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1、广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第1页共47页 机密机密 广东硇洲岛 旅游度假颐养中心 项目可行性研究报告 项目策划：朱致钢 中国注册房地产高级策划师中国注册房地产高级策划师 二二 OO 九年一月九年一月 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第2页共47页 目录 一一概述概述3 二二项目背景项目背景5 三三项目选址项目选址6 四四项目概况项目概况9 五五用地规划用地规划13 六六市场前景市场前景18 七七造福一方造福一方22 八八政府支持政府支持24 九九市场运作市场运作27 十十投资强度投资强度28 十一十一资金来源资金来源.29 十二十二经济效益经济效益.30 十三
2、十三项目实施项目实施.31 十四十四项目进度项目进度.33 十五十五项目展望项目展望.33 十六十六慈善计划慈善计划.35 十七十七社会效益社会效益.35 十八十八结语结语.36 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第3页共47页 广东硇洲岛 旅游度假颐养中心 项目可行性研究报告 一 概述 在我国通往现代化的进程中，一个隐伏的但却无法忽视的巨大障碍横陈在我们面前， 那就是人口老龄化。人口老龄化几乎关涉到这个社会的几乎每一个方面，它将会对我国 经济发展必需的劳动力供应、养老金体系乃至家庭社会伦理观念提出最严峻的挑战。如 何应对之，直接关系到中国未来的总体命运。 21 世纪是人口老龄化的
3、时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许 多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999 年，中国也进入了老龄社会，是较早进入 老龄社会的发展中国家之一。时值今日，我国 60 岁以上人口已占我国总人口的 10.2，达 1.44 亿，并正以每年 3的速度增长。按照现行的生育政策，我国人口总量 在本世纪 30 年代中期将达到峰值 14.6 亿。而 60 岁以上老年人口比例将高达 23。人 口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，庞大老年群 体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。 随着老年人口的激增，社会对老人的赡养压力进一步加大，特别是我国从上世纪
4、 年代后期开始实行计划生育政策，这一代独生子女目前已陆续进入婚育年龄，其家 庭模式为“四二一” ，即四个老人，一对夫妻，一个孩子。一个孩子要同时赡养四位老人。 伴随着社会生活品质的不断改善，平均寿命的延长，甚至还将出现“八四二一”家庭。 随着社会经济结构不断调整，计划生育政策逐渐完善，外出谋生而造成的流动人口增多， 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第4页共47页 人口老龄化现象的产生，目前无论是在农村还是城市，都拥有大量独守空房的老人，有 社会学家称之为“空巢老人” 。有关资料显示，我国目前至少有 2360 万老年人独守空巢。 这不仅对于老人的家人，且对整个社会的老年保障体系，都
5、存在着极大的安全压力。 人口结构的变化冲击着中国传统的家庭养老模式，也对现有的“家庭养老为主，社 区养老为辅，机构养老为补充”的政策提出了挑战，目前，除了少量社会办的养老机构 外，中国绝大部分的养老机构是依托国家民政管理的政府福利行为。在未达到国外发达 国家社会福利保障的能力时，国营养老机构难以满足大部分老龄人口的养老需求，难以 适应老龄化社会的需要。历史遗留下来的养老机制的旧船，承载不了未来几年后老龄化 对社会所造成的巨大压力。目前，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化， 为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢” 、高龄和 带病老年人的服务需求。以养老机
6、构和床位数为例，目前，中国共有各类老年社会福利 机构 3.8 万个，养老床位 120.5 万张，平均每千名老人占有床位仅有 7.6 张，与发达国 家平均每百名老人占有养老床位 40 张的水平相差甚远。其他生活照料、精神慰藉、临终 关怀等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。 我国已成为世界上老龄化速度最快，老年人口最多的国家。中国的老年人口占全球 老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球 人口老龄化的进程，备受世界关注。 党和政府高度关注中国老龄化社会的演进，今年两会期间，为数不少的提案涉及养 老事宜，中国国家老龄委首次举行中外
7、记者招待会，阐述中国老龄问题的处境和政策。 强调发展多渠道、多形式地养老方式，鼓励全社会或个人出资兴办不同层次的养老院、 养老公寓、老年生活中心。近几年来，国家相继出台一系列优惠政策，积极支持养老公 益事业的发展，如划拨场地，免收税费、无息贷款、市场化经营养老试点等，建立功能 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第5页共47页 齐全的现代老年公寓，为辛劳一生的老人提供颐养天年的居所，因而为国内外实体经济 投资养老事业增添了新的契机。 当前，在中国社会“未富先老”的现实情况下，政府难以在短期内实现发达国家的 养老保障体系，而国家庞大的老龄人口的生存权宜将责无旁贷地应由国家、社会和企业
8、共同承担。国家给予民办养老机构足够的优惠政策和资源，企业本着“取之于民，用之 与民”的宗旨，充分依靠社会力量包括私营经济财力，港澳财力、海外财力，兴建适合 我国当前老龄人口需要的养老基地，为了我们的父母，也为了我们自己，为了我们的子 孙，更为了我们的国家，完成时代赋予我们的使命。 鉴于上述理由，深圳市亿鸿达投资发展有限公司经过慎重的考察和论证，决心在广 东省湛江市硇洲岛投资兴建大型海岛式旅游度假村养老基地，以满足国内北方城市富裕 市民、广东珠三角及海外归侨的高质量旅游度假养老需求，同时，也为中国养老事业， 做出自己应有的贡献。 二 项目背景 深圳市亿鸿达投资发展有限公司致力开发广东省湛江市硇洲
9、岛大型海岛式旅游度假 颐养中心项目主要基于三个背景： 中国人口老龄化速度惊人，必须认真面对并做出相应的准备； 中国家庭人口结构的变化的现实情况必将引发养老模式变革； 中国北方城市、珠三角及深港经济高度发展地区人群需要高品质的养老机构； 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的立项宗旨是： 尊重老人，关怀老人，服务老人 为老人打造颐养天年的理想乐园 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第6页共47页 目前，我国老龄化社会的趋势不容忽视，而养老保障体系的建设，养老机构的建设 更是不容乐观。以老龄人口和养老机构的比例来看，中国每 1000 个老人才有 7 张床位， 一些老龄化程度较高的城市，
10、老人要等几十年才可以得到一张床位，这对老人则意味着 什么？严酷的形势促成许多企业、私营机构本着良好的愿望加入养老机构的建设中，北 京、上海、广东陆续出现众多私营养老机构，但由于大多规模较小，对于我国基数庞大， 快速增长的老龄人口，依然是杯水车薪。对比国外，我们还有很长的路要走。 1.国际养老机构 国外特别是经济较发达国家或地区，经过长期的积累，业已形成或正在健全完善的 养老保障体系，除了医疗和生活保障之外，各国根据自己的特点相继建设了大量的颐养 机构。据统计，欧美等发达国家每 100 位老人拥有 40 张养老院的床位。一些大型的养 老机构由于其特点和规模蜚声海内外。比较有代表性的是美国的太阳城
11、中心，德国的奥 古斯丁养老院，各自拥有床位都在一万以上，美国太阳城中心占地 10 平方公里，集中老 人达 17000 人。奥古斯丁开始在全球建立包括中国在内的连锁养老院。这些经典案例， 都为中国未来的养老机构的发展，提供了经验。 2.香港养老现状 截止 2005 年底，香港 60 岁以上的人口已经占据总人口的 17%，业已具备了老龄 化社会的典型特征。据统计，随着人口老化及出生率下降，到 2030 年，香港 60 岁以上 人口将占总人口的 31%，总体就业人口下降逾一成，每对夫妇因此需间接照顾 5 名无业 人士，医疗开支也会急增 3 倍至 588 亿元。地域的狭窄香港将难以为老龄人口提供良好
12、的生活环境和护理服务。和按照 2003 年的香港大学的调查报告，有 4%的 50 岁以上香 港老人有意向回乡定居，有 41300 人号称在内地买房子，其中 41%是 50 岁以上的。按 此推算，在未来 10 年内，将有 68 万人返回内地养老。 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第7页共47页 3.国人养老现状 中国养老事业的落后不是技术上和资源上的，而主要是体制上的。存在问题的主要 原因，从养老服务机构本身看，无论是政府兴办的还是社会力量兴办的养老服务机构， 都没有跳出计划经济时期办社会福利的经营思路。从行业和社会方面看，各地的养老服 务机构基本上处在单独经营、 “各自为战”的状
13、况，没有在全国范围内形成统一的养老服务 业市场体系，也没有形成全国范围内系统的行业自治组织和行业规范。从政府方面看， 缺乏对我国养老服务业市场进行有目标、有规划、有步骤的培育，尤其是没有从税收、 机构性质、价格体系、管理运行机制、行业规范等方面采取联动的培育措施。对社会力 量兴办的养老服务机构，要么按企业对待，照章纳税，使得养老服务这一微利的行业难 以维持正常的经营；要么按民办非企业单位对待，虽然可以得到减免税待遇，但由于民 办非企业单位的收益不能分红和收费价格不能高的限制，当初的基础设施投资不能收回， 使得这些民办养老机构投资者举步维艰。 4.现状应对措施 1将现有的国营颐养院交由民间机构管
14、理，引入社会力量提供养老服务； 2制订鼓励性的优惠政策，扶持民间资本、鼓励海外资本参与养老机构的建设； 3积极贯彻优惠政策、包含融资、土地、税收等，降低养老结构开办的成本； 4广开财路，积极引进外资,筹措政府资金，发行福利彩票，支持社会养老机构； 5立法保障社会慈善事业，为机构、基金投资兴办养老机构，广开方便之门； 6制订养老机构的质量管理标准，监督和管理养老机构的运营； 7大力发展老龄产业。大力研制开发老年消费品，培育老年用品市场； 8政府加大对养老机构的基础研究，加强对老龄社会的前瞻性和战略性研究； 9加强专业人才的培育，建立合格的养老服务人员队伍； 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研
15、究报告 第8页共47页 三 项目选址 颐养事业首当其冲的问题是为老人提供良好的生活环境，建设适合老人居住的社区 或基地，实现颐养的机构化管理，为在院老年人提供全方位的服务，对老年人进行健康 管理，提高老年人生活质量，达到老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所 学、老有所乐、延缓衰老、健康老龄化的目的。 科学地建设和管理颐养机构，从建设伊始，就应当以老人为本，选择适合老人生活 的环境，建设适合老人居住的住所，科学地管理老人的饮食起居，满足老人的心理需求， 使老人健康愉快地走完人生最后的阶段。我们认为，养老机构决不是找块地，盖点房子 那么简单的问题。必须深入考察选择地址的自然条件，文化底蕴
16、，人文环境，和发展前 景，为老年人规划出最佳生存环境。 为了满足未来中国北方城市（候鸟式养老冬来夏返） 、国内离退休干部、学者，高 收入人群和港澳地区以及珠三角地区老龄人口养老的需求，本旅游度假颐养中心项目在 选址方面格外慎重，既要考虑到诸多老龄人口的生活环境、自然景观、养生条件、物资 供应，又要充分考虑居住老人的文化氛围、生活习俗、心理需求等客观条件，为老人打 造物质生活和精神生活的最佳环境。根据要求，本旅游度假颐养中心项目的选址应该具 备以下几个必要条件： 1.地理位置 根据旅游度假颐养中心项目的定位，项目的主要市场目标是中国北方城市、香港、 珠三角地区和海外华人，因此，地理位置的选择按照
17、交通距离衡量，应该在以香港为中 心的三小时车程范围内。按照规划，项目选址必须是在广东省境内。香港的东面和南面 是大海，西面是深圳、东莞、广州等工业高度发展地区，可用地块少，环境并不理想。 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第9页共47页 唯有粤西和粤北，包含茂名、湛江、惠州、清远、河源、梅州等地区，由于环境资源的 保护和经济发展滞后等原因，尚存在项目开发所需要的环境资源。 2.自然风光 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目追求的目标是为老人提供适合养生的纯天 然生活环境，自然风光是项目首先必须考虑的问题。总的来说，项目对自然资源的要求 是，有山、有水、有赏心悦目的天然景观。 “仁者
18、乐山，智者乐水” ， “食有鱼，居有竹” 乃是古人对适宜人们居家的自然风光的传统诠释。 3.环境条件 环境是二十一世纪最紧缺的自然资源，为了保障项目的优势，为了保障老人拥有优 越的生活环境，硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目必须在足够范围内保证水源、 空气、声音、光线等环境条件稳定地维持在良好的状态。当然，环境的优良资源，如大 海，海岛植被，花果，泉水，土产等都是项目追求的环境目标。 4.文化风俗 文化背景是本旅游度假颐养中心项目的重点考虑题目，鉴于目标市场的人群，选址 的目标重点在具备传统岭南文化和历史文化的地区，以及保持良好文化风俗和民俗的地 区。这样，在文化背景相似的环境中，可以令老人
19、不必面临太大的文化落差。 5.建设规模 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的选址必须考虑项目的规模。规模宏大不 仅是本项目的市场特征，而且，为了保证项目拥有的众多公共设施的有效利用以及项目 投资的最大回报，项目必须拥有满足项目规模的用地。 6.资源利用 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的最大特点之一是变废为宝，高度利用荒 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第10页共47页 废的自然资源。粤西海岛素来贫穷，原因之一是缺乏有效开发利用，交通不便，既不宜 耕种，又不宜工业发展。本项目旨在打破粤西海岛多年来的宿命，充分发挥本项目的设 计功能，使荒芜的海岛成为天然的居住佳境。 7.建造
20、成本 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目是符合市场化运作的养老事业项目，服务 的对象是退出劳动力市场的老龄人群。为老龄人群降低养老成本是本项目始终如一的宗 旨。因此，在项目选址上要求我们尽可能地降低建造成本，首先，必须回避高地价。而 本项目不需要城市商业或工业用地，以海岛作为发展用地，大幅度地降低征地成本是完 全可能的（每平方米约 180 元人民币购入） 。 8.持续发展 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目选址需要与当地政府的规划部门紧密配合， 充分考虑选址地块，以及周边地区未来 10 年，20 年甚至 100 年以后的规划发展趋势， 为项目创造一个可长期发展的空间。 9.当地影响 硇洲岛
21、大型海岛式旅游度假颐养中心项目的选址需要充分考虑对周边地区的长远影 响，将项目的发展规划与当地经济发展，文化发展和社会发展结合起来，统一规划，互 相兼顾，和谐发展，共同进步，真正做到项目与当地发展的双赢。 10. 政策支持 当地政府及所实施的政策也是项目重点考虑的因素。其实，只要当地政府真正意识 到硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目对国家、对地区的长远发展的现实意义和历 史意义，理当鼎力相助，责无旁贷。 正确和适当的选址不仅是硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目成功的先决条件， 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第11页共47页 更是项目所在地经济、文化、社会发展的契机，本项目作
22、为国内具有较大规模、最具水 平和最有市场前景的颐养基地，将无可争议地成为中国颐养事业的楷模。 四 项目概况 1.项目规划 详见硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心总体规划示意图（待定） 。 2.项目内容 按照硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的规划，项目包括以下内容： 1 适宜老年人居住的公寓楼及海岛别墅； 2 以老年疾病防治为特长的专科医院； 3 以老年文化需求为核心的文化中心； 4 以老年人身心健康为宗旨的康复中心； 5 以老年人健身娱乐为目的的体育活动中心； 6 承担老年人日常生活护理的护理中心； 7 专业提供老年人均衡营养的膳食中心； 8 满足老年人信仰寄托的佛教寺院； 9 满足老年人亲
23、近自然返朴归真的鸟类养殖场； 10满足老年人怡情观赏和提高颐养中心经济收益的名贵花卉栽培基地； 11满足老年人品尝和提高颐养中心经济收益的优质百果园； 12满足游客及老年人家属团聚及颐养中心外联业务的涉外高级酒店； 13提高旅游度假颐养中心经营特色的南海游艇俱乐部等。 3.项目目标 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第12页共47页 1建设适宜国内离退休干部、学者，高收入人群和港澳地区、海外归侨及珠三角地区老 人首选居住的社区； 2建设环境优美、气候宜人、资源丰富、赏心悦目的纯自然原生态海岛度假养老社区； 3建设具有良好医疗条件的，具有国内先进水平、名医汇萃的医疗保健医院； 4建设
24、具备专业水准、亲切周到、体贴入微、关怀备至的老人生活服务社区； 5建设具有以广东粤西文化为主题的，满足老人精神文化需求的文化大观园； 6建设符合中国伦理，现代文明、陶冶情操、慈善楷模的中国养老示范基地。 4.项目规模 规模化运营是本项目的特点之一。根据规划，硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心 项目规模大致如下： （1） 入住人数 项目的设计容纳老人约 5000 人，工作人员 1500-2000 人。 （2） 占地面积 项目的功能性用地面积现为 159000 平方米，中长期发展保障性用地面积约为 50 万 平方米。 （3） 建筑规模 项目规划永久性建筑占地 15.9 万平方米，总建筑面积约为 20
25、 万平方米。 （4） 内容丰富 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目规划设计内容丰富，包括老人公寓、旅游 度假别墅、专科医院、娱乐文化中心、康复中心、养殖中心、休闲活动中心、名贵花卉 及优质百果园基地、园区办公、住宅场所、亲子涉外酒店、旅游景区等。 （5） 项目特点 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第13页共47页 1) 重视养生 重视环境与健康长寿的关系。早在秦汉时期，古人就已经认识到地理、环境水质等 与健康长寿密切的关系。 皇帝内经也认为，地理位置不同，环境气候不同，物产也不 同，人们的饮食习惯就不同，多发病也不同。现代工业的发展，造成对自然环境巨大的 破坏，许多恶性疾病的产
26、生就是环境恶化的产物。故我们在旅游度假村养老基地项目建 设时，非常重视选址，要求在海岛植被覆盖率较高的临海山边中，具有含利于健康的山 泉水资源，丰富的负氧离子新鲜空气，富足的无公害食物来源，远离世俗的文化环境， 注重环保住宅与周围生态环境的和谐。 2) 医疗保障 高水平的老年病防治专科医院是硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的制胜法 宝。老年人由于生理机能的衰老，对医疗保健体系存在天然的依赖性。本项目与国内顶 尖的老年病防治机构建立紧密的合作关系，建立设备齐全、人才聚集的专业医疗机构， 除了通过建立老人体检档案，医户联网，定期查房等方法跟踪所有老人的身体状况外， 医院对老人的突发性疾病和意外
27、均拥有终极诊断和治疗水平。另外，设立常规西医和祖 国医学的专业研究机构，将从各个方面保障入住老人的身体健康。 3) 文化氛围 硇洲岛上有一座百年古灯塔，硇洲灯塔。此灯塔是世界目前仅有的二座水晶磨镜灯 塔之一(与英国伦敦灯塔齐名)，也是目前世界的三大灯塔之一。硇洲灯塔是这风情独特的 岛上的一大景观。灯塔建于 1898 年，位于硇洲岛海拔 81.6 米的马鞍山上，整个塔由麻 石叠砌而成。塔的顶部是灯座室，水晶磨镜就是在这里以水平方向放射，射程为 26 海里。 硇洲灯塔现为全国重点文物保护单位。它洋为中用，集古迹与当代先进的科学技术为一 体，在浩瀚南海上放射出灿烂的光芒，照耀着来往船只的航道。硇洲灯
28、塔是国家级航海 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第14页共47页 标志；此外，其人文历史景观及自然景观还有南国著各的旅游度假胜地那晏海石滩， 有十分理想的天然海浴场，有宋皇城遗址、祥龙书院、八角井、宋皇碑、宋皇亭、宋皇 村、赤马村以及窦振彪墓和“宫保坊”等。 4) 环境优良 硇洲岛是国家级“试点镇”中唯一的海岛镇，全岛陆地面积 56 平方公里，海岸线长 43.98 公里 ，是湛江港的天然屏障。硇洲岛是湛江市的岛外之岛，风景秀丽，一年四季 气候宜人，硇州岛人杰地灵，物产丰富，它是南海大陆架的一个肥沃渔场，盛产名闻世 界的硇洲鲍鱼、龙虾等名贵水产，其南国风光饮誉中外。 繁荣的渔港是硇
29、洲岛的大景观。每天早晚到来参观、旅游的人群络绎不绝，熙照 攘攘。成百成千的渔船云集在码头附近的海面上。夜晚千灯竞辉，渔歌阵阵。仿佛是一 座由船只连成的“海中之城” 。早晨，一筐筐鲜鱼蟹虾从渔船仓里接连不断地运到岸上来， 劳动的喧嚣声、叫卖声与汽笛声连成一片，一片繁忙和丰收景象；硇洲岛旅游度假颐养 中心项目选择具有良好自然风光的原生态海岛环境，远离工业污染，远离喧嚣的都市， 让老人生活在有山，有水，无公害，无污染的大自然环境中。本项目特别体现海与人的 生活关系密切，与健康更是密不可分，中国传统医学就有“水为良药”之说，硇洲岛旅 游度假颐养中心项目策划之初，水的比重就是最大的。在老人安居之地，要求
30、有充足的、 天然的、健康和不被污染的丰富水资源，除能保证必要的生活用水，还希望拥有增强老 人身心健康的海水浴场和游艇俱乐部。 5) 规模宏大 以老龄人口的生活居住习惯为依据，以市场需求为基础，我们考察了国内外众多养 老机构的案例。我们发现，在国内，绝大部分养老机构建设在城市当中，规模不大，在 大城市中，极易产生孤岛效应，对老年人的心理有负面影响，这也是许多城市老人不愿 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第15页共47页 意选择养老机构的原因之一。硇洲岛旅游度假颐养中心项目建立在远离城市的大自然中， 独成体系，老人是社会中真正主宰，这样，可以消除老人的孤独感和挫败感，重新树立 对生活
31、的信心和兴趣。而且，由于规模巨大，齐全的配套设施才可以发挥其最大效用， 所以，本项目根据环境条件，大胆规划，设计容纳老人 5000 名以上，工作人员 1500- 2000 人。而且，随着项目的顺利展开，项目仍存在继续扩张的余地。 6) 功能齐全 养老机构不仅仅是针对生活不能自理的老人，更多的是过了退休年龄，而仍然精力 充沛，希望寻找崭新生活方式的老龄人口。他们不满足原来生活所在的城市局部的有限 的生活内容，追求丰富多彩的退休生活。硇洲岛旅游度假颐养中心项目充分考虑到这种 趋势，开辟了文化活动中心、康复中心、名贵花卉及优质百果园基地、养殖中心、体育 中心等一系列的经营活动场所，届时还将开办各种各
32、样的兴趣团体，充分释放老人热爱 生活，参与生活的热情，使生活在此的每个老人都不会感到寂寞，而感到充实。 7) 服务周到 硇洲岛旅游度假颐养中心项目的核心是为老人服务，包括基本生活料理，日常生活 照料，伤障老人的护理，病患老人的护理，老人心理辅导，乃至临终关怀服务等等。项 目参考了国外高等次养老机构的服务内容，以及国内各地养老机构的先进经验，通过开 办学校，聘请教师，对项目服务人员进行系统的培训，使居住在此的老人感受到不是家 庭，胜似家庭的无微不至的周到服务。 8) 收费合理 与国内一般水平的私营养老机构的收费标准基本持平。硇洲岛旅游度假颐养中心项 目是针对国内离退休干部、学者，高收入人群和港澳
33、地区以及珠三角城市的老年人口， 这些地区的人均 GDP 或财富收入已经远高于国内大多数省份或普通消费者，基本上进入 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第16页共47页 小康社会。以目前设定的收费标准，香港老人只需要用其在香港获得的综合援助金的一 半，即可享受到国际最先进水平的养老条件，且如深圳这样人均 GDP 也近万美元的城市， 每月数千元的养老费用也是大多数工薪阶层退休人员可以负担的。 9) 租、售相宜 调查可见，国内大部分养老设施的建设，受政策的影响，在实施阶段，极易由公益 性项目转变为房地产开发项目，不法商人在取得国家政策性行政划拨土地和建设优惠政 策之后，将养老中心开发的房
34、产经二级市场变卖赢利，使养老项目逐步转变用途，故此， 难免将受到国家及当地政府的严厉处罚；硇洲岛旅游度假颐养中心项目，由于土地来源 是通过政府部门有偿、合法出让取得，因而，项目本身就是以市场经营模式作为切入点 加以实施的，所以，项目投资方完全可依照市场运作规律，实现本项目的利益最大化。 硇洲岛旅游度假颐养中心项目符合所在地旅游、产业、经济、土地发展规划，也符 合地方经济发展的需求。更重要的是，项目符合国家即将到来的老龄化社会的老年人口 居住、老年产业发展的需要。项目的规模无疑将成为国内最大的养老工程项目。项目的 建成，不仅对港澳、深圳、珠三角、乃至全国的养老事业是一伟大的贡献，且对广东粤 西地
35、区的经济、文化、旅游等事业的发展都将起到巨大的积极作用。 五 用地规划 1、项目选址 以下地图标志了硇洲岛旅游度假颐养中心拟建的地理位置： 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第17页共47页 经过考察，项目地点初步定于湛江市硇洲岛镇那晏村东南侧约 159000 平方米 用地，用地四至为：东至：海石滩，西至：环岛公路，南至：拉沙路、鲍鱼场，北 至：岛上小路；选择该地块的考虑如下： （1）地块位于硇洲岛， 古称硭，位于湛江市东南约 40 公里处。它北傍东海岛，西依 雷州湾，东南面是南海，纵深是太平洋，总面积约 56 平方公里。硇洲岛是一个大 约 2050 万年前由海底火山爆发而形成的海
36、岛。它是湛江市的岛外之岛，风景秀 丽，一年四季气候宜人。 （2）从国内、外出发，可搭乘民航班机、铁路客运、海上航班、汽车等交通工具直达湛 江市，经过 40 公里路程，即可到达项目所在地； （3）地块山势平缓，著名海水浴场海石滩近在咫尺，海面蜿蜒，风景秀丽，方圆数里 林木葱茏，山水相映，视野开阔，是难得的风水宝地； 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第18页共47页 （4）地块绝大多数是丘陵坡地，人烟稀少，耕地寥寥，外延丰富，自然形成水中有山， 山中有水的自然景观，对于居住项目的景观设计，可圈可点； （5）地块周遍居民较少，项目不必介入繁琐绵长的居民迁移，可以缩短建设周期，减少 建设
37、成本； （6）硇洲岛周遍方圆十里，无工业项目，无污染源，为项目的养生环境，创造了良好的 条件。 （7）项目辖区周边大多是丘陵坡地，地域广阔，耕地稀少，渔民不多，为将来项目的扩 张奠定了资源基础。 （8）政府部门，包括硇洲岛镇政府、湛江市郊区政府、湛江市党政主要领导对本项目十 分重视，同时，项目也得到了广大海岛居民的支持，这是本项目得以成功开发的重 要保证； 鉴于以上理由，我们初步将该地块作为建设国际大型海岛旅游度假颐养中心的首选 地块，并着手开展项目申报和规划工作。 2、项目规划 结合地块资源环境和项目主导思想，项目总的建设规划用地思路如下： （1） 占地规划 经勘察，项目所需建设用地为现有的
38、 159000 平方米区域，为了保证项目的可持续 发展，还需要设置项目周边约 500 亩的租地保护区，其中 250 亩用于后续开发储备用地， 余下 250 亩以种植经济植物或优质热带果树等经济林的方式，为项目建立足够的环境保 护屏障。 （2） 环境规划 本项目将严格按照国家环保评估的程序和指标，对项目、对环境的影响作出评估， 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第19页共47页 在项目的设计中突出环境优化指标。 （3） 概念规划 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目概念规划图 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第20页共47页 （4） 建设规划 按照项目开展的程序，项目用地需要
39、经过具有国家认证资质的规划设计单位进行勘 探、规划和设计，规划符合当地政府的规划总则，并通过政府规划审查部门的批准，方 可获得政府发展改革委员会的立项。如果项目属于外商投资，还需要获得对外经济发展 部门的批准。 按照项目的实际理念，项目用地将规划建设适宜老人颐养居住的大型旅游度假村式 公寓、别墅，众多的公共设施以及优化居住环境的景观工程。建筑规划的指导思想是： 适宜居住、疏密相宜、绿色养生、功能齐全，在居住格式上分为独立别墅、联体别墅和 群体居住公寓，集中采用中华民族的建筑风格，引入现代室内装修理念，打造具有华夏 民俗风格的优雅居所。 （5） 用地规划 整个项目规划用地约 500 亩。按照中华
40、人民共和国土地资源管理方法，项目征地需 向县以上国土管理部门提交用地申请，鉴于项目的建设周期，项目拟采用总体规划、分 段征地、分段开发的方法，循序渐进地完成用地的征用和申报。 按照项目进度，第一期计划利用现有 238 亩土地，完成项目主体建筑的规划和施工， 这一周期大约需要二至三年时间，项目在第一阶段建设完成后，应在取得开发经验和显 著经营业绩的前提下，即可开展第二阶段约 250 亩的征地手续。随着二阶段土地征用和 建设周期的完成，力争六年内完成本项目的全部规划建设和对外品牌经营。 （6） 用地保持 由于项目建设和征地分段进行，因此，在分段开发的同时，项目需要在当地政府的 支持和保证下对项目周
41、边用地采取保护措施，确保项目后续用地在第一阶段开发完成之 前被重复规划或占用，对应征、未征土地的现状实行冻结，避免发生未来项目用地的重 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第21页共47页 新规划和占用。为达到这一目标，可考虑在第一阶段项目开发未完成之前，项目公司为 保持土地现状，应与土地拥有者签署项目保护区土地租赁合同，以掌握该用地的实际控 制权，租用期间保护区用地应由项目公司规划用于优质百果园、名贵花卉栽培基地、鸟 类养殖场、体育活动室外场地等项目的经营、管理。 3、项目用地 硇洲岛旅游度假颐养中心项目规划第一期拟用建设用地面积 238 亩，最终完成建设 用地开发规模约 500
42、亩，园区环境保护及项目配套用地约 250 亩。用地功能由以下表格 可见： （1） 用地规划 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目用地规划表（单位：平方米） 序号名称总占地面积总建面积建筑容积率备 注 1 酒店式公寓 10 万15 万 1.5 3500间 2 联体、独立别墅 12 万6 万0.5 联 150幢/独 100 幢 3管理中心大楼30009000 3.0 小高层 4员工宿舍70002.1 万3.0小高层 5医疗中心100050005.0门诊急救中心 6康复中心500 1000 2.0医疗中心附属机构 7膳食中心1000 3000 3.0常住人员用餐 8文化中心2500 3500 1.4书法、
43、歌舞、棋牌、 创作、专题讲座等 9养殖中心5000 5000 1.0 观赏性鸟类 10体育中心1 万2500 0.25 室内场馆 11酒店、商务中心5500 3 万 5.5 国际交流平台 12游艇俱乐部3000 4500 1.5 俱乐部管理中心 13后勤保障中心1500 3000 2.0 物资储存、配送 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第22页共47页 14佛教寺院1 万1 万 1.0 寺院、僧侣宿 舍 15高尔夫练习场3 万 3000 0.1接待中心 16果树基地7 万租地保障 17花卉基地3 万 租地保障 18区内规划道路5 万建设用地及租地保障 19草地、园林景观5 万 租
44、地保障 合计50 万 31 万 0.62 最大容纳 1 万人 （2） 用地性质 用地性质分为征地和租地两种形式，为了保证项目建设用地和保护用地，拟采用两 种方式向有关部门申报。征地过程分为二期达到 500 亩的项目用地，保护用地采用分期 租用的形式递减。 建设用地和保护用地的具体计划如下表所示： 项目用地规划性质表（单位：亩） 序号用地规划第一期第二期总计 1征地（建设用地）238250488 2租地（保护用地）250250250 3合计738 （3） 保护规划 项目在建设用地之外，设置了包括项目建设用地在内的共计 738 亩保护用地，目的 在于维持项目周边方圆 738 亩范围内严格的环境保障
45、，不允许规划和建设包括工厂、工 程以及其他永久性建筑。避免发生国内颐养机构周边经常发生的再规划项目和工程，造 成颐养中心空气，噪声、水源、景观等环境的污染。如在深圳建设的马会颐养中心，由 于周边工程等项目的建设，造成颐养中心丧失原始环境条件，使颐养中心失去吸引力。 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第23页共47页 本项目的保护规划旨在保护项目的周边环境，在颐养中心的建设过程中以及建成后， 永不再受到环境改变的侵扰。 六 市场前景 1.市场分析 随着我国养老机构的逐步完善，对于离休退休老年人口来说，机构养老将成为我国 老龄人口的最佳选择，理由有四： （1） 机构养老是孤寡老人摆脱孤
46、独感的最佳途径 岁月的沧桑，不仅在老人的脸上刻满了皱纹，还无情地夺去了一些老人的伴侣。调 查表明，60 岁以上的老年人无配偶的占 27，失去了“另一半”，使老年人心里感到没了 依靠，生活变得杂乱无章，像秋天的落叶，飘零无着，孤立无援的感受，常令身老人不 寒而栗。 入住养老机构， “寡人”不孤，那么多的老年人，总能找到和自己情趣相投的一起聊天、 下棋，生活变得丰富多彩了。据调查 80的入住老人对目前的生活感到“很满意”，72 的入住老人没有了孤独感。 （2） 机构养老是老年人追求生活质量的选择 入住养老机构，使老年人多了一个选择生活的机会，他们不必在家里孤独地打发日 子，而是老年人改变自己命运的
47、一次自我解放，展示了老年人的现代意识。近年来，一 些身体健康又有经济基础的老人也住进了养老机构。这种纯休闲型的入住，是我国经济 发展、人民群众生活质量提高的一个重要标志，是当代老年人的一种全新的生活追求。 据对入住养老机构的老人的调查，目前有 32的老人是出于选择这种悠闲的生活方 式而住进来的。这种“休闲型”的入住，拉动了老年人生活质量的全面提升，使养老机构 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第24页共47页 的老年人的生活发生了质的变化。 （3） 机构养老是老年人最安全的养老方式 老人在家独居，对突发疾病是难以应付的。医疗条件是所有入住养老机构的老人最 为青睐的，24 小时有大夫
48、值班，从根本上解除了老年人的后顾之忧。许多老人认为，住 到大型养老中心，真是找到了一个“全能保姆”，衣、食、住、行、医，什么都不用自己 操心了。老年公寓完善的生活服务和优越的医疗条件，为老年人的晚年提供了可靠的保 障。据调查，86的老人“最看中的”是养老机构的医疗条件，居能安身，医可治病，这 是任何一个家庭都难以做到的，而养老机构做到了这一点。 （4） 机构养老是老年人解除子女负担的最佳选择 家庭结构的变化，使老人难以得到子孙无微不至的照顾。白天，儿孙们都需要工作， 即使有心恐也无力；晚上，儿孙都有自己的小家庭，即使儿女孝顺，老人也心存不安。 选择机构养老，老人不仅能得到比子女更加及时和专业的
49、照顾，也解除了子女的后 顾之忧。老人怡然自得，子女安心工作，还可以利用节假日，一家团聚，其乐融融。 机构养老逐步走向规范化，普及化，是老龄化社会发展的必然趋势。这意味着，广 东硇洲岛旅游度假颐养中心有着稳定和乐观的市场前景。 2.市场定位 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的市场初步定位是向国内离退休干部、学者，高 收入人群和港澳地区、珠三角地区以及海外归侨的适龄老人提供颐养天年的一站式养老 社区。根据以上地区老龄人口的分布状况、文化背景、经济能力，市场的分布如下表： 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目市场分布表 序号地 区床 位比 例 1国内离退休干部150030% 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告 第25页共47页 2国内高收入人群150030% 3港澳地区50010% 4广东100020% 5海外50010% 6合计5000100% 市场的规划和定位决定未来项目开展的营销方式和资源分布，在实际操作中，将根 据市场定位决定价格定位和服务定位。 3.市场需求 （1） 人口数量 目标市场老年人口绝对数量大，并且增长迅速，在总人口中所占比重日益提高。香 港地区 60 岁以上老人总数已达 110 万，占人口总数的 17%；广东省 60 岁以上人口已 达 880 多万，占人口总数的