《2010河南洛阳写字楼商业形态可行性研究报告（127P） .ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010河南洛阳写字楼商业形态可行性研究报告（127P） .ppt（128页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、洛阳写字楼商业形态可行性研究报告,住宅,商业,写字楼,综合体研究,项目研究,市场研究,区域研究,城市研究,住宅,商业,写字楼,综合体研究,项目研究,市场研究,区域研究,城市研究,城市研究-城市地位,洛阳是中国的三线城市，在河南经济圈中处于次中心地位,市政府最新十二五计划提出“一中心五组团四支撑 ”的战略目标,洛阳市是河南省第二大城市，也是中原城市群的副中心城市，区位优势明显。洛阳市文化底蕴深厚，集中了全省众多实力雄厚的科研院所和高级人才；以石化总厂、一拖、洛轴、伊川电力、中信重机、洛铜、洛玻等为代表的大型工业企业科技。,洛阳情况,城市研究-城市坐标,在全省GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中
2、，洛阳处于第二梯队领先地位。,. 第一梯队：郑州 . 第二梯队：以洛阳、济源、焦作、 新乡、开封、许昌、 平顶山、漯河等八个 中心城市为结点 . 第三梯队：外围带,“中原城市群”,洛阳市历年来第一、二、三产业产值变化情况,城市研究-城市经济,（资料来源： 2001-2009年资料来源于洛阳市统计年鉴）,2001-2009年期间地区生产总值年均增长13.0%，2009年国民生产总值达1595.3亿元，比上年净增263.2亿元，增长16.2。其中第一产业增加值144.1亿元，增长4.5；第二产业增加值969.8亿元，增长19.1；第三产业增加值481.4亿元，增长13.8。三次产业结构已由2001
3、年的9.3：58.3：32.4调整为2009年的9.0：60.8：30.2，其特征是第二产业占有主导地位。人均生产总值突破25000元，高于全国、全省水平。,城市研究-城市经济,（资料来源： 00-07年资料来源于洛阳市统计年鉴）,GDP连续五年15%以上增长，经济保持较快发展。,从图表上可以明显的看出，洛阳人均GDP呈现逐步上升，2006年首次突破2万元大关，2009年突破3万元大关，经济持续较快发展。,城市研究-城市经济,洛阳市社会经济发展水平预测,注：表中地区生产总值按2007年价格计算,城市研究-城市经济,城市总体布局规划,洛阳是对外开放城市和新兴工业城市，国家级历史文化名城，省域副中
4、心城，著名旅游城市，先进制造业基地。根据洛阳市城市总体布局规划（20072020），洛阳城市空间将形成大分散、小集中的分片分散组团式城市形态。各片区、组团的功能结构相对完整，组团与片区之间必须依赖快速交通走廊连接。构建“五区一团”的中心城市空间布局结构。“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西高新分区和洛南分区、伊南分区组成；“一团”为黄河沿岸的吉利组团。,住宅,商业,写字楼,综合体研究,项目研究,市场研究,区域研究,城市研究,解构涧西区,洛阳写字楼市场,解构西工区,区域研究,背景一,背景二,洛阳写字楼市场，起步时间可以追溯到10年前。当时，中房大厦和唐宫大厦分别在七里河和唐宫路拔地而起，
5、前者作为传统经济下的产物，代表了那个时代的辉煌，如今已不具备优势。,我市的写字楼市场大致经过从传统办公楼到商住楼，再到纯商务写字楼三个阶段，目前市场上在售的写字楼项目呈现出商住楼与纯商务写字楼并存的局面。从目前规划在建的写字楼来看，纯商务写字楼已占据了市场的主导。,发展轨迹,洛阳写字楼市场,阶段分析,解构涧西区,洛阳写字楼市场,解构西工区,区域研究,西工区位于洛阳市市区中东部，连接涧西区和老城区，地处交通要道，总面积56平方千米，总人口34万人，辖8个街道、2个乡：金谷园路街道、王城路街道、西工街道、唐宫街街道、凯旋东路街道、道北路街道、汉屯路街道、邙岭路街道；红山乡、洛北乡。是商业最集中的一
6、个区。,区域概况-人口及地理位置,区域概况-房地产发展,在西工区内，按房地产发展特征不同，基本上形成了以下三个片区： 道北片区：本坂块位于铁路干线以北区域，以低端多层住宅为主，如“桃源人家”、“三鑫小区”、“鑫豪小区”等，购买者多为市区中低收入者或者在附近工作的中铁隧道集团、洛阳卫校等单位职员。 中州路沿线片区：以中州路为轴线，南至九都路，北到铁路干线区域。本区域属西工至洛阳的核心区域，物业以写字楼、商住楼、商业购物广场居多，少量住宅项目。并且以综合性项目为主，项目虽规模不大，但物业却有住宅、写字楼或产权式酒店等多种类型。目前在建的写字楼及商住楼项目有“洛阳数码大厦”、“凯瑞君临商务”、“房地
7、产大厦”、“王城御府”等。本板块也是洛阳商业集中区域，百货大楼、王府进百货以及 “TODAY新都汇”项目是全市商业亮点项目。 临河片区：九都路以南区域，主要物业是中高端高层、小高层住宅。临近洛浦公园，丰富的江景资源是本板块亮点。目前在建或建好的项目有：“水榭王城”、“洛浦御博城”、“盛世唐庄”等。,区域概况-写字楼商业形态发展,西工区做为原政治、经济中心，商务气氛形成较早，现已发展形成以王城大道、纱厂路为横轴，中州路、九都路、凯旋路为纵轴的大商务圈，在洛阳市城市商业网点发展规划(20062010)中，曾谋划“一核”和“两翼”： “一核”就是指西工。西工以中州路为轴线向周边辐射。其写字楼从早期的
8、中泰商务、凯悦商务、唐宫大厦，到后期的数码大厦、富雅东方、华源财富广场、城市杰座、凯瑞商 务、悦丰广场、春蕾大厦、金港商务、博大城、富卓商务、邮政大厦等。,区域概况-写字楼商业形态发展,西工主要写字楼 1. 凯瑞商务 2. 数码大厦 3.春蕾大厦 4. 申泰新世纪广场 5.中泰商务 6.富雅东方 7. 城市杰座 8.凯悦商务 9.金港商务,区域概况-写字楼商业形态发展,西工区写字楼租金一览表,解构涧西区,洛阳写字楼市场,解构西工区,区域研究,涧西区地处历史文化名城洛阳市的西部，面积90平方公里，常住人口43万，流动人口20万，下辖1个乡、11个办事处、78个社区。管辖11个街道、2个乡：湖北路
9、街道、天津路街道、长春路街道、南昌路街道、长安路街道、重庆路街道、郑州路街道、武汉路街道、徐家营街道、珠江路街道、周山路街道、工农乡、孙旗屯乡；创业路街道。,区域概况-人口及地理位置,区域概况-房地产发展,在涧西区内，各类型物业的发展呈现一定的集聚性特征，形成以下几个片区： 建设路、武汉路沿线片区：以经济适用房、低端住宅为主，大型商业配套不足。片区内主要项目有：“百姓家”、“中弘恒泰苑”、“河洛世家芳华苑”等，其中“河洛世家芳华苑”是目前洛阳规模最大的经济适用房项目，规划总建筑面积达20万。“香港城”则是本片唯一的中高端项目，规划总建面积50万，是目前洛阳涧西规模较大的项目。 牡丹公园周边片区
10、：以中高端商住楼、商业项目为主。本片区内的上海市场系洛阳传统核心商圈之一。 牡丹广场、亚世片区：以高端商务项目为主，片区内宾馆酒店、写字楼、商住楼众多。本片区可谓酒店云集，如：“华阳广场国际大饭店、”（洛阳唯一五星级酒店）、“牡丹城大酒店”（四星）、“雅香国际（公寓）大酒店”（四星）、“洛阳友谊宾馆”（三星）。目前在建有“万国银座”、“新友谊”、“金源国际公寓”、“富地国际中心”等产权式酒店、商住及写字楼项目。 南昌路及联盟路沿线片区：则以中高档住宅项目为主，片区内生活配套较齐全。住宅项目有“顺驰城”、“骏景天下”、“中泰世纪花城”、“美伦凤凰城”、“银隆家”、“中侨水榭景园”、“碧水云天”、
11、“中原人家”、“雅赛城”、“九都春天”等。,区域概况-写字楼商业形态发展,后起之秀的涧西商务区，以南昌路为中轴线。南昌路规划已定，将打造城洛阳的样板大道，以办公楼、公寓、宾馆、酒楼、金融机构、购物中心、商业区等组成的大商业格局。 另外，涧西区出台了关于发展楼宇经济优惠激励政策：对开发商建设一定体量的商务楼宇进行奖励。入住商务楼宇的企业在税收上享有20%-30%的优惠、减免行政项目收费。对优秀的物业管理公司也将有1-5万元的奖励。,区域概况-写字楼商业形态发展,大力鼓励开发建设商务楼宇：开发单体商务楼宇面积5000m210000m2的(含5000m2)，给予每平方米10元的奖 励；10000m2
12、20000m2的(含10000m2)，给予每平方米20元的奖励；20000m230000m2的(含20000m2)，给予每 平方米30元的奖励；30000m240000m2的(含30000m2)，给予每平方米40元的奖励；40000m250000m2的(含 40000m2)，给予每平方米50元的奖励。开发复合型商务楼宇的奖励标准按开发单体商务楼宇奖励标准减半执行，实际商务面积在10000m2以下的， 按每平方米10元标准奖励。 鼓励企业(含总部型企业)入驻商务楼宇：对注册入驻商务楼宇的企业，从申报纳税之日起年度内纳税区级留成10万元以上的，区政府按其当年纳 税区级留成的20%予以奖励(不含房地
13、产企业)，从第2年起，每年按其当年纳税区级留成比上年增量部分的30%予以奖励(不含房地产企业)。 鼓励物业管理公司为楼宇入驻企业提供优质高效的服务：对积极支持区政府相关职能部门和配合乡、办事处开展工作且楼宇入驻企业对其服务质量满 意度较高的物业管理公司，结合其所在楼宇创造的区级税收贡献大小评出一、二、三等奖，分别奖励5万元、3万元和1万元。 摘自中共涧西区委 涧西区人民政府关于大力发展楼宇经济的意见,区域概况-写字楼商业形态发展,涧西商务带 1.六合国际 2.创展国际贵都 3.富地国际 4.金源商务国际 5.文兴现代城 6.万国银座 7.杜康大厦/申泰大厦 8.天泽大厦 9.锦茂国际大厦,区域
14、概况-写字楼商业形态发展,涧西区写字楼租金一览表,住宅,商业,写字楼,综合体研究,项目研究,市场研究,区域研究,城市研究,市场研究-洛阳市写字楼商业形态分析,“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”用这句诗来形容近年洛阳写字楼市场投放量急速增长的发展态势应不为过。增加的不仅是数量，我市新建的写字楼在体量上、档次上都有明显的提升。写字楼因为投资门槛低等优势，也正吸引越来越多的大众投资者，我市的写字楼市场已经进入大跨步向前发展的时期。 从我市写字楼市场的发展脉络可以看出，我市的写字楼经历了从多层向高层、从商住楼向纯写字楼过渡的阶段，而且表现出了体量越来越大、配套越来越好、档次越来越高的发展趋势。作为城
15、市形象的代表，写字楼的高速发展为我市成为国际化大都市奠定了坚实的发展基础。写字楼如雨后春笋般涌现，势必引起洛阳的房产市场竞争越来越激烈，其游戏规则也越来越正规化，也势必会将一些残次商品淘汰出局。,市场研究-洛阳市写字楼商业形态分析,虽然写字楼向越来越高的规格发展，但是在其销售的过程中也出现一定的难点。由于写字楼贷款难，投资大。所以对于开发商而言，开发写字楼最大的愿望就是能在最短的时间里回款。所以大多要求买家一次性付全款，或分期。就算可以按揭，首付也要50%。而对于洛阳这个发展中国家的三线城市，一定会给那些想要投资写字楼的买家造成压力。投资的门坎一旦高了，那就势必会把一些买家挡在门外。并且，对于
16、写字楼这一还算较为新兴的“投资方式”，很多人也是在门外徘徊，不敢轻易试足。 据查，大部分在用写字间都没有设独立卫生间，通层也只有一个大的公共写字间，走廊窄，通风效果差，所以整个通道里气味难闻。部份项目住宅和写字楼共用停车位，车位较少，写字楼无绿化，窗户较小，近深长，影响采光，不好分隔户。诸多原因使得，较多的人选择观望。因此写字楼的销售难点综其所论为以下几点：门坎高、投资大；无绿化、环境差；近深长、采光差；车位少、停车难；户型差、难分隔；通风差、气味大；走廊窄、消防差；产品差、难认可；物业贵、服务差。,市场研究-洛阳市写字楼商业形态分析,洛阳写字楼的市场需求也会增加，要求也随之增加。人们在看到，
17、听到，感觉到现用的写字楼不足的同时，也需要寻求那些好的产品，所以诸多因素将会对今后写字楼的发展指定方向。 具体地说，未来写字楼产品的发展趋势： 1.环境好、配置设施优越 如：产品设有会所、游泳池及观景阳台等附属设施；2.户型好、采光好； 3.车位充足、停车容易； 4.房体易分隔； 5.通风好、卫生好 6.消防设施完善 7.物业低、服务好.,市场研究-洛阳市写字楼商业未来发展,“商务综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 商务综合体依地段而生
18、，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。 CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50%左右，公寓占25%左右，其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。,未来方向商务综合体,市场研究-洛阳市写字楼商业未来发展,套用此定义，洛阳市的CBD商务综合体已经显现出轮廓，如王府井商业区、洛南新区等。遗憾的是大楼多，配套少。新区交通不便，有目共睹。 大型城市商务体建筑必须拥有齐备的生活系统集
19、公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。目前，洛阳的写字楼项目来说，能在办公室楼下喝一杯下午茶，已经是一件奢侈的事情了。更别说有上海金桥国际广场那样配套景观：6万平方米的占地，容积率不到3.草坪、树木绿荫，如在公园中行走。 商务综合体，它为入驻写字楼的白领，提供了一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间。在满足他们对高效率工作的追求的同事，又能提供舒适惬意的高品质生活。,未来方向商务综合体,市场研究-洛阳市写字楼商业未来发展,另外，商务综合体会形成商业和商务非常良好的互动。既可以给写字楼的人群提供一些配套，同时又使这个商业得到一部分相对稳定的客流，形成这样的小环境之后，
20、对于整个物业价值的提升，拉动的意义非常大。 对用户来说，投资回报率、商圈大环境和未来发展是主要的投资依据。对开发者来说，创造商业形态，创造最大化利润。 双赢，不是一句空话。是要有实实在在的好处。对于能带来双赢的城市综合体又来说，必然成为未来的发展方向。 洛阳已开启发展商务综合体的时代。世贸中心的成功商业运作足以说明洛阳市场对高端写字楼的需求。 5A已经来了。商务综合体，是洛阳商业的未来发展模式！,未来方向商务综合体,住宅,商业,写字楼,综合体研究,项目研究,市场研究,区域研究,城市研究,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,
21、项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-西工区,项目研究-涧西区,项目研究-涧西区,项目研究-涧西区,文兴现代城位于天津路与联盟路交叉口的黄金地段，占地12余亩，十九层商住楼一幢，分为商业和住宅两大部分，楼体1层-3层为商业部分，4层-19层为住宅部分，多层住宅楼两幢，总建筑面积45000平方米，该项目力争成为洛阳高尚精品住宅。,项目研究-涧西区,项目研究-涧西区,项目研究-涧西区,项目研究-涧西区,项目研究-涧西区,项目研究-
22、涧西区,项目研究-涧西区,项目研究-洛南新区,项目研究-洛南新区,项目研究-洛南新区,项目研究-洛南新区,项目研究-洛南新区,项目研究-洛南新区,项目研究-酒店办公形态,项目研究-酒店办公形态,项目研究-酒店办公形态,项目研究-酒店办公形态,愿意租赁60元/平米 以上月租金的更多看重办公地点的： 酒店大堂、酒店管理、面子、 精装环境、办公与商务的便利性 但酒店的商务不够纯粹，他们也有更 高级写字楼租赁或购买的需求,项目研究-数据对比,项目研究-数据对比,项目研究-数据对比,项目研究-结论,一组房管局的数据显示：2007年2009年写字楼市场投放量逐年下滑，2007年6万平方，2008年3.4万
23、平方，到2009年只有区区2.5万方。销售则是“卯吃寅粮”，以消化存量为主。自2007年开始，写字楼市场投放量和销售量分别以30%和43%的速度递减。而2009年，写字楼的成交均价只有2575元/平方，基本与2007年持平。到2010年上半年，市场只有世贸中心和五洲大厦两个写字楼项目在售，体量一共五万多平方。 洛阳市区的写字楼集中分布在西工区和涧西区。 西工区做为原政治、经济中心，商务气氛形成较早，现已发展形成以王城大道、纱厂路为横轴，中州路、九都路、凯旋路为纵轴的大商务圈，在王城大道到定鼎路之间、中州路两侧、纱厂路两侧，众多写字楼星罗棋布，从早期的中泰商务、凯悦商务、唐宫大厦，到后期的数码大
24、厦、富雅东方、华源财富广场、城市杰座、凯瑞商务、悦丰广场、春蕾大厦、金港商务、博大城、富卓商务、邮政大厦等。档次较高的，租金均价多在20元以上，如凯瑞商务和邮政大厦，中档的在1520元，如数码大厦。早期一点的或配置不高的，如唐宫大厦、春蕾大厦在10元16元。,项目研究-结论,涧西区写字楼主要集中在南昌路一带，向西可延伸到亚世广场、牡丹广场。代表作有富地国际、万国银座、金源商务、中侨大厦、创展国际贵都、锦茂国际、六合国际、杜康大厦、申泰新世纪、天泽大厦等。南昌路写字楼租金水平有后来居上之势，如富地国际现租金多在25元左右，六合国际高楼层的达到30多元/月/平方。 往东，老城、廛河，根本没有纯写字
25、楼，多数是住宅办公。高楼林立的新区，以单位自建办公楼居多，纯写字楼只有一个奥林商务。据说租金达到22元。 新区虽然在售写字楼不多，但规划的写字楼不少，泉舜、正大国际、包括刚动工的隆安明珠广场都有体量各异的商务办公楼。因为政府有意引导建设新区的CBD中心，导向性是很明确的。 实际上洛阳新区“有城无市”就饱受诟病。虽然人气和商业陆续往里充实，但顺序颠倒了。 因此在目前的洛阳市场上来说，涧西和西工的商业氛围较为完成，配套和交通较为方便，更容易形成CBD形态。,住宅,商业,写字楼,综合体研究,项目研究,市场研究,区域研究,城市研究,写字楼,公寓,酒店,商业,展览,解析综合体,成熟 形态,沿革背景,城市
26、CBD快速发展 城市规模扩大和城市化程度提高 相邻建筑综合体集群形态出现 城市建筑群功能集约化更高，规模更大 交通网络提升，联系更紧密,沿革特性,充分发挥西工区东接老城区，西连涧西区的优势地位，延续老牌商 业形态，使商业形态更具完整性，形成真正的城市CBD。,都市综合体,区域环境,1,高可达性 交通网络发达，城市功能相对集中，一般集中在城市中心区,高密度性+集约性 建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中,整体统一性 各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围 整体环境统一、协调,功能复合性 拥有完整的工作生活配套运营体系。 商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性,立面风
27、格,功能组合,2,3,解析综合体,土地使用,空间纬度,城市标志,4,5,6,不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建 筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用,均衡性,平面和立面的连续性，保持协调和统一各功能 均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形 成互补的、流动的、连续的空间体系。,内部功能有机结合，外界交通立体衔接。,空间连续性,内部和外部 联系完整性,巨大 社会效应,城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式 将会成为区域标志性项目。,解析综合体,复合空间、CBD标鼎之作,区域环境/功能规划/交通组织/ 商业主体及衔接/立面形象,区域环境,城市金融中心 商业中心 城市CBD,功能
28、规划,商业 酒店 写字楼 商务公寓 酒店式公寓,交通组织,对外联系通达 项目内部交通快捷 地面交通便利 地下交通开阔 三面立体交通凝聚,商业主体及衔接,商业起到领衔作用 沟通各大功能 昭示性极强 增强娱乐休闲空间,立面形象,城市建筑标签 与周围环境协调各功能立面协调,5要素引导都市综合体,城市综合体发展的五种模式,模式分析,不同类型的物业在综合体中承担的功能 酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象，保证开发企业现金流来源。 在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业
29、 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。,模式分析,都市综合体的九大特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,解析综合体特征,精顺核心竞争力,彭小川 合顺（中国）董事长,毕业于海军电子工程学院情报系，国家建设部信息中心特约授课专家，中国第一批房地产策划人。 92年进入地产行业，在全国各大城市成功策划营销了数十个项目。杰出的市场业绩，一再印证他的观点：没有卖不掉的房子，只有卖不掉的营销。 所著中国房地产营销十大诀窍被业内引为宝典，经常应邀在全车各大城市地产论坛演讲，
30、被誉为中国房产界的海军司令。,数据精顺,精顺10年,驰骋23城，代理项目75个，代理面积超过500万平米，积累高端客户资料约30万份。 精顺现已发展为拥有员工190多人，业务涵盖6大领域 房地产市场调研分析 产品定位及概念性规划 策划 推广 销售代理 投资顾问 地产投资的知名房地产综合服务机构,精顺在 河 南,精顺，看好河南，原因有三 第一人口大省，市场潜力巨大 中原城市群城镇化水平快速发展 精顺在河南10年耕耘，经验丰富，资源广泛,河南精顺，以上海为策源，2000年挺进中原，以洛阳为桥头堡，根植中原，服务主力开发商，致力于提供安全、高赢利开发模式解决方案和全系列营销服务。,立足中原做透河南
31、打造中原第一地产综合服务商,精顺 | 河南发展战略,河南精顺，在中原先后操作洛阳、郑州、许昌、开封、南阳、焦作、驻马店、周口、信阳、三门峡等10个地市，花开中原，硕果累累。 2000年至今，河南精顺共代理项目59个，储备项目12个。 自2005年至今，河南精顺相继成立许昌、开封、南阳等地分公司，与洛阳4城联动，大中原战略布局稳步推进中,许昌,开封,洛阳,南阳,其他,精顺洛阳,洛阳10年，代理33个楼盘 代理面积300万平米，代理总销150亿,首次将一线城市营销理念引入洛阳，令当时业界惊叹：“原来房子可以这样卖！”，被誉为洛阳房地产业界启蒙者、领跑者，十年来攻城拔寨创操盘经典，成为当之无愧的洛阳
32、房地产营销“铁军”。,第二届“洛阳10大名盘”，精顺代理占据4席。 2005年销售面积24万，占洛阳总销面积1/6 2009洛阳唯一“高端地产营销代理金牌企业” 2010年，精顺在洛阳，签约代理楼盘7个，盘源合计100万平方米,奖项图片,御博城,水榭王城,中州国际,数码大厦,名仕嘉园,金源国际,创展国际贵都,东方红5号街坊,汇金广场,珠江路商业街,金港商务,香港城4期,中泰世纪花城 （2、3期）,碧水云天,洛浦春晓,创展水岸贵都,兴隆花园,在水一方,双溪布洛三期,唐城御府,中 弘,新天地红太阳花园,新天地花园,在水一方,新 街,开元国际公寓,西城美苑,数码大厦,【洛阳第一个纯写字楼】,一期封顶
33、即清盘 成为房管局2005年上半年楼市调查报告点名评价为“”卖得最火的写字楼“ 二期延续一期局面，开盘引发抢购，迅速售罄,金港商务中心,【九都路立体生态纯写字楼】,金源国际公寓,【洛阳第一个纯小户型项目】,都市生活第一方式,广厦中州国际,【王城公园对面 居住第一高度】,中州路王城公园对面 99米商住高度，倚天拔地,世贸中心,【洛阳目前第一高写字楼】 【第一座5A甲级高端商务综合体】,位置：洛阳新区开元大道与王城大道交会处 总建面积：10万平方米 建筑形态：超高层甲级写字楼精装商务公寓 项目定位：CBD中心洛阳首座5A级商务综合体 规划总高：151米洛阳第一高度,汇金广场,【洛阳万达商圈城市功能
34、集成区】,位置：洛阳涧西区万达广场东侧 总建面积：约70万平方米 占地面积：约11万平方米 建筑形态：高级住宅 购物中心 酒店式公寓 遗址公园 风情酒吧街,NO.4 整合力,开发环节：在精顺长期发展过程中，整合了地产开发各个环节强势合作伙伴，如规划建筑、物业公司、商业资源等，为甲方提供更全面、更专业、更优质全托式服务。 市场数据：精顺还与一些市场调查机构和房地产主管部门合作，准确及时掌握各类市场数据，为营销提供可靠依据。 媒体平台：此外，精顺已与多家媒体确立战略合作关系，如网媒、报社等，为甲方提供坚实的舆论平台。,强大联盟服务甲方,建筑设计单位,A. 开发环节资源联盟,物业公司,绿城物业 鑫苑
35、物业,商业资源,香港第5季国际控股有限公司 东方家园建材连锁 法国宜必思 KFC 横店影院、星美院线、韩国CGV影院 国美电器、家乐福、麦德龙、华润万家、沃尔玛、易初莲花、格林豪泰等,模型资源,深圳大峡谷 天津华野 北京山之田 郑州海创,华海国际（香港）设计有限公司 香港海文嘉德国际设计机构 香港贝尔高林园林景观设计公司 加拿大奥亚景观设计事务所 河南徐辉建筑工程设计事务所 洛阳甲元建筑设计有限公司 浙江绿城东方设计院 中国美院风景建筑设计研究院 英国太平洋远景建筑规划设计院 上海一土景观 上海式远景观 上海北斗星 上海中建 美国HPA 加拿大KFS 德国WSP 五合国际等,易居中国 科尔瑞
36、洛阳房管局 开封房管局,B. 数据支援,C. 媒体合作,网媒：新浪网、网易网、搜狐网、洛阳楼市网等 纸媒：洛阳日报社、开封日报社、许昌日报社、南阳日报社等,精顺保障,产品部,市场部,策划部,精顺房地产研究院,创作中心,同步跟踪河南四地 提供楼市调研分析报告与政策解读 根据情况，为特定城市提供以上报告,制定全程战略、前期策略、开发策略、产品策略、营销推广策略及各类执行策略 特定营销障碍的策略化解,监控国内六大开发商主流产品 为地块量身打造优势产品概念规划 提供产品最佳优化解决方案,项目VI设计、各类媒体广告设计、售房部布置及销售道具设计包装等,品牌部,高举高打，建立项目和企业品牌互动、提升项目附
37、加值 挖掘品牌基因、品牌疑难问诊、主流媒体上品牌助攻造势,市场部部分成果,产品部部分成果,策划部部分成果,销售中心，抽调销售、管理精英 组成五大职能部门，确保前场杀伤力 负责年度销售目标的制定、监控、案场管理，并通过优化流程、完善激励机制，提高销售前场的战斗力和核心竞争力。,特别能吃苦特别能战斗特别能卖房,销售中心,销售中心,管理部,促进部,客服组,信息组,纠察组,突击队,教导处,目标制定、跟踪、分析及信息汇总、分析,标准化执行、监督、考评,客户关怀、服务质量监督,培训、教材编辑、主管指导、干部输出,障碍清除、节点支援、业务员指导、干部储备,打造一支专业流程标准化，任务目标系统化、客户关怀个性
38、化，员工关怀人性化的“四化”现场，令前场攻击力长盛不衰！,销售中心的四化目标,精顺标准化建设内容,仪容仪表、行为举止、礼节礼仪标准化,环境标准化,案场标准化建设实施,3大信息技术平台，意在实现 即时无障碍化的信息传递、沟通管理,斥资百万打造高效便捷的信息化管理平台,3大信息技术平台,移动办公平台： 通过“手机短信提醒 + 手机上网 + 互联网”的多种沟通方式，员工可通过系统将收发留言、公文、会议通知等信息。实现了对各部门和地区、人员、客户资源等的无障碍管理,视频会议系统： 保证了总公司与各地区的低成本和即时、全信息对接，无需出差，也能实现地区与总公司面对面般的交流。,明源销售管理软件： 客户和
39、房源是卖房的根本，公司特意斥资50万购买明源软件应用于所有案场，签定转退销售动态综合信息，瞬间传递到公司管理部门电脑桌面上，客户资料永久归档，案场情况时刻准确掌握。,项目总监、地区总控、品质总监控三级流程监控体系 每一次出品，都能经得起市场考验,三级流程监控，策略不容有失,质量监控体系,品质总监控：上海合顺,销售管理中心,项目总监,项目总控,项目营销策划统筹,地区分公司,品质管理及监控,产品部,策划总监,市场专员,策划师,营销策划工作执行,项目宣传推广,市场部,策划部,45个组分组管理，,置业顾问,配合营销策划，现场管理执行,销售经理,河南精顺,推广专员,了解市场即时信息,研 究 院,创意部,
40、三级品质管理监控体系,精顺值得信赖!,Thank You !,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcm
41、VT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChj
42、hLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,