崇明空港新城项目可行性研究策划报告78p.pdf

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1、嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 空空港新城项港新城项目可行性研究目可行性研究 策划报告策划报告 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 一、嵩明空港新城概况一、嵩明空港新城概况 二、嵩明空港新城房地产市场状况二、嵩明空港新城房地产市场状况 三、项目基地研究三、项目基地研究 四、项目战略性定位研究四、项目战略性定位研究 五、项目投资测算五、项目投资测算 六、营销思考六、营销思考 目目录录 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 一、嵩明空港新城概况一、嵩明空港新城概况 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 1 1、嵩明县区位、地理、嵩明县区位、地理 嵩明县，位于

2、云南中部，地处昆 明市东北部，为昆明市辖近郊县，县县 城距昆明城距昆明3434公里。总面积公里。总面积14421442平方千平方千 米。坝区面积占米。坝区面积占39%39%，为云南省第七，为云南省第七 大、昆明第二大平坝。大、昆明第二大平坝。 现有国土面积 849.89平方公里，辖四镇三区，分别 是嵩阳镇、杨林镇、小街镇、牛栏江 镇、杨林工业园区、嵩明职业教育基 地、县城新区。城区面积城区面积8 8平方公里，平方公里， 是全县政治、经济、文化中心。是全县政治、经济、文化中心。素有 “滇东北门户”之称,处于昆明“四环 十七射”交通网络规划的重要节点。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司

3、 2 2、嵩明县交通建设、嵩明县交通建设 嵩明空港新城规划及建设的主要交通网络嵩明空港新城规划及建设的主要交通网络 铁路：铁路：长昆铁路、地铁五号线、沪昆高铁 -小街立交连接线 公路：公路：小哨-小铺-羊街公路、小哨-易隆公 路、嘉丽泽-县城道路、落水洞石场 专用线； 高速公路：高速公路：昆曲高速、新昆嵩高速和东南 绕城高速，昆明至嵩明的城市主干 道（320国道） 机场：机场：昆明国际机场。 目标目标: :：打造昆嵩“半小时”生活圈：打造昆嵩“半小时”生活圈 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 地铁嵩明线建设（规划中）地铁嵩明线建设（规划中） 地铁嵩明线，又称空港线。是昆明 市规划成

4、形的第一条远郊轨道交通线路。 站点走向站点走向 地铁嵩明线起于大阪桥站，沿贵昆路 空港段布线，之后向东转向嵩明杨林职教 园区，小哨工业园区，杨林，终点为嵩明 县城。 跨越区域跨越区域 主要道路：新机场高速、贵昆路（空港段） 行政区域：官渡区、嵩明县 功能区域：空港经济区、杨林职教园区、 小哨工业园区、嵩明县中心区 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 3 3、人口、人口 嵩明县全县总人口34万人，城镇人口3.5万人左右。待职教园区建设完成以 后，人口将增加12万人以上。在3-5期规划发展中，嵩明空港新城县城人口将达 到15万以上。 4 4、收入状况、收入状况 财政收入：财政收入：200

5、9年县地方财政收入完成54036万元，比上年增 14419万元，增长 36.4%；地方一般预算收入完成32876万元，比上年增9969万元，增长43.5%。 政府性基金预算收入：政府性基金预算收入：完成 36690万元，比上年增34412万元，增长1510.6%。 全市14个县（市）区中，嵩明县地方财政总收入和地方一般预算收入增幅总排名分 别为第一和第二位。 土地出让金收入：土地出让金收入：36690万元，同比增34412万元，增长1510.6%。 20092009年城镇居民人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入1535815358元，同比增长元，同比增长11.4%11.4%，其中：可支配收入

6、其中：可支配收入 达达1.35万元，同比增长万元，同比增长10%。家庭总支出。家庭总支出1.36万元，同比增长万元，同比增长37%，其中：人均，其中：人均 消费性支出消费性支出1万元，同比增长万元，同比增长25%。农民人均纯收入。农民人均纯收入4686元，同比增长元，同比增长12.6%。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 5、嵩明县经济状况 自自20072007年以来，嵩明县已经从农业大县成功转型为工业强县。年以来，嵩明县已经从农业大县成功转型为工业强县。 2010年16月，全县生产总值预计完成12.8亿元，同比增长15.2%。其中，一产业完成 2.5亿元，二产业完成6.2亿元，三

7、产业完成4.1亿元，一、二、三产业增加值分别增长3.2%、 22.1%、13.7%，三次产业结构调整为20：48：32。 2009年，嵩明县生产总值实现38.14亿元，同比增长13.2%。其中，一产业完成9.97亿元， 二产业完成17.73亿元，三产业完成10.44亿元，一、二、三产业增加值分别增长7.1%、 16.2%、13.1%，三次产业结构为26：47：27。 年份年份 GDP生产总值生产总值第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业 总量总量增长比例增长比例总量总量增长比例增长比例总量总量增长比例增长比例总量总量增长比例增长比例 2009年年38.14亿亿13.2%9.97亿亿7

8、.1%17.73亿亿16.2%10.44亿亿13.1% 2008年年33.69亿亿22.33%9.31亿亿30.2%15.26亿亿21.68%9.23亿亿17.44% 2007年年27.55亿亿14.1%7.15亿亿7.1%12.54亿亿18.9%7.86亿亿12.8% 2006年年24.15亿亿6.68亿亿10.55亿亿6.97亿亿 备注：表格中红色标注的数据为备注：表格中红色标注的数据为2009年及年及2007年政府公布数据推算的结果年政府公布数据推算的结果 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 6、嵩明县固定资产投资 2010年19月，全县城镇固定资产投资累计完成38.99亿元，

9、同比增长 109.1%。其中，工业投资累计完成15.25亿元，同比增长112.3%。房地产投资 累计完成4.9亿元，同比增长66.5%； 2009年全年固定资产投资完成299335万元，增长70.85%。第一产业完成 投资23343万元，增长113.3%；第二产业完成投资131003万元,增长38.2%；第 三产业完成投资144989万元,增长112.2%。三次产业投资比重为7.8:43.8:48.4。 2009年全县城镇固定资产开工建设项目152个，增长97.4%。其中新开工项 目122个，增长90.6%。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 7、嵩明空港新城招商引资 2008、2

10、009两年以来，嵩明县共有外来投资项目341个，其中外资项目15 个，内资项目326个。外资共完成投资4028.68万美元，内资共完成投资56.78亿 元。目前，已竣工的项目有268个，在建项目58个，未开工项目15个。2009年全 县5000万以上纳税户仅南西磷化工有限公司一家；昆明华狮啤酒有限公司和云 南天创科技有限公司两家超过1000万；300万以上12家；百万元以上纳税大户共 计45户。 2010年今年1-6月份，嵩明县共有市内外招商项目146个，实际到位市外资 金16.3亿元，在北部五县区位列榜首。今年的昆交会期间，共签订招商引资项 目4个，协议投资9.74亿元人民币，全部建成后产值

11、达33亿元。 到目前招商成功的重要企业有：燕京啤酒、王老吉外，还有嘉士伯旗下的 华狮啤酒，以及昆明机床、云南冶金集团、云南建工集团、高深橡胶 、阿麦仔化 工、合信源机械、星耀，奥特莱斯等。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 空港经济圈规划（空港经济圈规划（20122012年即将投入使用）年即将投入使用） 规模：规模： 昆明国际机场建设成以后将成为全中国第四大空港，占地220亩，年吞吐量超过 2400万人，2012即将投入使用，将带来7000万的人流效益 （据估算，昆明新机场建设将带 来每年900-1500万人的客流量，周边的人流资源：昆明市500万，东盟各国的新加坡、曼谷、 河内等

12、大城市有5000万人。另外，国内西南地区在昆明周边有14个城市，这些人口资源总共 有7000多万 ）。 定位：昆明国际机场的经济圈的是未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢定位：昆明国际机场的经济圈的是未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢 纽和物流中心，是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。纽和物流中心，是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。它的建 成不仅将城市资源高效、合理地整合，而且它将会改变昆明旅游业的现状，使其成为以 昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。 规划区域：规划区域：空港新城”

13、拥有7大片区,包括空港新城北城、长松园片区、嵩明职教基地、 杨林工业园区、嘉丽泽片区、小街高效农业示范区和空港新城南城。 发展主导产业：发展主导产业：建筑、建材业，房地产业，东盟风情博览村，教育园区，现代农业及农 产品交易，民族医药及健康产业，现代休闲度假产业，电子产品加工业，五金机械加工业， 物流产业。 8、空港经济圈的发展规划 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 昆明国际机场规划昆明国际机场规划 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 9 9、嵩明空港新城的发展规划、嵩明空港新城的发展规划 嵩明嵩明昆明市卫星城市，建设昆嵩“半小时”生活圈昆明市卫星城市，建设昆嵩“半小时”生

14、活圈 今年6月，向市政协征求意见的现代新昆明建设规划中提出，昆明正在加快构建“一 主四辅”都市区总体格局，其中的“四辅”即安宁、富民、宜良、嵩明四个卫星城。 “一主 四辅”的规划格局形成了以昆明为主、辐射嵩明的半小时生活圈，不仅缩短了圈中经济的时 空效益，更为“住在嵩明”提供了高效便捷的可能性。更为“住在嵩明”提供了高效便捷的可能性。 昆明市北部生态星城昆明市北部生态星城 根据规划，嵩明将呈现一心一城三组团的城市格局嵩明将呈现一心一城三组团的城市格局，一心即中心组团，指嵩明县城（嵩阳 镇），主要承担行政、商贸、居住和文化等第三产业功能，是城市的核心服务区。一城指嵩 阳新城嵩明新城，包括职教园区

15、、杨林工业园区、杨林镇及南部其南部带。三组团即长松园 组团、嘉丽泽组团、嵩明现代科技示范园区组团。嵩明将在县城西片区、北片区重点发展以 总部经济、楼宇经济为主的商业地产，在杨林工业园区、职教基地、杨林新城，发展一定规 模的商业、商务设施配套地产 。把食品饮料、装备制造、新型材料、生物制药、劳动密集型 和临空经济六大产业定位为工业园区的主导产业。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 一城两片三园区一城两片三园区 “一城”即嵩明生态卫星城，主要以杨林新城和县区新城为主；“两片区”即嘉丽泽片区、长松园片 （以体育休闲为主的第三产业片区）；“三园区”即省级杨林工业园区、省级现代农业科技示范园

16、区、省级 职业教育基地。 县城新区：县城新区： 规划控制面积规划控制面积5757平方公里，总规控制面积平方公里，总规控制面积2020平方公里，人口平方公里，人口1818万人万人，以“昆明北部生态新城”定调，以 中等城市建设为目标，以“显山露水、山环水抱”为大背景打造行政中心、城市商贸中心、易居商住环境。 长松园板块：长松园板块： 规 划88.41平方公里以生态为基础，以东盟文化和本土文化为灵魂，以运动休闲、养生康体、文化创意 以及休闲度假为主的国际化、大众型的高档临空旅游休闲度假胜地。建设 “兰茂百草园”“石器时代”主 题公园、东盟合众城，打造优质的崇尚自然的宜居生活环境和休闲度假胜地。 嘉丽

17、泽片区板块：嘉丽泽片区板块： 1833年以前，嘉丽泽还是一个仅次于阳宗海的内湖，1833年发生的大地震改变了嘉丽泽的水系，现仅有 6000亩左右的水面。依托“九河汇聚、水源丰富”的自然禀赋，委托石宽教授参与规划了以“高原水乡”为 主题、面积46.1平方公里的嘉丽泽片区。规划以还湖还湿生态治理及恢复水体景观定调，以大型休闲、体育 、运动、会所及高端地产开发为主。 嵩明空港新城的发展规划嵩明空港新城的发展规划 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 农业科技示范园农业科技示范园 规划建设面积30平方公里的省级现代农业科技示范园，作为第一产业的发展平台，规划建成集 现代农业研发、展示、示范、培

18、训和旅游观光为一体的现代农业示范区和云南省乃至东南亚温带现代 农业展示、科普培训、旅游观光、优质农产品交易的基地和窗口，目前已有美国的波尔园艺、英国的 太古花卉、荷兰的范登博思等知名企业入驻发展。 杨林工业园区杨林工业园区 已落地杨林工业区的除了燕京啤酒、王老吉外，还有嘉士伯旗下的华狮啤酒，以及昆明机床、 云南冶金集团、云南建工集团、高深橡胶、阿麦仔化工、合信源机械、星耀，奥特莱斯等等。食品 饮料、装备制造、新型材料、生物制药、劳动密集型和临空经济六大产业，定位为工业园区的主导 产业。目前，杨林工业园区正在申报国家级工业园区，正在规划的家俱园将成为园区发目前，杨林工业园区正在申报国家级工业园区

19、，正在规划的家俱园将成为园区发 展的又一新增长点。展的又一新增长点。 职教园区职教园区 职教园依托嘉丽泽片区、长松园片区、县城新区、杨林新城区、职业教育基地展开。星耀集 团已入驻嘉丽泽片区开发；长松园片区也委托北京大学规划设计研究所所长陈可石教授的团队进行 规划；苏州工业园区总规划设计师时匡教授的团队对县城新区总规做了规划修编；职教园现在已职教园现在已 有有6 6所学校入驻，在校学生所学校入驻，在校学生2 2万多人，到明年将建成万多人，到明年将建成1212- -1515所职业学校，学生规模达所职业学校，学生规模达1212万万 人。人。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 嵩明空港新城

20、城区规划图嵩明空港新城城区规划图 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 随着空港规划建设的推进和空港经济区的不断成熟和国际化，空港经济 走廊这个连接市区与空港的重要片区，势必发展成为集国际产业集群、高端 商务、高端居住为一体的城市支柱型片区，从而带动嵩明发展的全面提速。 同时新昆明和昆明新机场的建设还缩短了嵩明与昆明主城的距离，使嵩明进使嵩明进 入昆明市的半小时经济圈、半小时生活圈、半小时养生休闲圈，也将成为嵩入昆明市的半小时经济圈、半小时生活圈、半小时养生休闲圈，也将成为嵩 明房地产发展的主攻方向明房地产发展的主攻方向 。随着昆明新机场建设、现代新昆明建设和“桥头。随着昆明新机场建设

21、、现代新昆明建设和“桥头 堡”重大战略的快速推进堡”重大战略的快速推进, ,以及“空港新城”规划进一步建设完善以及“空港新城”规划进一步建设完善, ,新空港经济新空港经济 圈初现雏形圈初现雏形, ,目前嵩明已基本形成了中等城市的发展构架。目前嵩明已基本形成了中等城市的发展构架。 10、嵩明空港新城发展前景 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 1111、嵩明空港新城发展目标、嵩明空港新城发展目标 打造“国家级开发区”打造“国家级开发区” 打造昆嵩打造昆嵩 “半小时经济圈”“半小时经济圈” “半小时生活圈”“半小时生活圈” “半小时养生休闲圈”“半小时养生休闲圈” 打造一个宜居的昆明“北

22、部生态卫星城打造一个宜居的昆明“北部生态卫星城 ” 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 小结小结 1 1、随着昆明国际机场的建设及空港经济圈的形成，嵩明县在经济增长及、随着昆明国际机场的建设及空港经济圈的形成，嵩明县在经济增长及 城市建设方面将面临前所未有的发展机遇；如临空型产业、商务旅游城市建设方面将面临前所未有的发展机遇；如临空型产业、商务旅游 和绿色生态产业将会有突飞猛进的发展；和绿色生态产业将会有突飞猛进的发展； 2 2、业科技示范园、杨林工业园、职教园三大园区的规划及实施，将给嵩、业科技示范园、杨林工业园、职教园三大园区的规划及实施，将给嵩 明县经济发展提供强劲的动力。将对

23、嵩明县城市人口的增长、明县经济发展提供强劲的动力。将对嵩明县城市人口的增长、GDPGDP总总 值及多元化经济发展得到促进作用；值及多元化经济发展得到促进作用； 3 3、“半小时”生活圈、经济圈、养生休闲设想及规划，以及昆曲高速、“半小时”生活圈、经济圈、养生休闲设想及规划，以及昆曲高速、 新昆嵩高速、东南绕城高速以及高铁和地铁嵩明线的规划建设，将更新昆嵩高速、东南绕城高速以及高铁和地铁嵩明线的规划建设，将更 加紧密的与昆明市结合在一起，极大的拉近两者之间的距离，实现资加紧密的与昆明市结合在一起，极大的拉近两者之间的距离，实现资 源的共享，经济的繁荣；源的共享，经济的繁荣； 4 4、嵩明“国家级

24、开发区”的申报将给嵩明县的发展，乃至昆明市的发展、嵩明“国家级开发区”的申报将给嵩明县的发展，乃至昆明市的发展 带来巨大的影响。带来巨大的影响。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 二、嵩明空港新城房地产市场状况二、嵩明空港新城房地产市场状况 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 房地产投资房地产投资 2010年1-9月房地产投资累计完成4.9亿元，同比增长66.5%； 2009年房地产开发投资完成37547万元，同比增长370.6%。施工面积52.16 万平方米，增长255.31%。销售面积30.96万平方米,增长2174.5%，其中住宅 销售面积28.29万平方米，增长2

25、114.73%。 2009年土地出让金收入36690万元 ，同比增34412万元，增长1510.6%，均创历史新高。 2007年房地产投资总额12680.86万元,占全县固定资产投资的9.6%。 1 1、房地产市场回顾、房地产市场回顾 2007年阳光新城51461.8住宅小区竣工验收；华庭房地产4.5万商住 楼全部竣工；占地158亩的滨河苑小区完成A区和C区建设,区内4条道路完成 土建工程；占地68.67亩的东北街小康村龙源花园开发工作进展顺利。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 （1 1）房地产开发商：）房地产开发商：从2006年3家发展到目前共21家； （2 2）土地：）土地：

26、土地审批面积从2008年的2.3万平方米到2009年的51.2万平方 米，预计今年年底将突破80万平方米； （3 3）房价：）房价：从2009上半年的普通住宅1800元每平米到目前的3300元每平 米，别墅从3000多元/平方米涨到目前7200元/平方米，平均每月涨100元。 （4 4）“十二五”期间，嵩明房地产市场规划：）“十二五”期间，嵩明房地产市场规划： 嵩明计划引进不少于30家房地产开发公司进行房地产开发，年开发 商品房不少于80万平方米，完成1008套廉租房建设。到2015年，城市道 路绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿 地率达到35.8%以上，绿地覆盖

27、率达到40%以上，人均公共绿地达14平 方米以上。 房地产发展规划房地产发展规划 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 土地成交最新情况土地成交最新情况 2010年6月18日，嵩明县土地储备交易中心对县城水真路以东、玉 明路以南的一宗地块使用权进行公开拍卖，拍卖宗地面积为3823.35平 方米，规划用途为商业金融业用地，使用年限为40年，起拍价为460万 元，80万元/亩。共有23人报名参加竞买，经过57轮竞价，最终以总价 1012万元成交，达到达到176176万元万元/ /亩，成交单价为亩，成交单价为26472647元元/ /每平方米，每平方米，竞得 人为云南明昊房地产开发有限公司。

28、 土地市场除通过招拍挂获取用地外，城区土地目前仍然存在按协土地市场除通过招拍挂获取用地外，城区土地目前仍然存在按协 议出让方式获取的土地，情况如下：议出让方式获取的土地，情况如下： （1）、SM-J2010（201）-2号，规划净用地面积为20.39亩，昆明宇 欣新能源开发有限公司，出让方式协议出让； （2）、SM-J2010（201）-5号地块净用地面积为3701.33平方米（5.552 亩）。昆明高海拔电器检测有限公司，出让方式协议出让 ； 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 2 2、在售项目情况、在售项目情况 银杏人家银杏人家2 2期期 位置：位于嵩明县黄龙大街银杏广场旁 项目

29、占地面积：约536亩 建筑面积：约50万 容积率： 1.3 开盘时间：2010年11月（二期5月1日） 交房时间：2011年3月 出售物业类型：花园洋房、别墅、商铺 均价：花园洋房均价3600元/，别墅均价7000元/，商铺均价7200元/； 价格调整情况：别墅开盘均价为4800-5000元/，花园洋房二期2600元/，商铺价格无调整； 套数：别墅298套（1、2期合计），花园洋房约为2300套，商铺100多套（可售部分，不含出租 部分）共2596户； 别墅的类型：联排别墅、双拼别墅及独栋别墅；电话： 停车位：共1100多个，采取地下停车及露天停车； 商铺销售及经营情况：花园洋房底商进行销售，

30、4万商业步行街商铺不销售进行免 租经营（2年内给商户免租使用，待后期进行销售）。 周边配套：法院、银杏广场、网球场、篮球场、羽毛球场、环形塑胶跑道、乒乓球场等 实景拍摄实景拍摄 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 万年花城万年花城 位置：位于嵩明新城中心位置，嵩明新城中心位置， 兰茂广场对面兰茂广场对面 项目占地面积：150亩 建筑面积：20万以上 开盘时间：2010年7月31日（三期） 出售物业类型：高层及临街商铺 均价：住宅价格3600元/、 商铺均价7500-10000元/； 套数：住宅383多套（三期） 面积档次：81.17-209.81 停车位：400多个； 价格调整：住宅

31、一期开盘价均价2800元（1980-3352元/）商业 6500-8000元/ 商铺销售及经营情况：商铺均为独立式临街 商铺，商铺面积90-250，均为2-4层商铺，不进行统一经营； 周边配套：兰茂广场、泰和超市兰茂广场、泰和超市等 ，电话： 实景拍摄实景拍摄 实景拍摄实景拍摄 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 海宇花园海宇花园 位置：位于嵩明新城中心位置，嵩明新城中心位置， 万年花城项目旁边万年花城项目旁边 项目占地面积：50多亩 建筑面积：10万以上 开盘时间：2010年12月底开盘 物业类型：写字楼、住宅、商铺 均价：住宅价格3300元/、 商铺均价7500-10000元/；

32、 套数：住宅849套； 面积档次：40-218 商铺销售及经营情况：商铺均为独立式临街商铺，为1-3层临街商铺，不进行统 一经营； 周边配套：兰茂广场、泰和超市兰茂广场、泰和超市等 模型拍摄模型拍摄 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 龙泉上苑龙泉上苑 位置：位于嵩明新城黄龙街延长嵩明新城黄龙街延长 线，银杏人家项目对面线，银杏人家项目对面 项目占地面积：128亩，绿化率48% 建筑面积：10万以上 开盘时间：2011年年初开盘（未定）（未定） 物业类型：别墅、退台洋房、商业 均价：退台洋房4000-4800元/ 、 商铺、别墅价格未知； 套数：别墅198套； 面积档次：167-30

33、0 商铺销售及经营情况：商铺均为集中式商业，3000，4-5层； 周边配套：银杏广场、银杏人家商业街、人民法院、公安局银杏广场、银杏人家商业街、人民法院、公安局等 住宅效果住宅效果 商业效果商业效果 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 项目价格汇总项目价格汇总 项目名称住宅均价商铺价格别墅价格开盘时间物业类型备注 银杏人家1期1900元/ 7200元/ 4000元/ 2010年1月 洋房、别墅、 小高层、一层 临街商业及商 业步行街 商铺为1层 银杏人家2期2800元/ 7600元/ 7000元/ 2010年5月商铺为1层 银杏人家3期3600元/ 7600元/ 未售2010年12月

34、商铺为1层 万年花城1期1900元/ 6500-80002009年 小高层住宅、 临街商业 商铺为2-4层 万年花城2期2900元/ 6500-80002010年5月商铺为2-4层 万年花城3期3600元/ 7500-100002010年7月商铺为2-4层 海宇花园3300元/ 临街商业商铺为1-2层 龙泉上苑4000-4800未开盘退台花园洋房 7000以上别墅 未知商铺 嵩明县自嵩明县自20092009年下半年开始，房价上涨非常迅猛，部分房源接近翻倍，但从嵩年下半年开始，房价上涨非常迅猛，部分房源接近翻倍，但从嵩 明县发展规划来看，房地产价格还有较大的上涨空间。明县发展规划来看，房地产价格

35、还有较大的上涨空间。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 3 3、空港新城写字楼状况、空港新城写字楼状况 除海宇花园项目有部分写字楼开发以外，嵩明县城目除海宇花园项目有部分写字楼开发以外，嵩明县城目 前暂时没有写字楼项目，海宇花园写字楼暂时尚未出租或前暂时没有写字楼项目，海宇花园写字楼暂时尚未出租或 出售。之前有办公需求的公司主要是租用村民自建房或行出售。之前有办公需求的公司主要是租用村民自建房或行 政单位办公楼使用，无可比性。政单位办公楼使用，无可比性。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 商业布局 嵩明空港新城商业主要分布在老县城 区主要街道及兰茂广场周边新城区。商 家

36、众多，商业业态齐全，如服装、服饰、 鞋类、超市、金银饰品、IT通信等，商 业相对发达，有相当一部分品牌商家入 驻。但纵观嵩明县城，商业较为分散，但纵观嵩明县城，商业较为分散， 商业档次相对较低，购物环境相对较差，商业档次相对较低，购物环境相对较差， 老城区商业有逐渐向新城分散的倾向。老城区商业有逐渐向新城分散的倾向。 地块周边商业分布图地块周边商业分布图 4 4、空港新城老城区商业状况、空港新城老城区商业状况 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 商业现状 嵩明空港新城商业大多数为一层临街商业，商业用为单位建房或农村自建房，建 设年限长久，大多数土木结构及砖混结构的房子，内部结构改造困

37、难，部分存在消防 安全隐患。近近1010年来，几乎没有新建项目，商业容量无法继续延展，不可能再容纳更年来，几乎没有新建项目，商业容量无法继续延展，不可能再容纳更 多的商家，新入驻的商家多数只能选择向老城区外围分散。多的商家，新入驻的商家多数只能选择向老城区外围分散。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 商业业态 经过多年的历史沉淀，嵩明老城区聚集了众多的品牌商家，在南街上最多的品牌 服装服饰，除此之外还有金银饰品、电器、IT通信等，经营状况良好，铺面空置率几 乎为零，铺面转让费较高。但即便如此，南街依然不能成为嵩明县的商业中心和消费但即便如此，南街依然不能成为嵩明县的商业中心和消费

38、中心，缺少具有强大实力和号召力的商家入驻。中心，缺少具有强大实力和号召力的商家入驻。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 商业租售情况 1 1、租赁情况：、租赁情况：商业总体容量较小，传统商业区商业出租情况较好，基 本无空置房源；城市新区目前仅有兰茂广场周边及银杏 广场周边有现铺出租，由于周边新项目入住人群不多， 出租情况一般，商业气氛较差； 2 2、销售情况：、销售情况：老城区无商铺销售，新项目商业城已经全部售罄，其余 新项目均有商铺进行销售，万年花城及银杏人家12月份 商铺开盘销售；商业城二手房价格约为15000元/，银 杏人家售价约为7000-10000元/ （2-4层打包销售

39、）。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 名称名称租金（元租金（元/ /月月/ / ）主要业态主要业态商业集中度商业集中度 南街南街119119- -208208服装、鞋、家电、超市、IT、银行、金银饰品高 通灵街通灵街133133- -167167服装、IT高 东街东街120120- -208208服装、鞋、家电、超市、美发、金银饰品高 水真路水真路6060- -110110服装、鞋、糕点一般 西街西街4242- -8383服装、美发高 彩云路彩云路4444- -5656服装、餐饮、家电、建材一般 秀嵩路秀嵩路3434- -9393建材、服装、超市、银行分散 兰茂广场兰茂广场191

40、9- -4242服装、家居用品、酒吧、茶室一般 商业城商业城7070- -151151服装、服饰、鞋、家居用品、市场、餐饮高 农贸市场农贸市场108108- -250250餐饮、服装、超市、市场、零售高 老城区铺面租金大多数已经超过老城区铺面租金大多数已经超过100100元元/ /月月/ / 的水平，空置率不足的水平，空置率不足5%5%，过去的，过去的 两年涨幅接近两年涨幅接近30%30%，最近几年内突破，最近几年内突破200200元月元月/ / 的可能性较大。的可能性较大。 商业租金情况 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 5 5、市场小结、市场小结 A、嵩明县房地产开发从、嵩明县

41、房地产开发从2008年开始进入了价量齐升的高速发展阶段，市场潜力较年开始进入了价量齐升的高速发展阶段，市场潜力较 大，普通住宅价格从大，普通住宅价格从1800元元/上升至上升至3600元元/，别墅及商铺价格也有了不同，别墅及商铺价格也有了不同 程度的上涨，随着机场的建设及嵩明发展的加速，房地产市场价格还存在很大程度的上涨，随着机场的建设及嵩明发展的加速，房地产市场价格还存在很大 的上涨空间；的上涨空间； B、嵩明从、嵩明从2007年开始房地产市场开发逐步走向成熟化，到目前为止年开始房地产市场开发逐步走向成熟化，到目前为止20万平方米的万平方米的 项目已经出现，不过这仅仅只是开始，在老城区改造项

42、目及西市区规划发展下，项目已经出现，不过这仅仅只是开始，在老城区改造项目及西市区规划发展下， 房地产市场放量将继续增加，城市发展更加迅速；房地产市场放量将继续增加，城市发展更加迅速； C、老城区项目改造蓄势待发，除商业城项目外目前还没有其它项目进行改造，需、老城区项目改造蓄势待发，除商业城项目外目前还没有其它项目进行改造，需 要进行改造，改造的空间还很大，市场正面临较好的机遇；要进行改造，改造的空间还很大，市场正面临较好的机遇； D、近期已售嵩明的房地产项目特点是：有接近、近期已售嵩明的房地产项目特点是：有接近60%购房客户均来自于嵩明本地，购房客户均来自于嵩明本地， 其余大多数来自于昆明市场

43、，投资性客群所占比例较高，市场被长期看好；其余大多数来自于昆明市场，投资性客群所占比例较高，市场被长期看好； 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 6 6、市场机会分析、市场机会分析 A A、对于当地市场而言，前期项目开发量不大（除银杏人家、万年花城、对于当地市场而言，前期项目开发量不大（除银杏人家、万年花城 等少数项目以外），目前市场对高品质高档次住宅具有较大的稀缺等少数项目以外），目前市场对高品质高档次住宅具有较大的稀缺 性，但需从居住环境、项目产品、配套设施及物业服务等方面进行性，但需从居住环境、项目产品、配套设施及物业服务等方面进行 考虑综合提高；考虑综合提高； B B、对于外

44、地投资者（主要来自昆明）而言，在空港经济圈的带动下，嵩、对于外地投资者（主要来自昆明）而言，在空港经济圈的带动下，嵩 明房地产市场还具有一定的投资价值。对于高品质、低总价或低单明房地产市场还具有一定的投资价值。对于高品质、低总价或低单 价，且升值潜力较大的物业，投资客户具有较大的挖掘潜力；价，且升值潜力较大的物业，投资客户具有较大的挖掘潜力； C C、随着嵩明县城市建设不断发展，产业的更新及招商引资的不断深入，、随着嵩明县城市建设不断发展，产业的更新及招商引资的不断深入， 嵩明县常住人口及流动人口将在最近几年内有大幅度的增加，市场的嵩明县常住人口及流动人口将在最近几年内有大幅度的增加，市场的

45、刚性需求在一定时间内将持续上涨，给房地产市场带来很好的发展刚性需求在一定时间内将持续上涨，给房地产市场带来很好的发展 机遇；机遇； D D、由于老城区长期以来商业物业的销售量几乎没有，投资者对商业相对、由于老城区长期以来商业物业的销售量几乎没有，投资者对商业相对 集中的老城区需求非常强烈，老城区改造项目存在巨大的机遇。集中的老城区需求非常强烈，老城区改造项目存在巨大的机遇。 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 根据嵩明空港新城目前状况，老城区商业已经不能满足城市发展的需 求，迫切需要对商业进行升级！ 启示：（市场）启示：（市场） 商业需要升级商业需要升级 改善购物环境改善购物环境 扩

46、展商业容量扩展商业容量 引入实力商家引入实力商家 打造大型时尚购物中心打造大型时尚购物中心 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 三、项目基地研究三、项目基地研究 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 意向地块意向地块 占地面积：约占地面积：约3 3亩（亩（22002200） 该位于嵩明老城区南街嵩明饭店该位于嵩明老城区南街嵩明饭店 旧址，周围片区是县城传统的商旧址，周围片区是县城传统的商 业区。业区。 1 1、地块位置、地块位置 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 2 2、项目地块情况、项目地块情况 地块形状：地块形状：不规则多边形，面宽约为48m,进 深约为50m

47、。 四至：四至：东面临南街，长约48m，其余三面均是建筑； 座向：座向：南北座向，面朝东 地上建筑：地上建筑：共四栋，其中嵩明饭店为4层建筑， 其余三栋建筑为1-2层建筑； 使用情况：使用情况：嵩明饭店及公共厕所目前正在营 业，经营状况较差。 嵩明饭店地块嵩明饭店地块 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 3 3、项目地块周边建筑情况、项目地块周边建筑情况 地块北侧：地块北侧：农民自建房，建筑高度7层，建设年限 2年以上； 地块西侧：地块西侧：单位办公、生活区，建筑高度2层，建设 年限10年以上； 地块南侧：地块南侧：单位生活区，建筑高度2层，建设年限10 年以上； 地块东侧：地块东侧

48、：约12m宽的南街； 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 4、项目地块周边情况 生活及其他配套设施 地块周边有新华图书馆、建设 银行、农村信用社、商业城菜市 场、中国移动营业厅、中国电信 移动营业厅。 地块周边配套设施齐全，生活 便利，是嵩明县生活配套最为齐 全的区域，但整体设施陈旧，部 分，环境相对较差。 这种 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 企事业行政单位 项目地块处于老城区，行政及 企事业单位较为集中，1KM范围 内有嵩明县政府、嵩明县教育局、 工商行政、嵩明县财政局，嵩明 县交通局、嵩明县国土资源局， 嵩明卫生院、嵩明卫生局、烟草 公司、嵩明县中医院等。 地块周边企事业行政单位分布图地块周边企事业行政单位分布图 嵩明县概况云南云南*投资有限公司投资有限公司 5 5、项目地块、项目地块SWOTSWOT分析分析 优势分析：优势分析： a、处于传统商业区，位置较好； b、区域成熟度高，配套齐全，生活方便； c、南街商业集中，业态分布多样化； d、地块相对方正，利于土地开发利用； 劣势分析：劣势分析： a、地块三面均匀建筑，建筑高度2-5层， 地块与建筑之间间距较小； b、周边建筑陈旧，不利于项目品质提升； c、周边无集中式商业，很难形成集中效应； d、地块小，项目操作空间相对较小，对项