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1、江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江西凤凰山庄生态农业发展有限公司 江农凤巢企业总部基地项目江农凤巢企业总部基地项目 可行性研究报告可行性研究报告 建设单位：江西凤凰山庄生态农业发展有限公司建设单位：江西凤凰山庄生态农业发展有限公司 单位地址：江西省南昌县向塘镇梁西单位地址：江西省南昌县向塘镇梁西 编制单位：江西三星咨询工程公司编制单位：江西三星咨询工程公司 编制时间：二编制时间：二一二年十二月一二年十二月 目目 录录 第一章第一章 前言前言.6 第二章第二章 总总 论论.8 一、项目单位概况 .8 二、可行性研究报告编制依据 .8 三、可行性研究报告编制原则 .9 四、项目拟建地址 .9 五、
2、项目建设内容和产品设计 .9 （一）建设内容9 （二）建设规模10 （三）产品设计10 六、项目总体布局 .11 （一）总体布局11 （二）功能分区11 （三）分区布局12 七、项目实施进度安排 .12 八、投资估算及资金筹措 .12 （一）项目投资估算12 （二）资金筹措12 九、经济效益及社会效益评价 .12 十、主要技术经济指标 .13 十一、结论 .13 第三章第三章 项目单位基本情况项目单位基本情况.15 一、单位名称 .15 二、法人代表 .15 三、成立时间 .15 四、注册资本 .15 五、主营业务 .15 六、单位基本情况 .15 第四章第四章 项目建设背景和必要性项目建设背
3、景和必要性.17 一、项目建设背景 .17 （一）项目经济背景分析17 （二）我国总部基地的发展背景分析20 （三）农业产业化背景分析20 （四）休闲农业背景分析22 （五）存在的问题23 二、项目建设的必要性 .24 （一）是城市经济快速增长和产业结构优化升级的需要24 （二）服务企业，壮大企业产业链、价值链的需要25 （三）是农业产业化发展的需要25 （四）是休闲生态农业发展的需要27 （五）是企业自身发展的需要29 3 第五章第五章 市场分析市场分析.31 一、总部经济市场分析 .31 二、休闲旅游市场分析 .32 （一）国际旅游业背景分析32 （二）我国旅游业背景分析33 （三）江西省
4、旅游业背景分析35 （四）南昌旅游业发展前景分析37 第六章第六章 建设地址及建设条件建设地址及建设条件.40 一、场址选择 .40 （一）选址原则40 （二）具体位置40 二、建设条件 .40 （一）农业产业化发展条件40 （二）地形、地质条件40 （三）气象条件41 （四）水源、水文地质情况41 （五）燃料供应41 （六）基础设施条件41 第七章第七章 项目策划与产品设计项目策划与产品设计.42 一、建设目标和定位 .42 （一）项目建设目标42 （二）项目亮点和特色42 （三）项目定位42 二、项目策划 .43 （一）建设内容43 （二）建设规模43 三、产品设计 .43 （一）总部经济
5、板块43 （二）休闲度假板块47 四、建设内容建设规模一览表 .49 第八章项目总体布局第八章项目总体布局.50 一、布局依据和原则 .50 （一）编制依据50 （二）布局原则50 （三）项目用地布局50 二、项目功能分区布局 .52 （一）总体布局构思52 （二）功能分区52 （三）分区布局53 第九章第九章 工程技术方案工程技术方案.57 一、交通组织和道路 .57 4 （一）交通组织57 （二）道路工程57 二、绿地景观系统 .58 （一）绿化工程58 （二）景观工程59 三、建筑工程及公共服务设施方案 .60 （一）建筑工程60 （二）公共服务设施60 （三）设备选择61 第十章第十章
6、 公用工程公用工程.72 一、给排水工程 .72 （一）编制依据72 （二）编制范围72 （三）给水72 二、排水工程 .73 （一）排水现状73 （二）污水工程73 三、电力工程 .75 四、电信工程 .79 （一）现状概况79 （二）用户发展规模预测79 （三）网络79 （四）广播电视规划80 第十一章第十一章 环境保护、节能及消防环境保护、节能及消防.81 一、环境保护 .81 （一）编制依据及执行标准81 （二）环境总体评价及污染源81 （三）环境保护措施81 二、劳动安全卫生与消防 .83 （一）职业安全卫生83 （二）消防86 （三）消防给水88 四、节 能89 （一）设计依据89
7、 （二）设计采用的节能标准89 （三）节能措施90 （四）节能机构91 第十二章第十二章 项目实施进度安排项目实施进度安排.92 一、项目建设期 .92 二、各项工程实施进度 .92 （一）前期准备工作计划92 （二）项目建设施工计划92 5 （三）竣工验收92 三、项目进度甘特图 .93 第十三章第十三章 招投标方案招投标方案.94 一、招标形式及资质要求 .94 二、招标信息发布 .94 三、招标工作组织 .94 第十四章第十四章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.95 一、组织机构 .95 二、人力资源配置 .95 （一）生产作业班次95 （二）年工作日95 （三）劳动定员9
8、5 （四）员工来源及招聘方案96 第十五章第十五章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.97 一、投资估算 .97 （一）投资估算依据97 （二）投资估算范围97 （三）投资估算结果97 （四）投资估算有关说明97 二、资金筹措 .98 第十六章第十六章 经济效益及社会效益评价经济效益及社会效益评价.99 一、财务评价 .99 （一）经济效益评价依据、原则和方法99 （二）基础数据测算说明99 （三）项目总成本费用分项估算99 （四）销售收入和税金估算100 （五）评价指标（附表17：项目经济分析表）.100 二、不确定性分析 .101 （一）盈亏平衡分析101 （二）敏感性分析102 三、
9、社会效益评价 .103 四、综合评价 .104 第十七章第十七章 项目风险分析项目风险分析.105 一、管理风险 .105 二、技术风险 .105 三、工程风险 .105 四、不确定因素风险 .105 第十八章第十八章 结论及建议结论及建议.106 一、结论一、结论106 二、建议二、建议107 6 附表 15：建设工程费用估算表 108 附表15-1：建筑工程费用估算表108 附表 15-2：国内设备购置费估算表.108 附表 15-3：安装工程费用估算表.108 附表 15-4：工程建设其他费用估算表.109 附表 15-4：建设期利息估算表.109 附表 15-5：建设投资估算表（概算法
10、）.110 附表 15-6：工程建设费用估算表.110 附表 16：项目经济分析表 111 附表 16-1：工程建设投资分年用款计划表.111 附表 16-2：流动资金估算表.112 附表 16-3：项目总投资使用计划与资金筹措表.113 附表 16-4：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表.114 附表 16-5：总成本费用估算表.116 附表 16-5-1：外购原材料费用估算表.117 附表 16-5-2：外购原材料费用估算表.119 附表 16-6：工资及福利费估算表.120 附表 16-7：固定资产折旧费估算表.121 附表 16-8：无形资产和其他资产摊销费估算表.122 附表 1
11、6-9:项目投资现金流量表.123 附表 16-10:项目资本金现金流量表.124 附表 16-11:利润与利润分配表.125 附表 16-12:财务计划现金流量表.126 附表 16-13:借款还本付息计划表.127 附表16-14:资产负债表128 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 7 第第一一章章 前前言言 总部经济是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠 大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本 区域集群布局，生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区 或外地，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该 区域经济
12、发展产生重要影响的一种经济形态。 区域引导 企业总部 跨国公司和外埠大型企业入驻 企业功能性部门集群布置生产基地 合理招商引资措施 本区域 周边成本 更低区域 总部经济是经济全球化和区域经济一体化发展到一定阶段的产物， 其最佳效应是实现企业和城市的双赢。企业客观上是利用区域比较优势、 寻求经营成本最小化的必然结果。 总部经济能够快速有效地促进区域发展，企业总部的入驻能增加政 府的财政收入，促进就业和消费，推动城市转型升级，最终提高城市对 全国乃至全球经济的影响力。 现代经济是服务经济时代，服务经济时代和工业化经济最大的不同 在于，服务经济时代企业更加关注产业关联、生态环境，商务氛围；由 此引发
13、了企业办公形态变革，总部形态发生分化。在城市中心区，更多 是金融贸易性质的总部，而郊区商务花园更多的是研发、技术培训、交 流等性质的总部。 总部经济是在经济全球化、信息化、工业化发展背景下新兴的一种 经济形态，也是城市经济的重要组成部分。它带动了区域经济的发展， 提升了城市的综合竞争力。自 2003 年总部经济的概念在我国提出以来， 在北京、上海、武汉等 10 多个中心城市发展迅速。从国内外市总部经 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 8 济发展的经验来看，推进总部经济的发展，总部基地的发展建设至为关 键。 2010 年南昌市人民政府为鼓励总部经济发展颁布关于进一步加 快
14、现代服务业发展的若干意见的通知（洪府发 2010 30 号）中，出 台多项鼓励总部经济发展建设的措施，通知要求大力发展总部经济和楼 宇经济，指出“编制全市总部经济、楼宇经济发展规划，抓住重大项目 建设、房地产开发、旧城改造、道路拓宽等城市建设的机遇，高起点、 高标准兴建一批新的楼宇。对环境、质量、管理有所欠缺的楼宇，实施 改造，全面提挡升级。对闲置楼宇要加快招商引资，积极构建总部经济、 楼宇经济更大的发展空间。建立促进总部经济、楼宇经济发展的激励机 制，在项目批准、税务登记、工商办照、楼宇入驻等方面提供高效优质 的服务，营造有利于总部经济、楼宇经济发展良好环境。到 2015 年， 建成一批规模
15、较大、税收较高、影响较广的企业总部和楼宇经济大楼” 。 为我市、我县经济和本案建设和发展将起到十分积极的作用。 为响应市委、市政府，县委、县政府加快现代服务业发展的若干意 见战略部署，营造良好区域投资环境，创建低碳、节能、高效的经济发 展模式，同时加快企业升级改造，增加产能，加速自主创新能力，扩大 企业投资规模，为南昌县经济建设与发展作贡献，公司决定投资 1.9668 亿元人民币开发建设江农凤巢企业总部基地项目。 江农凤巢企业总部基地项目。 ，就是通过政府将给予我公司位于江 西省南昌县向塘镇梁西（蓝园大道旁）3260 亩土地， ，通过农业产业化 项目、休闲农业项目与商业项目的科学整合，引导区域
16、经济产业集群发 展，创新农业产业化发展的新方法，探索现代农业发展，做美两江生态 园，融入大南昌的新途径。通过发展总部经济的 6+1 产业链模式，来提 高企业创新能力，不断开发高新技术产品，壮大企业实力与总量规模。 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 9 第第二二章章 总总 论论 一、项目一、项目单位概况单位概况 1、项目名称：江农凤巢企业总部基地建设项目 2、承建设单位：江西凤凰山庄生态农业发展有限公司 3、法人代表：万腊根 4、承办单位概况 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司成立于 2011 年 12 月，法人代 表：万腊根，注册资本贰仟万元，主营业务：农业开发及农业观光
17、旅游、 农家休闲娱乐、会展服务等。 公司位于江西省南昌县向塘镇梁西（蓝园大道旁） ，占地 3260 亩， 处在南昌县重点打造的“两江生态农业走廊”上，目前公司自筹资金投 资建设的“凤凰山庄”项目属南昌县招商引资的农业观光乡村旅游项目。 项目地交通便利，且自然景观非常好，土地肥沃，水质优良，草茂林丰， 有着较多天然的水库、林地、山地、水塘，具有天然的旅游资源，是人 们放松心情、陶冶性情、愉悦身心的好地方。 公司计划投资 3.98 亿元分两期建设“凤凰山庄” ，一期正在建设中， 立志将“凤凰山庄”打造成为南昌乡村旅游与农业生态观光新名片，建 设成为江西省 AAAA 级乡村旅游点及国家 AAAA 级
18、旅游项目区。进一 步壮大我县农业观光与乡村旅游产业，促进区域经济建设的快速发展。 公司严格按照国家产业政策和省、市里、县关于切实加强旅游产业 的要求及发展规划，以及社会新农村建设要求开发建设，将为我县乡村 旅游业的快速发展、当地的经济建设、农业产业化进程、经济效益和社 会效益作出突出贡献，项目建成投产后预计年创利税 800 万元，安置就 业岗位 2000 多人。 二、可行性研究报告编制依据二、可行性研究报告编制依据 1、 当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录 ； 2、 当前优先发展的高技术产业化重点领域指南 ； 3、国家计委、财政部联合印发关于组织国家高技术产业发展项目 计划实施意见；
19、江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 10 4、国家计委、财政部联合印发关于组织国家农副产品深加工食品 工业项目专项实施意见； 5、 国务院办公厅转发科技部等部门关于促进科技成果转化若干问 题的通知 ； 7、农业部农业科技发展纲要（2001 年2010 年） ； 8、 鄱阳湖生态经济区规划 ； 9、 南昌市国民经济和社会发展第十一个五年计划和 2015 年发展 纲要 ； 10、 建设项目经济评价方法与参数 （第二版） ； 11、国家其他有关政策、法律、法规； 12、相关技术规范、标准。 三、可行性研究报告编制原则三、可行性研究报告编制原则 1、遵守国家现代农业产业化及绿色食
20、品行业产业政策和产品结构 调整规划。 2、严格执行现行的防火、防爆、防毒、防尘、防腐、防震、防静 电、安全、卫生，环境保护等国家和地方颁布的规范、法规与标准。 3、力求实现标准化的食用菌提取物提取。 4、选用先进、可靠、适用的设备，提高机械化、自动化控制水平， 降低能耗，达到同行业领先水平。 5、符合长江、赣江、抚河环境标准要求。 四、项目拟建地址四、项目拟建地址 江西南昌县向塘镇梁家渡行政村梁西自然村域内，面积 150.17 亩。 五、项目建设内容和产品设计五、项目建设内容和产品设计 （一）建设内容（一）建设内容 根据项目目标和定位，结合项目区实际情况，项目划分两大板块： 总部经济板块，休闲
21、度假板块。其中： 商务办公板块包括：凤巢大酒店、凤巢总部大楼、企业研发中心、 农产品信息中心、绿色产品会展中心、凤巢创业培训中心； 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 11 休闲度假板块包括：休闲会所、企业家公寓、员工宿舍等。 （二）建设规模（二）建设规模 项目用地面积约 10 公顷（150 亩） 。总建筑面积 7.412 万平方米。 其中：总部经济板块面积 4 公顷（60 亩） ，休闲度假板块面积 6 公顷 （90 亩） 。 （三）产品设计（三）产品设计 1、总部经济板块 总部经济板块包括：占地面积约 4 公顷（60 亩） ，建筑面积 4.16 万平方米，建筑密度 0.
22、21，容积率为 1.04。区内设有凤巢大酒店、凤 巢总部办公大厦、多栋单体总部楼、企业研发中心、农产品信息中心、 绿色产品会展中心、凤巢创业培训中心，区内还将建设大型广场，利用 开放空间的理念进行绿化布局，将广场式中心绿化、点式组团绿化同带 状公共绿化相结合，营造现代化的公园式办公环境。 2、休闲度假板块 休闲度假板块包括：占地面积约 6 公顷（90 亩） ，建筑面积 3.252 万平方米，建筑密度 0.172，容积率为 0.542。区内设有休闲会所、企 业家公寓、员工宿舍等，利用开放空间的理念进行绿化布局，以常绿阔 叶林和针叶为主体，通过点式组团绿化、带状公共绿化与别墅环绕绿化 相结合，营造
23、现代化的公园式居住环境。 （3）建设内容建设规模一览表 序号建筑物、构筑物名称单位工程量 1 凤巢大酒店平方米 14800 2 总部大楼平方米 8000 3 企业研发中心平方米 3600 4 农产品信息中心平方米 3600 5 绿色产品会展中心平方米 8000 6 培训中心平方米 3600 7 休闲会所平方米 6000 8 企业家公寓平方米 15000 9 员工宿舍平方米 11520 10 附属工程平方米 2000 11 停车场平方米 4000 12 道路平方米 20000 13 绿化工程平方米 48220 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 12 合计 148340 六
24、、项目总体布局六、项目总体布局 （一）总体布局（一）总体布局 在总体布局上，各功能区相对集中，规划主要以中国风水文化为基 础，各功能区的主体建筑集中分布在项目用地的左边，与右边的凤凰湖 相对应，形成左青龙右白虎的总体布局。在左边的用地上，把员工宿舍 安排在项目用地最后面来形成靠山，将企业研发中心、总部基地大楼、 企业家公寓别墅组成龙身与龙尾，将凤巢休闲大酒店安排前边作为龙头， 来强化左青龙右白虎的总体布局。 在项目用地左边区域，运用道路系统和绿化织造技术，将打造成凤 凰图案，形成潜龙真凤景观。在项目用地右边区域，运用凤凰湖水体构 建水财文化，同时在农产品信息中心、绿色产品会展中心、凤巢创业培
25、训中心及所形成的中心广场区域的建筑物，运用地面色彩交差构成凤巢 图案，形成凤巢景观。 在整个项目上，形成一个良好的风水空间环境，通过左右项目景观 的完美结合，形成一个筑巢引凤的景观与空间布局。 （二）功能分区（二）功能分区 项目因势分布、因地制宜进行规划布局，划分两大板块三大区： 1 1、两大板块 （1）总部经济板块包括凤巢大酒店、凤巢总部办公大厦、多栋单 体总部楼、企业研发中心、农产品信息中心、绿色产品会展中心、凤巢 创业培训中心等。 （2）休闲度假板块包括休闲会所、企业家公寓、员工宿舍等。 2、三大区 （1）潜龙真凤区 项目的左片区域：凤巢休闲大酒店安排前边作为龙头，企业研发中 心、总部基
26、地大楼、企业家公寓别墅组成龙身与龙尾，员工宿舍安排在 项目用地最后面来形成靠山，同时运用道路系统和绿化织造技术，将打 造成凤凰图案，形成潜龙真凤景观。实现左青龙右白虎的项目设计布局。 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 13 （2）水财区 项目的右中心片区域：由凤凰湖水体构建水财文化 （3）凤巢区 项目的右前片区域：农产品信息中心、绿色产品会展中心、凤巢创 业培训中心及所形成的中心广场区域的建筑物和地面色彩交差构成凤巢 图案，形成凤巢景观。 （三）分区布局（三）分区布局 1、总部经济板块 占地面积约 4 公顷（60 亩） ，建筑面积 4.16 万平方米，建筑密度 0.21
27、，容积率为 1.04。区内设有，区内还将建设大型广场，利用开放 空间的理念进行绿化布局，将广场式中心绿化、点式组团绿化同带状公 共绿化相结合，营造现代化的公园式办公环境。本板块主要由：凤巢大 酒店、凤巢总部办公大厦、多栋单体总部楼、企业研发中心、农产品信 息中心、绿色产品会展中心、凤巢创业培训中心，入口集散区组成。 2、休闲度假板块 运用现代欧式建筑风格辅以中国园林的清逸风骨，打造人文经典院 落式居住办公大宅，构建理想的宜居生活空间。包括休闲会所、企业家 公寓、员工宿舍等。 七、项目实施进度安排七、项目实施进度安排 八、投资估算及资金筹措八、投资估算及资金筹措 （一）项目投资估算（一）项目投资
28、估算 项目总投资 19668.00 万元，其中，项目建设投资 18845.14 万元， 流动资金 591.61 万元，项目资金贷款利息 231.25 万元。 （二）资金筹措（二）资金筹措 资金主要来源为：公司自筹 15668 万元人民币，银行贷款 4000 万 元人民币。 九、经济效益及社会效益评价九、经济效益及社会效益评价 项目建成后，正常年销售收入为 17716.00 万元，年利润总额 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 14 4320.66 万元，年上缴营业税金及附加 167.15 万元，项目投资利润率 21.97%，项目总投资收益率 22.30%，所得税后项目财务
29、内部收益率 17.33%，所得税后项目投资回收期 6.64 年（含建设期） ，项目具有较好 的经济效益。 鉴于项目建设的各项条件已基本落实，而且项目具有较好的经济效 益和良好的社会效益，建议项目尽快付诸实施。 十、主要技术经济指标十、主要技术经济指标 该项目的技术经济综合指标详见表 13. 1-3 项目主要技术经济指标表 序号名 称单位数量 一财务数据 1 总投资万元 19668.00 2 固定资产投资万元 17271.21 3 项目资本金万元 15081.79 4 营业收入（经营期平均）万元 16938.20 5 营业税金及附加（经营期平均）万元 163.79 6 总成本费用（经营期平均）万
30、元 11063.31 7 利润总额（经营期平均）万元 4320.67 8 所得税（经营期平均）万元 1080.17 9 税后利润（经营期平均）万元 3240.50 二财务评价指标 1 销售利润率 %25.51% 2 投资利润率 %21.97% 3 财务内部收益率（所得税前） %22.30% 4 财务净现值（所得税前）万元 11317.57 5 投资回收期（所得税前）年 5.83 6 资本金收益率 %19.30% 7 资产负债率（经营期第 1 期） %19.11% 8 利息备付率（偿还期内平均） 29.64 9 偿债备付率（偿还期内平均） 3.88 10 总投资收益率 %22.55% 11 项目
31、资本金净利润率 %21.49% 十一、结论十一、结论 1、本项目是国内首个集产品研发、技术培训、农产品电子商务、 CBD 办公、农业观光、绿博会展、休闲、度假于一体的农业产业休闲生 态旅游综合体。 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 15 2、是国内首个农商旅相结合的农业产业化企业总部基地，产品策 划具有首创性，其产品开发的前景好，市场价值可观。 3、本项目符合国家产业政策和省、市、县关于切实加强旅游产业、 服务产业、农业产业化产业的要求及旅游产业发展规划，有利于促进地 方经济的发展。 4、项目建成后，将对当地经济产生巨大的影响，逐步拉长相关产 业链条，促进当地农业产业化
32、进程，经济效益和社会效益十分显著。 5、本项目建设对调整农业结构、解决农村剩余劳动力就业，增加 农民收入等方面成效明显，并具有较强辐射带动作用。 6、该项目符合社会新农村建设要求和现代城乡居民生活方式转移 的需要，且投资见效快，对环境无污染，生态效益明显。 7、财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目 实施将为承办单位带来可观的经济效益，为当地旅游业增添新的亮点。 8、综上所述，该项目从政策层面、建设条件时机层面、环保层面、 财务效益层面、社会效益等层面综合分析，项目建设是可行的。 建议 1、江西凤凰山庄休闲农业有限公司为实施本项目做了大量准备工 作，自筹资金已到位，融资方案可行
33、，本项目已具备实施条件，建议政 府主管部门和金融机构给予支持。 2、本项目竣工运营后关键在于管理，建议委托知名饭店管理集团 管理，以取得预期效益。 3、建议有关部门和单位，加强对项目实施的协调，在政策上、资 金上给予大力扶助，力争使本项目早实施、早经营、早见效。 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 16 第第三三章章 项项目目 单单位位 基基本本情情 况况 一、一、单位名称单位名称 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司 二、二、法人代表法人代表 万腊根 三、成立时间三、成立时间 公司成立于 2011 年 12 月 四、注册资本四、注册资本 贰仟万元 五、主营业务五、主营业务
34、农业开发及农业观光旅游、农家休闲娱乐、会展服务等。 六、单位基本情况六、单位基本情况 公司位于江西省南昌县向塘镇梁西（蓝园大道旁） ，占地 3260 亩， 处在南昌县重点打造的“两江生态农业走廊”上，目前公司自筹资金投 资建设的“凤凰山庄”项目属南昌县招商引资的农业观光乡村旅游项目。 项目地交通便利，且自然景观非常好，土地肥沃，水质优良，草茂林丰， 有着较多天然的水库、林地、山地、水塘，具有天然的旅游资源，是人 们放松心情、陶冶性情、愉悦身心的好地方。 公司计划投资 3.98 亿元分两期建设“凤凰山庄” ，一期正在建设中， 立志将“凤凰山庄”打造成为南昌乡村旅游与农业生态观光新名片，建 设成为
35、江西省 AAAA 级乡村旅游点及国家 AAAA 级旅游项目区。进一 步壮大我县农业观光与乡村旅游产业，促进区域经济建设的快速发展。 公司严格按照国家产业政策和省、市里、县关于切实加强旅游产业 的要求及发展规划，以及社会新农村建设要求开发建设，将为我县乡村 旅游业的快速发展、当地的经济建设、农业产业化进程、经济效益和社 会效益作出突出贡献，项目建成投产后预计年创利税 800 万元，安置就 业岗位 2000 多人。 公司是江西省中小企业工贸协会主席团主席单位，南昌市服务发展 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 17 促进会副会长单位，南昌市中小企业协会副会长单位，南昌市农业产
36、业 协会会员单位。 2011 年 10 月被南昌市诚信促进会授予为“信用优良企业”2012 年 被认定为 “南昌市农业产业化市级龙头企业” 、 “江西省农业产业化省 级龙头企业” 、 “鄱阳湖生态农业示范基地” 。公司通过了 ISO 质量管理 体系和 HACCP 食品安全管理体系认证。 2010 年在国家工商总局注册斐尼客思商标，2012 年颁发了商标注 册证，并于当年获得南昌市 “南昌市著名商标”称号。 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 18 第第四四章章 项项目目建建设设 背背景景 和和必必要要性性 一、项目建设一、项目建设背景背景 （一）项目经济背景分析（一）项目
37、经济背景分析 南昌国民经济保持了持续、快速、健康的发展势头，2011 年南昌 市完成国内生产总值 2688.87 亿元，同比增长 11.9 个百分点，人均国民 生产总值 53456.6 元，增长 13.6%，超过 5 万元大关。 1、省会地位优势。南昌作为江西省省会，是全省政治、经济、文 化、科教、商贸、交通和信息中心，无论是从城市规模、城市人口，还 是从经济实力来看，都远高于其他设区市。作为省会城市，在吸引外来 投资者、引进中高端人才等各方面都具有得天独厚的优势。 2、经济实力较强。鄱阳湖生态经济区规划范围包括南昌、景德镇、 鹰潭 3 市，以及九江、新余、抚州、宜春、上饶、吉安的部分县（市、
38、 区） ，共 38 个县（市、区） ，国土面积 5.12 万平方公里，2008 年年末总 人口 200.6 万人。南昌市国土面积 0.74 万平方公里，占鄱阳湖生态经济 区面积的 14.45%，户籍人口 494.76 万人，占整个鄱阳湖生态经济区人 口的 24.66%。 近年来，南昌市产业发展迅速，逐步形成了南昌特色的产业体系。 在工业发展上，随着江西赛维、晶湛科技、江西晶大、百世德等一批光 伏企业的落户，南昌已基本形成了以薄膜太阳能电池为核心的较为完整 的光伏产业链和产业集群；随着联创光电、南昌欣磊光电、南昌联众等 几十家 LED 企业的发展，已基本形成了从外延片芯片制造光 源、灯具、LED
39、 显示屏等上、中、下游完整的 LED 产业链；随着省政 府和中航集团签署战略合作协议，一个总投资 300 亿元、占地 25 平方 公里的高起点规划建设的南昌航空城产业城正式开工建设；此外，在新 能源汽车、新材料、生物医药、绿色食品等一批战略性新型产业效益开 始显现。去年，南昌先后被列为“国家节能与新能源汽车示范推广试点 城市” 、 “半导体照明应用工程示范城市” 、 “南昌国家航空产业基地” 和“太阳能光伏产业基地” 。在现代服务业发展上，随着美国微软、美 国菲尔德克斯、德国贝塔斯曼 3 家世界 500 强，英华达集团、东软集团、 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 19
40、 用友软件等一批国内外知名企业进驻南昌，南昌的外包服务业发展迅速； 随着深圳农产品市场、洪城大市场的发展壮大，华南物流城的入驻，南 昌保税物流中心（B 型）通过国家验收，南昌在商贸产业发展上不断升 级；随着大新银行、民生银行、光大银行等一批银行总部落户南昌，区 域性金融中心正在形成；同时，在旅游、会展、动漫等产业上发展迅速， 连续四年蝉联中国最佳会展城市称号，获得了“中国服务外包示范城市” 、 “中国服务外包最具潜力城市”和“2009 服务外包发展最快的城市” 等称号。在农业产业发展上，全市已有国家级龙头企业 9 家，省级龙头 企业 44 家。形成了以蒋巷现代农业示范园、黄马“两江”生态农业走
41、 廊、安义现代农业科技园等为代表的现代农业发展新模式。 3、人力资源较充足。南昌市内拥有包括全国重点大学-南昌大学在 内的 46 所高等院校，年在校大学生、研究生近 50 万人，毕业大学生、 研究生 4 万余人。已形成综合、理工、农业、医药、师范、财经、政法、 艺术等多层次、多形式、学科门类较齐全的普通高等教育体系。南昌还 是全国三大民办高校基地之一，全国十大民办高校有三所落在南昌。尤 其是全市 90 多所各类职业院校，每年可为企业提供近 5 万余名高素质 技工人才；南昌拥有省、市级以上科研院所 70 余家，各类专业人才达 7.5 万人。南昌大学科技园、江西省留学生创业园等一批开发区孵化园 已
42、成为各类人才进行科学研究和科技创业的基地。 4、文化资源较丰富。南昌文化底蕴深厚，拥有文化遗址 600 余处， 人文景观 18 处，自然景观 26 处，被评为历史文化名城、中国优秀旅游 城市。概括为“五色”文化：一是以八一起义为代表的红色文化；二是 以江南三大名楼之一的滕王阁为代表的古色文化；三是以梅岭山脉为代 表的绿色文化；四是以鄱阳湖为代表的蓝色文化；五是以大飞机、世界 光都光伏产业等工业文化为代表的金色文化。 5、基础设施较完备。南昌市城镇化进程快速推进，城市基础综合 实力显著增强。形成了“一核五片” ，即以昌南、昌北为核心区，以莲 塘、瑶湖、湾里、乐化、九龙湖五大组团为卫星城市， “一
43、江两岸”格 局初步形成。建成区面积拓展到 230 平方公里，东跨瑶湖、西延梅岭、 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 20 北拓乐化、南伸小蓝，东西南北 130 公里。城市道路总长达到 855 公里， 道路面积 1521 万平方米，城市桥梁 108 座。南昌市大力实施公共交通 优先发展战略，近几年相继完成了徐坊客运站、昌南客运站等的建设， 城市公交得到快速发展，目前共有公交运营线路 118 条，营运车辆 2229 辆。2009 年南昌快速轨道交通正式开工建设，预计 2014 年 1 号线 正式开通。有 22 座总容量 376.3 万千伏安的输变电工程。城市生活污 水处理率
44、达 70.06%，城市生活垃圾无害化处理率达到 100%，投资 16 亿元新建青山湖、象湖、红谷滩三个污水处理厂，城市日处理污水能力 达 81 万吨，污水处理率达 80%以上。 6、区位优势较明显。南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三 角洲和闽东南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的战 略性地位和枢纽性区位的独特优势。105、320、316 国道交汇于南昌， 京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区，昌九、梨温、赣粤等穿市而过；昌 北国际机场开通了直通国内外各大城市 40 多条航线。航空港、铁路、 水运码头、高速公路构建起了南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌可通 达周边个直辖和省会城市的“经
45、济圈”变为现实。 7、城市品牌影响力较强。南昌拥有得天独厚的生态优势，是全国 首个拥有国家级自然保护区的省级中心城市，各类湿地面积总计占全市 国土总面积的 55%；城市绿化覆盖率达到 41.92%，绿地率达到 39.43%，人均公共绿地面积 8.5 平方米；全年空气质量优良天数达到 348 天，空气质量优良率 95.3%；有各类城市湖泊和行水水道 60 多处， 水域面积占整个城区面积近 28%，有“城在湖中，湖在城中”江南水城 之称。近年来， “南昌模式”得到了外界的关注和认可。国家统计局中 国经济景气监测中心发表的中国城市发展研究报告 ，将南昌列为 “中国城市发展代表” ，并和北京、天津、上
46、海等 32 个城市列为大城市 的代表；南昌市先后被建设部、全国爱卫会分别授予“中国人居环境奖” 、 “国家卫生城市”等荣誉称号，世界银行发布的权威报告宣布南昌构 建和谐社会的成效列全国第七，连续数年被台湾权威机构评为中国内陆 地区十大最具投资吸引力城市之一。 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 21 （二）我国总部基地的发展背景分析（二）我国总部基地的发展背景分析 1、 我国的总部经济。自从我国加入 WTO 以来, 日益扩展的开放 格局吸引了大批跨国公司、高成长公司的总部、分支机构或研发中心在 我国大城市安家落户, 带动了相关地区经济的发展, 形成了一种新的经 济形态“总
47、部经济” 。 在中国经济发展的历史上, 2003 年是总部经济的元年。所谓总部经 济, 是指企业总部在具有人才、技术、信息等资源比较密集的中心城市 聚集, 带动各类服务业发展, 形成强大的聚集和辐射效应, 对中心城市 发展产生重要影响的一种经济形态。总部经济可以说是在中国经济进入 转型期大背景下诞生的新生事物; 是在国有企业改制、产业结构调整、 市场环境优化、企业战略升级的背景下应运而生的新经济形态; 是中国 区域经济发展中, 市场要素优化配置内在驱动力的结果。 2、 我国的总部基地。发展总部经济, 最根本的就是总部基地建设。 只有建设总部基地, 才能为公司和企业的总部提供办公场所, 才能让总
48、 部经济得以进一步地发展。总部基地可以说是发展和建设总部经济的重 要载体和具体体现。 总部基地(ABP) 即 Advanced Business Park, 这其中的 Park 并不是 表明总部基地是一个完全的地产概念, 而是因为在总部基地的规划建设 中引入了国外发达国家对于城市和城市郊区产业园的规划理念。在总部 基地中, 不仅要有用钢筋混凝土所建筑出的品质优良、环境优美的现代 化办公区, 作为那些企业和公司总部的办公硬件设备, 同时在基地中还 蕴涵着深厚的总部文化。作为一个总部的聚集区, 总部基地需要环境优 美、配套完善、功能齐全的物质条件, 更需要一种是国内外成熟、高端 企业之间能够交流互
49、动、资源共享、共同发展的精神条件。这样才能实 现共存、共赢、共荣, 成为发展总部经济的原动力。 （三）农业产业化背景分析（三）农业产业化背景分析 目前，全国农业产业化组织达到 28 万个，带动农户 1.1 亿户，农 户年户均增收 2400 多元；龙头企业 11 万家，销售收入突破 57 万亿 元，提供的农产品及加工制品占农产品市场供应量的 1/3，占主要城市 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 22 “菜篮子”产品供给的 2/3 以上。近几年以来，龙头企业在促进农业发展、 带动农民增收、保障农产品供给、维护市场稳定方面作用越来越突出， 效果越来越明显。 2012 年 3 月 26 日国务院出台了关于支持农业产业化龙头企业发展 的意见，我国将在生产基地建设、农产品加工和流通、技术创新、利益 联结机制、开拓国际市场等关键环节，采取一系列政策措施，促进龙头 企业进一步做大做强、提升农业产业化水平。 当前，我国已进入工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化 的关键阶段，努力补齐农业现代化发展短板的任务更加艰巨，迫切需要 进一步发挥龙头企业的重要作用。同时，龙头企业发展也面临不少困难 和问题，需要采取更加直接、有力、有效的政策措施，扶持壮大龙头企 业。 意见提出了“五个一批”的目标