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4、aaaaaaaaaaaaaaahF目 录前言1、项目决策背景及摘要第一部分：项目概况1、宗地位置2、宗地现状3、项目周边的环境、配套4、大市政配套5、规划控制要点6、土地价格第二部分：法律及政策性风险分析1、合作方式及条件2、土地法律性质评估3、取得土地使用权程序评估4、土地性质变更的评估5、政策性风险评估第三部分：市场分析1、区域住宅市场成长状况2、区域内供应产品特征3、区域市场目标客层研究4、目标市场定位及产品定位第四部分：规划设计分析1、初步规划设计思路2、规划设计的可行性分析第五部分：项目开发1、土地升值潜力初步评估2、工程计划3、销售计划第六部分：投资收益分析1、成本预测2、税务分析
5、3、经济效益分析4、项目资金预测第七部分：管理资源配置1、机构设置2、人力资源需求3、人力资源缺口及解决第八部分：综合分析与建议1、优势、劣势2、机会3、结论和建议第九部分：在新城市开发需要补充的内容1、区块土地市场情况2、区块内其它楼盘情况前 言项目决策背景及摘要（一） 外部环境1、杭州是中国著名的风景旅游城市，历史文化名城。系中国浙江省省会，是浙江省政治、经济、文化中心，也是全国15个副省级城市之一。是长江三角洲重要的中心城市。杭州是国家重点旅游风景区，素有“人间天堂”的美称。“东方明珠”西湖坐落在城西。 “三面云山一面城“，湖光山色，美不胜收，是中国十大风景名胜之一。杭州历史悠久，是华夏
6、文明的发祥地之一。从良渚文化起源，杭州文化已有5000多年历史，杭州是五代吴越和南宋建都地，由此，杭州成为中国历史文化名城和七大古都之一。 杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里。依托杭州的区位、人才、环境、经济等诸多优势，开发区全力打造接轨国际的投资环境，已在34平方公里建成区构建了一流的基础设施、优美的园区环境、完善的生活设施、高效规范的政府服务；建成了全国最大规模的杭州下沙高教园区及全国首批试点的浙江杭州出口加工区。现已有15所高等院校进驻，使下沙在短短几年之内增加了10多万人口，带动了下沙商业、金融、贸易、服务等行业的发展，也为
7、下沙区域房地产市场带来了新的发展机遇。根据杭州市政府的规划，下沙被确定为杭州的三大副城之一，并明确定位为：国际性的先进制造业基地，新世纪的大学城，花园式、生态型的副城。下沙内环境很好，规划有宽广的马路，空间布局合理，还有很长的钱塘江河岸，下沙优美的外环境，都为居住创造出了良好的条件，使之摆脱昔日偏远荒凉的形象，成为杭州房产市场的潜在增长点。2、 北银别墅项目由杭州北银房产联合开发公司开发，地处杭州经济技术开发区中心，位于下沙五号路西侧，具体四至为：开发区三号大街以东、二号大街以南、五号大街以西地区、四号大街以北，属市区七级地段。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景：该项目于90年代中期推向市场
8、，但由于价格因素、地段偏远等多方面因素导致销售不畅，截止到目前仅销售1套，由于缺少必要的维修养护，竣工后的房屋及附属设施、景观绿化破损严重，基本处于烂尾状态，因此开发商决定进行转让。（二） 内部因素1、北银别墅项目启动、计划、执行及收尾估计需要3年时间，在公司发展中的处于重要地位，建议组建项目型的公司进行运作。 2、公司进入下沙区域市场，将有助于提高公司在下沙市场的覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。3、 该项目将有力的保证公司未来的利润需求，同时依托该项目可以进一步扩大在下沙的经营规模与项目开发。第一部分：项目概况一、 宗地位置该项目位于中国杭州市经济技术开发区下沙范围
9、内，距杭州市中心商圈约20公里，距杭州萧山国际机场约15公里，属下沙副城中心。具体附图如下：二、 宗地现状1、 四至范围：开发区三号大街以东、二号大街以南、五号大街以西地区、四号大街以北。2、 地势平坦，自然标高与周边地势齐平。3、 地面现状：该项目主要建造21栋别墅及供气站、变电站等附属用房（共计282.77平方米），地块土地使用年限至2063年2月20日止。4、 该项目现有居民1户，可作为回迁或拆迁处理，对项目开发进度基本不影响。5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等（缺相关资料），估计地上地下所有工程、建筑全部可重新建造。6、 地质情况，包括土地结
10、构、承载力、地下水位和抗震性要求（缺相关资料）。需提供的附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据、地形地貌图、地下状况图。三、 项目周边的环境、配套1、交通状况（1）公交系统非常便捷，主要线路有828、858、851、852、525等；（2）离绕城公路入、出口约3公里，规划中有地铁1号线，地铁出入口在该项目附近。2、教育：15所高等院校。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园：7、银行：工商银行、建设银行、农业银行8、邮局：四、 大市政配套1、 道路现状：2、3、4、5号大街及周边道路全部建设完毕2、 供水状况： 3、 污水、雨水排放： 4、
11、通讯（有线电视、电话、网络）：5、 永久性供电和临时施工用电：6、 燃气： 7、 供热及生活热水： 五、 规划控制要点1、现有土地面积13333.4平方米、扩征土地面积6666.7平方米2、容积率：2.83、总建筑面积：37334平方米，扩征后的总建筑面积：56000平方米4、建筑密度：5、控高：6、绿化率：7、其他：六、 土地价格按1990.9465元/平方米的价格为基数，进行敏感性分析，详见第六部分投资收益分析。第二部分：法律及政策性风险分析一、 合作方式及条件1、双方基本情况：名称、主要股东投资情况、注册资本，成立时间、特殊背景等2、 合作方式： 3、 付款进度及拿地程序的操作：4、 其
12、他合作的主要条件：5、 与合作方式相关的其它法律规定二、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属 ：2、 土地使用权归属：3、 土地的用途：居住用地（二）规划1、规划所有权归属：2、规划使用权归属：3、规划的用途：三、 取得土地使用权程序评估四、 土地性质变更的评估五、 政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制
13、；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析一、 区域住宅市场成长状况从区域发展情况来看，下沙的生活配套及服务设施远远落后于住宅的开发速度。而当地政府也认识到这一问题。因此，进入2004年以来，下沙政府频繁地推出综合商业、配套公建用地。而从城市的功能定位上，下沙正向一个综合性的、真正有产业支撑的卫星城方向发展。在这一发展思路的指导下，该区域未来非住宅类用地将大量增加，区域的各种行政商贸设施将日渐完善。而从价格变动幅度看，该区域地价将形成缓慢上升的走势。二、 区域内供应产品特征从区域房地产市场现状看，下沙房产品主要销售给当地高教园内的教师。同时，某些楼盘也利用下沙与市
14、内房价的差距，吸引部分市内迫切希望拥有住房的消费者入住。但由于下沙距市中心约20公里，同时与市区交通不方便，造成了距离很远的心理感觉。因此，下沙在与杭州其他城区相比，价格虽然有较大涨幅，但总体水平仍然较低。目前，下沙核心组团内已有东海、大都、华元、野风等多家房产公司进行开发，产品类型以小高层、高层为主，区域内价格范围为4200-6000元/平方米。值得关注的是，今年下半年即将开盘的野风海天城、听涛雅苑项目均为建筑面积40万平方米以上的大盘，将有效提升该区域房产市场的受关注度及整体档次。三、 区域市场目标客层研究1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围2、 本案目标人群的区域来源、行业特点、产品
15、力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。四、 目标市场定位及产品定位1、 市场定位： 中档产品2、 目标人群：主要考虑下沙的高校师生和部分市区首次购房年轻人3、 产品建议：高层住宅小区第四部分：规划设计分析一、初步规划设计思路1、 设计概念： 2、 主要产品类型：高层3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。二、划设计的可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境
16、、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。4、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。5、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况、商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施。6、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑，确定主要目标客户群。第五部分：项目开发一、 土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。预计每年以10%20%的比例增值。二、工程计划工期总计划：2.5年三通一平：2006年5月开工日期：2006年7月销售日期：2006年
17、12月建筑单体竣工日期：2007年12月室外工程竣工：2008年5月单项验收及交房：2008年6月三、 销售计划：销售日期销售价格（万元/平方米）销售面积（平方米）销售收入（万元）总销售收入（万元）2007年 2月0.4374703212.1016725.322007年 7月0.44112004928.002007年12月0.4574703361.502008年 3月0.4674703436.202008年 6月0.4837241787.52第六部分：投资收益分析一、 成本预测成本项目单位成本（元/m2）总成本（万元）备注一、土地获得价款74331990.9465元/平方米1、土地转让款420
18、02、补交土地出让金32333、红线外市政配套4、拆迁补偿费二、开发前期准备费5401、勘察设计费110282、报批报建费3701003、三通一平费504、临时设施费10三、主体建筑工程费56801、基础工程38002、结构及粗装修4003、门、窗工程3004、公共部位精装修505、室内精装修06、室内水电气暖4507、室内设备及安装6108、室内智能化系统70四、红线内市政工程费2451、室外给排水系统152、室外市政系统303、室外燃气系统554、室外高低压系统255、室外消防系统206、室外智能化系统100五、园林环境费3001、环境设计费102、绿化建设费1203、建筑小品费304、道
19、路广场建造505、围墙建造费206、室外照明费407、室外背景音乐208、室外零星工程10六、公共配套设施费501、游泳池02、会所203、幼儿园04、学校05、儿童游乐设施106、商业设施107、其他10七、开发间接费14121、工程管理费494销售额3%2、营销费用198销售额1.2%3、资金利息6004、物业管理完善费205、不可预见费100合 计15660以上按总建筑面积：37334平方米计算：除土地价格以外的成本为：8227万元土地价格：7433万元投资成本：15660万元二、 税务分析1、 营业税及附加16725.32万元*5.5%=919.893万元2、 所得税（16725.32
20、-15660-919.893）*33%= 145.427*33%=47.9913、 土地增值税以上基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、 经济效益分析1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。经济指标单位数值（元/平方米）项目总金额（万元）销售收入4479.91616725.320直接成本4194.45715660.000总投资成本4440.96316579.893毛利率0.877%税前利润145.4
21、27税后利润47.991销售净利率投资回报率3、 项目开发各期的利润体现经济指标期限 2006年5月2008年10月日期06.5-07.207.2-07.707.7-07.1207.12-08.308.3-08.6结算面积（m2）747011200747074703724单位利润(元/m2)-140.963-40.96359.037159.037359.037利润(万元)-105.299-45.87644.100119.049133.7054、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1） 成本变动各项经济指标的变化(单位：万元)经济指标预测成本90%预测成本95%预测成本预测成
22、本105%销售收入16725.32016725.32016725.32016725.320毛利率12.086%6.186%0.877%税前利润1803.417974.422145.427-683.567税后净利1208.289652.86347.9910销售净利率总投资回报率注：主要考虑土地成本的变动（2） 售价变动各项经济指标的变化(单位：万元)经济指标预测售价95%预测售价预测售价105%预测售价110%销售收入15889.05416725.32017561.58618397.852毛利率0.877%5.628%10.353%税前利润-644.844145.427935.6991725.9
23、70税后净利047.991626.9181156.400销售净利率总投资回报率（3） 容积率变动各项指标的变化(单位：万元)主要指标容积率2.8容积率3.5容积率4容积率4.5销售收入16725.32020906.62023893.32026880.000毛利率0.877%1.021%1.088%1.177%税前利润145.427211.640257.690313.650税后净利47.991141.772172.652210.146销售净利率总投资回报率四、 项目资金预测1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、 资金回款计划：各期销售回款计划。3、
24、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。第七部分：管理资源配置一、 机构设置：成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、 人力资源需求：总经理室、办公室、财务、工程、设计等部门共计7人。三、 人力资源缺口及解决：人员安排，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：综合分析与建议一、优势、劣势：品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套等方面。二、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规
25、划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。三、结论和建议由于前述费用因素，将地块内的现有存量房全部予以拆除，并重新进行规划设计。已销售的1套别墅业主可回迁或拆迁处理。同时，该地块具有以下特点：A、地处下沙工业园区核心区块内，周边为大学城，对于小高层、高层中档住宅产品潜在市场需求较大。B、别墅产品对自然环境资源依托程度高，而该区域缺少开发高档别墅产品的必要相关资源。因此，在重新规划设计的过程中，应考虑改变项目的产品及市场定位，根据当地市场需求，建设建筑密度及容积率更高的小高层、高层产品，确保必要的利润水平。第九部分：在新区块开发需要补充的内容一、区块土地市场情况由于下沙地块条件不成熟，配套设施有限
26、，该区域2000年-2002年没有招、拍、挂的土地推出，进入2003年后，由于周边条件的逐渐成熟，以及政府土地转让的规范，招、拍、挂等方式方成为区域供地的主要方式。根据2003年和2004年两年的土地出让情况，该区域非住宅用地供给十分有限，两年仅推出6宗土地，总供应面积11.42万平方米，总建筑面积26.32万平方米，由于2004年3宗用于商业的土地没有转让成功，因此，实际转让成功的仅2003年3宗土地，6.94万平方米土地面积，总建筑面积为19.60万平方米。在土地转让价格方面，从2003年到2005年初，下沙地价分别为1701元/平方米、1844元/平方米和3781.6元/平方米，但由于在
27、统计过程中将九堡也纳入到下沙区域，而纳入2005年统计的两宗土地都位于九堡。因此，剔除上述因素的影响，统计该区域2004年年底的楼面地价在2000元/平方米的水平。从容积率指标看，综合及商业类土地容积率较高，容积率范围在2.5-4.5之间，而商业（汽车4S店）容积率则较低，仅为1.5。二、区块内其它楼盘情况1、楼盘情况汇总表项目名称位置占地建筑面积建筑形态均价开盘时间交付时间主力户型大都.文苑风情下沙2号大街和3号大街交叉口52亩11万平米多层、小高层6500元基本售完2005年底剩余130-140野风海天城下沙6、10号路之间。50万小高层、高层未定2005.102007年90-170华元.
28、梦琴湾下沙钱塘江西岸，27号路以东，10号路以北107亩25万小高层、高层46002005.7200890-160西子.阳光星城下沙经济开发区4-5号路交界处未定6万高层未定未定未定未定理想.伊萨卡下沙钱塘江西岸，25号路以东，12号路以南300亩50万排屋、小高层、高层未定2005.10未定主力120-160（公寓）、250-350（排屋）福雷德广场大学城核心区块、学源街与学林街82亩19万4幢高层、1幢26层酒店公寓60002005.4200760-120商宇.香榭里花园下沙四号路与五号路交叉口7万小高层、高层5000均价，余尾房200左右跃层2004年底，现房天元2005六号路南，19号
29、大街西10万高层48002005.5.302007.1.31101-170东海.未名园四号路和五号路交叉口7万多层、小高层已售完，开盘时3300，尾盘时50002003年底下沙.文汇苑下沙经济开发区3号路、4号路交汇处五幢高层、小高层围合仅余1套160，开盘时3800，尾盘60002004年11月底130-180华元.听涛雅苑下沙43号地块东源房产60万平方江景公寓未定未定未定中庆.金沙学府下沙新城，4号路以南、6号路以北20万多层、高层向教师定向销售的公寓，价格、销售对象由政府指定，不属于商品房范畴3、 楼盘具体示意图Selection.ParagraphFormat.LineSpacing
30、LinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Parag
31、raphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF