XX地块建设项目可行性研究报告 (2).doc

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1、 第 1 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 目录 第一部分第一部分 项目概况项目概况 5 一、项目名称5 二、项目地址5 三、土地产权状况及面积5 四、地上建筑物状况5 五、项目由来5 六、有关破产清理情况预计6 第二部分第二部分 成都房地产市场概况成都房地产市场概况 9 第三部分第三部分 项目优势与劣势分析项目优势与劣势分析 9 一、项目优势9 二、项目劣势9 第四部分第四部分 项目运作方案项目运作方案 11 一、项目运作主体11 二、项目运作方案11 （一）土地开发模式11 （二）房产开发模式11 第五部分第五部分 项目规划方案项目规划方案 12 一、项目规划设计要

2、点12 二、项目技术经济指标12 （一）项目主要技术指标12 （二）住宅户数及车位数量12 第六部分第六部分 项目开发方案项目开发方案 14 一、项目开发建设方案14 （一）对土地开发模式14 （二）对房产开发模式14 1、开发方案设想.14 2、建设进度计划.14 （1）土地整理及前期开发进度 14 （2）一期开发进度 14 （3）二期开发进度 14 二、项目经营方案14 （1）租售比例 15 （2）销售进度与价格 15 1）住宅销售进度15 2）商业销售进度15 3）车位销售进度15 三、项目投资方案15 第 2 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 第七部分第七部分

3、项目投资估算项目投资估算 16 一、土地开发模式总投资估算16 （一）开发成本测算16 1、基准地价与出让金.16 2、实际出让地价预估.16 （1）土地出让金补差额估算 16 （2）地价估算 16 （3）土地增值额估算 16 （二）开发费用测算17 1、管理费用.17 2、其他费用.17 3、财务费用.17 二、房产开发模式总投资估算17 （一）开发成本测算17 1、土地成本.17 2、前期开发费.17 3、设计费.17 4、工程建安费.17 5、基础设施费.17 6、公建配套费.18 7、运作期间费.18 8、不可预见费.18 （二）开发费用测算18 1、管理费用.18 2、销售费用.18

4、 3、财务费用.18 第八部分第八部分 项目资金筹措项目资金筹措 19 一、土地开发模式投资方案19 二、房产开发模式投资方案19 （一）投资组合方式19 （二）资金运作方式19 1、自有资金.19 2、银行贷款.20 3、销售收入再投入.20 第九部分第九部分 经济与社会效益分析经济与社会效益分析 21 一、地产开发模式经济效益分析21 (一)拍卖地价评估21 (二)财务评价21 (三)不确定分析21 1、破产启动费用不纳入成本情况.21 2、土地出让金变动情况.22 二、房产开发模式经济效益分析22 第 3 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 （一）销售单价的估算22

5、 1、住宅销售单价的确定.22 （1）用市场比较法确定销售价格的上限 23 （2）用成本法确定销售价格的下限 23 （3）建议销售单价 23 2、商业销售单价的确定.23 3、车位销售单价的确定.23 （二）总销售收入的测算23 （三）总租赁与转售收入的测算24 1、商业租赁与转售收入测算.24 2、车位租赁与转售收入测算.24 （四）税金及附加24 1、销售税金及附加.24 2、租赁及转售税金及附加.24 （五）成本费用估算25 （六）财务分析25 1、损益表与项目静态盈利能力分析.25 2、现金流量表与项目动态盈利能力分析.27 （1）全部投资现金流量表 27 （2）自有资金现金流量表 2

6、7 3、资金来源和运用与资金平衡能力分析.27 （七）不确定分析28 1、盈亏平衡分析.28 2、敏感性分析.28 （1）单因数敏感性分析 28 【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响28 1租金售价变化对财务净现值的影响.28 2租金售价变化对财务内部收益率的影响.29 【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响29 1成本变化对财务净现值的影响.29 2成本变化对财务内部收益率的影响.30 （2）多因数敏感性分析 30 【1】租金售价上升 5%时成本变化对收益的影响.30 1租金售价上升 5%时成本变化对财务净现值的影响30 2租金售价上升 5%时成本变化对财务内部收益率的影响31 【2】

7、租金售价上升 10%时成本变化对收益的影响.31 1租金售价上升 10%时成本变化对财务净现值的影响31 2租金售价上升 10%时成本变化对财务内部收益率的影响31 【3】租金售价下降 5%时成本变化对收益的影响.32 1租金售价下降 5%时成本变化对财务净现值的影响32 2租金售价下降 5%时成本变化对财务内部收益率的影响32 【4】租金售价下降 10%时成本变化对收益的影响.33 1租金售价下降 10%时成本变化对财务净现值的影响33 2租金售价下降 10%时成本变化对财务内部收益率的影响33 第 4 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 3、本项目预计实际收益分析.3

8、4 三、项目风险分析35 （一）空压厂破产清理风险35 （二）土地出让政策风险35 四、项目评估结论35 附表附表 36 一、土地开发模式附表36 表一 总投资与成本估算表36 表二 资金筹措表36 二、房产开发模式附表37 表一 总投资与成本估算表37 表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例）37 表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额）38 表四 总销售收入预测表39 表五 销售费用估算表39 表六 商铺出租计划和出租收入估算表39 表七 车位出租计划和出租收入估算表40 表八 销售税金及附加表40 表九 租赁及转售税金及附加表40 表十 损益表41 表十一 全部投资现金流量表（年 Ic=

9、10%）.42 表十二 自有资金现金流量表（年 Ic=10%）.43 表十三 资金来源与运用表44 表十四 银行贷款还本付息结算表45 表十五 银行贷款还本付息计算表45 表十六 敏感性分析预测表45 16.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响.45 16.2 租金售价不变而成本变化对收益的影响.46 16.3 租金售价上升 5%时成本变化对收益的影响46 16.4 租金售价上升 10%时成本变化对收益的影响46 15.5 租金售价下降 5%时成本变化对收益的影响46 16.6 租金售价下降 10%时成本变化对收益的影响46 表十七 工程成本核算分类表47 17.1 商业部分工程成本核算表.

10、47 17.2 住宅部分工程成本核算表.48 17.3 配套项目部分工程成本核算表.49 17.4 地下停车场部分工程成本核算表.49 第 5 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 第一部分 项目概况 一、项目名称 成都空压机厂地块建设项目 二、项目地址 成都空压机厂地块位于成都市海椒市街 13 号，即二环路东四段以西，得胜上街以南， 海椒市街以东，莲桂东路以北，临二环路东四段，地处东大街东延线牛市口黄金位置。 三、土地产权状况及面积 成都空压机厂地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地 50 余亩。其中工 业划拨用地 23,673.08 平方米（约 35.51 亩）

11、 ，商业租赁用地 10,145.98 平方米（约 15.22 亩） ，租赁时间为 2000 年 5 月 6 日起至 2010 年 5 月 5 日止。后因成都空压机厂和成都华 兴房地产公司联合开发住宅，占用了市场 16 亩左右，现余 33 亩左右。 四、地上建筑物状况 地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。 五、项目由来 成都空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定， 需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车 工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究 辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭

12、破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破 产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企 业（含成都空压机厂）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸 委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂、成都空压机厂两户企业自 2002 年 1 月 1 日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股 权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。2002 年 7 月 25 日四川 省人民政府决定将成都汽车配件总厂、成都空压机厂两户企业下放至成都市人民政府实 行属地管理。现成都市人民政府决定对成都空压机厂实施关闭破

13、产。但实施关闭破产大 约需要 1,200 万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分 第 6 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的 1,200 万 元破产启动费用。 六、有关破产清理情况预计 该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有一楼一底营业房 485 间，现有 小食品、化工等各类商家 200 余户。另有茶楼 4 个，面积 2,787 平方米，农贸市场 1 个， 面积 800 平方米，娱乐城 1 个，面积 1,500 平方米，旅馆 1 个，面积 1,500 平方米，招待

14、所 1 个，面积 300 平方米，生资市场 1 个，面积 1200 平方米，餐馆 3 个，面积 800 平方 米。在破产清理时，该市场主要情况如下： 1、农贸市场 农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有 26 间营业房及两条通道， 清理时无赔偿无纠纷。 2、旧家电区 旧家电区系市场独立管辖，现有商家 8 户，清理时无赔偿无纠纷。 3、化工交易区 化工交易区现有商家 40 户，清理时无赔偿无纠纷。 4、小食品区 小食品区系市场独立管辖，现有商家 45 户，清理时无赔偿无纠纷。 5、招待所 招待所系成都空压机厂下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。 6、聚缘茶房 聚缘茶房

15、原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于 1998 年以 40 万元 转让给都荣工女士，获得 18 年左右的使用权，及于 2000 年移交给市场，出现“一女二 嫁”情况。后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。聚缘茶房清理时可能有 一定赔偿和纠纷。 7、大众茶楼 原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建的营业房。1988 年盐市口 第 7 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 购物中心以向黄小龙借款 30 万元作为回报，以每月 2,000 元价格将市场一楼一底约 500 平方米的营业房租给他。后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给 汇

16、通银行。同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。因此，大众茶楼清理时可能有一 定赔偿和纠纷。 8、都市农家乐 都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成。同样于 2000 年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。该都市农家乐清理时估计没有 赔偿和纠纷。 9、农业银行储蓄所 农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成，一 楼一底，面积 240 平方米。成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其 20 年使用权。 同样盐市口购物中心于 2000 年将底楼移交给市场。2002 年储蓄所迁走，并将此营业房租 给他人做酒楼使用。该储蓄所清理时估计有一定纠

17、纷，但能协商解决。 10、市场二楼营业房 市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成，共 2400 平方米。1997 年盐市口购物中心以该二楼及一楼小食品区营业房 20 年使用权作抵 押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将一楼 及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有一定 的纠纷。 11、化工区 该化工区系成都锦江区工商局与成都空压机厂联建，并分割了 88 间营业房，将其全 部出售给私人。因此，清理时会有一定的纠纷。 12、生资市场 该生资市场系东宝娱乐公司向成都空压机厂一次性交纳 300 万元后获得了

18、 25 年的使 用权，并将其改造成红日娱乐城，面积 5,750 平方米。因此，清理时会有较大的赔偿。 13、银丰酒楼 该银丰酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市 第 8 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。其后黄又成将其抵押贷款， 因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。因此，清理时有一定的纠纷。 14、其他 市场其他营业房跟上面的情况类似。清理时有一定的赔偿，但问题不大。 综上所述，该市场清理时存在一些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。 第 9 页 共 51 页 成都空压机厂地块建

19、设项目可行性研究报告 第二部分 成都房地产市场概况 略。 第三部分 项目优势与劣势分析 一、项目优势 1、项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具 有较浓的商业氛围。目前东大街已整治一新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人 民商场、北京华联、郁金香花园广场、东方时代商场、蓝光大厦、友谊广场等商业楼盘。 商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向一环路牛王庙及二环 路牛市口递延。 2、项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需 6 分钟左右 的车程，而且东大街、二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了 68 路、85 路、

20、97 路、112 路、38 路、47 路、65 路、51 路、75 路、91 路、12 路、114 路、303A 路、 106 路等公交线路。 3、项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。由于历年的房产开发， 成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了成都市民二环路 内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。 4、根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都 城东副中心。 5、二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。 6、由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此 第 10 页

21、 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。 7、项目二环路以外即为沙河、塔子山公园，项目南面即为望江公园、东湖市政公园， 环境优美。 二、项目劣势 1、目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司（即原成都无缝钢管厂） 。虽然 成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之一，但该厂整体搬迁尚需时日，因此 在一定程度上制约了项目向东的辐射力。 2、东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。 3、牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺 面的投资行为。 第 11 页 共 5

22、1 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 第四部分 项目运作方案 一、项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开 发公司，在成都锦江区注册，注册资金为 3,000 万元。在组织架构及人员的安排上，可以 先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，一套人马，交叉作业，待以后投 资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。 二、项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点， 具体为： （一）土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入 1,200 万的成都空压机厂破产的 启动费用及较少的

23、其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用（含 土地出让金补差）后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数 小，能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍 卖，政府将收取划拨土地成交价款 30%的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。 （二）房产开发模式 根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进 行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将 使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 第 12 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 第五

24、部分 项目规划方案 一、项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下： 1、净用地面积：33 亩。 2、容积率：不大于 2.8。 3、建筑密度：不大于 30%。 4、建筑高度：不大于 40 米。 5、绿地率：不小于 30%。 6、户型：80 平方米、100 平方米、120 平方米、150 平方米，各 25%。 7、商业占地上建筑面积比例为 20%。 8、其他按有关规定。 二、项目技术经济指标 （一）项目主要技术指标 序号项目用地面积(平方米)建筑面积(平方米)建筑密度容积率备注 1 小区总用地面积22,000 2 地上建筑面积61,600 30%2.8 其中

25、:商业6,160 12,320 住宅4,928 49,280 共计 461 户 3 地下建筑面积10,426 4 配套 其中:社区服务站200 200 门卫室、垃圾站 小区绿化及小品6,600 全民健身场地150 自行车棚440 （二）住宅户数及车位数量 第 13 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 序号项目户数/面积机动车数量非机动车数量备注 80 平米 154 77 231 机动车每户 0.5 辆，非机动车每户 1.5 辆。 100 平米 123 86 123 机动车每户 0.7 辆，非机动车每户 1 辆。 120 平米 102 71 102 机动车每户 0.7 辆，

26、非机动车每户 1 辆。 150 平米 82 57 82 机动车每户 0.7 辆，非机动车每户 1 辆。 1 住宅 小计 461 291 538 2 商业 12,320 37 924 机动车、非机动车每 100 平米 0.3、7.5 辆。 合计 328 1,462 其中:地上部分 66 293 地上机动车 地下部分 262 1,169 备注：可售机动车数量为 262 个。 第 14 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 第六部分 项目开发方案 一、项目开发建设方案 （一）对土地开发模式 只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。 （二）对房产开发模式 1、开发方案设想 为了

27、更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路 东四段与东大街东延线一侧开发为一至二幢首 2 层或 3 层为商业业态的小高层。考虑到 本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第一期首 先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。这样可以使 首期买家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立 形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。 2、建设进度计划 本项目预计从 2004 年 8 月开始启动破产清理程序，工期约为 3 年零 8 个月。整个工 程分两期进行。 （1）土地整理及前期开发进度

28、本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为 2004 年 8 月至 2005 年 7 月。同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、 建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。 （2）一期开发进度 第 15 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 一期开发南面组团，预计时间为 2005 年 8 月至 2006 年 5 月。 （3）二期开发进度 二期开发北面组团，预计时间为 2006 年 6 月至 2007 年 3 月。 二、项目经营方案 项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前成都市房地产的实际情况，本项目 的经营方案初步设想为： （1）租售

29、比例 预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现 100%的销售，商业、车位部分能销售 30%。为方便计算，假设未销售的商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。 五年后（即项目开始后的第 8 年）全部转售。 （2）销售进度与价格 1）住宅销售进度 序号销售时间合计2004 年2005 年2006 年2007 年2011 年(即转售年) 1销售比例100%15%60%25% 2销售面积(平方米)49,2807,39229,56812,320 2）商业销售进度 序号销售时间合计2004 年2005 年2006 年2007 年2011 年(即转售年) 1销售比例100%15%15%70% 2销

30、售面积(平方米)12,320184818488624 3）车位销售进度 序号销售时间合计2004 年2005 年2006 年2007 年2011 年(即转售年) 1销售比例100%3.817%12.977%12.977%70.229% 2销售个数(个)262103434184 三、项目投资方案 见项目第八部分项目资金筹措 。 第 16 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 第七部分 项目投资估算 一、土地开发模式总投资估算 （一）开发成本测算 此模式下开发成本即为土地成本 2,881.20 万元。 1、基准地价与出让金 本地块属于工业用地级、住宅用地级、商业用地级。其基准地

31、价和土地出让 金分别是： 序号土地用途及级别基准地价(万元/亩)出让金(万元/亩)市场最低出让地价(万元/亩) 1 工业用地级 58.730 11.746 70.476 2 住宅用地级 140.870 28.174 169.044 3 商业用地级 151.000 30.200 181.200 2、实际出让地价预估 本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可 能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为 20%:80%。 （1）土地出让金补差额估算 若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计=（30.20 万元/亩-11.746 万元/亩

32、）20%+（28.174 万元/亩-11.746 万元/亩）80%=16.8332 万元/亩，则土地出让 金补差额总预计=16.8332 万元/亩33 亩=555.4956 万元。 （2）地价估算 第 17 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 该地块出让时每亩地价预计=16.8332 万元/亩+70.476 万元/亩=87.3092 万元/亩，则出 让时地价预计=87.3092 万元/亩33 亩=2,881.20 万元。 （3）土地增值额估算 该地块实际每亩市场最低出让地价预估=181.20 万元/亩20%+169.044 万元/亩 80%=171.475 万元/亩。则该

33、地块实际市场最低出让地价预估=171.47533 亩 =5,658.682 万元。因此，该地块每亩增值额=171.475 万元/亩-87.3092 万元/亩=84.1658 万 元；整个地块增值额=84.169 万元33 亩=2,777.47 万元。 备注：以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金 补差额的。 （二）开发费用测算 1、管理费用 管理费用按每月 5 万元计算，从 2004 年 8 月至 2005 年底，共计 85 万元。 2、其他费用 其他费用为破产启动费用 1,200 万元及其他可能尚需费用 100 万元，合计为 1,300 万 元（备注：虽然 1,

34、200 万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考 虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本） 。 3、财务费用 假定公司自有资金为 1,360 万元左右，则资金缺口为 2,881.20 万元+85 万元+1,300 万 元-1,360 万元=2,906.20 万元左右，需向银行申请流动资金贷款 2,900 万元，贷款 6 个月。 利率假定为中国人民银行 1 至 6 个月贷款基准利率 5.04%，则财务费用为 73.08 万元。 若开发方案为土地开发模式，则总投资为 4,339.28 万元。具体见土地开发模式附表 总投资与成本估算表 。 二、房产开发模式

35、总投资估算 （一）开发成本测算 1、土地成本 第 18 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 土地成本为 2,881.20 万元。 2、前期开发费 前期开发费预计为 1,294.11 万元。 3、设计费 设计费预计为 185.18 万元。 4、工程建安费 工程建安费预计为 8,199.08 万元。 5、基础设施费 基础设施费预计为 103.16 万元。 6、公建配套费 公建配套费预计为 107.32 万元。 7、运作期间费 运作期间费预计为 327.87 万元。 8、不可预见费 不可预见费预计为 409.49 万元。 以上 8 项合计为该项目开发成本 13,507.41 万

36、元。 （二）开发费用测算 1、管理费用 管理费用取开发成本 1 至 6 项的 3%计算，合计为= 12,770.053%=383.10 万元。 2、销售费用 销售费用取销售收入的 3%计算，合计为 21,028.29 3%=630.85 万元。具体见房产 开发模式附表销售费用估算表 。 3、财务费用 本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评 价标准按如下方法确定：假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全 第 19 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即 每年应计利息=（年初借款本息累计+

37、本年借款2）贷款年利率 根据中国人民银行 2002 年 2 月 21 日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款 年利率为 5.49%。本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷 款 5,000 万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息 合计为 564.07 万元。具体见房产开发模式附表银行贷款还本付息结算表 、 银行贷款 还本付息计算表 。 本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为 16,385.43 万元。具体见房产开发模式 附表总投资与成本估算表 。 第八部分 项目资金筹措 一、土地开发模式投资方案 本项目若只进行土地整理，则总投资为 4

38、,339.28 万元，整个建设经营期为 1 年半。 本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式 如下：自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。此外还 缺少的资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金 1,360 万元启动项目至项目转让，改变 土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。 其启动资金使用计划如下： 序号项目2004 年2005 年小计 1 管理费用(万元) 25.00 35.00 60.00 2 破产启动费用(万元) 600.00 600.00 1,200.00 3 其他可能尚需的启动费用(万元

39、) 50.00 50.00 100.00 合计(万元) 675.00 685.00 1,360.00 二、房产开发模式投资方案 （一）投资组合方式 本项目总投资为 13,507.41 万元，整个建设经营期为 8 年。为了降低融资压力，有助 资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的 资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部 第 20 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 分。资金运作方式如下：自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费 用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的 35%用于投

40、资，第二年按销售收入的 54%用于投资，第三年按销售收入的 18%用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。 （二）资金运作方式 在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工 程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住 宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。 1、自有资金 整个项目的自有资金为 3,000 万元，占总投资的 18.31%，分四年投入。其投入计划 如下： 项目2004 年2005 年2006 年2007 年合计 自有资金(万元) 995.70 717.80 550.63 735.87 3,000.

41、00 2、银行贷款 银行贷款计划共有一笔，共计贷款 5,000.00 万元，占总投资的 30.51%。 3、销售收入再投入 销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总销售收入再投入 为 8,385.43 万元，占总投资的 51.18%。其投入计划如下： 项目2004 年2005 年2006 年2007 年合计 销售收入再投入(万元) 694.59 6,491.59 1,199.26 8,385.43 第 21 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 第九部分 经济与社会效益分析 一、地产开发模式经济效益分析 (一)拍卖地价评估 项目名称位置 拍卖成交价 (万元

42、/亩) 交易日 期修正 土地 位置 交易 情况 交易 方式 土地 用途 土地 级别 区域 因数 个别 因数 小计 比准地价 (万元/亩) 锦江区二环路东四段工农院街283-1000-1000100/98289 武侯区桂溪乡高攀村一组263-1-100-1-1-10100/95277 备注：1、锦江区二环路东四段工农院街地块(二环路内侧)净用地面积为 8.85 亩，规划为住宅用地。其容积率不大于 2.5，建 筑密度不大于 25%，建筑高度不大于 40 米，绿地率不小于 30%，起拍价为净用地每亩 160 万，成交价为每亩 283 万。 2、武侯区桂溪乡高攀村一组地块(二环路外侧)净用地面积为 1

43、0.13 亩，规划为住宅用地。其容积率不大于 1.8，建筑密 度不大于 30%，建筑高度不大于 24 米，绿地率不小于 30%，起拍价为净用地每亩 140 万，成交价为每亩 263 万。 本项目地块的比准地价=(289 万元+277 万元)2=283 万元。 (二)财务评价 序号项目名称金额 1 销售收入(万元)9,339.00 2 总成本(万元)4,339.28 3 土地出让金(万元)2,801.70 土地改变用途时已补交部分(万元)555.50 尚需补交部分(万元)2,246.20 4 契税(万元)86.44 5 利润总额(万元)2,667.08 第 22 页 共 51 页 成都空压机厂地

44、块建设项目可行性研究报告 6 所得税(万元)880.14 7 税后利润(万元)1,786.94 8 投资净利润率41.18% 备注：1、土地出让金按东调企业 2003 年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的 30%测算。 其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出 让金。 2、契税按土地改变用途时转让价格(即 2881.20 万元)的 3%计算。 (三)不确定分析 1、破产启动费用不纳入成本情况 由于本项目成本测算中的破产启动费用 1,200 万元具有不确定性，在上述的投资分析 中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理

45、后， 将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地 出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时 返还先期垫付的 1,200 万元破产启动费用。 假如破产启动费用 1,200 万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业 破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是 一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行 2002 年 2 月 21 日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为 5.49%。其财务费用为 1,200 万 元5.49%2=32.94 万元，实际减

46、少成本为 1,200 万元-32.94 万元=1,167.06 万元，亦即 总成本为 4,339.28 万元-1,167.06 万元=3,172.22 万元，成本下降了 1,167.06 万元4,339.28 万元=26.90%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下： 序号项目名称金额 1 销售收入(万元)9,339.00 2 总成本(万元)3,172.22 3 土地出让金(万元)2,801.70 土地改变用途时已补交部分(万元)555.50 尚需补交部分(万元)2,246.20 4 契税(万元)86.44 5 利润总额(万元)3,834.14 6 所得税(万元)1,265.27 7 税后

47、利润(万元)2,568.87 8 投资净利润率80.98% 备注：1、土地出让金按东调企业 2003 年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的 30%测算。 其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出 让金。 第 23 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 2、契税按土地改变用途时转让价格(即 2881.20 万元)的 3%计算。 2、土地出让金变动情况 由于该地块属于破产企业土地处置，情况比较特殊，具体出让后，土地出让金的交 纳目前尚不是很清楚，可能需要跟有关部门协商。倘若按东郊企业划拨用地有关政策， 企业在 2003 年以后实施

48、搬迁改造的，政府按成交价款的 30%收取土地出让金，其余部分 用于企业搬迁改造。此外，为了便于计算，以上土地出让金总额是按第二次转让地价款 的 30%计算的。 二、房产开发模式经济效益分析 （一）销售单价的估算 1、住宅销售单价的确定 （1）用市场比较法确定销售价格的上限 取本项目附近可类比楼盘予以分析，见表如下： 表一 本项目住宅价格市场比较法系数修正表 序号项目名称 标准价 (元/平米) 交易日期修正交通配套环境繁华程度开发商实力小计 比准售价 (元/平米) 1 蜀都花园 3,100100/10000+100100/1013,069 2 海棠名居 2,600100/100-10-1-1-1

49、100/962,708 3 阳光水岸 2,800100/100-20-1-1-1100/952,947 表二 本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 序号项目名称蜀都花园海棠名居阳光水岸 1 住宅比准价格(元/平方米) 3,069 2,708 2,947 2 销售状况权重(销售率) 80%50%10%140% 3 加权后的相对价格(元/平方米) 2455 1354 295 4,104 4 本项目住宅销售平均标准基价(元/平方米) 2,932 经比较计算，得到本项目住宅销售单价为每平方米 2,932 元。 （2）用成本法确定销售价格的下限 本项目住宅的销售成本单价为每平方米 2,144.55 元。 （3）建议销售单价 本项目住宅的销售单价建议为每平方米 2,900 元（2004 年单价） 。假定每年住宅的单 价上涨 7%，则本项目住宅的销售单价如下： 项目2004 年2005 年2006 年2007 年2011 年(转售) 住宅销售价格(元/平方米) 2,900 3,103 3,320 3,553 4,657 第 24 页 共 51 页 成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告 2、商业销售单价的确定 假定商业的销售单价为住宅销售单价的 3 倍，则本项目