古运新苑农民拆迁安置小区四期A区块可行性研究报告.pdf

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1、 扬州安颜建设投资有限公司 扬州安颜建设投资有限公司 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块 项目可行性研究报告 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块 项目可行性研究报告 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 二零一一年十一月 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 二零一一年十一月 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 目 录 目 录 第一章 总 论. - 1 -第一章 总 论. - 1 - 1.1 概论 . - 1 - 1.2 编制依据 . - 4 - 1.3 研究范围 . - 6 - 1.4 研究结论 . - 6 - 第二章第二章 项目建设背景、必要性和可行性项目建设背景、必要性和可行性 -

2、8 - 2.1 项目建设背景 . - 8 - 2.2 项目建设必要性 - 12 - 2.3 项目建设的意义 - 14 - 第三章 项目选址及建设条件分析 - 16 -第三章 项目选址及建设条件分析 - 16 - 3.1 场址选择 - 16 - 3.2 自然条件 - 16 - 3.3 公共设施及其它条件 - 18 - 3.4 自然条件对建设项目的影响 - 18 - 第四章 建设规模与内容 - 20 -第四章 建设规模与内容 - 20 - 4.1 建设规模 - 20 - 4.24.2 建设内容 - 2020 - 第五章 工程建设方案 - 23 - - 第五章 工程建设方案 - 23 - 5.1 规

3、划设计原则、目标及理念 - 23 - 5.2 建筑设计 - 25 - 5.3 结构方案设计 - 28 - 5.4 入口及绿化系统 - 30 - 第六章 公用工程和辅助设施 - 31 -第六章 公用工程和辅助设施 - 31 - 6.1 给排水 - 31 - 6.2 电气设计 - 34 - 6.3 暖通设计 - 37 - 6.4 燃气设计 - 37 - 第七章 节能与安全卫生 - 38 -第七章 节能与安全卫生 - 38 - 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 2 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 3 - 7.1 用能标准和节能规范 - 38 -

4、7.2 能耗状况和能耗指标分析 - 39 - 7.3 节能措施和节能效果分析 - 42 - 第八章 环境保护 - 46 -第八章 环境保护 - 46 - 8.1 编制依据 - 46 - 8.2 环境保护执行标准 - 46 - 8.3 项目的主要环境影响 - 46 - 8.4 环境保护措施 - 47 - 8.5 安全卫生 - 49 - 第九章 项目管理及招投标 - 50 -第九章 项目管理及招投标 - 50 - 9.1 项目管理 - 50 - 9.2 项目招标 - 51 - 第十章 项目实施进度 - 56 -第十章 项目实施进度 - 56 - 10.1 建设工期 . - 56 - 10.2 进度

5、安排 . - 56 - 10.3 项目实施进度表 . - 57 - 第十一章 投资估算与资金筹措 - 58 -第十一章 投资估算与资金筹措 - 58 - 11.1 工程概况 . - 58 - 11.2 编制依据 . - 58 - 11.3 投资估算 . - 58 - 11.411.4 资金筹措 . - 59 - 11.511.5 资金使用和管理 . - 59 - 第十二章 经济效益及社会影响评价. - 60 -第十二章 经济效益及社会影响评价. - 60 - 12.112.1 财务评价 . - 60 - 12.212.2 社会影响效果分析 . - 61 - 12.312.3 社会风险分析 .

6、- 62 - 第十三章 结论与建议 - 64 -第十三章 结论与建议 - 64 - 13.1 结论 . - 64 - 13.2 建议 . - 64 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 第一章 总 论 第一章 总 论 1.1 概论 1.1.1 项目名称 1.1 概论 1.1.1 项目名称 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 1.1.2 建设地点1.1.2 建设地点 项目东临京杭大运河，南临五台山路，西临运河北路，北临规划 路。总建设用地面积 140900 平方米，优越的地理位置，便捷的交通 条件，完备的市政基础设施，以及良好的自然环境，为项目的建设提 供了优良的客观条

7、件，是理想的居住场所。 1.1.3 建设单位 1.1.3 建设单位 扬州安颜建设投资有限公司 1.1.4 项目建设单位简介 1.1.4 项目建设单位简介 本项目建设单位是扬州安颜建设投资有限公司。 扬州安颜建设投 资有限公司成立于 2011 年 1 月 6 日， 注册资金 2000 万， 法定代表人： 杨健。目前公司在职人员 56 人，有职称的管理人员 20 名，其中中级 及以上职称 13 名，持有资格证书的专职会计人员 4 人。扬州安颜建 设投资有限公司是一家致力于在江苏打造本土品牌的房地产投资型 多行业经营的企业。 目前公司受曲江街道委托，开发古运新苑农民安置小区四期-A 江苏汇诚投资咨询

8、管理有限公司 - 1 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 地块。古运新苑安置小区四期主要用于曲江街道范围内中华老字号、 新农村地块、十里外滩等多个城中村改造地块近 2000 户集体土地上 的农民房屋拆迁安置。安颜人认为：建筑改变城市、品质改变生活； 诚信构建和谐社会、 高新产业推动时代进步与发展。 安颜始终将健康、 生态、 环保作为房地产开发的使命； 坚持 “对客户负责、 对社会负责” 的价值原则；坚守“追求完美细节、信守每项承诺”的工作态度；秉 承“先舍得舍得而舍，后舍得舍得而得”的行为准则。致力于为社会 和城市打造一方现代、文明、和谐的居住文化；健康、生态、环保的 人文环境

9、；高尚、精致、细致的高品质生活区。 1.1.5 主要建设内容、投资规模与资金筹措 1.1.5 主要建设内容、投资规模与资金筹措 本项目规划总用地面积：140900 平方米。 规划总建筑面积：313538 平方米，其中住宅建筑面积：252437 平方米，公建建筑面积：16176 平方米，地下建筑面积：44925 平方 米。 经估算，项目总投资约 154133 万元。其中工程费用 98843 万元， 工程建设其它费用 42302 万元， 预备费 11292 万元， 建设期利息 1696 万元。本项目不考虑流动资金。 建设资金由银行贷款和建设单位自筹。 1.1.6 主要技术经济指标 1.1.6 主要

10、技术经济指标 项目 单位 指标 项目 单位 指标 规划总用地面积 m 2 140900 幼儿园用地面积 m 2 5000 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 2 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 幼儿园建筑面积 m 2 3830 居住区用地面积 m 2 135900 总建筑面积 m 2 309708（计容 262787） 住宅建筑面积 m 2 252437（计容 250441） 住宅面积 m 2 243159（计容 243159） 阳台面积 m 2 7282（计容 7282） 其 中 保温层面积 m 2 1996 公建面积 m 2 12346（计容 12346） 物管用房 m

11、2 1073 配套服务用房 m 2 10035 垃圾转运站 m 2 160 煤气高压站 m 2 50 给水加压泵站 m 2 42 小区通信间 m 2 63 其 中 电房 m 2 923 地下建筑面积 m 2 44925 住宅车库面积 m 2 14939 公建地下停车 m 2 1430（47 辆） 地下人防 m 2 14700（471+314 辆） 半地下停车库 m 2 12928（472 辆） 其 中 地下自行车库 m 2 928 机动车停车 辆 1634 其居住区机动车停车 辆 1563 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 3 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 机动车地面停车

12、 辆 306 机动车地下车库 m 2 27628（943 辆） 其 中 地下双层机械停车 辆 314 公建机动车停车 辆 71 机动车地面停车 辆 24 中 其 中 机动车地下车库 m2 1430（47 辆） 公建非机动停车（地上） m 2 1260（840 辆） 容积率 1.93 建筑密度 12.8% 绿地率 40.2% 规划住宅总户数 户 2568 户均人口 人/户 3.2 居住人口 人 8218 总投资 万元 154133 1.2 编制依据 1.2 编制依据 （1）省住房和城乡建设厅、省国土资源厅、省监察厅、物价局 关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建 设的通知苏建房

13、管2010488 号、苏国土资发2010323 号、 苏临发20105 号、苏价服2010346 号； （2）2010 年 1 月 11 日，国务院关于促进房地产市场平稳健康 发展的通知 ； 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 4 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 （3）2009 年 6 月 1 日，住建部、发改委、财政部关于印发 2009-2011 年廉租住房保障规划的通知 ； （4）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国 发200724 号） ； （5）建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人 民银行、税务总局关于印发的通知 （建住 房2007258

14、号） ； （6） 省政府关于解决低收入家庭住房困难的实施意见 （苏政 发200844 号） ； （7）关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施意见（扬 府办发200884 号） ； （8） 城乡居民区规划设计规范 （GB50180-93） ； （9） 国家及地方的有关法规：中华人民共和国城市规划法 、中 华人民共和国环境保护法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 ， 以及扬州市城市总体规划 ； （10） 国家发展和改革委员会等部门关于建设项目可行性研究报 告编制内容及深度的规定； （11）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数 （第三版） ； （12）有关各专业的国家设计规范

15、； （13）建设单位提供的各项基础资料； （14）本公司与项目业主签订的技术咨询合同。 1.3 主要建设条件 1.3.1 政策扶持 1.3 主要建设条件 1.3.1 政策扶持 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 5 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 本项目属于保障房工程， 是解决扬州市部分中低收入人员住房困 难、确保人民安居乐业、构建和谐社会、促进扬州进一步发展的惠民 工程，受到市委、市政府的重视和国家、地方政策的扶持。 1.3.2 场址条件 1.3.2 场址条件 拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建 设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。项目各项施工条

16、件良 好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。 1.3 研究范围 1.3 研究范围 在对项目外部环境进行充分研究的基础上， 论证项目建设的必要 性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测 算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意 见，供有关部门进行决策。 本可行性研究报告的研究范围主要包括： （1） 项目提出的背景、投资必要性和经济意义 （2） 建设条件 （3） 建设内容和规模 （4） 工程建设方案 （5） 公用工程和辅助设施 （6） 节能与安全卫生 （7） 环境保护 （8） 项目管理与实施规划 （9） 投资估算及资金筹措 （8）经济与社会评价

17、 （10）结论和建议 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 6 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 1.4 研究结论 1.4 研究结论 本项目位于扬州的东部分区，交通便利，配套设施齐全，环境优 美，交通便捷，项目选址合理，是理想的居住场所。本项目建设地点 选择及建筑形式符合扬州市城市总体规划要求。 工程建设过程中和建 成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理 措施，对环境无不良影响。 本项目的建设是改善城市低收入家庭居住条件的重要举措， 项目 建筑方案比较完善,在总平面布置上有效地合理利用空间。建筑设计 经济科学,结构牢固可靠,消防符合有关规范的要求， 项目的规

18、划设计 经济、适用、可靠。 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 7 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 第二章 项目建设背景、必要性和可行性 第二章 项目建设背景、必要性和可行性 2.1 项目建设背景 2.1.1 住房保障制度逐步建立 2.1 项目建设背景 2.1.1 住房保障制度逐步建立 2007 年国务院下发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见24 号文，改变了由“主调市场”转向“主调保障”，标志着 政策调控重点从对商品房市场的市场调控， 到保障性住房供应体系的 调控并举，把对房价的行政性抑制，转移到踏踏实实组织好以经济适 用房和廉租房为重点的住房保障建设上来。 预示今

19、后房地产市场将形 成社保住房和商品房市场化两条主线并进的“二元化格局”。 意见要求，改进和规范拆迁安置房制度。规范拆迁安置房供 应对象，合理确定拆迁安置房标准，严格拆迁安置房上市交易管理。 购买拆迁安置房不满 5 年，不得直接上市交易。购买拆迁安置房满 5 年，购房人可转让拆迁安置房，但应按照届时同地段普通商品住房与 拆迁安置房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。 加强单位集 资合作建房管理。 单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿 企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民 政府批准，并利用自用土地组织实施。各级国家机关一律不得搞单位 集资合作建房；任何单位不得新

20、征用或新购买土地搞集资合作建房。 意见指出，要逐步改善其他住房困难群体的居住条件。农民 工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设向农 民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考 虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提 下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 8 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 意见明确，要完善配套政策和工作机制。落实解决城市低收 入家庭住房困难的经济政策和建房用地。廉租住房、拆迁安置房和拆 迁安置房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房、拆迁安置房 和拆迁安置房建设用地，

21、 各地要切实保证供应。 要根据住房建设规划， 在土地供应计划中予以优先安排，并在申报年度用地指标时单独列 出。省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总 责，有关工作情况纳入对城市人民政府的政绩考核之中。建设部会同 发改委、财政部、国土资源部等有关部门抓紧完善廉租住房管理办法 和拆迁安置房管理办法。对工作不落实、措施不到位的地区，要通报 批评，限期整改，并追究有关领导责任。对在解决城市低收入家庭住 房困难工作中以权谋私、玩忽职守的，要依法依规追究有关责任人的 行政和法律责任。 要继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措 施的落实。 2.1.2 扬州市高度重视解决城市低收入家庭住房

22、困难 2.1.2 扬州市高度重视解决城市低收入家庭住房困难 扬州市政府依据 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若 干意见和省政府关于解决低收入家庭住房困难的实施意见制定 了关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施意见，重点在 解决低收入家庭的住房困难，加大对低收入家庭的住房保障力度，确 定城市年度低收入家庭和住房困难家庭的标准以及具体保障政策、 措 施。将加快拆迁安置房、拆迁安置房和廉租住房建设步伐，增加一批 拆迁安置房、拆迁安置房和廉租住房房源。 扬州市政府在关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施 意见中特别指出进一步建立健全拆迁安置房制度： （一）规范拆迁安置房供应对象。拆迁安置

23、房供应对象为市区低 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 9 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象相衔接。拆迁安置房供应 对象的家庭收入标准和住房困难标准， 由市房管部门会同市统计等相 关部门商研后报政府确定， 实行动态管理， 每年向社会公布一次。 2008 年市区供应拆迁安置房对象的条件是上年度家庭人均住房建筑面积 16 平方米以下、人均月收入 750 元以下、具有市区常住户口 5 年以 上的住房困难家庭。申购拆迁安置房实行申请、审核、公示和轮候制 度。 低收入住房困难家庭要求购买拆迁安置房的， 由该家庭提出申请， 市住房保障主管部门按规定程

24、序进行审查， 对符合标准的纳入供应对 象范围。对于未享受过房改政策的老职工（1998 年 11 月 30 日以前 参加工作） ， 可以优先购买拆迁安置房； 对于已购买或享受过房改房、 安居工程房、解危解困住房、集资合作建房、定销房或拆迁安置房的 家庭， 现在符合低收入住房保障条件的， 不得再申请购买拆迁安置房， 但可以申领购房政策性差额补贴； 对已申领过单位一次性购房补贴的 家庭不得再申请购房政策性补贴， 对已申领过购房政策性补贴的家庭 也不得再申请单位一次性购房补贴。 实行拆迁安置房“产权共有”形式。对市区部分符合购买拆迁安 置房条件，但暂时因困难购买不了完全产权的申请人，实行“产权共 有”

25、形式。申请人可以依照规定购买不低于 50%的产权，另部分产权 由政府采取租赁的方式给予保障，租金按市场租赁价格标准执行。申 请人须在 5 年内一次或分期按其购买时物价部门核定的价格购买属 于国有产权面积。如 5 年后购买属于国有产权面积，按市房管部门会 同物价部门重新确定的价格执行。 （二）确定拆迁安置房建设标准。根据经济发展情况和群众生活 水平， 合理确定拆迁安置房套型建筑面积标准， 建筑面积控制在60-70 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 10 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 平方米。按照高起点规划设计、高标准建设管理的要求，确保拆迁安 置房建设质量。 拆迁安置房由市

26、房管部门组织建设或委托房地产开发 企业建设。严格控制拆迁安置房开发建设成本，对不符合成本构成项 目和支出的不得纳入建设成本。拆迁安置房价格实行政府指导价管 理，按保本微利原则确定。 （三）拆迁安置房上市交易管理。拆迁安置房属于政策性住房， 购房人拥有有限产权。已购拆迁安置房取得房屋所有权证和国 有土地使用证（以下简称“两证”）未满 5 年的不得转让，确需转 让的，由市房管部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回 购。取得“两证”满 5 年的拆迁安置房，购房人可以转让，但应按照 届时同地段普通商品住房与拆迁安置房差价的一定比例向政府交纳 土地收益等价款， 具体交纳比例由市国土部门会同市房管等

27、部门商研 报政府确定， 政府可优先回购； 购房人向政府交纳土地收益等价款后， 可以取得完全产权。上述规定应在拆迁安置房购房合同中予以明确。 政府回购的拆迁安置房， 可以继续向符合条件的低收入住房困难家庭 出售，也可以纳入城市廉租住房进行管理。 （四）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距 离城区较远的独立工矿企业、农（林）场和住房困难户较多的企业， 在符合城市规划前提下，经市政府批准，并利用自用土地组织实施。 单位集资合作建房纳入市区拆迁安置房供应计划，其建设标准、供应 对象、产权关系等均按照拆迁安置房的有关规定执行。在优先满足本 单位住房困难职工购买基础上， 多余房源由市政府统一

28、向符合拆迁安 置房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。单位集 资合作建房不得向非拆迁安置房供应对象出售。 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 11 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 2.1.3 城乡协调发展、城市和谐宜居，加速扬州市房地产业的和 谐发展。 2.1.3 城乡协调发展、城市和谐宜居，加速扬州市房地产业的和 谐发展。 扬州市较早完成了乡镇规划全覆盖，全市 77 个建制镇规划建设 了工业集中区和居住小区，新建工业项目向乡镇工业集中区集聚，提 高了工业的集中度和基础设施建设的规模效率， 为扬州的工业发展提 供了有力支撑。 城镇化的推进，扬州市到周边乡镇的快速

29、通道全部打通，扬州市 城市公交车最长的延伸里程已长达 40 余公里，提高了农民的生活质 量。在缩小城乡差别的同时，扬州市还把市民宜居作为城市建设的核 心追求。 现今城市规模化发展迅速，对“城中村”改造步伐的要求的日益 严格，发展拆迁安置小区的建设是城市建设的重要工作，但是让市民 宜居，才是城市建设的核心追求，如果广大市民无法分享城市建设的 成果，甚至在城市建设的过程中利益受损，那就违背了城市建设的初 衷。 2.2 项目建设必要性 2.2.1 项目建设是满足城市中低收入家庭住房需求，改善城市低收入 家庭居住条件的迫切需要。 2.2 项目建设必要性 2.2.1 项目建设是满足城市中低收入家庭住房需

30、求，改善城市低收入 家庭居住条件的迫切需要。 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城 市居民特别是中低收入家庭的住房问题， 始终把改善群众居住条件作 为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。 改革开放以来， 我市经济社会发展取得了长足的进步， 与此同时， 人民生活水平不断提供，居住条件也得到了极大的改善，但是与此同 时，城市中的低收入群体的住房问题仍然没有得到完全解决，城市各 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 12 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 群体的居住条件的差距有扩大的趋势。 按照扬州市国民经济和社会发展“十一五”规划， 结合扬州市的 实际情况，加

31、强经济适用房建设，确保中低价位、中小户型住房的 有效供应已是十分紧迫的任务。经济适用房和廉租房作为具有社会 保障性质的政策性商品房，以微利价出售或出租给广大中低收入家 庭，部分满足了城市低收入家庭对住宅的需求。 因此，古运新苑拆迁安置小区四期 A 地块保障房项目的建设能 有效地解决城市中低收入家庭的住房问题，是增加城市住房容量、改 善市民居住条件的需要，有利于营造和谐扬州，促进社会和谐发展。 2.2.2 项目的建设是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举 措。 2.2.2 项目的建设是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举 措。 随着扬州市城市化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，

32、人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。相比之下，由于各种 原因，城区仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。住房拥挤， 条件较差，有一部分家庭不得不在外租住房屋，增加了经济负担，影 响了家庭和睦、社会稳定。他们迫切地希望能够改善居住条件，但由 于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。古运新苑拆迁安置小 区四期 A 地块保障房项目的建设， 将从根本上解决一部分中低收入家 庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安 定因素，维护社会稳定和谐。同时，住户搬迁到新房后，将带来该地 区域人气的增加，带动第三产业的发展，生活条件有望进一步改善， 相对来说就业机会也会增多，将获得更广

33、阔的生存和发展空间。 2.2.3 项目建设是改善城市面貌、提高城市形象的需要 2.2.3 项目建设是改善城市面貌、提高城市形象的需要 近年来，扬州市政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区的 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 13 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提 升，扬州已具有相当吸引力的新型城市。在城市建设过程中，房地产 开发的持续繁荣对促进扬州城市发展的作用十分明显， 古运新苑拆迁 安置小区四期 A 地块保障房项目的建设并投入使用， 将大大改善了扬 州城市居住环境，提升了扬州人居水平，使城市面貌焕然一新。项目

34、 建成后，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新 的城市风景线，对于促进扬州城东部分区的发展具有十分积极的意 义。 2.3 项目建设的意义 2.3.1 建立和实施保障房制度是构建和谐社会的必然要求 2.3 项目建设的意义 2.3.1 建立和实施保障房制度是构建和谐社会的必然要求 党的十六大提出：“社会保障体系是市场经济的推进器，也是社 会稳定和谐的安全网和减震器”。党的十六届四中全会通过关于加 强党的执政能力建设的决定 ，提出了构建社会主义和谐社会的新理 念。 胡锦涛总书记在中央党校省部级主要领导干部提高构建社会主义 和谐社会能力专题研讨班上指出，和谐社会包括六个方面的基本特 征

35、，即“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人 与自然和谐相处”。 而“安定有序”是和谐社会的首要标志和基本元 素，其包含“社会组织机构健全，社会管理完善，社会秩序良好，人 民群众安居乐业，社会保持安定团结”的内涵。因此，建立完善拆迁 安置房和廉租住房制度，解决城镇住房困难家庭住房难问题，是城镇 低收入家庭安居乐业的前提和关键,是构建扬州市和谐社会的必然要 求。 2.3.2 建立和实施保障性住房制度是维护扬州市社会稳定的重要措2.3.2 建立和实施保障性住房制度是维护扬州市社会稳定的重要措 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 14 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目

36、施 施 党的十六大指出： “建立健全同经济发展水平相适应的社会保障 体系，是社会稳定和国家长治久安的重要保证。”解决好扬州5000 多个“双困”家庭（生活困难、住房困难）的住房难问题，是扬州市 各级政府责无旁贷的责任， 更是维护扬州市社会稳定的基础性工作之 一。 2.3.3 有助于稳定和平遏扬州市市场房价 2.3.3 有助于稳定和平遏扬州市市场房价 自扬州旅游名城建设以来， 房地产开发如火如荼， 市场需求旺盛， 房价每年都以超过 10%以上的增长速度攀升，已逐渐超出本地群众的 经济承受能力和心理预期值。业内行家（专家）直言：中国房价攀升 除土地因素外源于缺少适用于低收入家庭居住的保障房和廉租房

37、。 可 见，尽快建设保障房和廉租房，解决部分最低收入家庭住房困难，将 在一定程度上缓解社会对市场住房需求的压力， 从而起到稳定和平遏 市场房价的作用。 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 15 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 第三章 项目选址及建设条件分析第三章 项目选址及建设条件分析 3.1 场址选择 3.1.1 地点与地理位置 3.1 场址选择 3.1.1 地点与地理位置 项目东临京杭大运河，南临五台山路，西临运河北路，北临规划 路。区域市政基础设施基本齐备，建设条件基本成熟。 3.1.2 场址土地权属类别及占地面积 3.1.2 场址土地权属类别及占地面积 项目总占地面积

38、 140900 平方米，土地性质为划拔，目前已取得 建设项目选址意见书，正在办理其他相关手续。该项目共拆迁房屋约 380 户， 拆迁面积约 12.75 万平方米， 公房拆除约 50 家， 面积约 10000 平方米，企业拆除 2 家，面积约 2500 平方米。拆迁量比较大，目前 拆迁工作已顺利结束，没有拆迁矛盾，不会影响项目的下一步进行。 3.2 自然条件 3.2.1 地形、地貌 3.2 自然条件 3.2.1 地形、地貌 扬州市位于江苏省中部，是长江三角洲江滩冲积沉积区，南临长 江，东依京杭大运河，北踞蜀岗，项目处于扬州市区西部，全线约位 于东经 117-121、北纬 31-33。 扬州市地处

39、长江下游的冲积平原，地势大体为西北高，东南低。 市区地形地貌不一，主要有三种：一种是蜀岗以北地形，为长江的一 级阶地，起伏较大，沟渠、地塘密布，标高在 1030 米，一种是蜀 岗一线以南地形，为长江的高河漫滩，地势平坦，标高为 510 米， 而大运河东则为江淮平原地形，标高亦在 8 米左右。 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 16 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 根据物探探测及有关地质资料分析， 本项目场地内未发现对工程 场地的影响的隐伏断裂通过，工程建筑场地为三类，土的类型为中软 土。综合分析认为，本工程场地地震条件相对较好，场地稳定，适宜 本工程的建设。 3.2.2 气

40、象 3.2.2 气象 扬州市位于江苏省中部， 属亚热带湿润气候区， 气候主要特点是： 受季风环流影响较大，盛行风向随季节有明显变化。冬季盛行干冷的 偏北风，以东北风和西北风居多；夏季多为海洋吹来的湿热的东南到 东风， 以东南风居多； 春季多东南风； 秋季多东北风。 扬州冬季偏长， 4 个多月；夏季次之，约 3 个月；春秋季较短，各位 2 个月。 扬州年平均气温 15，冬冷夏热较为突出。7 月最热，平均气温 为 27.6。1 月最冷，平均气温为 1.5。全市极端高温 39.8，极 端低温-19。全市无霜期平均 222 天，平均日照 2176.7 小时，平均 气压为 1015.8 百帕，年平均相对

41、湿度 78%。扬州年平均降水量 1030 毫米，夏季约占 45%，冬季约占 9.5%，春秋季降水量相近。常年梅雨 期约 23 天，一般在 6 月中旬到 7 月中旬，平均梅雨量 231 毫米。干 旱、雨涝、低温、阴雨、台风、冰雹等灾害间有出现，并造成不同程 度的损失。 台风一般最早出现在 6 月， 最迟 11 月，以 8、 9 月份居多。 多年平均年降水量为 1039.7 毫米，历年年最大降水量为 1520.7 毫米，历年日最大降水量为 278.3 毫米，全年25 毫米的降水日数 平均为 10.3 天，全年100 毫米的降水日数平均为 0.44 天。最长连 续降水天数为 12 天 （降水量为 2

42、26.4 毫米） ， 最大连续降水量为 354.8 毫米（连续 6 天）。 夏季盛行偏东风，冬季盛行偏西北风。多年平均风速为 3.2 米/ 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 17 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 秒，强风向为西北西，最大风速为 18 米/秒。常风向为东北，东北东 和东，三个方向的频率占 27%。春夏季的东南东、东南和南南东向风 约占领 31%，秋季的东北、东北东和东风频率约占领 34%，冬季的北 北东，东北和东北风频率约占 26%，历年年平均出现大于 14 米/秒的 天数为 14 天，最多为 49 天，最少为 1 天。 3.3 公共设施及其它条件 3.3.1

43、 区位条件 3.3 公共设施及其它条件 3.3.1 区位条件 项目地区地处扬州东北部,项目东临京杭大运河， 南临五台山路， 西临运河北路，北临规划路。由于以上条件的存在,整个区域环境优 美、交通便利、适合居住小区的建设发展。 3.3.2 供电供水条件 3.3.2 供电供水条件 项目所在区域已全面实现了道路、供水、排水、供电、煤气、热 力、通讯、有线电视、宽带光纤网和“土地平整”等“十通一平”。 市政雨水井、污水井和给水管线、蒸汽热力管沟、电讯及 IP 宽带网， 以及供电电源电缆等基础设施均有落实到位。 3.3.4 排水条件 3.3.4 排水条件 项目建设中按高标准进行总体规划， 雨污水的排放方

44、式按进入市 政管网和污水处理厂进行设计、建设。目前场址周边水质良好，无污 染源，地面水质功能符合建设要求。 3.4 自然条件对建设项目的影响 3.4.1 对工程方案的影响 3.4 自然条件对建设项目的影响 3.4.1 对工程方案的影响 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 18 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 扬州城市地形基本为岗冲起伏的丘陵， 在地貌单元上属江淮丘陵 的一部分。地势大体为西北高，东南低。市区地势起伏不大。大部分 地区工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案 影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行 多方案比较，做到安全、经济

45、、适用、美观。 3.4.2 对施工条件的影响 3.4.2 对施工条件的影响 扬州水源丰富且雨量集中，光照充足，无霜期长，自然条件总体 来说有利于施工，只是部分年季有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，工程 施工有影响。 3.4.3 对工程造价的影响 3.4.3 对工程造价的影响 扬州建筑材料资源丰富，无需长途运输。道路、桥梁及停车场绝 大部分采用水泥混凝土路面。 主要材料能自给足， 部分材料需要外运， 这样大大降低了工程造价。 本工程属地震烈度 7 度区， 对抗震重点工程应进行地震烈度复核 和地震危险性分析工程，采取抗震措施，就使工程造价有所上升。 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 19 - 古运新苑农

46、民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 第四章 建设规模与内容第四章 建设规模与内容 4.1 建设规模 4.1 建设规模 本工程为占地面积 140900 平方米，总建筑面积 313538 平方米的 24 幢中高层、高层住宅及其配套建筑。 4.2 建设内容 4.2 建设内容 本项目规划用地面积：140900 平方米，规划总建筑面积：313538 平方米 （计入容积率面积 262787 平方米） ， 其中地上建筑面积 268613 平方米（计入容积率面积 262787 平方米） ，地下建筑面积 44925 平方 米。 主要建设内容： 共 24 幢中高层、高层住宅,住宅部分（幢号 A101 #A124

47、#）建 筑面积 252437 平方米（计入容积率面积 250441 平方米） ，其中住宅 面积 243159 平方米，阳台面积 7282 平方米，保温层面积 1996 平方 米（不计容面积） 。 公建部分建筑面积 16176 平方米 （计入容积率面积 12346 平方 米） ，其中：物管用房（幢号 A202 #）1073 平方米，配套服务用房（幢 号 A201 #A203#）10035 平方米，垃圾中转站（幢号 A305#）160 平方 米，煤气调压站（幢号 A306 #）50 平方米，给水加压站（幢号 A307#） 42 平方米，小区通信间（幢号 A308 #）63 平方米，电房（幢号 A2

48、01#、 A301 #A304#）923 平方米,幼儿园（幢号 A203#）建筑面积 3830 平方 米（不计入容积率） 。 地下建筑面积44925平方米， 其中住宅车库面积14939平方米， 江苏汇诚投资咨询管理有限公司 - 20 - 古运新苑农民拆迁安置小区四期 A 区块工程项目 公建地下停车库面积 1430 平方米，地下人防面积 14700 平方米，半 地下停车库面积 12928 平方米，地下自行车库面积 928 平方米。 古运新苑拆迁安置小区四期 A 地块建筑面积一览表 古运新苑拆迁安置小区四期 A 地块建筑面积一览表 单位：平方米 幢号 层数 住宅面积 阳台投影 面积 车库面积 保温层面 积 计容面积 建筑面积 101 11 7394 426741557607 8403 102 11 7018 366688527201 7941 103 11 6407 327629476571 7247 104 11 5690 317570455849 6464 105 30 11475 6934309911822 12351 106 27 10325 6244308910637 11156 107 18 6971 403420567173 7649 108 18 10353 6166198110661 11361