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1、,钦州项目 中海水东国际项目可行性研究简案,南宁经纬行房地产咨询有限公司 2011年8月,谨呈：中海地产,前言,在“商品房销售明码标价”、“房产税”、“限购令”、“一年期社保”、“利率多次上调”等一系列调控政策对投资、以及刚性购房需求的高压政策影响下，2011年房地产市场的发展形势不容乐观。 项目商业部分体量虽小，但却是在当今这样的住宅市场不被看好的环境下未来项目营销成败最为关键的环节。如果没有准确地制定市场营销的规划定位；没有很好的目标客户群，将很难与周边对手竞争，也很难适应市场变化，从而影响到最终项目整体销售的价值实现。 通过对市场准确的分析，力争使项目成为市场的引导者，实现项目的价值，并
2、使项目和开发商树立良好的品牌效应，我们对本项目的发展规划提出了切实可行的方向。,目 录,钦州社会经济及房地产发展综述,区域市场调研与分析,项目分析,1,2,3,4,项目发展定位,PART,PART,PART,PART,PART1 钦州社会经济及房地产 发展综述,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.1钦州市总体社会及经济发展概况,1、钦州2010年经济发展背景,（1）GDP继续保持高速增长 2010年钦州市的经济综合实力明显增强。2010年当年实现全市GDP总值5041828万元，同比增长18.0%，增速比上年提高2.8个百分点，创撤地设市以来最高，居全区第一位。GDP的增长受房地产投
3、资的拉动越来越明显，而房地产对GDP的贡献率也越来越大。2010年钦州市城镇居民人均可支配收入达到17356元，较去年增10.07%。,（2）固定资产投资加快增长 2010年钦州全社会固定资产投资完成额4515966万元，同比增长20.54%，房地产固定资产投资完 成额房地产完成投资65.39亿元，同比增长66.96%。基本建设投资增长9.83%，房地产投资增长明 显高于基础建设投资增长。,1.1钦州市总体社会及经济发展概况,1、钦州2010年经济发展背景,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,（3）居民消费价格基本稳定。 居民消费需求也明显转旺，2010年全市社会消费品零售总额173亿元
4、，增长16.2%，消费品零售总额增速连续高居全区首位，居民消费价格指数103.3，比上年增长3.3%，消费品市场繁荣活跃。,1.1钦州市总体社会及经济发展概况,1、钦州2010年经济发展背景,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.1钦州市总体社会及经济发展概况,1、钦州2010年经济发展背景,（4）进出口总额加快回升 2010年全年货物进出口总额13.14亿美元，增长48.3%。其中，货物出口3.26亿美元，增长44.6%；货物进口9.87亿美元，增长49.6%。贸易逆差6.61亿美元。东盟对中国这个市场的关注程度越来越高，钦州港作为全国第六保税港区，是连接东盟，走向世界开放的前沿阵地
5、，扼守北部湾核心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。中国东盟自由贸易区的建成和广西钦州保税港区的封关运作，推进了北部湾经济区的加快发展，有力拉动了钦州经济提速。,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,2、钦州经济发展政策,（1）产业政策 钦州市产业政策：政府大力支持工业产业纵向发展，鼓励港口区大工业继续向海发展，三大产 业协调发展，工业主导地位日益凸显。三大产业结构呈现“二、三、一”的局面，第二产业逐步 成为钦州市未来的支柱性产业。 （2）金融政策 未来钦州市金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类，积极推动住房消费信 贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。但是目前国家多次
6、升息，减弱了开发商融资的能力，一 定程度上影响了住房交易的金融条件。,1.1钦州市总体社会及经济发展概况,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.1钦州市总体社会及经济发展概况,2、钦州经济发展政策,（3）房地产政策 钦州市今年4月份制定了六项措施加大供应和需求的双向调节力度，综合运用税收、信贷、土地 、市场监管等手段，遏制房价过高、过快增长。其中对进入土地市场企业、房产交易限定做出具体规定：对企业土地市场准入资格和资金来源审查，土地增值税清算情况的监督和检查 。认真执行差别化信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，严格落实“首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”，实行一房
7、一标价。这些措施对于规范房地产市场具有积极的意义。 （4）人才政策 钦州市自2008年起，先后研究出台了钦州市贯彻落实的实施意见等十大政策性文件，明确建立人才培养机制，实施重点产业人才、外向型高层次人才、公共管理与服务人才、紧缺专业人才、新型农村实用人才等五大人才开发培养工程，创新人才培养引进和使用机制：（一）创新人才培养机制 （二）实施柔性引进人才政策 （三）试行公务员聘任制度 （四）实行专才特聘制度 （五）建立经济区编制调剂制度 （六）创新职称政策 （七）鼓励和支持科技人员、大中专毕业生、留学回国人员以及拥有资金、技术、管理等生产要素的各类人员在经济区开办经济实体和个体工商户发展民营经济。
8、留学回国人员持有的中国护照可作为投资主体资格证明。 （八）鼓励和支持国内外科研机构、高等院校和企业投资创办或与区内企业联办科研机构，聚集各类专业技术人才，提高科技开发和自主创新能力，为北部湾经济区开放开发和产业发展提供科技支撑。这些措施2008年以来逐步实施，在2010年逐渐成熟，将是提高钦州市外来人口增长速度，人口的增长将直接促进房地产市场的较快增长。（国内大多经济发达地区城市房地产的发展基本依赖于外来人口的高速膨胀）,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.1钦州市总体社会及经济发展概况,【小结】,各项经济指标都显示年内我市经济运行继续处于良好运作状态。 按照行业规律，当一个地区的经
9、济增加速度大于5%的时候，当地的房地产业就发展，就会存在着极为广阔的市场空间和投资前景。 进出口贸易继续稳步增长，将是未来经济增长的重要组成部分。 社会消费品零售总额的高速增长表明人们的消费能力得到进一步增长，大件消费、超前消费观念正在逐步形成。 政府的各项政策在不断地规范着房地产市场，为房地产业的可持续发展提供了有效的支持和成熟的机制。,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.2钦州市房地产市场现状及走势分析,1、房地产发展现状,钦州近年来房地产投资额增长较快。从04年至今，房地产商的供应量加大供给，新建扩建商品房项目30多个，钦州房地产迎来一个投资性的飞跃，平均年增长率达到了26.7
10、%。虽然近年来房地产投资额都在稳步增加，但是投资增长幅度却有了明显的下降，09年房地产市场逐渐回暖，市场异常火爆， 2010年国家加大调控举措，出台4.15政策，投资增长幅度仅15.53%，是历年来相对较低的增长率。但是从09年至今，整个市场的投资越趋稳定。,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.2钦州市房地产市场现状及走势分析,1、房地产发展现状,去年完成房地产开发投资65.39亿元，比上年增长67%。全年商品房施工面积723.96万平方米，增长53.7%；其中住宅施工面积598.77万平方米，增长56.6%；商品房竣工面积113.41万平方米，增长10.2%；全年全市商品房平均销售
11、价格3114元/平方米，比上年上涨11，其中住宅平均销售价格2998元/平方米，比上年上涨13。,2010年全区累计商品房销售面积2793.92万平方米，同比增长17.2%，累计销售额总量959.19亿元，同比增长28.1%。全区房地产市场继续高价运转，低市徘徊中寻求新的突破。 钦州市2010年112月累计销售面积200.03平米，位列全区第五，同比增长36.2%，其中住宅销售面积186.81万平方米，增长33.6%，经济适用房销售面积2.75万平方米，增长6.53倍；实现全市商品房销售额62.30亿元，同比增长51.2%。说明钦州房地产市场进入全区重点投资城市步伐加快，投资额度的增加必定带来
12、新项目的开工，加上现有商品房存量的积压，预计今年我市房地产市场存在较多不确定性及稳定性。,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.2钦州市房地产市场现状及走势分析,2、房地产发展趋势,（1）中心区域与中心区外两级分化 从下图可看出，中心区域的开发比例一直处于稳定稍有上涨状态，市内稀缺成熟地段土地可开发量减少，北区、南区以及新区规模性土地供给量逐年增大，东岸阳光、皇庭御龙湾、钦州.恒大绿洲、钦州恒祥豪苑等大规模项目的逐渐面市和开发在不断证明这一点。随着成熟地段土地的日渐稀缺，现代人时间观念的进一步加强，工作生活的快节奏使人们更偏爱区域配套极为成熟的楼盘。,中心区域与中心区外开发量比较,PA
13、RT1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.2钦州市房地产市场现状及走势分析,2、房地产发展趋势,（2）大盘时代到来 市区从项目规模上看，基本处于小规模性开发，但仅有市中心两个项目例外，我项目与一路之隔的泰禾盛世名门，基本上都是市中心旧城改造项目，体量大，都是市中心百亩大盘，3042万平米体量基本上未来几年市中心商业及住宅物业基本饱和。其他板块区域由于政府的规划，拿地条件较为宽松，面积大，如皇庭御龙湾、即将面市的恒祥豪苑、恒大绿洲和恒大绿洲旁边的500亩钦州另一大盘，这一区域将占全市比例70%左右，规模在30万平方以上，大盘规模在不断地放大，10万规模在原来已经是大盘，随后皇庭御龙湾等（3010
14、0）万的楼盘推出，2011年出现了像恒大绿洲、恒祥豪苑以及八大场馆旁300亩等100万以上的大盘，大盘时代已经来临。,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.2钦州市房地产市场现状及走势分析,2、房地产发展趋势,（3）优胜劣汰市场规律更显作用 房地产的开发在2010年达到了又一个高峰，报纸广告中频频出现地产商、代理商、设计公司大量招人的信息，地产相关行业的这种现象从侧面说明了房地产开发的白热化程度。 最近国家相对楼市而言将会更加严控，要给房地产市场降温，对自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，要严格控制新开工项目；对违反合同约定拖欠工程款的开发企业，要限制其新项目。 地产开发热潮代表
15、着竞争的激烈，在日渐激烈的市场条件下，在政府的调控下，一批盲目从众、实力不够的发展商将面临出局，地产企业大洗牌即将开始。,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,1.2钦州市房地产市场现状及走势分析,2、房地产发展趋势,（4）营销手段百花齐放 现今，钦州房地产市场已经逐步过渡到了稳定的发展阶段，房地产产品的同质化、集中化现象开始显现。2010年至今年上半年，各大项目销售竞争愈演愈烈，引发了报纸广告大战，此外，户外广告牌、灯箱广告、路旗、网络炒作等全面渗透策略开始流行，地产营销手段呈百花齐放状态。 产品供给集中化、同质化意味着：高成本营销价格继续上涨缺乏需求支撑泡沫破灭积压产品价格大战。现今的
16、房地产营销有导致这种连锁效应的趋势，对本项目来讲，真正的挖掘细分市场，以有效的供给对应有效细分的需求层次，是我们必须要走的发展道路。,PART1：钦州社会经济及房地产发展综述,PART2 区域市场调研与分析,2.1.1钦州楼市板块划分,B1,B2,A1,A2,A3,A4,A5,C1,C2,C3,C4,D1,B3,B4,B5,B6,A6,D2,B7,A7,D3,随着钦州楼市的不断发展，整个城市逐渐形成较为明显的板块划分，我司把钦州市场部划分为5个板块：市中心板块、政务区板块、水东板块、城北板块、城西/南板块。 中心板块一直是钦州的热点板块，不论是旧商业中心还是新商业中心的形成都在这一区域，而这一
17、区域也由于配套的完善、地段的优势，房价位居钦州前列，而政务区凭借着”八大场馆“、高尔夫广场，市政广场的修建，以及市政部门搬迁到该板块，使整个政务区板块的楼市看涨，成为近年来钦州楼市的”新秀“。,E1,E2,2.1 楼市格局发展及特征,PART2：区域市场调研与分析,B6,B6,B6,B6,B6,B4,B4,钦州市房地产板块划分示意图,B6,B6,B6,2.相对而言，市中心板块项目更受到钦州本地消费者的青睐，政务区板块则以异地和钦州新政客群为主，部分投资购房客户。时至今日，本地钦州人依然有“不过江东”的传统观念。,4.无论板块格局如何变化，本项目所处未来城市中心板块的地位和格局不会改变，其稀缺性
18、和价值前景将会得到逐步凸显。,3.板块格局上，从前面的土地出让市场可以得知，城北板块将会在接下来一个阶段内有较大量入市放出，届时可以满足相当部分钦州本地局面购房需求。,1.市中心板块和政务区板块水平相对持平，这两个板块也是目前钦州市场最为火热和最为客户追捧的板块；但是由于各个板块价值尚未被充分挖掘，加上钦州市场有“价格同盟”的潜在影响，各个板块之间项目价值差异并不明显,5.由以上市场分析，可观出2011年钦州房地产市场的存货量及放量巨大，特别是河东新区的相关配套的完善及北区的加快建设，都将对2011年市场产生强烈的冲击。,2.1.2钦州楼市板块 基本特征,PART2：区域市场调研与分析,2.2
19、 本项目的独特之处政务区与水东板块交汇辐射区,从区域环境上看，本项目地理位置优越。处于水东板块（白石湖商务圈）及河东新区的交汇地带，未来钦州城市向东发展的中心点。 随着水东片区及伴随八大场馆的政务区建设的加快，交通路网发达，通向其他城市的干道交汇成网。,政务区,水东板块,项目区位,PART2：区域市场调研与分析,2.3 区域竞争分析政务区、水东板块,综合本项目的地块方位，处于未来城市发展的中心点。周边高档项目、大盘项目等林立，而从目前的竞争分析上看主要集中在政务区的皇庭。御龙湾、钦州恒大绿洲、中恒恒祥豪苑、大华富贵世家、钦江丽景、文华名苑、滨海明珠、人和春天、东岸阳光、悉尼阳光以及水东板块的远
20、辰金湾蓝岸、东方豪庭、江东名园等具有代表性的项目。还有部分尚未开发建设的规模性项目。,从距离、区位以及其他项目的产品规划来看，本项目在周边的竞争项目并不明显，且个案对比分析可比性不强。这是本项目的独特之处。,区域项目分布,PART2：区域市场调研与分析,区域项目分布,滨海明珠,人和春天,东方豪庭,七里香溪,恒祥豪苑,海豚湾大夏,富贵世家,皇庭御龙湾,东岸阳光,恒大绿洲,八大场馆,滨江国际,文华名苑,远辰金湾蓝岸,距离,区位,产品,从距离、区位以及其他项目的产品规划来看，本项目在周边的竞争项目并不明显，且个案对比分析可比性不强。这是本项目的独特之处。以下为我司根据距离、区位、产品可选择出的个案竞
21、争分析：,个案项目分析,2.3 区域竞争分析政务区、水东板块,恒祥豪苑,东方豪庭,远辰金湾蓝岸,长融人和春天,PART2：区域市场调研与分析,金湾蓝岸,楼盘名称：金湾蓝岸 总 户 数：1034 户 主要户型：三房、楼中楼 楼盘地址：钦州市安州大道308号 开盘时间：2009-12-19 占地面积：35975 入住时间：2010-01-30 建筑面积：12万 工程进度：一期入住、二期建设中 栋 数：8 销售状况：二期销售 楼 层：11 装修状况：毛坯 绿 化 率：40.00 物 业 费：0.4元/ 容 积 率：2.82 开 发 商：钦州远辰地产开发有限公司 物业公司：中宝物业,项目个案分析一：,
22、2.3 区域竞争分析政务区、水东板块,PART2：区域市场调研与分析,项目分析： 主推产品：（二期）二房、三房 均 价：3650元/每平米（折后）； 营销手段：常规销售手段，按揭99折、一次性98折； 优 势： 项目西面为钦江，南面与规划中的白石湖大型城市广场仅一桥之隔，自然景观、交通 资源等均具有独特优势； 项目利用开阔有序，活泼丰富建筑围合空间，造就14000的超大中庭园林广场，整个 广场东西宽达208米、南北深75米； 项目本身带有会所、游泳池、休闲广场等设施； 劣 势：项目周边配套设施有待完善； 项目形象宣传力度不够，价格偏高； 销售情况：一期基本售罄，二期1号楼正在预约中 项目小结：
23、 金湾蓝岸虽和本项目不同属一个区域，但是此项目产品自身卖点突出，在潜在客户的争取上与本项目存在一定的竞争关系，应随时关注其最新的营销手段。,2.3 区域竞争分析政务区、水东板块,金湾蓝岸,PART2：区域市场调研与分析,2.3 区域竞争分析政务区、水东板块,东方豪庭,总 户 数：1667 户 主力户型：二房、三房、四房 楼盘地址：钦州市河东区扬帆大道北11号 占地面积：约82亩 建筑面积：25万 栋 数：25 销售状况：一期馨阁E、C栋开盘销售约80% 楼 层：1125 层 装修状况：毛坯 绿 化 率：42.60 容 积 率：3.95 开 发 商：钦州市国安远通房地产开发有限公司 物业公司：钦
24、州市东方物业管理有限公司 代 理 商：,项目个案分析二：,PART2：区域市场调研与分析,项目分析： 主推产品：二房、三房、四房 均 价：3750元/每平米（折后）； 营销手段：常规销售手段，按揭99折、一次性98折； 优 势： 项目地处新二中旁，以教育资源为卖点，主要购买客群为城区或周边县城客户； 项目推出精装修样板房，以此作为楼盘销售辅助手段，更为立体进行销售宣传； 劣 势： 项目周边交通、生活配套都有待完善； 项目整体风格为徽商建筑与钦州本土审美有一定差距； 销售情况：自然销售状态，推货销售进度达60%。 项目小结： 东方豪庭在一定程度上会分流本项目的潜在客户群，我司建议本项目主要以地段
25、优势、生活便利为主要突破口，进行有效的项目宣传。,2.3 区域竞争分析政务区、水东板块,东方豪庭,PART2：区域市场调研与分析,总 户 数：7500 户 主力户型：二房、三房、四房、五房、别墅 楼盘地址：钦州市扬帆大道与子材东大街交汇处 占地面积：约616亩 建筑面积：108万 栋 数： 销售状况：一期售罄，二、三期建设销售中 楼 层：14、17、24、28层 装修状况：毛坯 绿 化 率：48.0% 容 积 率：2.4 开 发 商：钦州长融伟业房地产开发有限公司 物业公司： 代 理 商：,2.3 区域竞争分析政务区、水东板块,人和春天,项目个案分析三：,PART2：区域市场调研与分析,项目分
26、析： 主推产品：三房、四房 均 价：3900元/每平米（折后）； 营销手段：典型的低开高走项目。按揭96折、一次性93折； 优 势： 扼守交通主干道交汇处，四桥通车加快路网建设，10分钟车程可达市区，较为便利；新行政区又一大盘，项目户型丰富，产品较符合市场需求；中心园林景观及星级酒店、湖泊营造的东南亚风情在钦州市场来说逐渐得以接受；楼间距较宽，舒适度较高。 劣 势： 1、周边学校、医院、银行、各业态群的商业网点配套不足，与钦州中心片区的房地产项目相比 ，外部配套明显不足。 2、项目周边环境不算好，紧靠新建道路，地带多灰尘、噪音大，周边没有良好的景观条件 。 销售情况：1号楼、5号楼开盘推售19
27、1套房源，已售90%。 项目小结： 人和春天产品之一有部分公寓，在一定程度上会分流本项目的潜在客户群，我司建议本项目主要以独特的概念性产品指引为主要突破口，进行差异化的项目宣传。,2.3 区域竞争分析政务区、水东板块,人和春天,PART2：区域市场调研与分析,2.3 区域竞争分析政务区、水东板块,恒祥豪苑,项目个案分析四：,恒祥豪苑60万城央豪宅项目，由广西梧州中恒集团钦州房地产有限公司投资建设，项目位于钦州市扬帆大道与南珠东大街交汇处，是曾经的地王。项目总建设期自2010年5月起至2012年12月底止，总工期约年。钦州恒祥豪苑项目总用地面积约95306.62平方米，净用地面积为62056.1
28、9平方米，总建筑面积371046平方米，其中拟建住宅总建筑面积248067平方 。,PART2：区域市场调研与分析,优势： 中恒集团品牌实力首发，铸造城市豪宅项目，项目周边环境较好，景观视野较好。 处于城市交通要道的结合部，地段优势明显。 劣势： 作为豪宅项目打造，必定导致一定的心理因素影响，较难吸纳市场入市。容积率较高影响居住舒适度。,该项目规划定位的豪宅项目，属于钦州市并无打此概念的项目，对于市场而言享有一定的知名度；但对我项目的影响是利弊相存，高端豪宅的形成，客源的分流会最终使本项目有一定的投资吸纳力。销售上可拉开项目售价。该项目与我项目并无产品上的可比性。,2.3 区域竞争分析政务区、
29、水东板块,恒祥豪苑,PART2：区域市场调研与分析,以上数据显示市政广场及水东板块周围楼盘分布情况，可以看出政务区项目在一定区域内多而且密集，象在文莱北路上不足500米距离就有三个相邻的楼盘。而水东板块则在售在建项目不出5个，分布较少。 政务区板块主要以居住型产品为主，面积较大，部分项目如皇庭御龙湾出现别墅、楼中楼，而且定位做的是高档住宅，与本项目形成较大反差。本项目处于高档住宅圈周边，投资价值彰显。 项目主要是围绕市政行政单位办公楼向周边辐射试的发展与开发。 水东板块远辰金湾蓝岸有部分小户公寓，体量少。即将于八月底九月初面市，预计到本项目推出时机时基本售完，竞争程度降低。,随着政务区、水东板
30、块的市政配套设施以及大型项目的建设开发，日趋完善、成熟，可供开发的资源较充足；未来政务区与水东板块连接起来形成的新的中心将是项目未来价值提升的基石和保护伞。,随着各大项目的加快建设，入住率的提高，未来区域人口将占钦州常驻人 口的半壁江山。区域项目配套服务需求相应增长。,区域市场小结,PART2：区域市场调研与分析,1、结合本项目地块的特质及对项目商业、住宅部分定位的影响，我们既要有效利用区域资源价值，结合钦州城市发展方向，有效切入区域规划布局；又要善于将项目嫁接到区域资源体系的构成当中，发挥项目自身的价值体系优势，充分依托区域资源的优势价值挖掘增长空间潜力,无疑是本项目定位乃至本项目可利用的最
31、佳价值点之一； 2、项目所处位置为政务区及水东板块（白石湖商务圈）交汇处未来新的市中心，高尚住宅、写字楼、三星以上酒店将在较长时间内仍是开发热潮，竞争激烈；因此必须寻求“差异化”的最佳开发模式，做到准确定位以赢得市场的青睐，而面对该区域（政务区、水东板块）住宅产品货量大、定位高端，各方面竞争激烈，则更要求本项目做到精致、独特。 3、综合考虑市区以及区域内并无专业性市场支撑片区发展，本司在接下来对项目的分析过程中将进行专业类市场的划分。,经纬观点：,PART2：区域市场调研与分析,PART3 项目分析,PART3：项目分析,3.1 区位情况,项目所在地,本项目位于南珠东大街与扬帆大道交汇处，政务
32、区以及水东板块交界处，占据未来中心地段，更扼守城市十字路口，加上交通路网的便捷程度，周边高档住宅区的形成，商业、投资价值显而易见。,交通、板块交汇处。北侧为南珠东大街，南侧为金海湾大道、汽车南站、北部湾国际建材城以及民房旧宅、修理厂等，东侧为扬帆大道，西侧为城东市场一带旧居民房以及事业机关单位。周边金融商业配套、市政配套及交通道路设施齐全，但未来缺乏大件配套及设施场所聚集地。本项目处于的地理位置及交通条件为本项目提供了定位选择的方向。,项目位置图,3.2 项目指标,类别：商住一体 用地面积：8466.53 总建筑面积：74320.81 其中 地上建筑面积：67677.65 商业部分：16459
33、.24 住宅部分：51449.92 地下建筑面积：6643.16 容积率：7.99 建筑覆盖率：36.91% 绿化系数：25.32% 总停车位：370个（小车位223个；非机动车位147个）,PART3：项目分析,交通关键词：紧邻城市双主干道，交通几乎无明显管制，交通便捷度高，停车方便,南珠东大街,扬帆大道,此处为整体项目商业交通 组织核心区域,项目 用地,宗地关键词：未来商业主轴线，双面临街，扼守财富十字路口，商业价值显而易见。,3.3 从企业发展的角度思考,3.3.1 品牌使命项目能 为企业贡献什么？,品牌使命：贡献新的产业发展思考,开启一个新的产业领域，为企业贡献 新的效益增长点！,品牌
34、力方格(Power Grid),新品牌/无重点,DREK,DREK,DREK,DREK,强,弱,高,低,品牌优势,潜力消失,领导者,凸显潜力,DREK 品牌模式,品牌状况（地位）,Differentiation差异化 Esteem尊重,Relevance相关性、合适性 Knowledge 认识/认知,PART3：项目分析,3.3.2 项目开发综合效益最大 化与品牌树立,针对本项目进行市场研究与定位 分析的方法论验证定位的“三 纬度分析工具”,3.3 从企业发展的角度思考,PART3：项目分析,我们以怎样的姿态迎接市场？,市场一般情况下的四种角色选择,领导者,挑战者,跟随者,补缺者,领导市场，进
35、入无竞争的蓝海战略，但需要实力和资本投入,钦州暂时没有标杆可供我们参考与挑战。,在人口基数偏小的市场，无太多残羹剩菜可捡。,以差异化竞争，短期内可以进入蓝海领域，长期容易被复制,3.3 从企业发展的角度思考,PART3：项目分析,很明显，项目的目标是要做行业的领导者，而在项目操作和执行上，则需同时考虑领导者和补缺（创新）者角色，那么在做项目上如何做到领导引领补缺创新，,首先，重新回到我们做项目的正确心态：,以市场需求为导向，发现需求，给予别人所不能给予的,给予别人所不能给予的，这，正是我们的操作核心价值所在！,给予别人所不能给予的我们企 业项目的核心价值所在,3.3 从企业发展的角度思考,PA
36、RT3：项目分析,长期市场调研的结果及对地块区位、交通、周边区域情况以及未来的战略布局研究，钦州无海鲜类批发市场，本地块配建大型海鲜类市场以及满足周边区域未来高档住宅装饰供应需求的灯饰城兼顾商务公寓物业，产品综合多元化是本案的战略选择方向。,关键词： 综合建筑多元化、捷达交通网络、领跑者角色的可能,3.4 从市场的角度思考,PART3：项目分析,北,南,西,东,北靠南珠东大街，业态资源较为混杂，人流量 较旺，结合目前的市场状况，专业市场的氛围 已足够浓厚，以城东市场氛围遥相呼应。 环境：建筑陈旧、多为低矮平房，居民混 杂，新建项目为恒祥豪苑、东方豪庭、人和 春天。视觉景观一般。,西面为混杂的百
37、货类市场及菜市，分布部分单位 、学校、银行，商务气息浓厚。久积沉淀的商业 氛围，商业业态的交错组合，使项目的商业集群 效应更添机遇。,南面为相隔不远已基本建成投入使用的北部湾 国际建材城、金海湾大道、南站，使本项目做 专业市场的氛围更加浓厚，可以使得多种业态 组合更加方便，未来片区形成的高档住宅区人 口多，建材类、装饰类需求旺盛。市区及周边 此类项目定位，本案有望成为钦州首个综合性 灯饰城开发的新型项目。,东面为城市新建道路扬帆大道，周边巷区分 布众多，低矮民房聚集，视野开阔但景观较差。 城市主干道路成为本项目突破市场的关键因素， 可为本项目商业集群效应带来方便。为未来大交 通、大物流的形成奠
38、定基础。,本项目周边面临的市场压力较小，如何在项目定位的前期通过市场的快速转化，使发展商 的利润空间最大化，综合市场环境及本项目的指标、地盘解析等情况，本司将最终提出本 项目的定位决策。,3.5 地盘解析,PART3：项目分析,1、区域优势未来城市中心区域 2、项目交通优势便捷的交通体系,优势（strength）,劣势（weakness）,机会(opportunity),1、区域商业机会点缺乏真正意义上的海鲜类综合性批发市场及配套产品补充 2、城市发展机会北部湾经济圈重点城市，未来前景，人口聚集加速 3、区域发展机会未来高档住宅区形成，人口逐渐增加，配套需求相应增长，灯饰类产品凝聚力有望得到进
39、一步强化,威胁（threat）,1、城市人口基数较小，消费基础依然较为薄弱 2、城市地产前一轮扩张中已经过度透支未来一个阶段内投资预期，投资市场可能会出现一定的疲软,1、杂、乱、脏环境的干扰，环境指数一般 2、临街道与噪音环境的矛盾,SWOT 分析,3.6 项目综合SWOT分析,PART3：项目分析,从对项目的SWOT初步分析上， 我们可以发现本项目的基本特质为：这是一个地处未来城市中心地段的，具有潜在优良商业价值、居住投资价值综合性开发项目。,项目SWOT综合分析基本提示：,综合以上阐述及分析，结合贵司提供的总评方案，我司认为在周边市场大盘、高档住宅产品大量供应的情况下，项目可选择的突破方向
40、为商业。那么如何在商业领域做到差异化的发展路线？,项目突破方向选择,PART3：项目分析,综合功能组合最大化,我们的选择建议：,在一个北部湾核心重镇，在一个市区30多万人口的市场，以及未来形成的新的城市中心区 域，有效切入区域环境市场，满足未来高端置业需求的现实需要。要想顺利实现我们的目 标，结合前面我们对市场的分析结果，我们有理由选择：,综合开发模式 商业（Shopping）海鲜综合批发市场、灯饰城+ 办公（Office)+居住（Apartment）,实现综合效益最大化,PART4 项目发展定位,PART4： 项目发展定位,4.1 商业部分发展定位,鉴于贵司提供的相关资料显示，整体商场要想达
41、到贵司对收益的要求，根据前面我司提出的发展思路，商场业态需划分为A、B两个商业区（如图示）。其中A区作为“钦州首个灯饰城”概念打造，与相距不远的北部湾国际建材城遥相呼应；B区则根据目前南珠东大街形成的城东市场及各组业态形式组合形成的浓厚的商业氛围，营造成为“钦州第一个海鲜类批发市场市场”。,海鲜批发市场,灯 饰 城,A区 暂命名,B区 暂命名,PART4： 项目发展定位,4.2 商业部分发展定位存在的问题,1、商场铺面进深过长，于商业经营来讲，较难利用； 2、A区商场若想要达到人流旺盛、旺场的局面，则必须增设自动扶梯，满足人流循环、合理分配的商业需求； 3、商业与住宅电梯没有分开，B区观光电梯
42、无此设置，无法满足商业经营的现实需要； 4、B区即使商业与住宅电梯分开，也无法保证人流量的循环流动，须考虑增多一个大门和自动扶梯； 5、停车位需求的不足，无法保证消费需求会向此倾斜。,4.3 住宅部分发展定位,PART4： 项目发展定位,纵观项目所处周边楼盘的定位，皆为大盘、高档住宅。人和春天、恒祥豪苑、东方豪庭是直线距离本项目最近的楼盘，它们的户型皆以大面积为主，配以少量小户型为辅助需求。周边并无真正意义上的专一性产品项目。 而根据本项目的规划设计，户型面积小、赠送面积大，而且产品专一、集中，发展定位于商务公寓，是作为项目乃至区域内投资型概念较强的产品，未来新城市中心也需要此类投资型型的产品的支持，于推广形象上较易在市场上形成概念直至认可，价值才能体现。,以上为我司对本项目进行的项目定位的可行性研究分析，对于以 商业为突破口的发展思路，是对本项目综合各方面因素的考虑而得出的 结论。将商场“一分为二”的战略研究，是结合市场以及综合考虑到发 展商收益最大化的最佳选择。,合作共赢！,