南昌市某房地产开发可行性研究报告.doc

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1、XX国际可行性研究报告 南城国际XX国际XX国际项目开发可行性设计报告2010.12目录 一、摘要3 二、项目总论10 三、项目投资环境及市场预测12 四、项目产品设计及产品定位18 五、项目销售价格21 六、项目开发与销售计划26 七、工程项目的财务分析32 八、工程项目的不确定性分析36 九、附表40第一篇：摘要房地产行业在中国是一个神话、这么说一点也不过分。即使在08金融危机的洗礼过后、国家出台相应的宏观调控政策遏制房价的上涨。人们根深蒂固的居家买房思想决定着房地产的未来不会黑暗，房地产产业还是有着固有的生存和发展空间。在今年全国乃至世界通货膨胀的大背景下、我相信只有不动产等实物资本才是

2、人民币保值升值的首选，那么房子无疑是最好的选择。所以房地产行业依然生机盎然、资金不断涌入的产业。本研究报告主要针对于近期在南昌青云谱区的一宗地块标号为:JDP1045宗地的房地产市场开发、产品定位、开发投资风险以及获利能力的分析。并对开发此项目在经济上做出一个大体的评价。这样有利于调控指导整个项目的开发和展开。用智慧和经济的眼光理性的对次开发项目作出 分析判断。 第二篇：项目总论一 项目背景1. 项目名称：XX国际2. 项目提出的理由和依据房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快南昌市青云谱区的产业结构和消费结构的调整，青云谱城区的发展。2010年

3、房地产市场虽然受到CPI飙升，通货膨胀的影响，但南昌市青云谱区标号：JPD1045地块还是有很大的开发价值，能够为青云谱区未来作为城市副中心的发展定为奠定良好的基础。为了南昌市老城区的重新繁荣崛起，本单位决定规划、开发XX国际。青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。青云谱将积极优化产业结构，在创新升级中实现老城的重新崛起。二 项目概况1建设地点南昌保温瓶厂地块，土地标号：JPD1045。即位于南昌市何坊西路。东至三店村、南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍区）、西至京山新街、北至何方西路和保温瓶厂宿舍。地段距离南昌八一广场约5分钟的车程，属市中心稀缺地块。2建设规模土地面积

4、62304平方米（合93.46亩）。土地用途为居住、商业、办公（兼容旅馆业）。出让年期为住宅用地70年；商业、办公、旅馆业用地40年。主要规划要求：容积率2.5；建筑密度30%；绿地率28%。套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积60，商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计容积率部分）30控制。3项目地段所属区域概况1“先有青云谱，后有南昌城”走进青云谱，绿意盎然的象湖、古风古韵的梅湖与四通八达的交通、鳞次栉比的高楼大厦形成鲜明对比，彰显出传统与现代交相辉映、幽静与灵动相互融合的独特魅力。作为南昌市“银三心”繁荣板块之一的青云谱区正以厚积勃发之势，加快经济发展方式转变，实现跨

5、越式大发展。在未来的城市发展中，青云谱区将会以积极的心态面对“鄱阳湖生态经济区”发展战略。青云谱区定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。今年将重点规划完善好城区总体规划青云谱区分区规划；新昌XX控规、象湖区域控规等片区控规及专项规划青云谱区商贸服务业发展规划、青云谱文化产业发展规划、八大山人文化旅游发展等三大类规划。以此拉开城区发展新框架，绘制城区发展新蓝图，全力构筑宜商、宜居城区2五大板块构筑昌XX新格局青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板快：一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内

6、营业额达200亿元。二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、南昌印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点为核心的现代商务经济带。把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约1平方公里的区域打造成一个动感都会昌XX。四是以解放西路/洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中寰场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。五是以八大山人梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造集艺术培训集中地、主题摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。同时以天沐五星级宾馆项目、

7、象湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。通过上述五大产业板块的建立，构筑昌南繁荣新格局。青云谱区确立了加快经济转型步伐、打造生态文化新城的发展思路。404项目周边景观及四至四至东至三店村、南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍区）、西至京山新街、北至何方西路和保温瓶厂宿舍。周边景观抚河公园：抚河公园以抚河水面为中轴，包括东、西两岸，北起滕王阁，南至将军渡闸，全长4.6公里，占地面积68.3公顷，其中绿地面积28.3公顷，水面面积39.9公顷，由水面、南浦园、里洲园、桃苑园、建设园构成。象湖风景区象湖风景区座落在南昌城区西南部，北起灌

8、婴路，南至梅湖，东临施尧路，西倚象湖西路，规划建设面积6.65平方公里(含水面积4.55平方公里)。随着南昌市创建现代花园英雄城市进程的不断深入，为改善城市生态环境，提升城市品位，提高市民生活质量，象湖风景区于1998年按照市委、市政府沿湖一片绿，依湖处处景，绕湖活水系，靠湖聚财富，做好山水文章，营造一方天地的规划要求破土动工，经过建设成为一座以本土文化为典型特征的，集生态保护、旅游观光、休闲度假、水上竞技等多功能为一体，具有鲜明的中国古典园林风格的风景区。现已形成一环、二堤、三带、六区、八景。(一环：环湖一条路;二堤：长堤、短堤;三带：东线风光带、西线风光带、北线风光带;六区为：灌婴城景区、

9、北湖景区、万寿宫景区、南湖景区、生态湿地景区、江南水乡景区;八景为：灌婴城楼、章江晓渡、豫章台、隆兴岛、天鼋风荷、铁柱仙踪、国际垂钓、妙济山庄。)梅湖景区八大山人梅湖景区位于南昌市青云谱区南面，景区以八大山人纪念馆为核心，把历史、文化、生态作为景区之魂，将人文历史、自然生态、地域特色、园林艺术等巧妙融合，断续的山丘、曲折的水面与亭台、曲廊、洲岛、桥堤、奇石等既浑然一体，又将广阔的空间分割成大小十余处山水环抱、景致各不相同、特色鲜明的风景群。景区内有一代画圣八大山人的书画真迹展览；有著名雕塑艺术家程允贤雕塑馆。在原有梅湖水系的基础上，新开挖了众多水系，使水系贯穿整个景区，游客可通过游船达到景区的

10、各个景点。景区占地面积约3200亩，建筑总面积约48.5万平方米，整个景区以传统文化为主轴，由水墨丹青区、文化博览区、水乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能景区组成。水墨丹青区融合“青云谱”古建筑风格，运用中国传统造园手法，建设一座写意的豫章名苑。5.项目周边配套设施 地块处于何方西路，东至三店村、南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍区）、西至京山新街、北至何方西路和保温瓶厂宿舍。周边道路发达，交通便利，商业、生活、学习配套设施齐全。是南昌市涪城区的风水宝地。医疗卫生配套设施：南昌市第五医院、江西省武警总医院、黄庆仁大药房等。商业配套设施：京山农贸市场、好又多超

11、市、好邻居超市、商业银行、农业银行、交行、邮政、省建材市场等周边商业配套设施。设施齐全，完全可以满足商业需求。文化教育设施：青云谱小学、迎宾中学公共交通设施、：该项目地段交通四通八达、1、16、15、212、230、236、239、224、等公交连接城市各个城区。本项目地段距洪城客运站和南昌客运站车程仅十分钟左右。交通便利，居家旅行、工作生活出行很方便。第三篇：项目投资环境及市场预测一、 南昌城市发展规划2003年2020年南昌市总体规划近日通过，规划中中心城面积约300平方公里，城市规划区面积约900平方公里，市域面积7402平方公里。市域等级机构分为中心城、次中心城镇、重点建镇制、一般建镇

12、制四级结构。到2020年，城市实际居住人口将达到350万。城市发展布局按照“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，南昌市城市规划区内形成一个中心城市核心区（昌XX和昌北城）和外围五个城市组团（昌东、莲塘、望城、湾里和乐化）的结构形态。城市交通打造半小时经济圈，形成三环十一射的道路骨架，中心城城市道路等级分为快速路、主干道、次干路和支路四级。到规划期末，将南昌建设成为工业强盛、商贸繁荣，城市布局合理，交通便利，设施完善、科教发达，环境优美、生活舒适的现代区域经济中心城市和现代文明花园城市英雄城市。*二、南昌房地产市场综述& e% e9 o+ * U3 k U南昌

13、房地产包括几大板块。城中板块、红谷滩板块、城东板块、象湖新城、朝阳洲板块、滨江板块、昌南板块等城中板块该板块的范围包括沿江路阳明路洪都大道北京路-上海路-解放路之间的东湖区西湖区所辖的区域。红谷滩板块红谷滩是南昌市一江两岸发展战略中的新区，地处赣江边上，与城中板块仅一江之隔，红谷滩板块有三大片区组成城东板块城东板块范围：青山湖大道以东、解放路以北、艾溪湖以西、赣江以南的区域象湖新城象湖板块的范围：南隔堤以南，雄溪河以西，赣江以东。根据南昌市城市发展总体规划和象湖新城的控制性详细规划，整个象湖新城占地28平方公里。按照总体的规划为“一城三片、一主两副”。朝阳洲板块朝阳洲板块位于赣江、抚河、昌南大

14、道之间的范围滨江板块 城北滨江 老城新貌昌南板块昌南板块指的是雄溪河、昌南大道，京九铁路以及南昌县莲塘为中心的区域。第四篇：项目产品设计及产品定位一、项目需求分析1、目标客户的定位 透过市场的分析，项目所处的地段位置，以及未来政府对青云谱区的构建、未来城市人居水平的提高。XX国际项目目标客户定位以错位原则为主，以补位原则为辅来指导项目的客户定位，房地产客户定位。如表（资料来源：搜房网）客户具体属性及细分属性消费层类别年收入水平（万元）政府行政机关普通公务员企事业单位普通管理人员中屋管理人私营企业外资企业中高管理人私企业主职业经理人外企或大型企业员工专业人知识型自由职业者政府及行政机关官员其他高

15、消费层10万以上较高消费层8-10万元中等消费层6-8万元较低消费层3-5万元1、以购买力划分：2、以区域划分3、以年龄界定4、以文化层次界定项目目标客户调查研究表购买力比例（0/0）区域比例（0/0）年龄比例（0/0）文化层次比例（0/0）高端购买力20本区（青云谱）4550以上20高等文化层次35较高购买力35中央城区3540-5035中高等文化层次35中端购买力25昌北片区1030-4030中等文化层次25一般购买力20其他1020-3015中低等文化层52、目标客户分析1、从市场调查和采集的数据分析可知这片区的居民生活水平和文化程度较高。有着较高的收入和消费水平。本项目的开发要充分利用

16、和吸引这些资源。 2、城南国际的开发有市场。3、目标客户 客户主体：追求高品质生活质量的改善型客户客户辅助体：追求高档物业的多次置业人士二、项目定位项目定位的依据1、市场机会和上升空间2、项目区位及环境3、品牌的影响力三、项目整体建筑布局和风格一、项目建筑布局力争打造昌南繁华商务中心布局上应该充分考虑和结合地段地貌。争取在60000平米的专属地域打造南昌又一集商业、住宅、旅馆于一体的、高层次高档楼盘。二、建筑风格南昌楼盘的建筑风格定位较为多元化，已经从园林景观、国际化、生态低碳化延伸。有着国际化、生态、健康、养生、亲水、欧式、地中海、夏威夷、新加坡、中国式等特色。本项目的建筑风格主要以现代风格

17、为主、充分加入中国元素。营造出一种高端享受的氛围（地段属市中心稀缺地块）。三、 规划理念建议鉴于项目的地块形状、项目目标客户定位、以及临街状况（两面临街）。决定在临街（何坊西路、京山新街）建高层住宅兼商业临街旺铺。力求将南昌国际创造出一个休闲、浪漫、时尚、品味、购物的住宅商业文化旅游区。四、 景观打造建议项目主入口将设在何坊西路、次处开阔开放。进入小区可以设置喷泉、架空走廊、灯塔、建筑小品、休憩亭、雕塑及组团、各种植物搭配等，加上小区内休闲广场、宅旁将建各种风格的休憩亭，与建筑物完美搭配，形成风格迥异的景观。五、建筑规模项目总土地面积62304平方米（合93.46亩）。土地用途为居住、商业、办

18、公（兼容旅馆业）。出让年期为住宅用地70年；商业、办公、旅馆业用地40年。主要规划要求：容积率2.5；建筑密度30%；绿地率28%。套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积60，商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计容积率部分）30控制。根据以上要求和对市场的分析预测确定其容积率为1.5.五、户型、空间设计目前南昌城区范围内市场最抢手的是90平方米以下的二室二厅和 120平方米左右的三房二厅。房价将趋于稳定 90 平方米之间二室二厅最抢手。（资料来源：爱房网）1、高层住宅：建筑面积：110、120平方米两种结构：框架结构2、多层住宅：建筑面积：80、85、90平方米三种结构：框

19、架结构规划为以下几种户型：类型户型建筑面积（平米）套数（套）总套数楼栋布置建筑面积（平米备注高层住宅A三房二厅11013026014#栋14300A和B户型组合1-4#高层住宅B三房二厅12013015600多层住宅C二房二厅801305205-14#栋 15-25#栋10400C和D户型构成5-14#D和E户型构成15-25#多层住宅D三房二厅8526022100多层住宅E三房二厅9013011700附：高层单层由110平米和120平米各两户组成，有14#号楼，多层住宅有两种，一种单层由80平米和85平米组成，有5-14#号楼，另一种单层由85平米和90平米组成，有15#25#.另外停车位：

20、地下260个，地面100个 所以入住户数为780户，每户人口以3.5人计算，入住人口共计为2730人3、商业、会所等生活配套公建配套超市、银行、卫生、文化服务、商业网点等生活配套设施在建筑上都应该有所体现。同时也要同项目定位结合起来形成特色。项目的商业及公建配套主要数量和分布细分如下：建筑功能类别项目建筑规模建筑面积总建筑面积公建教育幼儿园11F4007000医疗卫生卫生站12F300文化体育文化活动中心运动场馆会所15F2500室外运动场篮球场1处网球场1处420700金融邮电建设银行综合楼12F280社区服务社区服务中心220居委会300物业管理处100商业娱乐电影院大商场健身房游泳池电玩

21、城7007002004001000序号项目指标备注1总用地面积62304平方米2总建筑面积113000平方米多层住宅高层住宅商铺办公44200平方米29900平方米10000平方米000平方米可售面积89100平方米3建筑层数 多层住宅高层住宅6层、7层18层、20层其中1#、10#13#地上第一层做商铺4建筑层高 多层住宅高层住宅商铺2.8米、2.9米3米2.5米第五篇：项目销售价格一、南昌房地产市场前期已经做了南昌市的整体房地产市场预测和青云谱区楼盘的最近的交易价格资料的收集。通过前期的整理的资料对本次项目销售价格进行定性。11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%。记者从所公布的有关

22、江西房地产数据中了解到，11月南昌房价环比上涨1.4%，已连续4个月上涨，前11个月南昌房价及销量创出历史新高。（资料来源：国家统计局）以下是近几年南昌整体楼市价位的情况点查表（资料来源：南昌房产信息网）20052010年南昌楼市整体均价年份200520062007200820092010均价（元/m2）2847329044964880465458622010年5-10月份南昌楼市整体均价月份5678910均价（元/m2）860080508300810076208200 资料来源：爱房网、南昌房产信息网二、青云谱区楼市现状2010年1-6月，青云谱区累计完成房地产投资98395万元，同比以32

23、.4%的高增幅居上半年首位。从投资构成来看，建筑工程完成52140万元，占总投资的52.1%；安装工程完成2493万元，仅占总投资的2.5%；设备工器具购置及其他费用完成7452，占总投资的45.4%。以上数据表明，我区房地产投资虽仍以“建筑工程”投资为主，但因本年新增3个项目均有购地款发生，从而导致“其他费用”投资上升较快。从投资的工程用途看，“商品住宅”投资依然占据主导地位，完成投资67891万元，占比69.0%，其中经济适用房投资因我区城南经济适用房建造接近尾声，故而投资仅为3539万元，同比下降达85.9%（资料来源：南昌市统计局）以下是南昌青云谱区的具有代表性的楼价格表（ 截止201

24、0.12）表四序号楼盘名区域价格（元/m2）1蓝天郡青云谱79002中大紫都青云谱待定3水榭花都青云谱80004恒茂英伦国际青云谱51005上林春天花园青云谱65006青云佳苑青云谱45007博泰中心城青云谱37008万科润圆青云谱待定9博泰静林府青云谱待定10玉河经典青云谱5900资料来源：蜂巢网三、南昌市2011的房价走势受国家政策性调控的影响和楼市现状的约束，2011年南昌的楼市会理性中平稳的发展，相信在未来几年内房地产还是有很大的升值空间的。四、 项目价格定位结合前期的分析、产品品质的定位要求及竞争个案价格，现项目均价定位：多层住宅：7600元/平方米 高层住宅：8200元/平方米 商

25、铺：12000元/平方米 车位：15万元/个以下青云谱区楼盘开盘情况序号项目名称建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）开盘日期A青云佳苑29725.66多层：500009.10.30B香溢花城28679多层：6300高层：7500商铺：1400009.07.05C天集青云明珠160000高层：5600商铺：800009.11.11D绿地香颂67872多层：6300别墅：700009.10.20上表为2010年南昌各大区的开盘情况车位销售价格的确定 根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为15万元/个。第六篇：项目开发和销售计划 一、项目开发进度计划表开发进度：本项目计划在3.5年内完成

26、整个项目的开发过程，具体开发步骤安排计划见表开发时间开发步骤安排2010年11月： 2010年11月12月20011年1月 2月： 2011年3月： 2011年4月 6月： 2011年7月： 2011年8月： 2011年11月： 2011年12月： 2012年1月： 2012年3月： 2012年5月： 2012年6月：2012年7月：2012年9月：2012年10月：2012年10月：2012年11月：2012年12月：2013年1月：2013年2月：2013年4月：2013年5月：2013年7月：2013年11月：2013年12月：2014年1月：2014年2月2014年3月：2014年3月

27、：2014年4月：2014年5月：项目建议书批复。编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层10#-14#楼（临街）施工。高层1#-2#楼开始施工。多层10#-14#楼主体工程完工。多层5#-10#楼施工。多层10#-14#楼室内外装修。高层1#-2#楼主体工程完工。多层5#-10#楼主体工程完工高层3#-4#楼开始施工。高层1#-2#设备安装多层5#-10#楼竣工验收。开始预售多层10#-14#楼（商铺预售）高层1#-2#楼室内外装修。高层3#-4#楼主体工程完工多层5#-10#楼设备安装。开始预售多层1#-2#楼和高层5#-

28、10#楼多层5#-10#楼整体完工。高层1#-2#楼完工。多层1520#开始施工。多层15#-20#主体工程完成。多层20#-25#楼开始施工。开始预售多层15#-20#楼。多层15#-20#楼安装完成多层15#-20#楼竣工验收多层20#-25#楼主体完工多层20#-25#楼安装完成正式竣工二、项目销售计划方案1、销售计划安排A、 客户登记期B、 认筹期C、 解筹期D、 尾货期2、销售安排本项目计划在2年内完成销售，各年销售计划见表。年份销售面积总销售面积20132310089100201430500201511560201511940三、销售进度及付款回收计划 本项目销售计划表（%） 项目

29、合计2013201420152016多层住宅10030%40%15%15%高层住宅10020%40%20%20%商铺及商业公建10030%30%20%20%车位10020%40%30%10%由于银行按揭的时限，所以2013年、2014年和2015年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2016年销售的房款收入，当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%，2016年当年全部回收。回款进度详见表。回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目2013201420152016面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售

30、计划合计2556021162355003252414760146561324012055多层高层商业办公车位156206940200010000个118715691240012000个171001240040002000180个12996101684800240021606780398030001000120个51533263360012001440470065401000100060个3572536312001200720百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划2013201420152016多层高层商业办公车位90%90%90%90%50%1068351222160

31、1080010%10%10%10%50%11885692401200多层高层商业办公车位90%90%90%90%50%116969151432021600108010%10%10%10%50%1300101748024001080多层高层商业办公车位90%90%90%90%50%463829373240108072010%10%10%10%50%515326360960720多层高层办公商业车位100%100%100%100%100%3572536312001200720小计19145499641889214936第七篇：工程项目财务分析一、税费率 本报告采用的各种税费率见表。：税费率表（%）

32、税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30、40、50、60超率累进城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税33任意盈余公积金3管理费用5不可预见费2销售费用2.5房产税（按租金）12二、项目各种财务数据估算 1、土地费用本项目用地共计93.46亩，出让单价480万元/亩，出让总金额为4.48608亿元，土地出让金一次性付清.2、前期工程费。本项目前期工程费估算见表前期工程费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费1.5%3042可行性研究费建安工程费51033水文地质勘探费建安工程费51034通水、通电、通路费建安工程费1%207合计709

33、3、本项目基础设施建设费估算见表基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%6082供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计6084、建安工程费用本项目建安工程费用估算见表建安工程费用估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1多层住宅1800元/平方米44200平方米7956高层住宅2200元/平方米29900平方米65782商业办公1500元/平方米15000平方米22503地下车位25000元/个360900合计176845、公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见表公共设施配套费估算表 单位：万元序号项目单价计价

34、数量金额1居委会250元/平方米300007502托儿所3公共厕所4室外停车场5健身设施6卫生站7文化活动中心运动场馆8室外运动场9物业管理处10变电站，燃气站，消防站等11银行合计7506、开发间接费用本项目开发间接费用估算见表开发间接费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额（万元）1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%9502建筑工程质量安全监督费建安工程费4813供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，800元/T商业：0.1T/人，900元/T住宅：65商业：254供电用电负荷费 住宅 商业住宅：5KVA/户，700元/KVA商业：10KVA/百，700元/KVA住宅：27

35、0商业：706其他建安工程费5102合计13287、其他费用本项目其他费用估算见表其他费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费51022竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计1028、不可预见费用本项目的不可预见费用按项目1-7项之和的2%估算，详见附表1.2011年不可预见费用：180万元；2012年不可预见费用：320万元；2013年不可预见费用：300万元；2014年不可预见费用：300万元；2015年不可预见费用：180万元；2016年不可预见费用：47万元合计：1327万元。9、管理费用本项目的管理费用按项目1-5项和的3%估算，详

36、见附表1.2011年管理费用：869万元；2012年管理费用：340万元；2013年管理费用：300万元；2014年管理费用：300万元；2015年管理费用：160万元2016年管理费用：129万元合计：1938万元。10、销售费用 销售收入：80397万元本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即1205万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即804万元。合计为2009万元。销售收入见附表2，销售费用见附表1.11、财务费用本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.60%）估算，详见附表7。2011年财务费用：324万元；

37、2012年财务费用：108万元；2013年财务费用：432万元；2014年财务费用：216万元合计：1080万元。六、资金筹措 项目总投资万元，其中项目资本金8000万元， 2010年全部投入，2010年投入2000万，2011年投入4000万元；商业性银行贷款46715万元， 2011年贷款40000万元，2012年贷款6715万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表3。七、贷款条件 年利率5.60%，按单息计利每年支付，宽限期2年，第三年开始等额还本，分2年还清。项目 年利率（%)一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.10六个月至一年（含一年） 5.48二、中长期贷款 一至三年（含三

38、年） 5.60三至五年（含五年） 5.96五年以上 6.14第八篇：工程项目的不确定性分析一、单一变量敏感性分析选定不确定因素为销售价格和销售面积两个自身变量因素进行分析，设销售价格和销售面积变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%。得到利润变动的结果为：单一变量静态敏感分析表-20%-10%0+10%+20%销售价格326564928160982813055销售面积583273038160901710488从此表可以看出，销售价格的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而销售面积的影响相对比较弱。单一变量动态敏感分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万

39、元）投资回收期（年）0基本方案12.3556273.321销售价格+10（8148）16.0973313.02-10（6667）9.2533283.862销售面积+10（110189）15.0767523.12-10（90155）11.4345483.76从此表可以看出，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，而销售价格的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。从以上两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才