵业有限公司 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 成交时间成交时间 成交面积成交面积 （亩）（亩） 成交金额（万成交金额（万 元）元） 平均成交价格平均成交价格 （万元（万元/ /亩）亩） 成交数量（笔）成交数量（笔）土地用途土地用途 2007年295.712029.186.862高档住宅用地 2008年1005.797365.927.3210高档住宅用地，少量商品住房用地 2009年583.169038.00
29、15.5019高档住宅用地，少量商品住房用地 2010年1月16.72275.8816.501其他商品住房用地 仙女山新区土地供应市场自2007年新区规划启动 后土地成交面积具有明显波动性，波动幅度较大； 2007-2009年土地供应市场的成交总金额呈大幅度 上升趋势，单位面积成交价格创历史新高； 土地成交单数逐渐增加； 所取得的土地主要用于建设高档住宅，少量用于 其他用途开发建设。 2007年2008年2009年 成交面积295.71151005.796583.167 成交金额202973669038 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 900
30、0 10000 0 200 400 600 800 1000 1200 近年仙女山新区土地市场成交活跃，成交金额和单位成交价格呈 大幅度上升趋势，土地多用于住宅开发建设 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 随着仙女山景区带动力越来越强，加之仙女山新区规划的良好预 期和基础设施建设，大幅度提高了土地价值，价格随之大幅上涨 2007-2008年，随着土地成交量大幅度增加，土地成交金额从2029万元增长至7366万元，增长幅度达263%， 创历史新高； 从2008年至2009年土地成交量减少423亩，减幅达42%，但土地成
31、交单价增幅达112%，创历史新高，说明随 着仙女山新区规划进行，周边配套的逐步成熟完善，土地价值得到大幅度提升。 200720082009 成交单价6.867.3215.5 增长幅度07%112% 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 土地成交单价土地成交单价 200720082009 成交金额 202973669038 增长幅度 0263%23% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 土地成交金额土地成
32、交金额 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 从08年和09年土地成交面积和成交单数可以看出，仙女山土地市 场也和房地产大环境存在着紧密联系 仙女山新区土地成交面积从2007年至2008年增加近710亩，增幅达240%，达到历史新高； 2008-2009年土地成交量骤减42%，但在土地面积成交总量减少的情况下，土地成交单数确明显增多， 说明单幅土地成交面积减小； 受国际金融危机余波的影响，09年仙女山新区土地成交相比08年成交量减少了4成，这说明仙女山 土地市场也受房地产大环境的影响。 200720082009 成交数
33、量21019 0 5 10 15 20 土地成交单数土地成交单数 2007年2008年2009年 成交面积(亩)295.71151005.796583.167 增长幅度240%-42% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 0 200 400 600 800 1000 1200 土地成交面积土地成交面积 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区目前土地价格估算 仙女山新区熟地价格在仙女山新区熟地价格在3030- -4545万元万元/ /亩左右亩左右 生地成本 市政
34、基础设施接入成本 住宅拆迁赔偿成本 耕地及经济作物征地补偿成本 根据“中国土地成交信息网”公布，2010年1月 仙女山新区最新土地成交价格为16.5万元/亩 根据仙女山新区规划局相关负责人透露，新区 水电气等基础设施接入成本在610万元/亩不 等 根据仙女山新区规划局相关负责人透露，新区 住宅拆迁成本在700-800元/平米 根据仙女山新区政府相关人士透露，补偿在几 万到十几万/亩不等 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区拟供应土地面积约4000亩左右，容积率多在0.5以内 ，未来可供应土地有限，土地资源越
35、发稀缺 仙女山新区拟供应土地区域 拟供应土地主要分布在仙女山新区的东西 两侧； 拟供应土地以林地、住宅用地、旅游设施 用地性质为主； 仙女山新区拟供应土地面积约4000亩左右 ，容积率多在0.5以内； 拟供应土地中有一定体量的商业和旅游公 建配套用地； 拟供应预计未来3-5年内陆续推出。 20102010年拟出让面积年拟出让面积776776亩，总建筑面积亩，总建筑面积 约约2626万方。万方。 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区土地明细 协议控地协议控地60006000亩亩 2000亩建设用地已出让 总建
36、筑面积约66万方，其中已 销售面积约38万方 4000亩建设用地协议中控地总建筑面积约133万方 拟供应地拟供应地40004000亩亩 2010年拟供应建设用地776亩 总建筑面积26万方 剩余建设用地约3224亩总建筑面积约110万方 仙女山新区规划面积10公里，其中建设用地约10000亩： 仙女仙女山新区规划建设山新区规划建设用地约用地约1000010000亩亩，总建筑面积约总建筑面积约330330万方万方，已经销售约已经销售约3838万方万方， 未来还有约未来还有约290290万方陆续面市万方陆续面市。 资料来源：仙女山新区规划局 Code of this report | 38 Cop
37、yright Centaline Group, 2010 小结 因仙女山新区良好的规划，带动近年来区域土地市场活跃，土 地价格也随在水涨船高，但还处于较低的价格水平，随着未来 土地供应越来越稀缺，土地资源越发珍贵。 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区房地产市场分析仙女山新区房地产市场分析 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区房地产市场起步较晚，但发展迅速，势头良好 年限年限 开发商数开发商数 量量 开 发 体开 发 体
38、 量量 销 售 体销 售 体 量量 销售单价销售单价（元元/ /m m2 2） 规划内容规划内容政府支持力度政府支持力度 20072007之之 前前 空白 200720072家约4万方约2万方2000-2800度假公寓 基础设施、道路交通 整修 20082008约13家 约 10 万 方 约 11 万 方 2800-3500 度假公寓、别墅、酒 店、商业配套设施、 康体配套 医院建成、生态公园 及体育馆两年之内建 成、中转站将在5年之 内建成 20092009约16家 约 24 万 方 约 25 万 方 3500-4000 度假公寓、别墅、酒 店、商业配套设施、 康体配套 体育场、医院、生态
39、公 园 、 仙 （ 仙 女 山）土（土坎）公 路 仙女山区域旅游地产市场从2007年开始具备雏形，到2008年和2009年得到迅速发展，无论从开 发商数量和开发体量来看都有很大程度的发展。政府对仙女山区域旅游地产发展的支撑力度随 之加大。 资料来源：武隆房地产交易中心 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区主要项目分布情况 至土坎至土坎（在 建旅游环线） 规划机场方向规划机场方向 1. 夏宫仙女山假日国际社区 2. 晋愉戴斯大卫营 3. 仙女山1号 4. 仙山流云 5. 依云美镇 6. 仙山逸境 7. 21洋
40、房 8. 芳草地雪岭仙山 9. 隆鑫花漾的山谷 10.塞拉维假日 11.天仙秀居 1 1 2 2 3 3 5 5 4 4 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 在售 待售 注：此图列举项目为具有一定规模的项目，其他 更小规模项目在此不一一列举。 资料来源：中原实地调研整理 1111 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区房地产项目多由重庆较知名开发企业打造 项目项目市场表现市场表现开发企业开发企业 隆鑫花漾的山谷重庆隆鑫地产 芳草地雪岭仙山重庆芳草地地产 夏宫仙女山假日国际社区重庆佰富地产 晋愉戴斯大卫营
41、重庆晋愉地产 塞拉维假日重庆双汇地产 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 在售项目以欧式建筑风格和现代中式风格为主，在重庆主城限洋 风格的今天，这些异域风情逐渐变得稀缺 项目项目建筑风格建筑风格 仙山流云托斯卡纳 隆鑫花漾的山谷西班牙 仙女山1号瑞士山地 依云美镇托斯卡纳 21度洋房现代中式 芳草地雪岭仙山西班牙 夏宫假日国际社区西班牙 晋愉戴斯大卫营 美式风格 塞拉维假日 法式风格 仙山逸境现代中式 依云美镇 隆鑫花漾的山谷 资料来源：中原调研及整理 Code of this report | 44 Copyrig
42、ht Centaline Group, 2010 新区在售项目主要有7个，规划建筑面积超200万方，市场竞争较 激烈，单个项目的供应量大多在10万方以上，开发呈规模化 市场主要在售项目市场主要在售项目规模（万规模（万m m2 2）容积率容积率物业形态物业形态 仙山流云15.70.59洋房、叠拼、双拼 隆鑫花漾的山谷330.56洋房、联排、独栋 仙女山1号9.30.65洋房、双拼 依云美镇100.6洋房 21度洋房120.72洋房、联排 芳草地雪岭仙山350.5洋房、独栋 夏宫假日国际社区1000.42洋房、联排、独栋 晋愉戴斯大卫营(待售)7.60.5洋房、联排、独栋 合计体量合计体量222.
43、6222.6 资料来源：中原调研及整理 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区由于前期配套缺乏和政府要求，在售项目根据自身品 质相应配臵了差异的配套设施 项目项目配套设施配套设施 21度洋房四星假日酒店、休闲会所、社区诊所 超市 商店、老人活动中心、儿童攀岩场、运动网 球场、体育活动中心 仙山流云康乐配套，700平米社区商业街、超市、便利店 依云美镇四星级酒店，网球场，篮球场，羽毛球场，山顶花园，大溪谷 仙女山一号主题公园度假酒店酒店式公寓 芳草地雪岭仙山足球场、沙滩排球场、九洞高尔夫推杆球场、网球场、篮球场
44、，茶吧，雪茄吧 隆鑫花漾的山谷三大酒店：六星级奢华酒店会员制俱乐部酒店+云顶泉浴俱乐部（全部是独立别墅 形式，层） 五大公园：森林公园青青农场（留预留地给业主种地）运动公园（个网球 场、个羽毛球场、个露天游泳池、个篮球场）悬崖公园+月光营地 客户服务中心+综合服务中心+商业中心（联合政府打造） 夏宫仙女山假日国 际社区 18洞高尔夫球场、高尔夫高级会所、五星级度假酒店、上万平方米的商业及多种休闲、 运动设施，体育运动主题公园，网球场，恒温游泳池 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 资料来源：中原调研 带蓝色标注为跃层
45、 仙女山新区主要在售项目产品情况明细表 项目名称项目名称产品规划产品规划开盘时间开盘时间套数套数户型户型建筑面积建筑面积比例比例开盘售价开盘售价目前售价目前售价 隆鑫花漾 的山谷（一 期） 酒店、洋 房 08.12800 单间配套384850% 公寓3300 公寓：4000 临崖洋房：6000 2*1*16630% 2*1*12*1*18383、11211220%20% 芳草地雪 岭仙山（二 期） 小洋房、 小联排 08.11.15600 单间配套3620% 小洋房： 3300 洋房：4200 1*1*11*1*14949545420%20% 1*1*1506020% 2*1*1687620%
46、 三房、四房跃层三房、四房跃层11811815915920%20% 依云美镇类别墅08.1.13400 单间配套29-3420% 3100洋房：40001*1*145-5860% 2*1*173-838310%(10%)(10%) 夏宫假日国 际社区 洋房、联 排、双拼、 独栋 09.9.8138 单间配套25-3050% 3800洋房：39001*1*150-6030% 2*1*163-8520% 21度洋房多层08. 10500 单间配套3510% 30003900 1*1*130-5360% 1*1*21*1*2545410%10% 2*1*22*1*2/2*1*16464-78(10%
47、)(10%)10% 仙山流云 洋房、小 别墅 08.7.16（三 期） 600 单间配套/1*1*1324840% 2400别墅：24-28万 1*1*21*1*25454808035%35% 2*2*1687520% 3*2*23*2*21001001101105%5% Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 仙女山新区在售项目以单配、一房和两房为主，建筑面积控制在 85平米以下，其中以40-60平米所占比例最大 5% 31% 37% 2% 19% 5% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 单跃单间配套一房平层
48、一房跃层二房平层二房跃层三房跃层 百分比 31% 40% 29% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 263640606485110 面积（平米） 在仙女山区域供应的公寓产品中， 以单间配套、一房平层为主力产品， 占了整体供应套数的68%，整个市 场以小面积段的单间配套、一房产 品为主；其次是二房平层户型占了 供应量的19%; 公寓产品集中在2685平米段， 这一段内的供应套数占了全部供应 的99%。这个段内对应的户型包括 单间配套、1房和2房；其中4060 平米的面积段占最大比例，这个面 积段对应的是舒适性一房和二房 资料来源：中原调研及整理 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 花漾的山 谷 雪岭仙山依云美镇仙山流云 三房、四房和跃层020%05% 大两房20%010%0 小两房30%20%020% 大一室一厅040%20%35% 小一室一厅0%0%0%10% 单间配套50%20%60%30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%