南宁某房地产开发项目可行性研究报告.doc

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1、振宁XX 项目可行性研究报告 1 XXXXXXXX 项目可行性分析报告项目可行性分析报告 振宁XX 项目可行性研究报告 2 目目 录录 一、项目概况一、项目概况 3 （一） 、开发企业简介3 （二） 、地理位置及现状3 （三） 、项目设计规模及建设内容3 （四） 、配套市政设施情况3 （五） 、主要技术经济指标3 二、宏观环境分析二、宏观环境分析 4 （一） 、国家房地产宏观政策分析4 （二） 、广西房地产市场分析4 三、南宁房地产投资环境及房地产发展状况三、南宁房地产投资环境及房地产发展状况 4 （一） 、南宁房地产投资环境分析4 （二） 、南宁市房地产发展现状5 四、南宁市高层住宅物业市场

2、分析四、南宁市高层住宅物业市场分析 5 （一）南宁高层住宅物业户型面积分析5 （二）南宁市高层物业的价格分析6 （三）南宁市高层物业分布区域分析6 （四）高层物业目标客户购买因子分析6 五、项目街区功能分析五、项目街区功能分析 7 （一） 、地块所处区域功能描述7 （二） 、周边生活配套7 六、项目定位六、项目定位 7 （一） 、项目 SWOT 分析7 （二） 、项目总体定位8 （三） 、产品定位8 （四） 、价格定位8 （五） 、客户定位8 七、项目建设规划及进度安排七、项目建设规划及进度安排 8 （一） 、建设方案及规划说明8 （二） 、建设方式及进度安排8 八、项目投资分析八、项目投资分

3、析 9 （一） 、成本估算9 （二） 、收益分析10 （三） 、投资计划及资金筹措12 （四） 、风险分析13 （五） 、贷款本息归还计划14 九、经济、社会、环境效益评价与分析九、经济、社会、环境效益评价与分析 15 （一） 、经济效益评价15 （二） 、社会效益评价15 （三） 、环境效益评价15 十、可行性分析结论十、可行性分析结论 15 振宁XX 项目可行性研究报告 3 一、项目概况一、项目概况 （一）（一） 、开发企业简介、开发企业简介 企业名称：企业名称： 南宁南宁 XXXX 开发有限责任公司开发有限责任公司 成立日期：成立日期： 注册资金：注册资金： 企业类型：企业类型： 经营范

4、围：经营范围： 公司住所：公司住所： 法人代表：法人代表： （二）（二） 、地理位置及现状、地理位置及现状 项目地块位于人民东路（略） （三）（三） 、项目设计规模及建设内容、项目设计规模及建设内容 按规划局下达的规划设计内容，拟建的 XXXX 高层住宅小区建设用地 3120，总建筑面积 18300，其 中住宅 10150，商业 5000，停车场面积 2000，物业及会所面积 150，人防工程 1000。 （四）（四）、配套市政设施情况配套市政设施情况 小区周边的供电、电信、自来水、污水、雨水等市政管网已配套完善，新建小区的上述网系均可就近接 入。 （五）（五） 、主要技术经济指标主要技术经济

5、指标 建筑面积：1、总建筑面积 18300 2、 地下室建筑面积 1000 总投资总投资 5265.355265.35 万元万元 经计算，本项目工程主要经济指标如下： 平均单位成本：2877.242877.24/平方米 平均销售价格：5386.695386.69 元/平方米（指出售的商铺、住宅、车位按建筑面积计算的均价） 其中： 住宅 ： 3300 元/101503349.5 万元 商铺 ： 1.5 万元/30004500 万元； 0.5 万元/1000500 万元 车位 ： 5 万元/个70 个350 万元。 2000 总销售额总销售额 ： 3349.53349.5 450045005005

6、003503508699.58699.5 万元。万元。 振宁XX 项目可行性研究报告 4 税后利润： 1972.721972.72 万元 投资年收益率：91%91% 财务净现值：1497.491497.49 万元（基准折现率按 8%计） 投资利润率：28.4428.44% 财务内部收益率：IRR=IRR=6060% % 投资回收期：1.16 年(静态)；1.68（动态） 。 二、宏观环境分析二、宏观环境分析 （一）（一） 、国家房地产宏观政策分析、国家房地产宏观政策分析 宏观政策进一步完善，利于行业健康发展，但银行加息抑制房地产行业的快速发展。宏观政策进一步完善，利于行业健康发展，但银行加息抑

7、制房地产行业的快速发展。 自 2004 年 10 月 29 日国家出台加息政策后，加息抑制房地产价格过快上涨。当前房地产行业最突出的问题 从房地产投资增长过快转移到房价上涨过快，房价上涨过快成为房地产行业发展最大的风险因素，由于房价的 不断上涨导致新一轮的房地产泡沫的争论日益激烈，只有房价的平稳增长，房地产行业才有可能保持长期持续 稳定增长。升息对房地产行业的影响主要有三个方面：对消费产生一定的抑制作用；提高了开发商的资金成本； 与国家宏观紧缩政策结合将抑制消费者购房行为的预期。 （二）（二） 、广西房地产市场分析、广西房地产市场分析 2004 年以来，国家采取的抑制房地产投资过热的宏观调控措

8、施初见成效，房地产投资增长速度减缓，但 土地开发投资增长较快，房屋价格和土地价格持续上涨。 2004 年广西房地产开发投资总额 192.4 亿元，同比增长 37.1，商品房竣工面积 884.5 万平方米，同比 增长 27.60，销售面积 820.4 万平方米，同比增长 30.10，商品房销售率达 92.8，同比提高 1.7 个百分 点，市场供求基本平衡。但 2004 年广西土地开发投资增长较快，房地产价格持续上涨。 全年新购置土地面积、土地开发面积同比分别增长了 67.3、15，同比提高了 46.9、7.5 个百分点。 土地价格由年初的 259 元/涨至 12 月末 326 元/，全年商品房平

9、均售价 2083 元/，同比增长 9.8。2004 年广西房地产贷款增长较快。至 12 月末，广西金融机构各项房地产贷款余额 507.4 亿元，同比增长 50.1， 其中房地产开发贷款受土地储备贷款增加的影响大幅增长，同比增长了一倍多；个人住房消费贷款增幅持续回 落，贷款同比增幅由 1 月末的 71.7回落至 12 月末的 42.3。全年广西房地产投资的资金来源中，银行贷款 比重为 20.6，同比下降 1.7 个百分点，反映出信贷资金对房地产市场的介入程度有所下降，房地产市场风险 转化为金融风险的动能有所减弱。 三、南宁房地产投资环境及房地产发展状况三、南宁房地产投资环境及房地产发展状况 （一

10、）（一） 、南宁房地产投资环境分析、南宁房地产投资环境分析 1、2005 年上半年南宁市经济运行状况良好 2005 年上半年，南宁 GDP 为 286.85 亿元，同比增长 12.1；财政收入 48.97 亿元，同比增长 17.98。 2、国家宏观政策影响房地产发展，抑制房价增长过快 2005 上半年，国家相继出台了一系列的稳定房价的政策，宏观政策进一步完善，利于行业健康发展。 3、南宁市城市建设有计划、有步骤地推进 随着大南宁建设和“136”工程的实施，南宁市城市建设有计划、有步骤地推进。如南宁中国东盟 商贸城正式开工启动；根据南宁市道路网络规划，将建成开通三座大桥桃源桥、北大桥和南宁大 桥

11、，此三座大桥的建成将缓解邕江大桥的交通流。 振宁XX 项目可行性研究报告 5 （二）（二） 、南宁市房地产发展现状、南宁市房地产发展现状 近年来随着南宁市经济快速增长，年人均可支配收入的逐年提高，加上受“中国东盟博览会”永久落 户南宁、 “136”工程的实施、旧城改造力度加大等一系列利好因素影响，使得南宁市房地产业获得前所未有 的快速发展（自 2000 年以来，南宁市连续 5 年房地产成交量均保持 30%以上的增长速度，并且房地产整体成 交价格从 99 年 1985 元/M2上涨到 2004 年的 2768 元/M2） 。 2005 年上半年商品房总供应量为 87.45 万，总消化量 127.

12、24 万，供求比为 1：1.46。显现出市场在 基础需求量上较为稳定的态势。其中住宅：供求比是 1：1.5；商业供求比为 1：0.6；写字楼供求比为 1：1.84(注:供求比例呈现供小与求的情况，但实际市场由于 2004 年写字楼物业出现滞销，目前写字楼市场消 化压力还是相当大)。 四、南宁市高层住宅物业市场分析四、南宁市高层住宅物业市场分析 （一）南宁高层住宅物业户型面积（一）南宁高层住宅物业户型面积分析分析 1 1、面积大小配比分析图（面积比）、面积大小配比分析图（面积比） 二房二房三房三房四房四房楼中楼楼中楼 80 以下 809 0 90 以上 110 以下 1101 30 130 以上

13、 130 以下 1301 50 150 以上 150 以下 1502 00 200 以上 7623113761121522794843 从南宁高层住宅物业畅销户型面积看，除部分投资型的商务公寓外，其余大多高层住宅户型设计大多为三 房两厅两卫，再次为四房，二房和楼中楼产品所占比例较少，而户型面积大小 80 至 150 平方米的舒适型为主， 要求户型比较紧凑实用。 高层楼盘户型配比图： 8% 65% 21% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 二房三房四房楼中楼 南宁高层户型配比多以三房和四房等居家户型为主，投资型小户型为辅，从客户居住特点分析，大多户型 为三口之家的客户居住为主，三房是比

14、较适合的产品户型，过大则浪费空间，过小则达不到舒适居住效果。 2 2、 目前市场热销高层住宅户型面积及状况目前市场热销高层住宅户型面积及状况 （1）畅销户型面积 1/1（单间）：30 至 50 2/2 ：75 至 85 3/2 ：105 至 130 4/2 ：130 至 145 市场上以 80 至 130的户型面积需求最为畅销，目前市场上实际供给的户型面积多在 100 至 180M2， 没有很好地与市场需求进行有效的对接。其中三房、四房以上的面积在 140 至 180M2的户型相当普遍， 销售难度相当大甚至积压，如太阳广场三栋高层住宅，大部分户型面积在如太阳广场三栋高层住宅，大部分户型面积在

15、150150 至至 180180之间，总价偏之间，总价偏 高，已基本滞销。高，已基本滞销。 （2）销售速度：1/12/23/24/2楼中楼。 （3）三房二厅双卫以及四房二厅为主流户型，二房户型次之。 （4）错层式户型较受客户欢迎，市场反应良好。 振宁XX 项目可行性研究报告 6 （二）南宁市高层物业的价格（二）南宁市高层物业的价格分析分析 1 1、 整体价格趋势整体价格趋势 纵观南宁高层物业的价格，各区域的价格差很大。仍是琅东的楼盘价格最高。我们调查发现从整体上来说， 该类物业的销售相对较缓慢，畅销楼盘主要集中于路段优势明显、周边生活配套完善、户型面积分配合理及楼该类物业的销售相对较缓慢，畅销

16、楼盘主要集中于路段优势明显、周边生活配套完善、户型面积分配合理及楼 盘形象良好的楼盘。盘形象良好的楼盘。 土地的稀缺性，导致城市楼盘向高空发展成为趋势。土地的稀缺性，导致城市楼盘向高空发展成为趋势。高层住宅物业作为一种高档商品，如今已经成为人们 身份、地位、财富的象征。纵观南宁近两年房价，总价偏高制约着高层物业价格的涨幅，整体均价约 3400 元 /，故未来两年高层住宅价格还将会保持平稳走势。 （三）南宁市高层物业分布区域分析（三）南宁市高层物业分布区域分析 25 3 12 6 16 0 5 10 15 20 25 琅东江南兴宁城北新城 目前，南宁高层物业主要集中在新城区及商业中心区，主要因为

17、其区域配套成熟，环境、形象高尚。 从城市发展现状分析，城市高层物业主要依托江景、湖景资源，即所处地理位置优越、良好的人文环境和从城市发展现状分析，城市高层物业主要依托江景、湖景资源，即所处地理位置优越、良好的人文环境和 区域形象、浓郁的商业氛围等条件建设。区域形象、浓郁的商业氛围等条件建设。 （四）高层物业目标客户购买因子分析（四）高层物业目标客户购买因子分析 65.30% 46.00% 34.60% 55.20% 46.80% 34.60%34% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 1 高层物业购房主要考虑因素 配套

18、环境 外型 户型 价格 发展商 付款 从调查分析中，我们发现人们对高层物业的配套要求最高，注意因为高层物业的目标客户群多为城市的精 英人士，生活、交际、工作等方面都十分重要的依赖好而齐的区域配套和环境；另外户型也是客户所主要关注 的因素之一，高层客户多为二次置业者，对户型设计要求更高；从客户考虑的因素分析看，楼盘的环境和产品 价格也是很重要的因素。 振宁XX 项目可行性研究报告 7 60.60% 67.90% 30.30% 28.60% 56%50% 63.60% 53% 42%42.30% 44.60% 13.20% 38.30% 6% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00%

19、40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 1 高层楼盘配套要求 银行 街市 中小学校 酒楼 会所 医院 停车场 公交站 健身房 游泳池 绿化公园 酒吧 大型商场 其他 客户对高层物业社区及小区周边的要求也比普通多层产品要高，对楼盘社区的配套要求有所提高，更注重 社区环境及生活的质量。 五、项目街区功能分析五、项目街区功能分析 （一）（一） 、地块所处区域功能描述、地块所处区域功能描述 本案地处南宁市中心区域，该区域是南宁市传统的商贸中心，又是南宁市传统的政治、文化、居住中心。 朝阳商圈是南宁市典型的商业闹市区，片区商业网点多，商贸物流、信息流极为发达；该区域居住人口密集， 居民消

20、费水平较高，随着市政府加大老城区拆迁、改造，中心板块居住环境不断改善，这为中心板块房地产发 展提供良好的机遇。 （二）（二） 、周边生活配套周边生活配套 1 1、学校：学校：中学：二中、四中、九中。 小学：民主路小学、共和路小学、新民路小学。 2 2、 银行：银行：中国银行、工商银行、建设银行、中国银行、南宁市商业银行。 3 3、 医院：医院：南宁妇幼保健院、骨科医院、市七医院、红十字会医院。 4 4、 运动场所：运动场所：广西区体育场、广西体专、华美娱乐城。 5 5、 娱乐：娱乐：天王星、华美娱乐城、工人文化宫。 6 6 、酒店宾馆酒店宾馆：明园新都酒店、邕江宾馆、锦华大酒店、万兴酒店、南宁

21、饭店。 7 7、 菜市：菜市：物质路菜市场。 8 8、 购物：购物：金之岛、百货大楼、万达商业广场、置地广场、金山广场、民族商场、金朝阳、新朝阳、步行街等。 9 9、 休闲广场：休闲广场：民族广场、民生广场、滨江公园、人民公园、朝阳广场。 1010、文化剧院、文化剧院：区科技馆、区图书馆、区博物馆、华纳影院、新华书城、南宁剧场、市图书馆。 1111、交通路网：、交通路网：人民路、民族大道、朝阳路、友爱路。公交车： 2、8、 、17、22、28、218 路公交车经过。 六、项目定位六、项目定位 （一）（一） 、项目、项目 SWOT 分析分析 S（优势）（优势） 与朝阳花园相距几百米，地处市中心繁

22、华地段地处市中心繁华地段。 处于人民路、公园路、友爱路交集处，公交路线辐射全市，交通便利公交路线辐射全市，交通便利。 相关生活配套设施极为完善，业主日常生活极为方便业主日常生活极为方便。 背靠人民公园，闹中取静，靓丽景观，空气清秀靓丽景观，空气清秀。 市中心片区可供开发土地希缺，本项目开发前景乐观本项目开发前景乐观。 紧邻派出所，在中心人口繁杂的情况下给业主一个良好的治安环境良好的治安环境。 所处繁华旧城区，拆迁户购买欲望强，区域人群具有深厚的怀旧情结区域人群具有深厚的怀旧情结。 市政工程使基地周边交通、形象、环境得到不断改善，升值空间大升值空间大。 已经成功开发 XX 公寓、XX 翠峰等多个

23、项目，群众对公司品牌高度认可对公司品牌高度认可。 W W（劣势）（劣势） 项目为旧城改造，将要面临拆迁的一系列问题。 振宁XX 项目可行性研究报告 8 人民东路道路较窄，商业氛围不是很浓，有待培育。 周边人员多而杂，民居凌乱，形象不是很好。 O O（威胁）（威胁） 置地广场、金之岛城市广场等区域竞争对手盘量多，优势大。 公园和广场的不断完善和建成，人们对人民公园的热情度有所下降。 区域商业氛围不浓，业态出现各自为王状况，难成气候。 T T（机会）（机会） 附近政府机关单位较集中，择邻而居，目标客户多。 友爱延长线的开通，使人车流量增加，商机增大。 比邻政府规划的澳门街，将带动人气，提升地段价值

24、。 置地广场、金之岛、澳门街的建成，将改变人们对区域的不良印象。 旧城改造继续进行，将增加相当一部分怀旧的目标客户。 南博会落户南宁，城市知名度提高，外地来邕置业者将越来越多。 （二）（二） 、项目总体定位项目总体定位 积淀深厚历史文化底蕴的现代商住楼积淀深厚历史文化底蕴的现代商住楼 （三）（三） 、产品定位、产品定位 一房一厅：4050 二房二厅：7085 三房二厅二卫：90110 楼中楼：110160 沿街独立商铺：20100 （四）（四） 、价格定位、价格定位 住宅均价：3300 元/： 沿街商铺：15000 元/： 斜坡商铺：5000 元/： 车位：50000 元/个 （五）（五） 、

25、客户定位、客户定位 1、项目周边原有居民，包括有一定经济能力的生意人、企事业员工。 2、极具恋区情结的本土南宁人，片区居住情结严重。 3、为满足居住需求或是提高居住质量的区域人群。 七、项目建设规划及进度安排七、项目建设规划及进度安排 （一）（一） 、建设方案及规划说明、建设方案及规划说明 1 1、建设方案、建设方案 本项目建设方案如下： 用地面积 3120,计划建设 1 栋 14 层高层住宅，地下室一层 1000为人防建设，地上部分总建筑面积 17300(计入容积率部分)。其中：住宅 10150，斜坡商铺 1000，沿街商铺 3000，车库 2000、超市 1000，会所 150。 2 2、

26、规划目标、规划目标 （1 1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态 性的要求，为消费者提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境，完善的基础设施、性的要求，为消费者提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境，完善的基础设施、 文明、卫生、景观优美的生活示范项目。文明、卫生、景观优美的生活示范项目。 （2 2）合理组织绿化、交通体系，使小区具有良好的空间布局形态。）合理组织绿化、交通体系，使小区具有良好的空间布局形态。

27、（3 3）吸收各项目的居住特点，创造有特色，能满足居住生活需要的环境功能。）吸收各项目的居住特点，创造有特色，能满足居住生活需要的环境功能。 （二）（二） 、建设方式及进度安排、建设方式及进度安排 1 1、项目建设经营期。、项目建设经营期。 振宁XX 项目可行性研究报告 9 考虑项目全过程所需时间，项目建设经营期计划 为 2 年。 2 2、建设方式。、建设方式。 采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期，成本和质量。 3 3、项目实施计划进度建议、项目实施计划进度建议： 1)1)工程进度计划：工程进度计划： 2006 年 1 月2 月 基础、地下室施工； 2006

28、 年 3 月9 月 主体结构施工； 2006 年 9 月2007 年 1 月 楼地面、内外墙批灰、外墙涂料等分项工程施工； 2006 年 4 月2007 年 1 月个安装分项工程穿插施工; 2006 年 10 月2007 年 1 月 室外工程施工。 工程计划进度详见下工程计划进度表工程计划进度表： 2)2)项目工程计划进度表项目工程计划进度表 年年2006 年年2007 年年 工程名称工程名称 1 季季2 季季3 季季4 季季1 季季2 季季3 季季4 季季 基础、地下室基础、地下室 结构、主体结构、主体 装饰等分项工程装饰等分项工程 安装工程安装工程 室外工程室外工程 八、项目投资分析八、项目投资分析 （一）（一） 、成本估算、成本估算 根据项目建设方案和对目前建筑市场及房地产营销成本的调查，对项目成本进行测算，得出项目总投资 5265.355265.35 万元。各分项成本的预测情况，详见项目成本估算表 。 项目成本估算表项