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1、 四川理工学院毕业设计XXXX毕业设计XXXXX项目可行性研究学 生：XXX学 号：XXX专 业：工程管理班 级：XXX指导教师：XXX XXXX建筑工程学院二O一一年六月摘要房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品表现，是一个复杂的综合型产业，并能拉动相关配套的产业想成一个较大规模的产业群体。房地产具有投资金额大，投资周期长，投资风险不确定的特点，因此在房地产项目开发前做可行性研究是非常必要的。一个项目的开发建设，特别是大中型项目，话费人力、物力、财力很多不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过对投资决策是否可行、房地产项目的产品是否有销路、有无竞争力、投资效果如何等方面进行可
2、行性研究，并依此作为项目是否可建和选址的依据，为房地产项目的投资决策提供可行性依据。国家规定，凡是没有经过可行性研究的房地产项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行建设 本文通过理论结合实际的研究，说明了房地产项目可行性研究的一般流程，它能够帮助我们在房地产开发过程中避免决策的盲目性，做到项目定位清晰、技术安排合理、资金预算准确。本文对于荆州人信汇房地产项目的开发具有重要的实践意义，对其他房地产开发商开发项目时也具有一定的参考意义。关键词： 房地产，市场分析，可行性研究 IABSTRACTReal estate is real estate and property referred
3、to, is the house and land on the economy of commodity, is a comprehensive and complex industry, and can pull the relevant industry to become a large industry group. Real estate has a large amount of investment, long investment cycle, the characteristics of the investment risk and uncertainty, it is
4、necessary to do a feasibility study on the real estate project development. A project development and construction, especially large and medium-sized projects, a lot of human, material and financial resources, it is not only can experience or feel certain, feasibility research, but by whether it is
5、feasible for the investment decision of real estate project whether the product is marketable, there is no competition, the investment results, and so as the project is built and the location of the basis, provides the feasible basis for the real estate project investment decision. The provisions of
6、 the state, usually without the feasibility study of real estate projects, not included in the plan, not approved design task book, not for construction Through the study of integration of theory with practice, illustrates the general flow of the feasibility research of real estate, it can help us t
7、o avoid the blindness of decision making in real estate development process, do the project positioning clear, reasonable arrangement, technology capital budget accuracy. It has important practical significance in the development for the Jingzhou mail transfer of real estate projects, for other real
8、 estate developers project also has certain reference significance.Keywords: real estate, market analysis, feasibility studyI目录摘要IABSTRACT1 绪论11.1研究背景21.2研究内容21.3技术路线22 项目概况介绍22.1项目所在区域概况32.2项目开发公司介绍32.3项目概况42.4项目特点42.5项目SHOT分析53 房地产市场分析63.1 国内房地产市场分析63.2湖北省房地产市场情况73.3荆州市房地产市场情况93.3.1 2006-2011年市场情况
9、93.3.2 2012年荆州房地产市场情况103.3.3荆州房地产市场分析113.3.4荆州房地产市场预测124.项目开发方案134.1项目周边情况134.2项目方案144.3项目进度计划154.3.1前期准备工作154.3.2建设管理和销售工作154.3.3进度计划165项目财务评价和不确定分析165.1项目综合经济指标165.2项目投资估算165.2.1估算依据165.2.2项目开发成本估算175.2.2项目销售收入估计185.3资金筹集和使用195.3.1资金筹集方案19 5.3.2.资金筹集和使用计划195.4项目财务评价205.4.1 财务评价依据205.4.2项目财务评价经济指标2
10、05.4.3项目盈利能力分析215.5 项目社会评价与社会评价255.6 不确定性分析255.6.1项目盈亏平衡分析255.6.2敏感性分析25 5.6.3不确定性分析结论276 结论28参考文献29致谢30附表311 绪论1.1研究背景改革开放以来，随着我国社会主义市场经济的逐步完善，房地产业拜托了近20年的酝酿和探索阶段，迅速发展成为国民经济的重要产业，并拉动相关配套产业形成了一个支持我国经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济基础性、先导性和支柱性产业。自1990年来，房地产行业迅速发展，2003年房地产开发投资额首次突破1万亿元大关，房地产投资额占全国固定资产投资的比例逐年增加。在高速
11、发展的同时房地产行业也出现了诸多问题。近几年政府一直对房地产行业进行调控，维护房地产行业和房价的稳定。2012年全年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比上年回落11.9个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落18.9个百分点。房屋新开工面积177334万平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新开工面积下降11.2%。全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点；其中住宅销售面积增长2.0%，回落1.4个百分点。全国商品房销售额64456亿元，增长10.0%，增速比上年回落1.1个百分点；
12、其中住宅销售额增长10.9%，加快1.7个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%。全国商品房待售面积36460万平方米，增长27.0%，增速比上年回落6.1个百分点。全年房地产开发企业本年到位资金96538亿元，增长12.7%，增速比上年回落4.8个百分点。其中，国内贷款增长13.2%，自筹资金增长11.7%，利用外资下降48.8%，其他资金增长14.7%。房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品表现，是一个复杂的综合型产业，并能拉动相关配套的产业想成一个较大规模的产业群体。房地产具有投资金额大，投资周期长，投资风险不确定的特点，因此在房地
13、产项目开发前做可行性研究是非常必要的。一个项目的开发建设，特别是大中型项目，话费人力、物力、财力很多不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过对投资决策是否可行、房地产项目的产品是否有销路、有无竞争力、投资效果如何等方面进行可行性研究，并依此作为项目是否可建和选址的依据，为房地产项目的投资决策提供可行性依据。国家规定，凡是没有经过可行性研究的房地产项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行建设。第 1 页1.2研究内容 房地产开发项目可行性研究包括以下主要内容：项目概况、项目市场调查分析与预测、建设规模与开发条件、方案必选、项目进度计划、投资估算与资金筹措计划、财务评价（包括项目盈利能力分
14、析、偿债能力分析、不确定性分析与风险分析）、社会评价、研究结论及建议。1.3技术路线不确定分析财务评价项目开发方案定位国内房地产市场分析房地产市场分析项目概况介绍研究背景及意义结论湖北及荆州房地产市场分析 第 I 页2 项目概况介绍第 V 页2.1项目所在区域概况荆州人信汇项目位于荆州市沙市区，属于荆州市中部。沙市区是湖北省荆州市的一个行政区，国土面积492平方公里，人口61.04万，有汉、回、满、蒙、苗、朝鲜、壮、土家、维吾尔等28个民族；地处长江荆江段北岸，全境跨东经1121311231，北纬30123025，市区沿长江自西向东呈带状分布，地势平坦，西南高，东北低，属北亚热带湿润季风气候区
15、，年平均气温15.916.6；为长江中游良港。荆州市城区工业、商业、交通、邮政、电信、金融的主体分布在沙市区，是荆州市人流、物流和信息的中心。 早在五六千年前，沙市就有“江汉川泽山林之饶”，有“大溪文化”、“龙山文化”遗存，沙市的先民据此繁衍生息。春秋战国时期，沙市曾是楚国都城郢的外港，初称“津”，意即长江渡口。至唐代，始称沙头市，简称沙市，意为古长江与沮漳河、夏水之间三角洲顶端的市镇，是著名的鱼米市场。明中后期，沙市商业、手工业渐趋发达。广阳杂记称：“沙市明末极盛，列巷九十九条，每行占一巷，舟车辐辏，繁盛甲宇内。”号称 “三楚名镇”，已成为当时长江沿岸著名的商业和手工业城市、全国十二大商业都
16、会之一。咸丰年间，沙市为湖北中西部货物和粮、盐总汇，全国十余省、市的商人在沙市组织的行会有十五六个之多。2.2项目开发公司介绍湖北人信房地产开发有限公司创立于1998年，是一家以城市综合体、高品质住宅开发为主，同步涉足商业经营管理和物业管理等领域的大型房地产集团公司，是湖北省少数几家具备国家房地产开发一级资质的开发企业之一。 历时14年发展，人信地产实现了扎根武汉、辐射湖北跨区域的发展，由传统住宅开发商转型为商业地产运营商，先后在武汉、黄石、天门、鄂州、荆州等地成功开发了人信奥林苑、人信奥林花园、人信城市花园、人信千年美丽、人信太子湾、人信假日威尼斯、人信阳光青年城等多个中高端住宅精品，截止2
17、011年累积开发、销售面积121万方。先后多次获得了“中国十大山水别墅金奖”、“湖北名盘”、“武汉市优秀住宅小区”等各项殊荣，铸就了人信地产良好的市场口碑以及独一无二“诚信”品牌。 2012年3月，人信地产在武汉、荆州两地同步推出武胜人信汇、汉阳人信汇、荆州人信汇三大城市综合体项目，以“具有国际视野的商业地产运营商”姿态，全面迈进城市综合体开发领域。成功转型后的人信地产，以缔造全新商业文明，创造美好生活体验为使命，5年内，立足武汉，面向湖北，辐射华中，在华中各地以每年开发3个“人信汇”的速度开疆拓土，至2016年，以持有商业物业超过100万，年销售额50亿元的业绩，跻身全国一流商业地产运营商行
18、列。 2.3项目概况荆州人信汇位于荆州市沙市区核心商圈北京中路，位于荆州传统商业街北京中路与便河西路交汇处，东临荆州最大城市广场沙隆达广场、北靠繁华的北京中路。项目区域属于城市开发成熟地段，基本无闲置土地，毗邻荆州最大城市公园中山公园、南望长江，周边景观资源丰富。项目所用土地属于国有，如进行商业开发，按规定原则上通过方式获得土地，办理建设用地许可证和规划用地许可证。现有土地原为学校，现已搬走，土地为国家所有，拆迁成本及学校周边居民拆迁费用由开发单位承担。交通具有明显优势，位于北京中路与便河西路交汇处，北京路是荆州东西主干道，向北直通汉宜告诉，向南临近码头，距离荆州长途汽车站1000米，可方便到
19、达荆州火车站。同时有多车次公共汽车通向各方向。自来水供应、供电、通讯、天然气、污水排放及有限电视已全部覆盖，随时可以申请接通。2.4项目特点从项目基本情况分析，项目具有以下特点：1.配套设施齐全，有良好地理条件，周边配套齐全，包括学校、医院、公园、银行、商业网店、休闲娱乐场所等，属于城市成熟地段。2.地段有明显优势，位于城中商业中心地带，可开发土地稀少，开发价值高。3.交通便利，公交线路健全，临近码头，附近长途汽车站可直通全省，可直达火车站。4.人口密度较高，人员密集，有较高的购买力和消费能力。5.本项目开发符合荆州规划，随着荆州不断发展，为提高城市建设质量，荆州正对主干道旧房进行改造，二中校
20、区建筑老化已不符合建设规划，搬迁学习后，该土地属于闲置土地，急需开发。25项目SHOT分析1.优势分析：（1）.地段优势。项目地处繁华地段，利用价值高。交通方便，位于主干道，附近有多个长途汽车站可通往全省，公交网络健全，方便出行，可直达火车站。（2）.人文优势。项目所在区域商业气氛浓厚，是当地主要商业区域，人员流通大，企业、事业单位较多，有很好的发展潜力。（3）.政策优势。二中校区搬迁后，土地闲置较长，政府提倡该地段的开发，该项目符合城区发展规划，容易获得批准。2.劣势分析：（1）土地面积有限，开发有局限，项目规模和方案有限制。（2）项目处于城市成熟地段，土地购买成本较高，开发成本增加，（3）
21、 出于商业中心，商业区竞争较大，住宅处于闹市区，有时可能过于喧闹。3.机会分析：（1）本项目的开发商在湖北叫有实力，近几年开发项目均获得成功，具有很好的品牌效应，品牌认知度较高， （2）在项目一公里内，小学、初中和高中一应俱全，并且均为市内的名牌学校，会对希望孩子就近上学的家庭有较大的吸引力，给本项目带来潜在客户。（3）.项目所在地周边配置齐全，银行、商业网店和休闲娱乐场所较多，适合商业人员在此居住4.威胁分析：（1）项目的主要威胁为同区域的同类项目，在项目附近有两至三个类似项目均以处以建设后期，这些项目的销售已经开始，对本项目有很大的竞争。（2）本区域大型商场竞争激励，商场档次层次不齐，本项
22、目的商业区如果未能较好的开发对本商场的经营有很大影响。（3）国家对房地产市场的调控对该项目有一定的影响。从项目的总体情况来看，为保证项目开发成功，一个合理有效的开发方案是有重要前提。第 33 页 3 房地产市场分析 3.1 国内房地产市场分析 国民经济的快速发展，房地产行业有着很重要的作用，所占比例大，作为支柱产业，地产行业仍快速的发展。自政府对房地产进行坚决调控后，房地产市场有了一定回落。2012年，全国房地产市场继续保持回落态势，房地产主要指标均出现回落迹象，个别指标甚至出现负增长，全国房价涨幅出现明显回落，半数城市房价同比出现负增长，但下半年以来，房价环比出现上涨迹象。2012年1-11
23、月，全国商品房新开工面积为16.2亿平方米，下降7.2%，与上年同期相比，增速回落27.7个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11.99万平方米，下降11.1%。 图3-1 商品房新开工面积增长情况2012年1-11月，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，增幅同比回落6.1个百分点，与2011年全年相比回落2.5个百分点。其中，商品住宅实现销售面积81500万平方米，同比增长2.3%，同比回落5.2个百分点。从各地区情况来看，北京、贵州、辽宁、福建、山西等省市销售增长较快，而内蒙古、青海、河北、山东等省份则出现较大幅度下降。 图3-2商品房销售面积增长情况 自国家对房地
24、产市场调控以来，房地产受到了很大的影响，2008年开始到现在，国家以对房地产市场进行了多次调控，调控效果有好有差，总体抑制了房价的快速增值，部分地区在部分时间内房价还出现了负增长，这是一系列调控所产生的好的作用。房地产市场不稳定性太高，国家不会停止房地产市场的调控，严格控制房地产市场的稳定发展将会一直是国家的主要目标。因此，未来的房价不会大幅度上涨，小区域内可能有很大的波动，但是房价的上涨时不可避免的。3.2湖北省房地产市场情况2012年，湖北房地产业开发走出一条缓中有降、缓中趋稳、稳步回升的路径。受国内经济形势放缓影响，自3月起，全省房地产开发投资增速缓慢回落，1-4月增速回落至全年最低点（
25、19.1%），此后的几个月增速虽有波动，但总体呈现缓中有升、缓中趋稳态势，进入四季度后，国内经济运行出现向好态势，湖北落实稳增长、促民生一系列调控措施效用逐步显现，信心逐步恢复，四季度房地产业增速总体缓慢回升，全年房地产业开发投资增速达到22.9%，高于全国6.7个百分点，居全国第13位，比2011年提升6位；居中部第2，仅次于山西，比2011年提升1位。住宅类投资一直是开发投资的绝对主力。2012年，湖北房地产累计完成开发投资突破2500亿元，达到2539.46亿元，增长22.9%。房屋施工规模继续扩大，但增幅趋缓。2012年，全省房地产开发房屋施工面积突破16000万平方米，达到16819
26、.71平方米，同比增长20.8%，较上年提高1.0个百分点。全年销量基本处于负增长区间，但跌幅逐步收窄。2012年，湖北房地产市场需求总体旺盛，呈现逐步活跃、回暖态势，其中新建商品房销售主体依然是期房销售。全年销售形势总体较为低迷，1-4月市场降至低点（销售面积降幅达14.5%），之后逐步缓慢回升，跌幅逐渐收窄，2012年全省实现销售面积4037.85万平米，同比降幅收窄至3.6%。2012年，全省房地产开发到位资金3363.83亿元，同比增17.5%，较上年回落8.9个百分点，低于同期开发投资增幅5.4个百分点，从全年来看，这是连续第10个月低于同期开发投资增幅。国内贷款增速放缓，信贷依赖减
27、弱。2012年，全省房地产开发国内贷款512.05亿元，占全部到位资金比重为15.2%，较上年降低0.9个百分点。自筹资金和回笼资金加速增长，比重不断提高。2012年，全省房地产开发企业自筹资金1425.31亿元，占全部到位资金比重42.4%，较上年提高0.7个百分点；以定金、预收款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金共到位1425.21亿元，占比较上年提高1.6个百分点。国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源占全年房地产开发到位资金比重近达99.9%，主力资金结构的不断优化， 意味着将为全省房地产业健康平稳运行打下坚实基础。2012年，湖北用于房地产开发的土地购置面积达1303.19万平
28、米，降幅达17.6%，降幅比上年扩大10.1个百分点。房地产企业拿地意愿减弱的主要原因，一是由于房地产企业前期投入资金较多，后续资金紧张；二是调控仍不放松，市场形势不明，房地产企业观望骑墙，不敢轻易出手。3.3荆州市房地产市场情况3.3.1 2006-2011年市场情况 近年来，荆州房地产发展较快，整体呈上升趋势，部分年份有回落，房地产开发投资额，商品房施工面积，商品房竣工面积等各项指标都一路走高。详细见表图3-4荆州城区完成地产开发投资图3-5荆州城区商品房施工面积 图3-6荆州城区商品房竣工面 图3-7荆州城区商品房住宅销售率3.3.2 2012年荆州房地产市场情况2012年以来，国家坚持
29、房地产市场调控不放松，荆州房地产市场形势比较严峻。但由于市场主体各方共同努力，市场仍基本保持平稳发展的局面。2012年110月，荆州城区完成房地产开发投资20.68亿元，同比增长3.8%，增幅比去年同期下降20个百分点。其中完成商品住宅投资16.8亿元，同比增长4.9%，增幅比去年同期下降29个百分点。2012年110月荆州城区商品房施工面积209.7万平方米，同比下降4.4%。其中住宅施工面积188.2万平方米，同比下降5.5%。商品房新开工面积35.6万平方米，同比下降43.6%；其中商品住宅新开工面积31.2万平方米，同比下降47.1%。今年荆州城区房价基本稳定，没有大起大落。荆州城区商
30、品住宅均价4000元/平方米左右，比去年同期略有下降，低于全省平均水平，也低于武汉、襄阳、宜昌。表3-1市场成交情况表月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月网签套数109320174128518332366456383881651671合计60397512052203 图3-10荆州房价走势图 从图表中，我们可以看到荆州的房地产市场发展稳中有升。今年成交的三个峰值分别为2月、5月和10月，从数据上来看，今年的金九银十市场也算比较可以，跟市场价格有一定的联系。主要原因还是荆州还需得到一定的释放，市场需求仍然很旺盛。3.3.3荆州房地产市场分析从近年的房地产数据来看，荆州市房地
31、产投资额呈上升趋势，施工面积逐年增加，城区竣工面积在09年明显回落，住房销售情况起伏较大相差28个百分点。2012年房价走势不平稳，跟成交量有密切关系。市场表现特征为：1. 商品房需要仍然旺盛，供应结构不合理全年商品房成交额呈上升趋势，在年末达到高峰，但商品房供应结构不合理，中心城区供应量同比较少，但需求量较多，市区周边供应较多，但购买者偏少，不利于均衡发展。2. 商品房结构变化明显2012年住宅销售增长，但多层住宅销售量减少，主要开发项目均为高层住宅，销售量增加，随着发开用地日益稀少，高层住宅开发成为荆州房地产开发项目的主流，同时在国家的调控下，高档住宅开发量持续减少，别墅开发已基本停止。3
32、房价稳中又升荆州房地产市场房价波动较大，新楼盘的开盘会带动房价的提升，由于经济适用房的投放和销售量增加，带给房价一定回落，总体来说2012年房价稳步提升，但速度同比放缓。3.3.4荆州房地产市场预测 近几年，国家各项房地产宏观调控取得一定成效，作为房地产市场三线市场的荆州市，根据中国荆州市委关于荆州市经济和社会发展第十二个五年规划的建议的内容，到2015年，全市地区生产总值、工业增加值、固定资产投资和地方财政收入分别比2010年翻一翻。在加大固定资产同时，发展壮大房地产行业。在“十二五”规划中，明确提出加快推进李埠港区、沙北新区、开发区中心商务区、火车站片区、海子湖生态文化旅游区等五大片区建设
33、，这将进一步促进房地产行业的发展。由上述情况分析，预计荆州市房地产市场整体发展趋势为： 1.随着荆州市城市化进程加快，人口总量不断增加，经济水平不断提高、政府的政策扶持，居民可支配收入增加和消费需求的提高，荆州的房地产市场需求总量仍会增加。2.在政府的调控引导下，随着荆州市城市化进程，城乡结合处的发展和旧城改造力度加大，将会促使市场供应总量的增长，尤其城市边缘地段。由于新区的的开发，荆州新增的可开发土地有限，因此市场供应总量将保持一定数额，供求关系基本稳定。3.经济快速发展带给居民更多的可支配收入，物价的上涨和低价的上涨等多种因素下，荆州房地产价格仍会平稳增长，但速度平稳。4.市场竞争加剧，在
34、国家的政策调控下，小的企业更加难以生存，优势资源加快向大型企业流动，土地，资金，人才在行业竞争中更具影响力。4.项目开发方案4.1项目周边情况1. 项目周边同种类商品房情况项目所在地为荆州市沙市区中心成熟地段，目前基本没有尚未开发的土地，档期开发的项目多属于变更原本有土地性质进行开发，少部分属于原址进行二次开发，周边两公里主要商品住宅和给住宅项目包括如下几个： 表4-1周边项目情况表项目名称开发商规模进度售卖情况时尚豪庭荆州市神华房地产开发有限公司数幢30层高的住宅楼,设有单层高的地下室进行装饰工程预售完三进花园住宅小区完工售完华城豪庭荆州市神华房地产开发有限公司高层,小高层完工无楚天明珠荆州
35、市神明房地产开发有限公司普通住宅完工售完书香苑襄樊仟和惠房地产开发有限公司荆州分公司多层,小高层完工开始销售晶崴公馆荆州晶崴房地产开发有限公司高层,超高层完工开始销售2. 潜在客户分析从项目坐在地五公里半径来看，该区域居住的人员主要包括企业事业单位人员，学校教育机构人员、经商人员等。从居住人员情况分析，本区的商品房购房者可基本分为以下几种：一部分是旧房拆迁后，没有固定住房，该部分客户主要需求商品住房，这部分消费人群有强烈的购房欲望，对住房的品质要求较高；一部分是从事商业活动人员具有购房需求，地处商业中心，该人群消费能力强，对房屋有更多的考虑因素是地段和升值潜力；另一边的是外来务工人员，该部分人
36、群对住房要求较低，更多考虑的是户型和价格等因素；最后一部分是出于投资目的购房，房地产调控虽然抑制了大量房产投资，但仍有人通过其他渠道购房投资。4.2项目方案本项目地处商业中心，出于主干道上，如直接开发住宅，不能较大的体现地段价值，所以以商住混合形态开发。本项目占地面积23589平米。规划用地19706.55平米。总建筑面积129093平米（含19560.789平米还建房），其中商业区占33943.47平米，住宅区54613.609平米，公寓占39090平米。容积率为6.5，建筑面积60%。效果图见图4-1。 图4-1项目效果图根据项目定位，项目设计方案为： 1.建筑方案为有效利用土地面积，拟设
37、计开发一栋商业+住宅楼，外加两栋公寓，全现浇钢筋混凝土改成框架结构体系，地下附一层和地上五层为商场，五层以上为住宅。其中：（1） 地下一层和地上五层为商场，总建筑面积33943.47平米。（2） 地上五层以上为住宅为54613.609平米，公寓为39090平米，其中还建房占19560.789平方米。2.建筑等级 工程的混凝土结构类别：室内外环境为一类，基础部分为二b类，结构使用年限70年。工程建筑结构安全等级：二级；建筑耐火等级：二级；建筑抗震设防类别：丙类；结构计算考虑地震作用；结构抗震构造措施采用抗震设防烈度：7度；设计地震分组：第一组；框架结构抗震等级：二级。50年一遇基本风压0.3KN
38、/平方米；地面粗糙度C; 50年一遇基本雪压：0.3 KN/平方米。3.给排水商场：5-8L/平方米，室内生活用水根据实际居住量来定。生活节水分为高低两区，地区给水有室外给水管网靠自然压力给水，高区有地下水泵房变流量稳压全自动设备给水。4.中央空调。防排烟系统。中央空调主要为地下一层及地上五层服务。空调设备不设机房，屋顶设置冷热泵机组。各层每个防烟区均设排烟口，排烟系统采用水平布置然后用排烟竖井排烟，排烟风机设在屋面。在排烟机入口设置防火阀。5.电力系统外电引入系统由电力设计院设计。室内电力系统主要包括：室内照明，空调，家电，疏散及应急照明。弱电系统设计同步进行，留出通讯设备和电视等各系统的位
39、置。楼顶设置避雷系统。6.消防系统 消费系统包括消防泵系统，喷淋系统和防火排烟系统。屋顶喷淋系统保证平时正常使用，排烟口平时关闭，并能在消防控制室看着。消防栓能正常使用，在火灾发生时消防控制室能切断电源。7.环境保护项目建设的主要污染时噪音污染和建筑垃圾，在施工中控制，建筑垃圾往掩埋地处理。项目建成后主要污染物为生活污水和生产污水，可直接排入城市污水管道。4.3项目进度计划4.3.1前期准备工作 在项目开发前期按国家规定方式购买土地，完成勘察设计，在规划部门进行土地行规，办理开工许可证，完成拆迁，并招标选定监理单位和施工单位。4.3.2建设管理和销售工作 施工队伍进场后，主要工作安排包括基础开
40、挖、主体建筑、设备订购安装、水电配套、单项和整体工程竣工验。项目建设后期组织销售，办理相关证件等阶段。4.3.3进度计划 结合企业和项目情况，确定项目建设进度计划安排，预计销售周期为两年，考虑从2013年2月开始报建手续等工作，4月份开始拆迁工作，7月开始基础工程建设，建设后期2014年8月开始销售，在2015年1月份建成投入使用，在2月份开业。 表4-2项目进度安排表项目项目进度安排报建手续2013年2月至2012年3月拆迁2013年4月至2013年6月基础工程2013年7月至2013年10月主体工程2013年11月至2014年6月安装工程2013年7月至2014年12月工程验收2012年1
41、2月至2015年1月销售2014年8月至2016年12月5项目财务评价和不确定分析5.1项目综合经济指标本项目占地面积23589平米。规划用地19706.55平米。总建筑面积129093平米（含19560.789平米还建房），其中商业区占33943.47平米，住宅区54613.609平米，公寓占39090平米。容积率为6.5，建筑面积60%。5.2项目投资估算5.2.1估算依据 本项目的投资估算以国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数作为估算标准。5.2.2项目开发成本估算本项目开发成本包括开发直接费用和开发间接费两部分，具体构成如下：（1）开发直接费 土地费用：土地使用权出让金、拆
42、迁安置补偿费等。 该地块变更土地性质，按周边地价参考，预计需支付土地使用权出让金4000万元。同时项目开工前需搬迁拆除原来的地上部分建筑，谨慎起见预计拆迁费用需花费8025万元。前期工程费：包括可行性研究（建安费用总额2%）、规划设计（建安费用总额2%）、勘察费用等。主要依据国家有关规定、估算前期开发经验及业内平均水平等进行估算。建安成本费：包括建筑成本、安装成本费用等。此部分费用由设计院专业设计人员估算约25000万元。其他费用：施工监理费按总额1%估算；不可预见费按建安费用总额3%（也可列入开发间接费用）。（2）开发间接费用包括管理费用、销售费用、财务费用、开发期间税费等，盎司前期开发经验
43、及业内平均水平进行估算。项目的初步成本估算如下表5-1项目成本估算表 单位：万元序号项目名称金额数据来源1直接开发费用386001.1土地使用权出让金4000专家估价1.2前期工程费（拆迁安置费）8025估计1.3规划设计费500建安费用总额2%1.4可行性研究费50建安费用总额21.5勘察费50估计1.6建筑安装工程费25000设计人员估算1.7 不可预见费750建安费用总额3%1.8监理费25建安费用总额11.9绿化、墙改等配套费2002开发间接费用106392.1管理费用750建安费用总额3%2.2销售费用1900销售收入的2%2.3财务费用2258两年期贷款利息2.4开发期间税费573
44、13合计49239备注：为计算方便，上表数字一律取整。本项成本到49239万元，按129093平方米建筑面积测算，每平方米开发综合成本约3814元（商业区和住宅）5.2.2项目销售收入估计（1）销售价格确定 项目销售价格的主要依据：荆州市近年商业房产销售价格平均水平（主要参考2012年数据）；类似项目的销售定价；本项目的交通位置等因素；项目的估算成本等。综合上述等多项因素，项目销售价格档案为：地上15层，均价2元/ 平方米；地下附1层，均价1.5元/平方米；地上五层以上，均价6000元/平方米，公寓，均价,5000元/平方米。（2）销售收入估算在目前荆州房地产市场的大背景下，通过制定必要的营销计划和开展销售工作，预计本项目可在两年内实现100%销售，商业区预售期销售30%，商业区一年销售完毕，住宅在预售期销售20%，第一年销售50%，第二年销售完毕。预计可得 104197 万元销售收入，具体销售收入情况见表5-1销售收入及经营税金及附加估算表。表5-1销售收入及经营税金及附加估算表序号项目建设经营期合计20132014201520161销售收入312596443185071041971.1销售面积