大连华北路地块前期可行性研究报告.pdf

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1、大连华北路地块项目大连华北路地块项目大连华北路地块项目大连华北路地块项目 前期市场服务报告前期市场服务报告前期市场服务报告前期市场服务报告 目录 o 大连房地产市场概况与展望 o 大连未来城市发展规划 o 甘井子区发展规划 o 项目区域内市场概况 o 项目定位方向 o 未来产品建议 o 项目研究结论 o 附件:其他相关信息 p 总体市场 p 住宅市场 p 写字楼市场 p 商业市场 大连房地产市场概况大连房地产市场概况大连房地产市场概况大连房地产市场概况 n 房地产投资呈上升态势 n 土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大 n 政策调控力度较大 n 大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商 及投资

2、基金的关注 总体市场总体市场总体市场总体市场 大连历年房地产投资总额走势 0 100 200 300 400 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 投资总额增长率 投资总额115.5125.2151.1208.8265.3300 增长率-8.40%20.70%38.20%27.10%13.10% 200120022003200420052006 n2006年大连市房地产开发完成投资达300亿元,同比增长13%左右. n2007年一季度全市房地产开发投资完成28.7亿元，增长22.9%. 大连历年房地产施工面积、竣工面积走势 0 1000 2000

3、3000 -80.00% -60.00% -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 施工面积竣工面积施工面积增长率竣工面积增长率 施工面积123820351397133415702300 竣工面积538905579421391340 施工面积增长率-64.38% -31.35%-4.50%17.69%48.98% 竣工面积增长率-68.22%-36%-27.29% -7.10%-12.28% 200120022003200420052006 n房地产开发施工面积达2300万平方米,同比增长49%左右； n竣工面积340万平方米,同比减少

4、12%左右； n施工面积的高速增长与2005-2006年大连土地市场的”放量”有关； n2007一季度施工面积1057.4万平方米，增长44.4%；竣工面积36.2万平方米，增长74.8% 历年土地供应情况 截止到2006年12月份，2006年共成交土地52块，用地面积363.57万平方米， 预计在未来1-2年内形成新供应建筑面积约600万平方米。其中住宅项目用地 约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。 2006年大连市土地成交情况 601.62363.5752合计合计 17.136.853高新园区 361.98260.3217甘井子区甘井子区 103.238.8714沙河口区 43.

5、4934.557西岗区 75.8122.9811中山区 形成建筑面积（万）形成建筑面积（万）用地面积（万）用地面积（万）土地成交块数土地成交块数区域区域 中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处城市外围，可 供开发土地较多，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井子区土 地供应量充足，可以预见，未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。 2006年成交土地各区域比例分布 2006年成交土地各区域比例分布年成交土地各区域比例分布 (占地面积占地面积 ) 6% 10% 11% 71% 2% 中山区中山区西岗区西岗区沙河口区沙河口区甘井子区甘井子区高新园区高新园区 政策调控 o2

6、006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政 府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布关于调整 住房供应结构稳定住房价格的意见之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重 新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在 1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从月日起，如住房不 能同时满足以上个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4的契税，而普 通住房（含二手房）的契税标准为1.5。 o6月月16日大连市公布了关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法日大连市公布了关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法

7、，将市外 人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9 月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单 套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。6月24日还公布了关于进一步加强房 地产市场调控稳定住房价格的实施方案，提出了10项具体调控细则。 o上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入， 调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。 调控主要意图 o增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、 抑制房价的过快增长。 o房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响

8、 较大。 o另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁 入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。 o06年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期 而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。 海内外地产商及投资基金项目增多 一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地： n华润置地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海新区收购土 地和项目； n沿海绿色家园集团在星海湾置地开发； n瑞安集团联手亿达、摩根大通接手希望大厦； n新世界集团购买奔德大厦，并更名为新世界大厦； n香港九龙仓时代广场项目、裕景中心项目在沉寂多年后正式开始进

9、入 实施阶段。 具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场： n2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产 的第二大股东，其通过直接投资和买入物业的方式，以1.2亿美元获 得了正源近25%的股份。 n2006年11月17日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区 中北大厦的开发权。 n 住宅价格涨幅明显 n 住宅供给大幅增加 n 成交数量有所减少 n 二手房市场价涨量缩 住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场 06年住宅市场区域成交价格走势 1000 3000 5000 7000 9000 甘井子区沙河口区西岗区中山区 甘井子区3938441338434318 沙河口区

10、4645584751625866 西岗区5717597556285870 中山区6252669564167069 第一季度第二季度第三季度 第四季度(10- 11月) 30% 同比涨幅 30.0% 30.23% 21.71% 2006年大连市住宅市场房价整体涨幅大约在20%左右。 价格走势分析 o2006年上半年，大连房价的增长速度较快。这轮上涨首先是由城市中心 区的楼盘引发的，随着城市中心区房价迅速攀升，消费者将目光投向大 连市区周边范围，如城市北部的泉水区域、城市西部的石门新区、红旗 镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中心区房价和市 区住宅整体均价的提升。 o自2006年6月

11、以后，受一系列调控政策影响，大连房价涨幅开始趋缓，在 全国70个主要城市中涨幅连续几个月位居三甲之后，6月大连商品住宅均 价同比上涨幅度下降为第7位，7月的住宅环比价格还出现下降。10月以 后，随着秋季房交会的结束，大连市区开盘楼盘增多，市场成交有所增 加，住宅成交均价又呈现上涨趋势，2006年第四季度，市内四区住宅成 交均价与2005年底相比上涨约20%。 住宅供应 780.3179合计合计 62.59金州 149.2110旅顺口 160.5718开发区 170.1718甘井子甘井子 144.1814沙河口 6.01西岗 87.689中山 建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）新增供应个数

12、新增供应个数区域区域 2006年，大连主城区及新城区全部新开盘商品住宅项目79个，建筑面积合计780万平方 米；其中市内四区新开盘住宅项目42个，建筑面积合计408万平方米。就市内四区而 言，新开盘面积比上年增加15%。 成交数量 -19.4100237.1合计合计 28.850.8120.5甘井子甘井子 -54.422.954.2沙河口 -30.1921.3西岗 -20.117.341.1中山 同比（同比（%）销售比重（销售比重（%）成交面积（万）成交面积（万）区域区域 2006年大连市内四区住宅成交数量较去年有所下降，根据目前掌握的数 据，全年总成交套数和总成交面积将分别较2005年同期下

13、降17、19 左右。从市内四区看，除了甘井子区较2005年交易件数和面积呈正增长 外，其他如沙河口区、中山区、西岗区均有不同幅度下降。 成交分析 住宅市场交易量萎缩的原因是多方面的： o首先，市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到 抑制； o其次，国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进行调控，使部分消 费者持币观望，开始以冷静理智的心态面对楼市； o另外，06年6月大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外地人来连 置业的积极性；06年国内股市牛气冲天，投资基金赚钱效应明显，分流了 较多的房地产投资、投机资金。 二手房市场 二手房市场价二手房市场价涨量缩涨量缩 o200

14、6年1-11月，大连市内四区二手房共交易2.234万套，同比减少10%左右，成交 均价为3759元/，较去年上升28%。 o整体而言，今年二手市场受政策影响较大。自今年5月政府出台一系列政策之后， 二手房的成交量和价格都开始降低，交易量明显“缩水”的主要原因是政府出台 了“个人购买住房不足2年转手交易的，全额征收营业税”的政策迫使以短线炒房 为获利手段的投资、投机行为大量退出市场，加上落户政策的调整、房屋供给的 增多，使买方和卖方均对市场持观望态度。 o年中二手房价格曾出现回落，价格下跌的主要原因是部分二手房持有者担心国家 调控政策会导致房价下跌以及担心交易税费进一步增加，部分投资客户急于将房

15、 屋变现，出现了降低价格力求成交的状况。 o秋季房展会之后，由于新房价格居高不下，二手房市场重新出现反弹，价格和成 交量均重新上扬，随着房地产市场调控的不断深入，预计自主性需求将成为支撑 二手房市场的主导力量. 写字楼写字楼市场市场写字楼写字楼市场市场 p 甲级写字楼空置率继续下降，需求比较稳定， 销售价格及租金有小幅增长; p 乙级写字楼市场表现平稳; p 星海湾、高新园区等新的商务区正在形成. 写字楼写字楼市场市场写字楼写字楼市场市场 甲级写字楼市场 o06年度大连市甲级写字楼市场没有新供应出现，市场主要以消化存量供应 为主，空置率持续下降，从2005年底的26%下降到2006年年末的19

16、%左右。 o目前大连甲级写字楼市场平均租金在3.2元/天/平方米左右，比上一年度 增长了约3%，租金成交价与叫价之间的折扣也越来越小。 o大连市地标性建筑之一的希望大厦重新启动，年底基本具备进驻条件。该 项目设备设施配置标准较高，在一定程度上代表了大连市甲级写字楼的新 形象，也将推动大连市甲级写字楼整体素质的提高。 乙级写字楼市场 o06年度乙级写字楼主要用于消化上一年度的市场供应，如：位于中山广场 的宝嘉大厦、三八广场的安达商务大厦、西安路的天兴国际大厦，新天地 广场和君安国际大厦等。 o目前乙级写字楼的市场租金在1.9元/天/平方米，租金表现较为平稳。 o整体而言，目前乙级写字楼的空置率要

17、高于甲级写字楼，其销售价格和租 金相对较低。乙级写字楼市场总体供求关系基本平衡。 星海湾、高新园区等新的商务区的发展 o06年度星海湾区域成交了5块写字楼用地，规划建设石油大厦、保险大厦、 证券大厦、信托大厦、金融大厦，加上目前已施工建设的大连国际金融中 心（原期货广场），总建筑面积约62万平方米，使大连市写字楼市场的潜 在供应量大幅增加，在提升星海湾区域商务氛围的同时，也使该区域将面 临较激烈的竞争。 o目前高新园区累计注册企业约1,700家，发展高新技术企业400余家。按照 大连市“十一五”规划，高新园区将继续扩容，从现今的20平方公里拓展 至50平方公里，并启动一条长约40公里的高新技术

18、产业带。 o高新园区及软件园区域已经形成的商务氛围及软件企业聚集效应预示着该 区域写字楼市场也将面临着较好的发展机遇。 商商业业市场市场商商业业市场市场 2006年，大连商业市场热点新闻不断，众多商业项目的 “开业、停业、撤出、转让” 决定了大连整体商业市场 依旧延续着调整之路。 商商业业市场市场商商业业市场市场 部分商业项目或品牌连锁店退出大连市场 o近几年大连大型零售商业项目规模增长过快，呈现出结构性过剩、地区分 布不合理的局面； o经营者对大连本地商业市场的研究不够深入、透彻，在选址、市场定位及 经营管理等方面的失误导致其退出大连商业市场； o一些老牌的商业企业没能根据本地商业发展及时调

19、整经营策略，落后于大 连整体商业发展节奏，被淘汰出局。 天百大楼停业、好百年家居、银泰百货和铜锣湾百货撤出大连市场, 表现出商业竞争的残酷性，其原因有如下几方面： 国内知名商业物业发展商及经营者和国际投资基金进入大 连商业市场 o华润集团收购海昌名城，并计划将其改造成Shopping Mall和公寓的综合 性项目，这让陷入困境的天津街有了新的发展契机。 o华润集团计划斥巨资将其在深圳的成功项目“万象城”的商业模式移 植到海昌名城的改造中，使其成为一个集吃、购、玩、住于一体的大型综 合商业项目。如果该项目获得成功，将为天津街带来大量客流，从而带动 其整体商业发展，使落魄的天津街商业获得复苏良机。

20、 o摩根斯坦利已注资幸福家居世界，另有几家国际性投资基金也频频到访大 连，有意收购大连商业项目，说明大连房地产市场已经成为国际投资基金 的投资目的地之一。 新开业项目业态丰富 o今年新开业商业项目涉及到多个业态，涵盖了专业零售店、旅游、餐饮、 休闲娱乐等行业，例如：发现王国、民勇嘉泰广场、星海假日酒店、阿锋 香港酒楼、及麦当劳在东北地区首家“得来速”餐厅等，这些业态的发展 可谓适运而生，大连商业市场功能日益完善。 o大连商业发展速度较快，市民购物消费有了更多选择，对购物场所的要求 也逐渐提高，一些专业化、有特色的项目竞争力较强；现代生活节奏加 快，对各种能提供快捷便利服务的零售、餐饮项目的市场

21、需求量加大；大 连的商务经济和旅游业发展越来越快，各种适合商务活动的酒店、餐饮、 娱乐场所发展势头看好。 大连周边地区商业加速发展 o大连新玛特即将在金州、瓦房店开店，其它一些大型购物中心也 有意向旅顺、金州、瓦房店等周边地区进军. n一方面表明这些地区居民的消费能力有所提高，商业设施相对不足； n另一方面也表明大连市内大型综合性零售项目市场趋于饱和。 商铺租售价格持续平稳上涨 o2006年，大连商业地产的租售价格总体来看持续平稳上涨，其中 租金涨幅较大的是大连最成熟的商业中心青泥洼桥地区。 o06年度，部分位置优越的商铺售价上涨幅度较大，尤其是一些定 位于餐饮项目的商业地产. n一方面基于餐

22、饮业的快速发展. n另一方面国家对于住宅商品房的宏观调控也使更多的投资客把眼光投 向了此类地产项目。 n住宅市场 n写字楼市场 n商业市场 未来未来市场市场预测和展望预测和展望未来未来市场市场预测和展望预测和展望 住宅市场 o07年，大连市内四区已批项目包括在建及待建项目总建筑面积 2055万平方米. n其中在建面积1128.4万平方米; n待建面积926.6万平方米; n在待建面积中，普通商品住宅项目约占60。而泉水、石门山经济适 用房和春山巷、石灰石矿地块限价商品房的启动也表明未来大连的住 房供应体系将会日趋完善。 o6000元/以上的中高档住宅方面. n2006年大连市区单价在6000元

23、以上的住宅，销售量约110万平方米左 右; n项目结余（已开盘和做宣传但未开盘），合计约为220万平方米。 n根据2005-2006年土地出让状况，2007年有可能新开盘的单价在6000 元/以上的住宅至少25个项目，约215万平方米左右。 n两项合计，2007年，大连市区单价在6000元以上的住宅项目现实供应 和潜在供应合计为435万平方米以上，中高档房屋供给状况将保持在 一个较为充足的状态。 o价格方面，预计相对充足的住宅供给和日渐完善的住房保障体系将使住宅 涨幅趋缓，住宅的涨幅将主要体现在项目用地具备稀缺资源特征的项目及 城市中心区以外的绝对价格较低的甘井子、旅顺、金州等区域中。 住宅市

24、场 写字楼市场 o随着大连市经济的走强，以及政府招商引资力度的加大，会有越 来越多的外资企业进驻大连，推动写字间需求的增长，对大连市 写字楼市场的发展形成重要支撑。 o随着希望大厦的投入使用，预计2007年大连市甲级写字楼的平均 空置率将小幅上升，平均租金将维持在3.3元/天/平方米左右。 o星海湾、高新园区等区域写字楼市场的迅速发展，将使商务区域由聚集向 分散转变，从而改变各区域写字楼市场发展不均衡的状况，从而进一步推 动写字楼市场的发展。 o2006年10月，国务院已批准在大窑湾建立保税港区，大窑湾保税港区将涵 盖大连保税物流园及大窑湾区域集团所属的集装箱、汽车码头等多个专业 化码头，这一

25、举措将吸引贸易、物流、汽车等一系列公司进驻大连，进而 催生出对大连市写字楼市场新的需求。 o预计未来大连市写字楼整体市场将更为活跃，并保持稳健发展的格局。 写字楼市场 商业市场 o2007年大连商业市场仍将继续调整，现有同类型商业项目将在市场定位上 更精确，各商家之间也会根据各自目标客户群实行错位经营。宜家家居、 迪卡侬体育用品等国际、国内商业集团纷纷进军大连，在为大连商业注入 新的活力的同时也加剧了竞争。 o一些新兴的商业业态、社区商业网点发展形势看好，旅游业和日益繁多的 商务活动将带动住宿、餐饮、娱乐业稳步发展。 o随着国家对住宅房地产的宏观调控及各种商业项目的良好发展势头，越来 越多的投

26、资资金将流向商业地产，明年的商业地产租售价格将继续平稳上 扬。 中心城区建设用地已近饱和，很难满足大型产业和重要项目的发展。 同时，中心城区改造越建越密，交通拥挤，环境质量下降，改造成 本逐年增高。 因此，急需疏解中心城区压力，按照城乡一体化的要求，重新规划 大连未来的发展蓝图，为经济和社会发展提供更广阔的空间。 大连大连城城市市发展规划发展规划大连大连城城市市发展规划发展规划 城市发展方向 o大连城市发展规划中明确提出，中心城区的发展方向为“西西拓北拓北西西拓北拓北 进进进进”，西拓至旅顺、北进至金州、金港区，构筑主城区和新市区“两城两城两城两城” 的空间格局。 交通改善城区“西拓” o土羊

27、高速公路、快轨线路等重大交通工程的开工建设将使旅顺的发展融入 到整个城市中来，这为中心城区向西拓展提供了重要的基础条件。 o通过双岛湾的开发建设，放开旅顺北路，使沿线工业组团得以发展，将旅 顺北路建设成为以石化及其相关产业链为主的经济带. 岸线开发“北进”大连 o沿黄海岸线将开发区拓展到得胜、大李家，以此来进一步促进开发区的发 展，同时要加大渤海岸线的开发力度，包括港口、产业的发展，特别是通 过长兴岛临港产业基地的建设，辐射和带动北三市的发展，改变大连经济 发展长期以来的不平衡局面，促进城乡一体化进程，并使大连的发展进一 步向腹地靠拢，和辽中南城市群形成都市圈，互补发展。 组团结构拓展城市空间

28、 oo四四个个组团的城组团的城市形市形态结构态结构四四个个组团的城组团的城市形市形态结构态结构，强调城市空间的拓展必须按照组团结构模式进 行，同时对组团间的绿色隔离带也进行了严格划分和界定。 o中心城区和旅顺城区之间的旅顺中路森林公园，规划面积大约228平方公 里。金州区和金港区之间是大黑山森林公园和水源保护地，面积大约300 平方公里，规划将其作为生态公园，成为新市区两个组团的绿色屏障。 n4个公共中心 n4条发展轴线 n9大城市组团 甘井子区甘井子区发展规划发展规划甘井子区甘井子区发展规划发展规划 城区总体布局 o未来5年内，甘井子区将按照 中中心带动心带动、轴线延伸轴线延伸、组团发展组团

29、发展中中心带动心带动、轴线延伸轴线延伸、组团发展组团发展的思路，加 快现代化主城区建设。5年内，该该区区城城市建成区面积市建成区面积将扩将扩大大到到该该区区城城市建成区面积市建成区面积将扩将扩大大到到120120平方公平方公平方公平方公 里，全里，全区区全部纳全部纳入中入中心城心城区区管理管理里，全里，全区区全部纳全部纳入中入中心城心城区区管理管理，城市化率达到100。 o目前，甘井子区城市建成区面积已达99.6平方公里。在此基础上，“十一 五规划”确定了未来5年该区城市建设的总体思路：要素集聚、土地集约、 区域协调，建建设设建建设设4 4个公个公共共中中心心、个公个公共共中中心心、4 4条发

30、展轴线条发展轴线、条发展轴线条发展轴线、 、9 9大大城城市市组团组团大大城城市市组团组团。 4个公共中心 o机机场公场公共共中中心：心：定位为城市副中心，区级文化、行政、商务中心； o火车站火车站公公共共中中心：心：新定位为大连市铁路、公路交通枢纽，物流和商务中 心； o中中华路华路公公共共中中心心：定位于大连市北部商业中心、金融中心； o凌水凌水公公共共中中心：心：定位为大连市教育、科技中心。 4条发展轴线 o大连湾轴线 o旅顺北路轴线 o旅顺中路轴线 o旅顺南路轴线 9大城市组团 高新技术园区营城子分园、旅游度假区、历史文化区、 风车城和中心居住区 9万64.7营城子分区 旅顺南路软件产

31、业带、教育科技城、中心居住区15万54.1凌水地区 大连西郊森林公园和教育、居住区；6万74.6红旗地区 临港产业带、北海工业园区、陆港物流基地、水产品 物流区和中心居住区 15万69.6大连湾分区 金三角商业区和居住区12万7.6梭鱼湾分区 行政、商务、物流、都市工业和居住区37万46.6机场新区 夏家河职业教育园区、夏家河旅游区、革镇堡生产资 料物流园区、水城和中心居住区 大钢、大化原厂区 交通枢纽、商务和居住区 重重点点建建设设重重点点建建设设 9万 10万 40万 规划规划规划规划 人口人口人口人口 80.2 21.2 31.6 规划规划面积面积规划规划面积面积 ( (平方公平方公里里

32、平方公平方公里里) ) 泉水分区 椒金山分区 革镇堡分区 组团组团组团组团 项目项目区域区域内内市场概况市场概况项目项目区域区域内内市场概况市场概况 项目周边楼盘 北府花北府花园园北府花北府花园园 41804180- -60006000 元元/M/M 2 2 华东华东人人家家华东华东人人家家 65806580元元元元/M/M 2 2 加州洋加州洋房房加州洋加州洋房房 63006300元元/M/M 2 2 动力院景动力院景动力院景动力院景 54005400- -59005900 元元元元/M/M 2 2 千千山山星城星城千千山山星城星城 65006500元元元元/M/M 2 2 63400 11

33、8000 243286 158400 168000 占地面积 30 92 少量房源 262 126 可售套数 1110 2221 2897 2340 1013 总套数 146865 259114 283680 285120 156000 建筑面积 千山星城 华东人家 北府花园 动力院景 加州样房 楼盘 A A区区 B B区区 C C区区 北府花园 o总占地面积:11.8万M2 o总建筑面积:30万M2,分为三个区域带 nA区:占地面积:2.17万M2 o产品类型:小高层、高层为主 o小高层采用外挂式景观电梯 o连接A、B两区建有占地面积约2万M2的购物商场 nB区:占地面积：6.66万M2 o

34、产品类型：多层为主 o800M2幼儿园和3000M2的主题音乐广场 nC区：占地面积：2.97万M2 o高级酒店 o餐饮洗浴、娱乐区和巨无霸海鲜美食城 o产品展示中心，其中高21层的塔楼为商务公寓 n一室一厅一卫：62M2 n两室一厅一卫：76M2 n两室两厅一卫：85-100M2 n三室两厅一卫：95-120M2 n三室两厅两卫：125-145M2 北府花园主力房型 动力院景 o项目占地：15.8万M2 o总建筑面积：28万M2 o建筑密度：19 o绿化率：40 o产品类型：多层、小高层及院景商街 o共44栋住宅 o规划户数：2300余户 o分为A、B、C三期推出 o动力院景将现代建筑与庭院

35、生活结合，提出“社区庭院、组团庭院、 入户花园”的“三重庭院”理念。 动力院景主力房型 o户型面积：40- 140 M2 n一房两厅一卫：53- 55M2 n二房两厅一卫：101- 111M2 n三房两厅一卫：125- 128M2 n三房两厅二卫：142- 151M2 加州洋房 o总占地面积：16.79万M2 o总建筑面积：17.7万M2 o容积率：1.2 o建筑密度：23% o绿化率：42.0 o产品类型：小高层、多层、联排 别墅 o主体为中高档住宅，还有部分 TOWNHOUSE。 o项目最大的一个特点就是所有的 停车场都建在地下，基本上保证 了1：1的比例。 o房型面积 n二房两厅一卫：8

36、6.33- 102.56M2 n二房两厅一卫（跃层）：107- 187M2 n三房两厅一卫：83.36- 119.92M2 标准层 下跃层 标准层 下跃层 三房两厅一卫 加州洋房主力房型 小结 o 区域内各案规划上执行国家7090政策落实明显，主 力户型面积均以90平方米以下为主，体现出区域内产 品的最大特色。 o 在销售上，主力个案售价均有明显的上涨，且去化速度 稳定，反映出区域市场需求的强劲。 o 在产品设计及社区营造、功能配套方面主力个案各有千 秋，值得关注的是加州洋房项目在车位配比上的设置， 体现出开发单位的前瞻眼光。 o 在营销推广、楼盘形象包装等方面，区域内主力个案表 现一般。与专

37、业化的营销推广还有明显差距。 未来未来产品产品定位及定位及建建议议未来未来产品产品定位及定位及建建议议 （仅仅供供讨论参考讨论参考仅仅供供讨论参考讨论参考） 产品定位方向 高高视点定位视点定位,引领引领区域市场区域市场 健康社健康社区区 生态生态建筑建筑 贴心贴心服务服务社社区区 公园公园 社社区区 公园公园公园公园 社社区区社社区区 产品产品加强加强建建议议产品产品加强加强建建议议 v产品建产品建议议总总精神精神 v产品建产品建议议总总原则原则 v健康社健康社区区的的营造营造 v公园公园式细节式细节元元素素 v服务服务及及辅助系统辅助系统 未来产品建议 目 的 v调整调整产品产品的的契契合合

38、度度 v贴贴近客近客户户的的价价值观值观 v增增强强产品产品的的性性价比价比 v提提高高客客户户的的认知度认知度 v扩扩大品大品牌牌的的号召号召力力 建议侧重点和方向 侧侧重重点：点： 营造可塑空间很营造可塑空间很大、大、容易出效果容易出效果，可以提升可以提升产品产品综综 合品合品质质的的环境环境景景观。观。 方方向向： 环境环境景景观细节观细节结结合建筑合建筑展展现小现小区区环境环境的健康的健康性性、艺艺 术性术性和和舒适性 。舒适性 。 一、产品建议总精神 公园公园社社区区造就造就健康生健康生活活公园公园社社区区造就造就健康生健康生活活 公园公园社社区区： v健康健康住宅（建筑）住宅（建筑

39、） v健康健康环境环境（社社区）区） v贴心贴心（健康健康）服务）服务 有有机机建筑建筑 健康健康住宅住宅 环境环境景景观观 社社区区氛围氛围 智能系统智能系统 物物业业服务服务 健康住宅的标准 v会会引引起过敏症起过敏症的的化学物质浓度很低化学物质浓度很低 v尽可能不使尽可能不使用用易易扩扩散化学物质散化学物质的的胶胶合合板板、集集体体装修材料等装修材料等 v有性能良好有性能良好的的换气换气设设备备，进，进行行定定时换气时换气 v在厨在厨房房灶具或吸烟灶具或吸烟处要处要设设局局部部排排气系统气系统 v室室内内温温度度全全年年要保持要保持在在1727摄氏摄氏度度之之间间 v室室内内湿湿度度要要

40、全全年年保持保持在在40%70%之之间间 v二二氧氧化化碳碳浓度浓度要要低低于于0.1% v悬浮粉尘悬浮粉尘浓度浓度要要低低于于0.15克克/平方米平方米 v噪音要噪音要小小于于50分分贝贝 v具有具有足够足够的的抗自然灾害抗自然灾害能能力力 v有有足够亮足够亮度度的的照明照明设设备备 v每天每天日日照确保照确保3小时以小时以上上 v有有足够足够人人均均建筑面积建筑面积，并确保并确保私私密密性性 v住宅住宅要便要便于于护护理理老龄者老龄者和和残疾残疾人人 v因因建建材材中中含含有有有有害挥害挥发发性有性有机机物质物质，住宅住宅竣工后隔一段竣工后隔一段时间时间 才才能能入住入住，在在此此期期间间

41、要要进进行行换气换气 身身体体上上 精神精神上上 社社会会上上 二、产品建议总原则 v坚持坚持社社会性原则会性原则社社区区亲亲和力和力 v坚持经济坚持经济性原则性原则优优良性良性价比价比 v坚持坚持生态生态性原则性原则舒适舒适的的环境环境 v坚持坚持地域地域性原则性原则时时代代地域地域性性 三、健康社区综合营造 景景观塑造以精观塑造以精致为宜致为宜 采采用用较较分分散散的景的景观观布布局局，使使景景观观 环境尽可能环境尽可能接接近近每每户户居民居民。 低低低低层层区区 结结合建筑平面合建筑平面空间空间布布局局 和和地形地形条条件件 相对相对集集中、中、多层次多层次的景的景观观布布局局形形 式式

42、，营造出有营造出有自身特色自身特色的景的景观空观空 间。间。 中中多层多层区区 多层次多层次的的地形地形塑造塑造来来增增 强强绿绿视视率率 立立体体景景观观和和集集中中景景观观布布局局形形式式， 布布局局可适可适当图案当图案化。化。 高高高高层层区区 地形地形及及竖竖向向处处理理景景观观布布局局 景景观空观空 间间密密度度 住区分住区分类类 v光光环境环境 v通风通风环境环境 v声声环境环境 v温温、湿湿环境环境 v嗅觉嗅觉环境环境 v视视觉觉环境环境 v人人文文环境环境 v建筑建筑环境环境 环境元素 v从从现现阶阶段段看看，功功能能型型、美美观观型型的的建筑建筑立立面面是是市场市场主流主流

43、v个个性化性化、艺术化艺术化的的建筑建筑立立面面初露端倪初露端倪 v绿色绿色、环环保保建筑建筑立立面面是是建筑建筑业发展的业发展的趋势趋势 v智能化智能化建筑建筑立立面面蓄势待蓄势待发，将发，将成成为为下下一代一代建筑建筑的的市场市场主流主流 v新新材料材料、新、新技技术术的的运运用用是是现现代代建筑建筑业发展的业发展的方方向向 v节能节能型型建筑建筑立立面面是是现现阶阶段段建筑建筑也也关关注注的的焦焦点，点，是下是下一代一代建建 筑筑的的努努力力方方向向 住宅建筑立面发展现状和趋势 四、“公园式”社区元素 v绿绿化化种植种植景景观观 v道道路景路景观观 v场场所所景景观观 v硬硬质质景景观观

44、 v水景景水景景观观 v庇庇护护性性景景观观 v高高视点景视点景观观 v照明照明景景观观 总体定位 细节着手 绿化种植景观 v公公共共绿绿地地 v绿绿篱篱设设置置 v宅宅旁旁绿绿化化 v隔隔离离绿绿化化 v屋顶屋顶绿绿化化 v停停车车场场绿绿化化 道路景观 v景景观观功功能能 v路路缘石缘石及及边沟边沟 v道道路车路车档档、缆柱缆柱 场所景观 v健健身身运运动动场场所所 v休闲广休闲广场场 v儿童游乐儿童游乐园园 硬质景观 v雕雕塑小塑小品品 v便民便民设设施施 v信息标志信息标志 v种植种植容容器器 v入口入口造造型型 水景景观 v自然自然水景水景 v庭庭院水景院水景 v装装饰饰水景水景 v

45、景景观观用用水水 庇护性景观 v亭亭 v廊廊 v棚架棚架 v膜膜结构结构 高视点景观 v图案图案布布局局 v色色块块对对比比 v色色调调对对比比 v疏疏密对密对比比 v景景观观序列序列 照明景观 v车车行行照明照明 v人行人行照明照明 v场地场地照明照明 v装装饰饰照明照明 v安安全全照明照明 v特特写写照明照明 五、服务及辅助性系统 v车车道门禁道门禁 v监控监控系统系统 v可可视视对对讲讲系统系统 v电电子子巡更巡更系统系统 v闭闭路路电电路路监监视视 v周界周界报报警警系统系统 v红外红外线线摄摄影影 v高高科技复科技复合合式式实木钢门实木钢门 安安 全全 系系 统统 智能化系统 v基础

46、基础设设施施 v通通讯功讯功能能 v住宅住宅智能化智能化 v科技科技应用应用 物业服务 建建议议与与知知名名物物业管理团业管理团队队合合作作，针针对对本本项目未项目未 来来竣工竣工入住入住的规的规模模，整整体体量量身身定定做做一一套套管理管理方方 案案，随着随着项目项目分期分期开开发的进发的进行行而而分分步骤步骤进进行行管管 理，管理团理，管理团队队在在前期前期就就要要开始介开始介入入，根据根据当当地地 物物业管理发展业管理发展趋势趋势和和本本项目的项目的产品产品特特点点以以及及住住 户户背背景，景，前期前期进进行行调调研研，及，及时调整时调整执执行方行方案案。 项目研究结论 o时处城市未来发

47、展上升通道，恰逢市政规划机遇，项目所属区域 未来属于大量人口导入区域，规划发展明确，前景广阔，房产升 值空间明显； o区域内现有产品在品质与档次上尚有明显挖掘潜力，比较容易超 越，有利于树立开发企业的品牌形象； o区域内现有价格上涨幅度已领先于市内其他各区域，考虑到项目 开发周期时间，我们对未来产品定价持谨慎的乐观态度； o可以肯定项目所在区域未来数年内都将是大连市土地开发的集中 区域，供应量呈逐年上升趋势，对于市场竞争的风险需给予足够 重视。 o我们认为：本案项目若想赢得未来市场，须具备以下几个条件： n在区域内做到品质超群 n开发过程中融入现代、健康理念，打造具有北方沿海特色的居 住产品

48、n塑造产品高性价比的市场形象 n以人为本，注重社区的生活及商业配套设施的完善 附件:其他相关信息 大连易和房地产开发有 限公司 大连广泰房屋开发有 限公司 大连恒新房地产开发有限 公司 福佳集团有限公司 竞得竞得人人竞得竞得人人 5,680万元人民币20,000万元6,000万元竞竞买买保保证金证金竞竞买买保保证金证金 24,360平方米188,148平方米53,400平方米拟拟建建筑面积建建筑面积拟拟建建筑面积建建筑面积 1.2A、D区1.2以下2.0以下容容积积率率容容积积率率 居住居住居住用地用地使使用用性质性质用地用地使使用用性质性质 约2.03公顷约16.709公顷约2.67公顷总用

49、地面积总用地面积总用地面积总用地面积 多层（或满足机场控高要 求） 多层、小高层，满足机场 （空军、民航）控高要求 多层、小高层、高层，并 满足机场净空要求 建筑建筑层层数数建筑建筑层层数数 居住用地70年居住用地70年居住用地70年出出让让年年限限出出让让年年限限 5680万元 70%以上 甘井子区机场街道南松路 （2007）17号 39777万元 70%以上 沙河口区锦绣居住区西侧 （2007）16号 12930万元 70%以上 甘井子区金家街道金荣路 21号 （2007）15号 小小户户型型比例比例小小户户型型比例比例 成交价成交价格格成交价成交价格格 用地用地位位置置用地用地位位置置 建建设设用地用地编编号号建建设设用地用地编编号号 大连市国有土地使用权挂牌出让公告（20072007年第年第6 6号）号） 2,574万元人民币30,000万元人民币26,000万元人民币竞竞买买保保证金证金竞竞买买保保证金证金 大连华强恒业房地产开 发有限公司 因涉及国防工程事宜， 故暂停挂牌交易。将另 行公告交易时间。 大连恒德房地产开发有 限公司 竞得竞得人人竞得竞得