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1、“嘉祥国际商贸城嘉祥国际商贸城”可行性分析报告可行性分析报告 引言 嘉祥历史悠久， 文化灿烂, 春秋时期鲁哀公西狩获麟，故取其嘉美祥瑞之意而定 名“嘉祥”。 嘉祥是中国古代“四大圣人”之一曾子的故里。 嘉祥是国家命名的“中国石雕之乡”、“中国唢内之乡”、“中国鲁锦之乡”、 “中国汉画像之乡”。 嘉祥是“中国小尾寒羊保种基地”、 “中国无花果之乡”。 嘉祥的三优：优良环境、优惠政策、优质服务。大力营造亲商、安商、富商的浓 厚氛围，提高服务质量，优化投资环境。 嘉祥的建设目标：工业强县、林牧大县、生态型文化旅游城市。重点项目建设： 包保项目责任制，成立项目推进组，一名县级领导主抓，一套班子配合一，
2、支 队伍攻关，条龙推进，一事一议，特事特办，办成为准。 嘉祥要做成经济大县：突出规模扩张，挡次提升，做强做大民营经济。 嘉祥“三进”工程：大力推进工业进区、农业进园、农民进城。 打造平安嘉祥：创建“投资有热情接待、管理有规范服务、问题有专人解决、 经 营有利润可赚”的良好投资环境。 - 嘉祥国际商贸城可行性报告 一、基本概况 1. 行政 地域 区位 嘉祥位于济宁的西部。东经 116061627，北纬 35113538， 北接水泊梁山、南临金乡、东靠任城、西与荷泽市毗邻。县境东西最大横距 22 公里，南北最大纵距 47.5 公里，地势自西北向东南倾斜。总面积 971.6 平方公 里，平原 95.
3、31 万亩，占总面积的 65.4，山地 9.91 万亩，占总面积的 6.8。 辖区 18 个乡镇，711 个行政村，总人口达 78 万人，以汉族为主，回、壮等 23 个少数民族约 2000 多人。 2. 自然 资源 环境 嘉祥属温带季风区大陆性气候，海拔高度一般在 35 米- 40 米之间，春夏秋冬， 四季分明，年平均气温 13.9，降雨量 661 毫米，无霜期 21.6 天。嘉祥是个自 然资源丰富的地区，地下藏煤面积约 200 平方公里，储量 25 亿吨。境内有大小 山头 126 座，石灰岩储量 90 亿吨，石质优良，质地细腻，成块性好，是重要的 建材基地，同时也是中国石雕之乡。 水资源也相
4、当丰富，储量 8.25 亿立方米(其中地上 6.35 亿吨，地下 1.9 亿吨)， 人均占有量约 1579 立方米，是全省人均水资源的 3 倍。 3.农牧 渔业 生产 2004 年全年完成农业总产值 22.8 亿元，比上年增长 20.1。近年来嘉祥农业开 始向优质、高产、高效型转变，成为了国家商品粮、优质棉生产基地；中国小尾 寒羊保种基地；中国无花果之乡。形成了 10 万亩无公害蔬菜(紫皮大蒜、芦笋、 山药等)；30 万头鲁西黄牛、50 万只小尾寒羊、1000 万只鹌鹑、5000 亩无花果、 10 万亩速生丰产林等一批种养殖加工产业化基地。 二 00 四年农产量为粮食 38.08 万吨； 棉花
5、 2.34 万吨； 油料 0.35 万吨； 蔬菜 57.62 万吨；水果 1.62 万吨；肉类 5.03 万吨；奶类 0.41 万吨；猪存栏 2.27 万头； 羊 存栏 50.9 万头；牛存栏 5 万头，渔业生产也有了较大的发展，为市场提供了丰 富的农副、特产品资源。 滔 滔 黄 河，悠 悠 历 史。 2600 年的苍桑孕育了嘉祥这片肥沃土地。深厚的文化底蕴，众多的名胜古迹， 境内有国家一级重点文物保护单位武氏祠汉画像石刻，是世界文化遗产中的瑰 宝；省级重点文化保护单位青山寺四季常青；自古被称为山色霭霭的人间 胜地和流水潺潺的世外洞天；曾子庙气势雄浑、巍峨庄严，是旅游佳 境。 4. 工业 交通
6、 信息 地下的水、煤炭；地上的山石、农贸、旅游；空中的航运、电力，构成了嘉祥立 体型.多元化的资源空间，为嘉祥的工业发展奠定了良好的基础。2004 年全县完 成工业增加值 26.37 亿元，比上年增长 42.5。全部国有及年销售收入 500 万 元以上非国有工业企业由上年的52家发展到81家， 完成工业增加值16.93亿元， 增长 46。现建成供电能力 2*3 万千瓦、1*180 万千瓦的电厂各一座,年发电 量达到 10321 万千瓦小时。 327 国道、连接京沪与京九的铁路、高速公路、水路横穿其境，直航北京、上海 等地的济宁航班机场在嘉祥开通。交通运输业持续发展，2004 年全县公路运输 完
7、成货运量 598 万吨，比上年增长 17，货运周转量 68490 万吨公里，增长 6.4 ； 客运量 401 万人， 比上年增长 4.7； 客运周转量 14136 万人公里， 增长 8.6 。 信息网络稳步发展， 2004 年末交换机总容量达到 14.5 万门， 比上年增长 17. 2。电话机总数己达到 106339 部，比上年增长 11.3，共中城市 2.3 万部， 增长 17.4，农村 8.3 万部，增长 9.4。无线移动信息覆盖整个区域。 二、 市场现状分析 1. 城乡市场分布与剖析 (1) 农村市场分布与经营 我们对马集、仲山、纸坊、卧龙山、马村、大张楼、梁宝寺等贸易市场进行了实 地考
8、察， 它们都是这些地区的人口密集点， 相对的集市贸易都是种自发的行为。 发现大多都是以马路为集市贸易场所，市场沿路沿街而设。集市中心的店面房价 大都在 1000 元 - 1300 元/平方米之间。 间二层 30 平方米店面， 年租费在 2500 元左右。 随着农村经济的不断发展以及农民生活水平的不断改善和提高， 市场经营模式有 了较大的改变，但是地摊、帐蓬的方式依然随处可见。市场效益虽然比较低， 但 是，与传统的农村产业相比，效益依然较为突出，是农村经济的组成部分。 马集镇商业街 纸坊镇市场 (2) 县城市场分布与经营 嘉祥城区人口约七万人，是政冶、经济、文化中心。市场布局大体可以分为四个 层
9、面： 第一层面为“中心小商品市场” ： 主要以布匹、 服装及小商品为经营项目。 由于市场处于城市中心， 人气指数很高， 在市场中经营的店舖 80 户，摆摊子 70 户。但是，其经营环境较差，整个场地基 本上用遮阳防雨布搭避。 脏、 乱、 差现象随处可见， 存在着严重的消防安全隐患。 第二层面为“废旧钢铁市场”： 主要以废旧钢铁、五金电器，小商品为经营项目。整个市场占地钢材部分约 50 多亩，注册经营 62 户，小商品部分占地约 15 亩，经营户中副食 59 户，小百货 29 户。 现形成了輻射半径 100 公里的废钢铁金属集散中心。在区域内有一定的影响。 但 是，市场设施简陋，没有一个良好的经
10、营环境，是一个完完全全的露天市场。 第三层面为城郊的“二手汽车交易市场” ： 主要经营由于煤、石产业而促发的交通运输二手汽车交易。市场占地约 10 亩， 每逢五天一市的传统赶集，各种大小二手货运车汇集于此，进行露天交易 第四层为城郊的“嘉祥农贸批发市场” ： 占地约 30 多亩，由村级自发组织，主要批发各种瓜果蔬菜和农贸产品，整个市 场的交易形式都处于比较原始的状态，没有完善的基础设施，经营规模较小、 效 益较差。 综上所述，嘉祥县的市场现状可以概括以下几点： 群众自发，规划无绪; 1 初具规模，管理缺乏； 档次欠高，亟待整合。 (3) 周边地区市场现状； 济宁： 地级市，有一定规模的专业市场
11、，但与规模化、专业化、规范化的市场运作尚有 较大差距。 梁山： 属济宁管辖县， 没用形成规模的专业市场，市场的构筑形式尚处于传统的交易格 局。 巨野： 属荷泽管辖县，没有形成规模的专业市场，主要依靠马路建市，交易方式传统。 荷泽： 地级市，政府重视，正在下大力度改造原有的传统市场，规范化、规模化、专业 化的市场模式正在形成。 2. 产业经济对市场的影响 嘉祥 2004 年地区生产总值 61.3 亿元，比上年增长 20.3 。 (1)区域主要产业 工业： 水泥 2169.5 万吨；白酒 3535 千升；食用植物油 156776 吨；发电 103 万千瓦小 时；造纸 22294 吨；石墨及炭素制品
12、 412.2 吨；铜加工 6196 吨。 农牧业： 粮食 380395 吨；肉类 5.03 万吨；奶类 0.41 万吨；禽蛋 3.66 万吨；生猪存栏 22.7 万头；羊存栏 50.9 万只；水产品 6952 吨。农用拖拉机 7298 台；农用运输 车 20448 辆；农用汽车 727 辆。 旅游业： 嘉祥是曾子的故乡，历史文化底蕴深厚，旅游资源丰富，时待开发。 第三产业： 2004 年增加值 19.86 亿元， 增长 10.6， 三次产业结构比例为 17.3： 50.3： 32.4。 主要行业有：运输业、石工艺、商业流通、劳务服务等。 (2) 城乡居民主要的经济来源； 农业、工薪、经商、劳务
13、。 2004 年全县民营经济发展到 27203 户，同比增长 24.7。其中民营企业 705 户， 个体工商户 26498 户，增长 30.8。 民营经济从业人员 16.67 万人，增长 12.9，注册资金 173450 万元，增长 19.1 ，上交税收 1940 万元，增长 40.6。 城乡居民的储蓄存款余额 29.12 亿元，比上年增长 15.7。各项贷款余额 21.63 亿元，比上年下降 5.5。 (3) 产业与市场之间的关系； 市场繁荣与否是一个地区产业经济发展的集中表现,产业与市场是一对双胞 胎，辨证的统一。她们的关系表现为： 一是市场带动产业，反过来产业推动市场; 二是市场本身就是
14、一个开发劳动力资源的最好产业； 三是产业 - 市场 - 城市 - 观念 - 产业，这正是一条社会经济发展链。 每一个城市的发展都是从市场开始的。现代市场不光是履行单一的商品交易， 而 是产业、信息、科技、大商业、大流通的综合。市场是社会进步的窗口。 总之，从市场考查情况来看，嘉祥的产业尚处于全新的发展阶段，对专业市场的 形成与发展有定的制约。但是从嘉祥周边地区的市场布局以及本身的市场基 础；从嘉样的交通地域优势；从嘉祥农牧渔业生产的特定条件；从嘉祥石、煤等 资源的开发优势； 从嘉祥政府对建市兴商的战略理念等一些积极的因素。建设具 有一定规模、专业的市场，乃是天时、地利、人和。 从市场调查来看，
15、嘉祥已具备一定的市场元素。 例如： 山石资源 - 石雕产业 - 雕刻工艺市场； 煤石产业 - 汽车运输 -汽车配件市场； 农牧种养殖业 农畜产品深加工 - 农贸市场； 劳动力剩余 - 开办商舖 - 小商品市场 无花果 - 无花果的深加工 (药用、食品 ) - 市扬： 鲁黄牛 - 鲁黄牛的深加工 (食品、制革 ) - 市场； 小尾寒羊 - 小尾寒羊深加工 (食品、制革 ) - 市场； 鹌 鹑 - 鹌鹑深加工 ( 食 品 ) - 市场； 紫皮大蒜 - 紫皮大蒜深加工 ( 保健、食品、 药用 ) - 市场。 市场的开发，实际上是人思想观念的更新、理念的创新。从嘉祥的钢铁金属废旧 市场的形成与发展，说
16、明成事在人。没有资源可以变为有资源，没有市场可以创 建市场。嘉祥完全可以利用信息、交通、资源优势，做到人为我用，物为我用。 与此同时，我们认为： 只要注入沿海商人的理念； 只要对现有市场进行整合； 只要提高市场的建设档次； 只要有政府政策，加以引导，加以规范，科学管理，嘉祥的市场、产业肯定会 深化发展。 3. 传统市场与现代市场的关系； 嘉祥的传统市场比较发育， 从农村集镇到嘉祥县城，赶集是集市贸易的种主要 商品交流方式。五天一集，农民从四面八方汇聚块，成千上万人山人海，有人 称之为“麻雀做市” 。市场交易物品玲瑯满目，这也呈现出嘉祥传统市场的兴 隆景象。但是这种市场的交易时间非常短，交易方式
17、也非常简单，物品的附加值 为零。 由于城市建设规模的不断扩大澎涨，经济运转速率不断提高，人们生活节奏的不 断加快， 传统市场已远远不能适应现代经济发展的需要。因而建设相当规模的专 业市场，以替代散乱的传统市场，这对人们意识观念的改变、商品流通渠道的疏 理、 城市生活环境的静化、 区域品牌经济的提升、 完善产业之间发展的协和关系， 都具有十分重要的意义。 三、规划目标 1、规划背景： (1)、嘉祥周边地区尚未有此类专业大市场，给项目的实施与发展留有足够的空 间。 (2)、嘉祥现有市场(如废旧钢铁市场等)在周边地区有一定的影响。 (3)、嘉祥周边地区农民经商意识观念的转变，以及嘉祥经济发展在区间作
18、用地 位的不断突出。 (4)、嘉祥交通优势的明显，铁路、高速、国道、航空、水运为市场提供信息、 运输路网。 (5)、嘉祥具备较为突出的农业资源、产业资源、文化旅游资源优势，为市场注 入新的活力。 (6)、嘉祥城市规划建设的快速发展，为市场创造良好的环境。 艺术大道城区商业街 (7)、嘉祥县委、县府领导的重视，给项目提供有力的保证。 (8)、用浙商的理念，打造全新的市场。 2、规划指导思想： 坚持以人为本，注重环保意识；强调精品规划，创建商居环境；优化资源组合， 发挥区域优势；突破市场空间，提升辐射能。通过市场的有机整合，做到合理 布局，规 范市场管理。用全新的手法表现市场建筑形态，以增强市场的
19、动感和亲和 力,使之成为嘉祥城市建设的崭新亮点。 3、项目定位与名称： 鉴于嘉祥目前市场现状，经济和发展方向，找出符合嘉祥市场建设与发展，个性 鲜明 的市场建设突破点。充分利用现有市场资源，挖掘深层的市场内涵，投入全新的 市场理念，全方位规范市场管理，展示现代市场的建筑形态，全力打造鲁西南一 流的，高度云集科技、信息、物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品位、 多层次、亲自然的鲁西南商贸物流集散中心。 为适应区域市场竞争，实施品牌战略，我们将整个项目定名为： -嘉 祥 国 际 商 贸 城 根据嘉祥现在市场布局的实际，可以将其分为“嘉祥国际商贸城(五金建材大市 场)”和“嘉祥国际商贸城(小商品
20、大市场)”两大区。 4.综合技术经济指标： 建筑密度；33 积容率；1.5 绿化率；25 建筑间距；1：1.0H 5、市场功能组织： (1). 汽车交易区：汽车、摩托车及配件； (2). 农特产交易区：鹌鹑、无花果、紫皮大蒜、粮棉等特产及其深加工产成品； (3). 钢材、建材交易区；包括建筑陶瓷洁具、居室装饰； (4). 小商品交易区：服饰鞋类、文化、体育用品，日用装饰品等小商品； (5). 五金电器工具交易区： (6). 住宅、休闲、餐饮、文化广场区。 6. 规划目标： 坚持近远期相结合，一次性规划，分期实施的规划原则(二个方案进行比较)。 方案一： 首先， 对原来废旧钢铁市场进行整合，在城
21、西(属卧龙山镇地块)建设“嘉祥国际 商贸城(五金建材大市场)”，包括废旧钢铁、汽车交易等内容。然后，在原有废 钢铁市场处建设“嘉祥国际商贸城(小商品大市场)”。 方案二： 在艺术大道与呈祥大道北侧建设“嘉祥国际商贸城”。 (1)用地规模： 项目总用地 400 亩，为便利地块征用、政策处理以沟渠为界，分南、北两地块各 200 亩。一期用地 200 亩；二期用地 200 亩。 方案一： A 嘉祥国际商贸城(五金建材大市场) 总用地 800 亩(首期 200 亩，二期 300 亩，三期 300 亩)。 B 嘉祥国际商贸城(小商品大市场) 总用地 200 亩(总体开发 200 亩)。 方案二： 嘉祥国
22、际商贸城， 总用地 400 亩(首期 200 亩，二期 200 亩)。 (2) 用地性质：商业综合用地。 (3) 投资规模： 方案一： A 嘉祥国际商贸城(五金建材大市场) 4 亿元； B 嘉祥国际商贸城(小商品大市场) 1.70 亿元。 方案二： 嘉祥国际商贸城(小商品大市场) 3.0 亿元。 (4) 市场流量： 方案一 A 嘉祥国际商贸城(五金建材大市场) 区间规划日人流量 1 万人； B 嘉祥国际商贸城(小商品大市场) 区间规划日人流量 1.5 万人。 方案二： 区间规划日人流 3.0 万人。 (5) 功能区分： 总体规划内容一览表： 方案一： A嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)： a汽
23、车交易区(旧汽车交易、汽摩配)； b废钢材交易区； c五金交易区； d建材、陶瓷交易区； e商住、绿化、餐饮、休闲区。 B嘉祥国际商贸城(小商品大市场)： a服饰、床上用品交易区； b手套、鞋类交易区； c小商品综合交易区； d农贸、山地贸、土特产交易区； e音乐广场、休闲娱乐、餐饮区。 方案二： 嘉祥国际商贸城： a服饰、床上用品交易区； b手套、鞋类交易区 c家居、电器、五金交易区； d小商品、文化用品交易区； e农贸、山地贸、土特产交易区 f商住、休闲、餐饮、音乐文化广场区。 四、 项目运作的方案比较 方案一； 基本符合嘉祥目前市场的现状， 通过对老市场的有机整合，可以实现市场效益的 最
24、佳分配，是种比较理想的操作方法。但是，在实施这一方案的过程中，会涉 及各个方方面面的经济利益问题，引发各种社会矛盾，不利社会的协和发展， 最 终会减缓项目的建设进程。 方案二： 从嘉祥城市总体规划实施与发展的实际出发， 由于国际贸商城的规划设计即与城 市环境相协调，因此，建设一座云集科技、信息、贸易、物流、商居、休闲、 娱 乐、生态于一体的，高品位、亲自然、多功能的现代化市场，与城市建设浑然一 体，成为城市新区建设的亮点。 实施方案二，可以平衡城市经济的协和发展，可以减少诸多复杂的矛盾，政府 可以通 过政策的杠杆， 实现市场资源的有机整合，进而更大发挥市场的社会效益和经济 效益，因此我们建议采
25、用方案二。 五、项目实施的不利因素与对策 1、不利因素： (1)区域经济发展还不平衡； (2) 国民收入还不高； (3) 社会消费水平还很低； (4) 城市人规模偏小，商业网点主要于城市中心，人流过于聚集； (5) 城区居民的生活习惯； (6) 房价、 商铺租费在城市的各个区块差距较大等等，这些因素都将直接影响市 场的形成与发展。 2、对策： (1) 政府制定相应的政策杠杆，有效地对现有的市场资源进行整合； (2) 城市总体规划必须明确今后市场的发展趋势； (3) 政府对市场建设应有相对度的扶持政策； (4) 市场的规划建设应有相当的规模与档次； (5) 市场策划应有全新的理念。 六、运作与经
26、营管理 1、前期准备； (1) 市场考察； (2)项目研究(论证、立项)； (3)项目策划(招商、广告)； A. 广告策略： 概念先行，大手笔造势 a. 整体广告站在“大手笔、高起点”的基础上，要清楚意识到在卖市场即是销 售概念，准确的概念定位可以主导顾客潜在的投资行为。 b. 构建品牌资产 广告的核心功能不仅促销和传达信息，更重要的是构建本项目的长远品牌资产， 通过强势传播，逐步渗透入客户群心里，并形成个性鲜明的品牌形象，本项目的 品牌定位和品牌形象就是： - 鲁西南最大综合物流商贸城！ c. 品牌内涵： 拥有鲁西南的交通优势； 强调市场与嘉祥远景规划的结合； .强调现有市场资源整合与模规化
27、、专业化市场发展结合； 以中高档品质，超低档价格入市； 以现代典雅的建筑风格出现，强调高层次的品牌形象； 推广概念将以“一体化”、“物流核心”、“综合性市场”为主要元素； 产品结构相对低密度的结构进行开发，强调大面积、大空间更适合经营，居住 的建筑规划。 d. 密集型广告投放 .利用嘉祥以及相关区域的新闻媒体，进行密集型广告宣传，涵盖所有相关主流 报纸，扩大版面，加大软文宣传。 .调研目标客户群的阅读习惯，在省外进行报纸投放选择。 .调研客户经常阅读的行业性、专业性报纸，进行策略性投放。 .电视媒介的调研和分析深入到位。 .其他楼书、宣传单页、会展布置。 e. 文案要点 .济宁版块交通优势；
28、.嘉祥东大门的规划前景； .新市场物流优势； .新市场价格优势； .新市场功能一体化优势； .新市场配套设施优势； .开发商开发经营理念优势。 f. 形象包装 售楼布置、楼书、招商手册、电视专题片、电视广告片、建筑三维动画、客户通 讯、DM（直邮）市场小报、VI 企业形象视觉识别系统。 g.户外广告 大型路牌、路灯、公路、铁路、车站、码头等一些公共场所。 h. 新闻事件策划的运用 可以与报社合作，通过大幅的片纸面，用新闻观察的方式，对本项目进行全景式 的新闻报道。 B. 招商策略 a. 招商的前凑 在项目的运转过程中，全面对项目进行包装推销，结合政府的大政策、宣传区域 的大优势，因为市场是政府
29、的市场，是百姓的市场，就应该让政府说话，让百姓 说话。因此要求: .不同阶段地由政府组织一些恳谈会、洽谈会、推介会； .各种新闻媒体的介入； .组织一些公共活动（同乡会、联谊会、研讨会、演唱会）； .招商中心的环境布置，招商人员的培训； .市场考察与招商网点的建立； .招商计划的细化。 b. 对大客户的直接招商 调查结果显示，一般经营户都表示，自己不会作为第一批投资者，其根本原因在 于担心市场不能快速形成预热期。 .在项目推广前期，对大经销商进行直接拜访，着重研究落实这些大客户的产品 个性化的需求。 .加强对浙江商人的招商。浙江是全国批发市场速度、数量和经营数量最高的省 份， 浙江商人在商业流
30、通方面也积累了相当深度的经营理念和开发经验，同时又 是主要的市场产业基地。 因此加强对浙江商业和浙江商人的联系，对本项目开发 的全过程都具有不可估量的促进作用。 .对各省各地区的主要商品生产基地进行招商，在其建立招商办事处。 .利用本地产业优势进行招商。 .在市区内各大市场内进行招商。 c. 提升专业服务质量 房产商的专业服务具有相当大的借鉴促进作用，本项目能够提供产品专业服务， 具有超强势竞争优势，因此可以通过提出服务附加进行促销。 d. 聘请有业内的“关系”人士， 针对本项目的需求的特定客户进行直接的拜访， 以人际传拌的方式促销。 (4)资金筹措： 自筹、联建、信贷三位一体，滚动开发。 2
31、、项目设计； (1) 地质勘察设计； (2) 规划初步设计； (3) 规划详细设计； (4) 园林景观设计； (5) 筑建方案设计； (6) 建筑施工设计； (7) 建筑模型设计。 3、工程施工； (1) 建筑市场的评估； (2) 工程预概算的编制； (3) 工程招投标的确定； (4) 施工组织的设计； (5) 项目实施的展开。 4、市场管理。 (1) 项目公司： 拟建“嘉祥国际商贸城有限公司” ，其性质为独立核算、自主经营、自负盈亏、 承 担责任的法人单位。 (2) 经营管理机构： 公司实行总经理负责制。下设副总经理、经理监事会、财务部、行政部、营销部、 工 程部、物管部。 (3) 市场运作
32、： 开发主要以嘉祥市场资源整合为基调，实出浙商的理念，利用周边及沿海地区成 熟的市场优势， 短(建设周期短)、 平(运作平稳)、 快(快速形成市场)， 重点招商， 引领楷模，以“高标准、高起点、高投入、低效益”的原则，迅速培育市场。 (4) 资金投放： 计划明确，环节细化，重点突出，快速跟进。 B .社会效益 市场对社会影响效果 嘉祥国际商贸城项目实施以后，周边地区迅速向大市场聚拢。3.5 万人的市场人 气流量，20000 人的居住条件为市场注入崭新的活力。全新的市场管理、产生高 效的市场经济。与此同时，地域的优势迅速提升，物流、农贸以及其它市场的功 能进一步发挥。产业结构发生的变化，城镇水平
33、大大改善，社会效益无法估算。 其具体表现在以下几个方面： (1)极大地提升了嘉祥商贸专业市场的地位。 (2)从主体上改善了地区投资环境。 (3)从侧面上改变了嘉祥城市形象。 (4)汇聚强大的专业化商业流向，人气旺盛，带动相关行业的提升和发展。 (5)可以解决近上万人的社会就业问题。 (6)极大支持了城市环境的发展，促进城市区域综合实力的提升。 C：经济效益 谁投资谁受益，多种经济成份联营、联建的投资方式，通过联营联建收回部分工 程费用及其他投入成本。 市场建成运作产生效益 (1)自留营业房出租； (2)精品楼店铺出租； (3)展销大厅出租； (4)仓储出租； (5)广告管理收入； (6)物业管
34、理收入； (7)市场管理收入。 七、项目实施提案意见 1、 土地问题： (1) 确定用地性质为商业综合或其他用地； (2) 将市场纳入城市总体规划； (3) 土地价格应有别于其他建设用地价格，因为市场是政府的项目，市场建设涉 及社会的各个方方面面，市场建设为社会服务、为老百姓服务。要求： 方案一： A 祥国际商贸城(五金建材大市场)，地价少于每亩 4 万元； B 祥国际商贸城(小商品大市场)，地价少于每亩 5 万元。 方案二： 嘉祥国际商贸城，地价少于每亩 6.0 万元。 2、政府免收相关建设费： (1)教育附加费； (2)市政公用设施配套费； (3)新增墙改费； (5) 各种办证等相关费用。
35、 3、 为招商引资的重点工程项目： 把该项目列为政府重点工程， 同时成立由政府牵头的项目领导机构，以加强对项 目的领导。 4、协调处理项目在建设中碰到的问题； 5、市场入住及税务政策： (1)实行税收优惠政策(地方财政收入部分)； (2)经营户入驻市场前三年免收，后三年按收缴部分的 50%奖返经营户； (3)对进驻市场的经营户，免收各种办证费用； (4)任何单位未经县政府的批准，不得进入市场收取任何费用； (5)为提高市场经营者的经营能力，使市场快速形成规模，要求银行对购买市场 商铺 的给予按揭贷款的信贷政策。 (6)应作为城镇居民的待遇帮助解决入住经营户的户口、子女上学等问题，作为 农村 城
36、市化建设进程的一条主要政策。 6、共同打造和谐市场： 为了让全社会共同营造市场， 保证市场的商贸龙头作用，促进嘉祥经社会和谐发 展。 因此要求政府明确在城市区域内不再新批相应的同类专业批发市场，同时对 城区内市 场的分布、拆迁、建设有一个规范性的规划文件。 八、结尾 整个项目设计突出江浙市场建设特色，强调 “嘉祥国际商贸城” 的形体个性， 体现的全新理念， 植入可持续发展的环保意识， 全新创造良好的商居环境。 因此， 政府对如何建好办好市场？如何利用市场为产业服务、为经济发展服务、为城市 建设服务？ 应该有措施得力的政策，特别是对招商建市场的投资。 总之，我们旨在嘉祥这块风水宝地，感受天时、地利、人和的投资环境，依靠政 府的政策杠杆，利用公司的全新思想理念，筑巢引凤，招徕各地客商，蜂涌而至 云集嘉祥，最后形成管理、形态、品牌、知名的鲁西南中心商贸市场。