北京朝阳区黄港乡土地一级开发项目可行性研究报告179p.pdf

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1、 1 目目 录录 第一部分 总论 1 一、项目背景 . 1 二、项目概况 . 3 （一）项目名称 . 3 （二）项目建设单位 . 3 （三）项目位置 . 3 （四）项目用地 . 4 （五）交通与环境 . 4 （六）项目现状 . 4 （七）开发内容 . 5 （八）开发模式 . 5 （九）建设周期 . 5 三、项目建设的必要性 . 5 四、本报告编制的依据及假设说明 . 6 （一）编制依据 . 6 （二）假设说明 . 6 五、本报告研究范围 . 7 第二部分 市场分析及预测 . 8 一、北京市及项目所在区域经济投资环境分析 . 8 （一）北京市投资环境分析 . 8 （二）区域经济投资环境分析 11

2、 二、北京房地产市场总体状况 14 二、北京 TOWNHOUSE 市场分析 17 （一）北京 TOWNHOUSE 市场供应分析 18 （二）北京 TOWNHOUSE 的需求市场分析 22 （三）北京 TOWNHOUSE 价格及销售情况分析 24 2 （四）北京 TOWNHOUSE 市场发展与预测分析 25 三、北京独栋别墅市场分析 26 （一）北京市独栋别墅的市场供应分析 26 （二）北京市独栋别墅的市场需求分析 28 四、北京公寓市场分析 31 （一）北京公寓市场供应分析 31 （二）北京公寓市场需求分析 34 （三）北京公寓市场预测分析 36 五、北京商业房地产市场分析 37 （一）商业用

3、房市场供需两旺，呈现较快发展态势 37 （二）商业用房市场销售价格呈上涨趋势，租金价格表现快速反弹 39 （三）商业用房市场未来发展前景看好 39 第三部分 项目周边区域房地产市场分析 41 一、项目周边区域的界定 41 二、项目周边区域总体房地产市场分析 41 （一）项目周边区域总体房地产市场供应情况 41 （二）项目周边区域总体房地产市场价格情况 44 （三）项目周边区域总体房地产市场销售情况 44 （四）项目周边区域总体房地产市场分析 45 三、项目周边区域独栋别墅房地产市场分析 46 （一）市场供应分析 46 （二）销售价格分析 47 （三）市场需求分析 49 （四）市场总体分析 51

4、 四、项目周边区域 TOWNHOUSE 房地产市场分析 52 （一）市场供应分析 52 （二）销售价格分析 53 （三）市场需求分析 56 （四）市场综合分析 58 五、项目周边区域公寓房地产市场分析 59 3 第四部分 项目 SWOT 分析 60 一、S（优势）分析： . 60 二、W（劣势）分析： . 61 三、O（机会）分析： . 61 四、T（威胁）分析： . 62 第五部分 项目初步市场定位方案 63 一、项目初步定位方案介绍 63 二、项目初步定位依据分析 63 三、初步定位方案细化 68 （一）方案一 68 （二）方案二 74 （三）方案三： 76 第六部分 项目选址及建设条件

5、80 一、项目选址 80 二、建设条件 80 第七部分 征地拆迁方案 82 第八部分 项目进度安排 83 一、建设周期规划 83 二、各阶段实施进度计划 83 第九部分 投资估算及资金筹措 83 一、方案一 84 二、方案二 . 101 三、方案三 . 119 第十部分 经济效益分析 . 136 一、方案一 . 136 （一）土地一级开发项目摘牌价格评估 . 136 4 （二）土地一级开发项目挂牌底价测算 . 143 （三）利润总额和净利润测算 . 143 （四）财务指标测算 . 143 （五）风险分析 . 144 二、方案二 . 148 （一）土地一级开发项目摘牌价格评估 . 148 （二）

6、土地一级开发项目挂牌底价测算 . 153 （三）利润总额和净利润测算 . 154 （四）财务指标测算 . 154 （五）风险分析 . 154 三、方案三 . 159 （一）土地一级开发项目摘牌价格评估 . 159 （二）土地一级开发项目挂牌底价测算 . 165 （三）利润总额和净利润测算 . 166 （四）财务指标测算 . 166 （五）风险分析 . 167 第十一部分 结论与建议 . 172 一、结论 . 172 二、建议 . 174 1 第一部分第一部分 总论总论 一、一、项目背景项目背景 2002 年 1 月 31 日，北京市出台了北京市人民政府批转市国土房 管局关于加强国有土地资产管理

7、建立土地储备制度意见的通知 【京 政发（2002）4 号】 。该文件提出了北京市建立土地收购储备制度的基 本框架，包括成立土地交易市场、制定土地供应计划和出让计划、明 确土地储备范围和资金来源等。2002 年 5 月 9 日，国家国土资源部发 布了 11 号令招标拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定 。该文件规 定：自 2002 年 7 月 1 日起，凡在北京市行政区域范围内进行商业、旅 游、娱乐和商品住宅等各类经营性开发的项目用地，停止办理国有土 地使用权协议出让手续，须进入北京土地交易市场，通过招标、拍卖 和挂牌等方式进行公开交易。这表明今后政府将全面控制土地一级市 场，土地交易中心为国有土地

8、的唯一开发单位。 2002 年 12 月 12 日，北京市国土资源和房屋管理局出台了北京 市土地一级开发管理暂行办法 【市国土房管出字20021100 号】 。该 文件明确规定市国土房管局负责土地一级开发的管理工作，市土地整 理储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施 工作。所谓土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心及分中 心，按照土地利用整体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度 土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地， 统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 2 这表明作为国有资源的土地，必须由国家垄断经营。由政府代表国

9、家 收取必须的地价款纳入国家财政。同时将有效避免土地开发的分散和 不该发生的费用及利润都摊入土地开发成本中等问题，便于实现土地 的总体规划。 2003 年 2 月 18 日，国土资源部出台 45 号文关于清理各类园区 用地，加强土地供应调控的紧急通知 ，明确要求严格控制土地供应总 量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构， 防止楼市动荡带来风险，停止别墅类用地的土地供应。国土资源部禁 止别墅用地的审批的核心精神是防止土地浪费，避免土地利用率过低。 但是，在一些低密度地区、山路地带、丘陵地区、绿化隔离带、生态 保护区内进行低密度住宅开发建设，仍然是符合土地利用趋势和建筑 发展趋

10、势的。别墅用地的停批增加了别墅用地的含金量，土地价格开 始水涨船高，已经立项的别墅项目抓住有利时机纷纷入市，2003 年别 墅供应量有增无减。 2003 年 6 月央行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知 【银发 121 号文】 ，2003 年 8 月国务院关于促进房地产市场持续 健康发展的通知 【国发 18 号文】又相继出台。这两个文件的精神主 要是强调今后要重点满足中低收入家庭的住房消费需求，发放住房公 积金贷款，特别是要加大发放住房公积金贷款的力度，完善个人住房 贷款的担保机制，简化手续，取消不合理收费，改进服务、方便职工 贷款。同时，对符合条件的房地产开发企业和开发项目，也要继

11、续加 大投资力度，鼓励好的房地产企业做大做强。此外，同样提出要加强 房地产信贷监管，完善房地产开发项目贷款的审查管理力度，建立个 人征信系统，完善房地产抵押登记制度，防范金融风险。政策的出台 有利于房地产市场的健康稳定发展。 3 奥运森林公园是一项耗资近百亿的大型公益建设项目，伴随各项 工作的全面展开，公园建设资金压力与日俱增。根据北京市发展计划 委员会关于奥运森林公园可行性研究报告的批复 （京计基础 2003991 号）精神，奥运森林公园建设工程总投资约 59 亿元，上述 建设资金目前都是通过银行贷款的方式来解决，根据不同的贷款年限 及基准年利率计算，到期还本付息共计 83.7812 亿元。

12、预计开发建设 该用地可盈利约 20 亿元，但前面到期还本付息共计 83.7812 亿元的建 设资金缺口计算，除 20 亿元作为还款来源外，尚有约 64 亿元资金缺 口，仍需继续落实其余平衡资金土地。目前初步决定以来广营乡清河 营村约 103 公顷（1545 亩）的土地，做为平衡奥运森林公园拆迁资金 的启动用地。 黄港土地一级开发项目在此大背景下应运而生，它由北京世奥森 林公园开发经营有限公司征地后，进行挂牌转让，通过盈利来弥补奥 运森林公园的拆迁资金缺口。 二、项目概况二、项目概况 （一）项目名称（一）项目名称 黄港土地一级开发项目 （二）项目建设单位（二）项目建设单位 北京 XX 开发经营有

13、限公司 （三）项目位置（三）项目位置 本项目用地位于朝阳区黄港乡，西侧临近京承高速路，东侧临近 4 威龙混凝土厂，北侧紧临顺黄路，南侧临现状道路。该用地西北方向 是温榆河上游。 （四）项目用地（四）项目用地 该项目原规划用地为绿地，因奥运森林公园项目寻找平衡资金用 地，经市、区两级政府及有关领导指示，现欲将原规划绿地用途调整 为居住用地，其总占地面积约为 2 平方公里。 （五）交通与环境（五）交通与环境 1.交通状况 项目周边交通较为便捷。项目西北角紧邻京承高速黄港进出口站， 沿京承高速路到达北四环仅需十分钟；北侧是顺黄路，沿顺黄路向西 可达来广营北路，向东可以达京顺路。未来规划中，顺黄路将是

14、黄楼 路的一部分，黄楼路可以直通首都机场高速路。 项目周边公共交通主要有 975、625、405、944（支） 、939、737 路公交车。 2.环境 目前该项目周边居住环境氛围一般，农业用地较多，有少量规模 不大的企业和小餐饮配套。项目西侧为黄港医院及一些小餐饮门市， 北侧为上辛堡和下辛堡村，顺黄路边有山林海福酒楼、龙静酒楼、北 京荷美尔食品有限公司、港兴纸制品有限公司、黄港村民委员会等， 西侧有双龙废旧物资回收站、威龙混凝土厂，南侧有安逸园墓葬厂、 蔬菜种植用地、苗圃用地等。 （六）项目现状（六）项目现状 目前本项目用地现状为绿化苗圃用地（经现场调查该用地目前为 5 一般农田和工业用地）

15、，地上物多为苗木，有少量日常维护用的临时建 筑等。 （七）（七）开发内容开发内容 根据市场定位细化方案，本项目初步定位为以 TOWNHOUSE 为主的 自住型中高档住宅项目，具体方案如下： 1.以 TOWNHOUSE 形式为主，配建部分小独栋别墅； 2.纯粹的 TOWNHOUSE 形式； 3.以 TOWNHOUSE 形式为主，配建部分公寓。 （八）开发模式（八）开发模式 由北京世奥森林公园开发经营有限公司对该项目地块征地，进行 土地一级开发变成熟地后，挂牌转让，由摘牌的房地产开发商在原土 地一级开发的基础上进行后续的各种房地产开发工作。 （九）建设周期（九）建设周期 根据黄港土地一级开发项目选

16、址地块的现状情况和市场定位细化 方案，该项目土地一级开发预计用一年的时间建设完成。 三、项目建设的必要性三、项目建设的必要性 为了加快温榆河沿线地区的经济发展，有效保护与开发温榆河地 区的土地资源，朝阳区政府于 2000 年提出了在温榆河沿线建设“温榆 河绿色产业带” ，并由北京市城市规划设计研究院编制了温榆河绿色 生态走廊朝阳区段控制性详细规划 。 6 根据上述规划，温榆河绿色生态走廊以距温榆河两岸约 1.5 公里 不等的宽度确定范围，在朝阳区段涉及黄港、孙河、金盏、楼梓庄四 个行政乡和北京市农工商总公司所属的东郊农场、朝阳农场的部分用 地。温榆河绿色生态走廊是非城市建设区，以绿色空间为主，

17、生态环 境良好。本项目所在地的黄港乡位于温榆河绿色生态走廊朝阳区段的 最北端，紧邻京承高速路、顺黄路，交通便利。将本项目用地建设开 发为低密度住宅，在保持地区良好生态环境的基础上，充分体现该土 地的利用价值，是符合温榆河绿色生态走廊规划精神的，也有利于温 榆河沿线地区的建设与发展，同时对于弥补奥运森林公园资金缺口， 减轻其建设资金压力将产生积极有益的作用。 四、本报告编制的依据及假设说明四、本报告编制的依据及假设说明 ( (一一) )编制依据编制依据 本报告编制主要依据如下： 1）北京世奥森林公园开发经营有限公司提供的关于进行平衡资 金用地选址研究的报告 ； 2）北京市城市规划设计研究院编制的

18、温榆河绿色生态走廊朝阳 区段控制性详细规划 ； 3）北京市统计局公布的相关经济指标和房地产指标； 4）项目地块现场及周边区域的详尽调查资料。 （二）假设说明（二）假设说明 本报告编制的假设条件如下： 1）因本项目尚未取得规划意见书 ，故假定其 2 平方公里用地 7 全部为建设用地，代征地因无相应资料，本报告不予以考虑； 2）对于土地一级开发成本中的前期规划及咨询费、征地补偿费和 市政基础设施建设费用拟银行贷款进行土地一级开发，贷款期一年； 3）由市场定位细化方案确定的容积率均为地上容积率，由其计算 出的建筑面积均为地上建筑面积，本报告设定各细化方案中项目均无 地下建筑面积； 4）本报告中价格、

19、费用等的取数均为市场一般水平，不考虑其他 非正常条件下的取数。 五、本报告五、本报告研究范围研究范围 本报告研究范围包括：项目建设必要性、市场分析、初步市场定 位、建设条件、挂牌底价以及摘牌价格和经济效益财务分析等。 8 第二部分第二部分 市场分析及预测市场分析及预测 一、北京市及项目所在区域经济投资环境分析一、北京市及项目所在区域经济投资环境分析 （一）北京市投资环境分析（一）北京市投资环境分析 目前北京宏观经济整体继续保持平稳、快速、健康的良好发展形 势。 近几年来，北京市的宏观调控成效显著，物价得到有效控制，宏 观经济环境进一步改善。在市场价格总体水平持续下降的情况下，全 市经济持续 9

20、%以上的增长速度，连续六年实现“低通胀、高增长” 。这 表明北京的经济发展充满活力。 即使在 2003 年上半年， 突如其来的 “非 典”疫情给北京的社会经济生活造成了较为广泛的影响，北京市经济 发展虽然遭遇了一定程度的打击，但总体上北京经济仍继续保持着较 快的发展势头，从 2003 年 6 月份起，随着非典疫情趋于稳定，全市主 要经济领域、多项经济指标明显有所好转，整体经济的活跃程度逐步 增强。2003 年 1-3 季度，北京实现国内生产总值 2462 亿元人民币，按 可比价格计算，比 2002 年同期增长 10。相应的人均可支配收入、人 均消费性支出均有大幅稳定增长，2003 年 1-3

21、季度，北京市城镇居民 人均可支配收入为 10388.2 元，比 2002 年同期增长 12%，扣除物价因 素，实际增长为 11.8%；城镇居民人均消费支出 8070.1 元，与 2002 年同比增长 4.5%，进入 2003 年以来，消费需求日趋活跃，已成为带动 北京经济发展的重要因素，人们对于未来中国经济发展信心较高。展 望未来，北京市经济将继续保持平稳快速发展的态势。全面建设小康 社会的启动、加入 WTO 国际化进程的进一步拉动和奥运经济的带动等 9 利好因素的影响，北京将在工业、房地产业、商业、国际贸易等方面 得到进一步快速发展，北京更加成为全国，乃至国外投资的热点，进 而带动北京更加健

22、康和良性的快速发展。 （详见表 21、22、2-3 及 图 21、22、2-3） 表表 2 2- -1 1 1998199820022002 年年 GDPGDP 统计数据统计数据 年 份 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 国内生产总值（GDP） （亿元） 2011.31 2167.70 2460.5 2817.6 3130 增长率（%） 9.80 10.00 11.0 11.0 10.2 图图2-1 19982002年GDP走势图-1 19982002年GDP走势图 2011.31 2167.7 2460.5 2817.6 3130 10.2 11 9.8

23、11 10 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1998年1999年2000年2001年2002年 亿元 9 9.5 10 10.5 11 11.5 12 % 国内生产总值（GDP）(亿元)增长率（%） 注：增长率为实际增长，即按可比价格计算得出。 表表 2 2- -2 2 1998199820022002 年人均可支配收入的统计数据年人均可支配收入的统计数据 年 份 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 10 人均可支配收入 （元） 8472 9182.8 10349.7 11577.8 12463.9 表表 2 2- -3

24、 19983 199820022002 年人均消费性支出的统计数据年人均消费性支出的统计数据 年份 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 人均消费性支出 （元） 6970.8 7498.5 8493.5 8922.7 10285.8 图图2-2 19982002年人均可-2 19982002年人均可 支配收入走势图 支配收入走势图 8472 9182.8 10349.7 11577.8 12463.9 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 1998年1999年2000年2001年2002年 元 人均可支配收入（元

25、） 11 注:以上数据来源于北京市统计局 （二）区域经济投资环境分析（二）区域经济投资环境分析 黄港土地一级开发项目位于北京朝阳区，其项目周边区域主要包 括朝阳区与顺义区的交界地带，因此对于区域社会经济投资环境形势 分析主要是针对朝阳区和顺义区的社会经济形势进行分析。 1 1、朝阳区经济形势分析、朝阳区经济形势分析 朝阳区作为北京八大城区之一，是北京面积最大，人口最多的城 区，常住人口为 229 万人，该区为交通便利，经济发达的强区，具有 独特的区域特性与经济特点。一方面朝阳区是大使馆区及其大部分驻 京机构所在地，是多数外国人和国外企业的聚集地，朝阳区云集了北 京 60%以上的外国商社，300

26、0 多家外国公司及 167 家国际新闻机构， 世界 500 强企业入住北京的 158 家中有三分之二在朝阳。另一方面朝 阳区是经济繁荣、国际贸易与国内商贸及金融、工业活跃的北京经济 发达区。全区拥有电子、纺织、化工、机械、汽车等门类齐全的工业 生产基地，商业、金融业、旅游业、物流仓储等服务业，以及新兴的 图图2-3 19982002年人均消费性支出走势图-3 19982002年人均消费性支出走势图 10285.8 8922.7 8493.5 7498.5 6970.8 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1998年1999年2000年2001年2002年 元 人

27、均消费性支出（元） 12 高新技术产业、房地产业、现代农业等。2000 年区域内国内生产总值 达到 480 亿元，总规模位居北京市各区县的前列，据不完全统计，80 年代以来陆续入住朝阳的企业达到了 1.3 万家。另外随着奥运举办和 CBD 建设已成为朝阳区经济发展的新亮点,这将进一步提高朝阳区经济 发展水平. 朝阳区国民经济持续稳步快速增长,全区经济整体运行态势良好， 经济运行质量不断提高。2003 年 1-11 月，工业生产、效益全面实现快 速增长,全区规模以上工业企业实现不变价工业总产值 567.1 亿元，同 比增长 20.4%；消费市场持续活跃，1-11 月，全区实现社会消费品零 售额

28、271.2 亿元，同比增长 10.9%；固定资产投资增势迅猛，全区完成 固定资产投资 228.9 亿元， 同比增长 42.0%。 其中： 基本建设投资 58.0 亿元，同比增长 92.7%；更新改造投资 26.1 亿元，同比增长 56.3%； 房地产开发投资 144.8 亿元，同比增长 27.0%。2003 年 1-11 月，全区 39 家房地产投资超亿元的企业共实现投资额 127.5 亿元，同比增长 35.5%，占全区房地产投资额的 88.0%，比上年同期增加 5.5 个百分点， 大型实力企业对全区房地产投资增长的带动作用较为明显；实际利用 外资迅速扩大，2003 年前 11 个月，全区新批

29、“三资”企业 302 家，比 上年同期增长 1.3%；实际利用外资 9.3 亿美元，同比增长 22.4%，增 幅比上月提高 1.9 个百分点；金融存贷款较快增长，2003 年 11 月末， 全区金融机构各项人民币存款余额 2863.8 亿元，同比增长 24.6%。其 中，储蓄存款余额 972.9 亿元，同比增长 23.0%。2003 年 11 月末，全 区金融机构各项贷款余额 1620.9 亿元，同比增长 33.7%；另外财政收 13 支稳定增长,城乡居民收入稳步提高，2003 年 1-11 月，全区城镇居民 人均可支配收入 12753 元，同比增长 10.2%；农民人均现金收入 9197 元

30、，同比增长 9.7%。(数据来源于朝阳统计局) 2 2、顺义区经济形势分析、顺义区经济形势分析 近年来，顺义区作为郊区经济发展较快，经济实力较高的远郊区, 其整体经济保持稳定快速发展,特别是在工业方面,各工业区为顺义经 济起到了较大的拉动作用,工业生产的高速增长是带动顺义区经济增 长的主要因素。 2003 年 111 月份，全区实现国内生产总值 168.8 亿元，同比增 长 38.2%。其中：第一产业实现增加值 21.4 亿元，同比增长 3.1%，对 经济增长的贡献率为 1.4%，拉动 GDP 增长 0.5 个百分点。第二产业实 现增加值 93.5 亿元，同比增长 82.0%，对经济增长的贡献

31、率为 90.3%， 拉动 GDP 增长个 34.5 百分点，在第二产业中，工业实现增加值 82.8 亿元，同比增长 93.8%，对经济增长的贡献率为 85.8%，拉动 GDP 增长 32.8 个百分点，主要是空港工业区和林河工业区增长的拉动；建筑业 实现增加值 10.7 亿元， 同比增长 24.0%， 对经济增长的贡献率为 4.5%， 拉动 GDP 增长 1.7 个百分点。第三产业实现增加值 53.9 亿元，同比增 长 7.7%，对经济增长的贡献率为 8.3%，拉动 GDP 增长 3.2 个百分点。 在工业方面,保持了生产的高速增长,2003 年前 11 个月，全区限额以 上工业企业完成工业总

32、产值 326.1 亿元，同比增长 89.8%；实现工业销 售收入 322.3 亿元，同比增长 75.5%；实现工业利润总额 34.4 亿元， 同比增长 4.0 倍。工业生产的高速增长主要是北京现代汽车有限公司、 北京松下通信设备有限公司和北京爱立信移动通信有限公司三大企业 的拉动。全区固定资产投资快速增长 ,2003 年 111 月份，全社会固 定资产投资完成 77.8 亿元，同比增长 57.5%。另外外经外贸保持高速 增长,2003 年 111 月份，出口交货额完成 103.4 亿元，同比增长 63.1%，其中三资企业直接出口 91.5 亿元，同比增长 69.5%，占全区出 14 口交货额的

33、 88.5%。实际利用外资完成 2.2 亿美元，同比增长 1.3 倍。 新批三资企业 75 家， 同比增加 15 家， 增长 25%， 投资总额 1.9 亿美元， 比 2002 年同期增长 23.1%，注册资本 1.2 亿美元，比 2002 年同期增长 25.6%。还有全区消费活跃 ,财政税收快速增长，金融态势稳定,2003 年 111 月份，属地财税收入完成 32.3 亿元，同比增长 50.1%。地方 财政收入完成 8 亿元，同比增长 28.2%。财政支出 16.3 亿元，同比增 长 14.7%。截止 2003 年 11 月末，全区各项人民币存款余额达 256.6 亿元，比年初增加 62.8

34、 亿元，增长 32.4%，其中城乡居民储蓄存款余 额 113.6 亿元， 比年初增加 13.4 亿元， 增长 13.4%。 各项贷款余额 140.9 亿元，比年初增加 23.7 亿元，增长 20.2%。城镇居民人均可支配收入 12364 元，比上年同期增长 15.2%。(数据来源于顺义统计局) 随着奥运的带动和顺义区加大实施信息工业化发展战略的步伐， 加快构建空港国际化、全区空港化、发展融合化的运行机制进程，不 断优化发展环境，在巩固提高农业大区、工业大区的基础上，加快构 建现代服务业大区，实现绿色国际港的规划建设。顺义区经济将会更 加快速增长，得到良好发展。 二、北京房地产市场总体状况二、北

35、京房地产市场总体状况 我国的房地产市场从八十年代开始发展至今经历了兴起、过热、 降温低迷和再发展的过程。从 1993 年以后国家开始实施宏观调控，抑 制过快增长，1994 年投资增幅大幅回落，1995 年和 1996 年保持平稳 增长，1997 年持续负增长，步入 1998 年房改的加速推进及金融支持力 度的不断增强，到 1999 年房地产市场回升并进入市场化发展，随后经 过 2000 年、2001 年的发展，直到 2002 年达到一个高峰。北京的房地 产市场发展轨迹从总体上与全国市场基本一致，但由于北京作为首都 在政治上的独特地位，使其整体发展相对较为平稳，尚未出现大起大 落的现象。北京市房

36、地产市场起步虽然较南方沿海城市晚,但其市场起 点高、 发展快。 自 1995 年以来， 受国家宏观政策以及其他因素的影响， 15 市场行情一度有所下滑，但幅度较小。1995 年年末之后，在国内房地 产市场普遍步入低谷时，北京房地产市场也进入了调整期，加之前几 年大量开工建设的项目陆续进入市场，使销售面临较大的压力，整个 房地产市场处于盘整、消化期。然而，在北京市政府对高档物业建设 的严格控制下， 北京市外销物业的供给量明显减少。 进入 2000 年以来， 一方面在房改政策、宏观经济环境以及市场环境的推动下，北京市房 地产开发投资保持快速增长，房地产市场供应量持续上升，对北京市 投资的拉动作用进

37、一步加强。另一方面受中国加入世贸组织和北京申 奥成功的利好因素影响，从长远角度看，外销物业市场将会出现整体 回暖上升的形势，从而刺激整个北京房地产市场的需求。从图 2-2、图 2-3 反映总体分析来看， 北京的房地产市场整体呈现供需两旺的良好态 势，保持持续稳定较快的发展。这种良好的发展态势在北京经济持续 快速发展环境下今后将继续延续。在价格方面，近几年来北京房地产 市场价格走势总体表现相对的稳定，但随着房地产市场供应结构和政 府的宏观调控与政策导向致使综合价格呈现下降趋势。 图图2-4 1998-2002年北京市商品房新开工面积-4 1998-2002年北京市商品房新开工面积 1193.4

38、1061.8 1676.9 2789.8 3206 -11.03 57.93 40.66 66.37 14.9 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1998年1999年2000年2001年2002年 万平方米 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 同比增长（%） 新开工面积(万平方米） 同比增长(%) 16 注:以上数据来源于北京统计局 总之，北京房地产市场投资旺盛，结构实现市场化调整，整体继 续保持良性发展。具体特点如下： 1.1.房地产投资持续保持快速增长，房地产市场继续保持增长势头房地产投资持续保持快速增长，房地产市场继续

39、保持增长势头 由于国民经济持续增长、城市发展与市政建设大力投入，带动了 北京房地产市场 2002 年总体供需两旺，这种势头在 2003 年因为非典 型性肺炎的爆发而受到暂时的影响，但非典过后，房地产市场又呈现 出供需两旺的态势。 （1） 房地产投资增长稳定。2003 年 1-3 季度，北京市完成房地 产投资 723.8 亿元，增长 18.1%，增幅比上半年提高 1.6 个百分点。房 地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为 55.1%， 对全市投资增长 的贡献率为 50.2%。(数据来源北京统计局) （2） 商品房市场继续升温。2003 年 1-3 季度，北京市商品房销 售面积为 875.1

40、万平方米，同比增长 65%；实现销售额 419.3 亿元，增 长 69.1%。其中销售住宅为 377.4 亿元，增长 64.4%。商品住宅占到商 品房市场份额的 90%以上，是北京市房地产市场中最大量、最活跃的部 分。 2.2.房地产结构实现市场化调整，普通住宅和经济适用房成为市场房地产结构实现市场化调整，普通住宅和经济适用房成为市场 供需的主体供需的主体 随着北京房地产市场成熟化与规范化的发展，特别是需求结构的 图图2-5 1998-2002年北京市商品房销售情况-5 1998-2002年北京市商品房销售情况 409.2 544.4 956.9 1205 1708.3 0 200 400 6

41、00 800 1000 1200 1400 1600 1800 1998年1999年2000年2001年2002年 万平方米 商品房销售面积 17 转变，普通消费群体成为购房的主体，再加上其它物业类型特别是高 档市场的激烈竞争，导致房地产结构市场化调整。进入 2003 年，政府 的相关政策特别是国家央行新信贷金融政策与土地政策催化了房地产 结构市场化调整的实现，普通住宅和经济适用房成为市场供需的主体。 据不完全统计，2003 年在售的普通住宅项目超过了 1000 个，其中普通 住宅有 974 个，经济适用房有 39 个，在售面积近 1 亿平方米，大多为 近三年来出现的新盘， 供给势头强劲。 (

42、数据来源于首佳市场调查数据) 3.3.商业用房和别墅市场呈现房地产市场长势新亮点商业用房和别墅市场呈现房地产市场长势新亮点 在北京房地产市场中，商业用房市场由于消费群体购买力的旺盛、 政府对第三产业的支持、海外商业财团在北京业务的拓展等直接带动 了近两年来北京商业用房的发展，发展速度较快，呈现供需两旺态势； 在别墅市场上，尽管政府对别墅用地进行了限制，但也正是因为此政 策的影响，再加上“非典”因素使人们对低密度郊区住宅特别是别墅 的需求愈加强劲，从而带动了整个别墅市场供需近来表现出良好的发 展势头。 4.4.房地产价格整房地产价格整体呈现下降的趋势体呈现下降的趋势 北京房地产价格整体呈现下降的

43、趋势主要是房地产市场特别是高 档物业竞争的日益加剧，价格更加趋于市场化，另外还有作为房地产 主体的住宅市场的拉动。对于住宅市场，整体价格稳中有降，除受到 日益竞争影响外，主要还受到近年来政府大力推进经济适用房建设， 限制高档住宅的开发，重点发展市场需求量大的普通住宅，并在地理 位置上逐步向四环外转移带动的住宅郊区化发展等多方面因素拉低了 商品住宅的总体价格水平。 预测未来，北京的房地产市场高速发展期在今后还将维持 5 至 10 年。世界上比较发达的国家人均住房建筑面积是 35 至 40 平方米，而 北京市城镇居民人均使用面积 2002 年为 18.2 平方米，因此北京市城 镇居民人均住房面积离

44、舒适值还差 10 平方米左右，从这个数字即可说 明北京市房地产市场高速发展期还将维持 5 至 10 年。 今后北京市房地产市场还将保持高速发展的态势主要是受到北京 国际大都市化进程发展影响，以及从 2003 年开始的奥运工程的全面启 动等带动。随着北京经济的健康快速发展，北京市政建设的大力投入， 住宅房地产业的高速发展是可以期待的。而国家在房地产政策上的支 持，住宅需求一方面持续旺盛，另一方面从生存型向舒适型转变， 必将促进房地产业增长方式从速度规模型向质量效益型转变。 二、北京二、北京 TOWNHOUSETOWNHOUSE 市场分析市场分析 TOWNHOUSE 现在很多国家和地区都已非常普及

45、，由于其离城较近， 交通易达性好，进出市区便利，并且价格适中，城市配套功能完善， 18 居住环境良好而成为城市发展中住宅郊区化的代表形态。在北京， TOWNHOUSE 随着别墅的出现与发展而发展起来， 起初它主要是独栋别墅 的附属，开发商为最大化的利用土地价值而建造部分 TOWNHOUSE。后来 随着别墅的发展与竞争的加剧，市场的细分化和城市住宅郊区化的发 展，从二十世纪九十年代末开始，以 TOWNHOUSE 为主体的项目逐渐增 多，特别是近两年多来成为中高档住宅市场供应的重要供应部分。 （一）北京（一）北京 TOWNHOUSETOWNHOUSE 市场供应分析市场供应分析 1 1、总体供应量分

46、析、总体供应量分析 北京 TOWNHOUSE 项目近两年来呈一度增长的趋势。从 2001 年到 2003 年三年时间内，北京开盘的具有 TOWNHOUSE 性质的项目超过 50 个，而以主要为 TOWNHOUSE 的类型项目为 36 个，总规划土地供应面积 为 822.88 万平方米， 供应套数为 11508 套， 其中近期规划推出约 6300 套。从每年开盘 TOWNHOUSE 项目情况来看，2001 年和 2003 年是 TOWNHOUSE 项目开盘量较大的两年，2001 年开盘项目 9 个，规划用地 面积达到 275.9 万平方米；2002 年北京 TOWNHOUSE 项目开盘量急剧减

47、少，开盘项目 7 个，规划用地面积仅为 215.7 万平方米；2003 年是 TOWNHOUSE 供应放量的一年，开盘项目达 20 个，规划用地面积达到 331.28 万平方米。这主要由于 2001 年 TOWNHOUSE 项目刚进入北京房 地产市场，其项目申报相对集中,市场供应呈现旺市现象,但当年市场 有效供应数量有限,许多开发商采取了保守探视市场的开发策略,进入 2002 年由于上年的集中供应上市和市场情况的许多不确定性,整体供 应呈现下降,但自 2003 年以来,经过市场的探视和消费者对 TOWNHOUSE 产品的逐步认识出现了供应市场的释放,对于今后供应市场将在保持 相对的稳定情况下呈

48、上涨趋势. 另外从近两年来出现的 TOWNHOUSE 总 规划面积来看，市场供应量较大。但是由于大多数 TOWNHOUSE 分期开 发，每期销售的套数仅为百十套，到目前为止实际推向市场的只是规 划中的少部分，市场有效供应量并不大。(详见表 2-4、2-5、图 2-6) 从市场销售情况来看,北京TOWNHOUSE整体销售呈现较快增长的势 头,主要由于人们居住观念的改变和对居住生活品质和舒适化要求的 带动.(见图 2-7) 总之，2001 年以来北京 TOWNHOUSE 亮相规划总量很大，但是有效 供应量不大。预计未来两到三年的时间内，市场会持续放量。同时市 场吸纳走势呈现较快上涨. 表表 2 2

49、- -4 4 北京北京 TOWNHOUSETOWNHOUSE 市场供应情况表市场供应情况表 19 年份年份 项目个数项目个数 套数套数 占地面积（万占地面积（万 平米）平米） 平均容积率平均容积率 销售套数销售套数 20012001 9 2528 275.9 0.74 758 20022002 7 2378 215.7 0.77 1189 20032003 20 6602 331.28 0.78 3962 合计合计 36 11508 822.88 5909 表表 2 2- -5 5 北京北京 TOWNHOUSETOWNHOUSE 在售项目市场供应情况表在售项目市场供应情况表 类别类别 个数个数 套数套数 占地面积占地面积 （万平米）（万平米） 平均容积率平均容积率 在售项目在售项目 24 5799 584.1 0.71 图2-6 北京市TOWNHOUSE供应走势图图2-6 北京市TOWNHOUSE供应走势图 2528 2378 6602 275.9 215.7 331.28 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000