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1、目 录第一章 总论11.1 项目简介11.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围21.3 项目建设单位简介31.4 研究的主要结论与建议5第二章 项目建设背景与建设必要性62.1 项目建设背景62.2 项目建设必要性9第三章 市场分析与预测123.1 桂林市旅游市场简析123.2 桂林市星级会所市场简析143.3 项目周边市场环境分析153.4 本章小结16第四章 项目建设条件分析和需求分析174.1 项目建设条件分析174.2 区域经济基础分析184.3 发展优势18第五章 建设内容与规模205.1 建设内容与规模205.2 经营内容22第六章 工程设计方案256.1 设计依据256.2
2、 工程概况256.3 建筑设计256.4 结构设计276.5 辅助工程29第七章 环境影响分析347.1 周边环境现状347.2 环境影响分析347.3 环境保护措施及治理效果35第八章 节 能378.1设计依据378.2 节能措施37第九章 消防与安全卫生399.1 消防399.2 劳动安全409.3 卫生防护41第十章 项目的组织机构与运作方式4410.1 组织机构4410.2 部门职能44第十一章 经营方式与营销策略5111.1 经营方式5111.2 营销策略51第十二章 项目实施进度5512.1 项目工程实施计划5512.2 项目实施横道图55第十三章 投资估算5713.1 估算编制依
3、据5713.2 估算编制范围5713.3 估算编制方法5713.4 投资估算5813.5 资金筹措及还贷59第十四章 经济效益评价6014.1 成本核算6014.2 利润估算6014.3 财务评价结论62第十五章 结论与建议64第一章 总论1.1 项目简介1.项目名称：桂林大正国际美食水疗会建设项目2.项目建设单位：桂林大正实业投资管理有限公司3.项目负责人：4.项目建设地点桂林大正国际美食水疗会位于广西自治区桂林市万象区崇信路47号，大正温泉假日会所内。5.项目建设内容和建设规模：按高级水疗会所标准设计，共有水疗区：面积1000平米，药王谷，3000平米，餐区1000平米，娱乐区800平米，
4、休闲区1200平米，健身区，800平米，SPA区900平米，养生区2000平米，休闲客房2000平米，亚健康调理区300平米，楼高20米，四层，营业面积10000平方。6.投资估算及筹措资金预计总筹建投资3000万元，其中：不含土建部分，装修及筹建投资2800万元，铺底流动资金200万元，7.可行性研究报告编制单位：王登明国际注册管理咨询师广东会所管理师培训网首席顾问 中国商业联合会沐浴专业委员会常务副主任委员 我 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3. 桂林国民经济和社会发展“十
5、二五”规划纲要4.桂林土地利用总体规划和万象区政府其他有关专项规划5.桂林城市总体规划（20042020年）6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定7.其他相关的政策法规和技术规划8.大正国际美食水疗会建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性，为市民及游客提高一个高档次水疗，健康养生的空间，提高桂林的服务品质，为建设国际旅游城市作贡献。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按
6、照桂林城市总体规划的要求，黄市长在政府工作报告中提出的品质旅游，培育“养生”重点项目，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.会所设计既要现行特点体现行业特点（水疗、餐饮、保健，养生，娱乐、健身、旅游、商务、时尚、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.
7、组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3 项目建设单位简介该项目由桂林大正实业投资管理公司投资，桂林大正实业投资管理有限公司成立于二零零九年，注册资金壹仟伍佰万元，主要从事于实业投资，即对房地产、能源、交通、道路、桥梁、加油站、仓储业、物流业、学校、宾馆、饭店、旅游项目的投资及管理。目前公司在桂林投资建设的项目有：桂林大正温泉假日会所、桂林厚宫娱乐文化有限责任公司、桂林大正国际旅行社有限公司。桂林大正温泉假日会所，总投资为1.2亿元，目前公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，
8、形成并重点发展会所、房产、商贸三大板块。“日出江花红胜火”，享有“桂林山水甲天下”美誉桂林正蓬勃发展向国际旅游城市迈进，大正实业投资管理有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑城市使命的重担，致力于为桂林城市建设缔造新的生活梦想，为创建小康社会，使公司成长为桂林最优秀的的休闲健康产业的投资开发商和运营商之一。1.4 研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注不含土建的筹建总投资3000万元其中：1、
9、固定资产投资2300万元 2、铺底流动资金200万元正常年份销售收入4500.7万元正常年正常年份总费用成本3080.8万元正常年利润总额1520.4万元正常年所得税365.6万元正常年税后利润1254.8万元正常年内部收益率（）11.6%税后财务净现值（万元）2530.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期1年动态投资回收期（年）10.7含建设期1年投资利润率（）10.8%投资利税率（）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1桂林简介桂林是世界著名的风景游览城市和历史文化名城。桂林是广西壮族自治区最重要的旅游城市，享有山水甲天下之
10、美誉。位于广西壮族自治区东北部，湘桂走廊南端。东、北与湖南省相邻。湘桂铁路与漓江纵贯，在建的贵广高铁横穿全境，有 321 、322 、323 三条国道穿过。东经10936至11129、北纬2415至2623，平均海拔150米，北、东北面与湖南省交界，西、西南面与来宾市相连，南、东南面与梧州市、贺州市相连。城市概况位置：广西壮族自治区东北部。市人民政府驻临桂区西城中路69号。面积：总面积2.78万平方公里，其中城区面积2785平方公里。人口：桂林市现有总人口500万人（2008年）。市区人口142万人。民族：是多民族地区，有壮、瑶、回、苗等十几个少数民族，少数民族人口达68万。语言：桂林话、桂林
11、方言管辖范围：桂林市辖6个市辖区、9个县、2个自治一座世界风景旅游城市和悠久的历史文化名城，是广西重要旅游城市，享有山水甲天下的美誉，是以餐饮，文化，旅游，历史名城，工业以微电子，橡胶，制药为支柱，初步统计，全年地区生产总值1492.05亿元，增长13.3%。农业增加值274.51亿元，增长6.6%；规模以上工业增加值494.81亿元，增长24.5%；第三产业增加值522.60亿元，增长9.2%。全社会固定资产投资1462.40亿元，增长28.2%。组织财政收入163.56亿元，增长15.2%。银行业金融机构各项贷款余额1053.15亿元，增长16.1%。城镇居民人均可支配收入22300元，增
12、长12.2%；农民人均纯收入7328元，增长15.9%。城镇化率达41.8%。主要经济指标增幅好于预期，地区生产总值、第一产业总产值和增加值、规模以上工业总产值和增加值等指标增幅位居全区前列。今年是全面建设桂林国际旅游胜地的起步之年。正处于加快富民强市新跨越的黄金机遇期和打造桂林国际旅游胜地、建设美丽桂林关键时期，2013年政府工作的总体要求是：全面贯彻党的十八大和中央经济工作会议精神，按照自治区党委、政府和市委的工作部署，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，坚持走农业稳市、文化立市、旅游兴市、工业强市之路，牢牢把握主题主线，以提高经济增长质量和效益为中心，以“三个率先”
13、为目标，以“三个全面”为重点，以“加快建设新城，着力提升老城，产业融合发展，城乡一体推进，生态文化结合，富裕和谐桂林”为抓手，努力增强发展的动力和活力，实现建设桂林国际旅游胜地、建设美丽桂林良好开局，为加快富民强市新跨越、与全国同步全面建成小康社会打下坚实基础。今年经济社会发展主要预期目标是：地区生产总值增长11%，财政收入增长12%，全社会固定资产投资增长20%，规模以上工业增加值增长18%。社会消费品零售总额增长16%，外贸进出口总额增长10%。万元地区生产总值能耗下降3%，氮氧化物排放量削减5.618%，二氧化硫、化学需氧量、氨氮排放量均控制在自治区许可范围内。城镇居民人均可支配收入增长
14、13%，农民人均纯收入增长14%，居民消费价格涨幅控制在4%左右。城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在9以内。围绕桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要，按照世界水准、国际一流、国内领先要求，以创新体制机制为动力，以政策支持和重大项目建设为支撑，以推进旅游产业转型升级为重点，确保国际旅游胜地建设良好开局。力争旅游总人数增长6%，旅游总收入增长25%；入境游客人数增长5%，旅游外汇收入增长10%。服务业增加值增长10%。提升桂林旅游发展定位。把握建设世界一流旅游目的地、全国生态文明建设示范区、全国旅游创新发展先行区、区域性文化旅游中心和国际交流重要平台的战略定位，按照国际化要求及先进
15、管理理念，以突出旅游功能、提升生态功能、增强城市功能为导向，高起点、高标准编制国际旅游胜地建设相关配套规划；提升旅游综合服务功能，强化旅游发展要素保障，培育旅游新业态，创新旅游业与其他产业融合发展新模式，加快形成服务经济为主导、特色经济为支撑的现代产业结构；探索以旅游为纽带的城乡统筹协调发展新途径，加快形成城市空间布局、产业布局、基础设施、城市建设和管理、生态环保、文化教育等与国际旅游胜地建设协调统一的整体发展格局。加大品牌展会引进力度，筹办养老产业国际论坛，加快打造国际会展名城。加快建立扩大消费需求长效机制，积极培育汽车、健康、养生、家政服务等消费热点。为此，大正实业投资有限公司拟开发建设大
16、正国际美食水疗会项目，以满足南溪及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业
17、在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，而旅游产业新的推动点在健康休闲产业可以预言，休闲健康产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。特别休闲健康产业是今年来国际和各级政府非常重视的一个产业，海南将建议乐城将建一个国际养生城，已经上升成国家战略，保罗皮尔泽，当今的世纪是健康产业的世纪，是中国国民经济的又一个重要的增长点，作为国际化的旅游城，是旅游业收入的重要来源，除了宾馆业发达外，休闲健康产业要跟上步伐，也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术
18、水平不断提高。桂林地处南部沿海发达地区与西部的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，桂林市将成为信息、资金、技术、商品从南部沿海向中西部传递的前沿地带，并正成为桂林的商贸中心，沿江经济走廊已初具规模。结合桂林市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：桂林区域及周边地区，进行适应市场需求的健康养生水疗服务业项目建设尚有很大的空间区位，可以说这个行业的上档次企业几乎为零。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目项目，建设一个：医养会SPA会所，涵盖，水疗，桑拿，保健，按摩，足疗，中医，餐饮，茶艺，棋牌，KTV，美容，美发
19、，形象设计，娱乐，影院，健身，网吧，客房，SPA，健康管理及健康咨询，书吧，派对及聚会，红酒屋，雪茄吧，足球吧，沙龙及讲座，生命科学及医疗美容，静养及亚健康调理，收藏及模特，新闻发布，插花及花艺，服装定制，红酒定制，私人管家服务，一站式的时尚生活的第三空间引领健康生活方式，提高人们生命品质，建立和谐社会，实现中华民族的伟大复兴！并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性2.2.1建设大正国际美食水疗会是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业
20、内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。市区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业
21、及其相关产业。桂林市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，休闲健康产业有一定的基础，又和国际型的旅游城市相匹配，经济发展总体水平处于全区较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。大正国际美食水疗会的建设，不仅完善桂林的旅游服务体系，填补了桂林一站健康水疗的空白，适应了产业结构的调整需要，而且对整个广西的健康产业服务体系的改善都将产生积极作用，必将推动桂林第三产业的发展。本区位于桂林地区腹地，珠三角，华中西南部，是通往西部的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强桂林的经济增长功能。鉴于桂林良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设大正
22、国际美食水疗会具客观必要性。2.2.2本项目建设是提升旅游品质及提高人们的健康质素发展的需要桂林的是一个国际化的旅游城市，提高旅游的品质，除了完善旅游景点的服务，产品外，最深刻要满足人们的终极需求，健康，配套的设施功能或新的休闲模式是桂林城市的关键。通过社会精英人的引领作用，创建良好的生活方式，提高人们的健康质素，改变不好的生活习惯，使都市人们减轻压力，活跃思维，聚会交际，亚健康的调理，形体梳理，养生营养，一个很好空间。2.2.3本项目建设国家旅游综合改革试验区的需要自治区促进桂林国际旅游胜地建设的相关政策已研究上报，建设国际旅游胜地的筹划及宣传工作全面启动，一批重大项目正在统筹实施。桂林世界
23、旅游城规划体系基本形成，实施项目276项，完成投资197.36亿元。漓江5A级景区完成整改，独秀峰王城景区进入国家5A级旅游景区行列，新增4A级景区3家。旅游目的地建设积极推进，我市被评为“2012年度国内最佳旅游目的地”，成为首批“全国旅游刷卡无障碍示范区”城市；阳朔入选“2012年中国十佳城市慢游地”，灌阳被评为“全国休闲农业与乡村旅游示范县”；会仙湿地列入国家湿地公园试点，印象刘三姐、梦幻漓江入选全国文化旅游重点项目支持名录。接待游客突破3000万人次，达3292.65万人次，增长18.1%，旅游总收入276.87亿元，增长26.8%；入境游客达182.4万人次，增长11%，增幅居全国主
24、要旅游城市第6位。新开通境内外航线9条，航空口岸国际直航旅客吞吐量继续保持广西第一、全国沿边地区第三的地位。国家服务业综合改革试点区域建设扎实推进。自治区研究通过加快推进桂林国家服务业综合改革试点工作的意见。启动服务业统计、社会化养老等相关配套改革，金融创新服务平台、物流公共信息服务平台等一批示范性项目加快建设，服务业重点企业培优扶强工程全面启动，城乡商业网点建设进一步完善。第六届联合国世界旅游组织/亚太旅游协会旅游趋势与展望国际论坛、第三届中国桂林国际旅游博览会、第四届中国桂林创新创意文化节暨桂林国际动漫节成功举办，我市品牌展会影响力持续增强。开展桂林首届地方美食评选活动及各县(区)文化、旅
25、游、商贸等节事活动。社会消费品零售总额536.35亿元，增长16%。所以建设国际美食水疗会，健康产业的一种正是旅游试验区的一部分或是一个重要课题。第三章 市场分析与预测3.1 市场简析市内的商贾政要，白领，金领。蓝领，社会精英人士，社会名流，个体户，导游，会所老板，高级管理者，桂林市550万，城区人口有80万人常驻人口，20外流动人口，10万人有较强的消费能力。国内外旅游顾客，让其享受中医文化的养生之旅，为其加油，充电，统计每一年来桂林旅游接待游客突破3000万人次，达3292.65万人次，增长18.1%，旅游总收入276.87亿元，增长26.8%；入境游客达182.4万人次，增长11%，增幅
26、居全国主要旅游城市第6位B，客户来源本市已经有消费基础的顾客,根据抽样调查，每天在各休闲会所，足疗，水疗顾客达8万人旅游的广东人有消费文化外籍人士到桂林每天在1000人左右客户市场环境分析 经济环境经济发展继续保持良好的态势，特别是十八大以来，实现中华民族的伟大的复兴，建设小康社会，GDP持速健康发展。人们的收入不断的提高，观念在不断的改变，消费欲望不断增强。人均国民收入超过1500美元，国际标准是1000美元消费进入启动期，如果到达3000美元，消费旺期。休闲养生变成生活一部分。经济的高速发展大力推动了旅游业的发展旅游业已经成为了我国的重要的现代服务业的龙头产业，桂林作为旅游的国际城市，作为
27、城市的经济支柱产业加以重点培育，区位旅游趋势越来越明显，旅游产品的创新与升级步伐加快，旅游产品的品牌化提升，城市创优，中国2006年与美国并列成为第三大旅游目的地，2010年中国取代西班牙为第二大旅游目的地，力争超过法国成为世界旅游第一目的地，旅游业的飞速发展带动了会所业及水疗的发展。成为了人们重要的生活方式发达的北京，上海，广州，深圳，及其它省会城市，或沿海发达地方水疗就已经成为人们乐于接受休闲时尚生活方式，而桂林还没有起步。社会环境消费者需求向精神层面的转化和健康休闲文化的诉求，主题文化养生文化，在不断地满足吃，嗬，玩，还要满足顾客的需求的不断变化，不断重视产品及服务，还要满足精神的需求，
28、水疗会所营造出一种特定的文化氛围，使顾客沉醉在养生文化的环境里。悠久的文明史为水疗的发展提供了无尽的文化底蕴我国有5000年的文明古国，有丰富的文化底蕴作为支撑，特别是水文化，及中医养生文化， 国内外水疗发展的丰富经验可作为参考和学习科技环境。当今世界科技的发展日新月异，高科技成果与水疗会所结合给水疗会所的发展注入了更强的生命力，产品在更新，设备在更新，服务与管理也在进步，科技的进步使会所从设计，到筹建，到运行使会所从可能变成现实，科技的完美支持越来越显现其力量！政策及法律环境行业标准，商务部已经颁布标准，推动了水疗会所的健康发展国家政策扩大内需，发展经济，调整产业结构，企业的转型升级，低碳环
29、保，成为“十二五”期间主要任务。建立和谐社会，实现小康社会，实现中华民族的伟大复兴，实现中国梦，在中国会所业的发展，也必将迎来水疗会所的全面振兴的时代，前景将十分广阔。3.2 桂林市星级会所市场简析3.2.1桂林市会所一览表桂林市会所一览表序号会所名称规模人平均 消费额 68备注1山水会 中1503502汤臣中2003003御品堂中1604004鸿远中1304005红街中1303506家富富桥中1504507 华夏良子中2203508威尼斯大1304009 热带雨林 中18032010 聚浪潮中22038011安琪中18029012新天地中18026013 桂星中58034014金点中5003
30、6016锦湖中48034017郦峰中55035018天湖中55036019桂湖中60030020香江中55032021 大瀑口中80028022 金龙中79928023 凯撒中9826024 柏丽中15030025 泰和中16028026 康湾中130260合 计68003.2.2桂林市内健康休闲业发展总体趋势简析一是低级的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降。二是中小会所的比重量继续增加，要开的有阳光。三是正规健康的会所的顾客在上升。四会所业的发展，势必带动休闲健康产业的发展，而且，水疗，休闲健康，养生，餐饮，娱乐，健身。一站式的综合水疗有很大的需求。3.3 项目周边市场环境分析
31、3.3.1区域特点1. 本项目建于位于桂林市万象区崇信路，南面隔风景优美的南溪山公园，东临红街商业综合体，在建的百年荟城市广场。境内有桂林制药，房地产公司，高尚住宅，人流量大，区内的会所100多家。3.3.2市场分析1.通过对桂林市场分析，万象区内没有一家有室内，室外水疗，项目齐全，装修好，服务好的场所。 2.随着桂林旅游业的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，和市内要求健康的水疗的人员，将大大的增加这将确保市场水疗人数的增加。3.目前的状况来看，和桂
32、林人的消费习惯是有很强的休闲的习惯。 3.4 本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高档低价会所市场机会，同时形成了一个刺激健康产业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高级会艘，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为桂林休闲健康会所中的明星和龙头企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着桂林打造国际旅游城市和国家的旅游综合改革试验点，桂林的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国
33、内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动桂林健康休闲产业的持续繁荣、兴旺。第四章 项目建设条件分析和需求分析4.1 项目建设条件分析4.1.1区域概述4.1.2县域自然条件1.气候条件。2.地质条件。4.2 区域经济基础分析4.3 发展优势1.区位优势2.交通优势3.其他资源优势 第五章 建设内容与规模5.1 建设内容与规模大正国际美食水疗会位于桂林崇信路大正温泉假日会所内，占地面积30000平方米。会所按五星级会所（中沐委）标准设计，共有客房50间，主楼5层，总高25米，裙房4层，高19.2米，水区面积1000平米，地上总建筑面积10000m2主要技术经济指标如下：总用地面
34、积：10000m2总建筑面积：地上：10000 m2 建筑密度： 24%容积率：1.2绿地率： 30%机动车停车数： 100辆详细技术指标：序号项目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑面积120001底层13001.1大堂6001.2女宾区5061.3过厅2001.4办公室201.5会员接待室301.6行李房301.7收银台椭圆形60)1.8行李房181.9电话321.10网络机房381.11前台办公311.12商务中心181.13变配电间801.14消防中心及安保BA692.15男宾区6002.16休闲区802.17娱乐1502.18网吧462.19茶艺802.20健身802.21形象设计86
35、2.22泳池27022.23戏水池14620人2.24瑜伽60300人2.25汗蒸1002.26设备房602.27办公区200人事部，财务部，总经理室，综合办公室328情侣影院10010间3.29贵宾包房（带KTV）108318间(面积22151m2)3.303D影院601间3.31男宾区4003.32棋牌15010间(面积19m2)3.33美甲区403.34中医理疗室12010间4.35SPA区50010间SPA，3间美容，一个洽谈室，一个产品室，技师休息室4.36养生区15010间。熏蒸4.37中式区12010间(面积10m2)4.38香熏区30030间4.39泰式区20020间4.40技
36、师房200带厕所，冲凉，更衣室，化妆室441布草房802间4.42厕所1502个男女4.43厨房1504.44仓库604.45洗消间404.46餐厅包房1805间4.47水疗客房100050间51豪华VIP房600棋牌，酒吧，KTV，休息区，客房，餐厅，按脚，休息区，新闻发布，按摩，冲凉，会议，厕所小计二地下建筑面积12701水泵房2902柴油发动机组643锅炉房1624冷冻机房2185热交换机房96三水疗园区1室外SPA1002间2红酒屋1001间3，戏水池5004药王谷5005网球20026羽毛球1004合计10000(一+二)5.2 经营内容布置和会所设计要求。1 水疗服务2 泳池，戏水
37、，中药谷3 更衣服务，擦背服务4 剪头，形象设计，养发5 餐饮服务6 网吧，美甲，美容，SPA，保健，按摩，亚健康调理，养生服务7 健身服务，瑜伽8 茶艺，健康管理，健康咨询，营养咨询，心理疏导9 服装定制，红酒定制，花艺定制，收藏10 模特儿培训，11 客房服务12 娱乐服务（电影，KTV，第六章 工程设计方案6.1 设计依据1.原有总体布置设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2 工程概况大正国际美食水疗会位于占地面积12000平方米。会所按四星级标准设计，共有各类型房间150间，水疗区，8000平米，总高25米，裙房4层，高19.2米，地上总建筑面积10
38、00m2。地下一层建筑面积1270 m2 。6.3 建筑设计6.3.1总体布局与环境设计1.酒在原有的温泉区域内，不影响整个交通及原有的园林的基础上，建一座城人字形的五层建筑，建筑面积，10000平米，使水疗会所同原来的会所，相得益彰，把原来没能利用好的地方，原有小池改为中药谷，大的戏水池不变，增加室内标准恒温泳池，休息区按暖管，引进韩国先进的水疗设施设备，做好一站式水疗综合型会所。6.3.2单体设计1.会所会所按星级标准设计，地上总建筑面积为10000平方米，共布置150套不同面积的功能房，成人字形建筑，裙楼4层，主楼五层，配有大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、泳池，药王
39、谷，影院，棋牌室等休闲设施。楼的每个区域可以欣赏到区域内的园林景色。2.VIP俱乐部贵宾楼总建筑面积600平方米，综合齐全的中国第一场所。3.水疗及药王谷总面积8000平方米，戏水池，儿童池，标准游泳池，各类药池10几个，室外SPA房，还有含有酒窖红酒屋，桂林绝无仅有的。 6.4 结构设计6.4.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN/m2 商场 3.5 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2 消防疏散楼梯 2.5
40、KN/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载 基本风压值为0.4 KN/m2 ，基本雪压值为0.4 KN/m2。 地面粗糙度类别B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。 裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。 贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四级。6.4.2上部结构1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建
41、筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。 垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5 辅助工程6.5.1给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。会所生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1淋浴400L/人日2职工100L/人次3SPA、健身150L/人次4冷却
42、塔补充水按冷却循环水量1.5%5车库冲洗3L/m3日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m3日8餐饮100L/人次9未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：950 m3/日。3.给水系统会所：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。（2）会所室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电源本工程会所，属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，