华联某时代广场中心可行性研究报告兼项目建议书.doc

《华联某时代广场中心可行性研究报告兼项目建议书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华联某时代广场中心可行性研究报告兼项目建议书.doc（32页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、华联 XX时代广场中心可行性研究报告兼项目建议书中外合资杭州华联经济开发有限公司华联. XX时代广场中心二00五年二月二十八日目录1总论1.1 合资各方概况1.2 合资公司概况1.3 编制依据1.4 主要技术经济指标1.5 主要结论与建议2项目背景与必要性 2.1 项目背景 2.2 项目开发的必要性3市场预测与营销设想3.1 写字楼市场分析3.2 宾馆、饭店业市场分析3.3 商场市场分析3.4 营销设想4自然条件 4.1 项目地址 4.2 自然条件5建筑设计方案 5.1 项目范围与开发规模 5.2 项目方案设计6环保 、消防和安全 6.1 环境保护 6.2 消防 6.3 安全防范7建设进度初步

2、设想 7.1 项目实施进度 7.2 项目建设与运行管理8投资估算和资金筹措 8.1 估算说明8.2 投资估算和使用说明8.3 资金筹措9财务评价 9.1 销售收入的估算 9.2 总成本费用的估算 9.3 销售税金利润及分配 9.4 财务盈利能力分析 9.5 不确定性分析附表、附件1 总论1.1合资各方概况 （1）中方：浙江华联XX石化有限公司成立于2003年3月，是由华联控股股份有限公司、浙江展望控股集团有限公司和浙江加佰利控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。公司注册资金： 9.7亿元人民币。 公司主要生产、加工、销售精对苯二甲酸及聚脂切片、化学纤维等相关化工产品和原辅材料（精对苯二甲酸，

3、简称PTA，为生产聚脂的主要原料）。公司第一期年产45万吨PTA项目，总投资24.3亿元，位于浙江省绍兴县滨海工业区。该项目于2003年2月动工建设，预计到2004年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大、预计建设工期最短的PTA项目，也是浙江省首个特大型PTA项目。 目前，公司正在积极筹备PTA二期项目。二期项目建成后，华联XX石化的PTA年总产量将超过100万吨。在未来的35年里，公司将建成年产量超过200万吨的PTA生产规模。 （2）外方： XX投资有限公司 （NATURAL VICTORY INVESTMENT INC.） 注册地： 英属维尔京群岛 法定住所： 英属维尔京群岛法定代表人

4、： 公司成立于2004年3月，主要经营房地产，对外投资1.2 合资公司概况企业名称：杭州华联经济开发有限公司经营范围：开发、建设、销售、出租华联XX时代广场经营期限：15年投资总额：约12亿注册资本：2990万美元出资比例：浙江华联XX石化有限公司 66.56 XX投资有限公司 33.44组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制收益分配：按出资比列分配，风险按出资比例承担。企业宗旨：引进外资，加快杭州XX新城的建设，获取满意的社会效益和经济效益，促进杭州社会经济的更快发展。1.3 编制依据 1、杭州市国土资源局， 国有土地使用权挂牌出让文件杭政储出（2004）41号。 2、杭州市国有土地使用权

5、挂牌出让补充公告。 3、杭州市国有土地使用权出让合同。 4、杭州市XX新城建设管理委员会，土地开发补偿协议。 5、合资协议书。 6、合资各方营业执照、资信证明、财务报表等。7、用地红线图。1.4 主要技术经济指标总用地面积 48067平方米总建筑面积 约170064平方米 宗地组成占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率建筑密度绿地率D021603736222635%25%D022647238832640%20%D031314132852.52.525%35%D041086821736225%35%D071154940421.53.535%25%合计480671700643.5注：其中保留100

6、00M2作为企业总部办公用房。项目总投资额 12亿元人民币1.5主要结论与建议1、根据杭州市XX新城详细规划定位，强调高起点规划，充分考虑21世纪现代化大都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性， 反映出杭州市鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一。本项目位于中心商务区：（1） 东南面钱塘江和城市绿地， 城市副阳台；（2）东面正对杭州大剧院；（3）西北面对市民中心。地理位置优越，交通便捷， 公建配套设施条件齐全。2、本项目集高档五星级酒店、写字楼、酒点式公寓为一体。功能定位明确， 能充分体现杭州市营造高品位的城市环境特色，使其成为XX新城文化商务中心区的最醒目的亮点

7、。3、经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，资本利润率为29.8%，自有资本内部收益率为24.6%， 通过敏感性分析可知其具有一定的抗风险能力， 项目在经济上可行。4、综合分析， 本项目有利于XX新城中心商务区的繁荣和稳定，对于加快XX新城的建设步伐，美化城市环境， 提高城市的整体形象和素质， 促进经济发展都具有积极意义。建议上级部门予以重视和支持。2项目背景与必要性 2.1 项目背景1、杭州房地产市场现状及发展趋势a、关于需求现代宏观经济的研究应该是以“需求”为核心的。那么，究竟什么是“需求”呢？经济学上的“需求”，是指在某种价格下消费者愿意而且能够购买的量。它是购买能力和购买欲望的结合

8、，两者不可或缺，否则就不可能形成有效需求。需求的决定要素主要有四个：收入、价格、嗜好与预期。其中消费 者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及其对未来包括自己的收入和商品的价格的预期决定购买欲望。理解了这一点，我们再来看房地产市场的需求现状。为了表述方便，我们把需求按以下进行分类：一、新“杭州人”：即杭州市区（含萧山和余杭，下同）非农业户籍人口的自然增长和人口净流入（城市化、在杭就读或就业的大学生等）引起的机械增长，同时还有新增的暂住人口。这部分人属于迫切需要改善住房条件的群体（总需求量大约350万平方米/年）。但是，由于收入较低（很多外来新增人口几乎是在杭“白手起家”的），在目前杭州平均房

9、价收入比高达131（已稳居全国第一）的情况下，大多数人无力购房。因此，这一群体有较强的购买欲望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。二、老“杭州人”：指原来的杭州市区非农业户籍人口。在谈这部分人的住房需求时，我们首先要问一个问题：究竟是什么因素促成了杭州（或者全国）房地产市场近几年的超常规发展呢？很多人都会说是城市化或者居民的消费结构升级，这样的说法固然不能说错。但还有一个现象应该引起足够的注意：房地产市场从1998以来的高速增长，在时间上是与住房体制改革的步伐正好一致的。这种政策变动导致的需求集中释放是催生房地产业1998年至今长达六年高速增长的最重要原因。短短六年间，杭州的人均住房建筑面积

10、已经从18平方米增加到25平方米左右。住房品质更是获得快速提升：住宅成套率从不到60%提高到现在的95%左右。可以说，目前老“杭州人”的基本居住需要已经得到初步满足，接近80%的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们的需求更多的是希望借购买不动产实现保值、增值的投资目的。因此，这部分人虽然有购买能力（平均薪资较高而且既有的住房可以提供融资抵押），但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。三、拆迁安置：指因旧城改造（二次城市化）和城市公共工程建设拆迁安置所形成的被动住房需求。如果没

11、有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。参照国际通行的房产折旧率，杭州每年因拆迁形成的被动需求为160万平方米左右。但是，随着拆迁成本的加大、私有产权保护力度的加强，拆迁的难度正日益提高。在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正在缩小，旧城改造的拆迁速度也在放缓，其主要的政策诱因是6月14日国务院办公厅下发的关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知。该通知的初衷，是缓解因拆迁积累的各种社会矛盾，客观上它也使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。四、投资需求：虽然投资需求并非独立于上述诸项之外的另一种独立的需求类别，但由于它对市场反映最为敏感、影响供求关系和受供求关系影响最明显，

12、因此有必要给予重视。决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发生了根本性转变，但随着价格的过快上升、房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。加上一些地方性政策性因素（比如：以“开征期房转让契税，二手房恢复征收20%的个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量的50%”等为主要内容的所谓杭州“房产新政”1月1日起开始实施；自7月1日起工商银行将要求在杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成；一些银行出台对建筑年代在1990年以前、面积在40平方米以下的房源停止按揭的政策，等等）和

13、加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。因此，这部分需求也同样在缩小。综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非是杭州独有。只是由于杭州的房价收入比更高、投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而已。b、关于宏观调控一些人喜欢将房地产市场出现“调整”和当前的宏观调控联系在一起，这两者之间所具有的因果关系：一、货币政策此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量、抑制投资过快增长，从而防范金融风险、保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。目前看来，这一政策是有效的。但由于货币政策效应的最终显现有69个月

14、的时滞，因此它对宏观经济的影响要再过一段时间才能更好地看出来。不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引起的，其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧的货币政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。二、财政政策相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。税收、政府采购、转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。我们见得最多的只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。最典型的事件是斥资百亿元的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要权威部门予以确认的消息，但它仍具有一定的标志性意义：即中国多年的扩张性财政政策已经走到尽头了。三、土地整风2004年接二连三的土地

15、收紧政策后，7月，新一轮土地市场查处工作展开。同时，为打击土地囤积、闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划许可证设立期限：即两年内必须完成规划指标，否则就取消规划许可证。从而缓解土地供应紧张的矛盾。因此，虽然有人认为土地市场“收紧”后会造成一级市场上土地出让的暂时短缺，但对市场的清理整顿其实也从另一方面迫使此前大量闲置的开发用地进入二级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的（考虑到政策的“倒计时”特征，短期内甚至还会超过以往的供应量）。四、行业政策2004年4月28日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由20%提 高到35%以上，房地产正式进入调控行业大名单。提升资本金比例的目

16、的很明显：降低金融风险。因此，这一政策的实施结果将促使企业进入新一轮洗牌。一些小、散、乱，负债率过高、缺乏实力的公司将被清理出市场。而另一些资金充足、实力雄厚的企业将填补其空缺，从而获得更大、更多的发展空间（目前这一趋势已经相当明显）。c、未来走势在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房地产形势得出这样的结论：一、房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢房地产市场出现所谓的“调整”，与当前的宏观调控有关，但更是一次全行业的自我调整。宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快而已。杭州房地产投资已连续多年以高于GDP增长率23倍（30%45%）的速度超常规增长，目前的年投资额占GD

17、P的比例已经高达10%左右。这样高的速度与比例是通常所认为的“城市化”或“消费需求升级”无法解释的，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似的国家（比如1850年的英国、1910年的美国、1950年的日本、1965年的韩国）所从未经历过的。正如前面所述，形成这种结果的核心原因是政策性需求的集中释放。随着政策效应的逐渐减弱，这种独一无二的速度是不可能持久的。二、在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变也是全国性的。但也必须充分认识到房地产行业的地域性，也就是说，房改政策实施越早、房价收入比越高、需求透支越多的地区（如杭州、西安、沈阳、北京

18、、南京、大连、上海、青岛、长春、贵阳等）其投资风险也越大；而一些发展相对较慢的地区（如南宁、哈尔滨、海口、太原、天津、苏州、长沙、郑州、济南、兰州、西宁、成都、呼和浩特、乌鲁木齐等），则由于仍有较大的上升空间，风险相对较小。另外，有一个现象也要引起注意：像广州、深圳这样的市场发育成熟、已基本度过非理性投资时期的地方，在此次调整中波动相对会较小，基本不会有大的回落。三、长期来看，房地产仍有巨大的发展空间。 对于供需状况变动导致的行业短期调整，我们完全不必盲目悲观。从长期来看，中国房地产业的发展速度仍将快于GDP增长率，总体供不应求的状况还很难在短短几年内改变。政策效应消失后，未来推动房地产发展的

19、力量主要来自于城市化与消费结构升级，两年后它们将刺激这一行业形成新的供求均衡，并以高出GDP增长率4%（即12%20%）左右的速度获得长期、稳健的发展四、房价走势由于需求正在萎缩，但近两年内的供给不会发生太大的变化（随着对土地市场治理整顿力度的加强，开发商囤积的多达70万亩土地将在一定时限内转化为产品投入市场；宏观调控虽然会使投资规模缩小，但政策效应尤其是货币政策具有时滞，也不会立即大幅影响投资量），因此，部分价格下降将不可避免。价格的变动具有以下鲜明特征：1、降价从老、小、差、远的低端二手房开始，这类二手房由于保值性差，将被迫首先降价；2、新房年内降价不明显，真正的价格变动将会出现在2005

20、2006年。今年的均价仍将比2003年高，幅度大约在6%10%左右（但这是建立在成交量降低、空置率提高的基础上的）。其原因是：目前虽然有的楼盘逐渐滞销，但开发商的思维逻辑是：房子是人们生活的必需品，需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买的。他们忽视了这样一个基本道理：虽然房子是大多数人“非买不可”的商品，但相对于房改刚开始的前几年，目前的需求还远没有急迫到“非现在买不可”的地步。由于房地产并非如农副产品一样是充分竞争的市场，其价格的变动并不和供求关系变动同步。也就是说，开发商基于预期作出价格调整的决定也是存在时滞的，这样就造成了价格黏性：即价格调整总是慢于或快于供求关系的真实变动，它

21、们之间的关系不是同步与即时的。3、高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定的一小部分人，他们对价格并不敏感。因此，在大部分产品降价的同时，极少数特定地段、特殊品质的稀缺性楼盘（如西湖周围、XX新城区域）甚至会继续涨价。总之，当前我们面临的是一次房地产全行业、全国性的调整，这种调整是为了今后更好地发展，既是不可避免的，也是暂时和正常的。只是，它对像杭州这样的房价过高、投资比例过大的地区影响幅度将会更大一些。但它决不预示着房地产业“冬天”的来临。恰恰相反，在这一轮调整过后，房地产市场将获得更好、更稳健和长期的发展。目前看来，这样的调整至少可以带来三个好处：1、老百姓将可以买到更便宜、品质更高的房子

22、，享受到更优质的服务。2、价格的下降将使原来的大量潜在需求转为有效需求，从而有利于整个行业的长期健康发展（从这个意义上说，也许将此次房地产业的调整比为“刮骨疗毒”并不为过）。3、由于全行业平均利润率最终会下降到正常水平，将迫使企业不断创新，提高效率，提升管理水平和经营能力，降低成本，以适应更公开的土地市场、更透明的运作空间、更激烈的竞争形势的要求。从而促进行业优胜劣汰，通过新一轮洗牌，房地产开发企业更明显地向集团化、专业化、品牌化方向发展。2杭州市XX新城概况a.XX新城区域位置XX新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。与开阔的钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山

23、国际机场约18公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，规划面积约15、8平方公里。计划分两期实施，沿江近8平方公里的区域为一期工程，其中XX三桥下游（清江路）至运河出江口一带为XX新城的核心区，即杭州未来的中央商务区（CBD）；由秋涛路、庆春路、之江路、清江路围合而成，占地 约4平方公里，规划总建筑面积约650万平方米。余下地块为二期工程。b.XX新城建设背景杭州以其秀丽的自然风光、深厚的历史文化积淀、坚实的经济基础而闻名天下。在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入WTO的机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应“构筑大都市、建设

24、新天堂”的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态，杭州的城市发展将由围绕西湖建设发展的西湖时代跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的钱塘江时代，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是杭州XX新城。XX新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”。 c.XX新城规划定位XX新城在建设伊始，就强调高起点规划，充分考虑21世纪现代化大都市的特点，突出规划

25、的前瞻性和承继性，反映出杭州市的鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一，避免出现城市趋同化和千城万市一个面的现象，突出“开放大气”的钱塘江城市景观特色，与“精致和谐”的西湖城市景观相辉映。为做好XX新城规划，先后委托上海城市规划设计研究院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，邀请德国欧博迈亚公司进行规划咨询，并广泛征求国内外规划专家和杭州市民的意见。根据XX新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积4平方公里, 可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休

26、闲游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是XX新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧将建设杭州大剧院等标志性建筑。新城规划具有低密度、高容积率和高绿化率的特点，将集中杭州的现代化建筑群，体现自然与人和谐统一的生态环境。由于XX新城坐落在江面宽达1000米的钱塘江畔，因此新城规划强调钱塘江时代的开放、大气、豪迈和临江性特点，建筑密度和高度控制等要与钱塘江相呼应，建筑的标识性应充分体现杭州的城市个性、城市区位优势、城市历史、城市特殊资源和城市支柱产业。同时，新城规划还勾划出杭州的西湖-钱塘江城市轴线，城市轮廓线从钱塘江和西湖两个方向清晰可见。d

27、.XX新城未来展望未来的XX新城，将充分发挥产业关联度和积聚度效应，成为大中型企业寻求更大程度的发展和创造更多商机的工作平台，展现杭州市得天独厚的自然风光，发挥全省政治、经济、科技文化中心的作用，成为杭州城市化现代化进程高效能的驱动器。未来的XX新城，将成为杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可持续发展新的增长点，它将是即体现时代特征、杭州风格、XX特色，又具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城。从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”绝非要割断城市的历史，而是今后杭州整个城市建设中心的转移，再造一种先进的、现代的、国际的文化，形成未来杭州大都市的“心脏”。通过建设XX新城，提

28、高杭州的城市品位，改善城市的生态环境，完善城市的基础功能，提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发展。可以这样说，建设XX新城是杭州构筑以钱塘江为轴线，“一主三副、双心六组团、六条生态带”城市新格局宏伟交响乐中的第一乐章。现在，经过近一千个日夜的奋战，一座以开阔的钱塘江为背景，体现自然与人和谐共生的生态理念，充分延续历史文脉的现代、大气的杭州城市新中心和商务中心（CBD）已日益清晰地崛起在钱塘江畔。它将与秀丽的西湖山水交相辉映，共同奏响新世纪杭州城市建设的史诗新篇章。3杭州市XX新城建设状况作为杭州未来的新中心，这块位于杭州市城区东南部，距离西湖风景区约4.5公里，萧山国际机场约18公里的“待

29、垦地”，东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至XX二桥、艮山西路。自2001年XX新城的总体规划确定下来后，在这片土地上先后完成了杭州大剧院等一系列令市民瞩目的工程。2001年7月1日杭州大剧院的开工建设，2003年内装修竣工，目前一投入使用。XX新城是关系“大杭州”战略发展的重要建设项目，其规划的出台应体现科学性、严肃性。有专家指出，近江小区的这一现象反映出目前城市建设中的一个老问题。这一问题在实践中并不是完全不可避免的。一方面，老规划在批出去的时候，应该要为将来的新规划作一定的准备和“预热”，留下余地；第二方面，新规划在制定过程中，要建立在已经批出的规划基础上，做到最大可能的科学化，而

30、不是老的归老的，新的归新的，最后都以“合法”的名义各管各；第三方面，在新规划遇到老规划阻力的时候，政府应把握全局，采取补偿等手段，适当进行调整，以确保新规划的完整体现。基础设施：XX新城基础设施的建设按照高强度投入和高标准建设的原则实施，力求形成完善的和高标准的基础配套设施。根据杭州市委、市政府关于XX新城建设“两年打好基础，五年基本成形，八年全面竣工”的总体目标，两年内完成各项基础设施的建设。新城隧道的通车，XX新城建设的全面推进，使新城住宅成了众人瞩目的焦点，各大开发商纷纷借此良机加大开发力度，如钱塘江北岸规模大、综合服务性强的高品质住宅组群“XX时代”面市销售，东部开发龙头企业滨江房产旗

31、下的金色海岸、金色家园两大金色系列房产项目陆续上马建设，中天、宋都、大元等开发商加紧招标地块的规划设计工作钱塘江北岸已成为目前杭州开发最火热的地方。经批准，杭州国际会议中心建设用地面积约 4.78万m（以实测为准），以国内一流、国际先进的大型会议中心和超五星级酒店为主，同时满足中小型高档演示、展示活动的需要，属大型高层城市公共建筑。总建筑面积12万m左右（含地下部分）,主要设有大宴会厅1个（面积2200 m），国际会议厅1个（1000座左右），其他大小会议厅室约20个，330-350间客房及相应的餐饮、康乐等配套设施。建筑高度约85米 交通：新城的交通布局以可达性和便捷性为特点，充分考虑新城内

32、的交通流量并有效避免过境交通对内部交通的影响。目前，区块内的“两横九纵”（富春江路、XX路、新安江路、灵江路、曹娥江路、椒江路、望江路、庆春路、浦江路、奉化江路和衢江路）已经启动，其中新安江路、灵江路、衢江路将于年底前完成；而连接钱塘江与西湖的主干道解放路延伸工程已于8月底开 工，将于2004年8月全面通车，届时，西湖与钱塘江的距离将缩短为4.5公里。环境：建设在钱塘江畔的XX新城以绿色新城为其建设理念，水景的利用和大面积的绿色公共空间是新城的特色；XX新城水体景观主要从观水和亲水两个层面来体现，根据钱塘江防浪墙的特点，运用城市阳台的理念，形成江边生态带，最大限度地接近水体；充分利用区域内外的

33、丰富水系，沟通诸多水体，体现杭州以“水”著称的特征。 新城绿化坚持“以人为本，以活动为中心”的原则，结合区内水系的布局，强调绿化的系统性和网络性，注重商业旅游功能与绿化功能的复合，关注广场、道路、街景、雕塑、喷泉及河道景观绿化等的设计与建设，着力营造诗意般的城市栖居空间。地下空间：在地下空间利用方面，注重提供多样的活动性设施，充分考虑地下空间与各种交通方式的便捷联系以及自然采光的利用。九通一平：高起点、高投入建设新城的基础设施是XX新城的宗旨，高质量的地下管网系统和高科技的数字技术在新城的基础设施建设中得到充分体现。目前，排水、排污、天然气管道、220万电缆的上改下等工程正在进行中。4本项目提

34、出背景根据杭州市国土资源局“国有土地使用权挂牌出让文件”杭政储出（2004）41号地块由杭州华联经济开发有限公司负责开发。随着杭州市XX新城的高起点、高投入建设新城是XX新城的原则，充分发挥规划的前瞻性和指导性，也就是说由“西湖时代”跨入“钱塘江时代”从与未来XX新城中央商务区相匹配而言，华联XX时代项目建设的前景看好。华联XX时代本项目的开发建设将全面带动XX新城区域商业繁荣和房地产市场的升温，形成杭州市的标志性建筑，并推动XX新城的开发建设步伐，形成高档次、高品位的城市景观，为XX新城建设增添新亮点。2.2 项目开发的必要性1、是加快XX新城建设工程的需要市委、市政府对于XX新城建设非常重

35、视，要求全力打造杭州大都的心脏，自1990年规划工作者提出“跨江发展，组团布局”的城市宽间发展战略以来，历经10余年，XX两岸已成为开发的热土。2001年3月杭州市区扩大，萧山、余杭最终并入杭州市区，2001年7月1日杭州大剧院的开工建设，2003年内装修竣工，目前一投入使用，标志着杭州城市建设已经从以西湖为中心、背江面湖反展的西湖时代，迈向XX为轴线、两岸组团发展的XX时代。XX新城的核心区定为杭州的市级公共中心之一，具有行政办公、金融、贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能的区域和大都市的心脏，核心区的建设具有十分重要的意义。华联XX时代项目的启动将能大大加快XX新城的建设步伐，并与其它

36、区块建设工程遥相呼应，相互衔接，成为XX新城的一大亮点，项目建成后，将与杭州大剧院、国际会议中心、市民中心相呼应，全面提升XX新城的形象。2、是加快XX新城中央商务区建设步伐的重要杭州 “十五” 期间杭州发展的总体要求是：坚持以邓小平理论和党的基本路线为指导，认真贯彻江泽民同志“三个代表”的重要思想和党的十五届五中全会精神，围绕率先基本实现现代化的目标，以发展为主题，加快推进工业化、城市化、信息化；以结构调整为主线，不断增强城市综合竞争力；以改革开放和科技进步为动力，努力提高市场化、国际化和高新技术产业化水平；以提高人民生活水平为根本出发点，不断满足人民群众日益增长的物质文化需要，努力营造生活

37、居住的天堂、旅游购物的天堂、求知创业的天堂，为把杭州建设成为经济强市、文化名城和现代化国际风景旅游城市而奋斗。杭州率先基本实现现代化的总体部署是：杭州率先基本实现现代化的总体部署是：第一步到2005年，六个城区和萧山、余杭基本实现现代化；第二步到2010年，全市基本实现现代化，经济社会发展力争达到中等发达国家水平。根据以上总体要求和部署，必须坚定不移地贯彻以下指导方针：（1）坚持以现代化总揽全局，推进社会生产力跨越式发展；（2）坚持调整优化结构，增强城市综合竞争力；（3）坚持改革开放和科教兴市，为经济社会发展注入新的生机和活力；（4）坚持环境立市，打响“住在杭州”、“游在杭州”、“学在杭州”、

38、“创业在杭州”品牌；（5）坚持以城市化为突破口，促进城乡经济共同繁荣；（6）坚持依法治市，为发展社会主义市场经济提供良好的法制保障；（7）坚持走可持续发展之路，促进经济社会和人口、资源、环境的协调发展；（8）坚持不求所有、但求所在，大力优化整合省会城市的各类资源；（9）坚持“两手抓，两手都要硬”，促进物质文明和精神文明共同进步；（10）坚持以人为本，不断提高人民生活水平和生活质量。华联XX时代项目位于XX新城核心位置，其周边商务网络逐步形成优势明显，华联XX时代形成的商业、餐饮、休闲娱乐高级写字楼、酒店及酒店式公寓楼越17万平方米，届时国内外商业巨头云集与此将迅速提升XX新城的档次。3、杭州奋

39、斗目标和主要预期指标a、奋斗目标和主要预期指标“十五”期间杭州经济社会发展的奋斗目标是：年均经济增长率保持在10以上，主要经济指标在全国省会城市中继续保持领先地位，力争成为经济总量大、运行质量高、综合实力强的城市；建立比较完善的社会主义市场经济体制和全方位对外开放格局，力争成为运行机制活、外向程度高、竞争能力强的城市；科技教育加速发展，人才集聚能力进一步增强，力争成为学习氛围浓、创新能力强、信息化程度高的城市；基础设施进一步完善，生态建设和环境保护得到加强，力争成为服务功能全、综合环境好、发展后劲足的城市；各项社会事业全面发展，精神文明建设和民主法制建设取得明显进展，力争成为市民素质好、文化品

40、位高、社会秩序优的城市；城乡居民收入持续增加，社会保障体系较为完善，力争成为就业机会多、消费需求旺、生活质量高的城市。b、主要方面的预期目标是经济发展再上新台阶。到2005年，全市国内生产总值年平均增长10%以上，按2000年价格计算达到2200亿元，人均国内生产总值达到3.3万元（约4000美元）；地方财政收入有较大增加。产业结构形成新格局。第三产业在国民经济中的比重进一步提高，三次产业结构比例调整为5.548.546；产业层次明显提高，规模以上工业中高新技术产业增加值比重达到35%；旅游业增加值占国内生产总值的比重达到6.7%；科技进步对经济发展的贡献率不断加大，经济发展后劲明显增强。经济

41、体制确立新优势。深化改革，推进体制创新，基本形成比较完善的社会主义市场经济体制，更为合理的国有经济布局和所有制结构，广覆盖、多层次、独立于企业之外的社会保障体系，规范、有序的市场体系，廉洁高效、运转协调、行为规范的行政管理体制，为我市经济和社会发展提供强大的体制保障。对外开放取得新进展。发展开放型经济，确保外贸出口稳定增长，利用外资水平大幅度提高，参与国际国内经济合作与竞争、吸引优势企业的能力明显增强，形成全方位、多层次宽领域的对外对内开放格局。到2005年，全市新批协议外资额五年合计55亿美元，实际利用外资额五年合计力争达到38亿美元；当年进出口总额（不含省）达到100亿美元，中出口额达到6

42、0亿美元。 城市化有新突破。城市化水平达到45%以上，全市总人口650万人左右，人口自然增长率控制在4以内；基础设施现代化水平大幅度提高，中心城市综合功能特别是要素集聚和经济辐射功能明显增强，初步形成杭州都市区格局；中小城市和重点城镇发展明显加快。 人民生活得到新提高。城镇居民年人均可支配收入达到14000元，农村居民人均可支配收入达到5600元；城镇登记失业率控制在4%以内；居住条件进一步改善，市区居民人均居住面积达到12.5平方米。人民小康生活更加宽裕，市区进入初步富裕阶段。 社会文明实现新进步。全市基本普及高中阶段教育，同龄人口高等教育毛入学率达到30%；文化产业和体育、卫生保健有较大发

43、展；环境保护、绿化水平进一步提高，市区污水集中处理率达到70%，市区和各县（市）城空气质量达到二级标准以上；社区建设进一步善，市民的思想道德、综合素质、民主法制意识有较大提高，努力创造安定的社会环境和文明进步的社会风尚。由于杭州未来经济的迅速发展，房地产升温带动投资增长，使整个房地产市场发展势头良好。本项目是XX新城建设工程的组成部分，开发的商业写字楼等面积达170064平方米，规模大、功能全、技术含量高、社会广告效益显著。通过大规模投入运作，必将带动XX新城及其它区块的成片开发，进一步推动商业及房产市场的发展并刺激高质量商业房产需求。另外，通过本项目的运作，可以接收消化和吸收国内外先进理念，

44、规范市场竞争秩序，对引进国内外较多的巨头企业，给XX新城带来更大的经济效益，是具有深刻意义的。综上所述，从华联XX时代项目所处的地理位置，开发投入规划设想看，其对XX新城中央商务区的形成，对XX新城建设和促进经济发展都举足轻重，并能较大改善杭州的投资环境，促进现代化新区的建设，项目建设十分必要。3 市场预测与营销设想3.1写字楼市场分析1、杭州写字楼市场透视a、市场回顾从2003年开始，杭州的写字楼市场开始走出低迷，逐渐升温。据富瑞机构调查，2003年全年杭州写字楼预售面积为56万平方米，而实际成交面积为62万平方米。戴德梁行的报告则显示，杭州写字楼市场在2004年上半年继续显现平稳发展的态势

45、，写字楼均价达到8716元/平方米，比去年下半年上涨338元/平方米，部分区域高品质写字楼有1000-2000元/平方米的涨幅，在建写字楼预订、销售形势也相当不错。目前，庆春区块的高档写字楼，均价11000-15000元/平方米，平均日租金在2.5-3.5元左右；武林区块的高档写字楼，均价11000-13000元/平方米，平均日租金在2.5-3.2元左右；黄龙区域的高品质写字楼，均价在13500-16000元/平方米左右（有产权的更高些，没产权的相对低些），最高日租金超过6元，而平均日租金水平在4-4.8元/平方米。从价位上讲，目前写字楼价格仍与同地段的住宅价格持平，而建安成本、技术含量则远远

46、高过住宅，又是能持续产生价值的生产工具；从租金回报上讲，写字楼不比商铺低，而很多地段的商铺价格早已超过20000元/平方米。所以，无论是自用还是投资，写字楼均非常有潜力。b、供应2002年，杭州市区写字楼预售面积为33.19万平方米，同比增长31。7。杭州的写字楼市场在过去的一年当中出现了众多具有新概念的写字楼盘，例如“写字楼”、“景观式写字楼”、和“LOFT写字楼”等多种概念，在市场上一定程度地吸引了购房者的关注。c、需求 通过2003年10月份房交会期间的文卷调查，目前杭州写字楼的潜在购房者对于写字楼的需求主要体现为写字楼为主要求“生态优先”、“以人为本”，而XX新城的中央商务区（CBD）

47、则正是杭州成为未来大都市的“心脏”。2、杭州写字楼客户群预测a、国内外、外商驻杭机构将是写字楼主要客源今后十年，新一轮杭州城市总体规划提出：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的发展战略，提出南拓，北调，东扩，西优的发展方向，并明确了东动，西静，南新，北秀，中兴的发展格局，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带的开放式空间结构。XX新城的规划定位是大都市杭州的新中心和中央商务区（CBD）。为建设绿争、大态、环保与城市繁华相融合的现代化新城，突出“开放大气”的钱塘江城市景观特色，与“精致和谐”的西湖城市景观相辉映，国内外众多专家对XX两岸的发展进行了长期的卓有成效的设计与研究。最终规划的XX新城具有以城市新中心为核心的行政、金融、商务和文化服务功能，与国际接轨的旅游功能，可持续的生态功能和高品质的居住功能。市委