国际汽车城项目可行性研究报告.pdf

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1、“龙岩国际汽车城” 项目可行性研究报告 深圳市世璜投资有限公司 2005 年 10 月 21 日 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 目目目目录录录录 一、一、一、一、总论总论总论总论。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。1 1 1 1 1 1 1 1、 项目概述项目概述项目概述项目概述.1.1.1.1 2 2 2 2、 项目实施计划概述项目实施计划概述项目实施计划概述项目实施计划概述.1.1.1.1 3

2、 3 3 3、 项目可行性研究结论项目可行性研究结论项目可行性研究结论项目可行性研究结论.2.2.2.2 二、二、二、二、汽车产业分析汽车产业分析汽车产业分析汽车产业分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。2 2 2 2 1 1 1 1、 产业市场规模产业市场规模产业市场规模产业市场规模.2.2.2.2 2 2 2 2、 汽车需求预测汽车需求预测汽车需求预测汽车需求预测.3.3.3.3 3 3 3 3、 汽车需求结构与轿车需求量预测汽车需求结构与轿车

3、需求量预测汽车需求结构与轿车需求量预测汽车需求结构与轿车需求量预测.4.4.4.4 三、三、三、三、区域市场状况与需求预测区域市场状况与需求预测区域市场状况与需求预测区域市场状况与需求预测。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。6 6 6 6 1 1 1 1、 主要城市的市场需求状况主要城市的市场需求状况主要城市的市场需求状况主要城市的市场需求状况.6.6.6.6 2 2 2 2、 福建省汽车市场状况福建省汽车市场状况福建省汽车市场状况福建省汽车市场状况.7.7.7.7 3 3 3 3、 龙岩

4、市场状况龙岩市场状况龙岩市场状况龙岩市场状况.7.7.7.7 四、四、四、四、汽车销售模式分析汽车销售模式分析汽车销售模式分析汽车销售模式分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。10101010 1 1 1 1、 汽车行业销售的模式及其变化汽车行业销售的模式及其变化汽车行业销售的模式及其变化汽车行业销售的模式及其变化.10.10.10.10 2 2 2 2、 销售市场概况销售市场概况销售市场概况销售市场概况.12.12.12.12 （1 1 1 1） 、广州汽车销售

5、市场概况、广州汽车销售市场概况、广州汽车销售市场概况、广州汽车销售市场概况12121212 （2 2 2 2） 、东莞汽车销售市场概况、东莞汽车销售市场概况、东莞汽车销售市场概况、东莞汽车销售市场概况14141414 （3 3 3 3） 、深圳汽车销售市场概况、深圳汽车销售市场概况、深圳汽车销售市场概况、深圳汽车销售市场概况15151515 五、五、五、五、汽车相关产业分析汽车相关产业分析汽车相关产业分析汽车相关产业分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。18181

6、818 1 1 1 1、 相关产业简要分析相关产业简要分析相关产业简要分析相关产业简要分析.18.18.18.18 2 2 2 2、 龙岩市场规模预测龙岩市场规模预测龙岩市场规模预测龙岩市场规模预测.19.19.19.19 六、六、六、六、项目实施方案项目实施方案项目实施方案项目实施方案。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。20202020 1 1 1 1、 项目选址及周边状况项目选址及周边状况项目选址及周边状况项目选址及周边状况.20.20.20.2

7、0 2 2 2 2、 项目实施初步计划项目实施初步计划项目实施初步计划项目实施初步计划.21.21.21.21 3 3 3 3、 项目实施进度安排项目实施进度安排项目实施进度安排项目实施进度安排.23.23.23.23 4 4 4 4、 项目战略构想与组织安排项目战略构想与组织安排项目战略构想与组织安排项目战略构想与组织安排.23.23.23.23 5 5 5 5、 项目项目项目项目 SWOTSWOTSWOTSWOT 分析分析分析分析25252525 七、七、七、七、项目经济效益分析项目经济效益分析项目经济效益分析项目经济效益分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。

8、。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。27272727 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 1 1 1 1、 基本指标基本指标基本指标基本指标.27.27.27.27 2 2 2 2、 建安成本估计建安成本估计建安成本估计建安成本估计.28.28.28.28 3 3 3 3、 销售与租金收入估算销售与租金收入估算销售与租金收入估算销售与租金收入估算.28.28.28.28 4 4 4 4、 投资估算投资估算投资估算投资估算.29.29.29.29 5 5 5 5、 债务偿还计划债务偿还计划债务偿还计划债务偿还计划.

9、30.30.30.30 6 6 6 6、 损益估算损益估算损益估算损益估算.31.31.31.31 7 7 7 7、 现金流量估算现金流量估算现金流量估算现金流量估算.33.33.33.33 八、八、八、八、社会效益分析社会效益分析社会效益分析社会效益分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。33333333 1 1 1 1、 对社会投资、产值、税收的影响对社会投资、产值、税收的影响对社会投资、产值、税收的影响对社会投资、产值、税收的影响.33.33.

10、33.33 2 2 2 2、 对就业的影响对就业的影响对就业的影响对就业的影响.34.34.34.34 3 3 3 3、 对产业结构的影响对产业结构的影响对产业结构的影响对产业结构的影响.34.34.34.34 4 4 4 4、 对生态环境的影响对生态环境的影响对生态环境的影响对生态环境的影响.34.34.34.34 九、九、九、九、项目风险评价项目风险评价项目风险评价项目风险评价。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。35353535 1 1 1 1、

11、 宏观政策风险宏观政策风险宏观政策风险宏观政策风险.35.35.35.35 2 2 2 2、 城市规划风险城市规划风险城市规划风险城市规划风险.36.36.36.36 3 3 3 3、 市场竞争风险市场竞争风险市场竞争风险市场竞争风险.36.36.36.36 4 4 4 4、 项目财务风险项目财务风险项目财务风险项目财务风险.36.36.36.36 5 5 5 5、 招商运作风险招商运作风险招商运作风险招商运作风险.37.37.37.37 十、十、十、十、项目自我评价项目自我评价项目自我评价项目自我评价。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。

12、。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。38383838 1 1 1 1、 项目用地对报告结论的影响项目用地对报告结论的影响项目用地对报告结论的影响项目用地对报告结论的影响.38.38.38.38 2 2 2 2、 项目实施方案对报告结论的影响项目实施方案对报告结论的影响项目实施方案对报告结论的影响项目实施方案对报告结论的影响.38.38.38.38 3 3 3 3、 项目经营模式对报告结论的影响项目经营模式对报告结论的影响项目经营模式对报告结论的影响项目经营模式对报告结论的影响39393939 4 4 4 4、 本报告的应用说明本报告的应用说

13、明本报告的应用说明本报告的应用说明39393939 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 一总论 1项目概述 “龙岩国际汽车城”项目是由深圳市世璜投资有限公司发起的，与国 内外知名汽车销售运营商、国内外知名汽车服务商共同打造的具有国 际领先水准的汽车城项目。 项目把握目前汽车产业快速发展的时机，紧抓龙岩汽车销售市场的市 场空隙，选择项目实施的有利位置，将快速改变龙岩汽车销售市场的 格局，并形成区域市场的垄断格局，形成进入壁垒。 在项目运作中，我方定位为：在近期不参与汽车产业的实际运作，我 方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过汽车商业物业经营

14、而非产 业经营来实现项目的合理回报。 2项目实施计划概述 该项目拟选址于福建省龙岩市经济技术开发区，面积 460 亩，地块特点 表现为：地块地理位置较好，但片区尚未启动；交通优越，有适合 本项目操作的交通条件；地块面积较大，适合本项目的大面积需求； 本区域人流、客流、商流欠缺，将会加大项目的宣传难度。 项目规划设立 4S 专卖区、 新车会展区、 二手车交易区、 购车综合服务区、 汽车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、 汽车文化区等多个区域，规划建筑面积 26.4 万 m 2，其中钢结构建筑面积 为 8.5 万 m 2，混凝土结构为 17.9 万 m2。 初步的经营模式设

15、定为：一期以 4S 专卖区开始启动，方式是进行土地产 权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分 资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域 的建设，物业以出租方式进行。 项目建设期周期预计为 2.5 年，项目在 2008 年 5 月预计可以全部启动。 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 3项目可行性研究结论 静态投资回收期 N=6.13 年，动态投资回收期 N=14.45.年。 项目从 2008 年开始进入回收期，2008 年预计实现收入 843.60 万元，项 目到 2021 年后产生稳定的收益，年净利润达 3267.34 万元，投资

16、利润率 达 10.11%。 如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务，到 2011 年底，债务全部偿 还，偿还债务的年限从 2006 年开始计为 6 年。 本项目能够产生巨大的社会效益。 项目的风险和不确定性主要体现为拿地、市场竞争和财务风险。 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 二汽车产业分析二汽车产业分析二汽车产业分析二汽车产业分析 产业市场规模 2004 年我国人均 GDP 突破 10000 元人民币， 国际经验表明， 当人均 GDP 在 1000 美元左右时，轿车开始进入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐渐在中产阶层 普及，从而导致社会消费结构和消费理念发生深刻变化。在

17、我国，由于人口规模巨 大，2004 年总户数达 3.51 亿户，即使有 5%的家庭（高收入阶层）购买轿车，其总 消费量便达 1750 万辆，按城镇人口的 5%计算，消费量也可达 660 万辆，而实际上 目前城镇 10%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力，按 10%算，轿车消费量可达 1300 万辆，这可以认为是当前拥有实际购买力的轿车需求量。据国家统计局资料， 2004 年私人轿车仅为 669.85 万辆，到目前为止，估计全国轿车保有量当前仍不足 1100 万辆，即短期消费潜能还有 500600 万辆未得到释放。 这一短期的巨大消费潜能之所以未得到有效释放， 主要是受过去高关税所造成 高价格、

18、 消费环境不佳及其他限制消费的政策等的影响。 在日益宽松的消费政策 （降 低汽车消费税、银行不断增加消费信贷规模、采取灵活多样的付款方式）作用下， 以及入世后国家大幅度降低关税的刺激下，从 2002 年开始汽车特别是经济型轿车 消费出现了“井喷”行情，汽车消费需求得到了初步的集中释放。 商务部最近的一份报告认为，今年我国汽车产量将超过 500 万辆，其中约一半 是轿车。这将使中国汽车产量连续 4 年每年上一个百万级台阶。这一增长速度在世 界各国前所未有。最近一家媒体对中国汽车市场做出了这样的评价： “能与美国这个全球 第一大汽车王国相匹敌的汽车市场，除了中国以外，今后不可能再出现第二个！ ”

19、2汽车需求预测 在需求方面，支撑汽车产业进入持续高增长的因素有两个：一个是长期被压抑 的巨大即期消费潜能亟待释放， 另一个是随着人均收入的继续快速增长和消费环境 的逐步改善，人们生活方式正在发生巨大变化，从而导致城乡居民对汽车消费需求 的不断增加。 无论是从短期角度看，还是从长期角度看，我国汽车特别是轿车的消费潜能巨 大。正如前面粗略估计的，我国长期累积的短期性轿车消费需求至少有 500600 万辆，这相当于目前全社会轿车的保有量。这些需求都是有购买力支撑的，只是由 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 于价格问题、汽车消费和使用政策上的问题而一时没有转化为现实购买力。 即期的消

20、费需求到底有多大？对这一测算有一点需要说明， 我们是以韩国和日 本这些与我国人口密度均较大的相似国家作为参照系的，因此，其千人拥有汽车数 明显偏低，一方面是由于东亚国家人均土地占有量小，汽车消费受道路等基础设施 短缺的限制，在同样发展水平汽车普及率偏低；另一方面，日本、韩国在发展小轿 车上最初是为了满足国际市场，努力扩大出口，而对国内汽车消费采取抑制政策， 这后一点与我国极其相似。如日本人均 GDP 在 1965 年接近 1000 美元，千人拥有小 汽车为 7.1 辆，韩国 1986 年人均 GDP 达 2300 美元，千人拥有小汽车为 16 辆，到 1989 年，韩国人均 GDP 接近 40

21、00 美元，千人拥有小汽车达 36.7。由此而推算出的 即期消费需求见表 1。 表 1对当前小汽车即期消费需求的估算 地区 人口数 （万人） 2004 年人均 GDP（美元） 2005 年人均 GDP（美元） 千人拥有小 汽车数（辆） 有购买力小汽车 潜在需求（万辆） 上海1352668073566790.58 北京1492430047303949.24 天津1023358639453636.83 浙江47193000330030141.57 广东83032380261818149.54 江苏74322350258517126.34 福建3511207722851656.18 辽宁421719

22、4621401459.04 山东91802037224015137.70 黑龙江3816140315441141.98 河北6808100611101066.99 新疆18769551050815.01 湖北60169431040847.80 吉林2708131914501027.08 其他地区67535一般900一般10005330.79 全国1299888939651377.39 注：2004 年一些地区人均 GDP 不足 1000 美元，但 2005 年达 1000 美元，所有数据按年增长 10%计算。 表 1 测算结果表明，按最保守的估计，我国当前已有购买力支持的即期汽车总 消费量为1

23、377.39万辆， 说明短期内有500多万辆的私人小汽车消费需求等待释放， 那么，估计要 34 年才能将历史上累积的汽车消费潜能释放完，因此，仅凭这一 项因素就能使汽车消费保持 2030%的增长率。 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 3汽车需求结构与轿车需求量预测 当前汽车需求和供给的长期转折点正在形成， 即汽车产业正在进入中期稳定高 增长阶段。汽车需求高增长态势的确立及结构上出现的新变化，标志着我国汽车消 费进入到一个新的阶段。2004 年国产汽车总销量达到 504 万辆，比上年 433 万辆 增长 16%，其中轿车 227 万辆，比上年 192 万辆增长 18%；快速增长

24、的汽车销量使 得汽车需求结构和汽车拥有量的结构都在发生新的变化。 这为汽车行业的进一步高 增长奠定了重要基础。 2005 年， 国产汽车总销量将达到 564 万辆， 比上年增长 12%， 其中轿车 264 万辆，比上年增长 16%。 几年来特别是进入 2004 年以后，我国轿车销售量占汽车总销售量的比例不断 提高。2004 年是汽车消费结构发生重要变化的一个转折点。以前轿车在整车销售 中的比重大约占三分之一的份额，2004 年轿车在三大车型（载货汽车、公路客车 和轿车）中的比重首次突破了 40%大关，打破了三大车型三分天下的局面，这可以 说是一种历史性的突破。在国外，轿车销售在三大车型中占有绝

25、对优势，一般占 75%以上的份额，而过去我国轿车所占比重严重偏低。有专家指出，突破 40%，意 味着中国的汽车消费开始从生产资料型向消费型转化的开始， 并意味着我国人民生 活水平有望发生实质性变化。家用轿车作为新的大众消费品，正在为中国经济增长 注入新的动力，并将从根本上改变中国人的生活，改变中国经济的结构。 我国长期内汽车需求潜力极大，目前已成为世界新增汽车消费量第二大市场， 不久将会变成第一大市场。 假设我国到 2010 年千人拥有轿车达到韩国 1986 年的水 平，那么，按届时人口达 14 亿规模算，我国轿车拥有量可望达到 2240 万辆，这将 是 1997 年(317 万辆)的 7.0

26、7 倍，年均增长率将达到 16.23%，即年均新增轿车量将 为 147.93 万辆，再加上有 30%左右的汽车更新需求，实际年均轿车消费量为 192 万辆，现在看来这一预测不仅可以实现，甚至还应更乐观一些。“十五”年均轿车消 费量将达 150 万辆，“十一五”则可提高到 250 万辆左右。 表 2对 2005 年及 2010 年我国城镇家庭汽车消费增长的预测 项目年份199019971998200020052010 交通通讯比重（%）3.175.565.946.618.3610.00 其中汽车总保有量（万辆）551.361219.091319.301538.482260.533983.83 私

27、人汽车保有量比重（万辆）81.62358.36423.70512.681127.052578.42 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 小汽车保有量（万辆）108.00317.00348.70421.93969.712218.46 千人拥有小汽车量（辆）0.942.542.793.327.0316.00 注：2000 年及以后都是预测值，实际 2000 年汽车保有量为 1608 万辆，其预测值偏低 4.32%。 资料来源：中国宏观经济与行业景气预测课题组 三区域市场状况与需求预测 主要城市的市场需求状况 据国家统计局公布的数据显示，2004 年国内大城市的私车拥有量继续保持大

28、幅增长的趋势。截至 2004 年底，在全国十大城市的私家汽车拥有量排名见表 3。 表 3 2004 年度全国十大地区及十大城市私人拥有量排名表单位：万辆 排序地区私人汽车拥有量城市私人汽车拥有量 1广 东200.13北京129.8 2河 北63.44广州25.55 3北 京62.41成都23.3 4山 东47.37天津23.21 5四 川52.58深圳25.33 6河 南41.53上海33.52 7云 南40.15重庆18.14 8辽 宁38.52沈阳9.53 9山 西39.26杭州23.30 10湖 南39.26南京12.15 资料来源：中国宏观经济与行业景气预测课题组 2004 年北京拥有

29、私人轿车接近 129.8 万辆， 摇摇领先于全国其他地区。广东、 浙江、上海等发达地区轿车进入家庭的步伐也大大加快，如 2005 年上半年广东省 主要大中型汽车贸易市场的汽车销售额达到了 60.67 亿元， 比上年同期增长 43.7%， 而城镇居民每百户家庭拥有汽车的数量也达到了 2.94 台，同比增长了 47.7%；尽 管上海仍是中国限制私人消费最严厉的城市， 但这种格局正在悄悄变化， 截至 2004 年底， 上海私家车的数量也已经超过了 33.52 万辆， 比 2003 年增加了 3.75 万多辆， 且参加私家车牌照拍卖的人数在逐月增多，表明汽车消费日趋活跃。 中国汽车流通月报表明，200

30、5 年全国轿车的私人购车比例已经达到 59%， 16 月的平均值为 59.25%，私人购买轿车比例最高的月份达到 68%。这些数据均 表明，我国轿车消费的主体开始发生了转折性变化，即以私人消费为主，且比重在 不断提高。从消费种类来看，私人消费主要集中在普通级轿车、微型轿车和中高级 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 轿车，中级轿车私人消费比例最低，但也接近 50%。 2 2 2 2、福建省汽车市场状况 福建省地处中国东南沿海，近三年来，福建汽车市场进入了快速发展轨道， 年 度市场需求量超过 10 万辆。2003 年度全省新车挂牌数达到 101675 辆，全省民用 汽车保有量达到

31、 52.08 万辆，全省机动车保有量达到 330 万辆。根据测算预计福建 2004 年度民用汽车保有量达到 62.1 万辆， 年度净增加汽车超过 10 万辆。 预计 2005 年福建汽车市场增长率在 18%左右，年需求量会在 11 万辆以上。2004 年度全省民 用汽车保有量达到 52.08 万辆，较 1995 年年末 8 年来净增加车辆 42.1 万辆，民用 汽车保有量由 1995 年位居全国第 23 位提升到 2003 年居全国第 20 位， 在华东位居 第 6 位。福建汽车市场具有四大特点: 第一，福建省东部沿海地区经济发达，汽车保有量高；西部山区经济欠发展， 汽车保有量低，东西部差距大

32、。在全省九个设区市中，东部福州、泉州、厦门三市 汽车保有量 40.92 万辆，占全省 66%；宁德、漳州、三明、南平、龙岩、莆田 6 市 地民用汽车保有量 21.08 万辆，占 34%。 第二，福建私人汽车发展快。2004 年度新注册汽车 28.78 万辆，同比增长 26.26%，较 2003 年全省净增加私车 5.95 万辆。私车发展速度高于汽车市场发展速 度 5 个百分点。 第三，2004 年福建汽车市场运行前高后低。根据测算，上半年占总量的 52%， 下半年占 48%，使汽车市场走向理性发展阶段。每年平均增长速度 18%左右。 第四，2004 年度福建汽车市场客货车比重继续扩大。根据测算

33、客车占总保有 量的 58%，货车占总保有量的 42%。客车(含轿车)高于货车 16 个百分点，客车(含 轿车)是汽车市场的主力军。 3龙岩市场状况 （1）基本情况 龙岩市作为全省九个重要城市， 经济发展快， 生活水平高已经成为不争的事实， 私人购车已经成为龙岩市市民消费的第二大支出，且汽车消费档次迅速提高。 据龙岩市国税局车购办统计，今年至月全市汽车总申报纳税 4729 辆（其 中国产汽车 4686 辆，进口汽车 106 辆） ，比去年同期增长 20。共征收汽车税额 “龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告 世璜投资机构 4252 万元，同比增长 16。 （2）龙岩市汽车产业市场调查及分析 我们将分从 4S 专营店、一手车交易市场、二手车交易市场、汽配市场、汽车 维修市场、配套服务市场等几个方面对龙岩汽车产业进行分析。 、龙岩市现有 4S 店 a上海通用别克： 地址：高速公路出口处（龙岩大道边）距中心城市 3 公里 投资规模：占地 10 亩，约投资 1000 万元 场地归属：属村自用地（政府返回给村里的返还用地，有土地证、建设用地）， 但规划不是商业用途，该地块属临时建筑