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1、湘雅路地块可行性研究报告,2011年3月,前 言,本报告对项目情况进行了简要概况，对项目地块及同类楼盘进行了较详细的市场调研，并结合长沙房地产市场的发展趋势，根据产品结构分析及市场定位，进行了经济效益测算。谨供公司领导决策。,1. 土地价值承载力,2. 价值实现风险判断,项目基本情况 发展动力及潜力 市场机遇与价值空间 项目分析,土地价值承载力,项目基本概况,地块位置,项目基本情况 发展动力及潜力 市场机遇与价值空间 项目分析,土地价值承载力,长沙城市发展动力与潜力,省会长沙区位优势日益凸显，城市化进程已进入高速发展期，人口的吸附力越来越强 ； 长沙经济保持快速发展，是湖南省经济第一极，GDP
2、保持两位数的增长速度，为房地产发展提供了良好的经济环境； 泛珠三角合作将促进长沙招商引资，推动房地产快速发展。 长沙城市居民可支配收入与消费购买能力的增强，为房地产项目开发建设、销售将带来利好，同时也为销售价格的提升奠定了一定基础。 城市居民居住水平逐渐提高，刚性需求高峰期即将到来，改善住房条件已成为市场需求的重点 ，未来住房消费量大，逐渐向品质需求转变；,长沙房地产市场情况分析,开发投资额增幅明显，土地购置费占比大。2010年1-10月，全市共完成房地产开发投资592.84亿元，同比增加45.48%。 土地供应量减少，成交市场骤热。10月长沙市国土资源局公布2宗挂牌土地，供应面积达19.98
3、万平米，环比减少59.72%；其中住宅用地供应1宗，面积为11.49万平米，环比减少71.25%。 施工面积增加，新开工面积环比增幅较大，竣工同比减少。2010年1-10月，长沙施工面积为5569.77万方米，同比增加11.38%；本年新开工面积为1935.83万平米，同比增长31.22%；本年竣工面积为1004.06万平米，同比减少20.49%。 成交量明显增加，市场价格持续高位。2010年1-10月，长沙新房成交1402.97万平米，同比减少0.73%；2010年10月，全市纯市场化商品房住宅成交均价为5270元/平米，环比上涨25.18%，成交量及成交均价呈现上升态势。,长沙城市发展动力
4、与潜力,房产新政对长沙房地产市场影响,在房地产新政调控影响下，5、6月份的长沙楼市略有“降温”，10月份却表现为价量齐升。造成这一特殊现象的原因是长沙的房价相对一线城市的房价还处于洼地，升值潜力和支撑概念不减，即使未来继续受到新政影响降价，幅度也不会很大。再来长沙刚性需求依然旺盛，土地资源有限，长沙城市化建设步伐加快，使得价格反而看涨。未来随着国家调控政策下会形成更为浓厚的观望态度，投资炒房者逐渐被迫挤兑退市，使得在未来一段时间内成交量将出现萎缩，但长沙房地产市场仍然处在上行通道中。,长沙城市发展动力与潜力,开福区发展动力与潜力,芙蓉路：长沙金融商业街区,沿江风光带：全市江岸线最长的开福区,黄
5、兴北路：黄兴路北延长线，商业旅游街区,地铁一号线：连通长沙最旺街区-黄兴路商圈,本案,开福区发展动力与潜力,开福区房地产市场发展趋势 表一：2010年长沙市（内五区）新建商品房供应及销售情况,表二：2010年长沙市（内五区）土地供应和交易情况,开福区发展动力与潜力,发展动力与潜力研判,无论从长沙市整体经济发展，还是从开福区未来发展趋势分析，我们看到的未来不仅具有持续强劲的发展动力，而且同时还具有极大的发展空间： 产业发展带动城市经济水平的提升 区域形象加速改善 人口构成发生改变 扩大居住、消费需求规模、购买力跳跃式提升 有限的江景资源，无限的增值空间,项目基本情况 发展动力及潜力 市场机遇与价
6、值空间 项目分析,土地价值承载力,用地条件分析 区域市场环境 产品结构定位 销售价格预测 经济效益测算,项目分析,1、用地条件分析,1-1、项目区位,项目位于开福区的中心地带，是一个典型的城市资源型楼盘，非常具备投资价值概念的地域。地块呈较规则的长条形状，临街面长，交通十分便利，属于老城区中的未来发展中心区。周边配套成熟，附近居住人口较多。,1、用地条件分析,芙蓉路：长沙金融商业街区,沿江风光带：全市江岸线最长的开福区,黄兴北路：黄兴路北延长线，商业旅游街区,地铁一号线：连通长沙最旺街区-黄兴路商圈,本案,项目区位坐标,1-2、区域属性（优劣势及发展特色）,1、用地条件分析,【板块属性】：城市
7、资源型板块； 【板块优势】：城中中心城，城市资源型板块、地段优越、增值能力强，极具竞争力； 【板块劣势】：土地成本和开发成本高、销售价格高、各项目容积率高，建筑密度大； 【竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主； 【开发情况】：土地资源丰富、土地开发较晚、将来主要以旧城改造和向北全方位开发。 【发展前景】：集合中心城区和沿江资源的不可复制性，区域发展前景无可限量。 【代表项目】：北辰三角洲、泊富国际广场、万达广场、东宸19公馆、公园9号、金融街等。,1、用地条件分析,1-3、地块条件用地指标,湘 雅 路,黄 兴 北 路,地铁1号线,1、用地条件分析,项目位于开福区湘
8、雅路与黄兴北路（现为北二马路）交汇处，北临湘雅路，西临黄兴北路（现北二马路）。地铁1号线湘雅路站与项目零距离，真正地铁上盖。,本案,芙 蓉 路,沿 江 路,北二环（银盆岭大桥）,1-3、地块条件交通,规划道路介绍,湘雅路,湘春路,黄 兴 北 路,营盘路（过江隧道）,地铁、城市中轴线、过江隧道围绕,项目周边道路状况,优秀的交通便利性， 更有地铁1号线和过江隧道增值！,1、用地条件分析,1-3、地块条件环境景观,距离本案200米的江景资源和滨江景观带等附属价值。,1-3、地块条件环境配套,公园：开福寺、紧邻湘江风光带、风帆广场、烈士公园 学校：周兰中学、师专附属小学、市三十二中等 医院：湘雅医院、
9、省妇幼、市第一医院 商场：望和超市、新一佳超市 银行：中国银行、招商银行、建设银行等 公交车：11、106、111、142、143、168、368等,1、用地条件分析,成熟便利的生活配套！,1、用地条件分析,北二马路,改造后的黄兴北路示意图,湘雅路,地块东面道路现状,地块南面道路现状,1-3、地块条件 内部,1、用地条件分析,1-4、地块条件SWOT分析,优势（Strength）,地理位置优越，城中心绝版地段，紧邻湘江风光带，交通十分便利。 周边配套十分成熟，大型金融商业、各级学校、医疗机构、公园、国际酒店、购物中心近在咫尺。 区域文化氛围浓厚，是传统老城区，生活气息浓厚，区域认知度极高； 距
10、地铁1号线湘雅路站口零距离，绝对地铁上盖物业价值概念；,1、用地条件分析,1-4、地块条件SWOT分析,劣势（Weakness）,项目体量不大，周边竞争楼盘为北辰三角洲和泊富国际广场，在规模、品牌影响力以及市场竞争力上都处于相对劣势。 地块所处老城区，环境复杂，但随着黄兴北路和地铁1号线的改造将大大改善该区的形象。 拆迁成本较高且拆迁难度较大。 地块使用年限已过去16年，若不能更改使用年限，将是硬伤。,1、用地条件分析,1-4、地块条件SWOT分析,机会（Opportunity）,未来营盘路过江隧道拉通和地铁1号线的开通、黄兴北路的改造极大的改善该区的交通、环境和区域形象。 国家宏观调控政策日
11、渐加紧，限购令出台将造成市场趋稳，但长沙地方性房地产政策细则并不如其他一线城市来的猛烈，可见长沙房地产市场调控力度明显弱于其他一线省会城市。 在获取该项目土地之后，可有利于将周边土地整合扩大规模的机会。 老城区居住人口密度大，对老城区的认知度又极高，且中心地段的绝对位置将带来更多的购房需求。 尽管存在北辰三角洲和泊富国际广场项目的竞争，但同时也带来的价格标杆和资源共享的机会。,1、用地条件分析,1-4、地块条件SWOT分析,威胁（Threaten）,面临周边泊富国际广场和北辰三角洲楼盘的直接竞争。除了价格策略，产品结构和设计设施将成为制胜利器。 潜在竞争有未来的长沙北站改造的长沙金融街，但本项
12、目的开发周期与金融街重叠度不高； 国家出台的一系列打压房地产新政，旨在打压过高的房价和稳定规范房地产市场，且中央政府坚定地表示新政不会“半途而废”。这对于所有房产商既是挑战，又是机遇。 新政下的银行信贷紧缩，步入加息通道给房地产市场带来被动影响。 限购令和停止第三套房贷补充政策，将彻底扼杀投资性需求的客户，刚需和一步到位成为市场主导，卖方市场向买方市场发生根本性转变。因此，建立紧急预案和应对措施是保证项目顺利完成的必要措施。,用地分析结论：,1、用地条件分析,项目地块处于绝对城市核心区，区位优势明显，未来升值潜力巨大； 交通可达性好，路网密集，未来有地铁1号线和黄兴北路、过江隧道，提升了区域档
13、次，加强了与城市其他区域的联系； “一江两岸、山水洲城”的滨江板块发展规划，对本项目将产生较大的利好影响； 本项目所在板块，未来可供开发土地很少，凸现本项目稀缺特性； 项目周边区域配套完善，生活便利； 地块体量较小，且与周边项目形成直接竞争关系，可以通过差异化产品和价格策略制胜；,从用地角度分析，综合来看，地块的优势远大于劣势，开发价值非常高。,用地条件分析 区域市场环境 产品结构定位 销售价格预测 经济效益测算,项目分析,2、区域市场环境,2010年长沙开福区（中心区）土地成本单价已经在1000万元/亩以上的起点，楼面地价逼近甚至超越3000元/平米。由此可见开福区土地成本为各区域各版块中最
14、高。 从市调情况表分析看，目前在售的滨江有：湘江世纪城、北辰三角洲、东宸19公馆。待售的有：泊富国际广场、开福万达广场。在售和待售均较少，稀缺性资源凸显。 从目前在售项目价格基本突破1万元/平米，一线江景房最高价格已经直逼1.4万元/平米，城市中心主干道非滨江楼盘价格亦逼近1万元/平米的均价。由此可见，高成本对应高房价。 稀缺投资性和环境居住性得到认可，是长沙房价标杆地段。,地块周边主要竞争项目分布,东宸19公馆,泊富国际广场,银盆岭大桥,北辰三角洲,本案,金融街（规划中）,北辰三角洲 长沙第一江景综合体，区域标杆,项目卖点：3000米滨江水岸线 两河交汇江景、超级大盘,2、区域市场环境,2-
15、3.典型个盘分析,2、区域市场环境,关键词： 长沙第一大盘、江景、城市综合体、两馆一厅、地铁、黄兴北路、造城、北辰实业,2、区域市场环境,泊富国际广场 长沙最核心的城市综合体,项目卖点：金融商业街区 城市综合体、前瞻的规划与定位,关键词： 城市综合体、 芙蓉路金融商务街区 地上4层地下2层商业、甲级写字楼 精装公寓、稀缺,甲级 写 字 楼,精装 公 寓,商业街区,东宸19公馆 不可复制的CBD地段,项目卖点：金融商业街区与未来黄兴北路街区,长沙金融街 原火车北站1600亩国际金融街区， 其战略发展定位于北京金融街异曲同工,长沙金融街 奠定了未来长沙在国际中的战略发展方向，极大的推动了开福区广阔
16、的发展前景， 预计长沙金融街在2013年将初具规模，目前正进入拆迁阶段。,2、区域市场环境,2-4、客户特征 河文化：海河文化大于城文化，习惯了因河而有偏角的路网和建筑，对非正向朝向接受度高 洋文化：各式风格并存的城市面貌，培育了长沙客户的洋文化偏好。精致、正宗的欧式建筑风格，颇受客户青睐 重面子：看重项目立面、集中景观等“面子工程”。老人为子女购置婚房的比例高 求实惠：喜欢折扣、优惠、赠送面积等营销利益 地缘性：受血缘、地缘、亲缘、业缘影响，对现区域认同度高，但随未来市场供应变化及城市居住区外迁速度加快，对跨区置业的抗性逐渐减弱 需求放大：中、高端居住需求将逐步释放，投资型需求逐渐放量，外来
17、客户在津居住或投资的速度加快 老龄化：长沙逐步进入老龄化发展期，50岁以上购房客户比例将增大 理性化：客户购买需求回归理性，更看重居住舒适性和项目品质的提升 多元化：品牌开发商云集，客户需求升级更加挑剔。未来客户对产品的细节性及个性化、可识别等需求将不断提升,区域市场环境分析结论： 开福区依托CBD的城市定位，吸引了一批标杆项目的开发，金融街更是将开福区推向一个绝对的巅峰； 开福区拥有传统老城区的人脉、配套与交通的便利性，更坐享一江两岸的稀缺江景资源，地铁、过江隧道极大的加强了与其他区域的沟通；芙蓉路金融商务街区、未来的黄兴北路休闲街区和沿江风光带的稀缺资源都将给开福区带来无限的发展前景； 目
18、前区域内商业项目竞争不大，但市场需求量与日俱增，尤其是大型的城市综合体，目前区域销售价格水平在9000-20000元/； ；,2、区域市场环境,用地条件分析 区域市场环境 产品结构定位 销售价格预测 经济效益测算,项目分析,根据开福区发展现状及项目自身分析,项 目 产 品 定 位,酒店式公寓+写字楼+滨江商业！,100m,35m,30m,商业 满铺，单层3200，地下1层，地上5层，共6层，商业面积19200,写字楼 单层约750，共26层，写字楼面积19500,公寓 单层约500，共17层，写字楼面积9900,车库 满铺，单层3200，地下3层（-2-负4楼），车库面积9600,商业初步定位
19、,1.商业规划利好： 开福区老城区，传统脏乱差的街市商业迫切需要升级换代； 黄兴北路的拉通和地铁1号线的建设，距离项目零距离的湘雅路地铁站更是为项目代理无限利好； 开福区老城区人口密度大，拥有广阔的市场前景； 区域标杆项目大大拉升本区商业价值，未来随着金融街的开发，发展前景巨大； 黄兴路一南一北产业链，奠定商业发展基础； 2.商业发展方向建议： 淘宝实体商场，且建议与地铁湘雅路口站互通形成地下商城,用地条件分析 区域市场环境 产品结构定位 销售价格预测 经济效益测算,项目分析,销售价格预测,备注： 1、价格自然增长系数：市场分析结论显示，近两年每年价格涨幅15%左右，根据市场走势分析及目前政策
20、影响，本案的价值年涨幅不会低于15%； 2、销售价格的计算基数选取：东宸19公馆与本项目可比性较高，目前的公寓销售均价10000元/平米，商铺销售均价约30000元/，公寓和商铺以此作为计算基数；写字楼取泊富国际广场作为参考值，目前销售均价20000元/，根据市场预期及供求关系，本项目选值13000元/。,价格预测：公寓整盘均价在12500元/左右；写字楼15000元/左右； 商铺30000元/左右。,用地条件分析 区域市场环境 产品结构定位 销售价格预测 经济效益测算,项目分析,总销售收入,注：地下室按收支平衡计算，不计算销售收入，也不计算投入,总成本估算,总成本估算,经济效益,【结 论】,
21、根据对项目的市场调研、未来经济效益测算、以及对市场规律的剖析论证、敏感性分析，该项目是可行的。而项目最终成功的关键是在于对开发时间节点及营销推广策略的把控上。力争做到最大价值化和市场口碑影响力。 谢谢领导们的指导和支持！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1Upax
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