北京立水桥项目可行性研究报告.doc

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1、北京立水桥项目市场可行性研究报告2006/07/30目 录第一部分 项目总说明81.1.项目总说明81.1.1 项目背景81.1.2 项目发展商情况81.1.3 项目评价目的91.1.4 项目评价依据91.1.5 建设必要性101.2. 项目概况101.2.1项目地块状况101.2.2 项目规划指标111.2.3 项目建设现状12第二部分 市场前景分析132.1项目总论132.1.1项目概况132.1.1.1项目名称2.1.1.2项目建设单位2.1.1.3项目位置2.1.1.4项目周边目前现状2.1.1.5项目性质及主要特点2.1.1.6项目地块面积及边界长2.1.1.7研究工作依据2.1.2

2、 可行性研究结论142.1.2.1市场分析预测2.1.2.2项目地块分析2.1.2.3项目规划方案2.1.2.4项目工程进度2.1.2.5投资估算及资金筹措 2.1.3.项目存在问题与建议232.2 项目提出背景242.2.1.项目提出背景242.2.1.1项目所在区域商业发展情况2.2.2.项目投资的必要性 282.3 市场研究292.3.1.市场供给 292.3.1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查2.3.1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查2.3.1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.3.2.市场需求 322.3.2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.3.

3、2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3.3.市场价格332.3.3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查2.3.3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查2.3.4.市场预测 342.3.4.1未来该区域内商业用房需求预测2.3.4.2销售及租赁价格预测2.3.5.市场推销 352.3.5.1推销方式及措施2.3.5.2产品推销费用预测2.4市场研究352.4.1.地块特征分析352.4.1.1项目区位分析2.4.1.2项目交通分析2.4.1.3项目人流分析2.4.1.4项目周边规划2.4.2.项目SWOT分析392.4.2.1项目优势分析2.4.2.2项目劣势分析2.4.2.3项目机会

4、分析2.4.2.4项目威胁分析2.4.3.项目定位方案 412.4.3.1项目产品方案2.4.3.2主要技术经济指标第三部分 项目经济分析453.1 投资估算453.1.1.土地费用3.1.2.前期工程费用3.1.3.建筑安装工程费用3.1.4.基础设施建设费用 3.1.5.管理费用3.1.6.销售费用3.1.7.营业税支出3.1.8.其他成本支出估算3.2 开发进度48第四部分 项目可行性分析结论484.1 经济评价484.2 社会环境评价504.3 总体结论及建议 52第一部分 项目总说明1.1.项目总说明1.1.1 项目背景 为积极配合及支持北京市整体发展规划，把握新政后新一轮房地产开发

5、的商机，*房地产开发有限公司通过审慎的市场研究，*房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼、公寓办公、商业裙楼等。1.1.2 项目发展商情况项目发展商：*房地产开发有限公司开发资质：*资质法人代表：*注册资金：*万元注册号：*1.1.3 项目评价目的本报告对北京立水桥项目的可行性进行评估。其主要评价目的为：（1） 投资环境研究分析，把握宏观市场环境（2） 市场研究分析，确定项目的市场定位（包括但不限于销售价格定位）（3） 通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行盈利能

6、力分析及评价；（4） 通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析，帮助开发商安排融资计划；（5） 通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析、对项目进行不确定性分析；（6） 为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考；（7） 为政府进行项目审批提供参考和依据。1.1.4 项目评价依据（1） 中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法；（2） *设计院有限公司设计的北京立水桥项目修建性详细规划方案；（3） 中华人民共和国企业法人营业执照（副本）（4） 委托方提供的项目开发有关资料1.1.5 建设必要性从社会效益角度分析，本项目的建设符合北五环外的控制性规划和详细

7、规划。为北五环外的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于写字楼及商业用房的需求，同时进一步繁荣北五环外路段区域。项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的开发建设面临着良好的市场环境。本项目将面临较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性1.2. 项目概况1.2.1项目地块状况项目位于交通主干道*路，东临*、南临*、西面是*、北连*。项目所处位置*路段是2005-2006年北京房地产发展较为活跃地区之一，有着较好的区位优势，拥有着良

8、好的生态环境品质和明显的经济效应。1.2.2 项目规划指标 主要经济技术指标：项目规划用地：8730； 居住户数：写字楼：*户；商业：*户； 总建筑面积：30555； 其中： 写字楼：*； 商业：19592； 写字楼层数：*层； 建筑控制高度：45m居住区建筑面积毛密度（容积率）：3.5; 建筑占地面积：*； 绿地率：*。停车位：*辆（地面：*辆；地下：*辆）。1.2.3 项目建设现状本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于一体的高品质房地产开发项目。目前项目处于前期市场研究、概念设计阶段。第二部分 市场前景分析2.1项目总论2.1.1项目概况2.1.1.1项目名称 *2.1.

9、1.2项目建设单位 *2.1.1.3项目位置 马鞍山花园项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路的交汇处东南。2.1.1.4项目周边目前现状 项目东临主要干道*路，路东为*；项目南侧为*；北侧是*。2.1.1.5项目性质及主要特点 项目性质为商业金融用地，本地块现状：厂房、办公楼等。2.1.1.6研究工作依据 规划设计方案结合实际市场调研2.1.2 可行性研究结论2.1.2.1市场分析预测 北京市房地产市场调查 2005年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。上地商圈以富地大厦、金隅科技

10、中心、盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但CBD、金融街、中关村在高档写字楼市场上的定位仍是不可动摇的。据相关部门统计：90%以上的2004-2007年完工的甲级写字楼均位于以上三个地区。其中尤以 CBD最为重要，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的发展趋势看，大型会计、律师事务所，咨询顾问公司，广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的形象力。因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。 2005年北京有大约13个优质写字楼项目落成，提供129万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年

11、份。其中，东二环和东三环及CBD周边区域的供应在62万平方米左右，这将也使03-04年以来北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。与此同时，如此大的供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场受到一定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场起到一定的支撑。同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在2005年仍然保持相对较为平稳的发展。 西部的金融街地区也进入了落成高峰期。2005年该地区有4个项目竣工，落成面积达38万平方米，但该地区的市场供应和需求一直以来对北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊

12、的客户群所决定的，但对市场仍将产生一定的影响。 中关村及亚运村预计也有29万平方米写字楼面积供应，虽然该地区市场供应开始放缓，但由于2004年该地区供应量较大，在2005年时基本是处于消化存量的阶段，市场将继续承受一定压力。综上所述，2005年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。 高级住宅供应量增大 随着2005年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小业主

13、更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具、电器等措施来增加竞争力。 2005年北京市场高级住宅的供应量在4000套左右，市场总体需求量比2004年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将与2004年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响，高级住宅的产品品质也会更好。 目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。一些在租赁市场表现活跃的项目主要情况如下： 较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园、莱蒙湖别墅的一些户型均有客户待租，租金保持平稳。此外，枫叶园、香江花园四期的一些户型在经过装修升级后租金会出现上调；高档公寓项目，如位于东方广场的汇贤豪庭，6月开始租赁，入住率达

14、到80%，万国公寓为85%。 服务式公寓项目，如雅诗阁、国贸公寓、嘉里中心、万国公寓、东湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在24-27美元平方米月。 商铺市场竞争激烈 2005年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北京未来将出现一些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城、万柳购物中心、中关村国际商城、中关村广场、金融街四季天地、西环广场、郦城等等，面积在9-35万平方米之间。 另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路及五环路以

15、外的周边地区。未来商业区主要集中在前门、崇文门地区、中央商务区、中关村科技园以及四环和五环地区。王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在45万平方米左右；西单商业中心营业面积总规模控制在40万平方米；马甸地区将建立一个商业区来服务周边居民，商业区的营业面积在10万-20万平方米之间；大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在20万平方米左右。 为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面，政府提出了一些措施，包括：营业面积1万平方米以上的大型商场，只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路

16、以外的商业中心。新发展5000平方米以上的大型超市(包括大型仓储式商场)，与相邻大型超市之间的距离不得小于4000米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。 相对于亚洲的香港、新加坡、马来西亚、日本等地，北京的零售物业市场不够成熟。不过，从现在到2007年，优质零售物业的新增供应将接近300万平方米，其中大部分集中在CBD和中关村等热点区域。但是，如此大量的未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段的零售商的需求。 为了充分利用目前商铺面积供求之间的差距，确保与今年和2007年入市新项目间的竞争优势，现有的一些购物中心正试图提高其建筑外观和零售租户的档次。尤其是东方广场、新东安，甚而国

17、贸都在大张旗鼓地实施重新定位战略。另一方面，家乐福也在对其在中国的48家店进行“升级”。 2005年北京有11个项目落成，提供了约50万平方米的优质零售商业面积，需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市场和便利店方面；另外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。另一方面，国内零售商也将加快扩张的步伐，以抵御来自多方面的市场竞争。预计2005年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景，租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质上铺租金仍有上涨空间。 普通住宅需求进一步上升 2004年北京住宅销售面积与销售额增幅达

18、20%以上的比例，在2005年市场的需求仍有进一步的增加，受土地供应的影响，新增的住宅项目供给与2004年持平或有小幅的下降，因此住宅的销售价格继续稳定地增长。由于2005年已进入奥运会准备的前期，各种市政建设与轨道交通的建设将市场的中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线的项目将热销。在2005年住宅项目的主要供给区域在四环与五环以及五环外区域，项目的品质均较以前区域内楼盘有大幅提高。三环路以内没有可能有新的大量住宅项目供应，新增的项目将多以高档住宅为主，由于城中心内的开发用地已十分有限，因此市场的销售价格也将上升。 住宅的热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通的沿线，中关村

19、以北地区、亚运村以北、望京地区、东四环沿线、双井地区、亦庄地区、西四环外是2005年主要住宅项目的供应地区，受奥运村建设的影响，亚运村周边地区的环境已得到很大的改善，这里有希望再次成为新的高档住宅较为集中的区域。产品的定位与形式将更加多样与细分，由于2005年由外资参与开发的项目更多地投入市场，2005年的竞争也较为激烈，有良好的开发业绩，产品设计新颖，户型紧凑合理，性价比高，有潜在升值潜力仍是居民选购房产的重要因素。 总的看来，2005年北京的房地产市场是建立在完全市场化基础上公平竞争的一年，整体行业的实力与运作水平得到较大的提高，企业与居民对于房地产的需求仍然不断地上升，政府对于土地供给的

20、监管政策将影响到今后几年北京房地产市场的走势与发展。 北京市第一季度入市新盘26个。2005年，在国家实施一系列宏观政策后，房地产投资得到有效控制。但今年1-2月，北京市房地产开发投资完成120.5亿元，比上年同期增长28.3；占全社会固定资产投资的比重为57.4，高于上年同期3.4个百分点。2006年1-3月，全市批准预售商品房面积549.56万平米，其中住宅批准预售面积363.16万平，商品房预售登记面积509.33万平米，其中住宅为426.24万平米。商品房批准预售与同期预售成交面积相差无几，商品期房预售率为92.7，住宅预售率为124.7，说明1季度商品房预售整体上是供求两旺。以成交套

21、数统计，预售单价低于5000元/平方米的仅占商品住宅成交总套数的31.1，50007000元/平方米占29.8。另外，3月份入市的新盘有六成多的项目销售价格在8000元/平方米以上，6000-8000元/平米占15%；低于6000元/平方米的只有20%。北京楼市热点区域分布在清河、朝青板块、望京、酒仙桥、海淀山后、马家堡等区域。2006年1-5月，北京市普通住宅价格累计上涨9.4，而高档住宅前5个月的价格也累计上涨5.2。在5月宏观调控加强的情况下，房价仍能实现较大幅度上涨，超出不少人的预料，特别是高档住宅，涨幅虽不及普通住宅，但其本身价格基数较高，更有一些业内人士无预测，由于新政调控重点不在

22、高档住宅，一些从6月份开始实施的政策更是利好消息，因而未来其价格还可能持续稳定增长。 北京1-5月普宅价上涨9.4，高档住宅价格稳定增长 政策调控作用未到“显现期”现房供应量减少 宏观调控的力度一波强似一波，据官方公布数据，5月份部分城市、地区的房价涨幅有所回落，北京的情况更成为人们关注的焦点。 从整个1-5月份来看，北京市完成房地产开发投资480.9亿元，比上年同期增长18.1，增幅高于一季度5个百分点。房地产开发投资的持续稳定增长，说明业界对于房地产的信心仍在；所以这个数据持续增长表现正常，因为数据是与去年同期相比，而2005年，在房地产开发投资方面受831影响较为严重。 此外，值得注意的

23、是，目前商品房竣工面积和施工面积都有所下降。商品房竣工面积604.1万平方米，比去年同期下降21.3，其中住宅竣工面积409.8万平方米，下降了32。全市住宅施工4756.9万平方米，比去年同期下降了0.9。这预示着在未来一段时间内，现房的供应量会有所减少，一定程度上可能会提升现房的价格。 2006年5月普宅价格上涨10.3 在价格方面，今年以来，北京市新建商品房价格涨幅继续上涨，1-5月，普通住宅价格指数累计为109.4，各当月指数分别为109.9、 108.5、108.4、109.8、110.3。在此，价格指数累计显示的是今年前5月平均增长速度与去年同期平均增长速度之比，以普通住宅价格指数

24、为例，五月份的价格增长速度突破了两位数大关，达到10.3。 对于持续增长的房价，虽然5月中旬出台了国六条，但真正较为有执行力的国十五条是在5月26日才公布，因而政策的作用还没有完全显现。按照通常的房地产开发建设周期来看，从设计、施工到上市，至少要多半年的时间，所以，政策作用较为明显的时期应是今年年底到明年上半年。在此之前，相关政策的威慑力体现在心理上的影响要多一些。 我们的分析是，如果数据是和去年同期相比，则不能完全说明问题，因为去年4月份就开明了宏观调控，到5、6月份正是宏观调控力度加大之时，房价的涨幅和交易量都受到一定影响，而今年5月份调控刚刚开始，如果将两个时期的数据进行对比，缺乏一定可

25、比性。 高档住宅增长稳定 目前对于高档住宅前5个月5.2的价格涨幅，仍是利好消息居多，以别墅项目表现得最为明显。供应虽然可能会减少，但也难以判断高端住宅的价格会涨幅多少，毕竟价格基数已经相对较高，而且需求人群毕竟是少数，需求也没有以往那么强烈，较难出现抢购场面。 对于国家将不再批别墅用地的政策从今年6月1日起实施，使得现有的别墅项目价格预期会有所调高。五六月份别墅价格会上涨，一方面表现为政策限制导致了产品稀缺，另一方面，高端产品本身上涨幅度就比较慢，卖得也慢，虽然销售场面没有以前火爆，但价格下降空间不大。另外，一些楼盘由于地理位置较佳，虽售价略高，也不乏理想销售成绩。此外，政府对高端住宅的价格

26、不会限定过多，而可以通过加大税收来进行调节。这样，既满足了一部分人对高端产品的需求，又可通过税收杠杆对市场进行有效调节。2006年计划供地6500公顷，其中市级指标3000公顷，区县级指标3500公顷。前者包括中央项目700公顷、市重点建设工程2000公顷和机动指标300公顷；后者中的40分解到城八区，60分解到其他郊县和经济开发区。对于房地产开发商而言，重点关注的是区县分解指标和经营用地指标，通过统计比较，朝阳、海淀、通州、顺义、大兴五个区县所占比例较高，分别在10左右。 2006年北京市供地计划特点分析1）住宅和商服用地减少，经济适用房反增。今年计划住宅商品房用地供应量为1600公顷，比去

27、年减少150公顷，商服用地也由550公顷减少到300公顷。而经济适用房供应量为300公顷，比去年增加100公顷。（2）供地郊区化明显。根据北京城市总体规划（2004-2020）、北京市土地利用总体规划（2005-2020），2006年土地供应计划指标中，远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、大兴及亦庄重点倾斜。供地郊区化趋势成为必然。（3）鼓励经济适用房等普通住宅建设，限制高档项目用地。计划确保竣工200万平方米经济适用房所需的用地供应，明确了新经济适用房限定供地范围：鼓励南城、四环外轨道交通沿线建设经济适用住房；东、西、北四环路内和南三环路内不再新增除比照经济适用住房管理的危改文保项目

28、或房改带危改等项目外的经济适用住房用地。目前，初步确定的7块经济适用房备选地，丰台占3块，朝阳、门头沟、海淀和石景山各占一块。住宅商品房用地要优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应。同时，限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应；高尔夫球场（含练习场）、滑雪场和五环以内汽车配件市场建设用地。（4）控制规模商业。计划强调限制建设规模在1万平方米以上的商业设施用地；五环以内不再新增属于北京市流通业发展分类指导目录（2006年）中限制发展的项目用地。 优先发展总部经济项目用地和王府井

29、、西单、前门等商业街改造升级建设用地。结论2005年北京土地供应计划中，住宅和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，如果今年1900公顷的土地完全进入市场，基本可以满足市场需求。如果上年剩余的800公顷再转到今年，则今年北京房地产市场的土地供应相当充足，现在最主要的则是如何能够按照计划落实到位。即使上述目标能够实现，但成业行认为土地供应不足以降低地价，更不可能抑制房价上涨。因为目前土地市场分布很不均衡，有实力开发商为了长期储备拥有越来越多的土地；众多中小开发商面对招、拍、挂土地出让方式，由于自身实力有限，逐渐被排除游戏圈。由此形成有地不开发、开发却无地的尴尬局面。住宅市场

30、分析和预测市场供求分析1季度，北京市共批准住宅预售面积363.2万平米，1季度共销售住宅491万平米，共计40741套，其中预售登记面积452.9万平米，共计37800套。现房销售面积38.1万平米，2941套。截至3月底，北京市期房可售住宅套数114545套，可售期房住宅面积1606万平方米，较年初有较大幅度的下降。此外，北京市共有现房项目908个，未签约住宅现房15787套，面积约266万平米。现房与期房可售面积多达1872万平米，按照05年平均销售速度，几乎需要半年消化时间。区位分析1季度住宅产品的平均销售价格为7168元平方米，同比上涨了933元平方米，涨幅为15%左右。从期房销售来看

31、，1-2月，全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅为17.3，延续了去年的增长态势。虽然住宅产品的销售价格在上涨，但是别墅和高档住宅产品的销售价格则出现了下降的局面。今年1季度别墅和高档公寓的销售价格为9503元平方米，同比下降了12%。产品分析今年新开盘项目以普通住宅为主，与此同时，天鹅湾、壹线国际、A派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龙国际公寓6个公寓亦先后开盘，这些公寓项目全部位于东部的朝阳地区。第1季度的别墅供应较少，仅有山水四合院二期、中体奥林匹克花园D地块、通州地区的美一栋三个项目开盘。热点板块热点板块主要集中在朝青板块和朝阳公园地区。别墅市场

32、分析国土资源部在今年供地计划中表示，对于高档住宅用地，要进行严格限制，独门独户的别墅则要严格禁止。政府对高档别墅供地实施禁令理论上有助于现有别墅项目售价的提升，但实际上别墅市场的价格上涨幅度并不明显。写字楼市场分析及预测写字楼销售市场第1季度，北京市写字楼市场开局平稳。供应方面，有东方梅地亚中心、中坤大厦、甘家口商务大厦三座销售类写字楼开盘销售，总计供应面积18.87万平米。销售方面，随着央视东迁日期的临近，CBD区域内未来供应的写字楼继续受到大量传媒广告公司的欢迎。本季度多家媒体广告公司纷纷签约定位于服务传媒企业的东方梅地亚中心。从售价上看，1季度北京甲级写字楼平均报价约为17500元/建筑

33、平方米，与上季度基本持平。北京写字楼大宗成交仍然表现活跃，1季度香港瑞安集团公司购置了总面积为13万平方米华普中心的两幢写字楼。日本基金购置了华贸中心两座尚未完工的办公楼。中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近2.4万平方米的办公面积。 写字楼租赁市场第1季度，北京写字楼租赁价格保持稳定，甲级写字楼市场平均租金为人民币7元/天/平方米，与去年第四季度基本持平。甲级写字楼平均空置率为15.3%，比上季度略有上升。金融街地区的英蓝国际金融中心本季度有多家国际投行大面积签约入驻，成为市场的一大看点。由于空置率上升，中央商务区和东长安街地区租金有所下滑。在东二环路沿线，随着总建筑面积6万多平方米的甲中

34、国青年旅行社（中青旅）大厦开始入驻，空置面积有所上升。燕莎地区在佳城广场等高档写字楼的带动下，该区域的租金水平有所上涨。中关村地区写字楼存量位居北京各商圈之首，加之该区域有很多项目注入市场，需要一段时间来消化。尽管空置率有所降低，但总体水平仍然很高，租金水平下跌至19美元/月.平方米。随着中关村商圈的多个写字楼步入现房、准现房阶段，吸引了不少中资企业在此投资置业。市场展望北京写字楼市场需求仍将保持快速增长，尤其外资机构的需求将呈现明显上升趋势。 供应方面，本年度北京写字楼市场将继续迎来供应高峰。市场整体还将面临较大的供应压力。总体来看，预计租金水平将稳步下调。但是能满足最高端客户需求的顶级写字

35、楼数量仍然不多，预计此类项目租金将会继续保持稳定。销售方面，人民币升值等因素仍将促进未来投资需求的增加，今年北京甲级写字楼市场的销售价格预计将保持稳定上升趋势。 以2006年4月份为依据点进行分析总结2006年4月份，京城房价攀升至前所未有的高位，成交量再创新高。再次印证了北京在全国的特殊地位及其独特的市场特征。2006年4月供需状况总体供需状况 供需两旺 本月商品房批准预售面积173.51万平方米，而预售登记面积却高达213万平方米，商品期房预售率为122.8，市场需求异常强劲。随着5、6月新盘放量高峰的来临，市场温度的持续上升，预计今后几个月的总成交量将会继续走高。 住宅供需状况 需大于供

36、 本月批准住宅面积136.80万平方米，而同期商品住宅预售登记面积182.78万平方米，住宅期房预售率高达133.6 %，总体呈现需大于供的局面。 写字楼、商业等物业供需状况供应量与成交量近乎持平 据北京房地产交易管理网统计，今年4月共批准写字楼、商业等其他类型物业预售面积36.7万平方米，占商品房预售面积的21.2 %；本月写字楼、商业总预售面积约30.05万平方米，占到商品房成交面积的14.12%。随着写字楼、商业的销售旺季来临及外国资本的进入，本月成交量大幅上升（其中写字楼销售势头较好，商业销售压力较大），供应量与成交量近乎持平，预示着存量房正逐步被市场消化。价格分析2005年北京房价上

37、升近20%，今年北京的房价涨幅更不逊于去年，4月房价再创新高，数月之内单价上涨几百甚至千元的项目比比皆是，我们在此做出如下解析和建议：去年土地供应计划的执行偏差导致供应量严重不足，加上部分开发商囤积土地及由土地转化为有效市场供应量的滞后效应皆使本月的供应量低于去年同期，本月住宅期房预售率高达133.6 %，需求之强劲可见一斑，供求关系失衡致使房价迅速攀升。供应结构不合理。4月份8个新开盘项目中有5个均价在7000元/平方米以上，其余3个都位于南五环外偏远区域。高额的拿地成本使开发高档项目成为开发商的不二之选，高档项目供过于求，相反大家需要的5000元/平方米以下的项目由于利润偏低却相当稀缺。包

38、括摩根士丹利、高盛、美林集团、荷兰国际集团等外资机构和各类基金在京投资热情异常高涨，表现为直接注资国内房地产开发商及投资性购房，投资重点是高档写字楼、商业，主要是瞄准了2008年奥运会期间北京房地产市场开发的真空期，以期获利。北京周边山西、河北等地的财富人群的消费能力同样不可小觑。目前，据社科院发布的2006年中国房地产蓝皮书统计，去年北京全市普通商品住宅成交15.4万套，其中外省市个人购买所占比重为36.8%。目前政府已采取了一系列平抑房价的措施，如加大推出招拍挂土地的力度、在今年土地计划中增加对中小户型、中低价商品房、经济适用房的土地供应、上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房等等，

39、预计还会有后续措施出台。自推行土地招拍挂政策以来，政府实际上获得了可观的土地增值收益，上海就用这部分收益做了廉租房，给与低收入者住房保障。 目前市场及舆论方面均在严重误导百姓，其实居者有其屋并非意味着居者购其屋，只有确立廉租房保障机制，大力发展二手房买卖与租赁，实现梯次消费，方能使房地产市场日益走上健康发展轨道。2.1.2.2项目地块分析 项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路的交汇处，2005年下半年至2006年上半年，本区域在售楼盘对北京市房地产市场具有一定的影响力，不论是从房屋的品质，开发商实力，以及区域内的商业配套设施和住宅消费群的档次以及未来发展趋向都具有一定的代表性。分析其原因

40、主要表现在以下三点：首先：开发商的实力以及品牌运作，诸如*等；其次：项目的规模优势以及集群效应，*等楼盘；第三：市场的支持，本区域的楼盘品质、写字楼、商业配套等都得到了北京市中高收入以及投资客们的认同，市场上本区域的楼盘销售一直保持良好势头。因此本项目在建筑规划以及建筑品质上必须力求要提升档次，一方面可以面对即将与本项目同步销售的较大楼盘的竞争，另一方面也是提高开发商自身形象所必需的。2.1.2.3项目规划方案 规划定位规划通过对北京市城市总体规划的现状基本情况分析，将本项目规划定位为：沿*路为沿街商业楼，内部为写字楼。为满足人民生活水平不断提高的需求以及购房消费者日益理性的购房需求，本项目按

41、照现在商业及办公模式将本项目建设成优良的商业环境、完善的配套服务设施以及丰富的文化内涵的中高档物业。 规划说明 本项目的核心是在传统的聚落方式中发掘它一些非常人性化空间组织的要素，重新整合道现代生活中来。以人的尺度来重新安排城市生活方式。空间尺度会对人的情绪和感受产生影响。建议本项目的空间体系中，每一个空间层次的接到宽度、铺地材质、色彩选择、景观构造都会有变化，因此，进入本项目的空间层次，会让业主更加有安全、舒适的氛围。 2.1.2.4项目工程进度 待定2.1.2.5投资估算及资金筹措 根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量该土地的地块开发成本包括：总投资估算汇总序号项目费用名称：【

42、1土地开发费 2建筑工程费 3安装工程费 4其他投资费 5项目管理费 6不可遇见费 7总投资】2.1.3.项目存在问题与建议 存在问题 *； * *。 项目建议 *； * *2.2 项目背景2.2.1.项目提出背景2.2.1.1项目所在区域商业发展情况 本项目所在区域内主要商业设施配套有：北辰购物中心、飘亮购物中心、大中电器、上品折扣等大型购物类商业场所等； 另外象休闲娱乐类的商业配套设施也较齐全，全聚德、东坡酒楼、新谭鱼头、麦当劳、肯德基等； 就本项目在区域内的位置而言，北京未来的整体规划中本项目在区域内的商业以及市政公建设施都会有极大的提升；2.2.2.项目投资的必要性从社会效益角度分析，本项目的建设符合本项目所属区域整体发展的控制性规划和详细规划。为该区域的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于商业、写字楼用房的需求，同时还可进一步繁荣本项目所属区域。项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于市场上对北五环外周边区域的商业、写字楼用房有着较为旺盛的需求，本项目的投资建设面临着良好的市场环境。本项目将面临较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的投资有着充分的必要性