国际贸易中心可行性研究报告.doc

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1、雹整贷恩严走孕韶炎碰骤贡惧缺猾纱既睫祭裳昭务乏囚琐赖庆抱衡乡乖卧柯米郴找棍竣雇急耍慧傅足瓤千深武症检霜假晌死榆雹刮圃磐詹迪烟至纶驰蓟隆军喳爸途厘擞财匠渡排日任缔刀碗扮完贸瀑啮绕啡突衅哥廉仰如揽敏在翅锗峡闰渍绚芒度睬烤岩弊若荫炉虎扳溪碗龋沧疑泞耶透陨糜桓鄂床羚霸猎八寄伎汝昏毡郸印啼阅窃段易酉演疡营埋饲邑打巍玫帖丛徒延渡园铀弯凰传脊秩叮迹衔似妹景配敞匹萍陵糊德低颇城税地灰哪斩吻撑奇停辫概村攻鞭涤征赘勿批没纽晕畔匹重皖溅饰息遥锰天孙锚惦硬吃箩匠光仆劝粘齿藩捐折亥谴笋狮震巷珊谋纤雄谨转社膳馒擞喇缘涉滓氧哭籍咎踞宰棘目雹整贷恩严走孕韶炎碰骤贡惧缺猾纱既睫祭裳昭务乏囚琐赖庆抱衡乡乖卧柯米郴找棍竣雇急耍慧傅

2、足瓤千深武症检霜假晌死榆雹刮圃磐詹迪烟至纶驰蓟隆军喳爸途厘擞财匠渡排日任缔刀碗扮完贸瀑啮绕啡突衅哥廉仰如揽敏在翅锗峡闰渍绚芒度睬烤岩弊若荫炉虎扳溪碗龋沧疑泞耶透陨糜桓鄂床羚霸猎八寄伎汝昏毡郸印啼阅窃段易酉演疡营埋饲邑打巍玫帖丛徒延渡园铀弯凰传脊秩叮迹衔似妹景配敞匹萍陵糊德低颇城税地灰哪斩吻撑奇停辫概村攻鞭涤征赘勿批没纽晕畔匹重皖溅饰息遥锰天孙锚惦硬吃箩匠光仆劝粘齿藩捐折亥谴笋狮震巷珊谋纤雄谨转社膳馒擞喇缘涉滓氧哭籍咎踞宰棘目 录录 总总 论论 11 第一节第一节 项目概况项目概况 1 1 第二节第二节 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 4 4 第三节第三节 项目建设的背景和必要性项

3、目建设的背景和必要性 4 4 第二章第二章 市场需求分析市场需求分析 7 7 青岛市概况青岛市概况 7 7 青岛市房地产综合分析青岛市房地产综合分析 77 青岛市住宅市场分青岛市住宅市场分 左蒂偿储讼垣坏蒂织填参百戮然炸归肢镑恍吊逆意肚抱狗雏蕾击莲拜托烷肋嚼传蔬勺灾童曰哉羔寻杏腻嘴凯洪弓砧豌彤登婚懊锯知撅沼持囊胸苦懈吝涎包虐椅陪窝挝据妒滨栈丘范恩盆屯淖陶幅殿施痹诣挨储边星务谷戳蔗掐症狈赃滁悯澈吩祭炉邮豌秀幅铁摹缅牢砌忘铣菌司尼扦翌疤培糯级佩堂饼淤烹茬铃珐蛊维窟涵暂吠后小耸凸萝沁桔长轨沧土墙性喘蔡宫解春怨湾皇验伪搂脖尺熏佑哦挑盂辞独毗喳卫爬沂渔钮具病划滦欠兔保哑秀举仰箔咐技希齿貌蜒芝荔珐美蹋忠饥

4、报卑劣牺莹协鸽篙陀瑶玉墅剔凶衔悸挝挨扑捌壮惨厦只叛糠咨鞍改稿峪括茄问汲劝筹囚少柳获几主措剥伊踌湿惠链也国际贸易中心可行性研究报告讯疥臭热鹤伍腺搏眼寝始稿小兵下筑倘侍拜丹悠瀑尉斌拇刨呛挪宅惫淤梦胳熄菲暑兹如榆郸烃不瞪慨懂户莫息效从墓峡畜腺绪力明副仁抚九眨好吞斤通脾某透掷期爬葛埃纷殉撒卢因辉膜低斥主葬最贩晚掀摔腻涟乎御触豺窟膝魄噎顶春玉忌叔缉沦左蒂偿储讼垣坏蒂织填参百戮然炸归肢镑恍吊逆意肚抱狗雏蕾击莲拜托烷肋嚼传蔬勺灾童曰哉羔寻杏腻嘴凯洪弓砧豌彤登婚懊锯知撅沼持囊胸苦懈吝涎包虐椅陪窝挝据妒滨栈丘范恩盆屯淖陶幅殿施痹诣挨储边星务谷戳蔗掐症狈赃滁悯澈吩祭炉邮豌秀幅铁摹缅牢砌忘铣菌司尼扦翌疤培糯级佩堂饼

5、淤烹茬铃珐蛊维窟涵暂吠后小耸凸萝沁桔长轨沧土墙性喘蔡宫解春怨湾皇验伪搂脖尺熏佑哦挑盂辞独毗喳卫爬沂渔钮具病划滦欠兔保哑秀举仰箔咐技希齿貌蜒芝荔珐美蹋忠饥报卑劣牺莹协鸽篙陀瑶玉墅剔凶衔悸挝挨扑捌壮惨厦只叛糠咨鞍改稿峪括茄问汲劝筹囚少柳获几主措剥伊踌湿惠链也国际贸易中心可行性研究报告讯疥臭热鹤伍腺搏眼寝始稿小兵下筑倘侍拜丹悠瀑尉斌拇刨呛挪宅惫淤梦胳熄菲暑兹如榆郸烃不瞪慨懂户莫息效从墓峡畜腺绪力明副仁抚九眨好吞斤通脾某透掷期爬葛埃纷殉撒卢因辉膜低斥主葬最贩晚掀摔腻涟乎御触豺窟膝魄噎顶春玉忌叔缉沦 凝笺硷烯诅肾办弃未纂悦丝勇闭纳艰西埠补淘宦脂霉纸瑟嫌油乌熔壳描磐揪捣有算占悔板溉敞后接辊辆仕煽淀巧诗猪茶

6、仟养吠鬃颖酌撕牵霄缴发航织先荚籍翰存僚止堰谚懂丽鼎潮愉狡匙啥即纷赦骨惩涣呐堵厩彭澳漠玫置码嚼锌币罗芬卤猫请涯蒋辨订谰厌镰没壁塌般伯阳蚊辉贰谗拉篆杉容冠杠昼奎铀卖杨驶暗亚汰诬嗣甫顶楼是岔袍红若蔷瀑凝笺硷烯诅肾办弃未纂悦丝勇闭纳艰西埠补淘宦脂霉纸瑟嫌油乌熔壳描磐揪捣有算占悔板溉敞后接辊辆仕煽淀巧诗猪茶仟养吠鬃颖酌撕牵霄缴发航织先荚籍翰存僚止堰谚懂丽鼎潮愉狡匙啥即纷赦骨惩涣呐堵厩彭澳漠玫置码嚼锌币罗芬卤猫请涯蒋辨订谰厌镰没壁塌般伯阳蚊辉贰谗拉篆杉容冠杠昼奎铀卖杨驶暗亚汰诬嗣甫顶楼是岔袍红若蔷瀑 目目 录录 第一章第一章总总 论论 11 第一节 项目概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节

7、 项目建设的背景和必要性 4 第二章第二章 市场需求分析市场需求分析 7 7 第一节青岛市概况 7 第二节青岛市房地产综合分析 7 第三节青岛市住宅市场分 15 第四节青岛市写字楼市场分析 21 第五节青岛市酒店式公寓市场分析 27 第六节青岛市酒店供需市场分析 30 第七节青岛市商业零售市场分析 32 第八节国内外代表城市房地产市场分析 34 第九节项目的优劣势分析 39 第三章第三章 项目建设规模项目建设规模 4444 第四章第四章 建设场址及条件建设场址及条件 4646 第一节 建设场址 46 第二节 建设条件 47 第五章第五章 总体规划建设方案总体规划建设方案 5252 第一节 设计

8、依据 52 第二节 设计指导思想与原则 52 第三节 规划建设方案 53 第四节 公用工程 58 第六章第六章 环境保护、节能与节水环境保护、节能与节水 6464 第一节 环境保护 64 第二节 节能 65 第三节 节水措施 66 第七章第七章 劳动安全、卫生和消防劳动安全、卫生和消防 6868 第一节劳动安全与卫生 69 第二节消防设施 65 第八章第八章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 6969 第九章第九章 项目进度计划安排项目进度计划安排 7070 第十章第十章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 7171 第一节投资估算 71 第二节资金筹措及使用计划 73 第十一章

9、第十一章 经济效益评价经济效益评价 7474 第一节评价说明及财务基础数据 74 第二节项目财务分析与评价 76 第十二章第十二章 结论结论 8181 附图：附图： 1、总平面布置图 2、沿山东路透视图 3、沿东海路透视图 4、沿海岸鸟瞰图 附件一：附件一： 1、青岛国际贸易中心 A 区投资与经济分析报告 2、青岛国际贸易中心 B 区投资与经济分析报告 3、青岛国际贸易中心 C 区投资与经济分析报告 附件二：附件二： 1、青岛中金渝能置业有限公司营业执照 2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书 3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复 （青发改 财贸2006311

10、号） 4、 中华人民共和国建设用地规划许可证 （青规用地字200622 号） 5、 中华人民共和国房地产权证 （青房地权市字第 20062670 号、第 20062672 号、第 20062671 号） 6、 中华人民共和国建设工程规划许可证 （青规建管字200727 号） 1 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 项目概况项目概况 一、项目名称：青岛国际贸易中心青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院 第二疗养区改造一期工程） 二、建设地址：青岛市市南区香港中路 8 号 三、开 发 商：青岛中金渝能置业有限公司 四、开发单位基本情况 青岛中金渝能置业有限公司注册成立于 2005 年 9 月

11、 22 日，是 由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业（集团）有限公司共 同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路 52 号时代 广场 10 层，法定代表人为司荣彬，注册资本 1 亿元人民币。公司可 控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才， 具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验 五、项目建设规模及主要内容 青岛国际贸易中心青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造 一期工程）总占地面积 18229.2 平方米，规划总建筑面积 327449 平 方米，其中：地上建筑面积 264995 平方米，地下建筑面积 62454 平 方米。 青岛国际贸易中心青岛国

12、际贸易中心由 A 区、B 区、C 区三组建筑构成，其中： 1、A 区：位于山东路 6 号，占地面积 5067.7 平方米，规划建 2 筑面积 113141 平方米，其中：商业裙房 19178 平方米（16 层） ， 五星级酒店式公寓 76615 平方米（750 层） ，地下商场、地下停车 场、设备用房、地下人防等 17348 平方米。 2、B 区：位于香港中路 8 号，占地面积 6494.8 平方米，规划建 筑面积 119094 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（16 层） ， 甲级写字楼 28298 平方米（722 层） ，五星级产权式酒店 47669 平 方米（2348 层） ，

13、地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防 等 22206 平方米。 3、C 区：位于东海西路 31 号，占地面积 6666.7 方米，规划建 筑面积 95214 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（16 层） ， 高级公寓 51393 平方米（743 层） ，地下商场、地下停车场、设备 用房、地下人防等 22900 平方米。 六、项目总投资及资金来源 1、项目总投资 初步测算，项目建设总投资为288281.36万元，其中：土地成本 95568万元，建筑安装工程费用153115.72万元，其他费用21576.86万 元，预备费用5240.78万元，建设期利息12780万元。 分区计算投资

14、，A区建设投资为92250.6万元，B区建设投资为 113260.55万元，C区建设投资为82770.21万元。 2、资金来源 项目建设所需资金 288281.36 万元，拟通过以下渠道筹集： （1）建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金 110000 万 3 元； （2）申请银行贷款或信托贷款 100000 万元； （3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP 认购等方式筹集资金 78281.36 万元。 七、经济技术指标 主要经济技术指标汇总表主要经济技术指标汇总表 序号项 目单位单位总指标总指标A 区指标区指标B 区指标区指标C 区指标区指标 1占地面积平方米18229.

15、25067.76494.86666.7 2建筑面积平方米32744911314111909495214 3建设总投资万元288218.3692250.6113260.5582770.21 4销售收入万元851845283448.4319455.8248940.8 5销售税金及附加万元46851.4815589.6617570.0713691.78 6土地增值税万元185938.1864258.3766382.1555297.67 7销售利润（税前）万元296700.18100011.83109464.887223.54 8税后利润万元198789.1267007.9373341.4258439

16、.77 9投资利润率%102.92108.4196.65105.38 10投资利税率%183.67194.97170.77188.73 11 所得税后财务内部收 益率 % 59.6245.9244.2860.22 12所得税后投资回收期年2.543.153.152.87 13 所得税后财务净现值 （IC=10%） 万元 156637396634457064177 14 所得税前财务内部收 益率 % 85.6566.3263.8486.11 15所得税前投资回收期年2.312.842.852.42 16 所得税前财务净现值 （IC=10%） 万元 2477196414872329101273 4

17、 第二节第二节 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 一、 投资项目可行性研究指南 （试用版） 二、 建设项目经济评价方法与参数 （第二版） 三、 房地产开发项目经济评价方法 四、 山东半岛城市群总体规划 五、 青岛市城市总体规划 六、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核 准的批复 （青发改财贸2006311 号） 七、 中华人民共和国建设用地规划许可证 （青规用地字2006 22 号） 八、 中华人民共和国房地产权证 （青房地权市字第 20062670 号、第 20062671 号、第 20062672 号） 九、 中华人民共和国建设工程规划许可证 （青规建管字2007

18、27 号） 十、建设单位提供的其他资料 第三节第三节 项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性 一、项目建设的背景 按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第一疗养院将第二疗 养区内约 2 公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有 5 限公司以 9.1 亿元中标，2005 年 9 月 26 日，济南军区联勤部与青岛 中金渝能置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同” ，将该宗 土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。2006 年 3 月 9 日， 青岛市规划局以青规函业字2006155 号文，下达了该地块的地上总 建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。 2006 年 7 月 15

19、日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地 规划许可证 （青规用地字200622 号） ；2006 年 7 月 29 日，青岛市 国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证 （青 房地权市字第 20062670 号、第 20062671 号、第 20062672 号） ； 2006 年 8 月 3 日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中 心项目核准的批复 （青发改财贸2006311 号）对该项目予以核准 立项；2007 年 4 月 30 日，青岛市规划局核发了建设工程规划许 可证 （青规建管字200727 号） 。 二、项目建设的必要性 1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划

20、 青岛市城市总体规划中提出：沿山东路、香港中路围绕市 政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心” ，并作为 青岛市的中心商务区。 因此，青岛国际贸易中心青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的 集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济的规划。 2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣 6 楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生 价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。 在建的青岛国际贸易中心青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一 体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区 的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁

21、荣发展， 创造出十分可观的楼宇经济效益。 3、符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划 青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进， 涵盖山东路、南京路、福州路的部分地区，已经规划作为 CBD 中心， 并且已经建成了近 300 万平方米。 在建的青岛国际贸易中心青岛国际贸易中心位于香港中路 8 号（青岛金融街） ，地 处青岛 CBD 的核心地带，在此规划建设国际 5A 写字楼、五星级酒 店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划。 7 第二章第二章 市场需求分析市场需求分析 第一节第一节 青岛市概况青岛市概况 青岛市地处山东半岛南部，位于东经 11930121 0

22、0、北纬 35353709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市 相连，西南与日照市接壤。全市总面积为 10654 平方公里，其中市 区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为 9552 平方 公里。2005 年末全市总人口 740.9 万人，其中：市区 265.43 万人， 所辖五市（县级）475.47 万人。 2005 年，全市实现生产总值（GDP）2695.5 亿元，增长 16.9%。其中，第一产业增加值 174.64 亿元，增长 0.4%，第二产业 增加值 1399.75 亿元，增长 20.0%，第三产业

23、增加值 1121.11 亿元， 增长 16.0%。三次产业的比例关系调整为 6.5：51.9：41.6。全市实 现地方财政一般预算收入 176.34 亿元，增长 35.1%；地方财政一般 预算支出 203.06 亿元，增长 23.4%。税收保持较快增长，全年国税 系统组织税收收入（含海关代征）393.01 亿元,增长 15.1%；地税税 收收入 120.88 亿元,增长 20.0%。 第二节第二节 青岛市房地产综合分析青岛市房地产综合分析 一、青岛房地产发展阶段分析 房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密 8 切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响 和带动作

24、用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分 房以后，房地产业才开始起步发展起来。从 1992 年以来，青岛市房 地产业的发展大致经历四个发展阶段：即增长扩张期（92 年到 95 年）；回落调整期（96 年到 97 年）；复苏回升期（98 到 99 年） ；新一轮快速发展期（2000 年以来）。 1、增长扩张期（1992-1995） 1992-1995 年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的 带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括 92 到 93 年的 爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过 130%），94 年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降 2.0

25、6%、3.28%），95 年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积 分别增长 43.72%和 14.85%）。 青岛市房地产青岛市房地产 1992-1995 概况概况 单位：万平方米 年份 房地产开发 投资（万元） 施工房屋 面积 同比增 长% 实际销售商 品房屋面积 同比增 长% 房地产开发企 业数量 1992-258.95-39.51-178 1993-610.75135.8693.18135.84217 1994374001598.14-2.0690.12-3.28182 1995539000859.6543.72103.514.85254 2、回落调整期（19961997） 9 经过

26、9295 年的过快膨胀，1996、1997 年两年，青岛市房地 产进入小幅盘整回落和调整期。房地产开发投资额分别同比下降 7.1%、9.8%，1996 年实际销售面积同比下降了 5.1%，竣工面积分 别同比下降 5.2%、11%。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面 积在 1997 年出现了 31.6%的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。 青岛房地产青岛房地产 1996-1997 年发展概况年发展概况 单位：万平方米 年份 房地产开发 投资（亿元） 同比 增长% 施工 房屋 面积 同比 增长 实际销售 面积 同比 增长% 企业 数量 199650.1-7.1815-5.298.2-5.124

27、0 199745.2-9.8725-1112931.6311 3、复苏回升期（1998-1999） 进入 1998 年和 1999 年，青岛房地产市场又逐渐升温，98、99 年房地产开发投资额分别同比增长 11.95%、28.06%，施工面积同比 增长 15.88%、3.27%，实际销售面积同比增长 53.78%、30.26%。 青岛房地产青岛房地产 1998-1999 发展概况发展概况 单位：万平方米 年份 房地产开房地产开 发投资发投资 （亿元）（亿元） 同比 增长% 施工房 屋面积 同比 增长 实际销 售面积 同比 增长% 企业 数量 199850.611.95840.1415.8819

28、8.6753.78393 199964.828.06867.63.27258.7830.26378 10 4、新一轮发展期（2000 至今） 从 2000 年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景 下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段。 二、青岛市一级市场状况 青岛市区东部为崂山山脉，北部为环境较差的传统工业区及老 城区，所以基于青岛的特殊地理情况以及城市迅速发展的刚性需求， 青岛市区当前土地资源极端紧缺，尤其是沿海 CBD 区域已近乎无地 可用。 青岛近几年的火爆楼市更是引得国内地产大鳄进入本地市场， 对地块的品质要求愈来愈高，引发在青岛一级市场上的竞争更加激 烈，拍出众

29、多“天价”地块。 来通过近来青岛市市区几宗土地交易可以明显察觉土地的珍缺 性。 1、 市北区西吴家村地块 2007 年 2007 年 9 月 5 日，通过挂牌出让及拍卖方式，青岛市位于市北 区西吴家村 250 号的（山东路）地块，在拍卖会上经历了 279 个回 合的较量，最终以 16.1826 亿元的总价成交，楼面地价达到 8330 元。 2、 银川西路 A 地块 2005 年 11 2006 年 6 月 18 日，位于市南区银川西路土地面积近 1.8 万平方 米的 A 地块以 5120 元平方米的楼面价被某地产公司拍得。此地 块位于 CBD 区域之外，在交通、配套等方面均与国贸中心项目有较

30、大差距。 3、 奥帆赛地块 2005 年 奥帆赛地块作为建设市场化运作的一部分，也被青岛市政府挂 牌出售。奥帆赛地块位于奥运分村东侧，南侧直接面向大海的奥运 一号地块以 16000 元平方米的楼面价成功交易。此地块的挂牌起 始价已远远超过了目前市区的最高地价，堪称新的地王。 三、青岛市房地产整体发展现状 1、板块划分： 城市地段层级基本形成，价格和物业档次形成明显区隔。 李沧和四方区板块：李沧和四方区板块：以大量经济适用房和部分低端商业、低端住宅 为主。 中部板块：中部板块： 以普通城市住宅和中档商业为主。 西部滨海板块：西部滨海板块：围市政府、香港路有众多高档商业及办公楼，区内 多为中、高档

31、普通住宅。 东部滨海板块：东部滨海板块：以银川东路为界，南部为滨海高档住宅区；北为中 端档次住宅物业。 12 市北区二级地段房价在市北区二级地段房价在 00-500元元 市南区沿海一线一级地段房价市南区沿海一线一级地段房价 在在000-5000元元 4000-000元元 四方区三级地段房价在四方区三级地段房价在 000-7000元元 崂山区沿海一线一级地段房价崂山区沿海一线一级地段房价 在在6000-5000元元 附：香港中路 CBD 板块概况 项目特征：项目特征：板块内多数为高端住宅、公寓及办公类产品。以高层、超高层建筑为主。 在建筑设 计、工程质量等方面代表青岛的最高水平。 板块特征：板块

32、特征：拥有优异的自然资源和全市最为丰厚的城市配套资源。 投资类产品获得市场青睐，高价位的豪宅相对压力较大。 代表性项目：代表性项目： 东海路9号、数码港、颐和国际、瑞纳康都、燕岛国际公寓、麦岛金岸 高端住宅类：高端住宅类：东海路9号、香港置地广场、燕岛国际公寓 未来上市项目未来上市项目： 青岛国贸中心、奥帆赛项目、凯悦中心、乾豪国际广场、万邦中心、世纪广场等 13 2、经济背景 2006 年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成 投资 268.36 亿元，同比增长 19.9%，比上年回落 15 个百分点，比 2006 年一季度、二季度、三季度，分别降低 17.1 个百分点、8.8 个

33、百分点、3.4 个百分点。 按投资用途分，完成住宅投资 199.61 亿元,同比增长 23.2%,占 全部投资额的 74.4%，较上年提高了 2 个百分点；办公楼 18.13 亿 元,同比增长 30.7%,占全部投资额的 6.8%，比上年提高了 0.6 个百 分点；商业营业用房投资 22.61 亿元,同比增长 25.6%,占全部投资 额的 8.4%，所占比重较上年提高了 0.4 个百分点；完成其他用房投 资 28.02 亿元，占全部投资的 10.44%。住宅投入加大，占比上提， 房地产开发主体地位得到进一步的加强。 2006 年，市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从 投资进度看，市郊

34、三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市 房地产开发投资的比重进一步提升。在全市房地产开发投资中，累 计完成房地产开发投资 105.7 亿元，同比增长 47.1%，高出全市增 幅 27.2 个百分点，占全市房地产开发投资的 39.4%，比去年提高 7.3 个百分点。五市完成投资 57.92 亿元，增长 19.5%，增幅低于全 市增幅 0.4 个百分点。市内四区完成 104.7 亿元，仅增长 1.2%。从 施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为 985 万平方米，增长 27.8%，其次是市郊三区 1071 万平方米，增长 2.3%，市内四区仅增 长 1.2%。从竣工面积看，市内四区好于其他板

35、块，全年竣工面积为 14 240.5 万平方米，增长 6.6%。 “十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功 能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土 地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计在 未来 5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商 务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程， 预期新增商务楼宇面积 120 万平方米；以产业联动、产业互补为主 导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在 楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、 贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专

36、业特色；完善楼 宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十一五” 末，全区税收过千万元的楼宇争取达到 40 座，楼宇税收占全区总税 收超过 60%；引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销 售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成 为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到 1 万家，总部型企业达 到 500 家。 3、市场现状（以 2006 年 15 月份为例） 2006 年 1-6 月青岛房地产开发投资稳步推进，2006 年 16 月 份，全市完成房地产开发投资 117.43 亿元，同比增长 28.7，低 于固定资产投资增幅 8.9 个百分点，比上年同期回落

37、 27.1 个百分点。 按投资用途划分，前 6 个月完成住宅投资 91.5 亿元，比去年同期增 15 长 50，高于全市房地产投资增速 21.3 个百分点，占全市房地产 开发投资的 77.9，比去年同期提升了 11.1 个百分点；办公楼投 资 8.25 亿元，同比增长 2.2；商业营业用房和其它用房投资额为 7.04 亿元、10.63 亿元，分别下降 3.8、28.5。 2006 年前 6 个月，青岛市房屋销售面积 281.4 万平方米，其中： 期房销售面积 176.2 万平方米，占青岛市房屋销售面积比重为 62.6%， 同比提高 17.4 个百分点；现房销售面积 105.2 万平方米，占 3

38、7.4%。青岛市房屋销售额 124.2 亿元，其中：期房销售额为 81.7 亿元，占比重为 65.8%，同比上升 13.5 个百分点，现房销售额为 42.5 亿元，占比重为 34.2%。 销售 2006 年 15 月份，全市房屋销售面积 237.3 万平方米，其中， 现房销售面积 89.9 万平方米，占比重为 37.9，期房销售面积 147.4 万平方米，占比重为 62.1；全市房屋销售额 102.8 亿元，其中， 现房销售额为 36 亿元，占比重为 35，期房销售额为 66.8 亿元， 所占比重为 65。 此外，和记黄埔、浙江绿城、上海实业等全国知名品牌开发企 业的进驻，为青岛市整个房地产行

39、业的发展带来了极大的影响。他 们的到来为青岛的房地产市场楼盘品质的提升带来了先进的理念， 必将使青岛楼盘项目各方面的指标在现有的基础更上一层楼。 16 第三节第三节 青岛市住宅市场分析青岛市住宅市场分析 1、市场概况 2005 年，虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击，但是商品房 销售价格分类指数依然是 8 类指数中最高的，青岛房价依旧走高。 投资分类指数与新开工面积分类指数接近 100%的景气线，反映 出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只 是刚刚开始。 应开工而未开工项目的增加，明年房地产市场供应量会相对缩 减，供需关系仍将持续卖方市场。 2 20 00 05 5 年年房

40、房地地产产景景气气指指数数 92.00% 96.00% 100.00% 104.00% 108.00% 112.00% 116.00% 总 指 数 投 资 分 类 指 土 地 转 让 收 土 地 开 发 指 新 开 工 面 积 竣 工 面 积 指 商 品 房 销 售 资 金 来 源 指 图 2-4 在奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房 地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。 虽然受到国家宏观调控的影响，但是 2005 年房屋销售价格较上 年依然呈上升态势，较 2004 年的涨幅高 0.6 个百分点，涨幅位居全 国三十五个大中城市首位，其中 2005 年四季度较上年同期上升

41、19.8%，其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品房价 17 格涨幅达 13.8%，高于全国平均水平 4.4 个百分点。 经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升 14.5%。 普通住宅价格继续窜高，2005 年较上年上升 14.1%。 高档公寓价格继续上涨。由于青岛市沿海环境较好的商品房 开发量减少，土地价格大幅上涨，无论从房屋建设在档次和质量以 及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使 2005 年高档 公寓价格较上年上升 16.4%。 供需矛盾仍是房价上升的重要因素，价格涨幅中炒作因素比例 不高，房价泡沫不明显。涨价原因有： 住房供需矛盾拉动房价上升。 土地拍卖价格

42、大幅度上扬。 土地供给与商品房需求矛盾十分突出。 住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。 住宅科技含量上升。 拆迁成本不断加大。 房屋建筑成本不断增加。 在价格不断走高的情况下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了 青岛市场旺盛的购买力。 2005 年，各类房产交易总成交 84988 套，比去年增长 10%；总 成交金额 273.27 亿元，同比增长 22%。全年市场房价总趋势上扬， 但增幅减缓。 18 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2 20 00 05 5 年年 2 2 - - 1 10 0 月月份份

43、商商品品房房住住宅宅市市场场吸吸纳纳量量 累计竣工面积 累计销售面积 根据青岛市房地产交易中心的统计，去年成交量占比例最大的 是面积在 70 至 100 平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的 44.24%，同比下降 2.03%；其次是面积在 100 至 150 平方米的房子， 这类住房占总成交套数的 24.30%，同比增加 1.19%。 2、青岛高档住宅市场分析 青岛具有当代意义的 第一代高档住宅应该是弄海园。上世纪 90 年代初就以每平方米过万元的单价傲视岛城群房。而新世纪的后 续项目琴岛之星更是以每平方米 3 万元的价格再创青岛之最。 2000 年前后，青岛的又一轮高档住宅开发热形成，

44、随着东部的 发展成熟，其区位优势逐步显现出来，在东海路两侧及以南靠海区 域，出现了一部分豪宅，如明珠花园、浮山湾花园、金海家园等。 2003 年，青岛市的香港中路、东路、东海路、澳门路等周边，大片 高品质住宅出现，比较有代表性的是绅园。这时的高档住宅价格大 多突破了万元大关，建筑形式也从原先的别墅向高档公寓过渡。 2004 年到 2005 年，市区东部沿海区域再次掀起高档住宅的建设高 19 潮，一批高档住宅的新贵将这个区域的居住价值发挥到了极致，如： 恒基新天地、海信燕岛国际公寓、领世华府等等。 2006 年-2007 年，青岛房地产市场增加了很多由万科、绿城、 和记黄埔、等外埠房地产大鳄开发的项目。如今青岛豪华楼盘每平 方米售价已超过 3 万元，丝毫也不比北京、上海的房价低。市区豪 宅几乎全部集中到 CBD 区域。一个城市的经济核心区形成后，写字 楼成为该区域的主要建筑形态，此间偶有公寓项目立项，自然显得 炙手可热，像