国际物流中心建设项目可行性研究报告.doc

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1、1 目目 录录 第一章第一章 概述概述 2 2 第二章第二章 市场分析与需求预测市场分析与需求预测 1313 第三章第三章 建设条件建设条件 2828 第四章第四章 规划内容与建设方案规划内容与建设方案 3434 第五章第五章 项目实施计划与招投标项目实施计划与招投标 5656 第六章第六章 环境影响、劳动安全与消防环境影响、劳动安全与消防 5757 第七章第七章 节能分析节能分析 6161 第八章第八章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 6767 第九章第九章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 7171 第十章第十章 财务评价财务评价 7373 第十一章第十一章 风险分析风险

2、分析 8181 第十二章第十二章 问题与建议问题与建议 8484 2 第一章第一章 概述概述 现代物流业是社会化大生产条件下一种新的组织方式和管理 技术，是经济、社会和技术发展到一定阶段的产物。 现代物流的核心就是突出资源整合的思想，利用先进信息技 术将分散在不同区域和部门的运输、储存、装卸、包装，流通加工、 报关、货运代理、配送和信息处理等资源，按供应链理论整合为一 个无缝链接的物流系统，根据客户的需求，在正确的时间，正确的 地点，将正确的货物交到正确的人手中，以达到降低成本，提高效 率，优化服务的目的。 现代物流业作为跨区域，跨行业，跨部门作业的复合型产业， 已成为降低资源消耗和提高生产率

3、之后的第三利润源，成为贯彻 科学发展观，合理配置资源，优化经济结构，增强经济竞争力的基 础性支撑产业，成为拉动经济增长的先导性产业。发展现代物流业 是经济可持续发展的保证。 1.1 项项目背景目背景 1.1.1 项目名称 XX 国际物流中心建设项目 1.1.2 项目承办单位概况 承办单位：河北 XX 物流开发有限公司 法定地址：XX 市开发区 法定代表人： 经济性质：民营企业 3 注册资金：1000 万元人民币 经营范围：物流园区开发、企业管理咨询服务（法律行政法规 禁止的项目不得经营，法律、行政法规限制的项目取得许可后方可 经营）。 企业概况：河北 XX 物流开发有限公司成立于 2006 年

4、，是一 家专门从事物流中心建设以及仓储、运输与第三方物流开发与管 理的民营企业。 1.1.3 编制依据 （1）2004 年国家发改委等九部门关于促进我国现代物流业发 展的意见 （2）XX 市十一五发展规划（2006-2010 年） （3）冀政函（2006）41 号河北省现代物流业 2010 年发展规划 （4）建设项目经济评价方法与参数（第三版） （5）其它相关资料 1.1.4 项目提出的背景 近年来，在市委、市政府的领导下，XX 市经济发展突飞猛进， 大 XX 工业组团日益茁壮，钢铁生产加工、金属玻璃家具、玻璃、 板材、服装、塑料、食品、化工、印刷九大行业齐头并进，目前 XX 已经成为全国最大

5、的薄壁管生产基地和钢木家具生产基地。由于 XX 本身并不具备资源优势，需要强大的物流平台作为支撑，服 务于供应领域和产品销售领域，从而降低流通成本，增加企业盈利。 但现在 XX 市物流市场杂乱无序、服务单一、层次较低，没有形成 规模化、产业化组团，根本不能满足当地产业的物流需求，亟需通 4 过整合提升现有资源及物流企业招商来提升物流产业层次，突破 产业发展瓶颈。物流的规范化、产业化发展将成为 XX 市调整产业 结构，转变经济增长模式，改变“两高一低”现状，践行科学发展观 的重大战略部署。 XX 周边路网建设的日趋完善， “五横一纵”的高速网络已经建 成，XX 的交通区位优势得到质的提升，建立辐

6、射全国的物流节点 平台的条件已经成熟。 在“十一五”规划中，XX 市明确提出了“以建设物流园区和扶 持现代物流企业为重点，实现物流的社会化、专业化、规模化、信 息化，逐步把 XX 建设成为京津冀地区重要的物流枢纽。以 XX 和 市区为核心，加快建设综合性和集散枢纽两种类型的物流园区，形 成快捷有效的物流运作体系，形成完善的商品集散、商品中转、商 品配送、货运代理、保税加工、信息服务、物流咨询、商品展示、电 子商务等服务功能。 ” 在这种背景下，为践行科学发展观，保障“大 XX”战略的稳步 推进，迈出物流产业化发展第一步，经市政府批准，由河北 XX 物 流开发有限公司筹建 XX 国际物流中心项目

7、。 河北 XX 物流开发有限公司委托廊坊市华玺建设工程咨询有 限公司开展 XX 国际物流中心项目的可行性研究工作，就物流中 心工程的建设内容、建设规模、投资规模等开展分析研究。编制单 位抽调专业人员组成项目组，深入现场进行实地研究，并与 XX 市 政府、XX 市建设局及其相关部门就物流中心的建设规模、建设标 准、建设方案、资金筹措方式等问题交换了意见并达成共识，走访 5 了当地的物流企业和关联企业，广泛收集了各方面资料。经过外业 和内业紧张地调查研究，项目组编制完成了XX 国际物流中心可 行性研究报告。 1.1.5 项目建设的必要性 1、本项目的建设符合国家和省市政府制定的“十一五”规划， 可

8、加快现代流通体系建设，促进以扩大消费为特点的增长方式的 科学转变。 在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规 划的建议颁布以后，2006 年 3 月十届人大在已批准的国家“十 一五”规划中正式将现代物流业列入现代服务业的发展重点。同 时，由国家发改委牵头、商务部等九部委联合颁布了关于促进我 国现代物流业发展的意见。 1993-2005 年中国物流业对国民经济发展的贡献见表 1-1、 表 1-2 表 1-1 物流业对 GDP 的拉动 6 国内生产总值物流业增加值 年 份 总 量 （亿元） 逐 期 增长量 （亿元） 比上年 增 长 （%） 总 量 （亿元） 逐 期 增长量 （亿元） 物流

9、业 增加值 占 GDP 比重 （%） 物流业 对 GDP 增长的拉 动力（%） 物流业 对 GDP 增长的贡 献率（%） 19933533414.031535278.92 1994481981286413.141089558.527.420.97 1995607941259610.945484407.483.490.38 1996711771038310.050034557.034.380.44 19977897377969.353493466.774.440.41 19988440254297.856442956.695.430.42 19998967752757.6601236863706

10、.980.53 20009921595388.463983866.454.050.34 2001109655104408.368624646.264.440.37 2002120333106789.173955336.154.990.45 20031358231549010.080646695.944.320.43 20041598782405510.189979335.633.880.39 20051830852320710.21214030036.6313.381.36 资料来源：中国物流与采购 2006 年第 22 期 74 页 7 表 1-2 国内生产总值与社会物流总额 年 份 国内生

11、产总值(GDP) （亿元） 社会物流总额 （亿元） 单位 GDP 的物流 需求系数 199335334543151.5 199448198792371.6 1995607941019751.7 1996711771102881.6 1997789731236651.6 1998844021287321.5 1999896771389541.6 2000992151705611.7 20011096551945131.8 20021203332325831.9 20031358232954992.2 20041598783838292.4 20051830854810002.6 资料来源：中国物

12、流与采购 2006 年第 22 期 75 页 2006 年 4 月河北省人民政府以冀政函 41 号文件正式颁布 了河北省现代物流业 2010 年发展规划，规划明确鼓励依托产业 优势的各类专业物流中心建设。 2、 本项目的建设是当地社会经济发展的需要 目前我国各级政府部门和相关物流企业已充分认识到物流业 在现代经济中的重要地位和作用。与此同时，相关的工业生产部门、 内贸和外贸部门、交通运输部门、信息化主管部门都加大了发展现 代物流的工作力度，指导所属企业向现代物流方向发展。 8 本项目的建设正是顺应了地方经济发展需要，对于优化 XX 物流资源，调整经济结构，改善投资环境，增强 XX 企业竞争力，

13、 提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进 XX 经济体 制与经济增长方式的根本性转变，都具有非常重要而深远的意义。 3 、本项目的建设是社会主义市场经济体制发展的必然选择 长期以来，我国在计划经济体制下，货物流通的各个环节，包 括采购、运输、仓储、包装、加工、配送等完全通过计划手段进行管 理和控制，企业基本上没有自主经营的空间，导致了条块分割，自 成体系， “大而全”， “小而全”，各环节相互分离，社会库存量大，物资 周转缓慢、资金占用较多，给社会资源造成极大的浪费。改革开放 后，随着外商投资企业的进入，根据社会和用户需要，将原材料、 产成品从起点至终点使运输，仓储、整理、加工、配送

14、等环节有机 结合，高效运作的现代物流观念和管理方式及技术开始进入我国。 在二十世纪 90 年代前后，我国经济体制开始转型，基础设施条件 逐步改善，整个生产、运输、流通和消费发生了深刻变革，国内市 场开始出现了不同形式的各类物流企业。近几年，民营、合资和外 商独资从事物流服务的企业陆续进入市场，不仅在企业数量上有 较多增加，而且在运营质量上更有一个层次的提高，即有了“现代 物流”的内涵。本项目的建设正是顺应了我国市场经济体制向国际 化发展的必然趋势。 4 、本项目的建设符合我国物流业发展的总体趋势 主要体现在以下几点：（1）目前我国经济的持续高速发展，居 民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的

15、导入，要求物流业发 9 展跟上步伐。 （2）以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以 及连锁经营的发展，零售规模不断扩大，对物流提出了大批量、多 品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提 高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁 等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货的变革，对中转 基地有较大需求。 （3）高附加值产品的日益增加，要求物流提供更细 致的服务，提高物流的安全性、可靠性和迅速性。产品的多品种化 和消费的多样化、个性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企 业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少 浪费，削减人工成本。 （4

16、）信息化的发展，特别是由于 POS 系统的应 用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理”， 实行多品种、小批量库存，从而要求中转批发环节增加送货的次数 和品种，减少每次的送货批量。本项目建设可满足商业竞争对即时 配送的需要。 5、 本项目的建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构， 实现可持续发展战略 现代物流被国际上普遍认为是企业在降低物质消耗、提高劳 动生产率以外创造利润的第三重要源泉，也是企业降低经营成本， 提高市场竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较 高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力 的关键因素。 6、 本项目的建设有利于带动相关行业

17、的发展和城市的建设 物流中心的建设将有利于带动相关行业的发展和城市的建设， 10 主要表现在以下几点：（1）可为现有工商企业节约固定资产和流动 资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业 发展提供支持；（2）有利于规范市场经济秩序。由于采购、加工、销 售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可 把住流通环节的各个关口，杜绝假冒伪劣进入正常的流通环节，规 范市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增 长点，增加更多的就业机会；（4）可重新调整城市布局，使之更加合 理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。同时有利于缓解 城市交通拥堵问题，以集约的

18、物流配送货车替代非专业、分散的配 送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带 动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成 以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。 综上所述，随着市场经济向纵深发展，XX 市迫切需要建设现 代化、规范化的物流中心，通过广泛吸引全国各地乃至海外的投资， 加快当地钢铁、金属加工、玻璃、板材、家具制造业的发展，丰富当 地商品的种类，促进产业升级，物流中心建设将为该市场与国际市 场的对接奠定良好基础。因此本项目建设是十分必要的。 1.2 项项目概况目概况 1.2.1 项目的地理位置和区位优势 (1)项目的地理位置 中心场地规划范围西

19、起廊大路，东到中学路，南靠霸杨公路， 北邻锦华路，总规划面积 74.2ha，为土地利用总体规划所确定的预 留建设用地，符合市、镇土地利用总体规划。 (2)项目的区位优势 11 XX 市地处河北省冀中平原东部，位于北京市、天津市、保定 市三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。XX 国际物流中心北 距廊坊 60 公里、北京 100 公里，东临天津 35 公里，西距保定 110 公里，均在一小时经济圈之内，位置优越，交通便利。 在项目周边，高速路网发达，共有“五纵一横”六条道路，五纵 分别为张石高速、京珠高速、大广高速、廊沧高速、京沪高速，而横 向的保津高速贯穿这五条高速，形成了辐射全国各地的道路网

20、络， XX 国际物流中心就坐落在保津高速 XX 出口处。 图 1-1 XX 镇区位示意图 1.2.2 项目的定位和主要功能 （1）项目的定位 XX 国际物流中心以“凭借大优势，发展大物流、促进大流通、 12 成就大繁荣”为发展目标，遵循“立足实际、稳步推进、灵活调整、 适度超前”的战略原则，在立足本地产业服务的基础上，着眼打造 全国物流中枢结点，建设综合型信息化、国际化的物流基地，重现 XX 当年水旱码头的繁荣盛况。 （2）项目的主要功能 XX 国际物流中心项目建成后将成为集运输、配送、仓储、保 税加工、商贸、展示、汽配、金融、保险、电子商务、物流培训、物流 方案设计等功能于一体的综合性物流平

21、台。 13 第二章第二章 市场分析与需求预测市场分析与需求预测 2.1 经济经济社会社会发发展展环环境分析境分析 2.1.1 区位环境 XX 市地处河北省冀中平原东部，位于京、津、保三角地带中 心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京 80 公里，东临海港城 市天津 70 公里，西距古城保定 65 公里，幅员面积 784 平方公里， 辖 7 镇 5 乡、一个省级经济技术开发区和两个办事处，383 个行政 村（街），总人口 56 万。 XX 镇隶属河北廊坊 XX 市，现辖 39 个行政街村，常住人口 8.7 万人，其中城镇居民 3.4 万人，占全镇总人口的 39%；流动人口 5 万余人，镇域面积

22、 104.7 平方公里，建成区面积 18.6 平方公里。 XX 镇区位优势明显，位于京、津、保三角中心，东距天津 35 公里， 北距廊坊 60 公里，北京 120 公里，西距保定 130 公里。112 国道毗 邻 XX，省级廊大公路南北向贯穿全镇，保津高速公路在 XX 设有 出口，距津霸铁路货站 13 公里，交通便捷。 XX 国际物流中心毗邻 XX，北距廊坊 60 公里、北京 100 公里， 东临天津 35 公里，西距保定 110 公里，均在一小时经济圈之内， 位置优越，交通便利。在项目周边，高速路网发达，共有“五纵一横” 六条道路，五纵分别为张石高速、京珠高速、大广高速、廊沧高速、 京沪高速

23、，而横向的保津高速贯穿这五条高速，形成了辐射全国各 地的道路网络，XX 国际物流中心就坐落在保津高速 XX 出口处。 14 2.1.2 经济发展水平 XX 市民营企业最早出现在 20 世纪 70 年代末期，一批社队 企业应运而生。由于市委、市政府的正确引导和大力支持，企业摊 数不断增加，企业规模不断壮大，在经历了“村村点火，户户冒烟” 的兴起阶段后，到 1985 年逐步发展壮大的乡镇企业总收入达 5 亿 元，居全省第一位。河北省第一个亿元村、亿元稹都诞生在 XX。1992 年、1993 年我市连续两年居河北省“十强”第四位，1993 年被命名为全国明星县市，1994 年被国务院批准为对外开放城

24、市， 1995 年跨入全省首批小康县市行列，2000 年被评为全省“九五”期 间经济和社会发展较快、较好的十个县（市）之一，重返省“十强”行 列，2003 年被评为河北省县域经济发展十强县（市）。 XX 市 2007 年全年财政收入完成 16.05 亿元，增长 54.8,增 速居廊坊第一；占 GDP 比重达到 10，提高 1.7 个百分点。GDP 完成 160.3 亿元，增长 19.5。全社会固定资产投资完成 101 亿元， 增长 35。实际利用外资增长 5.2 倍。 。 作为 XX 经济主要支撑的 XX 镇拥有工商企业 5400 多家，形 成了钢铁生产加工、金属玻璃家具、玻璃、板材、服装、塑

25、料、食品、 化工、印刷等九大行业，其中钢铁生产加工和金属玻璃家具已成为 全镇主导行业。XX 镇是全国最大的薄壁管生产基地，年产量已达 550 万吨，建成了以前进钢铁为龙头的炼钢、热轧、冷轧、制管生 产及改制的重要生产基地，全镇钢铁深加工能力占河北省的六分 之一；XX 镇是全国最具规模的金属玻璃家具产业基地，金属玻璃 家具产业经过了 20 年的奋斗历程，家具企业已达 1300 家，年产 15 值 48 亿元，利润达 2。3 亿元，年产金属玻璃家具 3000 万（台）套， 产品涉及 10 余类、数万种规格、3400 余个品种，行销 31 个省市自 治区及美国、日本、俄罗斯、东南亚、欧盟等 25 个

26、国家和地区。 2.1.3 产业环境分析 （1）主要行业规模和物流量（2005 年） XX 镇自八十年代发展乡镇企业以来，依托天津的技术，人才 优势，目前已拥有各类企业 5400 家，其中，以钢木家具为终端产 品的钢木金属家具业有各类企业 1300 家。2005 年生产总值 1600 亿元，比 2000 年增长 3.2 倍，财政收入 3 亿元，比 2000 年长 4.43 倍。2000 年2005 年 XX 镇经济年增长率为 30%，是全国平均增 速的 3 倍多。经济外向度的提高和行业规模的扩大，进一步拉动了 物流的需求，XX 的发展亟待物流的提高。 现有产业物流需求 钢木家具业：年产 3000

27、 万台套，年产值 51 亿元，产品物流量 600 万吨。 钢铁与制管企业：120 家，年产值 90 亿元，2005 年产量 550 万 吨，随着东升，会兴，三利等规模较大加工企业的兴建投产，冷轧 板带产量可达 650 万吨以上，热轧板带可达 750 万吨以上。 玻璃制造加工业：28 家，年产值 7 亿元。产品物流量 7 万吨。 木板材，石板材加工业：155 家，产品物流量约 10 万吨。 上述以家俱为中心的产业，全年产值为 150 亿元左右，占 XX 镇生产总值的 94%。XX 镇主要生产企业情况见表 2-1。 表 2-1XX 镇主要生产企业情况 16 序 号 企 业 名 称 占地面积 （亩）

28、 总资产 （亿元） 年产值 （亿元） 产品物流量 （万吨） 1前进钢铁集团公司9001.2667534.63378115 2梅花味精有限公司8003060340 3胜宝制管有限公司640121640 4会兴轧钢有限公司4101821150 5东升冷轧带钢公司700121540 6三利木业有限公司1300.11.313 万 m3 7新亚金属制品有限公司518140100 8XX 国际家具博览城65010100100 新上项目新增物流量 2006 年，XX 镇共确定重点建设项目 31 个，预计总投资 61.8 亿元，其新开工和续建项目 18 个，计划开工项目 13 个，2006 年投 产和完工项目

29、 22 个。其中包括亿元以上项目 18 个，可完成投资 54.47 亿元。按重化工，家具，板材业分类计算，预计每年新增产成 品物流量 500 万吨以上。 XX 镇全年物流量预测 通上以上分析，2007 年 XX 镇以家具，板材，金属加工，玻璃 等行业为主的物流量预测为 2500 万吨左右，按年增长 15%计算， 2010 年 XX 全年物流量为 3800 万吨左右。 2.2 推推动动物流需求增物流需求增长长的因素分析的因素分析 在和平发展的方针指导下，经济建设持续高速增长，因此带动 17 物流需求也大幅增长。除此之外，产业结构的调整，城市化建设以 及以消费需求为主带动经济增长等一系列政策的实施

30、，都为物流 需求增长打开了广阔的空间。 2.2.1 国民经济增长是物流需求增长的主要因素 在国民经济“十一五”发展规划中，河北省年增长率预设为 11%，XX 市将在 15%左右。由于 XX 初级加工品较多，产业集中 度高，产品幅射面积广，所以对物流需求较高。 2.2.2 对外贸易的拉动作用 目前我国外贸依存度已 70%，因此对国际物流产生了持续的 需求。河北省外贸进出口额已从 80 年代的 10 亿美元左右上升到 2005 年的 100 亿美元以上。随着 XX 对外出口的增加，对国际物 流的需求将日益迫切。 2.2.3 区域经济发展 随着区域经济的发展，制造业和商贸业将打破区域限制，实行 资源

31、的优化整合，将促使 XX 的物流经营向全国发展。 2.2.4 城市化建设将促生物流产业二元化结构 目前，我国现代物流业主要集中在大城市。随着中小城市的增 多，现代物流业将向中小城市延伸物流节点，并出现大城市与中小 城市同时发展物流业的二元化结构。 2.2.5 消费升级的带动作用 随着我国国民经济的发展，人均消费能力将大大提高，2005 年我省城乡人均消费增长上升 5-8，居民对消费品的需求向着高、 精、时尚的方向发展，必然带动物流业的发展。特别是信用卡、电 18 子商务的发展，对物流配送的需求将呈现持续增长的势头。 2.3 市市场现场现状状 2.3.1 XX 物流企业情况（见表 2-2） 19

32、 表 2-2 XX 镇目前主要物流企业情况 序号名 称同时容纳车辆停车费年租金（面积）主要货源（省份）住宿费（天）服务项目 1廊坊运输网络中心6010 元3500 元/年（20m2）内蒙黑龙江浙江广东15-25 元/人饭店旅馆商店 2国军物流中主6010 元5000 元/年（30m2）东北三省、同蒙15-25 元/人饭店旅馆商店 3胜利宾馆物流中心5010 元5000 元/年（30m2）甘肃、河南15-25 元/人饭店旅馆商店 4建设物流中心50 辆大货 住宿 10 元不住 20 元 10000 元/年（50m2）新建成15-25 元/人饭店旅馆商店 5建华宾馆物流中心70-80 辆大货10

33、元5500 元/年（30m2）辽宁、江苏、安徽15-25 元/人饭店旅馆商店 6西华宾馆物流中心30 辆大货住宿 5 元不住 20 元4000 元/年（30m2）内蒙、黑龙江15-25 元/人饭店旅馆汽修 7曙光宾馆物流中心50-60 辆大货 住宿 10 元不住 20 元 4000 元/年（30m2）辽宁、吉林、河南15-25 元/人饭店旅馆汽修 8建国宾馆物流中心50 辆大货10 元3500 元/年（30m2）东北三省15-25 元/人配件修理 9胜华宾馆物流中心60 辆大货 住宿 10 元不住 20 元 4000 元/年（30m2）东北三省、内蒙15-25 元/人饭店旅馆 20 2.3.2

34、XX 物流现状分析 目前 XX 的物流产业处于原始自发的初级阶段，与 XX 产业 在全国的地位已不匹配，严重的制约了 XX 产业的发展。概括讲主 要呈现出五大特点： （1）有总量没规模。为满足市场需求，XX 镇物流业逐年扩大， 目前以货运代理、运输和餐饮、住宿、汽车修理为主要服务内容的 物流企业有近 500 家，有营业登记的也有 100 多家，运输路线以东 北、华东、西北、华北和中南地区为主，运输货物主要是钢管、钢木 家具和板材等，已初步具备形成物流产业的条件。但形式多为小型 的配货站点，数量多、规模小、水平低，零星分布，布局散乱。 （2）有基础没产业。XX 当地现存物流企业多依赖当地工业企

35、业，路线单一，网点分布少，管理松散，设备落后。最突出的表现就 是功能的单一化、业态的原始化、管理的无组织化和无序化。 （3）有希望没带动。由于这种物流方式信誉差，影响了行业信 誉；同时更不利于“XX 物流”对外整体形象的树立与展示。虽然 XX 的实业界对此有所认识，但 XX 特有的产业格局很难有效整合， 在一种无序竞争的经济形态里，任何个体企业即使认识到位，也无 法独立承担这个课题。 （4）有物流没功能。现有自发的物流业态多为大车店性质，仅 能提供基本的停车、餐饮、住宿服务，物流信息服务渠道少，水平 低，尚且不具备承接仓储、物流加工、配送等服务的能力，无法提 供诸如信息化、金融保险、安全、汽修

36、、培训、物流解决方案设计等 物流附加服务。功能齐备、设施先进、面向未来发展需要的较大型 21 现代物流中心还没有形成。 (5)有对接没安全。运输市场大多是“随行就市”自发形成的， 缺乏统一的规划和管理，信息面窄，信用度差，丢货率较高。 XX 物流业现状与其发展要求之间存在较大差距，如不加速 发展，会成为其经济发展的瓶颈。现在的物流节点布局也不利于形 成有秩序的城市空间格局，影响物流业整体水平的提高。 。 2.4 目目标标市市场场分析与分析与项项目功能研究目功能研究 2.4.1 项目目标市场分析 (1)来自区域内的物流需求 工业企业的物流需求 目前我国流通成本占国民生产总值的 18.4%，而发达

37、国家仅 占 7%，可见我国物流业未来发展空间巨大。面对物流需求扩大， 成本上升的巨大压力，越来越多的制造企业开始从战略高度重视 物流功能整合，实施流程再造，分离外包物流业务，以更加专注于 核心竞争力的打造。 XX2007 年实现社会总产值 261.2 亿元,其中工业产值 236 亿 元。作为一个工业重镇，发达的制造业与当地落后的物流业之间的 矛盾已经成为制约 XX 经济发展的一大瓶颈，XX 国际物流中心的 建设对于降低产品成本，提高产品竞争力，促进 XX 产业的健康可 持续发展具有重要意义。 流通业的物流需求 XX 自古就是北方著名的水旱码头，商业历史悠久，目前具有 XX 国际家具博览城和家具

38、城两个大型家具采购市场，镇内门店 22 林立，商贸繁荣，消费水平较高。繁荣的商业形成了对运输、信息、 仓储、配送、金融、保险、培训等一系列物流服务的需求。 一般消费者的物流需求 随着生活水平的提高，一般消费者对物流服务需求比重将日 益增大，如搬家服务、包裹速递、商品配送、个人物品储存等。 （2）来自区域外的物流需求 外部工商企业和物流企业对 XX 物流设施和物流服务的需求 主要集中在以下 4 个方面： 具有区域性或全国性销售网络的大型制造企业和流通企业， 将 XX 作为商品分拨中心，利用 XX 的物流设施和提供的综合物 流服务，完成地区内或区域间的实物分拨。 国内大型物流企业将 XX 作为物流

39、网络中的节点，开展全 国范围内的物流经营业务。 跨国物流公司将 XX 作为物流基地，开展国际物流事业经 营。 零担运输业者利用 XX 公路枢纽设施，完成货物的集散和 中转运输。 2.4.2 项目建设的可行性分析 伴随经济社会的快速发展以及运行质量的不断提高，为发展 现代物流业提供了广阔的市场空间。XX 国际物流中心的发展壮 大存在以下优势： （1）区位优势显著，决定了 XX 国际物流中心的高水平、高层 次建设。 23 XX 国际物流中心北距廊坊 60 公里、北京 100 公里，东临天 津 35 公里，西距保定 110 公里，均在一小时经济圈之内，处于环 渤海经济圈的黄金位置。 中心毗邻保津高速

40、 XX 出口处，目前保津高速横向连接张石 高速、京珠高速、大广高速、廊沧高速、京沪高速，依托区位优势， XX 国际物流中心将成为辐射东北、西北、华北、华东、华南、淮南 的全国性的物流中枢结点。尤其是张石高速的修建等于增加了一 条通向西北的主干线，可以彻底解决去西北车辆北京路段拥堵问 题。同时，XX 国际物流中心东到塘沽港、北到曹妃甸，南到上海 港均有高速公路连接，畅行无阻，为其成为国际进出口货物物流内 陆节点奠定了基础。 XX 国际物流中心依赖于其地理优势，必将成为全国性的物 流节点，必须保障 XX 国际物流中心规划设计的高水平，高层次。 （2）周边产业发展带动物流需求增加，为物流业发展提供了

41、保 障。 XX 已经形成以金属玻璃家具为代表的规模化产业组团，是 全国最大的薄壁管生产基地和最大的金属玻璃家具生产基地，仅 XX 一地货物日吞吐量 6 万吨，物流市场空间很大。 环渤海经济圈的迅速发展，XX 产业承接平台的搭建，也会为 XX 国际物流中心提供更大的市场需求，因此建设一家具有国家 级水平物流中心的产业基础已经具备。 （3）城市建设进入新阶段，降低了资源整合难度。 随着大 XX 总体规划的落实，逐步拆除、迁移分布不合理的经 24 营场所，工业、物流、居住、商业等用地得到更合理的规划布局。随 着现代化、信息化的 XX 国际物流中心建成，将从根本上扭转现有 道路交通混乱、脏乱差的局面，

42、避免现有的低水平建设现象的泛滥。 XX 国际物流中心建成后将提升“大 XX”景观形象，恢复 XX 道路 通畅、商贾云集的繁荣盛况。 （4）科学发展观的深入开展，将为物流中心建设提供良好的政 策环境。 XX 国际物流中心项目是 XX 市政府扭转“两高一低”产业发 展模式，践行科学发展观的重大举措。通过物流中心对商流、物流、 资金流、信息流的集聚作用，通过物流中心这一平台带动信息技术、 金融保险、商业贸易、人员培训、服务外包、汽修汽配等关联行业 的发展壮大，提升第三产业在产业结构中所占比重，保障 XX 产业 经济的合理有序可持续性发展。 （5）依托京津产业转移优势，搭建承接平台，繁荣地方经济。 北

43、京为保障空气质量将推行 O3 排放标准，目前我国进京运 输车辆基本不能达到此标准，必须在北京周边寻找车辆集散转运 基地；塘沽新区及天津港的繁荣发展，也需要在周边寻找物流承接 平台以解决土地资源紧张的问题，而 XX 国际物流中心正好能满 足京津产业转移需要，并为 XX 市招商引资工作提供物流配套服 务功能。 2.4.3 项目定位 XX 国际物流中心以“凭借大优势，发展大物流、促进大流通、 25 成就大繁荣”为发展目标，遵循“立足实际、稳步推进、灵活调整、 适度超前”的战略原则，在立足本地产业服务的基础上，着眼打造 全国物流中枢结点，建设综合型信息化、国际化的物流基地，重现 XX 当年水旱码头的繁

44、荣盛况 2.4.4 项目功能 （1）货物运输服务 区域间货物干线运输 区域间货物干线运输（包括整车运输和零担运输）需求主要来 自于三个方面：一是伴随着本地区的产品销往外埠而出现的区域 间货物运输；二是伴随着外埠的产品销往本地区产生的区域间运 输；三是以 XX 作为中转基地进行的区域间货物运输。 区域内商品末端配送 区域内商品末端配送是由市内配送中心到用户之间的商品运 输，具有小批量、多品种和高频率的特点。 （2）仓储服务 XX 国际物流中心作为全国性的物流节点，其大物流、大流通 的特质必然决定了其大仓储的服务功能。中心将成为全国产成品 和原材料的集散基地和周转点，一是提供以货物保管为主的传统

45、仓储服务 ，降低当地企业仓储成本，实现生产企业的零库存运转， 降低生产成本和原材料风险，提升生产企业的核心竞争力。二是以 促进商品流通为目的，提供从出入库作业到库存管理、信息提供、 商品配送等综合服务的现代仓储服务，做好承接全国性大物流、大 商贸货物仓储准备，实现全国物资在中心的大额吞吐。 26 （3）流通加工服务 流通加工是在流通领域对商品进行的简单加工活动，目的在 于提高商品的附加价值，满足消费者对于商品的多样化需求，提高 运输效率等。XX 制造业发达，应侧重于工业品及农副产品的流通 加工。XX 国际物流中心将以提供工业产业流通加工服务的同时， 规范设计冷链物流硬件设施，提供农产品的流通加

46、工服务，如蔬菜 类商品的半成品加工；粮食类商品的深加工、分装；水果类商品的 深加工；保鲜包装；水产类商品的冷冻保鲜及深加工、肉类食品加 工；经济作物的深加工等。在服务工业的同时解决农业发展问题。 （4）金融、保险服务 XX 国际物流中心为营造便捷、安全的物流产业环境，将与保 险公司联合对货物运输提供保险服务，维护业主利益，杜绝物流诈 骗、丢货损货现象的发生。同时为帮助企业解决融资困难的问题， 中心将为企业提供仓单质押融资等金融信贷业务，满足企业发展 的一切资金需求，在帮助做大中心内企业的同时，壮大自己，并为 全民创业搭建平台。 （5）物流信息服务 目前全国物流中心发展缓慢的一个重要原因就是信息

47、化技术 应用水平低，没能建立完备信息资源共享网络。XX 国际物流中心 在信息化建设上开拓创新，将不单纯拘泥于一时一地的车货对接 信息，而是以网站和信息化管理作为两大突出特色，建设高水平的 信息化中心。 中心将建设一个全国范围的物流门户网站，整合全国物流、商 27 贸信息资源，实现全国范围内信息资源的联网、共享，为车主、货 主提供全国范围内的车货信息，同时在网站上推出物流知识推广、 物流政策解析、物流产业研究、物流人员培训、物流专家交流、商 贸信息发布、企业广告等服务。 在信息化管理上，将运用网络和各种通讯渠道衔接技术，实现 物流信息筛选、对接、发布、信息资源化共享管理，并在信息化上 做到与时俱

48、进，不断利用最新科技，将信息化系统建设延伸升级， 全面应用全球卫星定位系统（GPS）以及物资采购管理（MRP）和企 业资源管理（ERP）等物流管理软件，引进自动化仓库、条形码、 EDI 等先进的物流技术，实现园区整体的全信息化高科技管理。 （6）培训、示范服务 XX 国际物流中心将邀请国内外知名物流专家来园区为企业 讲解物流知识，帮助企业做好物流解决方案，组织专题培训、交流 进而带动物流产业理论水平提高。 同时鉴于 XX 国际物流中心从其运营模式、信息化运用上的 创新思维，中心将成为全国物流中心运营示范性窗口。 28 第三章第三章 建设条件建设条件 3.1 项项目目场场址址现现状状 3.1.1

49、 项目地理位置 本项目建设地点位于 XX 市中东部 XX 镇的北侧，项目的西 侧和南侧紧邻廊大路和霸杨公路，保津高速 XX 出入口距项目西 北角约 60 米，南侧紧邻 XX 国际家俱城。 3.1.2 项目用地性质及规模 本项目的用地性质为商业用地，总占地面积 74.2 公顷 （1113.58 亩）。 3.1.3 项目场地现状 本项目规划选址为国有沙地和林地，具有较好的交通、电力、 给排水、通讯条件，地上无任何附着物。项目场地周边是 XX 镇产 业集中地区，见图 3-1。 图 3-1 项目周边产业示意图 3.2 场场址建址建设设条件条件 3.2.1 地形、地貌、地震情况 本项目所在地 XX 市地处海河水系的冲积平原上。规划范围 内地面平坦，地势自西北向东南倾斜，呈西高东低之势。自然坡降 0.5-0.8，海拔 7.4-8.2 米，适宜建筑。 地震基本烈度为 8 度。 3.2.2 工程地质与水文地质 地质为第四系，属河湖相沉积层，以河流行洪积亚砂土粘土夹 粉细砂层为主，岩性岩相稳定性中等，承载力（FK）一般在 100- 29 160Kpa。 XX 市处于太行山冲积平原与滨海平原的过渡地带，加之古 地理、古气候与新旧构造的波动变迁，且地势由西北向东南倾斜， 呈西高东