山东某县城中村改造、安置房建设项目可行性研究报告.doc

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1、 I 目目 录录 1 总论总论1 1.1 项目背景.1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 承办单位概况 1 1.1.3 承担单位负责人及项目联系人 1 1.1.4 研究工作的依据及范围 1 1.2 项目概况.2 1.2.1 项目建设地点及规模 2 1.2.2 项目实施进度 3 1.2.3 项目总投资与资金筹措 3 1.3 主要经济技术指标.4 2 项项目提出的背景及建目提出的背景及建设设的必要性的必要性6 2.1 项目提出的背景.6 2.2 项目提出的必要性.10 3 建建设设地点和建地点和建设设条件条件14 3.1 建设地点.14 3.2 建设条件.14 3.2.1 地形与地质 14 3

2、.2.2 气象气候 15 3.2.3 水文 16 3.2.4 经济概况 16 3.2.5 配套条件 17 4 主要建主要建设设内容内容19 4.1 建设内容.19 4.2 建设规模.19 5 工程建工程建设设方案方案22 II 5.1 设计依据及设计方案.22 5.1.1 设计依据 22 5.1.2 设计原则 22 5.1.3 项目定位 23 5.2 总平面布置.24 5.2.1 总平面布置的基本原则 24 5.2.2 总平面布置 25 5.2.3 道路规划 25 5.2.4 综合管线 26 5.2.5 绿化 27 5.2.6 安全系统 27 5.3 建筑设计.27 5.3.1 房屋设计 27

3、 5.3.2 室内装饰 28 5.3.3 室外装饰 28 5.3.4 建筑防火 28 5.3.5 地震设防 29 5.4 结构设计.29 5.5 公用设计.32 5.5.1 供电 32 5.5.2 给排水 33 5.5.3 广播电视、通讯34 5.5.4 供热 35 5.5.5 燃气 35 5.5.6 项目智能化 35 5.5.7 物业管理 36 6 环环境保境保护护38 III 6.1 执行标准.38 6.2 污染源分析.38 6.3 环保措施.38 7 节节能能设计设计技技术术方案方案42 7.1 节地与室外环境.42 7.2 节能与能源利用.42 7.3 节水与水资源利用.42 7.4

4、节材与材料资源.43 7.5 室内环境质量.43 7.6 节能技术、产品使用44 8 消防及消防及绿绿化化45 8.1 消防.45 8.2 绿化.46 9 项项目目实实施施计计划划47 9.1 项目实施管理.47 9.2 组织机构与分工.48 9.3 工程建设进度安排.49 9.4 项目招标方案.51 9.4.1 工程招标的基本原则 51 9.4.2 招标范围及招标组织形式 .51 9.4.3 项目业主 52 9.4.4 招标方式 52 9.4.5 投标、开标、评标和中标程序52 9.4.6 评标委员会的人员组成和资质要求 .53 10 拆迁拆迁补偿补偿方案方案55 11 投投资资估算与估算与

5、资资金筹措金筹措55 11.1 投资估算.56 IV 11.1.1 估算依据 56 11.1.2 估算说明 56 11.1.3 估算范围 57 11.1.4 项目建设投资估算 57 11.2 资金筹措及资金使用计划.58 12 经济经济效益效益评评价价59 12.1 项目概况.59 12.2 基本数据.59 12.2.1 资本金 59 12.2.2 实施进度 59 12.2.3 投资估算 59 12.3 财务评价.60 13 社会影响分析社会影响分析62 13.1 社会影响效果分析.62 13.2 社会风险及对策分析.63 14 结论结论与建与建议议68 14.1 结论.68 14.2 建议.

6、68 附件：附件： 1 委托书 附附图图： ： 1 XX 县第一期城中村改造、安置房建设项目地理位置图 2 XX 县后张村安置房建设规划平面图 1 1 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 第一期城中村改造、安置房建设项目 1.1.2 承办单位概况 本项目承办单位是XX县城市综合开发建设投资有限公司。 该公司成立于2009年6月，注册资金1亿元，为国有独资有限责任 公司，位于XX县枣乡街南首与老南环交界处。 XX县人民政府关于成立城市综合开发建设投资有限公司 的通知(XX政发200947号)中明确规定了其经营范围：“县城市 综合开发建设投资有限公司是隶属县政府管理的国有独资公司， 主要

7、负责“城中村”改造、城市基础设施和公共设施建设投资、国 有土地综合开发利用、县政府授权的城建国有资产经营开发等工 作任务。 ” 1.1.3 承担单位负责人及项目联系人 承担单位法人代表： 项目负责人： 1.1.4 研究工作的依据及范围 1、研究工作的依据 （1）建设单位关于编制第一期城中村改造、安置房建设项目 可行性研究报告的委托书； （2）XX县城市总体规划(2003年-2020年)； 2 （3）城市居住区规划设计规范； （4）国家计划发展委员会投资项目可行性研究指南； （5）国家及地方有关法律、法规、方针及产业政策和投资政 策； （6）现行有关的技术规范和标准； （7）建设单位提供的基础资

8、料、数据。 2、研究范围 本可行性研究主要包括： （1）对拟建项目提出的建设背景、必要性、建设内容、建设规 模及建设条件的分析； （2）项目总体建设方案； （3）环境保护； （4）劳动安全卫生； （5）消防； （6）节能； （7）项目组织与管理； （8）工程实施进度安排； （9）经济效益和社会效益评价。 1.2 项目概况 1.2.1 项目建设地点及规模 XX 县城中村改造、安置房建设项目包括 XX 县振兴街道办 事处后张村和信发街道办事处路庄村、杨坊村、李相武村四个村 的拆迁及安置工作。而第一期城中村改造、安置房建设项目内容 为后张村 415 户的拆迁，以及拆迁户的安置楼建设，而路庄村、 杨坊

9、村、李相武村的拆迁及安置工作将在二期项目建设中实施。 本项目拟在后张村处建设安置楼9栋安置拆迁户，并配套建 3 设商业楼、农贸市场。建设规划总用地70亩，总建筑面积56825平 方米，规划总户数345户。具体建设地点位于XX县枣乡街与新 105国道交界处东部后张村。本项目具体建设内容详见表1-1：主 要经济技术指标表。 具体拆迁内容如下： 一、后张村基本情况 1、基本情况 后张村位于枣乡街与新105国道交界东部，全村在新105国道 路南、路北两部分住户，路南170户，占地约180亩，路北245户， 占地约230亩，共计410亩。路南住户在县环城水系规划区内，已 影响水系施工急需搬迁。 2、拆迁

10、计划 拟对后张村实施全村搬迁。路北村后土地可规划建设安置楼。 路南住户，为不影响水系建设，先进行拆迁；路北住户，凡影响安 置楼建设的，也优先实施拆迁，剩余户据情实施拆迁。 本项目将土地开发整理与新农村建设有机结合,既为XX县 耕地占补平衡提供了资源保障,又为经济发展提供了潜在的空间, 改善了农村居民的居住条件。通过本项目的实施，可以实现土地 储备340亩，具有较好的经济效益和社会效益。 1.2.2 项目实施进度 本项目从筹建阶段至项目建成投入使用，总计划时间为24个 月，具体建设日期为2009年10月至2011年10月。 1.2.3 项目总投资与资金筹措 本项目建设投资为15083.69万元，

11、其中工程费用6792.98万元， 其他费用6487.6万元，预备费1062.45万元，建设期利息740.66万 4 元。在工程费用中，建筑工程费用6250.75万元，配套及公用设施 费用326.98万元，绿化费用62.41万元，道路广场费用152.84万元。 1.3 主要经济技术指标 本项目主要经济技术指标详见表1-1。 表表1-1 主要主要经济经济技技术术指指标标表表 序号序号项项目名称目名称单单位位数量数量备备注注 一建建设规设规模模 1工程规划总用地面积m246711.8 2建设用地面积m241288.3 2.1一期回迁住宅区m226264.4 2.2农贸市场区m215023.9 3总建

12、筑面积m256825 4工程总居住户数户345 二二一期回迁住宅区一期回迁住宅区 1一期回迁住宅区用地面积m226264.4 1.1建筑占地面积m27638.8 1.2绿化用地面积m211347.6 1.3道路广场用地面积m27278 2总建筑面积m245063 3绿地率%43.2 4容积率1.72 5建筑密度%29 6规划户数户295 三三农贸农贸市市场场区区 1农贸市场区用地面积m215023.9 2建筑占地面积m23920.9 3总建筑面积m211762 4容积率0.78 5建筑密度%26.1 6规划户数户50 5 四工程建设总投资万元15083.69 1工程费用万元6792.98 2其

13、他费用万元6487.61 3预备费万元1062.45 4建设期利息万元740.66 五资金筹措万元15083.69 1银行贷款万元11000.00 3建设单位自筹万元4083.69 六建设工期年2 七项目收益万元17680.00 八项目总成本万元15083.69 九项目利润万元2596.31 十项目投资利润率 %17.21 6 2 项目提出的背景及建设的必要性 2.1 项目提出的背景 一、 “城中村”问题背景分析 随着城市化建设的快速发展，城中村问题已成为制约城市化 进一步发展的重要问题。从上世纪九十年代起，各地政府陆续提 出了城中村及改造问题。 目前，关于城中村的定义主要有以下几种： 1）从

14、形成原因的角度定义：在城市建设快速推进过程中，城 市逐步将一些距城较近的村庄包入了城市建设用地内，这些被包 入城市建设用地的村庄成为“城中村” 2）从房屋建筑的角度定义：城中村是指在城市建成区内，在 原农村居民点范围内形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以 原农村农居民“一户一院”或“一户一栋”为基本特征的特殊居住 区，也称都市里的村庄。 3）从土地、户籍、社会关系角度定义：城中村是指从地域角 度将已被纳入城市范畴，就其社会属性，却仍属于传统的农村社 区的矛盾现象，是一种特殊的社区。 4）从产权和经营制度角度定义：城中村是指在城市总体规划 区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区

15、。 由以上城中村定义可知，城中村是城市里的村庄，城中村与 村庄、城市既有必然的联系，又有一定的区别。具体详见表2-1、 表2-2、表2-3。 1、城市、村庄、城中村的特征对比 7 表表2-1 地域空地域空间间特征特征对对比比 分分类类 项项目目 传统传统村庄村庄城中村城中村城市城市 地域据城市较远城内或城边 土地集体土地集体、国有国有 空间 要素 房屋 “一户一院” 或“一户一栋” “一户一院” 或“一户一栋” 城市小区 表表2-2 人人员员及及经济经济来源特征来源特征对对比比 分分类类 项项目目 传统传统村庄村庄城中村城中村城市城市 居住人员农民农民、居民居民 经济来源土地土地及其附属物从业

16、 表表2-3 社会关系特征社会关系特征对对比比 分分类类 项项目目 传统传统村庄村庄城中村城中村城市城市 人际关系 地缘关系 和血缘关系 地缘关系 和血缘关系 业缘关系和契 约关系 经济体制集体经济集体经济现代经济 管理组织村民委员会 村民委员会、 居民委员会 居民委员会 2、城中村特征分析： 1）形成原因：城市的扩展、城市化的发展。 2）地域位置：城市之中或城市边缘 3）地域空间：原农地已被征用，只保留原居住用地的地域空 间。不论该区域土地现是国有、还是集体所有，只是土地性质发 生变化，地域空间没变。该区域房屋传统的“一户一院“或“一户一 栋”的房屋形态没变。 4）人员及关系：不论是农民还是

17、居民，原人群之间的血缘关 系、地缘关系没变。 8 5）收入来源：土地及土地附属物 通过以上分析可知，城中村是指在城市建成区内，在原农村 居民点范围内形成与周边城市环境构成鲜明反差的，以原农村居 民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称作都市里的村庄。 由于城市的发展，路桥街道的建设，大量土地被征，用于城市道 路、公园及相关市政配套设施建设。大量土地征用使得一些农村 村落变成了城中村，这些村功能混乱，居住用地、工业用地、商业 用地等相互交叉，新旧住宅参差不齐，致使公共活动空间缺乏， 建筑景观杂乱无章，市政和公共配套设施不足，出现了消防通道、 水、电及下水管道等设施难以负荷等问题和环境卫生恶劣、

18、社会 治安复杂、安全隐患较多等现象，也成为城市管理与建设的死角。 城中村有大量存在，影响了城市综合竞争力的提升、城市功能的 发挥和城市现代化的推进，城中村改造势在必然。 随着我国经济和社会的快速发展，城市化进程的不断加快， 中国社会即将进入从社会转型为城市化社会的时期。城市化建设 的大规模投资，城中村改造和新区建设，必然引起房地产业的高 速增长。同时，城中村改造也是一个城市发展的重要组成部分， 改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实 现我国小康生活水平的战略目标，我国把加快城市化建设，促进 小城镇发展，提高人民居住水平列入了国民经济和社会发展“十 一五”计划纲要。 二、聊城市

19、大力推进“城中村”改造和农村居民点合村并点。 近年来,聊城市以改善农民生产生活条件为原则,采取让利于 民的做法,大力开展“城中村”改造和“迁村并点”工作。出台了关 于加强城市规划区村(居)民宅基地管理的意见等文件,建设中心 村,逐步实施建设农民公寓,从而推动全市农村经济产业化发展, 改善农村面貌和居住环境,加快城乡建设一体化进程,提升社会主 9 义新农村的整体环境。 1、合理规划新农村 聊城市委、市政府高度重视新农村规划工作,从2006年起市 财政每年拨专款200万元,用于支持新农村规划工作,各县(市、区) 也专门拨出配套资金支持这项工作。 2、实施“平改楼”工程 聊城市结合各地实际,对人均耕

20、地少,农民生活水平较高的城 乡结合部或开发区内的村庄实施了“平改楼”工程,拆除了村民原 居住的平房,让农民住上了公寓楼。据统计,仅开发区实施村庄“平 改楼”工程,就可腾出土地73.33余公顷。 3、积极推进“城中村”改造 针对城中村土地利用结构不合理、低效利用等问题,聊城市 逐步加大了对“城中村”的改造力度。政府先做好回迁安置工作后,再 进行收购储备,然后对社会公开进行招拍挂出让。 近几年,仅聊城市城区改造城中村20个,拆迁土地面积213.33 公顷,涉及村民7000余户,除53.33公顷土地用于被拆迁户的居住 安置外,还为城市道路、绿地等公益设施建设提供土地26.67公顷, 并将其余133.

21、33公顷土地进行了招拍挂出让,政府获得土地收益5 亿多元。 4、大力开展土地开发整理工作 近年来,聊城市逐步加大土地开发整理力度,并将土地开发整 理与新农村建设有机结合,通过实施国家、省、市的土地开发整理 项目,既为全市耕地占补平衡提供了资源保障,又为经济发展提供 了潜在的空间,改善了农村居民的居住条件。2001年至今,聊城市 共争取国家级和省级投资开发整理项目57个,争取开发资金9.75 亿元,目前已新增耕地4533.33公顷,确保了全市耕地总量的动态 平衡。 10 在此背景前提下，山东省XX县的城市化建设也进入了发展 的快车道。因此，XX县政府成立XX县城市综合开发建设投资有 限公司，主要

22、负责XX县“城中村”改造、城市基础设施和公共设施 建设投资、国有土地综合开发利用、县政府授权的城建国有资产 经营开发等工作任务。 XX县城市综合开发建设投资有限公司经过实地调查，结合 XX县实际，提出对后张村进行城中村改造。本项目的建设为XX 县的城中村改造打下良好的基础，可以起到积极的示范作用。 2.2 项目提出的必要性 一、本一、本项项目是目是积积极响极响应应党中央和国党中央和国务务院提出的院提出的“建建设设社会主社会主 义义新新农农村村”的一的一项项重要重要举举措。措。 党的十六届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和 社会发展第十一个五年规划的建议，明确了今后5年我国经济社 会发展的

23、奋斗目标和行动纲要，提出了建设社会主义新农村的重 大历史任务。建设社会主义新农村一个主要方面就是建设新城镇， 培育新农民，改善农村面貌，提高农民收入。本项目正是积极响 应党中央和国务院提出的“建设社会主义新农村”的一项重要举 措。通过城中村改造项目，可以实现以下几个目标： 1、节约土地、促进发展 通过该项目的开发，可以实现土地储备340亩，不仅能够有 效缓解XX县当地土地紧张状况，而且对于改变XX县形象，建设 和谐XX县都具有积极意义和现实作用。 2、保护环境、避免浪费 统筹规划城中村改造项目，能够减少环境污染和破坏、避免 投资浪费。 3、改善生活、树立形象 该项目的建设，树立了XX县新形象，

24、大大改善XX县人民群 11 众的生活环境，对丰富开发广大人民群众的精神、文化生活具有 积极意义。 4、解决困难、保持安定 目前XX县后张村内部分居民生活困难，无力购买高档商品 住房，通过建设该项目，可以妥善解决中低收入家庭和被拆迁居 民的住房困难。 二、符合国家加快城二、符合国家加快城镇镇化建化建设设促促进经济发进经济发展的政策展的政策 城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善 城市居民的住房条件是提高人民生活的重要标志，是实现我国小 康生活水平的战略目标。近几年，随着我国经济和社会的快速发 展，城市化进程不断加快，中国社会即将进入从新农村化社会转 型为城市化社会的时期。城市化建设

25、的大规模投资，旧城改造和 新区建设成为一个城市发展的重要组成部分，是提高人民生活水 平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。 山东省人民政府在鲁政发【1996】50号文关于加快城市住房 建设提高居民住宅水平的决定中明确指出：“加快城市建设是我 国小康目标的重要组成部分，是人民群众最为关心的热点问题之 一，事关改革、发展和稳定全局，是政府的一项重要职责”。 “加快 旧城改造和新区建设，有利于实现城市住房的商品化和社会化， 促进社会保障制度的建立和市场经济机制的发育；有利于房地产 开发结构调整和房地产业的健康发展；有利于带动建筑业和相关 产业的发展，促进经济的快速增长；有利于调整消费结构，

26、平抑 物价，保持社会稳定”。 因此，本项目的建设符合国家加快城镇化建设促进经济发展 的政策要求，有利于促进城市建设发展，提高城镇居民住宅水平。 三、符合三、符合XX县县城市建城市建设规设规划划 12 XX县位于山东省西部平原地区，历史悠久，物产丰富，是鲁 西有名的铝城枣乡。2008年，XX县吹响了“解放思想，二次创业， 全面进军百强县”的号角，把完善城市功能、改善人居环境作为 落实科学发展观，建设和谐茌平、生态茌平、文化茌平的重要举 措之一。这是XX县城建事业实现跨越式发展的新机遇。在挑战 和压力面前，城市建设要当好二次创业和全面进军百强县的排头 兵。 进军百强县的目标明确后，XX县政府通过广

27、泛调研，与部 分百强县市进行了纵横对比。从当前掌握的数据来看，XX县目 前各项城建指标与省级园林城市、国家园林县城、全国卫生城、 国家生态县相对照，还有一些数据达不到要求，特别是在城市规 划、城市环境质量综合提升、城市管理体制、 “创城”工作机制等方 面，还有明显差距。因此，XX县政府提出了解决“三个热点”：即 解决旧城改造、经济适用房及廉租房建设、农村新居建设和危房 改造3个热点。提出到2011年，建设区面积达到50平方公里，城市 化水平达到60%，基本消灭城中村，实现“老城区提升、工业区完 善、新城区彰显特色”的“一城四区”和谐发展的城市布局。 并且随着XX县城市经济、社会的迅速发展，城市

28、人口规模、 住宅规模、用地规模等随之扩大，空间格局正在进入一个大演变、 大重组的阶段。本项目的实施可以带动城市相关行业的发展，进 行城市形象的创新，增强城市的竞争能力，为XX县进军百强县 打下良好的基础。因此，本项目的实施符合XX县城市建设规划。 四、有利于四、有利于XX县县房地房地产业产业和建筑和建筑业业的的进进一步一步发发展展 房地产业和建筑业已不再是新兴产业，但引入新理念的房地 产开发在XX县可能是一次全新的机遇与挑战。近两年来，XX县 的房地产业已成为当地国民经济增长的一个重要支柱，随着人口 的增长、GDP的快速增高以及个人消费水平的不断攀升，市场也 13 逐步对房地产业提出新的要求。

29、尤其在开发理念又上了一个新台 阶，绿色、休闲、人本、环保、智能化成为现阶段人居消费的趋势。 档次上由原来的分散、零星、低标准开发成为现在的小区化、规 模化、讲环境、重布局的小康型开发。 XX县第一期城中村改造、安置房建设项目正是抓住这种机 遇，迎接挑战的极具意义的实践，有利于XX县房地产业和建筑 业的进一步发展。 五、符合我国及当地五、符合我国及当地发发展展规规划划 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要中明确指出: “加强城市规划建设管理，稳步推进城市危旧住 房和城中村改造”。因此，本项目符合国家社会和经济发展规划。 关于推进农村新居建设和危房改造工作的意见(聊政发 2009

30、130 号) 中强调，农村新居建设要按照“因地制宜、积极稳 妥，先易后难、有序推进”的要求，积极推进城中村改造型、城镇 建设带动型、产业带动型、项目带动型、村庄合并型、整村迁建带 动型和利用土地增减挂钩带动型等七种情况分类实施。要坚持建 改并举，突出重点，加快农村新居建设和危房改造工作步伐。因 此，本项目符合山东省社会和经济发展规划。 综上所述，本项目的实施，不仅是非常必要的，而且是非常 及时的。 14 3 建设地点和建设条件 3.1 建设地点 本项目建设地址位于山东省 XX 县。XX 县位于山东省西部， 地处北纬 36223645,东经 1155411624。东 邻齐河县,西接聊城市东昌府区

31、,临清市,南连东阿县,北靠高唐县。 面积 1120 平方公里,人口 57.26 万人。县人民政府驻地茌平镇,在 省会济南西方向 75 公里处，为聊城市辖县。105 国道纵贯 XX 县 南北，309 国道横穿 XX 县东西，济聊馆高速公路紧侧县城，京九 铁路在县城西 30 公里处通过，济邯铁路横穿县城工业区，形成 四通八达的公路、铁路网，可一小时到达济南空港，四小时到达 青岛海港，20 分钟到达聊城客、货运火车站。 随着 XX 县的快速发展，XX 县城市基础设施日益完善，水、 电、气、通讯、排污、有线电视、互联网等配套设施完善。本项目 总面积约 70 亩，地势总体较为平坦，紧靠交通要道，交通方便

32、。 3.2 建设条件 3.2.1 地形与地质 XX 县位于黄河下游鲁西平原，西南距聊城 35 公里。因黄 河多次在境内的改道中冲积，形成微度起伏的岗、坡、洼相间地 貌，属黄河冲积平原，茌平地势以黄河流向自西向东北倾斜，最 高点海拔 35 米，最低处海拔 26.5 米，平均坡 聊 1/15000，土壤 深厚，沙黏相间，地质较均匀。1984 年，土地普查，总面积 167.5 万亩，其中耕地 121.6 万亩，占总面积的 72.6%，人均 2.26 亩，高 于全省人平均土地水平。地貌特征分为九种类型，即：河滩高地， 新决口扇形地，高坡地，平坡地，洼坡地，浅平坡地，沙岗地，河 质河槽地和碟形洼地。 1

33、5 XX 县地层主要为第四系冲积层，成层性较好，均为中等压 缩土。表层土由于人类长期活动形成一硬壳层，1-7 层为粉土与 粉质粘土交互出现，粉土力学性质较好，而粉质粘土由于含水量 较高，空隙较大，因而力学性质一般，第八层粘土性质一般，自第 九层开始，各土层力学性质明显增强，城区未有不良工程地质现 象。 据聊城市地震办介绍，XX 县境内近四百年内，未发生过 5 级以上破坏性地震，近期未发现明显的地震前兆。建设项目所在 地的地震等级基本烈度为 6 度。 3.2.2 气象气候 XX 县地处暖温带纪风气候区，属半湿润大陆性季风气候气 温适中，四季分明,光照充足。根据 XX 县气象部门提供的资料， 具体

34、气象资料数据如下： 风向 常年主导风向：SSW 冬季主导风向：ENE 夏季主导风向：SSW 风速 最大风速：25.3 m/s 冬季平均风速：3.4 m/s 夏季平均风速：2.8 m/s 气温 年平均气温：13.12 极端最高气温：41.1 极端最低气温：-20.7 相对湿度： 最冷月平均相对湿度：54% 16 最热月平均相对湿度：73% 全年平均相对湿度：56% 降水量 年平均降水量：600mm 年最大降水量：723.7mm 日最大降水量：298.4mm 时最大降水量：190mm 最大积雪厚度：190mm 最大冻土厚度：44mm。 无霜期年均 201 天。 3.2.3 水文 茌平境内有徒骇河，

35、马颊河，赵牛河，管氏河，冯氏河，四新 河，茌新河，茌中河，西新河，老徒骇河，七里河，德王河，小运河 及普济沟。位地形均为西南东北流向。据中国江河水系图标准， 徒骇河、马颊河为海河水系，其余属支流。西新河，老徒骇河，茌 新河，茌中河在境内直入徒骇河；七里河在高唐入徒骇河；管氏河； 四新河在禹城县境内入担救河，德王河在境内西北隅出境入马颊 河。境内河流主要承担上游和境内径流排水，流量达 4 亿立方米。 徒骇河，赵牛河，管氏河，七里河，冯氏河建有拦河闸。可拦蓄雨 水和黄水，用于灌溉，其他河流汛过干涸。 3.2.4 经济概况 XX 县经济发展速度快，效益高，城乡面貌发生了很大的变 化，人民生活大大提高

36、。经济繁荣，社会进步，政通人和，百业俱 兴。以 20 家龙头企业，带动了实施“亿元企业”提升工程，由 20 家亿元企业已扩大到 30 家，形成了“亿元企业”族群。其中，国家 名牌企业 4 个，省级名牌企业 8 个。2005 年来，全县总产值达到 17 77 亿元，总收入达到 6.45 亿元，财政收入 2.4 亿元，在全市名列 前茅。XX 县委，县政府以邓小平理论和“三个代表“”重要思想为 指导，以科学发展观统帅全局，实施工业强县，加速城镇化进程， 服务业崛起和新农村建设四大战略，实现进入全省 30 强县，全 国百强县，撤县设市三大目标，努力建成全国卫生城，全国园林 城，环境模范县。一是突出发展

37、主题，增强县域综合实力。二是转 变经济增长方式，推动经济社会步入科学发展的新轨道。三是推 动城乡区域协调发展，实现共同进步。四是推进改革开放，增强 经济发展活动。五是高度重视社会事业发展，构建和谐社会。 3.2.5 配套条件 （一）供电 XX 县电力基础设施完善，能够满足拟建安置楼新增的用电 负荷。 （二）供水 XX 县供水基础设施完善，拟建安置楼自来水(生活用水)由 XX 县供水公司通过供水管网提供。 （三）供热 XX 县建有热电厂，可为住宅用户提供饱和蒸汽及采暖用热 水，可满足项目用热要求。 （四）通讯、交通 XX 县近几年基础设施建设发展迅速，电话通信全部进入了 国际、国内长途自动电话网

38、，互联网城区实现了可户户通。 XX 县境内交通畅达，来往便捷。中心街、枣乡路和新政路 是 XX 县主要交通干道。中心街纵贯 XX 县南北，是 XX 县最繁 华的街道之一，自北环路向南经过 XX 县中心城区，向南经南环 路与济聊高速路相通。并且 105 国道纵贯 XX 县南北，309 国道 横穿 XX 县东西，济聊馆高速公路紧侧县城，京九铁路在县城西 18 30 公里处通过，济邯铁路横穿县城工业区，形成四通八达的公路、 铁路网，完全可满足项目建设对通讯、交通的要求。 根据 XX 县城市总体规划，本项目配套设施均已预留，配套 设施完善，能够满足拟建项目需求。 综上所述，从地理位置、自然条件、社会经

39、济条件、交通运输 和基础设施条件、社会经济协作条件等方面综合分析，同时考虑 便于管理等各因素，本项目地址是较适宜的。 19 4 主要建设内容 4.1 建设内容 本项目属社会主义新农村建设项目的重要组成部分，根据后 张村的城中村改造实情，当地设施现状情况，并依据其发展规模， 以“可持续发展”为原则，结合近远期规划，确定本次第一期城 中村改造、安置房建设项目建设内容。 本工程主要包括后张村共计 415 户的拆迁，以及拆迁户的安 置楼建设。安置楼建设地点位于 XX 县枣乡街与新 105 国道交界 处东部后张村。本项目主要包括拆迁和建设二部分。拆迁具体内 容详见表 4-1。 表表 4-1 项项目拆迁一

40、目拆迁一览览表表 编编号号项项目目单单位位数量数量备备注注 1拆迁拆迁户户数数户415 1.1后张村户415 2拆迁人口拆迁人口人 2.1后张村人885 3拆迁面积亩 3.1后张村亩410 项目主要包括以下工程内容： 本项目拟在后张村处建设安置楼 9 栋安置拆迁户，并配套建 设商业楼、农贸市场。建设规划总用地 70 亩，总建筑面积 56825 平方米，规划总户数 345 户。建设地点位于 XX 县枣乡街与新 105 国道交界处东部后张村。具体详见附图：XX 县后张村安置建 设规划平面图。 4.2 建设规模 据项目区域规划要求，结合建设地址的实际情况，后张村安 置楼建设项目占地70亩，占用土地为

41、后张村内拆迁的宅基地，位 20 于枣乡街与新105国道交界东部。具体建筑指标详见表1-1：主要 经济技术指标表。本项目具体建设内容详见表4-2。 21 表表 4-2 项项目建目建设设内容一内容一览览表表 户型储藏建筑面积（m2） A1A2C1C2B1D1 楼号 98.7m2102.6m2214.6m2222.6m2235.1m2235.1m2 商铺 储藏室车库住宅储藏 总建筑面 积 一、住宅楼 1#5 户5 户20 户2 间28 间36628714533 2#5 户25 户1 间29 间3718.5884.54603 3#5 户5 户20 户3 间27 间3623861.74484.7 4#5

42、 户25 户1 间29 间3718.5884.54603 5#10 户20 户2 间28 间3587851.44438.4 6#5 户25 户1 间29 间3718.5884.54603 7#10 户20 户2 间28 间3550.5842.84393.3 8#5 户25 户1 间29 间3718.5884.54603 9#50 户5 户1 间54 间71071694.68801.6 小小计计40 户10 户5 户5 户230 户5 户14 间281 间36403.58659.545063 二、商业楼50 户11762 合合计计（一二）（一二）56825 22 5 工程建设方案 5.1 设计依

43、据及设计方案 5.1.1 设计依据 （1）中华人民共和国城市规划法； （2）XX 县城市总体规划(2003 年-2020 年)； （3）民用建筑设计通则； （4）城市居住区规划设计规范； （5）住宅建筑设计规范； （6）城市道路交通规划设计规范； （7）建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）； （8）项目承办单位提供的相关资料； （9）目标客户需求特点。 5.1.2 设计原则 本项目按照如下原则进行设计： （一）适居性原则 充分考虑本地居民居住生活的需求，创造人性化的空间和文 明的居住环境。通过合理得多规划设计，达到卫生、安全、方便、 舒适的要求，使居民在居住区中获得舒适感、愉悦感、安

44、定感和 归属感。 （二）生态优化原则 尊重保护自然与人文环境，合理地开发和利用土地资源，节 地、节能、节材，建设人与环境有机融合的可持续发展的居住小 区。 （三）社区塑造原则 23 在社区教育、社区治安、社区交往等服务与保障方面强化社 区功能，取得最大的环境、社会收益。 5.1.3 项目定位 1、项目定位 本项目拟建设成 XX 县集居住、商业、休闲于一体的具有时 代个性的高品位社区，规划设计必须以城市景观、居住环境、城 市结构和功能进行规划设计，在环境上以人为本，成为城市的标 志性景观。 2、主题概念 新都市、新生代、新生活。推出以新都市、新生活、新环境为 主的新生代生活精品住宅概念。 3、策

45、划思想 把项目融入社区环境，创导一种新都市新生代的生活方式。 让 XX 县新一代都市生活方式表象化，使之成为一种时尚潮流， 而本项目是这种生活方式的载体，由项目引领新一轮新生代生活 潮流，真正意义上成为同时代表都市生活时尚前沿。发挥其在都 市新生代生活中的影响力和对周边环境的影响和社会地位，作为 新都市生活方式和生活环境的载体，项目将会被推到时代的潮头， 被时代所接受。 4、新生代的住宅特点 (1)人性化特征：“以人为本” ，充分考虑现代人对居住生活 的多元化、个性化的发展需求，特别是个人的居住空间的需要得 到全面的创新，不但是满足居住功能，而且是心灵的居所。 (2)社会性特征：强调居住同社会

46、发展水平、人类对物质生活 和精神生活需要满足的融合，特别是体现现代核心家庭形成后的 新型家庭文化，为居民创造有利于自下而上发展物质和精神和条 24 件，体现不同家庭、职业、文化、年龄的和谐统一。 (3)科技性特征：新生代居住标准要求充分体现现代科技的进 步和创新，尽可能地将现代环境、生态、智能等新技术融入住宅 建设和居住生活之中，使住宅成为人类科技文明的载体。 (4)可持续性特征：要求住宅建设应有效合理使用土地、空间、 水、空气、能源和生活资源，向居住者提供充分和配套的基础设 施和服务，以促进经济、社会和环境协调发展。 5.2 总平面布置 5.2.1 总平面布置的基本原则 根据本项目场址所在地

47、理条件以及周围环境，在总平面布置 中充分贯彻以下原则： （1）以 XX 县城市总体规划以及地区控制性详细规划的要求 为基本依据。 （2）充分体现以人为本的原则，构建和谐的生态环境。 （3）分析各块之间的功能差别作好区域划分，使动静区明显 区分。 （4）商业和住宅和车流相对独立，形成各自独立的交通系统， 尽量减少对居民生活的干扰。 （5）重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充 分结合原有地形，地貌等自然景观资源和区位。 （6）本方案设计遵循一次规划、阶段建设的设计思路，体现 项目阶段运作短平快，整体建设有节律的特点。 （7）设计力求富有时代特色，为市民提供一个融“吃、住、购、 娱”为一体的环境优美，具有个性魅力的高档住宅社区。 25 5.2.2 总平面布置 总平面规划方案充分利用项目用地四周道路，分别布置小区 主路口、小区次路口，根据各住宅的功能，进行划片分区，使该项 目分区明确，各功能单元自成一体、互不干扰。 住宅总体布局强调空间的聚合感，沿城市道路打破单调的 “兵营式”-行列式布局，而是结合城市设计，使小区环路与团