东方疗养康乐园项目可行性研究报告.doc

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1、广西东方疗养康乐园项目可行性研究报告二OO八年四月目 录第一章 总 论81.1 项目名称及主持单位81.2 研究工作的依据和范围81.2.1 研究依据81.2.2 研究工作范围91.3 工作概况91.4 项目建设目标10 1.5 建设单位概况101.6 建设地点111.7 建设周期111.8 建设内容和规模111.9 总投资与资金筹措121.10项目策划运作 121.11研究结论 14第二章 项目提出背景和必要性152.1 项目提出背景152.2 项目建设的现实依据172.3 项目建设的必要性19第三章 建设方案213.1 建设内容和规模213.2 规划用地面积213.3 各类建筑规划建设面积

2、213.4 建筑设计233.4.1设计依据233.4.2 设计理念 233.4.3 平面布置指导思想 253.4.4 建筑平面及功能说明 253.4.5 平面布置 26第四章 项目选址和建设条件284.1 项目选址284.2 建设条件294.2.1 建设地概况 294.2.2 气象条件 304.2.3 水文条件 314.2.4 地形地貌 314.2.5 地震烈度 314.2.6 供水、供电、通讯等建设条件 31第五章 节能、节水和消防335.1 节能节水必要性335.2 节能节水原则335.3 节能措施335.3.1 建筑节能 335.3.2 智能化管理节能 345.3.3 技术节能345.4

3、 节水措施355.5 消防措施36第六章 环境保护376.1 项目建设地环境现状376.2 项目建设期与运行期对环境的影响376.2.1 项目建设期对环境的影响 376.2.2 项目建成运营期对环境的影响 386.3 治理方案 386.3.1 项目建设期的治理 386.3.2 项目建成后治理 386.4 环境影响评价 40第七章 组织机构与劳动定员 417.1 组织机构 417.2 劳动定员 41 7.3 人员培训 427.4 公司管理 427.5 员工利益保障 437.6 外部支持 43第八章 项目管理和实施计划 448.1 项目组织管理 448.1.1组织机构和职责 448.1.2 项目管

4、理448.2 项目实施计划478.3 建设工期及实施进度478.3.1 建设工期478.3.2 实施进度47第九章 项目招投标499.1 招标原则499.2 招标范围499.3 招标程序499.3.1 招标499.3.2 投标519.3.3 开标、评标和中标519.4 评标委员会的人员组成和资质要求 52第十章 投资估算与资金筹措 5310.1估算说明及依据 5310.1.1估算说明5310.1.2 估算依据5310.2 总投资估算5410.3 资金筹措5510.4 投资使用方案5510.5 贷款偿还计5510.5.1 采用借款方式 5510.5.2 偿还投资方式 55第十一章 财务评价 56

5、11.1财务评价依据5611.2 基础数据 5611.3 财务评价 5611.3.1总收入估算5611.3.2 税金及附加5811.3.3 总成本估算5811.3.4 利润总额5911.3.5 盈利能力分析5911.3.6 清偿能力分析6011.3.7 不确定性分析6011.4 财务评价结论61第十二章 社会评价和风险分析 6212.1 社会效益评价6212.1.1项目对社会影响分析 6212.1.2项目与所在地区互适性分析 6212.2 风险分析64第十三章 结论和建议 66财务附表：附表1 建设期利息计算表附表2 总成本费用估算表附表3 利润表附表4 借款还本付息计算表附表5 项目投资现金

6、流量表附表6 项目资本金现金流量表附表7 财务计划现金流量表附表8 资产负债表附表9 财务敏感性分析成果表附表10 财务评价指标汇总表附图：附图1 盈亏平衡分析图附图2 广西东方康乐园概念性规划图第一章 总 论1.1 项目名称及主持单位（1）项目名称：广西东方疗养康乐园项目（以下简称“项目”）（2）建设地址：武鸣县双桥镇伏林村（3）建设单位：广西东方正元投资集团有限公司1.2 研究工作的依据和范围1.2.1 研究依据（1）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）；（2）中华人民共和国民政部办公厅转发财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（民办函2001

7、9号）；（3）关于加快实现社会福利社会化意见的通知（4）关于加快发展社会福利事业的通知（5）老年公寓和养老院设计指南（6）中国老龄事业发展“十一五”规划(20062010)（7）中华人共和国土地管理法（8）中华人民共和国环境保护法（9）中华人民共和国消防法（10）广西壮族自治区消防条例（11）建筑设计防火规范（12）投资项目可行性研究报告指南（13）广西东方正元投资集团有限公司提供的项目建议书及该公司提供的有关设计基础资料。1.2.2 研究工作范围（1）了解“广西东方疗养康乐园项目”的发展前景，分析该项目建设的必要性。（2）研究项目建设的内容和规模方案。（3）根据建设的内容和规模方案，研究落实

8、建设条件、设施、设备等方面的基础数据。（4）根据拟定的建设方案，确定配套的建筑结构、给排水、供配电、供热、总平面布置等专业的设计方案。（5）估算项目总投资，分析项目的经济效益和社会效益，分析项目的抗风险能力，评价项目技术经济的合理性和可行性，得出初步结论，并编制可行性研究报告，交有关部门论证评估。具体各项研究工作内容，详见后各章。1.3 工作概况根据建设单位意见，成立了本可行性研究报告研究班子，召开了项目工作会议及方案论证会，对本项目的内容进行认真扎实的调研设计，对项目建设的必要性方案进行确切的分析，了解建设单位意图和国家政策法规的要求，进行方案比选。项目承接后，编制人员同项目承办方负责人经过

9、对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。项目的研究范围包括：项目的提出背景和必要性、项目选址、社会老龄化的分析、建设规模、建设方案、建设内容、建设目标、环境保护、节能节水、建成后的经济与社会效益等。通过对以上方方面面进行公正、公平、科学、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据。1.4 项目建设目标（1）以武鸣县特有的区域个性，依托武鸣县

10、众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以武鸣县为基础逐渐向南宁周边地区乃至区内外各大城市辐射，同时向国际社会老年公寓靠拢。（2）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。（3）通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。1.5 建设单位概况本项目承办单位广西东方正元投资集团有限公司于

11、2007年9月组建成立，注册资金5000万元人民币。公司主要的经营范围为：房地产开发经营；房地产咨询策划；物业管理；商业租赁；商贸；对旅游业、科技教育文化产业、康复疗养业的投资；防水防腐材料、外墙涂料的生产销售和施工等。公司汇集了一批有经验的高中级经济管理和工程技术人员，是一家集生产、开发、经营、公益事业为一体的多元化集团公司。面对中国社会的老龄化，公司率先关注社会福利事业。以诚信投资、热心公益、树立形象、打造品牌，全心全意为老年人服务。项目建成后，公司将会以点带面，使全社会都关助、关爱、关心老年人，使天下所有的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目建成后可为老人提供一个集疗养、医

12、疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体的服务机构。本项目的建设，不仅体现了公司目前的投资目标和发展方向，而且也将形成公司新的经济增长点。1.6 建设地点项目建设地点：武鸣县双桥镇伏林村经过对多个方案的考察论证、对比、筛选，最终确定项目地址为南宁市武鸣县双桥镇伏林村。此区域面积较大、场地开阔、依山傍水、气候宜人、阳光充足、环境清静、交通便利、基础设施完善，是十分理想的投资场所。1.7 建设周期项目建设期为六年，分三期建设，每期两年。1.8 建设内容和规模项目建设内容主要包括：养老院内设床位2000张、疗养院内设床位500张、护理院内设床位500张、医院、老年大学、护理培训中心、文化

13、艺术中心、康复健身中心、老年服务中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基础设施、辅助用房以及绿化等。根据老年公寓和养老院设计指南的建设规定，并结合本项目的自身情况，项目建设共需征用土地900亩。项目建成后，总建筑面积可达36万平方米，可安置接纳3000名老人，接待国内外游客800人。1.9 总投资与资金筹措估算项目总投资为60500万元人民币，其中：固定资产投资57912万元，铺底流动资金2000万元，建设期利息588万元。资金筹措：企业自筹资金30500万元，占总投资的50.41；申请银行贷款30000万元，占总投资的49.59%。1.10 项目策划运作由广西大舞台文化策划有限责任公司负责策划

14、运作，该公司是广西唯一一家大型的文化活动策划、企业文化策划、商业运作方式策划公司，曾在广西区内外策划、运作和其它企业共同合作过不少商业文化项目，具有一定的知名度和影响力，在各项目活动中不但取得了一定的经济效益，而且取得了较好的社会效益。该公司不但具有创新意识，敢走别人没走过的路，思想理念超前，具有独创性。本项目的运作，该公司主要负责该项目的选点、协调政府各部门、筹措项目资金、策划、运作项目经营管理模式，以“三源联盟”为理念，即人力资源、智慧资源、经济资源。这一模式和理念的实施，不但将该项目成为广西的品牌，而且成为中国的样板，甚至成为世界的焦点。具体体现如下：1、在企业管理方面：充分运用了“三大

15、资源”优势，使社会资源得到优化组合，达到了资源贡献最大化，避免了国有企业和私营企业在管理上存在难以解决的问题，而具有充分吸取，总结了国有企业和私营企业的成功经营，在管理上走了一条前人没有走过的管理模式，不但达到相互制约，互相监督而且关键是达到了互相激励，使企业向着正确、良性、健康的方向发展，全面解决了现代中国企业人情化，资源浪费，思维局限的现状。2、在机关内应管理方面：采用了来自社会、服务于社会、管理于社会、也就是用社会各力量的钱，办社会福利事业，为福利事业服务，最终服务于人民。在管理上由社会共同管理，共同支配，共同监督，达到不浪费一分钱，不乱用一分钱，分分钱都用于服务社会，任何个人、任何组织

16、、任何企业和单位，都无权支配，无权动用，也动用不了。每一分钱不但公开、透明，而且安全有保障。既符合国家的法律法规，又符合各金融部门的规定和管理办法。3、在项目运作方面：全面采用了“三权”分离法，一是投资分开；二是建设分开；三是管理分开。从而达到了分工明确，责任蜜柑年却，效果明确，既相互职业，又相互监督，更相互激励，使项目既如期、按期完成。同时节省开支，更保证质量。4、在服务管理方面：主要采用制约、激励、监督“三种”办法实施服务管理，使服务不断达到制度化、规范化、法制化、条理化、程序化，随着健康良性的方向发展，不但成为广西的品牌，而且成为中国的样板，更将成为世界的焦点，真正达到人性化。5、在管理

17、制度方面：采用集社会群英智慧，达到公开、公平、公正，符合中华人民共和国法律及各国法律。以服务人为本，造福于社会为主的原则。对不适用，不符合现行环境、社会条件、法律法规的制度坚决不用，对符合社会、符合中华人民共和国法律法规的管理制度。不但检举实施，而且给予鼓励和奖励。总之，经过进一步分析、讨论、研究，此项目策划、运作模式基本可行，需在实践中进一步检验和证明，具有一定的可行性，对本项目的实施具有一定的推动、促进、实现作用。 1.11 研究结论本项目建设是依照中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）和国务院办公厅关于加快实现社会福利社会化意见的通知（国办发200010号）的文件精

18、神。项目建成后，不仅可安置接纳3000名老人，解决吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻一定压力。同时，还可带动地区经济的发展，为社会解决800多人的就业问题，缓解了当前社会的就业压力。因此，本项目的建设是切实可行的。第二章 项目提出背景和必要性2.1 项目提出背景1956年，联合国一份题为人口老龄化及其社会经济含义的研究报告问世。由此，人口老龄化问题逐渐引起了国际社会的关注。事实上，世界发达地区60岁以上人口占总人口的比重在1950年就达到了11.6%，从而进入了一个老龄化的社会。从全球来看，21世纪将是一个人口普遍老龄化的社会。据联合国统计，全世界60岁及以上人口占总人口的比重将

19、从2000年的9.8%增加到2010年的10.7%。这标志着一个全球性的老龄时代即将来到！随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。我国的人口老龄化已呈现出规模大、速度快、高龄化的特征，截止2007年底，我国老龄人口已达到1.49亿，占总人口的11%，预计到2020年，老龄人口将达到2.5亿，占总人口的16%；2030年，老龄人口将升至3.1亿，约占总人口的20.4%，2050年老龄人口将达到高峰为4.6亿，约占总人口的27.7%。这个快速增长的庞大的老龄群体，孕育着一个巨大的消费市场。目前，我国社会正

20、处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题

21、。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。目前，我国为老龄人服务的机构尚不完善，老龄产业发展还是刚刚起步，特别是老龄人服务设施和社会化照料服务老龄人在日常生活、照料、看病、出行、购物

22、和学习等方面的公共服务需求也远远不能满足，这就为老龄产业的发展提供了巨大的空间。为适应社会发展的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这些机构注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经

23、济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。因此，本项目利用优雅的自然环境发展老龄产业，创建养老院、疗养院、护理院、老年公寓等有着极其重要的现实意义。2.2 项目建设的现实依据（1）人口平均寿命延长，老龄人口不断增加，是我国社会主义制

24、度优越性的体现和社会文明进步的重要标志，是经济发展、社会进步、人民生活水平提高、医疗卫生条件改善的重大成果。正如中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）指出的：老龄人是社会的重要组成部分，他们为中国革命建设做出了重要的贡献。发展老龄事业满足广大老龄人日益增长的物质和精神文明生活需要，让老龄人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会主义义不容辞的责任。（2）国务院中国老龄事业发展“十五”计划纲要中指出：“坚持老龄事业与社会主义市场经济体现相适应，发展老龄事业要着眼于体制创新，发挥政府的主导作用，运用市场机制动员社会各方面力量，推

25、动老龄服务业走社会化、产业化道路。”为我们发展老龄人服务业指明了方向，逐步形成政府宏观管理，社会力量兴办，发展老龄事业按市场化要求自主经营、自负盈亏的管理体制和运行机制。（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发改委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）。（4）根据统计，2005年广西60岁以上老年人口达633万，占广西总人口的 13.6%，与全国老年人口相比高出2.6个百分点。目前，南宁市老年人口60岁以上已达80多万人，人口结构已进入老年型城市。因此，发展老龄事业已是南宁市一项重要的战略任务。目前南宁市的老龄事业与兄弟省会城市差距较大，且南宁市财政实力还比较薄弱，20

26、03年政府已拿出2000多万元在各社区建设老年活动场所，如要政府再拿出大笔资金来投资建设老龄公益事业是不可能的，必须与市场经济体制相适应走社会化、产业化的新体制，鼓励社会力量积极参与、共同发展老龄事业是符合南宁市的实际情况的，是加快南宁市老龄事业发展的重要途径。南宁市老年人口状况及发展趋势据南宁市统计部门提供的数据，目前，南宁市60岁以上人口为80多万人，占全市总人口的13%，人口年龄结构已进入老龄化阶段，今后一个时期南宁市60岁以上的老年人口将以年均3%的速度增长，预计2010年，南宁市60岁以上老年人口将达到91.2万，呈现出老龄化发展快、老年人口增加与经济发展不同步、高龄化趋势明显等特点

27、，老年人口增多，对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长，必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不断的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进公平和稳定，是社会主义现代化建设的一项重要而紧迫的战略任务。现在南宁市还没有一家上规模、上档次的集“养、医、乐、教、学”为一体的综合性服务项目，而调查显示，有15%以上的老年人愿意到老年公寓居住，可见供求矛盾相当突出。因此，支持兴建一个上档次、上规模、上标准的集“养、医、乐、教、学”为一体的综合性服务项目，正是反映乐老年人的愿望和需求。随着北部湾经济开发区建设的推进，将为老龄事业的发展创造难得的机

28、遇，为发展老年人相关产业提供条件。2.3 项目建设的必要性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴

29、望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。第三章 建设方案3.1 建设内容和规模项目建设内容主要包括：养老院内设床位2000张、疗养院内设床位500张、护理院内设床位500张、医院、老年大学、护理培训中心、文化艺术中心、康复健身中心、老年服务中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基础设施、辅助用房以及绿化等。项目建成后，总建筑面积可达36万平方米，可安置接纳3000名老人，接待国内外游客800人。3.2 规划用地面积本

30、次确定用地面积及各种建筑面积时均按照老年公寓和养老院设计指南的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为900亩（合60万平方米）。其中：总建筑面积36万平方米，容积率为0.6，绿化面积48万平方米，绿化率达80%，道路及硬化用地面积15000平方米，预留发展用地面积100亩。3.3 各类建筑规划建设面积（1）养老院养老院每位老人按每人60平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，2000人共计建筑面积为120000平方米。（2）疗养院疗养院按每人60平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，500人共计建筑面积为30000平方米。（3）护理院护理院按每人60平方米计算，包括有效面积和

31、附属用房面积在内，500人共计建筑面积为30000平方米。（4）医院包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为60000平方米。（5）老年大学包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为20000平方米。（6）护理培训中心包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为5000平方米。（7）文化艺术中心包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为5000平方米。（8）康复健身中心包括活动室、器械室、休息室、娱乐室，管理人员办公室（包括编目、整理、装订、目录厅、借书处、会议室及附属用房等），总建筑面积为5000平方米。（9）老年服务中心包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为5000平方米。（10）老年

32、科技中心包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为5000平方米。（11）老年旅行社按一次可接待800人计算，其总建筑面积为15000平方米。（12）营养膳食中心包括厨房、食堂、办公、库房等，每位老人按建筑面积10平方米，3000人建筑面积为30000平方米。（13）综合办公楼综合办公楼总建筑面积为20000平方米。（14）辅助设施包括门卫室、收发室、商店、后勤库房、汽车房厕所、浴室等附属用房建筑面积为10000平方米。（15）绿化项目绿化面积达48万平方米，绿化率达80%。（16）其它道路及硬化用地面积15000平方米。3.4 建筑设计3.4.1设计依据（1）地形图；（2）总体平面布置图；（

33、3）建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求；（4）本项目有关的规定、规范。3.4.2 设计理念（1）田园牧歌、世外桃园项目地位于南宁市武鸣县双桥镇，该地区以生活富有田园般淳朴气息而素有“世外桃园”之称。同时，考虑到本项目是专为老年人提供集生活、休闲、沟通、养老、医疗、保健、文化传播、旅游为一体的综合服务项目。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。同时还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，构筑一幅“小桥流水、世外桃园”式的生活方式。（2）充分

34、溶入当今社会的三大主流因素，达到建筑思想、区域文化、和谐社会三大风格的高度统一项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐社会的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，使来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园，使老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。（3）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则本项目的主要受益者是老人。因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路、交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真

35、正意义上为老人全心全意服务的机构。（4）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，要使终保持实用、经济、美观三者的和谐。 3.4.3 平面布置指导思想（1）领先性与高起点按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。（2）以人为本区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的食宿、活动、健身、运动、医疗、文化的需求，力求功能齐全，适用便捷。（3）可持续发展

36、与生态相适应营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三者统一。（4）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。3.4.4 建筑平面及功能说明本项目的主要建筑有：养老院、疗养院、护理院、医院、老年大学、护理培训中心、文化艺术中心、康复健身中心、老年服务中心、老年科技中心、老年旅行社、营养膳食中心、综合办公楼以及辅助设施等。其中拟将养老院建为本项目的标志性建筑，以中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人

37、记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用。在公共设施的配置方面，应考虑不同老

38、年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。3.4.5 平面布置该项目建设共需占用土地900亩，呈梯形（上东下西，南北两边），地形较平坦便于建设。在布局上：主入口（西门，位于南武二级公路旁）直接进入为综合办公楼及辅助用房，中心位置为养老院，西南侧为医院、康复健身中心，西北侧为老年大学、文化艺术中心、老年服务中心、老年科技中心，东南侧为疗养院，东北侧为护理院、护理培训中心。采用这种中心向四周辐射的布局模式，不仅是各区域间的联系更加方便，而且

39、还可以使老人们走在园区的路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，起到步移景换的视觉效果，避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，由此获得更多的活动及发展用地。中间的养老院为整个项目的核心，代表的是本项目的形象，同时也是人流最集中的地方。在西北侧后预留土地100亩作为项目的发展用地。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。项目的设计理念，也是基于这一基本思想，整个设计主要体现以下几点：（1）功能分区明确，动静分离。（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供

40、物质载体。（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。 第四章 项目选址和建设条件4.1 项目选址项目选址：南宁市武鸣县双桥镇伏林村经过对多个方案的考察论证、对比、筛选，最终确定项目地址为南宁市武鸣县双桥镇伏林村。此区域面积较大、场地开阔、依山傍水、气候宜人、阳光充足、环境清静、交通便利、基础设施完善，是十分理想的投资场所。项目选址条件表序号内容场地条件备注1 区域位置 武鸣县双桥镇伏林村2 场址面积 900亩 3 地形地貌 地势相对平坦 4 工程地质 良好 5 气象条件 位于主导风向上风侧 6 交通条件 距旅游公路近 7 供水 有丰富的水源 8 供电 已通 9 消

41、防 离消防援助单位约10公里 10 通信 已通 11 排水 部分建设 12 土地价格 平均每亩价格按8万元 13 拆迁 无 14 施工条件 良好 15 环境条件 优 16 发展条件 良好 4.2 建设条件4.2.1 建设地概况武鸣县位于广西中南部，是广西首府南宁市辖县。县城距南宁市区32公里，县域面积3378平方公里，辖13个镇，218个村（居）委会。全县人口65万，其中壮族人口56万人，约占总人口的86%。武鸣县是广西经济社会较发达的县份，先后被评为全国科普示范县、全国科技工作先进县、全国民政工作先进县、全国村民自治模范县等。2006年，全县地区生产总值完成66.90亿元，财政总收入3.87亿元，全社会固定资产投资30.07亿元，城镇居民人均可支配收入8798元，农民人均纯收入3708元。武