伟业顾问包头项目可行性研究.ppt

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1、包头项目可行性研究（初稿）,伟业顾问,谨呈：京奥港集团,伟业顾问作为产品顾问及销售代理服务商，所能提供的是如何成功达成销售目标的答案和营销路径。 我们相信，好的顾问策划方案必然具备以下素质： 符合市场 符合客户 符合时代 符合开发商 基于此，伟业顾问充分发挥自身的房地产业系统综合服务优势，为开发商提供出科学的、客观的、差异的和切实可行的方案，以指引正确的销售行为，达成市场效果。 我们希望，通过伟业顾问的客观而专业的研究，并通过具有实效的营销推广销售工作，将能与发展商达成效益双赢。,1、项目条件分析 2、项目用地分析 3、政策解读 4、区域市场分析 5、项目初步定位,1、项目条件分析,区域发展研

2、究 城市背景 宏观经济,区域发展研究,区域发展研究,西部开发战略,在中国960万平方公里的陆地面积中，有大约540万平方公里远离海岸线。这块相当于整个欧洲二分之一面积的广大地区被称为中国的西部。 这一地区包括重庆市、四川省、贵州省、云南省、西藏自治区、陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区和内蒙古自治区、广西壮族自治区。 长江、黄河、珠江、雅鲁藏布江、澜沧江从这里发源，早在汉唐时期（公元前206-公元907年），贯穿欧亚大陆的丝绸之路和开元盛世，就向后人展示着历史上的发达与辉煌。 若干个世纪以来，由于人类的过度恳植与战乱，也由于气候的变化以及交通与经济的闭塞，西部已成为贫穷与

3、落后的同义词；开发西部，实现中国经济的协调发展，一直是中国历代政治家的梦想，西部繁荣与振兴的构想由来已久。,振兴中国中西部是历史的必然！,二十世纪九十年代初，邓小平在谈及中国的宏观发展时，提出了“要顾全两个大局“的地区发展战略。让经济基础相对较好、科技教育相对发达、对外开放便捷的东部沿海地区先发展起来，与其全弱，不如一强。在中国经济发展的梯队中，东部沿海地区先占领制高点。中西部要顾全这个大局；另一个大局是，当发展到一定时期，全国就要拿出更多力量帮助中西部发展，东部的资金、技术、经验、人才和当地资源相结合，中西部的发展就可能以超常规的速度发展起来。 1999年6月17日，江泽民在视察西部时提出：

4、“抓住世纪之交历史机遇，加快西部地区发展步伐“的设想。同年11月，中共中央经济工作会议敲定对西部进行大开发的战略决策。 2000年1月，国务院西部地区开发领导小组成立，朱镕基任组长，其成员包括国务院十七个正部级官员。 至此，将对中国未来经济发展产生重大影响的西部大开发战略拉开了帷幕。 2004年3月，胡锦涛指出，支持东部地区加快发展，实施西部大开发战略、加快中西部地区发展，实施振兴东北地区等老工业基地战略，是新世纪新阶段中央为加快我国现代化建设而确立的总体布局。,实施西部大开发战略是党和国家的重要战略举措！,区域发展研究,西部开发战略,改善投资环境 实行土地和矿产资源优惠政策 扩大外商投资领域

5、和拓宽利用外资渠道 增加教育投入，吸引人才和发展科技教育,2001年1月1日，国务院颁布实施了推进西部大开发战略的政策措施。,实施西部大开发，主要依托亚欧大陆桥、长江水道、西南出海通道等交通干线，发挥中心城市作用，以线串点，以点带面，逐步形成我国西部有特色的西陇海兰新线、长江上游、南（宁）贵（阳）昆（明）等跨行政区域的经济带，带动其他地区发展，有步骤、有重点地推进西部大开发。,加大建设资金投入 优先安排建设项目 加大财政转移支付 加大金融信贷支持 实行税收优惠政策,区域发展研究,西部开发战略,内蒙古距离北京最近，其生态状况关系到首都乃至全国的生态安全。 内蒙古与东北三省在产业分工、经济布局和市

6、场一体化等方面的联合与协作作用非常重要。 随着西部大开发向纵深推进，内蒙古的能源战略地位越来越凸现。 内蒙古拥有草原、森林、矿产、口岸、绿色食品等5大资源优势。,内蒙古在西部大开发战略中地位举足轻重,距北京最近而又幅员辽阔的内蒙古，随着西部大开发向纵深推进，其战略地位越来越凸现出来。,区域发展研究,西部开发战略,扩大对外开放的政策措施,在国家西部大开发的整体布局下，2003年，内蒙古提出一系列实施西部大开发的重要政策措施。,外商投资农林水利、交通能源、市政公用等基础设施建设，开发矿产、旅游等资源，从事科技创新和高新技术产业化开发，享受外商投资鼓励类产业的各项优惠政策。 比照外商投资的有关优惠政

7、策，吸引区外企业和个人通过独资、控股、参股、收购、联合、兼并、租赁、托管、承包经营等多种方式，到内蒙古投资设厂、合作开发。依照有关法律法规，对国家和自治区批准设立的经济技术开发区和工业园区在税收、工商、土地、投资管理等方面实行特殊优惠政策。 生产企业申请自营进出口经营权的标准，注册资金调整为200万元。,鼓励国内外投资者投资内蒙古公用基础设施，允许采用多种方式向国内外投资者转让区内国有公路、城市市政等公用基础设施资产权益和建设受益权，转让期限最长可达30年。为保证投资者利益，自治区人民政府为其提供收费价格批文质押、履约保险等必要的融资和经营条件。 外商投资基础设施和优势产业项目，视不同行业放宽

8、外商投资股比限制。投资于商业项目，经营年限可放宽至40年，注册资本可放宽至3000万元。鼓励在华外商企业到内蒙古再投资，被投资企业注册资本中外资比例不低于25%的，享受外商投资企业待遇。鼓励区内企业再投资，投资额超过企业原资产额50%的，享受新办企业优惠政策。,对设在内蒙古以国家鼓励类产业项目为主营业务，且其当年主营业务收入超过企业总收入70%的内资企业和外商投资企业，在2010年以前，减按15%税率征收企业所得税。 在内蒙古新办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，其业务收入占企业总收入70%以上的，内资企业自生产经营之日起，第一至第二年免征企业所得税，第三至第五年减半征收企业所得税；外商投

9、资企业经营期在10年以上的，自获利年度起，第一至第二年免征企业所得税，第三至第五年减半征收企业所得税。,对设在内蒙古以国家鼓励类产业项目为主营业务，且其当年主营业务收入超过企业总收入70%的内资企业和外商投资企业，在2010年以前，减按15%税率征收企业所得税。 在内蒙古新办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，其业务收入占企业总收入70%以上的，内资企业自生产经营之日起，第一至第二年免征企业所得税，第三至第五年减半征收企业所得税；外商投资企业经营期在10年以上的，自获利年度起，第一至第二年免征企业所得税，第三至第五年减半征收企业所得税。,拓宽投融资渠道的政策措施,实行土地和矿产资源优惠政策,

10、实行税收优惠政策,区域发展研究,西部开发战略,在内蒙古开发战略的蓝图中，把“兴区富民”、“山川秀美”、 “边疆稳定”作为三大目标，重点突出“一线”、“三区”、“十大工程” “一线”：把内蒙古建设成为我国北方最重要的生态防线。 “三区”：把内蒙古建设成我国重要的农畜产品和绿色产业开发区，能源和原材料重型装备产业开 发区，稀土科研和生产开发区。 通过“三区”建设，内蒙古将实现资源转换、结构优化、产业升级、技术创新，力争把内蒙古建设成为我国重要的“绿色之乡”、“能源之谷”、“稀土之都”。 “十大工程”：指生态工程、交通网络工程、水资源开发利用和节水灌溉工程、城市基础设施建设工程、教育、文化基础建设工

11、程、结构调整和产业升级改造工程、生物高技术工程、草原文化旅游工程、 农村牧区小康建设工程、口岸建设工程。,内蒙古实施开发战略的伟大蓝图,到2015年，内蒙古生态建设将大见成效 ，到21世纪中叶，基本实现山川秀美,区域发展研究,西部开发战略,内蒙古中西部经济带主要是以沿黄河流域和土默特川平原及河套平原、京包铁路沿线为地域依托并形成的六市行政区域：即呼和浩特市、包头市、乌海市和巴彦淖尔市、乌兰察布市和鄂尔多斯市。 该地区现有6座城市包括34个旗、县、区；共有人口1047.5万；占全区人口总数的44%，从经济规模总量看该地区2003年国内生产总值共计1508.5万元；占全区国内生产总值的70.1%，

12、其中该地区的第一产业增加值、第二产业增加值、第三产业增加值分别占到自治区一、二、三产业增加值的46.5%、76.3%和75.2%。,内蒙古中西部经济带是内蒙古的经济发展重心,包头,呼和浩特,区域发展研究,内蒙古经济带,包头市位于中国内蒙古自治区中西部，坐落在著名的黄河河套顶端，地域辽阔，总面积为27691平方公里，其中地区面积为146平方公里，辖9个旗县区，总人口230万,其中城市人口160多万，是全国23个市区人口超百万的大城市之一。 包头是连接环渤海经济带和西北地区的战略要地，是自治区战略布局中腹地开发的关键地区。 包头市委于阴山-天山纵向成矿带上，矿产资源丰富，蕴藏有稀土、铁、煤炭、铝、

13、金、铌等54种金属，非金属和能源化工原料。 包头是连接中国华北，西北的重要交通枢纽和中国西部重要的邮电通讯中心，现已基本形成了铁路、公路、航空综合交通网络。,包头是内蒙古中西部经济带中的重要发展核,区域发展研究,内蒙古经济带,包头市是内蒙古自治区最大的工业城市和中国西北地区重要的工业地基。形成了以铜铁冶金、稀土冶金及应用、机械制造、有色金属、纺织、电子、化工等行业为主的门类齐全的工业体系。 包头拥有一批规模大、技术含量高，有地方特色的企业，其中包钢是国家大型钢铁企业之一，是少数民族地区最大的钢铁联合企业。包头铝厂是中国十大铝厂之一，也是中国第一个稀土铝材国家重点生产厂家;包头稀土高科是国内首家

14、稀土上市公司。内蒙古第一机械制造集团、北方重工业集团公司是中国兵器工业特大型企业。东方希望50万吨铝电一体化项目将成为全国乃至世界最大的单股铝厂之一。 包头市羊绒、亚麻纺线在国内均占有举足轻重的地位，多项关键技术居世界领先地位，其中内蒙古鹿王羊绒集团是世界最大的羊绒制品的公司之一，出口量一直居国内同行业前列。,包头是内蒙古中西部经济带中的重要发展核,区域发展研究,内蒙古经济带,内蒙古“承东启西”地位位置优越，包头距离北京仅仅700公里，处于1小时航程范围之内，与“大北京经济圈”形成呼应，并有条件借助其巨大的经济辐射优势。 内蒙古地区与“大北京经济圈”之间存在着较强的经济关联性和发展互补性，具有

15、巨大的合作潜力和广阔的合作前景。内蒙古与“大北京经济圈”打造优势互补产业链，通过双方全方位、多层次的经济接轨，形成长短互补的一体化区域经济发展框架，有利于内蒙古经济朝多元化方向发展。 内蒙古的电力已占到“大北京”电力消费市场的四分之一；伊利、蒙牛等乳制品占据“大北京”80%的销售市场，已超过“三元”和“光明”乳业，煤炭、原木、羊、牛、鸡、鸭制品和羊绒制品也长驱直入“大北京”区域。 融入“大北京经济圈”将解决内蒙古资金匮乏、技术落后、信息不畅、人才短缺等难题，从而发挥区位、资源和成本优势，给本地区经济发展注入强大持久的动力。,借助“大北京经济圈”的辐射力，内蒙古及包头将获得巨大的发展空间和互补优

16、势。,北京,包头,区域发展研究,内蒙古经济带,西部大开发战略的实施对中国经济发展和国家安全具有特别重大的战略意义。 内蒙古在西部大开发中正显现出着越来越重要的地位和作用。 内蒙古经济发展的重点是内蒙古中西部经济带的发展。 包头是内蒙古中西部经济发展带的中心城市之一，具有一批优势产业集群和大型企业集团。 随着西部大开发战略实施进一步推向纵深，包头将与“大北京经济圈”形成产业链互补，经济发展将呈现更加光明的前景。投资和消费增长和人才聚集将不断促进形成新的更高层次的住房消费需求。,区域发展研究,小结,城市背景,城市背景,城市概况,悠远的历史、便利的交通、丰富的矿产资源以及强劲的工业基础，组成了美丽的

17、西北城市包头。,包头地名源于蒙古语，读音“包克图”，意为“有鹿的地方”。 包头因北扼阴山阙口，南得黄河航运之便，历来是沟通北方游牧民族与中原农耕民族之间的交通要冲，又是西北物资集散的一个中心。 在包头北部有一座白云鄂博矿山，稀土、铁、铌、氟、磷、锰、钾、钍等多种矿物共生，储量丰富、得天独厚。随着白云鄂博矿山资源的开发，一批现代的钢铁、机械工业企业相继建成，人们亲切地称之为“草原钢城”。 今日包头已经成为城市设施良好、专业人才济济、工业基础雄厚、社会事业发达的现代化城市，更由于稀土科研、生产和应用事业已跻身于国际先进水平，被誉为 “世界稀土之都“。,独特的地理位置发展平台；西部大开发的战略中心之

18、一发展机遇，因此将进一步刺激当地的经济发展。,包头市是中国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一。它是内蒙古西部重要的区域性中心城市，是京包、包兰、兰新铁路沿线城市链中的重要一环，是连接我国东部与中西部、华北与西北地区的交通枢纽，在我国北方经济格局中占有重要地位。 包头位于“北京一小时飞行圈”内，包头民航机场已经被定位为2008年北京奥运会和亚欧大陆桥国际航班的备降机场，此事将极大地提升包头市的城市品位。另外，京包高速、呼包高速将北京、呼市和包头紧密地联结在一起，形成了一条辐射西北的经济带。,城市背景,地理位置,北京,天津,行政区划,全市总面积为27768平方公里。城市建成区面积149.78平

19、方公里。有6个市辖区、3个市管旗县。市辖区有4个市区：昆都仑区、青山区、东河区、九原区；2个矿区：白云鄂博矿区、石拐区。市管旗县为土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县。,城市背景,包头市花小丽花,包头市树云杉树,包头,昆都仑区、青山区为包头的新城区，东河区为包头市的老城区，九园区则是依托东河区发展起来的新区。 目前昆区和青山区的经济发展好于东部两区。,城市背景,区域背景,昆都仑区,城市背景,区域背景,昆区是包头市的中心城区，是包头市党政军机关所在地，是包头市政治、经济、文化、教育、科技、金融、信息中心。城区总面积95平方公里，周边资源丰富，近几年，国民经济快速发展。2003年，全区GDP实现

20、148亿元,居自治区101个旗县区首位；社会消费品零售总额达到44亿元，占包头市的三分之一以上 。,昆区工业基础雄厚。包钢(集团)公司、包头一电厂等大中型企业座落在本区，由此带动兴起了数百家中小企业，奠定了昆区雄厚的工业基础，形成了以钢铁、稀土、电力、建材、煤气综合利用、农畜产品深加工为主体的工业体系。 近几年，昆区商贸流通业发展迅速，北京王府井、华联、国美等一批知名商业企业先后入驻，。昆区科教实力比较发达。辖区内有科研院所、大专院校17所，其中包钢稀土研究院是世界最大的稀土科研基地，,青山区,城市背景,区域背景,青山区城区面积为56平方公里，总人口39万，地理位置优越，交通通讯便利，金融商贸

21、繁荣，水电供应充足，周边矿产资源及原材料资源十分丰富，被誉为“草原钢城的明珠” 。 2003年，国内生产总值完成75.9亿元，总量列自治区101个旗县区第5位 ，城镇居民人均可支配收入实现9558元，列自治区101个旗县区第2位 。,青山区是典型的工业区。全区共有工业企业500余家，其中，大中型企业50余家，职工10万余人 。区属工业主要以为地区大企业配套生产产品为主，也初步形成了以机械制造加工、电力电器、建筑建材、乳业等为主体较为完善的工业体系。 青山区是典型的移民区。从建区前只有三个村庄到现在39万人口，全区85%以上的人口是支边建设者和他们的后代。 青山区还是典型园林绿化区。绿化面积达到

22、17.14平方公里，绿化覆盖率达32.89 %，全区拥有21个公园、广场、29处游园景点。,城市背景,区域背景,九原区,九原区辖区总面积1858平方公里，耕地面积38.6万亩，总人口30万 。综合经济实力已跻身内蒙古自治区101个旗县区的前20位。,九原区矿产资源丰富，工业基础雄厚。境内已探明黄金、煤炭、长石、石棉、云母、芒硝等数十种矿产，储量极为丰富。不仅如此，闻名世界的白云鄂博铁矿距九原区仅150公里，其稀土产量已占包头市总产量的80%。,九原区物产丰富，是包头市重要的蔬菜和副食品生产基地 ，目前已基本建成了精确农业、设施农业、生态农业、都市农业、科技农业、出口创汇农业等各具特色的六大高效

23、园区，现代农业在九原区初露端倪。 特别是畜牧业，已成为九原区农业经济的重要支柱和农牧民增收的重要途径。特别是奶牛总量已达到26624头，是蒙牛、伊利等大型乳制品龙头企业的重要奶源基地。,城市背景,区域背景,东河区,东河区是包头市的老城区，有200多年的历史。城区面积43.6平方公里农区面积33.08平方公里，总人口43.8万 。 包头东站为一等站，京包、包兰等铁路以及包头直达北京、太原、兰州、西安、上海、宁波的列车均经过东河区 ，包头民航机场也位于东河区， 东河区是包头市的对外交通枢纽。,东河区是包头市地方工业的集中地。全地区工业企业近2000户，较大的包头铝业集团、包头糖业集团以及包头鹿王羊

24、绒集团、包头金骆驼酒业有限公司等 。 北部以妙法寺为中心的宗教旅游区域， 中部以三产业为主体的商贸服务区域，东部以高耗能为特色的生态工业园区，南部以南海湖为中心的旅游休闲度假区域 。,宏观经济,城市背景,宏观经济,自02年以来，包头发展速度惊人，人均GDP增长保持在30%以上，一直是国内人均GDP增长最快的城市之一。2004年人均GDP突破3000美元，仍然呈现出较强的上升势头。良好的经济发展态势将进一步刺激房地产市场的发展。,数据来源：包头市统计年鉴,吉林市房地产市场目前正处于快速上升阶段！,城市背景,包头市所处阶段,城市背景,宏观经济,从在岗职工工资和人均可支配收入来看，近几年职工收入显著

25、增加，人均可支配显著增加，尤其03、04年涨幅在20%以上，消费能力得到提高，有能力追求更加舒适的生活，会考虑更换从前的旧房子。,数据来源：包头市统计年鉴,04年统计,城市背景,宏观经济,消费水平的高增长速度，说明了人们对生活水平的更高追求。城乡居民储蓄存款最近5年的增幅保持在20%以上，说明人民生活富足，消费能力得到积累，等待机会释放。,数据来源：包头市统计年鉴,城市背景,宏观经济,人均居住面积达到27平米，说明包头市民现在已经保证了基本住房需求，但是对于住房品质本身的需求矛盾逐渐开始显露，可以说：包头市民现在不缺房，但是“缺好房”。,数据来源：包头市统计年鉴,城市背景,宏观经济,数据来源：

26、包头市统计年鉴,包头市近3年来的每年的房屋竣工面积和销售面积大致相当，且都在1百万平米以上，05年更是达到了2百万平米。 我们认为包头市进入了房地产发展的“井喷”时期，经过这个时期后，包头市的房地产会逐渐走向成熟。,城市背景,宏观经济,数据来源：包头市统计年鉴,井喷式的房地产市场发展，带来了井喷式的价格上涨。包头市的房价04、05年增幅达到了20%以上，而06年更是惊人，现在市区楼盘价格在2000元/平米以下已经基本绝迹。,城市背景,小结,宏观经济总体状况良好，尤其近几年发展速度更是在全国大中型城市中排名靠前。快速良好的经济发展将大大刺激房地产需求市场的发展，将表现为供需两旺；这是本项目的市场

27、机遇。,2、项目用地分析,城市尺度,项目用地分析,昆都仑区,东河区,九原区,青山区,城市尺度,项目用地分析,昆都仑区位于包头市的西部，城市规划良好，路网清晰，区域内可通达性良好； 昆区工业基础雄厚，包钢(集团)公司、包头一电厂等大中型企业强劲拉动城市经济发展，同时也吸引大量外来人口涌入； 昆区北靠大青山，受地质因素影响，城市向北扩张受到一定限制。,城市尺度,项目用地分析,包头城市格局分为东西两个区域，东西部间相隔较远，且只有一条交通主干线相连，形成交通瓶颈； 昆区紧邻 “赛汗塔拉”-全国最大的城市天然草原园区。为了其生态环境不受破坏，短期内不能解决东西部地区的之间的交通问题，致使昆区向东发展受

28、限。,昆都仑区,东河区,九原区,成吉思汗草原生态园,城市尺度,项目用地分析,昆区与包钢、包头第一电厂隔河相望，昆都仑河在区域上阻隔了工业区对城区的干扰。,昆都仑区,包钢,城市尺度,项目用地分析,昆都仑区为包头市的中心城区，是包头市党政军机关所在地，是包头市政治、经济、文化、教育、科技、金融、信息中心。 昆区北靠大青山，受区位因素影响，致使城市向北发展受限； 包头市分为两大城区，造成东西部城区之间沟通不便，昆区向东发展受道路交通因素制约，造成两城区老死不相往来的现状； 西靠包钢、包头电厂等大型企业，为昆区提供了良好的发展空间； 昆区紧邻开发区，近年来政府对其大力扶植并推动其稳步发展，为未来的区域

29、发展提供充分的产业支持； 南靠包头火车站，作为包头市的南大门，具备优越的区位及交通便利条件。,区域尺度,项目用地分析,林荫南路,白云鄂博路,黄河路,友谊大街,钢铁大街,规划路（黄河路延长线）,规划路（校园路延长线）,项目位于昆都仑区南部，东侧靠近开发区，目前已有多家大中型产业进驻，区域未来发展前景较好； 地块东西两侧的白云鄂博路及林荫路均为贯穿昆都仑区南北向的城市干路，区域内道路通畅，路网密集，交通可达性好，距市中心约10分钟车程； 城市建设及道路工程正在延逐步向南延伸，目前市政道路照明已修至地块北侧边界位置，区域内有多路公交车可以直达市区。,项目用地,开发新区,地块尺度,项目用地分析,地块位

30、于白云鄂博路与林荫南路之间，北界至规划的黄河路西延长线以南200米，南界至规划的校园路西延长线； 项目用地面积约1000亩，基本无高差，地块方正平整，利于规划及分期开发； 地块内部有铁路穿过，需进一步确认其是否还在使用中。 地块内部现有大量住户杂居，均为平房，还有一块木材堆场，拆迁面积较大。,项目用地分析,蔬菜大棚,蔬菜大棚,蔬菜大棚,大棚,农田,空地,平房居住区,平房居住区,地块尺度,项目用地分析,地块形状规则，内部高差不明显，土地利用率较高，有利于规划排布； 地块内部有火车道穿过，将地块分为东西两个区，规划中可结合其考虑，但会对小区的整体性产生一定的影响； 地块内部现状居住人群混杂，大量房

31、屋需要拆迁，对开发商的资金压力较大。,地块尺度-东边界,项目用地分析,林荫南路,地块东边界靠林荫南路，道路两旁多为较破败的平房居住区，有多条小路可以通入地块内部，路况较差； 道路为双向两车道，市政、道牌及路灯等还未敷设，局部路段雨后有积水。,地块尺度-西边界,项目用地分析,白云鄂博路,地块西边界靠白云鄂博路，道路条件良好，路灯已修至本项目地块北端附近； 有公交车可以直达市中心、包百商圈； 道路两侧多为私营店铺，多为居住生活配套业态，周边环境较差； 在地块内部有铁路穿过，该铁路与白云鄂博路斜交于地块北约200米处。,地块尺度-北边界,项目用地分析,地块北侧为规划的黄河路西延长线，位于目前规划路的

32、中段处为一农贸市场，周边土地已平整； 规划路西段有一木材堆场，占地面积较大，待拆迁民房数量相对少一些； 规划路位置北侧有一居住小区，为十多栋多层住宅，建筑形式较陈旧。 区域内有高压线，会对本项目的规划工作产生一定不良影响。,地块尺度-南边界,项目用地分析,地块南边界为规划的校园路西延长线，目前修到与林荫南路交汇处截至。 地块内部靠近南边界的位置现状为大量蔬菜大棚，拆迁民房相对较少。,拆迁成本研究,拆迁难度,和平村固定居民总共约4000人，同时聚集着大量外来的临时租住人口。 房屋均为一层简易平房，卫生环境非常差。居民有比较强烈的改善生活环境的需求。因此拆迁难度应不会太大。居民更愿意接受拆迁安置的

33、方式。 据从当地了解到的情况，房屋单位面积拆迁成本约为500-600元/平方米。再往北侧地区的拆迁成本为1200元/平方米，城市中心地区则更高。,地块建筑情况,地块上现有大量住户杂居，均为平房,拆迁成本研究,拆迁成本计算,地块总面积约64万平方米 地块中蔬菜大棚约21万平方米，占32.8%。农田树林地8.7万平方米，占13.6% 民宅总占地约344043平方米，其中需要拆迁的面积约240830平方米 按照了解到的当地房屋拆迁成本约500-600元/平方米，取高限值600，则地块的房屋拆迁成本为：240830平方米X600元/平方米=14449.8万（元） 其他农田用地的清苗补尝与其他地方相类似

34、,拆迁成本研究,蔬菜大棚,农田树林,村民居住区,铁路,小结,和平村共有固定居民约4000人，需拆迁房屋面积约为24万平方米。 根据当地房屋拆迁成本，地块上的房屋拆迁总成本初步估计约为1亿5千万左右。 居民希望采取拆迁安置的方式。不是回民聚居区，拆迁难度不会太大，,拆迁成本研究,3、政策解读,政策研究,地方政府积极鼓励房地产业发展,当前包头市住宅与房地产业保持了良好的发展态势，房地产开发投资增势强劲，交易市场供需两旺，住宅品质逐步提高，市场前景看好。 包头市通过近两年的市场引导和整顿，特别是对房价上涨采取了一系列控制措施，交易秩序基本正常，市场供需基本平衡，投资和消费预期良好。 居民个人购房信贷

35、的发展，个人购房贷款政策的调整，住房公积金低息贷款等，为居民住房购买力提供了强有力的金融支撑，住房消费必然刺激社会资源在房地产业中的配置，从而加快房地产业发展。 2006年包头市决定将住房公积金贷款的最高额度调至25万元，最长期限调至20年。这一政策的调整将会有效解决长期以来职工普遍反映的住房公积金贷款不能充分满足购房资金需求的问题，从而更好地解决中低收入家庭住房困难。,政策研究,地方政府积极鼓励房地产业发展,调查中发现，各楼盘售楼处没有反映对于购买面积大于144平方米的房屋存在购房贷款限制。 在包头，目前各个楼盘取得销售手续比较容易，利于楼盘及时入市。 政府在房地产金融政策上未做明确的限制。

36、 总之，包头政府希望借助房地产行业发展，带动地方经济腾飞，并改善城市面貌。,政策研究,昆区南部区优惠政策,为了加快昆区经济建设和城市发展，昆区南部区成为昆区新的城市拓展用地 ，政府为其制定了优惠政策。 南部区开发建设项目享受以下优惠政策（下页）,质量监督费、定额编制费按投资额的0.5收取。 拆迁管理费按补偿费用总额的0.5收取。 房屋交易手续费，新建住宅按每平方米0.5元收取；存量住房按每平方米1元收取；非住房转让手续费按每平方米2元收取；房屋继承、赠与房屋每宗按100元收取；房屋析产每宗按50元收取。 房屋所有权登记费和产权转移及变更登记费，建筑面积在100平方米以下，按评估价的0.4收取；

37、建筑面积在100平方米1000平方米之间，按评估价的0.45收取；建筑面积在1000平方米以上，按评估价的0.05收取。产权转移及变更登记费按评估价的0.03收取。 按规定修建人防设施的建设项目，免收人防建设费，其他项目减半收取。 开发商除按规定妥善安置拆迁单位和拆迁户外，其余房屋可按商品房进入市场,政策研究,昆区南部区优惠政策,整体来看，包头市的针对房地产业的各项政策相对比较宽松、稳定，有利于房地产业的平稳发展。 另外，项目所处的昆区南部开发区有着比较明确的优惠政策，支持该区域的开发建设。,政策研究,小结,稳定而有序的政策环境、优惠的地区开发政策， 使得包头市房地产业有着良好的发展前景！,4

38、、区域市场研究分析,住宅供应市场 需求特征 商业市场 办公楼市场,调研区域,区域市场研究,由于本次是对包头整体市场进行研究，我们对包头市在售的楼盘进行了“扫街式”调研，包括四个区30多个楼盘。 我们对所调研的楼盘进行了整理，筛选了类比性、时期性较强的楼盘进行分析，从中寻找出包头房地产市场的特性。,丽日花园,欧风丽景,日月华庭,专家公寓,向阳花苑,世纪佳苑,景苑,祥和苑,蓝天馨寓,金碧家园,远横天骄,龙达公寓,大连新型居住区,明日星城,国际新城,欧鹿生活城,健康新城,幸福地度假村,锦林花园,昆都仑区青山区,区域市场研究,紫薇花园,贵发山庄,宏源鑫都,美岸华庭,时代天娇,鼎太风华,宁鹿水岸,碧水轩

39、,东豪国际城,九原区 东河区,育才小区,金沙华府,高贵园,康园书香府邸,区域市场研究,样板项目框,区域市场研究,供应量分析,区域市场研究,昆区和青山区在售楼盘的总供应量为186万平米，目前已经销售了148.9万平米，平均销售率达到了80%。 一些今年上半年新开盘的项目，如欧鹿生活城、横远天骄等销售率也在50%左右，去化率极快。 另外，在昆区和青山区还有一定量的厂矿企业自建居民楼未纳入统计。,九原区和东河区近两年的新开楼盘也比较多，并且也出现了较为高档的楼盘如鼎太风华、时代天骄等。 在售楼盘总供应量71万平米，已售面积44万平米，平均销售率在62%。去化速度不如昆区和青山区，但也比较快。,近年供

40、应量较往年猛增，销售速度快，处于房地产的快速上升期，是入市的好时机。,昆区和青山区住宅区域分布状况,包头城市老城区，密集分布着20世纪96、97年前建的老式6层楼房。当时价格约为1000元以下。,新的城市住宅建设开发区。多层住宅价格在2000-2500元/平方米左右，小高层则达到2900-3500元/平方米。,区域市场研究,昆区、青山区城市发展方向,昆区西侧是昆都仑河以及河西岸的重型工业企业。没有新的城市发展空间。,青山区东侧是由于有城市草原生态公园占据大量面积，常驻人口稀少，因此东向的发展空间有限。,昆区正在成为包头市的经济、政治、文化教育中心。昆区南部具有巨大的发展空间。包头火车站位于此区

41、域，利于聚集人气。昆区区政府搬到了新的开发区，显然，南向发展将是包头城市发展的主要方向。,昆区和青山区北侧有大型企业和大青山，因此发展空间有限。,城区正在朝昆区南向拓展，发展速度比较快。目前该地区拥有大量常驻人口，但环境状况比较差，当地居民对于能通过拆迁改善生活居住环境持积极态度。,区域市场研究,九原区和东河区住宅区域分布状况,九原区西侧是新的房地产开发地区。,九原区和东河区的中心地带是老城区，同样密集分布着20世纪96、97年前建的老式6层楼房。当时价格约为1000元以下。,东河区东侧是新的发展区，有一些新的楼盘建成。,九原区、东河区总体上发展落后于昆区和青山区，房地产价格平均比后者低200

42、-300元。而且昆区和青山区的居民不愿意到九原区、东河区购房居住。而九原区、东河区的居民却愿意到昆区和青山区购房居住。,区域市场研究,九原区和东河区城市发展方向,九原区新的城区主要是向西发展。,九原区和东河区的中心地带的老城区已经没有发展空间，向东和向西两个方向发展是必然趋势。,东河区的城市新区主要向东发展。,区域市场研究,发展趋势,昆区南部城市发展空间大：包头近几年经济发展势头迅猛，城市建设需要向外扩张。老城区由于拆迁成本比较高，不会成为大规模建设的区域。昆区南部区具有巨大发展空间。,房地产市场价格持续上涨：2003年，包头商品房住宅平均价格为1161元/平米，2004年上涨到了1350元/

43、平米，涨幅达24%，到2005年达到了1697元/平米。,居民住房消费心理趋于成熟：包头居民开始逐渐认可小高层形式的住宅，经过去年一年的发证展，居民购房消费心理开始成熟。,政府支持房地产行业发展：包头市坚持把改善居民住房条件作为城市建设的重要内容。2007年房地产业的直接投资额预计达40亿元，人均住房建筑面积达到29平方米。,入市时机成熟,区域市场研究,大部分购房客户目的是自住、用于改善居住条件，投资客户比较少。,20-30岁年轻人不愿与父母同住，希望独立自由因而购买自己的房子 中年人由于子女长大，希望改善居住条件 子女长大成人后，父母为子女未来成家做准备 有钱买房可以保值增值。 自己事业有成

44、，买个大房子住，可显示自己的身份地位 为改善老人的居住条件，他们过去生活条件太苦了，给老人买套房子好安度晚年， 自己的老人和亲戚每年也可来住一段时间,购买目的分析,区域市场研究,外地人购买目的,子女上学是他们的第一考虑，希望子女进入大城市好好学习，因此在包头买房给子女创造良好的学习环境，也方便照顾孩子。 靠能源吃饭不是长久之计，煤炭早晚有枯竭的一天，给自己留条后路，也为将来养老作准备。 有钱了，给自己的老人买套房子，经常来包头出差，也有回家的感觉。,主要特征：主要是周边旗县地区的政府领导，电力企业的管理人员；鄂尔多斯地区的煤矿的管理人员，小矿主，电力企业的管理人员 。,区域市场研究,经济能力不

45、足的偏好90-110平米的2居，大多数居民偏好120-140平米的3居室户型，1居和4居市场较少。 3居室双卫是必备，其他功能性房间可有可无。 主卧、客厅必须朝南，其他则不作要求。 2居室的卧室面积可以稍大些，3居室的客厅面积必须大，甚至可以牺牲卧室面积。 社区配套等满足生活功能即可，附近有教育机构是最好的。 有钱人按揭较多，而一般人会尽量较少贷款比例，不愿支付利息。,需求特征,区域市场研究,包百、王府井商圈,娜琳商业步行街,区域市场研究,商业分布,这两个商圈是昆区和青山区最大的商业圈，也是包头市最有人气、商业价值最大的商圈。,包百、王府井商圈,内蒙古包头百货大楼 营业面积近4万平方米,仓储面

46、积2万平方米，年商品销售额逾3.5亿元人民币。 租金采用返点方式支付，具体点数需根据品牌知名度及经营状况而定。 荣资百货： 开业六年，中档综合商场， 4000平米/层，加地下共六层，共25000平米左右。 一楼300元/平米.月，二楼240元/平米.月三楼180元/平米.月，四楼110元/平米.月 步行街租金： 南端班尼路、佐丹奴60万/年，80-100平米左右，北侧最低8万/年30-40平米,东方明珠休闲广场： 商业规模32000平米预计今年12月开业 项目以15000平米超市为核心，沿超市周边为分割好的各色店铺，一层为沿内街门面店，有上下水，有暖气，毛坯房，购买一层门面店38-50万不等,

47、区域市场研究,商业分布,娜琳商厦 3层商业，单层2000平米左右，总经营面积约6000平米。 一层租金260元/月，二、三层在150-180元/月左右。 步行街租金： 以品牌服装、眼镜、首饰为主， 店面分割70平米左右，租金约为30-45万/年。 南端商业 以布艺、服装、电动自行车为主 靠近商业街的租金高，单层50-60平米，租金8-15万元/年。 南侧主要是电动自行车为主，租金价格迅速下降，1、2层100平米在1.8-4万元/年,区域市场研究,商业分布,区域市场研究,商业分布,一级核心商圈,二级中心商业,三级普通底商,租金在200-500元/平米月左右,租金在80-120元/平米月左右,租金

48、在10-50元/平米月左右,包头市的核心商圈只有两个，且辐射距离较短，商业价值衰减快。主要的建筑形式为小区底商，独立的商厦仅在核心商圈附近分布。 另外，包头底商数量众多，除了中心部分外，三级区域的租金都较低，在9-15元/平米月左右，甚至更低。,区域市场研究,商业小结,包头市一共有三个国营百货包头百货、青山百货、东河百货，但只有包百成了气候，其他两个都只能勉强维持。 包头市集中商业的市场支持度并不高，要开发一个新的集中商业区市场培育期长，风险较高。 包头市的底商已经有点过胜，特别是三级区域的底商，经营情况并不理想。 本项目周边目前城市认知较低，购买力不高，虽然有较多的原住居民，但不足以支撑大体

49、量的集中商业。,不建议本项目地块作集中商业。 以居住为主，辅以社区配套服务型业态和底商会更合适！,办公建筑市场,写字楼市场,沿着钢铁大街分布着一些办公用途建筑，但全部为企事业单位的自建写字楼。 包头基本没有用于对外营业的写字楼。 包头的银行、电信公司等均拥有自建办公楼。 包头大型企业主要分布在昆区西侧及青山区北侧，距离本项目地块比较远。项目地块周围没有形成对商业写字楼的有效市场需求。,大型企业,本项目地块建设商业写字楼，将面临比较大的投资风险！,5、项目发展战略研究,项目开发的城市战略意义何在？,项目运作对开发商的意义何在？,项目开发的切入点在哪里？,概念、主题、策略,包头市新城区建设的先行军,本身已有城市化基础,新城开发的飞地，城市发展的新标向！,城市规划,本项目是将来城市发展的热点,大方向正确,昆区南部区规划出台开发区已经先行一步,南部区域已有定居居民,铁路交通带动城市开发,各项因素利好,南部城